Tillæg vedrørende eventuel placering på Stenstrupgaard

Transkript

1 Center for Ejendomme Ejendomsadministration og Udvikling Analyse fælles byggeri for plejehjem og daginstitution i Hornbæk Tillæg vedrørende eventuel placering på Stenstrupgaard 6. august 2013 Christiansen Gl. Tibberupvej 32, 3060 Espergærde M: jensotto@christiansen.mail.dk

2 1 Indhold 1. Indledning Resume Byggegrunden Trafik-, vej- og tilkørselsforhold Forundersøgelser Forsyningsforhold Økonomi Anlægsudgifter Grundkøb Indledning. Analyse fælles byggeri for plejehjem og daginstitution i Hornbæk, dateret 14. maj 2013, er blevet positivt behandlet i de fire fagudvalg. Ved behandling i Socialudvalget og Børne- og Ungeudvalget, kom der en tilføjelse i beslutningerne: Udvalget ønsker dog, på baggrund af den ekstra udgift i forbindelse med etablering af tennisbaner, at muligheden for alternativ placering på Stenstrupgaard undersøges. Byrådet godkendte på mødet d. 24. juni 2013 Socialudvalgets samt Børne- og Ungeudvalgets anbefaling om, at der skal gennemføres en analyse af en eventuel placering af et fælles byggeri for plejehjem og daginstitution i Hornbæk, på Stenstrupgaards areal. Som følge heraf er udarbejdet nærværende tillæg til analysen af 14. maj Tillægget omfatter de nedenfor nævnte afsnit. Øvrige afsnit i analysen er uændrede og fortsat gældende. Følgende afsnit er ændret/tilføjet/udgået: Afsnit 1. Indledning: Afsnit 2. Byggegrunden: Indledningen ændres og undersnit 1.1 Resume udgår og erstattes af nyt afsnit. Hele afsnittet udgår og erstattes af nyt afsnit. Afsnit 6. Nyt tennisanlæg med tilhørende klubfaciliteter og p-pladser. Afsnittet udgår. Afsnit 7. Økonomi: Underafsnit 7.1 Anlægsudgifter udgår og erstattes af nyt afsnit. Der tilføjes nyt underafsnit Grundkøb.

3 1.1 Resume. 2 På baggrund af den indledende bearbejdning, omfatter byggeriet følgende arealer (bruttoareal): Boligdelen plejehjem: m² Servicedelen plejehjem: m² Hjemmeplejen: 170 m² Fælles faciliteter: m² Daginstitution: m² Uopvarmede arealer: 330 m² Bebygget areal: m² Herudover reserveres plads til en udvidelse med en boenhed på 12 boliger, 780 m². Dette indebærer, at der ved en bebyggelsesprocent på 40, i 2 etager (som Sauntevej 80) er behov for et grundareal på minimum m². Med udgangspunkt heri samt forundersøgelser/vurderinger af trafikale forhold, grundens geotekniske og miljømæssige forhold, tilslutningsafgifter og vurdering af grundsalg, kan opstilles følgende økonomi for byggeriets gennemførelse: UDGIFTER GRUNDKØB Beløb i kr Oplæg fra sælger: Køb af m² grund Omkostninger til køb af grund 100 GRUNDKAPITALLÅN. Boligdelen plejehjem, kommunal grundkapitallån, 10% ANLÆG Kryds ved Sauntevej udført som T-kryds Supplerende trafikale foranstaltninger (flytning af busstop og cykelanlæg) 500 Klargøring af grund, servicedelen plejehjem, fælles faciliteter, daginstitution Kommunal anlægsudgift i alt Særlige udgifter: Velfærds- og sundhedsteknologi/teknologi i Daginstitution option AFLEDT DRIFT Èngangsudgift INDTÆGTER Servicearealtilskud Grundsalg Salg af byggeret til plejeboliger BESPARELSER Besparelse på bygningsdrifts- og vedligeholdelsesudgifter pr. år Vedligeholdsefterslæb, genoprettelsesudgift engangsbesparelse fordelt over 3 år Overførsel fra landzone til byzone samt vedtagelse af kommuneplantillæg indgår i lokalplanen. Det vurderes derfor, at tidsplanen med indflytning i 4. kvartal 2017 fortsæt er gældende, såfremt der med vedtagelse af budget i oktober 2013 besluttes, at igangsætte projektet.

4 3 2. Byggegrunden Stenstrupgaard Evt. alternativ placering af plejehjem og daginstitution Placering på del af matr.nr 1a, Hornbæk m² Matr.nr 1g Luftfoto, ikke i mål Grundarealerne der anvendes, omfatter del matrikel 1a, Stenstrup By, Hornbæk. Matriklen ligger i landzone. På grunden forefindes lade/maskinhal som skal nedrives. Området er i dag omfattet af kommuneplan 2013, pkt. 5.B.21 Stenstrup, hvor det fremgår, at området er udlagt til helårsboliger med en bebyggelsesprocent på 25 i max. 1 etage og følgende særlige bestemmelser: a. Bebyggelse skal opføres som fritliggende huse placeret under hensyn til landskabet. En traditionel parcelhusudstykning kan ikke godkendes. b. Placering af bebyggelse og beplantning skal i videst muligt omfang friholde udsynet mod syd fra Sauntevej. c. Området skal overføres til byzone. Hvis der inden for kommuneplanrammen skal ændres til anvendelse til plejehjem og daginstitution, med en bebyggelsesprocent på 40 % og i 2 etager, kræver dette efter lov om planlægning, et kommuneplantillæg, med en forudgående offentlig høring, inden der kan udarbejdes lokalplan. Denne proces vurderes, at vare godt ½ år.

5 4 2.1 Trafik-, vej- og tilkørselsforhold På baggrund af den udarbejdede trafikanalyse for beliggenheden på Sauntevej 80, er det vurderet, at der skal etableres et reguleret T-kryds med midterrabat, i øvrigt som anbefalet på Sauntevej 80. Herudover vil det være nødvendigt, at flytte/etablere busstop og udvidelse af cykelsti. Der skal foretages opdatering af trafikanalysen for endelig bestemmelse af omfanget heraf. 2.2 Forundersøgelser Geotekniske undersøgelser: Der er foretaget indledende geotekniske undersøgelser, der angiver, at der kun i begrænset omfang vil være behov for supplerende foranstaltninger (armering af fundamenter)/ekstrafundering. Endvidere vurderes der, at være mulighed for, at der kan etableres kælder til sekundære rum, såfremt det ved en bearbejdning af projektet findes hensigtsmæssigt. Miljøtekniske undersøgelser: I forbindelse med de geotekniske undersøgelser er foretaget kemiske analyser af to jordprøver pr. boring. I en boring er konstateret klasse 2 jord i op til 1 m. dybde hvorefter de er klasse 1 jord. Håndtering heraf kræver særlig tilladelse/godkendelse efter miljøbeskyttelsesloven. I øvrige boringer er alene konstateret klasse 0 jord. Arkæologiske undersøgelser: På baggrund af dialogen med Gilleleje Museum, er det vurderet, at der også på dette område kan findes fortidsminder fra Jægerstenalderen, omend sandsynligheden er beskeden. 2.3 Forsyningsforhold På baggrund af fornyet dialog med forsyningsselskaberne, har tilbagemeldingen været, at der er mulighed for samme forsyningsforhold og tilslutningsafgifter, som på beliggenheden Sauntevej 80. Der må dog forventes længere tilslutningsledninger på grunden Spildevand: Regnvand: Vandforsyning: Opvarmning: Elforsyning: Telefon- og bredbånd: Fra begge grunde er der mulighed for direkte tilslutning til Forsyning Helsingørs spildevandsledninger. Ved tilslutning fra produktionskøkken skal etableres fedtudskiller. Der tilstræbes en LAR-løsning (Lokal Anvendelse af Regnvand). Der er mulighed for, at etablere overløb, for tilslutning til regnvandskloaksystemet. Såfremt der anlægges befæstede p-arealer, skal etableres benzin- /olieudskiller. Kan tilsluttes direkte til Forsyning Helsingørs ledningsnet. Baseres på fjernvarme fra Hornbæk Fjernvarme A.m.b.a. (der er ikke tilslutningspligt). Der er ikke fremført fjernvarmeledninger til området, men ved et byggeri af denne størrelse, vil disse blive fremført. Baseres på forsyning fra DONG-energy. TDC har forsyningspligt.

6 5 7. Økonomi 7.1 Anlægsudgifter Alle beløb er i prisniveau 4. kvartal 2012, prisindeks 130,2. Rammebeløbet for boligdelen er inkl. moms. Alle øvrige beløb er ekskl. moms. Boligdelen - plejehjem (pleje- og aflastningsboliger inkl. fælles arealer) Samlet rammebeløb (påbegyndelsesår 2013) Grundudgifter (inkl. grundforbedring/pilotering), del p-arealer mv. Entrepriseudgifter, byggeri - bruttoareal 3300 m² Øvrige udgifter, forundersøgelser, tilslutningsafgifter, projektering, gebyrer mv. Rammebeløb, kr ,- pr. m² + energitillæg på kr pr. m² I alt 3300 m² a kr ,- pr m²m kr. inkl. moms Heraf kommunal grundkapitallån, 10% Kryds ved Sauntevej Udført som T-kryds i h.t. trafikanalyse Supplerende trafikale foranstaltninger (flytning af busstop og cykelanlæg) 500 Klargøring af grund, servicedelen plejehjem, fælles faciliteter, daginstitution Entrepriseudgifter, klargøring af grund Rydning af beplantning mv. 500 Tilslutninger til hovedforsyningsledninger 300 Støjafskærmning og hegn mod Lokalbanen og øvrig hegning Grundforbedring, ekstrafundering/pilotering (inkl. boligdelen) 600 Afgravning, bortkørsel og deponering 500 Uforudseelige udgifter 15 % af entrepriseudgifter 540 Entrepriseudgifter, klargøring af grund Entrepriseudgifter, byggeri Vendeplads, p-pladser og cykelparkering Haveanlæg, stier mv Servicedelen plejehjem 1040 m² Uopvarmet, væksthus 30 m² 90 Hjemmeplejen 200 m² Fælles faciliteter 1370 m² Uopvarmet, garage mv. 165 m² 450 Daginstitution 1230 m² Uopvarmet, krybberum, depoter mv. 195 m² 585 Produktionskøkken og vaskeri, maskinelt udstyr Uforudseelige udgifter 12 % af entrepriseudgifter Entrepriseudgifter, byggeri

7 6 Inventar, kunst, legeplads, opkobling IT og telefoni Inventar boligdelen plejehjem, fællesarealer Inventar servicedelen plejehjem Inventar hjemmeplejen. 120 Inventar fælles faciliteter 980 Inventar børneinstitution Legeplads/udefaciliteter 850 Opkobling af kommunal IT og telefoni 600 Kunst ( 1% af entrepriseudgifter/max. kr ,-) 500 Uforudseelige udgifter 10 % af inventarudgifter 750 Inventar, kunst, legeplads, opkobling IT og telefoni i alt Øvrige udgifter Supplerende forundersøgelser, geoteknik, miljø, landmåler, arkæologi 500 Tilslutningsafgifter El, vand, kloak, IT/telefon Byggesagsgebyr, (i h. t. tarif 2012) 230 Byggeplads Vinterforanstaltninger og udtørring samt byggestrøm Forsikring og øvrige administrative omkostninger 700 Rådgiver-/projekteringshonorar 14 % af entrepriseudgifter + 5 % af inventar m.v Øvrige Udgifter i alt Klargøring af grund, servicedelen plejehjem, fælles faciliteter, daginstitution Samlet overslagspris Overslaget er baseret på byggeri i Lavenergiklasse Såfremt byggeriet skal opføres i Bygningsklasse 2020, skal tillægges et beløb, vurderet til kr. 1000,-/m² opvarmet bygningsareal. Ved byggeri i BK2020 medregnes tillæg vurderet til kr ,- pr. m² opvarmet areal Grundkøb. Sælger har ved mail af 10. juni 2013 oplyst, at de skal have 7,5 mio. kr. for ca m² grundareal. Den endelige grundpris vil blive fastlagt efter nærmere forhandling, herunder om det endelige grundareal, nedrivning og fjernelse af eksisterende lade/maskinhal, således at arealet overtages ryddet og forureningsfrit, udstykning, byggemodning samt resultat af yderligere geotekniske og miljøtekniske analyser. Oplæg fra sælger: Køb af m² Omkostninger ved køb af grund 100 Del af grundkøbesummen vil blive dækket ind ved salg af byggeret til boligdelen Det er en forudsætning for købet, at der kan godkendes et kommuneplantillæg, vedrørende ændret anvendelse, en højere bebyggelsesprocent og ændret højdegrænse, således, at der kan bygges i 2 etager.