Tilstandsvurdering og vedligeholdelsesplan 1657 A/B Bjerggården 11. oktober 2013 Udført af: Julie Norus og Anders M. Pedersen Focus2 A/S Kobbelvænget 72 2700 Brønshøj Telefon 32 95 37 17 Mail focus2@focus2.dk Internet www.focus2.dk
INDHOLDFORTEGNELSE 1.0 FORMÅL OG GENERELLE BEMÆRKNINGER 3 2.0 BEBYGGELSENS ANVENDELSE OG FUNKTION 3 3.0 OVERORDNET KONKLUSION 4 4.0 BEBYGGELSENS STAND 5 (01) Tag 5 (02) Kælder / fundering 6 (03) Facader / sokkel 7 (04) Vinduer 8 (05) Udvendige døre 9 (06) Trapper 10 (07) Porte og gennemgange 11 (08) Etageadskillelser 12 (09) WC / Bad 13 (10) Køkkener 14 (11) Varmeforsyning 15 (12) Afløb 16 (13) Kloak 17 (14) Vandinstallationer 18 (15) Gasinstallationer 19 (16) Ventilation 20 (17) El-installationer 21 (18) Øvrigt 22 (19) Private friarealer 23 (20) Byggeplads/Stillads 24 5.0 DRIFTSPLAN 25 6.0 VEDLIGEHOLDELSESPLAN 26 7.0 BILLEDDOKUMENTATION 27 Tilstandsvurdering og vedligeholdelsesplan Focus2 A/S, 1. udgave Fremstillet til A/B Bjerggården Printet på MPC2800 i Danmark 2013 Focus2 A/S 2/34
1.0 FORMÅL OG GENERELLE BEMÆRKNINGER Denne byggetekniske vurdering skal betragtes som en generel overordnet vurdering af ejendommens bygningsdele og installationer. Vurderingen er baseret på en visuel gennemgang af ejendommen. Besigtigelse af ejendommen blev foretaget onsdag d. 18. september 2013, og der blev ved gennemgangen registreret 2 repræsentative lejligheder. Tilstandsvurderingen beskriver bebyggelsen A/B Bjerggården beliggende på Frederiksborgvej 150A 158, Vilhelm Birkedalsvej 2-18, Bispebjerg Torv 12-16 og Bispebjergvej 69-73, matr. nr. 758, Ejerlav: Utterslev, København. Besigtigelsen omhandler tag, facader, trappeopgange, kælder og lejligheder inklusiv installationer. Facader og tagflader besigtiges fra tagvinduer og fra terræn. Eventuelle mangler eller skader i skjulte bygningsdele, utilgængelige eller aflåste rum og ikke besigtigede områder er ikke omfattet af gennemgangen. Formålet med tilstandsvurderingen er at give en overordnet beskrivelse af bebyggelsens stand og samtidig omtale nødvendige vedligeholdelsesarbejder, der bør udføres inden for en 10-årig periode. Disse arbejder prisfastsættes som overslagspriser med prisbasis medio 2013. Alle priser er ekskl. moms. Det skal understreges, at budgettet er et overslag og har til formål at vurdere det samlede økonomiske billede af ejendommen. Priserne er vejledende. Dertil skal lægges uforudselige udgifter (ca.10 %), teknisk rådgivning (ca.12 %) og moms (25 %). Overslagspriserne tillægges de ovennævnte tillægspriser i vedligeholdelsesplanen under afsnit 6. Vedligeholdelsesplanen er en prioriteret 10 års plan med budgetoversigt for de registrerede tiltag. 2.0 BEBYGGELSENS ANVENDELSE OG FUNKTION Ejendommen er beliggende på Frederiksborgvej 150A 158, Vilhelm Birkedalsvej 2-18, Bispebjerg Torv 12-16 og Bispebjergvej 69-73, 2400 København NV, og er iflg. BBR-meddelelsen opført i år 1936. Siden opførelsen er der udført løbende forbedringer / ændringer på ejendommen: I 2013 er der etableret altaner på gårdfacader. I 2010 blev gården istandsat. Der er løbende etableret delvise omfangsdræn omkring gadefacader. I 1998 blev trapperum istandsat. I 1989 blev vinduerne udskiftet til nye trævinduer med termodruder. Bebyggelsen består ifølge BBR-meddelelsen af 94 boliger fordelt på 3 etager. I alt anføres det samlede boligareal for hele ejendommen til 6638 m². Heraf anvendes de 887 m² til erhverv. Herudover er der fuld kælder under ejendommen på i alt 2486 m². I bebyggelsen er der 24 hovedtrapper med adgang fra gade til lejligheder. Derudover har bebyggelsen en port med gennemgang fra gade til gård. Oplysninger ifølge BBR-meddelelse: Samtlige 94 lejligheder har eget køkken og bad. Lejligheder og brugsvand opvarmes samlet ved fjernvarme. Focus2 A/S 3/34
Sag: 1657 A/B Bjerggården Dato: 11.10.2013 3.0 OVERORDNET KONKLUSION Efter at have gennemgået ejendommen, kan det konstateres, at ejendommen overordnet set fremstår i ok stand. Der blev dog registeret flere bygningsdele der står overfor en udskiftning inden for en 10-årig periode. Taget er opbygget som et sadeltag, udført med understrøgne falstagsten. Der er udført løbende eftergange af understrygningen, og taget vurderes på nuværende tidspunkt at være tæt. Tagstenene fremstod dog med mindre skår, og lå lidt ujævnt, mens understrygningen nogle steder var krakeleret eller manglende. Tagets alder og stand gør, at det anbefales at udskifte taget inden for en 5-årig periode. Indtil der foretages en udskiftning må der forventes løbende udgifter til eftergang af understrygning mv. Foreningen har fuld kælder under ejendommen. Kælderen fremstod med et godt og tørt indeklima, og fremstod generelt i fin stand. Foreningen har etableret flere mindre omfangsdræn omkring ejendommen, grundet tidligere problemer med indtrængende fugt. I enkelte rum fremstod betongulve malerbehandlet. Disse gulve må forventes løbende at skulle malerbehandles. Facader er opført i blanke gule teglsten med skrabefuger. Den nederste 1 meter af facader/sokler er blevet omfuget og afrenset grundet tidligere saltskader. Øvrige fuger fremstår ældre, men vurderes at være i ok stand. Defekte sten er løbende blevet udskiftet og overordnet set fremstod facaderne i fin stand. Vinduerne i ejendommen er udført i træ med termoruder, og er monteret i 1989. Vinduerne fremstod en smule vejrbidte, og bør som minimum undergå en malerbehandling inden for en kortere årrække. Termoruders estimerede levetid er på 25-35 år, og ejendommens vinduer må derfor forventes at skulle udskiftes inden for en 10-årig periode. Foreningen kan derfor alternativt undlade at foretage malerbehandling af de eksisterende vinduer, og i stedet vente nogle år og foretage en udskiftning. Ved en fremtidig udskiftning anbefales det at skifte til nye træ/alu vinduer. Der blev desuden registreret enkelte defekte skifersålbænke, som bør udskiftes/retableres. Ejendommens udvendige døre fremstod i varierende stand. Hoveddøre mod gade fremstod i fin stand, mens kælderdøre fremstod med en del malerafskallinger. Det anbefales at malerbehandle udvendige døre ca. hvert 7.-8. år for at sikre træværket mod vejrpåvirkninger. Kælderdørene bør undergå en malerbehandling snarest. Hovedtrapper i ejendommen løber fra kælder til loft, og er udført med linoleumsbelægning på reposer og trappeløb. Øvrige dele fremstod malerbehandlet. Indgangsreposer er udført i terrazzo. Ejendommens trapper fremstod i fin stand, og bør kun undergå almindelig løbende vedligehold. Ejendommens varmecentral er fra 1980. Varmeanlægget er opbygget som et 1-strenget system, hvor radiatorer er placeret centralt inde i lejlighederne. For at få en bedre varmefordeling i de enkelte lejligheder, anbefales det at ombygge varmeanlægget til et 2-strenget anlæg, udskifte varmeinstallationerne fra varmecentralen til de enkelte lejligheder, samt flytte radiatorer ud under vinduerne. Faldstammerne i ejendommen var hovedsageligt de oprindelige støbejernsfaldstammer, hvorpå der var udført partielle udskiftninger. De oprindelige faldstammer fremstod generelt med tæringer, og det anbefales at få påbegyndt en udskiftning indenfor en 5-10 årig periode. Ejendommens kloaknet kunne ikke besigtiges under gennemgangen, Det anbefales at få udført en tv-inspektion af kloakken ca. hvert 10. år for at få fastlagt standen af kloakken. Foreningens vandinstallationer vurderes ligeledes at være de oprindelige fra ejendommens opførelse, og var udført i galvaniserede rør. Vandinstallationerne fremstod ligeledes med tæringer, og disse bør ligeledes udskiftes indenfor en 10-årig periode, og anbefales udført samtidig med faldstammerne. Focus2 A/S 4/34
4.0 BEBYGGELSENS STAND (01) Tag Tagkonstruktionen er udført som et sadeltag. Taget er belagt med understrøget falstagsten. Tagrender og -nedløb er udført i plast. Loft anvendes til opbevaring samt tørloft. Taget er det oprindelige tag fra ejendommens opførelse, hvorpå der er udført løbende reparationer. Tagsten fremstod flere steder med mindre skår, og lå generelt en smule ujævnt. Understrygningen er løbende blevet eftergået og fremstod i varierende stand. Taget vurderes pt. at være tæt, men omkring flere gennemføringer var der tegn på tidligere fugt indtrængen på de omkringliggende konstruktioner. Taget vurderes at have en kort resterende levetid ud fra dets nuværende alder og samlede stand. Det forventes at taget skal udskiftes indenfor en10-årig periode. Indtil der foretages en udskiftning må der dog forventes løbende reparationer af den eksisterende tagbelægning/understrygning. Ejendommens tagrender var udført i plast. Tagnedløb fremstod i varierende alder, materiale og stand. Mod gård var nedløb hovedsageligt de oprindelige plast nedløb, mens nedløb mod gade var udskiftet til nye udført i zink. I forbindelse med en tagudskiftning anbefales det at udskifte tagrender og nedløb til nye i zink, hvor disse ikke allerede er udskiftet. 1. Komplet tagudskiftning inkl. etablering af fast undertag, isolering af etageadskillelse med granulat samt nye tagrender og tagnedløb i zink. Prisoverslag for tiltag ekskl. moms: 1. Komplet tagudskiftning inkl. fast undertag, efterisolering og nye render og nedløb: kr. 5.200.000,- Drift udgør årligt: kr. 75.000,- Focus2 A/S 5/34
(02) Kælder / fundering Kældervægge vurderes at være fuldmurede. Kældergulve er støbt i beton. Der er adgang til kælder via indvendige fortrapper og udvendige kældertrapper fra gård. Kælderen anvendes til varmecentral, opbevaring, træningscenter, vaskerum og tørrerum. Kælderen fremstod generelt fin og velholdt, med et godt og tørt indeklima. I kælderen var der monteret radiatorer i enkelte kælderrum. Kældergulve i tørrerum og cykelkælder fremstod malerbehandlet. Malede betongulve må forventes at skulle malerbehandles løbende, alt efter anvendelse og funktion. Beløb til dette er medtaget under drift. Udvendige kældertrapper var udført i beton. Kældertrapper var blevet istandsat i 2010 i forbindelse med renovering af gården. Der blev ikke registreret nogle defekter på trin og vanger, og kældertrapperne fremstod i fin stand. Prisoverslag for tiltag ekskl. moms: 1. Ingen tiltag medtaget. Tillæg til ejendommens fællesudgifter jf. driftsplan ekskl. moms Drift udgør årligt: kr. 5.000,- Focus2 A/S 6/34
(03) Facader / sokkel Facader og sokler fremstår i blankt murværk. Der er etableret delvist omfangsdræn omkring gadefacader. Der er i 2013 monteret enkelte altaner på gårdfacader. Facader er opført i blanke gule teglsten mod gade og gård. Der blev ikke registreret defekter på murværket, der fremstod i fin stand. Det oplyses at defekte teglsten løbende udskiftes. Fuger i murværket er udført som skrabefuger. På ca. den nederste 1 meter af murværket var fugerne udskiftet og murværket var afrenset som følge af tidligere saltskader. Øvrige fuger fremstod ældre, men vurderes at være i ok stand. På gårdfacader blev der i 2013 monteret nye altaner. Det oplyses at der løbende er etableret omfangsdræn omkring dele af gadefacaderne, hvor der tidligere har været problemer med fugt i kælderen. Prisoverslag ekskl. moms: 1. Ingen tiltag medtaget. Drift udgør årligt: kr. 6.000,- Focus2 A/S 7/34
(04) Vinduer Vinduerne i ejendommen er fra 1989. Vinduer er udført i træ med termoruder. Vinduerne fremstår i varierende størrelse og inddeling. Sålbænke er udført i skifer mod gård. Ejendommens vinduer har undergået en malerbehandling i 2003. Vinduerne fremstod generelt i ok stand, og der blev ikke registeret nogen defekter eller skader. De elastiske fuger var begyndt at krakelere, men vurderes stadig at være funktionsdygtige. På 2 vinduer i gården blev der registreret manglende fuge under vindue. Disse bør etableres. Vinduerne fremstod dog lidt vejrbidte, og trænger til en malerbehandling. Trævinduer bør undergå løbende malerbehandling, for at beskytte træværket mod vejr påvirkninger. Det anbefales at malerbehandle trævinduer hvert 7.-8. år. Termoruder har en levetid på 25-35 år, og vinduerne må derfor forventes at skulle udskiftes inden for en 15-årig periode. Vinduernes nuværende alder gør dog at en vinduesudskiftning allerede på nuværende tidspunkt kan overvejes, i stedet for fortsat at istandsætte de eksisterende. Ved en vinduesudskiftning anbefales det at skifte til nye træ/alu vinduer, da disse kræver et minimum af udvendig vedligeholdelse. Nye vinduer har desuden en væsentlig bedre isoleringsevne samt lydreducerende effekt. Ejendommens sålbænke fremstod i varierende stand. Enkelte var blevet udskiftet, mens andre fremstod med defekter i varierende omfang. Mod erhverv på Bispebjerg Torv blev der registreret 2 sålbænke der var faldet ud. Det anbefales at udskifte defekte sålbænke samt retablere sålbænke mod erhverv. 1. Etablering af manglende fuger under 2 vinduer mod gård. 2. Udskiftning af defekte sålbænke samt retablering af sålbænke mod erhverv. 3. Malerbehandling af samtlige vinduer samt døre mod erhverv. 4. Alternativ til punkt 3: Komplet vinduesudskiftning til nye træ/alu vinduer (ikke medtaget i vedligeholdelsesplanen) Prisoverslag ekskl. moms: 1. Etablering af manglende fuger under 2 vinduer mod gård: kr. 1.000,- 2. Udskiftning af defekte sålbænke samt retablering af sålbænke mod erhverv: kr. 5.000,- 3. Malerbehandling af samtlige vinduer samt døre mod erhverv: kr. 880.000,- 4. Alternativ: Komplet vinduesudskiftning til nye vinduer i træ/alu: kr. 5.075.000,- Drift udgør årligt: kr. 5.000,- Focus2 A/S 8/34
(05) Udvendige døre Udvendige døre er udført i træ. Udvendige hoveddøre mod gade er udført i træ med glasfyldninger. Hoveddøre fremstod i fin stand, og bør kun undergå løbende malerbehandling. Kælderdøre er ligeledes udført i træ. Flere kælderdøre fremstod med afskallende maling, og bør undergå en malerbehandling for at beskytte træværket mod vejrpåvirkninger. Erhvervsmål har ligeledes udvendige adgangsdøre fra gaden udført i træ. Disse bør ligeledes undergå løbende malerbehandling. En malerbehandling af disse er medtaget under punkt 4.2. Kælderdøre var udført med mørtelfuger. Disse var flere steder krakeleret og faldet ud. Det anbefales at udskifte mørtelfuger omkring kælderdøre. 1. Malerbehandling af udvendige døre mod gade. 2. Malerbehandling af kælderdøre. 3. Retablering af mørtelfuger omkring kælderdøre. Prisoverslag ekskl. moms: 1. Malerbehandling af hoveddøre: kr. 40.000,- 2. Malerbehandling af kælderdøre: kr. 35.000,- 3. Retablering af mørtelfuger omkring kælderdøre: kr. 20.000,- Drift udgør årligt: kr. 4.000,- Focus2 A/S 9/34
(06) Trapper Ejendommen har 24 hovedtrapper fra gade. Hovedtrapper løber fra kælder til loft, og fungere som adgangsvej til kælder, lejligheder og loft. Hovedtrapper var udført i træ med linoleumsbelægning på trin og reposer. Øvrige dele fremstod malerbehandlet. Indgangsreposer er udført i terrazzo. Hovedtrapper blev renoveret i 1998. Her blev der udlagt ny linoleumsbelægning på trin og reposer, og trapperum blev istandsat ved opsætning af glasvæv samt malerbehandling. Trapperum fremstod i fin stand og bør kun undergå almindelig løbende vedligeholdelse. Prisoverslag ekskl. moms: 1. Ingen tiltag medtaget. Drift udgør årligt: kr. 6.000,- Focus2 A/S 10/34
(07) Porte og gennemgange Ejendommen har en port med gennemgang fra Vilhelm Birkedals Vej til gård. Registrering Tiltag Porten er udført i stål og fremstod i fin stand. Gennemgangen var belagt med asfalt, mens vægge fremstod i blankt murværk. Gennemgangen vurderes at være efterisoleret i loft mod overliggende lejlighed. Port og gennemgang fremstod i fin stand. Prisoverslag ekskl. moms: 1. Ingen tiltag medtaget Drift udgør årligt: kr. 2.000,- Focus2 A/S 11/34
(08) Etageadskillelser Etageadskillelser vurderes at være udført som traditionelle træbjælkelag med lerindskud. Etageadskillelser fremstod i fin stand, og der blev ikke registret nogen defekter på pudslaget i kælderen. Etageadskillelser mod kælder og loft vurderes ikke at være isoleret. Disse kunne efterisoleres for at nedsætte varmetabet i omkringliggende lejligheder. Under punkt 1.2 er der medtaget en efterisolering af etageadskillelse mod loft. Prisoverslag ekskl. moms: 1. Ingen tiltag medtaget Drift udgør årligt: kr. 1.000,- Focus2 A/S 12/34
(09) WC / Bad Alle lejligheder har eget bad og toilet. Badeværelser er indrettet individuelt. Foreningen har et WC i kælder. Ejendommens badeværelser er udført i varierende størrelser og materialer. De besigtigede badeværelser fremstod i varierende stand, men var alle funktionsdygtige. Den enkelte andelshaver står selv for den løbende vedligeholdelse. Beboerne skal være opmærksomme på, at elastiske fuger i hjørner har en kortere levetid end hårde flisefuger, og disse bør udskiftes ca. hvert 5. år. Prisoverslag ekskl. moms: 1. Ingen tiltag medtaget. Drift udgør årligt: kr. 1.000,- Focus2 A/S 13/34
(10) Køkkener Alle lejligheder har eget køkken. Køkkener er indrettet individuelt. Køkkener i de besigtigede lejligheder fremstod i varierende alder og stand. Det er den enkelte andelshavers eget ansvar, at vedligeholde eget køkken. Prisoverslag ekskl. moms: 1. Ingen tiltag medtaget. Drift udgør årligt: kr. 0,- Focus2 A/S 14/34
(11) Varmeforsyning Ejendommen opvarmes via fjernvarme. Varmecentralen er placeret i kælder og opvarmet også naboejendommen. Radiatorer i lejligheder er placeret inde i lejlighederne. Varmeanlægget er opbygget som et 1-strenget anlæg og blev etableret i 1980. Radiatorer er placeret centralt inde i lejlighederne, hvilket ikke er optimalt med hensyn til varmefordelingen i lejlighederne. For at få en bedre afkøling på varmeanlægget samt sikre en bedre varmefordeling, anbefales det at udskifte varmeanlægget til et 2 strenget anlæg, og få flyttet radiatorerne ud under vinduerne. 1. Udskiftning af varmeanlæg til nyt 2-strenget anlæg. Prisoverslag ekskl. moms: 1. Udskiftning af varmeanlæg til nyt 2-strenget anlæg: kr. 7.055.000,- Drift udgør årligt: kr.12.000,- Focus2 A/S 15/34
(12) Afløb Ejendommens faldstammer er udført i støbejern. Der er udført partielle udskiftninger i forskellige materialer. Faldstammerne i ejendommen var hovedsageligt de oprindelige støbejernsfaldstammer. Der var dog udført flere partielle udskiftninger, hovedsageligt i kælderen. Der blev registreret udskiftninger i stål og støbejern. De oprindelige støbejernsfaldstammer fremstod flere steder med tæringer i varierende omfang. Faldstammerne vurderes generelt til at have udtjent sin levetid, og det anbefales derfor at påbegynde en udskiftning af foreningens faldstammer inden for en 10-årig periode. Indtil der foretages en udskiftning, må der forventes behov for enkelte partielle udskiftninger. Medtaget i vedligeholdelsesplanen er en komplet udskiftning af foreningens faldstammer. Alternativt kan udskiftningen opdeles i flere etaper så man f.eks. foretager en komplet udskiftning i 3-6 opgange ad gangen. Pris for udskiftning af vandinstallationer i en opgangvurderes at koste ca. 185.000 kr. ekskl. moms. 1. Udskiftning af foreningens faldstammer. Prisoverslag ekskl. moms: 1. Udskiftning af foreningens faldstammer: kr. 4.275.000,- Drift udgør årligt: kr. 4.000,- Focus2 A/S 16/34
(13) Kloak Ejendommens kloak kunne ikke registreres under gennemgangen. I 2000 blev kloakker strømpeforet. Det var under gennemgangen ikke muligt at besigtige kloakken, og fastlægge dennes tilstand. Det anbefales at få foretaget en TV-inspektion af foreningens kloaknet ca. hvert 10. år, for at klarlægge standen af kloakken. Efterfølgende vil eventuelle skader blive prissat af rådgiver. Det oplyses at enkelte gulvafløb i kælderen er blevet afproppet, og at der er monteret bolde i enkelte afløb i kælderskakter. 1. Udgift til TV-inspektion. Prisoverslag ekskl. moms: 1. Udgift til TV-inspektion: kr. 50.000,- Drift udgør årligt: kr. 3.000,- Focus2 A/S 17/34
(14) Vandinstallationer Føringer for koldt og varmt brugsvand er udført i galvaniserede rør. Besigtigede brugsvandsinstallationer vurderes at være de oprindelige fra ejendommens opførelse. Brugsvandsinstallationerne er ældre, og fremstod med tæringer. Ud fra brugsvandsinstallationernes alder og stand, vurderes brugsvandsinstallationerne til at skulle udskiftes indenfor en 10-årig periode. Det anbefales at foretage udskiftning af brugsvandsinstallationer og faldstammer i samme ombæring, da mange af følgearbejderne omkring gennemføringer mv. er de samme. Medtaget er en komplet udskiftning af foreningens brugsvandsinstallationer. Alternativt kan udskiftningen af brugsvand og faldstammer opdeles i flere etaper så man f.eks. foretager en komplet udskiftning i 3-6 opgange om året. Pris for udskiftning af vandinstallationer i en opgangvurderes at koste ca. 130.000 kr. ekskl. moms. 1. Komplet udskiftning af foreningens brugsvandsinstallationer. Prisoverslag ekskl. moms: 1. Komplet udskiftning af foreningens brugsvandsinstallationer: kr. 2.910.000,- Drift udgør årligt: kr. 4.000,- Focus2 A/S 18/34
(15) Gasinstallationer Ejendommen er tilsluttet gasnettet. Hovedfordelingsledninger er ført synligt i køkkener. Der vurderes umiddelbart ikke at være nogen problemer med gasinstallationerne, der har en lang levetid Prisoverslag ekskl. moms: 1. Ingen tiltag medtaget. Drift udgør årligt: kr. 1.000,- Focus2 A/S 19/34
(16) Ventilation Der blev registreret naturlige aftrækskanaler fra køkkener og badeværelser. Ejendommen har naturlige aftrækskanaler fra badeværelser og køkkener. Det anbefales at få renset aftrækskanaler hvert 5.-7. år. Dette foretages typisk af skorstensfejere. Beløb til dette er medtaget i den årlige drift. Prisoverslag ekskl. moms: 1. Ingen tiltag medtaget. Drift udgør årligt: kr. 6.000,- Focus2 A/S 20/34
(17) El-installationer Ejendommens el-installationer er en blanding af ældre og nyere installationer. Lejligheder er udført med dørtelefonanlæg. Foreningens el-installationer fremstod umiddelbart i fin stand, og der blev ikke registeret nogen ulovligheder. El-installationerne i de enkelte lejligheder påhviler den enkelte andelshaver. Prisoverslag ekskl. moms: 1. Ingen tiltag medtaget. Drift udgør årligt: kr. 2.000,- Focus2 A/S 21/34
(18) Øvrigt De besigtigede lejligheder fremstod i varierende vedligeholdelsesmæssig stand. Beboerne forestår selv den indvendige vedligeholdelse i lejlighederne. Fælles arealer i kælder fremstod i fin stand. Foreningen har et vaskeri, træningsrum og solarium placeret i kælderen. Her oplyser foreningen at deres ældre vaskemaskiner og tørretumblere forventes at skulle udskiftes inden for en 10-årig periode. Prissat er en udskiftning af 4 vaskemaskiner samt 2 tørretumblere. Priserne for en udskiftning er oplyst af foreningen. Derudover må der forventes løbende udgifter til drift af inventar og installationer i disse rum 1. Udskiftning af 4 vaskemaskiner. 2. Udskiftning af 2 tørretumblere. Prisoverslag ekskl. moms: 1. Udskiftning af 4 vaskemaskiner: kr. 140.000,- 2. Udskiftning af 2 tørretumblere: kr. 50.000,- Drift udgør årligt: kr. 6.000,- Focus2 A/S 22/34
(19) Private friarealer Foreningen har fået istandsat gården i 2010. Gården anvendes udover beboere også af en børnehave i dagtimerne. Gården var udført med asfaltbelægning samt grønne arealer og legeplads. Gården fremstod flot og velholdt, og skal kun undergå løbende vedligeholdelse. Prisoverslag ekskl. moms: 1. Ingen tiltag medtaget Drift udgør årligt: kr. 4.000,- Focus2 A/S 23/34
(20) Byggeplads/Stillads Når der skal udføres større arbejder med flere håndværkere kan der blive behov for at opstille stillads og skurby mm. Det er en fordel at samle stilladskrævende arbejder og derved samle udgiften. Til tagudskiftning vil det være nødvendigt at opstille et stillads. Derudover anbefales det at få etableret en overdækning over taget. Til malerbehandling og udskiftning af vinduer vil det være nødvendigt at opstille et stillads. Alternativt kan muligheden for at anvende lift undersøges. 1. Stillads Tagudskiftning. 2. Stillads overdækning Tagudskiftning. 3. Skurby mv. Tagudskiftning. 4. Stillads Malerbehandling af vinduer 5. Skurby mv. Malerbehandling af vinduer 6. Byggeplads Udskiftning af faldstammer samt brugsvand 7. Alternativ: Stillads Vinduesudskiftning (ikke medtaget i vedligeholdelsesplanen) 8. Alternativ: Skurby mv. Vinduesudskiftning (ikke medtaget i vedligeholdelsesplanen) 1. Stillads - Tagudskiftning: kr. 720.000,- 2. Stilladsoverdækning Tagudskiftning: kr. 990.000,- 3. Skurby mv. - Tagudskiftning: kr. 215.000,- 4. Stillads Malerbehandling af vinduer: kr. 755.000,- 5. Skurby mv. Malerbehandling af vinduer: kr. 50.000,- 6. Skurby mv. Udskiftning af faldstammer samt brugsvand: kr. 65.000,- 7. Stillads Vinduesudskiftning: kr. 845.000,- 8. Skurby mv. Vinduesudskiftning: kr. 65.000,- Drift udgør årligt: kr. 5.000,- Focus2 A/S 24/34
Sag: 1657 A/B Bjerggården Dato: 11.10.2013 Emne: Driftsplan Rev. Dato: 14.01.2014 5.0 Driftsplan Tillæg til ejendommens fællesudgifter. Beløbene er inkl. moms. Bygningsdel Anbefalet minimumsarbejder pr år Pris/år Kr. (01) Tag Tagrender bør renses 1-2 gange årligt. Besigtigelse fra gadeplan 1 gang årligt i kraftigt regnvejr. Eftergang af taggennemføringer og inddækninger 1 gang årligt Eftergang af understrygning efter behov. (02) Kældre og fundamenter Visuel gennemgang af kælderrum samt mindre reparationer. Malerbehandling af betongulve. (03) Facader/sokkel Facader og sokkel bør 1 gang årligt gennemgås for mindre revner og fugtskjolder/misfarvninger. (04) Vinduer Vinduer bør på den udvendige side jævnligt vaskes af med vand. Kontrollere tætningslister 1 gang årligt. Bevægelige dele skal smøres 1 gang årligt med syre fri olie. (05) Udvendige døre Døre bør på den udvendige side jævnligt vaskes af med vand. Kontrollere tætningslister 1 gang årligt. Bevægelige dele skal smøres 1 gang årligt med syre fri olie. 75.000,- 5.000,- 6.000,- 5.000,- 4.000,- (06) Trapper Primært kosmetisk vedligeholdelse af vægge lofter og belægninger. 6.000,- (07) Porte og gennemgange Justering af porte mv. 2.000,- 08) Etageadskillelser Løbende visuel kontrol. 1.000,- (09) Wc/bad Individuelle forhold. 1.000,- (10) Køkkener Individuelle forhold. 0,- (11) Varmecentral/forsyning Haner, samlinger, varmtvandsbeholder, veksler og pumper bør årligt eftergås. Gennemgang af automatikken i anlægget, hvert 2. år 12.000,- (12) Afløb Afløb skal renholdes løbende i nødvendigt omfang. 4.000,- (13) Kloak Renhold af kloakriste samt brønde. 3.000,- (14) Vandinstallationer Løbende visuel kontrol, kælderventiler bør åbnes og lukkes 2 gange årligt. 4.000,- (15) Gasinstallationer Løbende visuel kontrol. 1.000,- (16) Ventilation Rensning af naturlige aftrækskanaler. 10.000,- (17) El-installationer Kontrol af dette skal udføres 2 gange årligt (HFI/HPFI-relæ). 4.000,- (18) Øvrigt Ingen udgifter medtaget. 6.000,- (19) Private friarealer Gennemgang af arealer. 4.000,- (20) Byggeplads/Stillads-Lift Lift til brug ved rensning af tagrender. 5.000,- Sum, løbende vedligehold 158.000,- Focus2 A/S 25/34
Sag: 1657 A/B Bjerggården Dato: 11.10.2013 Emne: Vedligeholdelsesplan Rev. Dato: 14.01.2014 6.0 Vedligeholdelsesplan Prioriteret 10 års plan med budget for registrerede tiltag. Focus2 A/S 26/34
Sag: 1657 A/B Bjerggården Dato: 11.10.2013 Emne: Billeddokumentation Rev. dato: 14.01.2014 7.0 BILLEDDOKUMENTATION Ejendommen set fra hjørnet af Frederiksborgvej og Bispebjergvej Taget er udført som et sadeltag med røde teglsten. Taget set fra tagvindue. Flere tagsten fremstod med skår. Understrygningen er løbende blevet eftergået. Krakeleret og manglende understrygning. Focus2 A/S 27/34
Sag: 1657 A/B Bjerggården Dato: 11.10.2013 Emne: Billeddokumentation Rev. dato: 14.01.2014 Kælderen fremstod med fuldmurede vægge og støbte gulve. Cykelparkering i kælder. Træningsrum i kælder. Vaskerum i kælder. Ejendommen set fra hjørnet af Frederiksborgvej og Bispebjerg Torv. Ejendommen set fra Bispebjerg Torv. Focus2 A/S 28/34
Sag: 1657 A/B Bjerggården Dato: 11.10.2013 Emne: Billeddokumentation Rev. dato: 14.01.2014 Ejendommen set fra hjørnet af Frederiksborgvej og Bispebjergvej Ejendommen set fra hjørnet af Bispebjergvej og Vilhelm Birkedals Vej. Ejendommen set fra gården. Ejendommens forskellige vinduestyper mod gård. Vinduer mod gård. Vindue med manglende fuge. Blev registeret 2 steder mod gård. Focus2 A/S 29/34
Sag: 1657 A/B Bjerggården Dato: 11.10.2013 Emne: Billeddokumentation Rev. dato: 14.01.2014 Vinduer fremstod lidt vejrbidte. 2-fags vinduer mod gade. Vindue og dør mod erhverv på Bispebjerg Torv. Kældervindue mod gård. Repræsentativ hoveddør. Hoveddøre fremstod i fin stand Kælderdør med omfattende malerafskallinger. Focus2 A/S 30/34
Sag: 1657 A/B Bjerggården Dato: 11.10.2013 Emne: Billeddokumentation Rev. dato: 14.01.2014 Kælderdør med ubehandlede fyldninger. Manglende fuge omkring kælderdøre. Hovedtrapper er renoveret i 1998. Hovedtrapper er udført med linoleumbelægning på trin og reposer. Øvrige dele fremstår malet. Indgangsreposer er udført i terrazzo. Trin til hoveddøre er udført i granitsten og fremstod i fin stand. Focus2 A/S 31/34
Sag: 1657 A/B Bjerggården Dato: 11.10.2013 Emne: Billeddokumentation Rev. dato: 14.01.2014 Port mod Vilhem Birkedals Vej Portgennemgangen fremstod i fin stand. Etageadskillelse mod loft kan efterisoleres ifm. tagudskiftning. Varmecentralen er placeret i kælderen under Bispebjergvej 69. Varmeanlægget er fra 1980. Nyere pumper i varmecentralen. Focus2 A/S 32/34
Sag: 1657 A/B Bjerggården Dato: 11.10.2013 Emne: Billeddokumentation Rev. dato: 14.01.2014 Radiatorer er placeret centralt i lejligheder. Faldstammer er hovedsagelig de oprindelige, udført i støbejern. Faldstamme med tæring. Udskiftet faldstamme i kælder. Brugsvand var ført i galvaniseret stål. Brugsvandsinstallationer fremstod ligeledes med begyndende tæringer. Focus2 A/S 33/34
Sag: 1657 A/B Bjerggården Dato: 11.10.2013 Emne: Billeddokumentation Rev. dato: 14.01.2014 Ejendommen er tilsluttet gas. Ejendommen har naturlige aftrækskanaler fra køkkener og bad. Aftrækskanal fra køkken. HPFI relæ i lejlighed. Gården er renoveret i 2010, og er belagt med grønne arealer og asfalt. I gården er der bl.a. opført legeplads og overdækninger. Focus2 A/S 34/34