Den 29. februar 2012 blev der i sag 146-2011 KK mod ejendomsmægler BB afsagt sålydende Kendelse Ved henvendelse af 27. december 2010 har KK indbragt ejendomsmægler BB for Disciplinærnævnet for Ejendomsmæglere. Klagen drejer sig om, hvorvidt indklagede har handlet i strid med god ejendomsmæglerskik og lov om omsætning af fast ejendom ved at have sat et kryds i købsaftalen hvorved, det fremstod som om at et forbrugerkøb ikke var omfattet af fortrydelsesretten, ved ikke rettidigt at have indhentet oplysning om købers id, jf. reglerne om hvidvaskning samt ved ikke at have opfyldt sin undersøgelsespligt i forbindelse med salg af en ejerlejlighed til klager. Sagens omstændigheder: Den 16. december 2010 underskrev klager en købsaftale, som indklagede havde udfærdiget vedr. købet af ejendommen beliggende ( ) Værløse. Der var i købsaftalen under pkt. 8 om fortrydelsesret sat kryds i feltet Nej, hvilket betyder, at handlen ikke var omfattet af reglerne om fortrydelsesret i lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom. Købsaftalen blev underskrevet uden et forbehold for advokat eller anden rådgivers godkendelse. Det fremgik af købsaftalens pkt. 16 vedr. individuelle vilkår aftalt mellem køber og sælger: Lån til vedligeholdelse af bl.a. fjernvarmeinstallation: Køber er erklærer at være fuldt bekendt med at ejerforeningen påtænker, at optage fælleslån til finansiering af renoverings/vedligeholdelsesarbejder, se vedlagte bilag. Køber accepterer derfor også, at en fremtidig opkrævning vil tillægges en andel/afdrag til finansiering af det besluttede renoverings/vedligeholdelsesarbejde. Køber kan ikke efterfølgende rejse krav mod hverken sælger eller mægler vedr. fremtidige beslutninger, herunder opkrævning i øvrigt vedr. de økonomiske forhold vedr. renoveringsarbejdet. Det fremgik af købsaftalens pkt. 27 vedr. handlens dokumenter, at køber bl.a. fik udleveret Referat fra ekstraordinær generalforsamling 1. sep. 2010. Klager rettede to forhold i købsaftalen. 1
Den 17. december 2010 sen eftermiddag underskrev sælgerne købsaftalen, dog uden de to forhold, som klager havde tilføjet. Senere samme dag sendte indklagede en kopi af købsaftalen til klager via e-mail med sælgers underskrift. Den 20. december 2010 gjorde klager via e-mail indklagede opmærksom på, at der var sat et forkert kryds i købsaftalens pkt. 8 i feltet Nej. Klager anførte i mailen, at forudsætningerne for handlens gennemførelse derfor ikke var opfyldt, hvorfor handlen var ugyldig. Ved e-mail af samme dato svarede indklagede: Der er naturligvis tale om en beklagelig fejl fra min side, at jeg i min ivrighed for at få denne handel på plads til alles fordel, ikke i farten har opdaget, at det lille kryds stod forkert. Du er naturligvis omfattet af reglerne om fortrydelsesret, og jeg skal hermed bekræfte at dette er tilfældet, ligesom du som professionel er fuldt ud bekendt med dette forhold. Det er en beklagelig fejl. Ønsker du at gøre yderligere indsigelse mod handlen og dens gennemførelse skal jeg bede dig omgående om at gøre dette og senest i dag kl. 11:30 i modsat fald anser jeg at du har accepteret, at der er tale om en beklagelig tastefejl og denne mail bekræfter at handlen er gennemført incl. reglerne om fortrydelsesret. Jeg beklager denne fejl. Klager svarede tilbage via e-mail samme dag kl. 11.07, at handlen var ugyldig, og at han ikke behøvede at gøre yderligere indsigelser. Senere samme dag svarede indklagede, at hun havde kontaktet Dansk Ejendomsmæglerforening, som havde oplyst, at handlen på trods af fejlen ikke var ugyldig, og at fortrydelsesretten løb fra den dag, hvor købsaftalen blev sendt til klager med sælgers underskrift. Indklagede oplyste i samme e-mail, at både hun og sælger fastholdt handlen. Indklagede oplyste samtidig det kontonummer, hvortil klager kunne indbetale 1 % af købesummen for at gøre brug af sin fortrydelsesret. Den 21. december 2010 skrev klager til indklagede, at han fastholdt, at der var tale om en ugyldig købsaftale, men at han subsidiært ville gøre brug af sin fortrydelsesret og indbetale 1 % af købesummen, svarende til 16.000 kr. til indklagedes konto. Indklagede svarede den 22. december 2010, at hun imødeså godtgørelsesbeløbet indbetalt inden fristens udløb. Den 27. december 2010 skrev indklagede til klager, at beløbet ikke var indgået på hendes konto endnu, og at beløbet skulle være indbetalt senest denne dag. Samme dag svarede klager, at beløbet er overført. 2
Den 28. december 2010 skrev indklagede til klager, at hun har drøftet sagen med sælger, og at hun samme dag har modtaget godtgørelsesbeløbet på sin deponeringskonto. Indklagede oplyste, at set i lyset af at klager først fik oplysningen om at handlen var omfattet af fortrydelsesretten, havde sælger valgt at betragte godtgørelsesbeløbet som modtaget indenfor fortrydelsesfristens udløb, da den 28. december 2010 bliver betragtet som dag 6. I samme e-mail anmodede indklagede klager om ID-oplysning i form af kopi af sygesikringsbevis og billedlegitimation i form af kopi af kørekort. Parternes bemærkninger: Klager har bl.a. anført, at da klager bliver opmærksom på fejlen i købsaftalen vedr. fortrydelsesretten, gør han indklagede opmærksom herpå og gør samtidig indsigelse mod handlens og købsaftalens gyldighed. Klager anfører, at det fremgår af reglerne [i lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom], at man ikke i forbrugerkøb må fravige købers fortrydelsesret. Klager har overfor indklagede gjort gældende, at aftalen er ugyldig, idet en væsentlig forudsætning for handlens gennemførelse ikke har været til stede, da der er sket et klart regelbrud. Indklagede har erkendt sin fejl, men har gjort klager opmærksom på, at hvis klager ønskede at træde ud af handlen, kunne klager gøre brug af sin fortrydelsesret. Indklagede var ikke bekendt med, at ejerforeningen stod over for et renoveringsprojekt til 8 mio. kr., da hun fremviste lejligheden til klager. Klager gjorde indklagede opmærksom på forholdet, og indklagede sagde, at hun ikke havde fået de sidste nye papirer fra ejerforeningen/sælger, hvilket klager finder er yderst kritisabelt og i strid med god ejendomsmæglerskik. Klager har sidst anført, at indklagede har tilsidesat sin pligt til at kræve legitimation af klager, jf. hvidvasklovens regler, hvilket klager også finder er i strid med god ejendomsmæglerskik og yderst kritisabelt. Klager anfører, at indklagede skal tilbagebetale 16.000 kr. til klager, svarende til 1 % af købesummen. Indklagede har bl.a. anført, at der efter forudgående forhandling var opnået enighed med klager om vilkårene for købsaftalen vedr. ejendommen, og klager ikke har ytret ønske om indsættelse af forbehold for hverken bank eller advokat. Indklagede har anført, at klager vælger aktivt ikke at påpege fejlen om den manglende oplysning om fortrydelsesret ved sin underskrift af købsaftalen, ligesom han aktivt vælger ikke at indføje et forbehold for bank og advokat og aktivt vælger at indsætte de tidligere nævnte 2 punkter i købsaftalen, og klager er derved i ond tro. Indklagede tager ansvaret for at have lavet en meget beklagelig fejl ved at have overset, at der var afkrydset forkert i købsaftalens punkt omkring fortrydelsesretten. Indklagede har beklaget dette mange gange overfor klager og har gjort 3
ihærdige forsøg på at rette op på fejlen over for klager, men klager ønsker ikke at være imødekommende. Klager modtager, straks efter indklagede er blevet opmærksom på fejlen, oplysning fra indklagede om, at handlen er omfattet af fortrydelsesretten samt den tilhørende blanket herom, hvilket vidner om, at fejlen er utilsigtet fra indklagedes side. Klager har ikke taget et forbehold for handlens gennemførelse, og klager ønsker at bruge fejlen til at erklære handlen for ugyldig og slippe for at betale godtgørelse til sælger. Forholdet omkring fælleslånet i ejerforeningen er tydelig belyst og fremhævet i købsaftalen, og klager har ikke haft indsigelse mod de fremlagte oplysninger. Der er vedlagt referater fra bestyrelsen og ejerforeningsreferater til klagers gennemgang inden underskrift af købsaftalen. Indklagede besvarer klagers spørgsmål under fremvisningen af lejligheden om, hvad sælgers holdning er til fælleslånet, med at indklagede ikke kan besvare spørgsmålet på stående fod. Lejligheden har været til salg gennem en længere periode, og der er indhentet administratorbesvarelse. Indklagede har gentagne gange bedt sælger om at fremsende referater fra ejerforeningen. Det kan ikke bebrejdes indklagede, at sælger ikke har sendt dem. Indklagede har skaffet oplysningerne forud for klagers underskrift af købsaftalen. Klager er således fuldt ud vidende om beslutningen om optagelse af fælleslån, og den estimerede økonomiske betydning for den pågældende ejer af denne lejlighed. Forholdet er også fremhævet i købsaftalens pkt. 16. Klager retter i købsaftalen vedr. to punkter, hvoraf det ene indebærer en deling af tinglysningsafgiften. Da indklagede henter købsaftalen hos klager den 16. december 2010, ved indklagede at sælgerne ikke vil acceptere klagers rettelser. Derfor afventede indklagede med at indhente id-oplysninger, indtil indklagede var sikker på, at sælger ville skrive under. Sent fredag eftermiddag den 17. december 2010 underskriver sælger købsaftalen, dog uden klagers to tilføjede punkter, og købsaftalen sendes til klager sent fredag eftermiddag. Indklagede vælger at fravælge at indhente id-oplysninger, pga. det sene tidspunkt fredag eftermiddag. Mandag, hvor indklagede starter eftersagsbehandlingen op, modtager indklagede mailen fra klager om, at købsaftalen er ugyldig pga. manglende oplysning om fortrydelsesretten. Der er på dette tidspunkt ikke foretaget nogen økonomiske transaktioner. Indklagede ved ikke om klager vil fastholde, at handlen er ugyldig. Da godtgørelsesbeløbet indbetales, beder indklagede om klagers id-oplysninger. Indklagede henviser til hvidvasklovens 13, stk. 1: Legitimationsproceduren i 12 skal afsluttes i forbindelse med etablering af kundeforholdet, dog senest inden udførelse af transaktionen. 4
Disciplinærnævnets begrundelse og resultat: Klager er selv registreret ejendomsmægler, men da klagen vedrører klagers køb af ejendom til privat brug, er klager klageberettiget, jf. lov om omsætning af fast ejendom 29 a, stk. 3, jf. 1, stk. 5. Klager har i sin klage fremført, at indklagede skal tilbagebetale 1 % af købesummen til klager, svarende til 16.000 kr. Dette forhold kan nævnet ikke tage stilling til, da nævnets sanktionsmuligheder ifølge lov om omsætning af fast ejendom 29 b, stk. 1, er at tildele en advarsel eller pålægge en bøde. Desuden kan nævnet i særligt grove tilfælde begrænse den pågældende ejendomsmæglers ret til at udøve ejendomsformidling. Indklagede ejendomsmægler har erkendt, at hun har begået en fejl ved at have sat kryds i feltet Nej, således at handlen ikke skulle være omfattet af reglerne om fortrydelsesret. Nævnet finder det således godtgjort, at indklagede har begået en fejl ved at sætte forkert kryds vedr. fortrydelsesretten i købsaftalen og ikke indhentet underskrift herpå. Nævnet lægger i sin vurdering vægt på, at indklagede straks efter underretningen erkendte sin fejl. Klager har anført, at indklagede ejendomsmægler ikke har opfyldt sin oplysningspligt ved at have undladt at have indhentet de nødvendige oplysninger om ejendommen. Indklagede ejendomsmægler skal ifølge lov om omsætning af fast ejendom 14 foretage undersøgelser samt indhente og kontrollere oplysninger med henblik på, at udkast til købsaftale indeholder en betryggende regulering af forholdet mellem parterne, således at handelens efterfølgende berigtigelse er af ekspeditionsmæssig karakter. Ifølge lov om omsætning af fast ejendom 17, stk. 1, nr. 4, skal indklagede ejendomsmægler også udarbejde en salgsopstilling med de oplysninger om ejendommen, som er nødvendige for en købsbeslutning. Indklagede ejendomsmægler har anført, at hun flere gange har rykket sælgeren for generalforsamlingsreferater og andre relevante oplysninger om ejerforeningen. Nævnet finder ikke, at det kan bebrejdes indklagede ejendomsmægler, at sælger ikke har leveret de pågældende oplysninger om ejerforeningen. Indklagede ejendomsmægler har i forhold til fremvisningen af ejendommen med klager ikke overtrådt lov om omsætning af fast ejendom 17, stk. 1, nr. 4, idet hun er blevet ved med at rykke sælgeren for de pågældende oplysninger. Det fremgår af købsaftalens pkt. 16 samt pkt. 27, at klager har fået oplysning om det påtænkte fælleslån til finansiering af varmeinstallationer mv. samt har fået udleveret referatet fra den ekstraordinære generalforsamling af 1. september 2010, hvoraf de nærmere oplysninger om renoveringsarbejdet samt de økonomiske omkostninger for de enkelte lejligheder fremgår. Nævnet finder derfor, at indklagede ejendomsmægler har handlet i overensstemmelse med lov om omsætning af fast ejendom 14 ved at have oplyst klager om det forestående arbejde og den estimerede økonomiske betydning heraf. Det henhører ikke under Disciplinærnævnet for Ejendomsmæglere, at tage stilling til, om den indklagede ejendomsmægler har overtrådt hvidvaskloven. 5
Nævnet kan dog tage stilling til, hvorvidt indklagede ejendomsmægler har handlet i strid med god ejendomsmæglerskik, ved først at have udbedt sig id-oplysninger, da klager indbetalte godtgørelsen. Nævnet finder ikke, at det er tilfældet. På baggrund af ovenstående frifindes indklagede ejendomsmægler. Thi bestemmes Indklagede ejendomsmægler, BB, frifindes. Kendelsen offentliggøres, jf. bekendtgørelse om Disciplinærnævnet for Ejendomsmæglere 13, stk. 3. Mikael Sjöberg 6