1 København, den 14. april 2011 KENDELSE Klager ctr. statsaut. ejendomsmægler MDE Michael Riis V /advokat Henrik Rise Jensen Dronningens Tværgade 7 1302 København K Nævnet har modtaget klagen den 7. juni 2010. Klagen angår spørgsmålet om, hvorvidt det kan bebrejdes indklagede, at klager ikke fik oplyst, at naboen til den ejendom, klager købte, efter aftale med den tidligere ejer havde opnået færdselsret på klagers ejendom og desuden anvendte garagen, der hørte til den ejendom, klager købte. Sagens nærmere omstændigheder er følgende: Indklagede havde en ejendom til salg, som klager var interesseret i at købe. Det fremgår af sagen, at ejendommen tidligere havde været benyttet til erhverv og var indrettet med kontorer. Den 14. juni 2007 underskrev klager købsaftale om køb af ejendommen for en kontantpris på 555.000 kr. Overtagelsesdagen blev aftalt til den 1. juli 2007.
2 Af den salgsopstilling, der hører til købsaftalen, fremgår, at der hører en dobbelt muret garage samt et lille stykke have til huset. Det fremgår af købsaftalen, at klager i forbindelse med handlen fik udleveret kopi af blandt andet BBR-ejermeddelelse, matrikelkort, skrivelse fra kommunen angående ejendommens anvendelse til beboelse, deklaration om færdselsret af 23. juni 1954 vedrørende færdselsret og servitut af 15. oktober 1955 om byggelinjer. Af deklarationen fra 1954 fremgår bl.a.: Underskrevne [ ], som ejer af ejendommen [ naboejendommen ] indrømmer herved forpligtende for mig og fremtidige ejere af nævnte ejendom ret til færdsel såvel gående som kørende ad den over min ejendom førende indkørsel fra gaden og ind til garagen for nuværende og fremtidige ejere af [ klagers ejendom ]. Underskrevne [ ], indrømmer herved som ejere af [ klagers ejendom ] nuværende og fremtidige ejere af [ naboejendommen ] ret til færdsel over [ klagers ejendom ] ad en strimmel jord lang skellet mellem de nævnte ejendomme, således at der bliver en fælles indkørsel på 4 m s bredde regnet fra den vestlige gavl af forhuset på [ naboejendommen ]. Vedligeholdelsen af vejbanen på den fælles indkørsel påhviler nuværende og fremtidige ejere af de nævnte ejendomme.- [ ] Påtaleretten tilkommer ejerne af de nævnte ejendomme overfor de respektive naboejendomme.- Sælger har i købsaftalen erklæret, at der sælger bekendt ikke påhvilede ejendommen utinglyste rettigheder eller forpligtelser. Det fremgår af sagen, at sælger af ejendommen den 25. april 2005 afgav følgende erklæring: Vejret På [ejendommens adresse] Der er aftalt fælles vejret Bag om bygningerne (garage) [ejendommens adresse] Sålænge [sælger] ejer bygningerne Erklæringen er alene underskrevet af sælger af ejendommen. Klager har til nævnet oplyst, at han efter overtagelsen af ejendommen er blevet bekendt med, at brugerne af naboejendommen kører ind over klagers ejendom, parkerer på klagers ejendom og anvender klagers garage og det areal, der er foran.
3 Naboen har over for klager hævdet, at han har vundet hævd på anvendelse af klagers grund og garage. Den 21. april 2008 skrev klager til indklagede og rykkede for svar på en tidligere fremsendt e-mail. Klager anførte, at han skulle have møde med ejeren af naboejendommen om naboproblemerne, og at han derfor ønskede indklagedes svar inden den 1. maj 2008. Den 22. april 2008 skrev indklagede i en e-mail til klager, at indklagede havde udleveret alle relevante dokumenter i forbindelse med handlen, at sælger ikke havde yderligere bemærkninger, og at hverken sælger eller indklagede ønskede at stå til ansvar for, hvad de nye ejere af nabobutikken foretog sig. Indklagede skrev videre, at indklagede og sælger betragtede sagen som afsluttet men dog ville bidrage, såfremt klager i forbindelse med forhandlingerne med den nye ejer af naboejendommen ville få brug for udtalelser om tidligere forhold på ejendommen. Klager har bl.a. anført: Indklagede skal betale kompensation til klager, fordi indklagede har undladt at udlevere vigtige dokumenter vedrørende garage og vej i forbindelse med handlen. Klager havde forinden handlen fået udleveret flere salgsopstillinger fra indklagede. Indklagede har ikke i salgsopstillingerne eller på anden måde oplyst klager om, at der var problemer mellem sælger og naboen vedrørende fællesvej, parkering og mulige hævdvundne rettigheder. Klager har ikke inden handlen modtaget den skitse, som sælger havde lavet over ejendommen og den erklæring, som sælger havde givet de tidligere ejere af naboejendommen. Disse dokumenter fik klager først 3 måneder efter handlen. Det er ikke korrekt, som indklagede har anført, at indklagedes medarbejder har udleveret skitsen og erklæringen til klager. Klager fik alene udleveret købsaftalen med bilag vedhæftet. Der var flere forskellige af indklagedes medarbejdere over handlen, og det er klagers opfattelse, at det må være en fejl, at de håndskrevne bilag ikke blev udleveret. Den erklæring, sælger har lavet, er ensidig, og det er netop problemet. Modparten har dermed aldrig givet samtykke til teksten eller til, at retten skulle bortfalde ved sælgers salg af ejendommen. Klager tøver med at anlægge sag, idet udfaldet af en sådan sag ikke er sikker. Klager har derfor overtaget en ejendom, hvor naboen hver dag kører biler ind over klagers baghave og tillige holder parkeret ulovligt. Naboejendommen blev solgt til en sparekasse, som har udlejet såvel erhvervsdel som boligdel. I erhvervsdelen er der
4 butik, og boligdelen er udlejet til børnefamilie med tre biler og hund. Familien kører konstant gennem klagers baghave og parkerer bag ved haven, ligesom der er støjende børn i gården/haven. Naboen mener at have vundet hævd på brug af garagen og arealet foran. Klager har fra sælger fået oplyst, at sælger i deres ejertid har accepteret, at butikken har parkeret biler på sælgers område og brugt sælgers garage til at sætte ting i. Indklagede burde have sørget for, at tvisten blev løst, inden ejendommen blev sat til salg. Begge ejendomme var til salg, og indklagede var bekendt med problematikken. Indklagede burde desuden have opdaget, at servitutten vedrørende fællesvej fra 1954 var håbløst formuleret henset til de faktiske forhold på ejendommen. I april 2008 afviste indklagede at gøre yderligere for at hjælpe klager med problemerne med naboerne. Indklagede har bl.a. anført: Indklagede bestrider at være erstatningsansvarlig over for klager. Indklagede har udleveret ejendommens dokumenter til klager i forbindelse med handlen. Klager havde i forbindelse med købet løbende kontakt med to af indklagedes medarbejdere, ligesom klager besigtigede ejendommen og udenomsarealerne. Klager skriver da også selv, at han kunne konstatere, at der var trafik på arealet. Klager har i maj måned 2007 i forbindelse med en fremvisning på ejendommen fået udleveret sælgers håndskrevne erklæring af 25. april 2005. Indklagede kan dog ikke bevise, at denne er udleveret til klager, men indklagedes tidligere ansatte har afgivet tro og love erklæring på, at hun har udleveret dokumentet til klager. For så vidt angår fællesvej og garage er disse forhold beskrevet i servitutten fra 1954. Indklagede var ikke bekendt med, at naboen uretmæssigt anvendte garagen, og har deraf ikke kunnet videregive oplysning herom til klager. Klager anfører, at færdslen på grunden og anvendelsen af garagen er tiltaget, efter at der er kommet lejere i såvel beboelsesdelen som erhvervsdelen i naboejendommen. Dette er sket efter handlen og kan derfor under ingen omstændigheder lægges indklagede til last. Det må være en sag mellem naboerne.
5 Klagenævnet for Ejendomsformidling bør afvise sagen, idet nævnet ikke kan afgøre, om klager har lidt et økonomisk tab, der berettiger til erstatning. Klagenævnet kan videre ikke vurdere, om ejeren af nabogrunden har vundet hævd over dele af klagers ejendom eller om ejere/brugere uretmæssigt anvender grund/garage. Sagen vedrører således klager og naboen, eller klager og sælger. Indklagede vidste ikke, at der var tvist mellem sælger og naboen, og kunne derfor ikke oplyse herom, eller sørge for, at tvisten blev løst inden handlen. Klagenævnet for Ejendomsformidling kan udelukkende tage stilling til, om indklagede har levet op til god ejendomsmæglerskik. Klager blev af indklagede oplyst om, at der var fælles indkørsel til de to ejendomme. Det fremgår af såvel besigtigelse som af deklaration. Indklagedes medarbejder har desuden udleveret den erklæring, sælger havde givet til naboen samt tegning over grunden. Da der var tale om en ensidig givet erklæring, og retten efter denne bortfaldt ved salg af ejendommen, er det indklagedes opfattelse, at det ikke er afgørende, hvornår erklæringen er udleveret til klager. Indklagede bestrider, at indklagede skulle have opdaget, at deklarationen var formuleret uhensigtsmæssigt i forhold til den faktiske anvendelse på ejendommen. Det er ikke mæglerens opgave. Nævnet udtaler: Indledningsvis bemærkes, at nævnet ikke kan tage stilling til, om naboen har vundet hævd på anvendelse af grund og garage på klagers ejendom, da det er forhold mellem naboen og klager, som nævnet ikke har kompetence til at afgøre. Det fremgår af købsaftalens pkt. 16, hvilke dokumenter klager har modtaget forinden handlens indgåelse. Det fremgår heraf, at indklagede, som han har pligt til, udleverede blandt andet tingbogsudskrift, matrikelkort samt den på ejendommen lyste deklaration om færdselsret. Det påhviler indklagede i salgsopstillingen at oplyse klager om ejendommens servitutter. Indklagede har i salgsopstillingen oplyst om servitutter tinglyst på ejendommen og har indhentet og udleveret kopi af deklaration om færdselsret til klager i forbindelse med handlen. Nævnet finder, at indklagede herved har opfyldt sin forpligtelse, og bemærker, at det ikke ses godtgjort, at indklagede burde have indset, at indholdet af den tinglyste deklaration var i strid med naboens faktiske benyttelse af den omhandlede grund. Nævnet finder det ikke godtgjort, at indklagede var klar over, at der var tvist mellem sælger og naboen om brugsret til vej, grund og garage, og finder herefter ikke
6 anledning til at kritisere indklagede vedrørende dette spørgsmål. På grund af de modstridende forklaringer, kan nævnet ikke afgøre, om indklagede udleverede den håndskrevne aftale fra 2005 mellem sælger og naboejendommens ejer samt skitse over grunden/bygninger til klager, inden købsaftalen blev indgået. Nævnet skal dog anføre, at det heraf fremgår, at tilladelse til anvendelse af grund og garage bortfalder ved sælgers salg, hvorfor hverken indklagede eller klager kunne vide, at naboen ikke ville respektere dette. Konklusion: Klagen tages ikke til følge. Kendelsen offentliggøres, jf. nævnets vedtægter 22, stk. 1. Forbrugerens navn anonymiseres ved offentliggørelsen, jf. nævnets vedtægter 22, stk. 2. P.N.V. Lone Kerrn-Jespersen formand