Fremgangsmetoden ved salg af andelslejligheder (boliger) i AB Kornblomsten Under henvisning til vedtægternes 13. udarbejdet 26.5.08 af administrator Bente Naver Ejendomsadministration v/bente Naver Statsaut. ejendomsmægler og valuar MDE Munkholmvej 105, Rye 4060 Kirke Såby +45 36 44 11 74 Telefax +45 36 44 11 75 Mobil +45 20 43 75 30 CVR 12 29 67 89 info@naveradmin.dk Web www.naveradmin.dk Tønder Bank Reg.nr. 7990 Kt.nr. 1607741 Hvem kan man sælge til Når en andelshaver ønsker at sælge sin andelsbolig, kan dette ske direkte, hvis salget sker i forbindelse med bytning af bolig, eller til børn, børnebørn, søskende, forældre eller bedsteforældre eller til en person, der har haft fælles husstand med andelshaveren i mindst det seneste år før overdragelsen Hvis salg ønskes til andre, skal der ske opslag til internt tilbud til andre andelshavere. Her har andelshavere, der ønsker at erhverve for sammenlægning med egen lejlighed fortrinsret. Herefter følger andelshavere i anciennitetsrækkefølge. Ønsker ingen andelshaver at erhverve andelen, kan andelshaveren afhænde til andre interesserede erhververe. Hvem skal have besked om salget og hvornår Når man ønsker at sælge sin lejlighed, skal der foretages en vurdering af lejligheden. Denne vurdering skal rekvireres skriftligt hos administrator, gerne pr. e-mail. Dette skal ske ca. 1½-2 måneder før den forventede overtagelsesdag. Vurderingen betales af sælger og koster pt. kr. 3.500. Beløbet forfalder 4 uger efter vurderingens foretagelse, men hvis der er fremkommet en køber inden dette tidspunkt, kan beløbet modregnes i afregningen af salget. Der skal oplyses ønsket overtagelsesdag, foretagne forbedringer og forventet salgspris, hvis denne er lavere end den maksimale pris. Endvidere skal der oplyses et telefonnummer, der kan anvendes i dagtimerne til brug for aftale om vurderingsmandens besigtigelse af lejligheden. Ved besigtigelsen skal der foreligge en liste over de forbedringer, der er udført i lejligheden vedlagt dokumentation for udgifterne. Hvis der er arbejder, som er udført af ejeren selv, skal der foreligge en fortegnelse over, hvilke arbejder, der er tale om, og hvor mange timer ejeren skønner, at en fagmand ville være om disse arbejder. Dette skøn er dog ikke bindende for, hvor mange timer, vurderingsmanden godkender. Hvis der overhovedet er udført arbejder, som berører el eller VVS i ejertiden, skal der udarbejdes et el- og vvs-tjek for sælgers regning. Ejeren kan selv afgøre, om vedkommende selv vil bestille dette, eller om administrator skal bestille de to tjek. Disse skal dog betales direkte til elektriker og VVS-installatør. Hvis der ikke er sket forbedringer i lejligheden, vedrører synet alene lejlighedens vedligeholdelsesstand og vurdering af, om der skal ske fradrag i denne anledning.
Vurderingen kan normalt forventes udført indenfor 1 uge. I vurderingen deltager udover vurderingsmanden tillige formanden eller et bestyrelsesmedlem. Når vurderingen af lejligheden foreligger Hvis lejligheden skal udbydes på den interne venteliste (hvis der ikke sker overdragelse i forbindelse med bytte eller til børn, børnebørn osv.jf. ovenfor) giver administrator besked til bestyrelsen, så snart vurderingen er foretaget. Når dette er tilfældet, skal sælger af lejligheden samtidig med bestilling af vurderingen oplyse et telefonnummer, hvor interesserede andelshavere kan aftale besigtigelse lejligheden. Herudover kontakter administrator de, der står på ventelisterne. Hvis der herefter er andelshavere, der ønsker at erhverve lejligheden/er interesseret heri, kontakter disse andelshavere administrator indenfor den fastsatte frist på 14 dage. Desuden står det sælger frit for selv at lave opslag i opgangene om, at boligen vil blive udbudt i overensstemmelse med vedtægterne. Hvis der ikke indenfor den fastsatte frist findes interne købere, kan andelshaveren udbyde lejligheden til eksterne købere. Når en køber er fundet udarbejdelse af købsaftalen Når en køber er fundet hvad enten dette sker via ventelister, internt opslag, ved egen hjælp eller via ejendomsmægler skal der udarbejdes en købsaftale også kaldet en overdragelsesaftale. Hvis der anvendes ejendomsmægler, kan den autoriserede overdragelsesaftale fra Dansk Ejendomsmæglerforening anvendes. Hvis der ikke anvendes registreret ejendomsmægler, udarbejder administrator overdragelsesaftalen. Køber betaler for udarbejdelse af overdragelsesaftalen, hvilket pt. koster kr. 2.500 inkl. honorar for evt. udarbejdelse af boligaftale samt overdragelsespåtegning på andelsbevis. Overdragelsesaftalen kan normalt forventes udarbejdet indenfor 1 uge. Aftalen udarbejdes i tre eksemplarer, ét eksemplar til køber, ét eksemplar til sælger og ét eksemplar, der returneres til administrator. Inden der udarbejdes en overdragelsesaftale, undersøger administrator Andelsboligbogen for tinglyst gæld i andelen til sikring af, at det kan forventes, at gælden kan dækkes af salgsprisen. Administrator skal til brug for udarbejdelse af købsaftalen have oplyst følgende skriftligt gerne pr. e-mail eller ved udfyldelse af vedhæftede skema: Købers navn, adresse, bankforbindelse, telefonnummer og evt. e-mail-adresse Sælgers bankforbindelse, reg.nr., konto nr., e-mail-adresse og telefonnummer Sælgers nye adresse hvis denne kendes Endvidere skal oplyses, hvilken pris, der er aftalt for lejligheden og den aftalte overtagelsesdag. Det skal oplyses, hvilket opbevaringsrum, der hører til lejligheden og hvilke hvidevarer, der medfølger. Andelsbeviset skal samtidig fremsendes til administrator, medmindre det er udleveret administrator i forbindelse med vurderingen. Købesummen Hvis der er mindre end 4 uger til overtagelsesdagen, skal køber deponere hele købesummen samt berigtigelsesgebyret på foreningens bankkonto i Tønder Bank, reg.nr. 7990, konto nr. 1624381 senest 14 dage før overtagelsesdagen.
Hvis der er mere end 4 uger til overtagelsesdagen, anbefales det, at det aftales, at køber deponerer f.eks. kr. 50.000 ved aftalens indgåelse på foreningens konto og stiller bankgaranti for restbeløbet, idet garantien skal konverteres til en kontant betaling 14 dage før overtagelsesdagen. Det videre forløb og frigivelse af købesummen Når købsaftalen er underskrevet af køber og sælger, skal den godkendes af bestyrelsen. Dette sker ved, at administrator fremsender til bestyrelsen det tredje underskrevne eksemplar af købsaftalen samt en kopi heraf. Bestyrelsen returnerer det originale eksemplar i godkendt stand til administrator hurtigst muligt, og administrator meddeler nu køber og sæler, at handlen er endelig. Køber har sædvanlig fortrydelsesret på 6 hverdage efter modtagelse af sælgers accept, og de øvrige ekspeditioner gennemføres sideløbende hermed. Administrator undersøger igen Andelsboligbogen for eventuel gæld i andelen og sørger for, at denne gæld indfries, når købesummen deponeres. Endvidere sørger administrator for, at foreningens evt. tilgodehavende afregnes. Restbeløbet henstår på foreningens konto i min. 14 dage efter overtagelsesdagen. Sælger betaler gebyr for tingbogsoplysningen kr. 150 pr. gang/træk (normalt 2 træk), der fratrækkes ved afregningen. Køber har 14 dage fra overtagelsesdagen til at gøre evt. indsigelser for mangler ved lejligheden gældende. Herefter afregner administrator købesummen til sælger. Dette kan hvis der er pant i lejligheden - dog først ske, når sælgers pengeinstitut indestår for, at et eventuelt ejerpantebrev eller pantebrev er sendt til aflysning af tingbogen. Det samme gælder, hvis der måtte være udlæg i lejligheden. Når bestyrelsen har godkendt handlen, udsteder administrator på foreningens vegne en boligaftale, som underskrives af køber. Herefter påføres andelsbeviset en overdragelsespåtegning og tilstilles køber eller eventuelt dennes bank, hvis dette er aftalt. Dokumenter til køber Inden køber underskriver købsaftalen, skal sælger påse, at køber har fået udleveret regnskab, budget, vedtægter og denne forretningsgang for overdragelsen. Alle disse dokumenter kan udskrives fra enten www.abkornblomsten.dk eller fra http://www.naveradmin.dk/?pageid=57. Hvis administrator skal sørge for udlevering af disse dokumenter, påløber ekspeditionsgebyr herfor på kr. 200. Pantsætning af andelsbeviset Som det er mange bekendt, kan man lade foretage tinglysning af pantsikkerhed, hvis man optager lån. Dette gør det langt billigere at låne end hvis man låner uden sikkerhed. Når banken skal have pant i en andelslejlighed, skal der underskrives en erklæring af administrator om ejerforholdet. Sådanne erklæringer afgives af administrator direkte til pengeinstituttet, som fremsender sædvanlige dokumenter til administrator. Honoraret herfor, pt. kr. 1.250, faktureres direkte til pengeinstituttet. På overtagelsesdagen På overtagelsesdagen aflæser køber og sælger forbrugsmålere for el og gas og sælger meddeler ejerskifte til værkerne. Når der er blevet monteret varmemålere (hvilket er et lovkrav som forventes opfyldt i løbet af 2008), bestiller sælger flytteaflæsning, som sker for sælgers regning. Ved afregning af købesummen tilbageholdes et rimeligt beløb til slutafregning af varme. Hvis sælgers nye adresse ikke tidligere er meddelt administrator, skal dette ske på denne dato.
Alle arbejder udført af autoriserede håndværkere (el, vvs og kloak) skal dokumenteres med faktura. Der kræves normalt el-tjek og vvs-tjek, hvis der er udført sådanne arbejder. Ved besigtigelsen skal der foreligge dokumentation primært i form af kvitteringer for de udførte arbejder. Oplysninger til brug for bestilling af vurdering for salg Andel nr. Beliggende Sælger Hvilke arbejder er der udført af autoriserede håndværkere (el, vvs og kloak): Er der HFI eller HPFI-relæ i lejligheden? Er der renoveret badeværelse? Hvis ja i hvilket årstal? Er der lavet vådrumssikring: Er der renoveret køkken? Hvis i hvilket årstal? Hvilke arbejder er der i øvrigt udført i lejligheden? Er nogen af de udførte forbedringer udført som selvbyggerarbejde? Hvis ja hvilke, og hvor mange timer er der medgået?
Oplysninger til brug for udarbejdelse af overdragelsesaftale Andelsbeviset fremsendes sammen med skemaet til administrator (hvis ikke udleveret tidligere) Andel nr. Beliggende Sælger Ny adr. Ny adresse Reg.nr. Konto.nr. Køber Nuv. adresse Overtagelsesdag Kælderum/ Loftrum nr. Brugsret til øvrigt Købesum i alt 1. deponering (hvis der betales i to tempi) Kr. Kr. Evt. bemærkninger Er det aftalt, at der skal stilles garanti ved købsaftalens underskrift (normalt, hvis der er mere end 4 uger til overtagelsesdagen): JA NEJ