Notat Bilag til sagen Etablering af tidssvarende boliger til borgere med psykiske lidelser fra Center for Psykiatri og Handicap Center for Ejendomme Center for Ejendomme Sct. Anna Gade 5 A 3000 Helsingør Tlf. 3040 isc46@helsingor.dk Dato 28.11.2013, Rev. 24.01.2014 Rev. 07.02.2014 Rev. 13.02.2014 Sagsbeh. ISC46 Center for Ejendomme har lavet beregninger for renovering og istandsættelse af Petersborg, Broen og Wisborg, samt analyseret forskellige muligheder for etablering og placering af 14 tidssvarende 107-boliger til borgerne på Petersborg. A. Petersborg renoveres og der etableres 9-10 boliger. Broens fire boliger indgår i det samlede antal boliger til borgerne på Petersborg. B. Wisborg istandsættes udvendig C. Nybyggeri for 14 boliger heraf 2 akutboliger 1. Boligerne bygges af et almennyttigt boligselskab, hvor Helsingør Kommune indgår lejeaftale for de 14 boliger. 2. Helsingør Kommune bygger selv boligerne. A. Petersborg renoveres og der etableres 9-10 boliger. Broens fire boliger indgår i det samlede antal boliger til borgerne på Petersborg Sammendrag Petersborg: Renoveringsbehov: 2,0-2,4 mio. kr. Bygningsændringer: 9,0 mio. kr. Midlertidige boliger for genhusning leje af pavilloner: 1,2 mio. kr. I alt: 12,2 12,6 mio. kr. (Evt. deponering for det lejedes værdi) Broen: Renoveringsbehov: 1,3-1,5 mio. kr. Bygningsændringer: 1,4-1,6 mio. kr. I alt: 2,7 3,1 mio. kr. Samlet overslag for renovering og ombygning af Petersborg og Broen til 9 10 tidssvarende boliger: 14,9 15,7 mio. kr. Såfremt det samlede antal boliger skal være 14, opføres en ny bebyggelse på grunden med 4 5 boliger med et samlet areal på i alt 250-310 m². Vurderes til en anskaffelsessum på i alt 6,2 7,7 mio. kr.
Total for 14 boliger: 21,9-22,6 mio. kr. Alle beløbsangivelser er uden moms. Redegørelse Ombygnings- og istandsættelsesoverslag for Petersborg og Broen med henblik på etablering af tidssvarende boliger. Ejendommene er vurderet i forhold til behov for istandsættelse samt mulighed for indretning af lejligheder på cirka 50 m². Vurderingen er foretaget på baggrund af en visuel gennemgang. Der er således ikke foretaget destruktive indgreb for en nøjere undersøgelse, ligesom der ikke er lavet miljøanalyser i ejendommen. Det vurderes, at der kan indrettes i alt 9 10 boliger i de eksisterende bygninger Petersborg og Broen. Der er på grunden plads til at opføre en bebyggelse med 3 4 boliger, såfremt det samlede antal skal op på 14 boliger. Planforhold: Lokalplan 1.16 Petersborg af 27. juni 1983 er gældeden for området. I lokalplanen gives der mulighed for at placere en ny bebyggelse langs Nordre Strandvej. Naturfredningslovens 47 om byggelinje 300 meter fra skoven er gældende, men Naturfredningsnævnet meddelte den 27.04.1981 dispensation til et tidligere udarbejdet tilbygningsforslag. I skrivelse af 14.03.1083 meddeler Fredningsstyrelsen efter udtalelse fra Hovedstadsrådet og Skovstyrelsen, at man er indstillet på at ophæve naturfredningslovens skovbyggelinje inden for lokalplanområdet. Inden beslutning om evt. tilbygning til Petersborg, skal det afklares om ovenstående dispensationer fortsat vil være gældende. Petersborg, Nordre Strandvej 3A. Bygning brutto 1.373 m², netto 1.059 m² Renoveringsbehov: Renovering af facaderne med delvis udskiftning af vinduer/døre, sandblæsning/pudsning samt renovering af inddækninger/tagrender på taget. Der er indlagt fjernvarme for nogle år siden, men det øvrige varmeanlæg fornyes/renoveres. Indvendige overflader repareres/males. Toilet-/baderum renoveres Køkkener renoveres Anslåede istandsættelsesomkostninger uden ombygninger 2,0 2,4 mio. kr. Bygningens udformning besværliggør en ombygning til mindre lejligheder og dermed vil det i en vis udstrækning være en uhensigtsmæssig anvendelse af bygningsarealet. 2
Det anslås, at der kan indrettes 7-8 lejligheder uden beboelse i kælderplan. Anslåede omkostninger til indretning af lejligheder: 9,0 mio. kr. Midlertidigt botilbud for genhusning af de 13 beboere i Petersborg kan laves ved opstilling af pavilloner på arealet omkring Petersborg. Anslået behov er 600 m² pavilloner. 25 m² pr enhed + fælles gangarealer + fællesarealer til modtagekøkken og fællesophold. Udgifter til pavilloner samt månedlig leje anslås til 0,6 mio. kr. for opstilling/nedtagning samt leje anslået 70.000,- kr./måned: For 8 måneder: 1,2 mio. kr. Der kan være risiko for, at der skal deponeres for det lejedes værdi. Broen, Nordre Strandvej 3B Bygning brutto 187 m², netto 141 m² Renoveringsbehov: Taget udskiftes. Facader sandblæses/pudses, vinduer/døre udskiftes. Krybekældergulv udstøbes og isoleres. Istandsættelse af bygningen anslås til 1,3 1,5 mio. kr. Der kan indrettes to lejligheder. I grundplan en lejlighed på 60-70 m² og en mindre lejlighed i tagetagen på cirka 40 m². Anslåede omkostninger til indretning af 2 lejligheder: 1,4-1,6 mio. kr. B. Wisborg istandsættes udvendigt Sammendrag Wisborg: Renoveringsbehov: 1,4-1,5 mio. kr. Bygningsændringer: Ingen Terræn: 1,5-1,7 mio. Samlet overslagspris for renovering af Wisborg i alt: 2,9 3,2 mio. kr. Alle beløbsangivelser er uden moms. Redegørelse Wisborg, Søndre Strandvej 29 A-B Bygning brutto 572 m², netto 315 m². 3
Wisborg er indrettet med fem lejligheder på hhv. 63, 82, 47, 72 og 90 m². Lejlighederne er etableret for 10-15 år siden og kræver ingen større tiltag udover almindelig vedligeholdende overfladebehandling og reparationer. Renoveringsbehov: Delvis facaderenovering med delvis udskiftning af vinduer/døre Reparation af sætningsskader. Istandsættelse af indvendige overflader Istandsættelse af bygningen anslås til 1,4-1,5 mio. kr. Udvendige konstruktioner og terræn: Bastionerne er flere steder revnet og ved at skride ud på grund af jordtrykket. Renovering af bastioner og øvrige installationer i terræn samt fældning af store træer i den forbindelse anslås til 1,5-1,7 mio. Vurderingen er foretaget på baggrund af en visuel gennemgang. Der er således ikke foretaget destruktive indgreb for en nøjere undersøgelse. 4
C. Nybyggeri for 14 boliger heraf 2 akutboliger samt 2 boliger til servicefaciliteter Ved nybyggeri opnås en mere rationel bebyggelse med en optimal udnyttelse af bygningsarealet i forhold til ombygning af i eksisterende bebyggelse. Almenboligloven Beboere i almene boliger er som altovervejende hovedregel lejere omfattet af almenlejeloven. I det omfang, beboerne er lejere efter denne lov, får de rettigheder og forpligtelser, som følger af denne lov. De kan således kun siges op, hvis der forligger en opsigelsesgrund i henhold til lovgivningen, ligesom lejemålene kun kan ophæves, hvis der foreligger en ophævelsesgrund. Heraf følger, at almene boliger som udgangspunkt ikke kan anvendes som botilbud efter 107. Der er dog følgende undtagelser fra ovenstående udgangspunkt: Almene ældreboliger/aflastningsboliger Almene familieboliger/bofællesskaber Almene ældreboliger/aflastningsboliger Almene ældreboliger, opført af en almen boligorganisation, kan efter kommunens eller regionens bestemmelser lejes af kommunen eller regionen og stilles til rådighed for personer, der har brug for boligen som en midlertidig aflastningsbolig, jf. almenboliglovens 56. Kommunen/regionen betaler et beløb, som svarer til lejen for de boliger, der anvendes som aflastningsboliger. Det er kommunen/regionen, der er lejer i forhold til den almene boligorganisation. Beboeren er ikke lejer, men får blot stillet boligen til rådighed i en kortere periode. Beboeren opretholder typisk sin egen bolig, og opholdet varer typisk fra nogle uger til et par måneder. Kommunen kan ikke kræve leje hos den pågældende bruger. Kommunen vil kunne opkræve betaling for de ydelser, brugeren modtager under opholdet med baggrund i servicelovens regler. Der er ikke tale om, at der på nogen måde etableres et fremlejeforhold. Kommunen kan være bygherre for servicearealer. Det har tidligere været muligt at etablere boliger /aflastningsboliger i servicearealer. Det blev ændret ved L123 af 28.03.2012, så der nu ikke kan indrettes boliger i servicearealer. Hvis kommunen har brug for aflastningsboliger, kan disse opføres som almene ældreboliger jf. ovenstående. Konklusion: Center for Ejendomme kan ikke anbefale denne løsningsmodel, da der ikke kan opkræves leje fra brugerne. Almene familieboliger/bofællesskaber Kommunen kan ikke være bygherre for almene familieboliger. 5
Efter almenboliglovens 51, stk. 2 kan en almen boligorganisation udleje almene familieboliger til kommunen eller regionen til etablering af bofælleskaber for lejere med særlige sociale behov. I sådanne situationer er kommunen/regionen lejer i relation til boligorganisationen. Forholdet mellem kommunen/regionen og de enkelte beboere er fremlejeforhold efter den private lejelovgivning. Kommunen som lejer af almene familieboliger/bofællesskab Ved opførelse af almene familieboliger skal kommunen betale 10 % af den samlede anskaffelsessum i kommunal grundkapitallån. Såfremt kommunen er lejer af almene familieboliger, skal kommunen tillige betale de 2 % af den samlede anskaffelsessum i beboerindskud. Når kommunen indgår lejeaftaler, opfattes disse som lån, når de erstatter en kommunal anlægsudgift. I henhold til lånebekendtgørelsen vil dette medføre krav om deponering svarende til den højeste af følgende værdier: 1. Opførelsesomkostningerne/anskaffelsesomkostningerne for de benyttede ejendomme, lokaler m.v. inklusive moms 2. Værdien af de benyttede ejendomme, lokaler m.v. ifølge den seneste foretagne offentlige vurdering ved aftalens indgåelse. Der er i lavet beregninger for i alt 16 boliger heraf 14 boliger (12 + 2 akutboliger) til brugerne og 2 bolig til personalefaciliteter med et gennemsnitligt bruttoareal på hhv. ca. 62 m² og 45 m². Der er ikke regnet med yderligere servicearealer. Forudsætninger: Grundareal ved en bebyggelsesprocent på 30: 2.875 m² Kommunalt ejet grund Normal fundering Ingen nedrivning Kommunale udgifter: Kommunal grundkapitallån Beboerindskud Deponering Kommunale udgifter - anslået Samlet kassetræk Kommunens årlige husleje 2,2 mio. kr. 0,5 mio. kr. 20,0 mio. kr. 2,5 mio. kr. Kunst, opkobling It/tele, inventar mv. 25,2 mio. kr. Ca. 1,1 mio. kr. For alle boliger ekskl. Forbrug Konklusion: Center for Ejendomme kan ikke anbefale denne løsningsmodel på grund af størrelsen på det samlede kassetræk, den efterfølgende årlige husleje samt den manglende fleksibilitet ved fremlejeforhold. 6
Kommunalt finansieret byggeri Der er i lavet beregninger for 14 boliger heraf 2 akutboliger med et gennemsnitligt bruttoareal på henholdsvis ca. 62 m² og 45 m² samt ca. 120 m² til administration og personalefaciliteter. Forudsætninger: Nybyggeri Samlet bebyggelse ca. 952 m² Grundareal ved en bebyggelsesprocent på 30: 3.175 m² Kommunalt ejet grund Normal fundering Ingen nedrivning Samlet anskaffelsessum anslået ekskl. moms: 23,7 mio. kr. Placeringsmuligheder Det vil være muligt at placere boligerne på 1) Bøgebakken (ved Kvindekrisecentret), Helsingør 2) Per Bjørns Vej (bag ved Pensionatet), Hornbæk 3) Teglværksgårdens grund, Ålsgårde 4) Teglhuset + supplerende areal, Ålsgårde I nedenstående placeringsmuligheder indgår ovennævnte anskaffelsessum. Men den endelige anskaffelsessum kan afvige herfra afhængigt af jordbundsforholdene. Der er ikke foretaget undersøgelser af jordbundsforhold (geotekniske- og miljøanalyser) på pågældende grundarealer. Ad 1) Bøgebakken18, Helsingør Nybyggeri - samlet anskaffelsessum ekskl. moms: Anslået ca. 23,7 mio. kr. Det skal drøftes, om en placering af boliger for sindslidende på samme matrikel som Kvindekrisecentret er hensigtsmæssig. Ad 2) Per Bjørns Vej 20, Hornbæk Nybyggeri - samlet anskaffelsessum ekskl. moms: Anslået ca. 23,7 mio. kr. 7
Det skal drøftes, om det er hensigtsmæssigt, at placere 14 boliger for sindslidende på samme matrikel som Pensionatet, som er et botilbud med 10 pladser for personer med særlige sociale problemer. Ad 3) Teglværksgården, Krogebakke 5, Ålsgårde Nedrivning og klargøring af grund er vurderet til: Ca. 4,6 mio. kr. Nybyggeri - samlet anskaffelsessum ekskl. moms: Anslået ca. 23,7 mio. kr. Total nedrivning + nybyggeri ca. 28,3 mio. kr. ekskl. moms Ad 4) Teglhuset, Erik Gudmands Vej 16C Sammendrag Etablering af 14 tidssvarende boliger 12 + 2 akutboliger ved renovering og ombygning af den eksisterende bebyggelse samt opførelse af nybyggeri: Anslået samlet anskaffelsessum ekskl. moms ca. 22,3 mio. kr. Redegørelse Teglhuset: Bruttoareal 438 m² Kælderareal 126 m² Som tidligere nævnt kan man ved nybyggeri opnå den mest rationelle bebyggelse, men Teglhuset grundplan gør den velegnet til ombygning til boliger. Ejendommen er vurderet i forhold til behov for istandsættelse samt mulighed for indretning af boliger incl. fællesarealer samt servicearealer. Vurderingen er foretaget på baggrund af en visuel gennemgang. Der er således ikke foretaget destruktive indgreb for en nøjere undersøgelse, ligesom der ikke er lavet miljøanalyser i ejendommen eller lavet geotekniske analyser af jordbundsforhold. Det vurderes, at der kan indrettes 4 boliger uden beboelse i kælderplan. Der skal således opføres ny bebyggelse til 10 boliger. Der er udarbejdet et foreløbigt programoplæg af 7. februar 2014 TEGLHUSET til- og ombygning til boliger for borgere med sindslidelse. 8
Samlet konklusion Center for Ejendomme anbefaler løsningen med renovering og ombygning af Teglhuset samt opførelse af nybyggeri, så den samlede bebyggelse omfatter 14 boliger inkl. fællesarealer for borgere med sindslidelse samt administration og personalefaciliteter. Med denne løsning kan Petersborg sælges til anden side eller indgå i udviklingen af arealet på Nordre Strandvej. Teglværksgården nedrives, og klargjort grund kan sælges til anden side. Anlægsplanen Anlægsplanen 2011-2015 Den 13. maj 2008 forelagde Socialforvaltningen en analyse af botilbudsområdet. En af beslutningerne på møde var: At borgernes bolig- og støttebehov på sigt i videst muligt omfang dækkes ved hjælp af aftaler med almennyttige boligselskaber. Der blev lavet beregninger på anlægsudgifter for opførelse af 24 almene ældreboliger og serviceareal baseret på et samarbejde med et alment boligselskab som bygherre og ejer af boligdelen og Helsingør Kommune som ejer af servicedelen. Anskaffelsessum for 24 almene ældreboliger 40,1 mio. kr., hvoraf kommunen skal betale 14 % i kommunal grundkapitallån: 5,6 mio. kr. Der blev i anlægsplanen 2011-2015 indarbejdet en samlet anskaffelsessum på 15,7 mio. kr. til etablering af ca. 500 m² serviceareal samt til nedrivning og bortskaffelse af eksisterende bebyggelse (Teglværksgården i Ålsgårde). Samlet kassetræk ved ovenstående projekt med 24 almene ældreboliger samt kommunalt finansieret serviceareal: 21,3 mio. kr. Anlægsplanen 2014-2017 1.000 kr. 2014 2015 2016 2017 I alt Bofællesskab Teglværksgården, 500 9.376 4.724 0 14.600 Serviceareal (16 almene boliger for psykisk syge) Overføres fra 2013 1.245 0 0 0 1.245 Rådighedsbeløb i alt 1.745 9.376 4.724 0 15.845 9
De 16 boligerne opføres og finansieres i ovenstående som almene ældreboliger, så den kommunale udgift til boligerne kun er det kommunale grundkapitallån 10 % af anskaffelsessummen: 2,8 mio. kr. Samlet kassetræk ved ovenstående projekt med 16 almene ældreboliger samt kommunalt finansieret serviceareal: 18,6 mio. kr. Kommunal grundkapitallån indgår i kommunens budgetter under Finansforskydning konto 8. Der er ikke afsat et beløb til grundkapital specielt til dette projekt, men der er afsat et rammebeløb på 3,9 mio. kr. i hvert af årene 2014-2017. Kommunal finansiering af 107 boliger Såfremt det besluttes, at der skal etableres 14 tidssvarende 107-boliger til borgere med sindslidelse i og ved Teglhuset, skal der ansøges om at overføre rådighedsbeløbet for Bofælleskab Teglværksgåden til et rådighedsbeløb for Bofællesskab Teglhuset, en forhøjelse af rådighedsbeløbet med 6,455 mio. kr. fordelt med 6,0 mio. i 2016 og 0,455 mio. kr. i 2017. Forhøjelsen skyldes, at kommunen skal finansiere hele byggeriet. Kommunal grundkapitallån udgår. Samlet kassetræk ved ovenstående projekt med 14 kommunalt finansierede boliger samt serviceareal: 22,3 mio. kr. 1.000 kr. 2014 2015 2016 2017 I alt Rådighedsbeløb Bofællesskab Teglværksgården 1.745 9.376 4.724 0 15.845 Forhøjelse af rådighedsbeløb 0 0 +6.000 +455 +6.455 Rådighedsbeløb Bofællesskab Teglhuset 1.745 9.376 10.724 455 22.300 Såfremt projektet vedtages, skal forhøjelsen indarbejdes i den bundne anlægsplan. Salg af ejendomme Indtægter ved salg af Petersborg/Broen samt udgifter til nedrivning af Teglværksgården og klargøring af grund og efterfølgende indtægt ved salg af grund indgår ikke i nærværende sag. 10