7 Boliger Kapitlet beskriver kommunens planer for den forventede fremtidige boligudvikling i hovedbyer, centerbyer, landsbyer og i det åbne land. På boligområdet står Lolland Kommune over for to udfordringer. For det første er der et generelt overskud på anslået 2.400 boliger, og problemet må forventes at blive forstærket, som følge af faldende folketal og forskydning af befolkningen internt i kommunen: fra land til by og fra vest til øst. For det andet er der en relativ høj andel af utidssvarende boliger, der enten skal renoveres eller fjernes fra boligmarkedet. Den overordnede målsætning er kort sagt at skabe bedre balance, så udbuddet af gode, tidssvarende boliger svarer til efterspørgslen. Lolland Kommune arbejder derfor offensivt med at løse de boligsociale udfordringer i landdistrikterne. Attraktive landsbymiljøer forudsætter blandt andet regulering og tilpasning af boligmassen. Nybyggeri skal kun tillades som udfyldning og afrunding af eksisterende bebyggelse, og i forhold til den tomme og usunde del af bygningsmassen, vil kommunen fortsat arbejde med en bred vifte af redskaber, herunder opkøb og nedrivning, bygningsfornyelse og ændring af status fra helårshus til fritidshus. Det attraktive bymiljø indebærer en fortættet bygningsmasse uden huller i bebyggelsen. Forfaldne huse skal derfor i byerne som udgangspunkt ikke nedrives, men renoveres. Lolland Kommune vil f.eks. understøtte sammenlægning af meget små boliger til større, tidssvarende boliger. Samtidigt skal gode trafi kforbindelser og et alsidigt serviceudbud fastholde og tiltrække indbyggere. stadig mere ensidig beboersammensætning i de almene boliger, og i planperioden vil der derfor også blive behov for at tilpasse udbuddet her. Der må især forventes et større behov for ældreboliger og boliger i tæt-lav bebyggelse. Selvom der er overskud af boliger, så er det fortsat vigtigt at sikre et realistisk udbud af byggegrunde. Det betyder først og fremmest, at tidligere udlagte arealer skal udtages, selvom der med kommuneplanen også nyudlægges mindre områder. Det gælder især i de østlige dele af kommunen, hvor der forventes befolkningstilvækst, blandt andet som følge af Femern Bælt forbindelsen. Målsætninger At skabe inspirerende boligmiljøer, der gør det attraktivt at bo i kommunen. At tiltrække og fastholde borgere ved et større og mere varieret udbud af kvalitetsboliger og attraktive byggegrunde. At tilpasse boligmassen i den almene boligsektor til den ændrede efterspørgsel, både hvad angår kvantitet og kvalitet. At arbejde på fortsat forskønnelse og forbedring af boligerne i landsbyer og på landet, gennem områdefornyelse og helhedsorienteret byfornyelse. At nedrive eller renovere den dårligste del af boligmassen på markedet. At sikre udviklingen af landsbyerne tager udgangspunkt i de ressourcer, som de lokale samfund frembyder. Andelen af tomme boliger er størst på det private boligmarked, men skævheden gør det samtidig svært for de almene boliger at konkurrere. Det er en medvirkende årsag til en Almene boliger, Ole Kirks Allé, Nakskov. 86 BOLIGER
Retningslinjer Hovedbyer og centerbyer 7.1 Fremtidige boligudlæg skal placeres i byzone i hoved- og centerbyerne, eller i direkte tilknytning hertil, og skal altid ske indefra den eksisterende by og udad, se hovedstrukturkortet. er samtidig velbetjent med bybusser og her er adgang til den regionale jernbane. Maribo ligger ved motorvejen og Nakskov ved motortrafi kvejen Tårs-Maribo, som gør at man nemt kan pendle til og fra Sjælland. Desuden kan de to byer tilbyde arbejde og erhverv i mange forskellige brancher. For at understøtte udviklingen i de to hovedbyer, er udlæg til boliger koncentreret omkring dem. 7.2 Nyudlæg til boligformål fremgår af kort 7d - 7f og eksisterende udlæg til boligformål, der udtages af kommuneplanen fremgår af kort 7a - 7c og 7g - 7l. 7.3 Tre eksisterende boligudlæg omdannes til udlæg for lavenergi- og klimatilpassede boliger, de tre områder fremgår af fi gur 7.1, 7.2 og 7.3. Landsbyer og bebyggelser på landet 7.4 Gennem lokalplanlægning og landzonetilladelser er det muligt at opføre et mindre antal boliger i afgrænsede landsbyer. Nybyggerier skal fi nde sted som huludfyldning og afrunding af eksisterende bebyggelse. Egentlig byvækst skal dog fortsat placeres i byzonen i hovedbyerne og centerbyerne. 7.5 Lokalplaner for landsbyer og landzonetilladelser skal tage hensyn til kulturarvs- og kulturmiljøinteresser i landsbyen, til det omgivende landskab og til mulighederne for rekreativ udfoldelse. 7.6 Der kan ikke meddeles landzonetilladelse til byggeri eller ændret anvendelse af bygninger eller arealer i landzonen, hvis det ansøgte vurderes at være i strid med de beskyttelsesinteresser, der behandles i kommuneplanen. 7.7 Ubeboede helårsboliger må ikke ændre status til fritidshuse i hovedbyerne, centerbyerne og på Fejø, Askø og Lilleø. 7.8 Der kan som udgangspunkt ikke meddeles landzonetilladelse til opførelse af nye boliger, eller udvidelse af boliger i landzonen der er større end 300 m², med et etageantal over 1½, og en højde på over 8,5 meter, endvidere kan der som udgangspunkt ikke anvendes refl ekterende bygningsmaterialer. Redegørelse Strategi for boligudvikling Der sker en generel fl ytning fra det åbne land og landsbyerne til hovedbyerne og centerbyerne, som har fl ere tilbud og bedre service. 60 % af kommunens borgere bor i dag i hovedbyerne og centerbyerne. Centerbyen Horslunde. Centerbyerne Centerbyerne Rødby, Rødbyhavn, Holeby, Søllested, Horslunde og Dannemare er hovedsageligt villabyer. De fl este har dog en ældre bykerne, som indeholder byhuse og etageejendomme, samt enkelte med nyere tæt-lav boliger. Centerbyerne tiltrækker oftest børnefamilier, der vil ud til den frie natur, men stadig have muligheder i lokalsamfundet i forhold til indkøb og let adgang til skole for de mindste børn. Centerbyerne tiltrækker også ældre fra det åbne land, som fl ytter til en mindre krævende bolig, f.eks. en almen bolig eller en ældrebolig, med let adgang til indkøb og offentlig transport. Centerbyerne er godt betjent af busser til hovedbyerne. Søllested og Rødbyhavn er desuden betjent af tog, og Rødbyhavn er anløbshavn for færgerne til og fra Tyskland. I centerbyerne er der udlagt arealer til en begrænset udvikling af byernes boligområder. Landsbyerne og landet Livet i landsbyerne, på landet og på øerne har et særligt potentiale i forhold til byerne. De kan tilbyde boliger med nærhed til naturen, plads, frisk luft samt aktivt foreningsliv og godt naboskab. Samtidigt rummer landsbyerne, det åbne land og øerne et særligt potentiale i forhold til turisme, med interessante kulturmiljøer, historiske huse, havne og herregårde. De fi re beboede øer har en særlig herlighedsværdi i forhold til bosætning, ferie- og fritidsboliger og turisme. Hovedbyerne Hovedbyerne Nakskov og Maribo kan i kraft af deres størrelse tilbyde mange forskellige typer boliger, som kan tiltrække både unge, ældre, og familier med børn. Byerne kan tilbyde boliger i etageejendomme, boligblokke, tæt-lav byggeri, byhuse og villaer, i forskellige omgivelser. Byerne BOLIGER 87
Tomme boliger Der er samlet set et behov for en målrettet reduktion i antallet af tomme boliger, både private og almene boliger, så kommunen står tilbage med en passende og tidssvarende boligmasse, med en hensigtsmæssig og attraktiv placering. Kommunen har fået støtte fra Indenrigs- og Socialministeriets nedrivningspulje til at nedrive faldefærdige bygninger, og har i den forbindelse oprettet en task force, som bl.a. nedriver faldefærdige og utidssvarende boliger, enten ved frivillig nedrivning, overtagelse eller opkøb. Figur 7.1 Del af rammeområde (367-B2) til lavenergiboliger i Nakskov på 4,6 ha. Med en fremtid med et stigende antal ældre borgere, kan nedrivning og totalrenovering af eksisterende almene boliger, med efterfølgende nybyggeri og indretning af fl ere ældre- og handicapboliger, være et svar på mange af udfordringerne. Her skal der dog tages højde for at ældre- og handicapboliger placeres centralt, samt stations- og bynært. Ved nybyggeri og erstatningsbyggeri for nedrevne almene boliger, bør der overvejes tæt-lavt byggeri eller rækkehuse med have, da etagebyggeri ikke har samme tiltrækning overfor kommunens borgere. I hoved- og centerbyerne søges de tomme og misligholdte boliger så vidt muligt ombygget og istandsat, for at bibeholde den bymæssige struktur og gadeforløbene. Især i bykernerne og ved tætbyggede gader og strukturer. Disse områder er ofte i et stort omfang kendetegnet ved gamle bygninger, som kan indeholde små og utidssvarende boliger. Her kan en løsning på tomme boliger være, at give mulighed for en sammenlægning af to mindre boliger til en større f.eks. gennem byfornyelse, som er beskrevet i afsnit 6.2, By- og områdefornyelse. På denne måde kan antallet af boliger nedsættes og boligstandarden højnes. Nogle områder kan have brug for grønne fællesarealer eller byrum, som vil kunne indrettes, hvor en nedrevet bygning stod. Attraktive boligområder Selv med et faldende indbyggertal, ses der en søgen mod kommunens byer, hvilket medfører et stadigt stigende ønske om fl ere boliger her. Søgningen mod byerne er ikke det samme som ønsket om at bo i en lejlighed i en etageejen- I byerne er der også tomme butikslokaler, der sammen med tomme boliger, er med til at få et område til at se nedslidt og forfaldent ud. En gade med tomme butikslokaler, kan ligeledes gennem byfornyelse og lokalplanlægning, omdannes til en boliggade, enten ved ombygning eller nybyggeri. Detailhandelsplanlægningen er beskrevet nærmere i Kapitel 9. Forfalden ejendom i Bandholm. 88 BOLIGER
dom, men derimod er der et ønske om bynære byggegrunde, som ligger naturskønt. Byerne på Lolland har en størrelse, som giver mulighed for at få attraktive byggegrunde, dvs. byggegrunde tæt på naturen, men stadig bynært. Dette er en kvalitet, der både tiltrækker folk fra andre kommuner og folk fra de tyndere befolkede områder i kommunen, og bør udnyttes i kommunens boligudlæg. Ønsket om en attraktiv byggegrund er til tider også ønsket om en stor byggegrund, som giver mulighed for at bygge et tidssvarende hus med en stor have. Klimabyggeri Lolland Kommune er klimakommune, som beskrevet nærmere i kapitel 4, Klima, og satser erhvervsmæssigt på miljøog energiteknologisk udvikling i Nakskov, samt i udviklingscenteret Holeby. I forlængelse af dette, er boligudlæg til klimabyggeri et naturligt næste skridt, og sker som en del af kommunens klimasatsning, som er beskrevet i kapitel 4, Klima. Udlægningen af områder til klimabyggeri har ikke kun betydning for typen af boliger, der opføres, men også planlægningen og byggemodningen, der skal ske før området tages i brug. Her skal f.eks. tages højde for at klimabyggeri ikke nødvendigvis bruger fjernvarme, idet opvarmningen sker ved solvarme eller jordvarme. Der udlægges boligarealer til nul- eller lavenergiboliger i Nakskov og Maribo, som er kommunens primære udviklingsområder, samt i Holeby, der er et af kommunens tre udviklingscentre. Der udlægges i alt 17,3 ha som vist på fi - gur 7.1-7.3. Figur 7.1 og 7.3 er eksisterende boligudlæg, mens fi gur 7.2. er et område, der er udlagt i regionplanen og tages med i denne kommuneplan, se kort 7d. For de tre rammer til lavenergiboliger, kan rammer for lokalplanlægningen ses i rammerapporten. Fakta Med klimabyggeri menes byggeri, hvor materiale- og installationsvalget, samt bygningens design, er med til at nedsætte bygningens energiforbrug til f.eks. opvarmning. Materialevalget i et klimabyggeri kan være gjort ud fra et krav om bæredygtighed, det vil f.eks. sige, at det ikke transporteres fra den anden side af Jorden, at det kan genanvendes, og at den samlede CO 2 udledning i produktion, transport, renovering og bortskaffelse er så lav som mulig. Klimabyggeri omtales også som lav- eller nulenergibygninger, bæredygtigt byggeri eller passivhuse. Figur 7.2 Rammeområde (360-B3) til lavenergiboliger i Maribo på 7,3 ha. BOLIGER 89
Figur 7.3 Del af rammeområde (355-B18) til lavenergiboliger i Holeby 5,4 ha. Boligsituationen Fakta Almene boliger er betegnelsen for boliger opført med kommunal støtte. Der kan både være tale om almene familieboliger, ældreboliger, plejeboliger og ungdomsboliger. Udlejningen af almene boliger sker efter en venteliste, men kommunen har mulighed for at anvise en almen bolig, uden om ventelisten. Boligmarkedet i Lolland Kommune omfattede i 2008 ca. 26.200 boliger, hvoraf 2/3 er ejerboliger og 1/3 er udlejningsboliger. Af udlejningsboligerne er den ene halvdel privatudlejning, mens den anden halvdel er almene boliger. De almene boliger er fordelt med 90 % familieboliger, 8 % ældreboliger og 2 % ungdomsboliger. 53 % af de almene boliger ligger i Nakskov, 17 % i Maribo og 9 % i Rødbyhavn. De resterende 22 % er fordelt på de øvrige centerbyer, samt enkelte landsbyer og i landområderne, som vist på kort 7.1. Boligmarkedet i kommunen er kendetegnet ved en stor mængde billige ejerboliger. Prisen for en villa ligger i gennemsnit på 7.530 kr./m², hvilket gør Lolland Kommune til den tredje billigste kommune i Danmark at købe bolig i. Den lave pris på en ejerbolig medfører, at den månedlige ydelse for en ejer- og lejebolig er tæt på den samme, og betyder at mange vælger at købe eget hus, frem for at leje en bolig. Dette giver en hård priskonkurrence for de Ny bebyggelse ved Blæsenborg Allé i Maribo. 90 BOLIGER
Kort 7.1 Fordelingen af kommunens almene boliger. almene boligselskaber, og boligselskaberne peger på at bedre fi nansieringsmuligheder kan blive nødvendige for at fremtidssikre dem. BOLIGER 91
Forfalden ejendom ved Øster Skørringe. Tomme, misligholdte og utidssvarende boliger Fakta Ved utidssvarende boliger forstås boliger, som ikke lever op til de krav et moderne menneske stiller til sin bolig i dag. Det kan f.eks. være manglen på eget køkken eller bad, det kan være størrelsen på den enkelte bolig eller dens indretning. En utidssvarende bolig, kan dog i mange tilfælde omdannes til en moderne bolig ved f.eks. renovering eller sammenlægning. Der er et stigende overskud af boliger i Lolland Kommune. I alt står 2.421 boliger tomme, svarende til 9 % af boligmassen. Af de tomme boliger er 55 % parcelhuse og 17 % etageboliger, se tabel 7.1. De tomme boliger ligger spredt ud over det meste af kommunen, men hovedsageligt udenfor byerne. En stor del af de i tabel 7.1 viste tomme boliger er utidssvarende indrettet, i meget dårlig stand, og er uhensigtsmæssigt placeret i forhold til kommunens fl yttemønster, hvor der er frafl ytning fra det åbne land og landsbyerne, ind til hoved- og centerbyerne, både hvad angår interne fl ytninger og når der sker tilfl ytning fra andre kommuner. Dette, sammen med et generelt faldende indbyggertal i kommunen, betyder, at fl ere og fl ere boliger kommer til at stå tomme uden for byerne, og vil blive ved med at stå tomme, da der ikke er en tilsvarende efterspørgsel på disse boliger. Af de i tabel 7.1 viste 1.523 tomme stuehuse og parcelhuse ligger langt størstedelen som nævnt uhensigtsmæssigt i forhold til udviklingen i kommunen, og en stor del af disse boliger er i en så dårlig stand, at kommunen søger dem nedrevet. Kommunen bestræber sig på at nedrive ca. 125 af disse dårlige boliger om året. I byerne oplever boligforeninger dog også, at etagebyggerier, på trods af en typisk mere bynær placering, ikke er så attraktive som andre boligtyper. Efterspørgslen er størst i hovedbyerne og de større centerbyer, hvor boligerne ligger centralt, og er tæt på indkøbsmuligheder og offentlig transport mv. I de tyndere befolkede områder af kommunen ses der et begyndende udlejningsproblem for almene familieboliger, især i etageejendomme. Der er generelt en højere fl yttefrekvens i etagebyggeriet end i tæt-lav bebyggelsen, men til- og frafl ytning varierer meget fra afdeling til afdeling. Tilfl ytning til de almene boliger er oftest seniorer, der ønsker at realisere deres friværdi og fl ytte til en mindre vedligeholdelsestung bolig. De i tabel 7.1 viste 755 tomme rækkehuse, etage- og kollegieboliger ligger hovedsageligt i kommunens mindre centerbyer, samt i landsbyer eller på øerne. For at mindske antallet af tomme boliger i denne kategori tiltænkes det at nedrive dem og erstatte dem af anden boligform for derved at tilpasse boligantallet for det enkelte område. Lolland 2008 Stuehus til landbrugsejendom Parcelhus Rækkehus Etagebolig kollegium Andre boliger I alt Alle boliger 1.429 15.291 3.878 4.651 76 882 26.207 Bolig typer i % 5 % 58 % 15 % 18 % 0,3 % 3,5 % 100% Tomme boliger 201 1.322 337 411 7 143 2.421 % tomme boliger i alt for hver boligtype 14 % 9 % 9 % 9 % 9% 16 % 9% % tomme boliger i forhold til alle tomme boliger 8 % 55 % 14 % 17 % 0,3 % 6,3 % 100% Tabel 7.1 Tomme boliger. Boligtypen Andre boliger indeholder bl.a. erhvervsboliger, døgninstitutioner og helårsbeboede sommerhuse. De 143 tomme andre boliger er erhvervsboliger, da døgninstitutioner o.l. principielt aldrig står tomme. (KUBEN Management, juli 2009) 92 BOLIGER
De almene boligselskaber tilbyder generelt gode boliger, men de bærer også på en del sociale udfordringer. Dette kan være med til at give en afdeling et dårligt image, da tilfl ytterne ofte er mindre ressourcestærke end frafl ytterne. I nogle afdelinger arbejder boligorganisationerne målrettet med at imødegå stor udskiftning, dårligt image og belastet boligmiljø. Det store overskud af boliger skyldes stigende frafl ytning fra kommunen, dels fl ytning fra land til by, og dels at kommunen har et stigende antal borgere over 65 år. Aldersfordelingen blandt kommunens borgere ses i kapitel 3, Fakta om Lolland Kommune. En stor del af de ældre borgere må forventes, i løbet af en kort årrække, at frafl ytte deres nuværende bolig, ofte et privatejet parcelhus, og fl ytte til en mindre vedligeholdelseskrævende bolig, enten en almen familiebolig eller en almen ældre-/plejebolig. Dette kan, i samspil med det faldende indbyggertal, medføre fl ere ledige boliger, idet der ikke er nogen til at overtage de frafl yttede boliger, og idet en del af de frafl yttede boliger, ligger i områder, der ikke er attraktive for f.eks. unge familier med børn. Disse søger oftere en bolig tæt på skoler, fritids- og kulturliv, samt handelsmuligheder, det vil sige i og omkring kommunens hoved- og centerbyer. De 2.421 tomme boliger medregnes ikke i oversigten over tomme boligarealer i afsnittet Boligrummelighed eller i tabel 7.3, dels anses det ikke for sandsynligt, at de vil kunne sælges pga. beliggenhed og tilstand, dels søges langt størstedelen, som nedrives, efterfølgende solgt som landbrugsjord. Enkelte ligger dog i byerne eller i landsbyerne, men mange af grundene er så små, at de ikke kan sælges som byggegrunde, da de er under 700 m², som er det bygningsreglementet sætter som minimum for en byggegrund. Derfor er heller ikke disse medregnet i oversigten over tomme boligarealer. Det er dog kommunens håb, at hvis de bedste, smukkest placerede og mest bevaringsværdige af de tomme boliger ikke kan blive solgt som helårsboliger, kan de blive solgt og omdannet til fritidsboliger, for dermed at bibeholde bebyggelsen i det lollandske kulturlandskab. Boliger, der har stået tomme i tre år, mister efter planlovens 56, stk. 2, sin tilladelse til at blive brugt som helårsbolig, og skal opfylde det gældende bygningsreglement for at få tilladelsen tilbage. Mange af de tomme boliger uden for byerne, lever ikke op til det nye bygningsreglement, især ikke på energiområdet, og det vil være en svær, næsten umulig opgave at få et gammelt hus til 100 % at overholde energikravene. Hvorimod omdannelse til fritidsbolig ikke har samme høje krav, og samtidig vil betyde, at bygningen vil kunne restaureres og bibeholdes i det kulturmiljø den står i. Boligrummelighed Storstrøms Amt havde i Regionplan 2005-2017 beregnet behovet for nyudlæg til boligbyggeri i de tidligere syv kommuner til gennemsnitligt 4,9 ha/år, svarende til 49 nye boliger om året. I perioden 2002-2008 blev der imidlertid opført 633 nye boliger i kommunen, gennemsnitligt 90 nye Regionplanens boligbehov 2005-2017. Kommune hektar boliger boliger/år hektar/år Holeby 4 40 3 0,3 Højreby 6 60 5 0,5 Maribo 16 160 13 1,3 Nakskov 27 270 23 2,3 Ravnsborg 2 20 2 0,2 Rudbjerg 1 10 1 0,1 Rødby 3 30 3 0,3 i alt 59 590 49 4,9 Nyopførte boliger 2002-2008 Kommune hektar boliger boliger/år hektar/år Lolland 63 633 90 9,0 Fremtidigt boligbehov 2010-2022 Kommune hektar boliger boliger/år hektar/år Lolland 108,5 1085 90 9,0 Tabel 7.2 Udregning af det fremtidige boligbehov, i forhold til regionplanens regnemetode med 10 boliger/ha. Bebyggelse i det åbne land. BOLIGER 93
boliger, med et arealbehov på 9 ha/år, over en syvårig periode. Det er tæt på det dobbelte af regionplanens prognose for perioden 2005-2017, se tabel 7.2. Forskellen mellem regionplanens udregning på arealforbrug og det faktiske behov, kan forklares ved, at regionplanens prognose delvis bygger på tal fra 1990 erne, hvor den økonomiske udvikling i kommunen ikke havde samme dynamik som i perioden 2002-2008. Regionplanen regnede samtidig med, at 1 ha udlagt til boligareal svarer til 10 boligbyggegrunde på gennemsnitlig 1.000 m². Behov for boligarealer For den næste 12 års planperiode regnes der med at nybyggeriet på gennemsnitligt 90 boliger/år, som i de foregående år fortsætter. Det vil sige, at der i alt vil blive opført 1.085 boliger, svarende til et arealbehov på 108,5 ha, som vist i tabel 7.2. Som udkants- og landkommune søger tilfl yttere til kommunen sjældent en bolig i etageejendomme inde midt i byerne, eller for den sags skyld i boligblokkene i byernes udkant, men søger i stedet bynære byggegrunde. Kommunen er en udkantskommune og har brug for, at kunne tilbyde tilfl yttere noget andet og noget særligt. Muligheden for at kunne købe en stor byggegrund tæt på en velfungerende by med institutioner, skoler, samt et rigt handels- og kulturliv, og stadig naturnært og billigt, kan være med til at promovere kommunen i forhold til at tiltrække ressoursestærke familier. Kommunen har modtaget en del ansøgninger på store byggegrunde i og omkring hoved- og centerbyerne, og ønsker i fremtiden at kunne imødekomme dette, ved også at planlægge for områder med store boligparceller. Ved at udlægge et samlet areal på 137,9 ha til boliger, som vist i tabel 7.2, bliver en gennemsnitlig byggegrund på 1.271 m², hvilket giver mulighed for at udlægge både mindre boligparceller på mellem 900 og 1.000 m² og store parceller på mellem 1.200 og 2.500 m², i henhold til borgernes ansøgninger. Uudnyttede boligudlæg er vist i tabel 7.3. Efterspørgslen efter byggegrunde forventes dog i begyndelsen af perioden at være påvirket negativt af den øjeblikkelige fi nanskrise. Opførelsen af Femern Bælt forbindelsen, og de positive økonomiske følgevirkninger heraf, forventes i resten af den 12 årige periode, at skabe øget økonomisk aktivitet, og dermed en stabil efterspørgsel på byggegrunde, især i kommunens to hovedbyer og tre udviklingscentre. Det er derfor vurderet at selvom der er en generel stilstand i boligbyggeriet i øjeblikket, vil arbejdet og promoveringen omkring Femern Bælt forbindelsen medføre en øget efterspørgsel på byggegrunde, og da kommunen og dens borgere/tilfl yttere ligeledes ønsker fl ere store byggegrunde, vil det medføre et behov for et større boligudlæg end regionplanens prognose på 4,9 ha/år. Uudnyttede udlæg i gammelt plangrundlag (hektar) Udtages med kommuneplanen (hektar) Nyudlæg (hektar) Uudnyttet udlæg i kommuneplanen (hektar) Nakskov vest 23,4 14,5 8,9 Nakskov øst 73,2 56,9 16,3 Maribo øst 26,9 26,9 Dannemare 9,4 6,7 2,7 Holeby vest 5,2 5,2 Holeby øst 15,9 5,2 10,7 Horslunde 10,6 8,8 1,8 Rødby 6,9 0,7 7,6 Rødbyhavn 26,1 26,1 Søllested 13,1 13,1 0 Bandholm 10,3 7 3,3 Birket 3,4 3,4 Errindlev 5,6 2,8 2,8 Fuglse 1,8 1,8 Halsted 5,3 5,3 Langø 7,5 7,5 Sandby 5,2 5,2 Vesterborg 2 2 Vestenskov 3,7 3,7 I alt 255,5 115 0,7 137,9 Tabel 7.3 Uudnyttede boligudlæg i kommunen. 94 BOLIGER
Landsbyen Birket. Som beskrevet i foregående afsnit har kommunen en del tomme, misligholdte og utidssvarende boliger, som ikke er medtaget i boligrummeligheden. Dette skyldes, at de som oftest ligger på landet, hvilket er en uhensigtsmæssig placering i forhold til en stigende fl ytning fra landet, og ind til hoved- og centerbyerne, og de tomme boliger søges derfor nedrevet eller omdannet til fritidsboliger. Tilfl ytningen til byerne medfører en stigende efterspørgsel på boliger og byggegrunde her, og dermed et behov for nye boligudlæg. Udlagte boligarealer De ledige uudnyttede boligarealer i plangrundlaget i forhold til Regionplan 2005-2017 samt ændringer i Kommuneplan 2010-2022 er gjort op og gennemgået i tabel 7.3. Samlet set var der 255,5 ha udlagte uudnyttede boligarealer i kommunen. 115 ha udlagte uudnyttede boligarealer er taget ud og 0,7 ha er taget ind med denne kommuneplan. Med denne kommuneplans gennemførelse vil der herefter være udlagt 137,9 ha uudnyttede boligarealer i kommunen. Placeringen af alle ledige boligarealer kan ses på kommunens hjemmeside, www.lolland.dk. Af tabel 7.3 ses det, at der er udlagt et nyt mindre område i Rødby, som huludfyldning. I de eksisterende udlæg er medregnet to større arealer til byudvikling i Maribo og Rødbyhavn på i alt 20 ha, som begge er byudviklingsarealer udlagt i regionplanen. Udlæggene kan ses på kort 7d, 7e og 7f. Størstedelen af arealudlæggene til boliger ligger nu omkring kommunens hovedbyer, Nakskov og Maribo, samt i Rødbyhavn, som er en af kommunens tre udviklingscentre, hvor en ekstraordinær efterspørgsel kan komme på tale på grund af Femern Bælt forbindelsen og heraf afsmittende aktiviteter. Femern Bælt forbindelsen vil generelt medføre en ekstraordinær efterspørgsel på byggegrunde i kommunen, ikke kun i Rødbyhavn, men også i Rødby, Holeby og Maribo, samt i Nakskov. Arealer som tages ud Der er mange store boligområder udlagt i det gamle plangrundlag, især omkring Nakskov er der store arealer, som langt overstiger det forventede forbrug i den kommende planperiode. Ved centerbyerne Holeby og Søllested er der også boligarealer, der overstiger det forventede forbrug. I landsbyen Bandholm, er der udtaget et boligareal på 7 ha, som ligger inden for strandbeskyttelseslinjen. I Errindlev tages et område til jordbrugsparceller ud, da loven ikke længere giver mulighed for dette. I alt udtages der 115 ha uudnyttet boligarealer jf. tabel 7.3 og kort 7a, 7b, 7c, 7g, 7h, 7i, 7j, 7k og 7l. Det er samtidig kommunens intention, at der i den kommende planperiode bliver arbejdet på, at nogle af de små, lokalplanlagte boligområder der er udlagt uhensigtsmæssigt, tages ud af kommuneplanen, og lokalplanerne afl yses. Arealer der lægges ud I Rødby udlægges et mindre område på 0,7 ha som huludfyldning. I Rødbyhavn udlægges et i Regionplan 2005-2017 udlagt byvækstareal på 13 ha og i Maribo på 7,3 ha til boligområde. I alt nyudlægges 0,7 ha til boligareal. Se kort 7d, 7e og 7f. I Nakskov udlægges der ikke nye boligarealer, men i Nakskov vest omdannes 4,6 ha til opførslen af nul-energi eller lavenergi boliger, se fi gur 7.1. Miljøvurdering De nyudlagte områder er blevet miljøscreenet, hvilket er beskrevet i kapitel 17, Miljøvurdering. Landsbyer og bebyggelser på landet I landsbyer og landdistrikter bor 40 % af kommunens befolkning. Befolkningen her har ofte længere til f.eks. offentlig transport, skole, læge, indkøb, forlystelser og bylivets fritidsaktiviteter, end hvis de boede i hovedbyer og centerbyer. Afgrænsede landsbyer Lolland Kommune vil fremover give mulighed for boligbyggeri i afgrænsede landsbyer, som er vist på kort 6.1.3 i kapitel 6, Byudvikling og Bosætning. BOLIGER 95
Boligbyggeriet skal ske som afrunding eller udfyldning af eksisterende rammer og planer for landsbyen. Der må ikke ske en egentlig byudvikling, nyopførelser eller væsentlige udvidelser uden, at der er udarbejdet en lokalplan for området. Endvidere kan der i begrænset omfang opføres enkelte boliger i eksisterende mindre bebyggelser, hvis det sker som huludfyldning. Generelt gælder det, at ny bebyggelse på øerne, i landsbyerne og i det åbne land skal opføres under hensyn til den eksisterende bebyggelse, bebyggelsesmønsteret, kulturmiljøet, naturen og landskabet, jf. planlovens 35. Bevaringsværdige landsbyer Lolland Kommune vil i den kommende planperiode udpege bevaringsværdige landsbyer og områder, hvor en bestemt byggestil og bebyggelsesmønster skal bevares for at sikre landsbyens og områdets helhed, jf. kapitel 11, Kulturarv og landskab. I det åbne land og de mindre samlede bebyggelser I det åbne land og de mindre samlede bebyggelser, gives der ikke tilladelse til opførelse af nyt byggeri med mindre ganske særlige forhold taler for det. Mindre udbygninger og anlæg kan der dog gives tilladelse til, jf. planlovens 35, og Lolland Kommunes Administrationsgrundlag for landzonesager, som fi ndes på www.lolland.dk. Baggrunden, for at Lolland Kommune, som udgangspunkt ikke tillader opførelse af nyt byggeri i det åbne land og i de mindre samlede bebyggelser, er at man ønsker at beskytte de natur- og kulturhistoriske landskabelige værdier, der er i det åbne land og i de mindre samlede bebyggelser i dag. Desuden er det et udtryk for, at Lolland Kommune ønsker at koncentrere udviklingen i landzonen i de afgrænsede landsbyer, samt at leve op til intentionerne i planlovens 35, der skal hindre ny uplanlagt bebyggelse i landzonen, der ikke er nødvendig for landbrug, skovbrug og fi skeri. Nye boliger og udvidelser af eksisterende I det åbne land, de mindre samlede bebyggelser og de afgrænsede landsbyer, er der stor forskel på størrelsen og udformningen af de eksisterende boliger. Dette skyldes dels at boligerne er fra forskellige perioder, og dels at boliger på gårdene er større end husmandsstederne mv. Men der er også tendenser, der går igen i de eksisterende boliger. De fl este boliger i det åbne land, de mindre samlede bebyggelser og de afgrænsede landsbyer, har 1 eller 1½ etage, og de fl este huse med 1½ etage har en uudnyttet tagetage. De fl este boliger er under 8,5 meter høje og under 300 m² store. Ved opførelse af nye boliger eller udvidelser af eksisterende, vil Lolland Kommune, gennem landzonetilladelser, give mulighed for, at der kan bygges gode tidssvarende boliger, med op til 1½ etage, 8 meters højde, og som er under 300 m² store. Det vil give bebyggelser med et harmonisk udtryk, og vil leve op til de krav en moderne familie har til deres boliger. Opførelse af nye boliger eller udvidelser af eksisterende skal ske under hensyn til den eksisterende bebyggelse, natur-, kultur- og landskabelige værdier. I kystnærhedszonen er der øget krav til beskyttelse af natur og friluftslivet. Der skal derfor være en særlig planlægningsmæssig eller funktionel begrundelse for at bygge større boliger end 250 m². En særlig planlægningsmæssig eller funktionel begrundelse er f.eks. at byggeriet ikke vil kunne ses fra kysten eller at udvidelsen sker inden for den eksisterende bebyggelse, f.eks. ved at tage en uudnyttet tagetage i brug. Se kapitel 13 for øvrige bestemmelser i kystnærhedszonen. Tomme og misligholdte boliger i landsbyerne og på landet I det åbne land og landsbyerne er der mange misligholdte boliger, og ubenyttede avls- og driftsbygninger, der sammen med de tomme boliger skæmmer landsbyer og det åbne land. Lolland Kommune vil arbejde for at de tomme og misligholdte boliger, kan istandsættes som enten helårshuse eller fritidshuse, og hvor det er muligt, at kondemnere og nedrive Landsbyen Nørreballe. 96 BOLIGER
de boliger der er for dårlige. De ubenyttede avls- og driftsbygninger vil Lolland Kommune arbejde for at få sat i stand, eller få revet dem ned, der er i for dårlig stand. De tomme boliger ligger hovedsageligt udenfor byerne med en overvægt af tomme boliger i den nordvestlige del af kommunen og i oplandet til Rødbyhavn, Errindlev og Holeby, samt på øerne. Rammekort På rammekortene nedenfor ses de boligarealer, der tages ud af det eksisterende plangrundlag, og de nye boligarealer der udlægges i kommuneplanen. Det forventes at antallet af frafl ytninger fra parcelhuse i landområderne vil fortsætte, idet der især på nordvest Lolland og områderne omkring Rødby-Holeby, Stokkemarke og Rudbjerg er et stort antal ældre over 65 år, som snart må forventes at fl ytte til en anden boligtype. Det samme gælder for nogle boligområder i udkanten af Nakskov og i Maribo. Helårsboliger til fritidsboliger Omdannelsen af helårsboliger til fritidsboliger kan have både positive og negative konsekvenser. De positive konsekvenser er at det ofte vil være med til at løfte bygningskvaliteten på de boliger der bliver omdannet, da folk der køber et fritidshus ofte vil sætte det i stand og priserne på boligerne vil stige. I områder hvor mange helårsboliger bliver omdannet til fritidshuse, vil befolkningsgrundlaget blive mindre, og områderne vil være affolket uden for feriesæsonerne, og på den måde understøtte en negativ befolkningsudvikling. Lolland Kommune ønsker ikke, at hovedbyerne, centerbyerne, Fejø, Askø og Lilleø bliver omdannet til feriebyer eller ferieområder. Disse områder vil derfor blive friholdt for muligheden for at omdanne helårsboliger til fritidsboliger, gennem den fremadrettede planlægning. Kort 7a - Nakskov Vest En del af rammeområde 367-B5 på 8,5 ha og rammeområde 367-B10 på 6 ha udtages. Områderne ligger i landzone. Ubeboede boliger, der ændrer status fra helårsboliger til fritidshuse, vil gøre det muligt at bevare huse med særlige historiske og landskabsmæssige kvaliteter (bindingsværkshuse og arbejderboliger), som ellers ville blive revet ned. Konverteret til fritidshuse er der større chance for at husene blive sat i stand og vedligeholdt, og kan fremme turisme og omsætning i kommunen. En stor del af de boliger der ændrer status fra helårsbolig til fritidshus er af ældre dato, og vil ikke kunne ændre status tilbage til helårsbolig. Ved tilbageændring vil bygningen skulle opfylde det gældende bygningsreglement både i forhold til isolering, fl ugtveje, højder osv., hvilket ikke er muligt for mange ældre bygninger. Desuden vil en bolig, der i mere end 3 år har været fritidshus, og som ønskes ændret tilbage til helårsbolig, blive betragtet som nyopførelse af en bolig i landzone, hvilket som udgangspunkt strider imod planlovens 35. Her vil dog være tale om en individuel vurdering i hvert enkelt tilfælde. Kort 7b - Nakskov Øst Øst for de eksisterende boligområder Mosevænget og Friheden udtages rammeområde 367-B6 på 15,9 ha, rammeområde 367-B7 på 19,9 ha og rammeområde 367-B8 på 12,8 ha Områderne ligger i landzone. BOLIGER 97
Kort 7c - Nakskov Øst På grund af skovrejsning udtages rammeområde 367-B12 på 8,2 ha. Området føres tilbage til landzone. Kort 7e - Rødby Vest Som udfyldning mellem eksisterende parceller langs Vestergade udlægges rammeområde 360-B5 på 0,7 ha til nyt boligområde. Området ligger i landzone og overføres med lokalplan til byzone. Kort 7d - Maribo Øst for eksisterende bebyggelse ved Agerhønevej udlægges rammeområde 360-B3 på 7,3 ha til nyt boligområde. Området var i regionplanen udpeget som byvækstareal. Området ligger i landzone og overføres med lokalplan til byzone. Kort 7f - Rødbyhavn Vest Vest for Strandagervej udlægges rammeområde 360-B4 på 13 ha til nyt boligområde. Området var i regionplanen udpeget som byvæksareal. Området ligger i landzone og overføres med lokalplan til byzone. 98 BOLIGER
Kort 7g - Holeby Rammeområde 355-B12 på 5,2 ha udtages. Området ligger i landzone. Kort 7i - Horslunde En del af rammeområde 379-B3 på 3,4 ha og hele rammeområde 379-53 på 5,4 ha udtages. Områderne ligger i landzone. Kort 7h - Søllested Rammeområde 359-1.BN2 på 3,8 ha og rammeområde 359-1.BN4 på 9,3 ha udtages. Områderne ligger i landzone. Kort 7j - Bandholm En del af rammeområde 363-4.B.1 på 7 ha udtages, da området ligger inden for strandbeskyttelseslinjen. Området ligger i landzone. BOLIGER 99
Kort 7k - Dannemare En del af rammeområde 381-B1.4 på 6,7 ha udtages. Området ligger i landzone. Kort 7l - Errindlev Rammeområde 355-B17 på 2,8 ha udtages, da der ikke længere er mulighed for at etablere jordbrugsparceller. Området ligger i landzone. 100 BOLIGER
BOLIGER 101