AB Willedam September 2016 Udført af: Klaus Winterskov Tlf: 41 77 50 93 Mail: kw@gaihede.dk 1
Oversigt over forestående renoveringsarbejder mv. Generelt om vedligeholdelsesplanen Formålet med vedligeholdelsesplanen er at give jer et bedre beslutningsgrundlag for vedligeholds-planlægning og gennemførelse af evt. nødvendige renoveringer og forbedringer på ejendommens tag, facader, vinduer, VVS-installationer, kælder, trapper og indvendige fællesarealer. Gaihede a/s har foretaget en overordnet gennemgang af ejendommens tag, facader, trapper, vinduer, kælder, VVS-installation mv. for at få registreret omfanget af tilrådelige renoveringsarbejder. På baggrund af dette er der af Gaihede a/s vurderet og beregnet budgetter for gennemførelse af arbejderne. Der er herved fremkommet medfølgende forslag ud fra en samlet betragtning herunder tekniske og økonomiske overvejelser. Renoveringsopgaverne kan ikke udskydes uden samtidig enten at regulere omkostninger til forebyggende arbejder eller acceptere, at bygningsdele tager skade. Denne vedligeholdelsesplan bør revideres minimum hvert 5. år, medmindre foreningen får udført større renoveringer eller lignende. Om budgettal Alle budgettal er beregnet på grundlag af priser fra V & S byggedata og erfaringstal fra tilsvarende arbejder Alle budgettal er angivet med forbehold for efterfølgende indhentning af tilbud fra håndværkere Budgettallene er beregnet i forventede 2016-priser Bemærk, at finansieringsomkostninger og eventuelle øvrige bygherreomkostninger ikke er medregnet Alle delpriser er eksklusiv moms Gaihede a/s Trekronergade 126 H, 2. 2500 Valby tlf: 70 22 11 41 cvr: 21 53 47 49 info@gaihede.dk www.gaihede.dk Ejendomsdata Navn: AB Willedam Adresse: Willemoesgade 77 79 og Fiskedamsvej 7 Matr. nr.: 2760 Ejendommen opført i år: 1900 Antal etager: 6 etager, kælder og loftrum Antal opgange: 3 hovedtrapper og3 køkkentrapper Samlet boligareal: 2127 m² Antal boliger: 29 Antal erhverv 0 Opvarmning: Fjernvarme SAVE værdi (bevaringsværdi) 4 Energimærkning Klasse D (EMO-nr. 200032011) Overordnet konklusion Generelt er tilstanden af ejendommen på niveau med tilsvarende ejendomme af den alder. 2
Ejendommens tilstand: Klimaskærm, bygningsdel 01, 03, 04 og 05 Under middel Middel Over middel Installationer, bygningsdel 09, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16 og 17 Under middel Middel Over middel Udenoms arealer, bygningsdel 18 og 19 Under middel Middel Over middel Kælder/fællesarealer, bygningsdel 02, 06, 07 og 08 Under middel Middel Over middel 3
På følgende områder bør der foretages særligt vedligehold / renoveringsarbejder de kommende år: * Partiel renovering af facader * Renovering af trappeskakt * Malervedligehold af døre og kældervinduer * Renovering af bagtrapper * Renovering af altanværn * * * Særlige akutte forhold: *Gennemgang af tag med udbedring af følgende punkter: Løse skifer fastgøres Revnede tegl på brandkamme skiftes Revner og huller i skorstene repareres Top på taghætte rettes op eller skiftes Tagrender eftergås for utætheder 4
01 Tagværk Foto af taget i sin helhed Foto af taghætte Foto af gavl Foto flækket tegl på brandkam Foto af hul i skorsten Foto af undertag 5
01 Tagværk Ejendommens tag er udført som Københavnertag med tagpap på den flade del og eternitskifer på den skrå del. Tagdækning menes at være skiftet omkring 1997. Ved renoveringen er der monteret undertag af banevare (tagdug) Eternitplader nedbrydes med tiden af påvirkninger fra sol, vind og vejr samt tagrensninger og mosbegroninger. Eternitplader bliver ved nedbrydning flossede således, at taget får tendens til utætheder. Der ses dog ikke tegn på utætheder i taget og tagdækningen vurderes at have en restlevetid på 5-10 år. Der bør dog snarest udføres en gennemgang af taget hvor følgende udbedres: Løse skiffer fastgøres Revnede tegl på brandkamme skiftes Revner og huller i skorstene repareres Top på taghætte rettes op eller skiftes Tagrender eftergås for utætheder Fremtidig anbefales det, at foretage tagkontrol hvert andet år ved entreprenørfirma med kontrol på indvendig og udvendig side af tagfladen, for defekte inddækninger og rensning af stoppede tagrender med videre. Registrerede utætheder bør omgående afhjælpes. Årlige driftsomkostninger for bygningsdelen i nuværende stand er vurderet og anført nederst i skemaet. Bemærk, anbefalede renoveringsarbejder kan have indflydelse på driftsomkostninger. Renoveringsomkostninger Gennemgang af tag med udbedring af ovenstående punkter. 25.000 Årstal/beløb i kr. inkl. moms (2016-priser) 2016 2017 2018 2019 2020/senere forbedring Driftsomkostninger Årlig drift/service 15.000 15.000 6
02 Kælder/fundering Foto af kældervægge Foto af kældergulv Foto af opvarmning i kælder Foto af ventilering af kælder Foto af gulvafløb Foto af afløb i kælderskakt 7
02 Kælder/fundering Der er fuld kælder under ejendommen. Kælderetagen anvendes til cykelkælder, fyrrum, vaskekælder og mødelokale for foreningen. Kældervæggene er generelt grundmurede og kældergulvet er udført i beton. Der er stort omfang af efterisolering af loft mod stuelejligheder. Dette tiltag anbefales normalt ikke af Gaihede a/s, da det giver anledning til en koldere og mere fugtig kælder. Det er derfor vigtigt at kælderen holdes opvarmet til min. 18 C og ventileres. Det bør overvejes om der skal etableres ekstra ventilationsriste i kælderen, såfremt fugtniveauet stiger. Kældre er fugtteknisk set komplicerede og det kan være svært at komme fugt i kældre helt til livs. Fugtniveauet i kælderen vurderes ved gennemgangen ikke at være kritisk. Kælderen fremtræder velventileret med ventilationsriste i vinduer samt opsatte radiatorer. Det bør sikres, at der er varme på radiatorer hele året, så lokalet har en temperatur på min. 18 C. Disse tiltag mindsker risiko for forfald af bærende konstruktioner herunder svampeskader, råd i bjælker og korrosion i armeringer. Det foreslås, at eksisterende tiltag gennemgås, for at optimere eksisterende ventilation og luftskifte i kælder. Det er oplyst, at der ved kraftig regn har stået blankt vand i kælderen. Det kunne konstateres ved gennemgangen, at afløbene i kælderskaktene var tildækket af snavs, så vandet ikke kan ledes bort. Det anbefales, at ejendommen laver en fast serviceaftale så bl.a. afløb holdes rene. Årlige driftsomkostninger for bygningsdelen i nuværende stand er vurderet og anført nederst i skemaet. Bemærk, anbefalede renoveringsarbejder kan have indflydelse på driftsomkostninger. Renoveringsomkostninger Årstal/beløb i kr. inkl. moms (2016-priser) 2016 2017 2018 2019 2020/senere forbedring Driftsomkostninger Årlig drift/service 5.000 5.000 5.000 5.000 5.000 8
03 Facade/sokkel Foto af sokkel mod gade Foto af beskadigede sten mod gård Foto af beskadigede sten mod gade Foto af lyskasse Foto af tagnedløb 9
03 Facade/sokkel Facade mod gade fremstår i blankt murværk, hvor underfacaden mod gården er med pudset underfacader. Gade-/gårdfacade fremstår med enkelte revner, fugeudvaskning og beskadigede sten, som bør udbedres for at sikre sig mod, at det udvikler sig og dermed giver mulighed for vandindtrængning og op fugtning af konstruktionen. Det anbefales at facaden repareres partielt. En partiel renovering af facaden omfatter: Partiel udskiftning af defekte mursten Partiel udskiftning af porøse / defekte fuger. Pudsen i trappeskaktene mod gården har en del skader. Dette bør udbedres for at undgå fugtindtrængning og udvikling af skaderne. Årlige driftsomkostninger for bygningsdelen i nuværende stand er vurderet og anført nederst i skemaet. Bemærk, anbefalede renoveringsarbejder kan have indflydelse på driftsomkostninger. Renoveringsomkostninger Årstal/beløb i kr. inkl. moms (2016-priser) 2016 2017 2018 2019 2020/senere forbedring Partiel renovering af facader 40.000 Renovering af trappeskakt 5.000 Driftsomkostninger Årlig drift/service 10
04 Vinduer, 05 Udvendige døre Foto af vindue til bolig Foto af trappeskakt Foto af hovedindgangsdør Foto af bagtrappedør Foto af kældervindue Foto af kvistvindue 11
04 Vinduer, 05 Udvendige døre Ejendommens vinduer er skiftet i 2014 og fremstår i god stand. Der bør udføres malervedligehold af opgangs- og kælderdøre samt kældervinduer mod gaden og gård hvert 3. år. Årlige driftsomkostninger for bygningsdelen i nuværende stand er vurderet og anført nederst i skemaet. Bemærk, anbefalede renoveringsarbejder kan have indflydelse på driftsomkostninger. Renoveringsomkostninger Årstal/beløb i kr. inkl. moms (2016-priser) 2016 2017 2018 2019 2020/senere forbedring Driftsomkostninger Malervedligehold af døre og kældervinduer 15.000 15.000 12
06 Trapper Foto af opgangsdøre Foto af trappeløb på hovedtrappe Foto af trappeløb på bagtrappe Foto af indgangsrepos på hovedtrappe 13
06 Trapper Hvornår en ejendoms trapper generelt skal malerrenoveres, er primært et spørgsmål om foreningens ønske til udseende. Hovedtrapperne fremstår generelt i god stand. På bagtrapperne ses der en del slitage på trappetrinene. Når lakken på trinene er slidt ned, giver det et uhensigtsmæssigt slid på trinene, og de slides hule. Det anbefales derfor at gennemføre en renovering af bagtrappernes trin. Årlige driftsomkostninger for bygningsdelen i nuværende stand er vurderet og anført nederst i skemaet. Bemærk, anbefalede renoveringsarbejder kan have indflydelse på driftsomkostninger. Renoveringsomkostninger Årstal/beløb i kr. inkl. moms (2016-priser) 2016 2017 2018 2019 2020/senere forbedring Renovering af bagtrapper 150.000 Driftsomkostninger Årlig drift/service 14
07 Port og gennemgange, 08 Etageadskillelser Foto af gennemgang i sin helhed Foto af gulv i loftetage 15
07 Porte og gennemgange, 08 Etageadskillelser Etageadskillelse mellem kælder og stuelejligheder er isoleret med 70 mm. mineraluld. Etageadskillelsen mod uopvarmede tagrum er efterisoleret med ca. 100 isoleringsgranulat. Der foreslås ingen yderligere arbejder vedr. etageadskillelser. Årlige driftsomkostninger for bygningsdelen i nuværende stand er vurderet og anført nederst i skemaet. Bemærk, anbefalede renoveringsarbejder kan have indflydelse på driftsomkostninger. Renoveringsomkostninger Årstal/beløb i kr. inkl. moms (2016-priser) 2016 2017 2018 2019 2020/senere forbedring Driftsomkostninger Årlig drift/service 16
09 WC og bad, 10 Køkken Foto af afløb i bad Foto af køkken i sin helhed Foto af toilet Foto af emhætte/komfur Foto af aftræk/ventilering i badeværelse Foto af aftræk/ventilering i køkken 17
09 WC og bad, 10 Køkken Alle ejendommens lejligheder er forsynet med toilet- og baderum i forskellig stand og variation. Det er andelshavers ansvar at vedligeholde fuger i badeområderne samt tjekke, at installationer er lovlige, tætte og funktionsdygtige. Alle ejendommens lejligheder er forsynet med køkken i forskellig stand og variation. Det er den enkelte andelshavers ansvar at vedligeholde sit køkken samt sørge for, at installationer er tætte og funktionsdygtige. Årlige driftsomkostninger for bygningsdelen i nuværende stand er vurderet og anført nederst i skemaet. Bemærk, anbefalede renoveringsarbejder kan have indflydelse på driftsomkostninger. Renoveringsomkostninger Årstal/beløb i kr. inkl. moms (2016-priser) 2016 2017 2018 2019 2020/senere forbedring Driftsomkostninger Årlig drift/service 18
11 Varmeinstallationer Foto af varmecentral i sin helhed Foto af cirkulationspumper Foto af veksler Foto af klimastat styring 19
11 Varmeinstallationer Ejendommen er opvarmet ved centralvarmeanlæg forsynet ved fjernvarme, med fordeling fra veksler i kælder. Anlægget vurderes at være fra omkring 1994 og kan forventes, ved løbende vedligehold, at have en restlevetid på mere end 10 år. Der bør en gang årligt udføres service på varmecentralen og de tekniske installationer ved VVS-installatør. Årlige driftsomkostninger for bygningsdelen i nuværende stand er vurderet og anført nederst i skemaet. Bemærk, anbefalede renoveringsarbejder kan have indflydelse på driftsomkostninger. Renoveringsomkostninger Årstal/beløb i kr. inkl. moms (2016-priser) 2016 2017 2018 2019 2020/senere forbedring Driftsomkostninger Årlig drift/service 10.000 10.000 10.000 10.000 10.000 20
12 Afløb, 13 Kloak Foto af faldstamme i bolig Foto af faldstamme i kælder Foto af pumpebrønd 21
12 Afløb, 13 Kloak Ejendommens faldstammer er udskiftet i hhv. 2009 og 2010. Faldstammerne kan forventes at have en restlevetid på 70 år. Det anbefales, at der én gang årligt udføres et servicetjek af pumpebrønden i kælderen. Ejendommens kloaker er i forbindelse med et fælles gårdprojekt i år blevet renoveret. Årlige driftsomkostninger for bygningsdelen i nuværende stand er vurderet og anført nederst i skemaet. Bemærk, anbefalede renoveringsarbejder kan have indflydelse på driftsomkostninger. Renoveringsomkostninger Årstal/beløb i kr. inkl. moms (2016-priser) 2016 2017 2018 2019 2020/senere forbedring Driftsomkostninger Årlig drift / serviceaftale på dræn 5.000 5.000 5.000 5.000 5.000 22
14 Vandinstallationer Foto af elektrolyse 23
14 Vandinstallationer Det har ikke været muligt, at fremskaffe viden omkring brugsvandsinstallationernes alder, men disse vil normalt have en levetid på 50 år. Der blev ved besigtigelsen oplyst, at der for nyligt havde været en utæthed på brugsvandet. Det anbefales, at der hvert år afsættes kr. 10.000 til løbende vedligehold af brugsvandsinstallationer. Årlige driftsomkostninger for bygningsdelen i nuværende stand er vurderet og anført nederst i skemaet. Bemærk, anbefalede renoveringsarbejder kan have indflydelse på driftsomkostninger. Renoveringsomkostninger Årstal/beløb i kr. inkl. moms (2016-priser) 2016 2017 2018 2019 2020/senere forbedring Driftsomkostninger Årlig drift/service 10.000 10.000 10.000 10.000 10.000 24
15 Gasinstallationer, 16 Ventilation, 17 El/svagstrøm Foto af elmåler tavle Foto af mekanisk udsugning Foto af emhætte Foto af aftræk i køkken 25
15 Gasinstallationer, 16 Ventilation, 17 El/svagstrøm Gasinstallation: Ejendommen er forsynet med gasinstallation. Det er vigtigt, at vedligeholde denne installation samt sørge for, at installationer er tætte, funktionsdygtige og lovlige. I forbindelse med renoveringer i lejligheder kan enkelte være gået væk fra at benytte gas. Det er vigtigt, at installationen til stadighed overvåges for rust med videre og ikke bliver glemt. Ventilation: Ejendommen er forsynet med separate naturlige aftrækskanaler i toilet/baderum og køkken. I enkelte badeværelser er der monteret mekanisk sug. Der anbefales ingen arbejder. Årlige driftsomkostninger for bygningsdelen i nuværende stand er vurderet og anført nederst i skemaet. Bemærk, anbefalede renoveringsarbejder kan have indflydelse på driftsomkostninger. El og svagstrøm: Der er ikke oplyst at være problemer med ejendommes elektriske installation, og der er tilstrækkeligt med kapacitet i de enkelte boligers tavler. Renoveringsomkostninger Årstal/beløb i kr. inkl. moms (2016-priser) 2016 2017 2018 2019 2020/senere forbedring Driftsomkostninger Årlig drift/service 7.000 7.000 7.000 7.000 7.000 26
18 Øvrige, 19 Private friarealer Eksempel på tagterrasse 27
18 Øvrige, 19 Private friarealer Det er oplyst, at der overvejes etablering af tagterrasse i forbindelse med tagudskiftning. Der blev udtrykt bekymring for hvor vidt ejendommens ene altans bærringer kunne være tæret. Der er ikke observeret revner i altan eller murværk, som skal give anledning til bekymring. Det vurderes derfor ikke, at være nødvendigt med yderligere undersøgelser. Støbejernsværnet på altanen bør derimod eftergås og renoveres. Renoveringsomkostninger Årstal/beløb i kr. inkl. moms (2016-priser) 2016 2017 2018 2019 2020/senere forbedring Renovering af altanværn 30.000 Driftsomkostninger Opdatering af Gaihede vedligeholdelsesplan 14.000 Årlig drift/service 28
20 Byggeplads Foto af parkeringsareal foran ejendom Foto af altanværn i murværk Foto af transportvej til gård Foto af altanværn i dæk Foto af Underside af altan 29
20 Byggeplads Ingen bemærkninger Renoveringsomkostninger Årstal/beløb i kr. inkl. moms (2016-priser) 2016 2017 2018 2019 2020/senere forbedring 30
Teknisk rådgivning ved gennemførelse af projekter på ejendommen I fortsættelse af gennemgangen på ejendommen vil der ofte være ønske om at få gennemført renoveringer eller forbedringer på ejendommen. Renoveringsprojekter bør altid gennemføres med assistance fra ingeniør/arkitekt. Gaihede ingeniører og arkitekter er specialister i at gennemføre projekterne inden for det aftalte budget og til tiden. Vi bestræber os på at finde den helt rigtige løsning, som vi tilpasser jeres ejendom indtil den mindste detalje. I tæt dialog med bestyrelsen aftaler vi byggesagens omfang og forløb lige fra idé og behovsanalyse til eftersyn, før garantien udløber. Herunder kan du se et eksempel på, hvilke opgaver vi normalt håndterer for ejendommen i et renoveringsprojekt: Udarbejdelse af teknisk og økonomisk forslag til en generalforsamling, herunder budgettal for delopgaver af forskelligt omfang samt evt. supplerende arbejder. Indhold og alternativer aftales med bestyrelsen og tilpasses herefter. Indledende myndighedsbehandling/principafklaring med myndigheder Gennemgang og tilpasning af forslag i henhold til ønsker fra bestyrelsen og evt. administrator Deltagelse på generalforsamling Aftale med bestyrelsen om arbejdets endelige omfang Beboerinformation Projektmateriale for indhentning af tilbud Myndighedsbehandling Indhentelse af underhåndstilbud/licitation fra kvalificerede entreprenører Oplæg/forslag til kontrakt med entreprenør Fagtilsyn med arbejdets udførelse og kvalitetssikring Byggeledelse/byggemøder Opfølgningsmøder med bestyrelsen efter aftale Iværksættelse af ekstraarbejder inden for aftalt budget Godkendelse af entreprenørens fakturaer samt månedlig budgetopfølgning Afholdelse af afleveringsforretning Afsluttende byggeregnskab Afholdelse af 1- og 5-års eftersyn Forløbet af byggesager kan altid tilpasses netop jeres ønsker og behov. 31
Gaihede ingeniører og arkitekter er specialister i renovering og vedligehold af boligejendomme, som f.eks. kan omfatte: Tagudskiftning Vinduesrenovering, restaurering eller udskiftning Facaderenovering Vandinstallationsudskiftning Faldstammeudskiftning Centralvarme/fjernvarme Indeklima/ventilation Gasinstallationer Energistyring Kloakrenovering Fugtsikring Altaner Gårdmiljø Brandalarmering Altanlukninger Badeværelser Køkkener Vaskeri Alarmer Solvarme Elevator Tagboliger Affaldshåndtering Herudover efterspørger andels- og ejerforeninger oftest vores husrådgiver -funktion med arkitekt- og ingeniørrådgivning og hjælp i forbindelse med: Andelsvurderinger Bygningsdrift og mindre ombygninger i ejendommen Fugtproblemer (bl.a. opstigende fugt i fundament eller kældergulv) Risikostyring og forsikringsskader Skimmelsvamp Rør og afløb Revner Utætheder ved tag, facade, vinduer, rør, kælder Efterisoleringsbehov og -muligheder samt besparelse Termografi En metode til påvisning af f.eks. mangelfuld isolering og dårlige konstruktioner, fugt samt varmerør (utætheder og kuldebroer) Energimærkning (EMO) Myndighedskrav og tilskudsordninger Syns- og skønssager Leverandør- og håndværkerstyring Byggeteknisk hot-line Opfølgning og rutiner for viceværter 32
Ejendommen AB Willedam Vedligeholdelsesbudget iht vedligeholdelsesplan September 2016 Bygningsdel 2016 2017 2018 2019 2020/senere forbedring 01 Tagværk Gennemgang af tag med udbedring af ovenstående punkter. 25.000 03 Facade/sokkel Partiel renovering af facader 40.000 Renovering af trappeskakt 5.000 06 Trapper Renovering af bagtrapper 150.000 18 Øvrige, 19 Private friarealer Renovering af altanværn 30.000 Sum 25.000 225.000 0 0 0 Uforudseelige omkostninger 2.500 22.500 Teknisk rådgivning og byggestyring 35.000 Administrator 1.000 8.500 I alt inkl. moms 28.500 291.000 0 0 33
Ejendommen AB Willedam Driftsbudget iht vedligeholdelsesplan September 2016 Bygningsdel 2016 2017 2018 2019 2020/senere forbedring 01 Tagværk Årlig drift/service 15.000 15.000 02 Kælder/fundering Årlig drift/service 5.000 5.000 5.000 5.000 5.000 04 Vinduer, 05 Udvendige døre Malervedligehold af døre og kældervinduer 15.000 15.000 11 Varmeinstallationer Årlig drift/service 10.000 10.000 10.000 10.000 10.000 12 Afløb, 13 Kloak Årlig drift / serviceaftale på dræn 5.000 5.000 5.000 5.000 5.000 14 Vandinstallationer Årlig drift/service 10.000 10.000 10.000 10.000 10.000 15 Gasinstallationer, 16 Ventilation, 17 El/svagstrøm Årlig drift/service 7.000 7.000 7.000 7.000 7.000 18 Øvrige, 19 Private friarealer Opdatering af Gaihede vedligeholdelsesplan 14.000 Årlig drift/service I alt inkl. moms 37.000 52.000 52.000 37.000 81.000 34