Forslag til til for et område til etageboliger ved Nørregade i Hvide Sande Geodatastyrelsen og Ringkøbing-Skjern Kommune Ringkøbing-Skjern Kommune 9. oktober 2018
Forord Kommuneplantillægget er udarbejdet for at give mulighed for at planlægge for et område til etageboligbebyggelse ved Nørregade i Hvide Sande. Kommuneplantillægget består af: - En redegørelse, der beskriver planens baggrund og formål. - Bestemmelser med tilhørende kort, der regulerer rammerne for lokalplanlægningen. - Vedtagelsespåtegning. - Bilag: Miljøscreening efter Lov om miljøvurdering af planer og programmer og af konkrete projekter. Redegørelse Baggrund og formål Ejeren af ejendommene Nørregade 24, 26, 28 og 32 i Hvide Sande har anmodet Ringkøbing-Skjern Kommune om udarbejdelse af plangrundlag for disse ejendomme med henblik på at etablere en etageboligbebyggelse med op til 18 boliger i op til 3 etager til helårsbrug. Økonomi- og Erhvervsudvalget i Ringkøbing-Skjern Kommune besluttede på mødet den 12. december 2017 at igangsætte udarbejdelsen af plangrundlag for et område til boligformål, etageboliger. Kommuneplantillægget har til hensigt at sikre, at der er den nødvendige overensstemmelse mellem lokalplanen og kommuneplanen. Lokalplanen ligger inden for kommuneplanens rammeområde 23bo029, 23bo031 og 23rf035, men er ikke i overensstemmelse med rammebestemmelserne, idet der ønskes opført etageboligbebyggelse i op til 3 etager og 12 meters højde. Den maksimale bebyggelsesprocent for den enkelte ejendom ønskes desuden hævet til 80. Disse ønsker er ikke mulige at indfri inden for de nuværende rammebestemmelser. Kommuneplanens generelle rammebestemmelser fastlægger at, der i boligområder skal etableres opholdsarealer svarende til 100 % af boligetagearealet. Hvis der er mere end 6 boliger, skal mindst 20 % af det samlede grundareal samtidig udlægges til fælles opholdsarealer, legepladser med mere. Dette krav til opholdsarealer fraviges i nærværende kommuneplantillæg, idet der netop her lægges stor vægt på byfortætning, og idet området grænser op til Tyskerhavnen der indeholder stor rekreativ værdi. Med kommuneplantillægget foretages følgende ændringer i kommuneplan 2017-2029: Geografien af rammeområde 23bo029, 23bo031 og 23rf035 ændres. Der udlægges et nyt rammeområde 23bo091 til boligformål (etageboliger) med dertilhørende rammebestemmelser Der giuves mulighed for at fravige kommuneplanens generelle rammebestemmelser for opholdsarealer inden for det nye rammeområde. Kommuneplantillæg nr. 11 offentliggøres samtidig med lokalplan nr. 430. Planområdet Planområdet ligger i byzone og udgøres af Nørregade nr. 24, 26, 28 og 32, som tilsammen har et areal på 2.836 m 2. Planområdet omfatter den på matrikelkortet udlagte vej mellem Nørregade 32 og 34. Planområdet omfatter desuden en mindre del af havnearealerne ved Tyskerhavnen 11-15. Området er i dag bebygget med hovedsageligt boligbebyggelse i 1½-2 etager. Inden for området ligger også en elforretning samt en kunsthandel og gallerivirksomhed. Området er fuldt udbygget og ligger ca. 45 m vest for kajen på Tyskerhavnen, ca. 230 m fra selve fjordkysten og ca. 2,3 km fra vestkysten. Eksisterende bebyggelse inden for planområdet forudsættes nedrevet ved realisering af lokalplan nr. 430. 2
Planens forhold til kommuneplanen I Kommuneplan 2017-2019 for Ringkøbing-Skjern Kommune er opstillet en række planlægningsmæssige målsætninger for udvikling af Hvide Sande. I denne sammenhæng er følgende centrale: Byudvikling i Hvide Sande Det er byrådets opfattelse, at Hvide Sande uanset den seneste stagnation og tilbagegang i befolkningstallet har brug for byudviklingsmuligheder og nye fremadrettede anvendelser. I denne sammenhæng skal ses på de forventede udviklingsmuligheder, der knytter sig til Søvejsprojektet og til byen som center for vestkystturismen, herunder muligheder for nye typer ferieboliger og helårsbeboelse. I foreslås det, at der i den kommende fireårige periode fortsat optages overvejelser om, hvor og hvordan byomdannelse og fortætning af byggeriet kan ske i de centrale dele af det historiske centrum, havnearealerne og hovedstrengen gennem byen. I den sammenhæng bør det vurderes, om der er mulighed for at opføre et højere byggeri i Hvide Sande, for eksempel op til fire etager i de centrale dele af Hvide Sande. For at byen ikke bare skal udvikle sig uhensigtsmæssigt mod nord, foreslår byrådet, at byudviklingsmulighederne til boligformål i højere grad også indebærer fortætning af den eksisterende by og udbygning i byens vestlige del. Projektet som foranlediger dette kommuneplantillæg, vurderes i tråd med kommuneplanens intention om at fremme en fortætning af byen, og - som følge heraf - at Hvides Sandes byprofil skal have større vægt på at bygge i tre til fire etager, jf. kommuneplanens bybeskrivelse for Hvide Sande. 3
Kystlandskabet Planområdet ligger inden for den kystnære del af byzonen. Planlægning inden for disse områder forudsætter, jf. Planlovens 11 f, en vurdering af de fremtidige bebyggelsesforhold, herunder bygningshøjder med henblik på, at ny bebyggelse indpasses i den kystlandskabelige helhed, at der tages hensyn til bevaringsværdige helheder i bystrukturen og til naturinteresser på de omgivende arealer, at der tages hensyn til nødvendige infrastrukturanlæg, herunder havne, og at offentligheden sikres adgang til kysten. Indpasning i den kystlandskabelige helhed: Ny bebyggelse i planområdet vil ikke have en højere højde end bygningerne på Hvide Sande Skole sydvest for planområdet. Det vurderes, at den planlagte bebyggelses påvirkning af fjordkysten volumenmæssigt ikke vil være større end den påvirkning Hvide Sande Skole har på fjordkystlandskabet. Den nye bebyggelse vil i forhold til fjordkysten ligge bag eksisterende bebyggelse på Langsand og på Nørresande og være delvist skjult af disse bygninger. Det vurderes således, at byggeriet ikke vil påvirke fjordkystlandskabet i væsentlig grad, grundet ny bebyggelses placering i forhold til eksisterende bebyggelse i nærområdet, på Langsand og på Nørre Sande. Det vurderes endvidere, at ny bebyggelse i planområdet ikke vil påvirke vestkysten væsentlig, grundet afstanden på ca. 2,3 km til kysten, og grundet nærområdets eksisterende bebyggelse med samme højde. Hensyn til bevaringsværdige helheder i bystrukturen og til naturinteresser på omgivende arealer: Lokalplanen er i tråd med bybeskrivelsens intention om at fremme en fortætning af byen, og som følge heraf, at Hvides Sandes byprofil skal have større vægt på at bygge i tre til fire etager. Det vurderes, at der med etablering af etageboliger i tre etager ikke vil ske en væsentlig ændring af bymiljøet, idet området allerede er bebygget med boliger i op til to etager og som følge af nærmiljøets blandede karakter. Der vil ske en fortætning af området, hvilket vil kunne medføre liv i området og en mere intensiv udnyttelse af området. Fortætningen er i overensstemmelse med overordnet planlægning for området. 4
Der er ingen naturinteresser på omgivende arealer. Offentlighedens adgang til kysten påvirkes ikke med planlægningen. Kommuneplanens rammebestemmelser Formålet med kommuneplantillægget er at omdanne planområdet fra boligområde med mulighed for opførelse af åben-lav boligbebyggelse til et boligområde, hvor der er mulighed for at opføre etageboliger med regulering af bebyggelsesforhold. Formålet er ligeledes at fastsætte bestemmelser for kvaliteten og andelen af opholdsarealer inden for den nye kommuneplanramme. Med en fortætning af området i overensstemmelse med kommuneplanens overordnede intentioner med Hvide Sande by, er det nødvendigt at indtænke opholdsarealer i højden fremfor opholdsarealer på terræn. De generelle rammer, der bestemmer at grønne og nærrekreative områder i tilknytning til bl.a. boligområder skal udgøre mindst 100 % af boligetagearealet, begrænses med dette kommuneplantillæg til et krav om etablering af opholdsareal til den enkelte bolig svarende til mindst 10 % af boligarealet. Kravet til opholdsarealer fraviges, idet der netop her lægges stor vægt på byfortætning. Området grænser desuden op til Tyskerhavnen med stor rekreativ værdi. Opholdsarealer inden for området kan etableres i tilknytning til den enkelte bolig på terræn eller som store, velplacerede altaner. Eksisterende rammebestemmelser Planområdet er omfattet af rammerne 23bo029 og 23rf035. Rammeområde 23bo029 Boligområde Boligområde, åben-lav Særlige bestemmelser Det skal vurderes om boligerne kun skal være udlagt til helårsboliger for at hindre ferieboligudlejning Den maksimale bebyggelsesprocent er 30% af den enkelte ejendom Bebyggelsen må ikke opføres i mere end 1.5 etager Bebyggelseshøjden i området må ikke overstige 8.5 m Min. grundstørrelse: 700m 2 Infrastruktur Behov for evt. vejadgang mod vest skal afklares Opholds- og parkeringsarealer Opholdsareal og p-pladser se generelle rammer Eksisterende zonestatus: Byzone og landzone Rammeområde 23rf035 Rekreativt område 5
Rekreativt område til lystbådehavn for fjordfiskeri inkl. redskabshuse og servicebygninger. Bebyggelsen må ikke opføres i mere end 1 etager Bebyggelseshøjden i området må ikke overstige 7 m Eksisterende zonestatus: Byzone Eksisterende retningslinjer Geologiske bevaringsværdier Planområdet er i udpeget som et område med geologiske bevaringsværdier i form af nationalt kystlandskab (Holmsland Klit Ringkøbing Fjord). Kommuneplanens retningslinje for Holmsland Klit Ringkøbing Fjord fastsætter, at det skal sikres, at de naturlige kyst- og vandløbsdynamiske processer i videst muligt omfang kan forløbe frit, og at de geologiske landskabsformer fremtræder åbent. Det vurderes, at idet ny bebyggelse opføres i et område, der allerede er bebygget og ligger nær bebyggelse i en tilsvarende højde, vil den planlagte bebyggelse ikke være i strid med kommuneplanens retningslinje. Bevaringsværdigt landskab Lokalplanområdet er i udpeget som et område med bevaringsværdigt landskab. Kommuneplanens retningslinje for bevaringsværdige landskaber fastsætter, at landskabelige værdier i disse områder tillægges særlig stor vægt, hvorfor ønsker om etablering af byggeri og anlæg samt ændringer af arealanvendelse, der kan forringe landskabets karakter, skal vurderes med udgangspunkt i landskabets særkende. Det vurderes, at idet ny bebyggelse opføres i mørke farver i et område, der allerede er bebygget og ligger nær bebyggelse i en tilsvarende højde, vil den planlagte bebyggelse ikke være i strid med kommuneplanens retningslinje. Værdifuldt kulturmiljø Lokalplanområdet er i udpeget som et værdifuldt kulturmiljø som følge af klitgårdene langs kysten. Kommuneplanens retningslinjer for kulturmiljøer fastsætter, at kulturhistoriske interesser i disse områder skal tillægges særlig opmærksomhed. Der skal foretages en vurdering af, hvordan planlægningen for området skal tilrettelægges, så der ikke sker en forringelse af oplevelsen, kvaliteten og forståelsen af kulturmiljøet, og der skal vises særlige hensyn over for bevaringsværdier og bevaringsværdige sammenhænge. Ved opførelse af bygninger, tekniske anlæg med videre, der vil fremstå i synlig kontakt med de udpegede kulturmiljøer, skal der vises særlige hensyn overfor disse områders karakteristika, egenart, autenticitet og oplevelsesværdi. Grundet afstanden til nærmeste klitgård, og det at lokalplanområdet ligger i bymæssig bebyggelse, vurderes det, at lokalplanen ikke er i strid med kommuneplanens retningslinje. Støjbelastet areal Lokalplanområdet er i udpeget som støjbelastet areal. Udpegningen er en konsekvens af flugtskydebanen på Langsand øst for lokalplanområdet. COWI har i forbindelse med lokalplanlægning for centerområde på Langsand udarbejdet en støjredegørelse dateret 11.04.2017. Støjredegørelsen viste, at støjgrænseværdierne vil være overholdt ved centerområdet såfremt der sker en mindre ændring af skydetider på skydebanen. Det planlagte centerområde på Langsand ligger væsentlig tættere på skydebanen end lokalplanområdet, hvorfor det på baggrund af støjredegørelsens resultater vurderes, at støjniveauet også vil være acceptabelt inden for lokalplanområdet. Planlægningen vurderes derfor ikke at stride mod kommuneplanens retningslinjer om støj. 6
Miljøvurdering Kommuneplantillæg nr. 11 og Lokalplan nr. 430 er omfattet af Lov om miljøvurdering af planer og programmer og af konkrete projekter (VVM), og der er således gennemført en samlet screening af kommuneplantillægget og lokalplanen. Screeningskonklusionen omhandler således både kommuneplantillægget og lokalplanens udnyttelsesmuligheder. Generelt knytter de mulige negative konsekvenser af planernes realisering sig hovedsageligt til: - Mindre forøgelse af overfladevand som følge af en forøgelse af befæstede arealer inden for området - Lille risiko for støj fra trafikken på Nørregade, som løses byggeteknisk - Mindre påvirkning af det visuelle indtryk af kysten Parkeringsarealer og manøvrearealer udføres med fast belægning, hvilket kan give en mindre forøgelse af udledning af overfladevand i forhold til de eksisterende forhold. Overfladevand ledes til offentlig kloak. En del af området er forurenet (V1 og V2). Det kortlagte areal planlægges anvendt til boligformål, hvilket er en følsom anvendelse, der er uforenelig med jordforurening. De negative konsekvenser for miljøet vurderes at være minimale, idet realisering af planlægningen vil medføre hel eller delvis oprensning af forureningen. Oprensningen vurderes derimod at kunne have en positiv indvirkning på nærmiljøet. Området udlægges til støjfølsom anvendelse i form af boliger. I planområdets nærhed ligger flere kilder, der kan give anledning til støjgener. Niveauet for støj fra omkringliggende virksomheder, skydebane og vindmøller vurderes at ligge på et acceptabelt niveau i forhold til områdets eksisterende og fremtidige anvendelse til boligformål. Det vurderes desuden, at lokalplanens realisering ikke vil begrænse omkringliggende virksomheder mere end tilfældet er i dag, idet området allerede i dag anvendes til boligformål. Området er i dag bebygget med tre boliger og et erhverv. Lokalplanen åbner mulighed for etablering af op til 18 boliger. Projektet vurderes ikke at medføre en væsentlig stigning af trafikken og dermed trafikstøjen fra Nørregade. Planområdet ligger inden for den kystnære del af byzonen og er desuden udpeget som et område med geologiske bevaringsværdier samt som bevaringsværdigt landskab. Det vurderes, at planerne ikke vil påvirke fjordkystlandskabet væsentligt som følge af, at området allerede er bebygget, og at ændringen af bygningshøjden inden for området set fra Nørregade, når man følger vejens forløb, være en acceptabel påvirkning, da bebyggelsen ikke skiller sig ud i forhold til eksisterende bebyggelse langs vejen, idet området ligger nær eksisterende bygninger i samme højde ved Nørregade. Der fastsættes derudover bestemmelser for materialer og farver på facader og tage, samt tagets udformning for at sikre indpasning med landskabet, og fjordfiskermiljøets eksisterende bebyggelse. De mulige positive konsekvenser af planens realisering knytter sig til grundvand og jord, idet realisering af plangrundlaget forudsætter oprensning af et forurenet område. By- og boligmiljø påvirkes positivt, idet området fortættes med ny bebyggelse af høj arkitektonisk kvalitet. Projektet forventes at bidrage til en mere intensiv udnyttelse og give liv til bymidten og de omkringliggende havnemiljøer. Samlet vurdering af screeningen Ringkøbing-Skjern Kommune har på baggrund af screeningen vurderet, at kommuneplantillægget ikke er omfattet af kravet om miljøvurdering, da virkeliggørelse af planen vurderes ikke at medføre væsentlige indvirkninger på miljøet. Screening vedlægges som bilag til både lokalplanforslaget og forslag til kommuneplantillæg. 7
Bestemmelser I henhold til Lovbekendtgørelse af Lov om planlægning (LBK nr. 50 af 19. januar 2018 med senere ændringer) foretages følgende ændring af : Det eksisterende rammeområde 23bo029 består af fire selvstændige geografier. Da det er uhensigtsmæssigt, at fire geografier har samme rammenummer, får de fire geografier nu hvert deres rammenummer. Den vestligste geografi beholder rammenummer 23bo029. På planområdet udlægges et nyt rammeområde til boligformål, etageboliger, rammeområde 23bo091. Dette rammeområde opdeler den østligste af de fire geografier i to, der hver får et nyt rammenummer, hhv. rammenummer 23bo092 og rammenummer 23bo093. De to rammeområder ændrer således geografi. De sidste to geografier tildeles rammenumrene 23bo094 og 23bo095. Ingen af de sidstnævnte rammeområder ændrer geografi. Nye rammebestemmelser Rammeområde 23bo091 Der udlægges nyt rammeområde jf. kort 2. Boligområde Boligområde, etageboliger. Særlige bestemmelser Det skal vurderes om boligerne kun skal være udlagt til helårsboliger for at hindre ferieboligudlejning Bebyggelsen skal i farver og materialer tilpasses fjordkystlandskabet og områdets overgang mellem Tyskerhavnen og Nørregade. Den maksimale bebyggelsesprocent er 80% af den enkelte ejendom Bebyggelsen må ikke opføres i mere end 3 etager Bebyggelseshøjden i området må ikke overstige 12 meter fra eksisterende vejkote Opholdsarealer og parkering Der skal etableres opholdsarealer til den enkelte bolig svarende til mindst 15% af boligarealet P-pladser se generelle rammer Eksisterende zonestatus: Byzone Rammeområde 23bo092 Der udlægges nyt rammeområde jf. kort 2. Boligområde Boligområde, åben-lav Særlige bestemmelser 8
Det skal vurderes om boligerne kun skal være udlagt til helårsboliger for at hindre ferieboligudlejning Den maksimale bebyggelsesprocent er 30% af den enkelte ejendom Bebyggelsen må ikke opføres i mere end 1.5 etager Bebyggelseshøjden i området må ikke overstige 8.5 m Min. grundstørrelse: 700m 2 Opholds- og parkeringsarealer Opholdsareal og p-pladser se generelle rammer Eksisterende zonestatus: Byzone og landzone Rammeområde 23bo093 Der udlægges nyt rammeområde jf. kortbilag 2. Boligområde Boligområde, åben-lav Særlige bestemmelser Det skal vurderes om boligerne kun skal være udlagt til helårsboliger for at hindre ferieboligudlejning Den maksimale bebyggelsesprocent er 30% af den enkelte ejendom Bebyggelsen må ikke opføres i mere end 1.5 etager Bebyggelseshøjden i området må ikke overstige 8.5 m Min. grundstørrelse: 700m 2 Opholds- og parkeringsarealer Opholdsareal og p-pladser se generelle rammer Eksisterende zonestatus: Byzone og landzone Rammeområde 23bo094 Der udlægges et nyt rammeområde jf. kortbilag 2 Boligområde Boligområde, åben-lav Særlige bestemmelser Det skal vurderes om boligerne kun skal være udlagt til helårsboliger for at hindre ferieboligudlejning Den maksimale bebyggelsesprocent er 30% af den enkelte ejendom Bebyggelsen må ikke opføres i mere end 1.5 etager Bebyggelseshøjden i området må ikke overstige 8.5 m 9
Min. grundstørrelse: 700m 2 Opholds- og parkeringsarealer Opholdsareal og p-pladser se generelle rammer Eksisterende zonestatus: Byzone og landzone Rammeområde 23bo095 Der udlægges et nyt rammeområde, jf. kortbilag 2 Boligområde Boligområde, åben-lav Særlige bestemmelser Det skal vurderes om boligerne kun skal være udlagt til helårsboliger for at hindre ferieboligudlejning Den maksimale bebyggelsesprocent er 30% af den enkelte ejendom Bebyggelsen må ikke opføres i mere end 1.5 etager Bebyggelseshøjden i området må ikke overstige 8.5 m Min. grundstørrelse: 700m 2 Opholds- og parkeringsarealer Opholdsareal og p-pladser se generelle rammer Eksisterende zonestatus: Byzone og landzone Rammeområde 23rf035 Områdets afgrænsning ændres jf. kortbilag 2 10
Kortbilag 1 - Eksisterende kommuneplanrammer 11
Kortbilag 2 - Fremtidige kommuneplanrammer 12
Planloven I henhold til Planlovens 24 skal der i forbindelse med kommuneplanforslaget oplyses om reglerne i Planlovens 12 stk. 2 og 3. I henhold til stk. 2 kan byrådet inden for byzoner modsætte sig udstykning og bebyggelse, som er i strid med kommuneplanens rækkefølgebestemmelser. Forbud kan dog ikke nedlægges, når det pågældende område er omfattet af en detaljeret byplanvedtægt eller lokalplan, der er tilvejebragt før kommuneplanen. I henhold til stk. 3 kan byrådet inde for byzoner og sommerhusområder modsætte sig opførelse af bebyggelse eller ændret anvendelse af bebyggelse eller ubebyggede arealer, når bebyggelsen eller anvendelsen er i strid med bestemmelser i kommuneplanens rammedel. Forbud kan dog ikke nedlægges, når det pågældende område i kommuneplanen er udlagt til offentligt formål, eller når området er omfattet af en lokalplan eller en byplanvedtægt. Forslag til til offentliggøres samtidig med forslag til Lokalplan nr. 430 i henhold til Planlovens 24, med en frist på 8 uger til at fremkomme med indsigelser mod, eller ændringsforslag til planforslagene. Vedtagelsespåtegning Forslag til kommuneplantillægget Foreløbig vedtaget af Ringkøbing-Skjern Kommunes Byråd i henhold til 24 i Lov om planlægning, den 9. oktober 2018. Hans Østergaard Borgmester Jens Peter Hegelund Jensen Kommunaldirektør Endelig vedtagelse af kommuneplantillægget Endeligt vedtaget af Ringkøbing-Skjern Kommunes Byråd i henhold til 27 i Lov om planlægning, den 2019. Hans Østergaard Borgmester Jens Peter Hegelund Jensen Kommunaldirektør Offentlig bekendtgørelse af kommuneplantillægget Kommuneplantillægget er i henhold til 30 i Lov om planlægning offentlig bekendtgjort den 2019. Kommuneplantillægget er i henhold til 54b i Lov om planlægning registreret i Plandata.dk. 13