Projekt fra Kristiansdal Samlet vurdering Projektet er et væsentligt positivt bidrag til byen og stedet. Projektet beskrives som en områdefornyelse af ejendommene Bredgade 62-66 samt Sanggårds Plads, hvilket med det rette detailprojekt vil være med til at højne kvaliteten i bybilledet. Projektet respekterer rumligt byens rum og passer skalamæssigt til stedet. Projektet muliggør en udvidelse af Sanggårds Plads og forener derfor byens forskelligrettede ønsker, hvor en meget bred borgergruppe ønsker friholdt et areal foran et nyt byggeri til en udvidelse af Sanggårds Plads. Projektets arkitektur kan godt vurderes, men tegningerne er af skitsemæssig karakter, hvorfor vurderingerne kun kan blive overordnede. Dette gælder også de reviderede tegninger. Generelt er det indtrykket, at arkitekturen fortsat kræver bearbejdning, så der sikres gennemtænkte løsninger, der er tilpasset de arkitektoniske kvaliteter og udtryk i Bredgade. o Perspektivet er ikke opdateret med korrekt taghældning på bygningen mod Søstrenes Have. Desuden er det forvrænget og viser ikke de korrekte højder på byggeriet. o Det er ikke muligt at se, hvilke vinduestyper, der isættes, og det er usikkert, om placeringen af vinduerne er som tænkt i det endelige byggeri. Bygningerne virker meget lukkede i deres udtryk. o Frontispice-motivet (trekant i taget) virker umotiveret og tilfældigt placeret. Der anlægges 24 parkeringspladser mod vest, men den eksakte placering for hver enkelt bås er ikke vist på tegningsmaterialet. Det er derfor ikke muligt at vurdere på placeringen ift. pladskrav samt øvrige trafiktekniske forhold. Der er behov for justeringer, hvis projektet skal gennemføres: o Der er brug for at arbejde videre med det arkitektoniske udtryk. o Placering af bebyggelse skal som udgangspunkt respektere det udlagte vejareal på matrikel 35l (Bredgade 66) med mindre, vejarealet kan ophæves. Begge bygninger overskrider matrikelskel med hjørnet af bygninger. Dette ved hjørnet mellem Bredgade og Vestergade samt ved hjørnet mellem Vestergade og Søstrenes Have. En overskridelse af matrikelskel tillades ikke. o 6.13 i Lokalplan nr. 53 fastsætter, at stueetagerne skal skille sig ud fra resten af facaden ved en anden farve eller overfladebehandling, såfremt det kan indpasses i husets arkitektur. Dette vil være et krav, og er ikke vist på det fremsendte tegningsmateriale. o Der skal sikres en beplantning mellem bebyggelsen og Sanggårds Plads, som kan danne væg. Der skal sikres en rumdannende bearbejdning mellem Sanggårds Plads og det nye gårdrum der opstår mellem de 2 boligblokke.
OBS: Der er ikke fremsendt en opdateret perspektivtegning med korrekt taghældning på bygningen mod Søsterenes have samt korrekte højder på bygninger.
Vurderingskriterier Arkitektonisk kvalitet Vurdering Projektets arkitektur kan godt vurderes, men tegningerne er af skitsemæssig karakter, hvorfor vurderingerne kun kan blive overordnede. Generelt er det indtrykket, at arkitekturen fortsat kræver bearbejdning, så der sikres gennemtænkte løsninger, der er tilpasset de arkitektoniske kvaliteter og udtryk i Bredgade. Ses på facadetegningerne mod Bredgade virker vinduesplaceringerne og udtrykket umiddelbart ikke tilpasset den øvrige by, men dette forhold kan skyldes, at tegningsmaterialet er på skitseniveau. Der efterlades tvivl om, hvilke typer vinduer, der påtænkes isat. Er det fx med eller uden sprosser. Vinduestypen har stor betydning for byggeriets arkitektur. De høje vinduer i den sydlige bygning mod Bredgade virker ikke overbevisende, og tilfører byen et udtryk, der ikke er der i dag. Måske kan dette være en god løsning, men det kræver bedre visualiseringer. Frontispice-motivet (trekant i taget) virker umotiveret og tilfældigt placeret. Den vestlige facade på bygningen mod Bredgade samt bygningen mod Søstrenes Have fremstår i endnu højere grad som skitser, som gør det svært at lave en endelig vurdering. Tilsvarende er de medsendte farveeksempler på facaderne af dårlig kvalitet, og giver ikke et klart billede af farveholdning. Det er dog beskrevet, hvilken farve teglsten, der tænkes anvendt. Der er ikke fremsendt en opdateret perspektivtegning. Fx er taghældningen ændret på bygningen mod Søstrenes Have, så den er det samme som på bygningen mod Bredgade. Der ud over vil den vestlige blok være væsentlig højere, end det er tegnet. Da højderne på det nye byggeri ikke er vist korrekt, er det ikke muligt at vurdere den fremtidige fremtræden ift. den omkringliggende bebyggelse. På baggrund af ovenstående er det kun muligt at give en meget overordnet vurdering. Arkitekturen er forholdsvis anonym, men forsøger at forholde sig til den eksisterende bebyggelse ved valg af murstensfacade og tegltag, som også er anvendt i de omkringliggende facader. Se videre under næste punkt.
En arkitektonisk og rumlig tilpasning af byggeriet til det pågældende steds omgivelser og kvaliteter Projektet forholder sig til den eksisterende by ved, at byggeriet mod Bredgade skalamæssigt er tilpasset Industrien, der ligger overfor. Der er arbejdet med samme taghældning og materialitet. Mod Bredgade er bebyggelsen udformet som to selvstændige huse i forskellig højde, hvilket er med til at nedbryde den lange facade og mime udtrykket af sammenbyggede huse i Bredgade. Bebyggelsen er placeret, så det er muligt at udvide Sanggårds Plads. Dette vil være en gevinst for anvendelsen og oplevelsen af pladsens rum. Det er dog vigtigt at få en form for bearbejdning mellem plads og bebyggelse, hvorfor der i den mere detaljerede projektering skal arbejdes med træer som rumgiver uden at dette dog kommer til at give skyggegener. Materialevalg, der understøtter arkitekturen Eventuelle særlige krav i forhold til den konkrete lokalitet eksempelvis med hensyn til miljøforhold og understøttelse af byudvikling og bymæssige kvaliteter Overholdelse af eventuelle gældende lokalplaner Målsætning om reduktion af CO 2 udledning Der er ikke tale om en særlig arkitektur, hvor materialevalget understøtter arkitekturen. Arkitekturen er anonym og nøgtern, men trækker dog referencer fra de eksisterende facader ind, og der anvendes murstensfacader og tegltag, hvilket også er anvendt i den eksisterende by. Projektet understøtter målet om at skabe øget bosætning i Aarup med sin placering i byvækstbåndet. Bredgade 62-66 er omfattet af Lokalplan nr. 53. Lokalplanen fastsætter i 5.3 en bebyggelsesprocent på 80, men også at denne kan tillades hævet til 120 ved dispensation, såfremt der kan tilvejebringes et fornuftigt areal til udendørs ophold og privat parkering. Projektet har en bebyggelsesprocent på 86. 6.7 fastsætter, at der ikke må opsættes udvendige altaner. Projektets gennemførelse forudsætter en dispensation herfra. Desuden er det jf. lokalplanens 6.13 et krav, at stueetagerne på bebyggelse ud mod Bredgade skal skille sig ud fra resten af facaderne. Dette er ikke opfyldt for den nordlige bygning. Boligforeningen opsætter varmepumper, som bidrager til en reduktion af CO 2 udledning. Boligforeningen beskriver ikke yderligere tiltag. Velfærdsteknologi Det vurderes ikke at være væsentlige behov for specielle velfærdsteknologiske løsninger. Badeværelserne har en størrelse således at hjælpere vil kunne arbejde rundt om borgerne såfremt behovet skulle opstå.
Huslejepriser Lav huslejepriser er en prioritet. Kristiansdal har i materialet ikke opgivet de specifikke huslejepriser. Disse vil dog fremgå af I forbindelse med fremsendelsen af et Skema A. Boligforening angiver dog at disse vil komme til at ligge på en kvadratmeterpris på 800-900kr. Byggeriet vil bestå af 24 boliger 12 stk. á 72m 2, 6 stk. á 84m 2 samt 6 stk. á 96 m 2
Projekt fra Civica Samlet vurdering Projektet er isoleret set et positivt bidrag til byen, da det erstatter en bebyggelse, der ikke bidrager positivt. Projektet passer skalamæssigt til stedet, og der sikres en aftrapning til bygningen mod nord. Det er sikret, at stueetagerne mod Bredgade skiller sig ud fra de resterende facader. Projektet forholder sig ikke til det faktum, at Bredgade 66 er en ubebygget grund, hvis udnyttelse til et for byen optimalt projekt afhænger af, hvad der opføres på Bredgade 62-64. Det fremsendte projekt redegør ikke for, hvordan et fremtidigt byggeri på Bredgade 66 helt konkret vil kunne opføres. Projektet skaber således usikkerhed om egen værdi for byens rum og om muligheden for at få gennemført et optimalt byggeri på Bredgade 66. Projektet muliggør ikke en udvidelse af Sanggårds Plads og forener derfor ikke byens forskelligrettede ønsker, hvor en meget bred borgergruppe ønsker friholdt et areal foran et nyt byggeri til en udvidelse af Sanggårds Plads. Der er behov for justeringer/yderligere redegørelser, hvis projektet skal gennemføres: o Der laves 18 boliger, men anlægges kun 16 parkeringspladser. Parkeringsnormen er minimum 1 parkeringsplads pr. bolig. Dette er ikke opfyldt. o Projektet skal vise, hvordan en etape 2 kan gennemføres ud fra følgende hensyn: et optimalt byggeri på Bredgade 66, hvor der er gjort plads til det nødvendige antal parkeringspladser samt udendørs opholdsarealer. o Et optimalt byggeri på Bredgade 66, hvor bebyggelsen er trukket tilbage, så en udvidelse af Sanggårds Plads er mulig.
Vurderingskriterier Arkitektonisk kvalitet En arkitektonisk og rumlig tilpasning af byggeriet til det pågældende steds omgivelser og kvaliteter Vurdering Arkitekturen er forholdsvis anonym, men forsøger at forholde sig til den eksisterende bebyggelse ved valg af murstensfacade og tegltag, som også er anvendt i de omkringliggende facader. Isoleret set passer byggeriet til byens rum. Bygningen mod Bredgade har en aftrapning til den nord for liggende bygning og bebyggelsen har en skala, der modsvarer skalaen på Industrien. De to boligblokke har en fælles reference og samme formsprog og byggeriet fremstår som et helstøbt byggeri. På trods af ovenstående vurderes projektet ikke at løse den rumlige udfordring i byrummet. Projektet forholder sig uheldigt til den tilstødende ubebyggede grund, Bredgade 66. I ansøgningen står, at der kan opføres en 2. etape på Bredgade 66, og der henvises til det projekt, der i 2018 blev ansøgt om grundkapital til. I dette projekt var den del af byggeriet, der var placeret på Bredgade 66, placeret helt ud til gadelinjen mod Sanggårds Plads. Dette har der været massiv modstand imod fra byens borgerer, der ønsker at tilgodese anvendelsen af Sanggårds Plads, og at pladsen skal indarbejdes i samspil med en tilbagetrukket bygning. Det nu fremsendte projekt har en boligblok mod vest. Den blok var ikke med på projektet fra 2018. Det er ikke muligt ud fra det fremsendte tegningsmateriale at vurdere, om en etape 2 overhovedet er realistisk ift. at der ved yderligere bebyggelse i form af en etape 2 også skal være plads til at
Materialevalg, der understøtter arkitekturen Eventuelle særlige krav i forhold til den konkrete lokalitet eksempelvis med hensyn til miljøforhold og understøttelse af byudvikling og bymæssige kvaliteter Målsætning om reduktion af CO 2 udledning Velfærdsteknologi Huslejepriser udlægge tilstrækkelige parkeringspladser og udendørs opholdsarealer. Det fremsendte projekt redegør ikke for, hvordan et fremtidigt byggeri på Bredgade 66 helt konkret vil kunne opføres. Projektet skaber således usikkerhed om egen værdi for byens rum og om muligheden for at få gennemført et optimalt byggeri på Bredgade 66. Der er ikke tale om en særlig arkitektur, hvor materialevalget understøtter arkitekturen. Arkitekturen er anonym og nøgtern, men trækker dog referencer fra de eksisterende facader ind, og der anvendes murstensfacader og tegltag, hvilket også er anvendt i den eksisterende by. Projektet understøtter målet om at skabe øget bosætning i Aarup med sin placering i byvækstbåndet. Samlet set har projektet nogle gode energimæssige løsninger. Det følger af boligforeningen generelle målsætning at bæredygtighed og energimæssige tiltag altid søges fremmet i byggeriet. Byggeriet er et alment familiebyggeri, der er her ikke de store krav til velfærdsteknologiske løsninger. Boligforeningen arbejder på en app-løsning der kan gøre det lettere at drifte afdelingen Ejendommen består af henholdsvis 2 og 3-værelseslejligheder. Lejen udgør ca. 876kr. pr m2. pr. år hvilket vurderes til at være i et acceptabelt niveau i forhold til nybyggeri. Konklusion: Det er administrationens anbefaling, at kommunal grundkapital gives til projekter, der er med til at løse eksisterende udfordringer i byens rum, og til projekter, der er udviklet ud fra en byplanmæssig helhedsbetragtning. Det er anbefalingen, at der kun gives kommunal grundkapital til dét projekt, der viser, hvordan der kan gennemføres en samlet løsning i én eller flere etaper for ejendommene Bredgade 62 til 66, hvor det samtidig tilgodeses at der kan sikres en udvidelse af Sanggårds Plads, så byens forskellige ønsker tilgodeses bedst muligt. Det er vurderingen, at projektet fra Kristiansdal meget fint er med til at løse den byplanmæssige udfordring, der er på grundene Bredgade 62-66, trods det, at materialet ikke er af en tilstrækkelig kvalitet. Det er vurderingen, at projektet fra Civica ikke peger på en løsning af den byplanmæssige udfordring, der er på grundene Bredgade 62-66.