Ejerforeningen Vestervang 4,5,6,9 og 10 Referat fra Generalforsamlingen Tirsdag d. 26. april 2005. Generalforsamlingen, der fandt sted på Lokalcenter Vestervang, havde følgende dagsorden: 1. Valg af dirigent. Bestyrelsen foreslår advokat Carsten Henriksen. 2. Aflæggelse af årsberetning for 2004. 3. Aflæggelse af beretning fra intern kritisk revisor. 4. Forelæggelse af årsregnskab for 2004 samt budget for 2005. 5. Valg af to medlemmer til bestyrelsen for en toårig periode: På valg er Margit Würtz (4.01) og Finn Riiskjær (9.63). Begge er villige til at modtage genvalg. Bestyrelsen indstiller til genvalg. 6. Valg af to suppleanter: På valg er Poul Nielsen (9.51) og Birgit Frederiksen (4.11). Bestyrelsen indstiller, at Poul Nielsen vælges som 1. suppleant, og Birgit Frederiksen vælges som 2. suppleant. 7. Valg af intern kritisk revisor: Hvis foreningen ønsker en intern kritisk revisor, er Steen Ewald-Larsen (9.74) på valg. Bestyrelsen indstiller til genvalg. 8. Valg af revisor: På valg er statsautoriseret revisor Karl Svendsen, BDO ScanRevision AS. Bestyrelsen indstiller til genvalg. 9. Eventuelt Ad. 1. Ejerforeningens formand, Aage Holst Petersen, bød velkommen. Herefter valgte generalforsamlingen advokat Carsten Henriksen til dirigent. Dirigenten konstaterede generalforsamlingens lovlige indvarsling. Af et samlet antal stemmer på 1927, var de 845 repræsenteret. Ad. 2. Aflæggelse af årsberetning. Formanden henviste til dels de udsendte referater dels til den udsendte beretning, men supplerede med følgende oplysninger: Forbruget af el, vand og varme lå på et fornuftigt niveau med en svag faldende tendens.
Ejerforeningen Vestervang 4,5,6,9 og 10... side 2 Bestyrelsen arbejder med en langtidsplanlægning for vedligeholdelse, der tager udgangspunkt i den tilstandsrapport, der er udarbejdet af Rambøll A/S og på en måde, så ejerforeningens medlemmer skulle undgå større uforudsete udgiftsstigninger. Ved det sidste års arbejde havde vor entreprenør været meget omhyggelig med at overholde grænser for luftfugtighed, så vi skulle opnå det bedste resultat, men på grund af enn fejlleverancer i malervarerne opstod der en farvemæssig fejl. De vil blive rettet her til foråret, men det kræver det rette vejrlig. Ved dette års store vedligeholdelsesarbejde skal der lægges nyt tag på terrassehuset. Arbejdet skrider godt fremad, og vi forventer, at det vil være afsluttet i løbet af næste uge. Fællesudgifterne fastsættes, så de dækker de årlige udgifter inklusive større vedligeholdelsesarbejder. Derfor må ejerforeningens medlemmer forudse, at der vil ske en årlig stigning svarende til den årlige prisudvikling på 2-3 %. Bestyrelsen konstaterer, at enkelte beboere i ejerforeningen forventer, at deres byggeaffald kan fjernes som storskrald og ud fra denne betragtning blot sætter det ned til en forventet afhentning. Det kan ikke ske i fremtiden, da Århus Miljø Team ikke længere vil tage det med. Det er forbundet med store udgifter for ejerforeningen at skaffe sig af med affaldet, og det er den enkelte ejers ansvar at sørge for at bringe den pågældende affaldstype væk. Bestyrelsen sørger for, at der en gang om året bliver stillet en container op, så beboerne kan komme af med de ting, der ikke længere er brug for. Beboerne opfordres til at gøre brug af denne service. Der er blevet udarbejdet en ny normalvedtægt. Bestyrelsen havde forventet, at den skabte større klarhed for en del af de spørgsmål, der rejser sig med den eksisterende, men den nye rejser andre fortolkningsmuligheder. Som udgangspunkt skulle den nye gælde for os, men da vi har en særlig tinglyst vedtægt med afvigelser fra normalvedtægten vil bestyrelsen fastholde, at den gamle fortsat er gældende for vores ejerforening. Skulle det vise sig, at den fortolkning ikke holder, må bestyrelsen vende tilbage til spørgsmålet. I samarbejde med naboejerforeningen har bestyrelsen undersøgt mulighederne for at frikøbe sig fra den tilbagekøbsklausuul, der hviler på ejendommen. Det forlyder, at det vil være muligt at den enkelte ejerlejlighed kan frikøbe sig i modsætning til tidligere, hvor det var hele ejendommen, der skulle frikøbes på én gang. Bestyrelsen arbejder videre med sagen. Der er i det seneste år sket et udvidet samarbejde med ejerforeningerne i Vestervang I (ved Vestre Ringgade) og den anden ejerforeningen i Vestevang V (vores naboejerforening). Bestyrelsen hilser denne udvikling velkommen, da vi forudser, at et samarbekjde kan være frugtbart bl.a. i forbindelse med vedligeholdelsesarbejder. Der er desuden repræsentanter tilstede som observatører ved generalforsamlingerne i de respektive ejerforeninger.
Ejerforeningen Vestervang 4,5,6,9 og 10... side 3 Formandens beretning gav anledning til supplerende spørgsmål, der drejede sig om tilbagekøbsklausulen. Hvorfor var der en tilbagekøbsklausul? En supplerende oplysning om, at Finnebyen, der består af 122 huse, her i Århus, slap for deres tilbagekøbsklausul uden vederlag tilbage i 1974. Der henvistes til en hjemmeside: www.hjemfald.dk. Dirigenten oplyste, at der er tale om en forpligtelse, der er tinglyst på ejendommen i forbindelse med salget af grunden til de bygmestre, der i sin tid opførte de forskellige afsnit af Vestervang. Det betyder, at Århus Kommune tidligst i 2067 kan stille krav om at tilbage købe ejendommen til den samme pris, som den er solgt til i 1967. Dertil kommer et beløb for bygningen. I alt vil der være tale om en pris, der ikke svarer til de faktiske handelspriser for de enkelte ejerlejligheder. Tilbagekøbsretten kan efter 2067 gøres gældende hver 10. år. Ud fra en lighedsgrundsætning kan man kræve at få samme behandling som ejerne af boligerne i Finnebyen, men forholdene kan hav ændret sig siden 1974, hvor de blev frigjort fra deres forpligtelse, men det er da et argument, der kan fremføres. Da der ikke var spørgsmål til beretningen, konstaterede dirigenten, at beretningen var taget til efterretning af generalforsamlingen. Ad. 3. Den intern kritiske revisor, Steen Ewald-Larsen, indledte med at præsentere sig selv og den opgave, han havde med at foretage en gennemgang af regnskabet - ikke for at se om det stemte - det havde ejerforeningen den statsautoriserede revisor til, men for at se om der var afholdt udgifter, der ikke var budgetlagt. Intern kritisk revisor fremhævede følgende punkter i sin beretning: Intern kritiske revisor indledte med at oplyse, at han ikke havde haft ejerforeningens protokol, og vidste ikke om der deri var skjult oplysninger for ham. Derimod havde han haft to mapper med i alt 317 bilag til gennemsyn. Intern Kritisk revisor supplerede oplysningerne om tilbagekøbsklausulen, med at oplyse, at det i den politiske debat havde været fremme, at finansieringen af tunnellen under Marselis Boulevard bl.a. kunne ske ved at realisere de værdier, der lå i tilbagekøbsklausuler, der var i Århus Kommune. Der er tale om et gennemkontrolleret materiale. Først i ejerforeningen, egenkontrol. Dernæst kontrol hos firmaet, der fører vort regnskab og til sidst hos vor revisor. Det havde været rart at se, at det havde resulteret i en lavere revisorregning, et forhold intern kritisk revisor tidligere havde efterlyst, men det var endnu ikke en realitet. Der havde været eftersøgt spændende bilag, men det nærmeste, det var kommet til, var et bilag på 285.300,- kr., men det havde der ikke været megen sport i at efterforske. Hvorfor fik vi ikke flere penge fra de fraflyttende når de fraflyttede ejerforeningens lejlighed? Vi har betalt 40.000,- i efterbetaling af skat. Hvis vi indfriede vore kreditforeningslån, kunne provenuet herfra betale to besøg fra OTIS til at lukke personer ud af elevatoren. Undrede sig over at et firma, der hurtigt sender en regning på 5500 kr. for at se efter, om elevatoren er der, men det taget 9 måneder for at finde ud af, at pengene ikke er blevet betalt!
Ejerforeningen Vestervang 4,5,6,9 og 10... side 4 Den interne kritiske revisor afsluttede med at anbefale ejerforeningens medlemmer at godkende regnskabet for 2002. Der fremkom desuden spørgsmål fra ejerforeningens medlemmer, som formanden kommenterede/belyste i relation til de bemærkninger, som den interne kritiske revisor havde fremført. De 40.000 kr. dækkede tre års skat. Reglerne ved skifte af lejer, er den, at lejeren skal sætte lejligheden i stand, så den fremstår i nyvedligeholdt stand. Der bliver afholdt en syns- og skønsrapport fastlægger, hvad der skal laves. Konkret udmøntes det ved, at det kan være lejeren, der f.eks. selv maler eller, at det er en håndværker, der udfører arbejdet. Regningen på de 285.300 kr. omfattede et tilbud, og det var i selve tilbuddet beskrevet, hvad der skulle udføres. Derfor var der ikke noget mærkeligt i, at selve regningen var kortfattet, men den indeholdt de fornødne informationer. Kommenterede den lange betalingstid på de 5500 kr. med at vi lå inde med et meget, meget større beløb, selv om håndværkeren havde udført et arbejde, men endnu ikke havde sendt en regning næsten et år efter. Bestyrelsen rykkede ikke for regninger, da pengene ligger godt i ejerforeningens kasse. Ad. 4. Forelæggelse til godkendelse af regnskab. Formanden fremlagde regnskabet, der var udsendt med indkaldelsen til generalforsamlingen. Hovedtrækkene blev gennemgået. Årets resultat er et overskud på små kr. 114.000. Formanden fremkom i sin fremlæggelse med enkelte supplerende oplysninger. En enkelt konto, der vedrører Vvs-arbejder, giver anledning til bemærkninger. Den dækker udgifter til udskiftning af skjulte rør, faldstammer og lign. Det er et arbejde, bestyrelsen har valgt at lade udføre løbende i den takt, ejerforeningens medlemmer får renoveret deres lejligheder. Hvis vi skulle tage det som et selvstændigt arbejde, ville vi skulle bryde ind i de enkelte lejligheder, og det ville blive meget dyrere for ejerforeningen. Ulempen ved den valgte metode, er, at det er ejerforeningens medlemmer, der sætter takten for udførelsen af de pågældende arbejder, og at det dermed er vanskeligere for bestyrelsen at styre disse udgifter. Til brug for de nærmeste års vedligeholdelse har vi 5-600.000 kr. I år forventer vi, at dette vil forøges med ca. 200.000 kr. Med det beløb bestyrelsen vil budgettere med til næste år vil vi have ca. 1,3 mio. kr. til større vedligeholdelsesarbejder. Disse arbejder vil blive koordineret med naboejerforeningen, og omfanget er ikke endelig fastlagt endnu. Da der ikke var spørgsmål til punktet konkluderede dirigenten, at regnskabet var godkendt uden afstemning af generalforsamlingen. Ad. 5. Valg af to medlemmer til bestyrelsen for en toårig periode: På valg er Margit Würtz (4.01) og Finn Riiskjær (9.63). Begge er villige til at modtage genvalg. Bestyrelsen indstiller til genvalg. Margit Würtz (4.01) og Finn Riiskjær (9.63) har erklæret sig villige til at stille op. Bestyrelsen indstiller til valg.
Ejerforeningen Vestervang 4,5,6,9 og 10... side 5 Da der ikke var andre kandidater, konstaterede Dirigenten, at Finn Riiskjær og Margit Würtz var genvalgt. Ad. 6. Valg af to suppleanter: På valg er Poul Nielsen (9.51) og Birgit Frederiksen (4.11). Bestyrelsen indstiller, at Poul Nielsen vælges som 1. suppleant, og Birgit Frederiksen vælges som 2. suppleant. Dirigenten konstaterede, at de to suppleanter valgtes, idet der ikke blev foreslået andre kandidater. Ad. 7. Valg af intern kritisk revisor. Dirigenten konstaterede, at Steen Ewald-Larsen genvalgtes, idet der ikke blev foreslået andre kandidater. Ad. 8. Valg af revisor. Dirigenten konstaterede, at statsautoriseret revisor Karl Svendsen genvalgtes, idet der ikke blev foreslået andre kandidater. Ad. 9. Eventuelt. Under dette punkt fremkom ejere med følgende spørgsmål/kommentarer: 1. Har de nye affaldsposer betydet en bedre hygiejne? 2. Undren over, at medlemmer af ejerforeningen blot smed plasticposer og urtepotter ved komposteringspladsen. Det betød blot ekstraarbejde for servicepersonalet, hvilket ikke kunne være meningen. 3. Der ønskedes oplysninger om, hvor storskrald kunne sættes. 4. I naboejerforeningen er der en mulighed for at lægger batterier. Er det en ordning, vi kan benytte os af? 5. Der ønskedes en redegørelse om de nye el-priser. 6. Altangangene er fyldt med sand, og det er ikke til at få væk, hvad gør vi? 7. Der ønskedes en redegørelse for stien i østenden ned til busstoppestedet på Langelandsgade, vedligeholdelse, belysning og snerydning. Der fremkom ros af sneryding i den forgangne vinter. Der fremkom forslag om, at der anlægges en ny sti til Langelandsgade. 8. Er stien langs Vestmuren offentlig? Der er irriterende med børn, der går på muren. Kunne man ikke sætte flere skilte op?
Ejerforeningen Vestervang 4,5,6,9 og 10... side 6 Formand og administrator besvarede/kommenterede de fremsatte bemærkninger med følgende: 1. Ordningen med de nye affaldsposer efter at sorteringsordningen at ophørt har betydet en forbedring af hygiejnen, idet ca. 99 % af poserne er bundet forsvarligt. 2. Formanden takkede for bemærkningen om plasticposer og urtepotter ved komposteringspladsen. De hører ikke hjemme dér. Ejerforeningens beboere kan simpelt hen ikke være bekendt at opføre sig på den måde. Det er ikke sandsynligt, at det er uvedkommende, der skiller sig af med deres haveaffald her. 3. Beboere, der skal af med deres storskrald, bedes rette henvendelse til viceværten for at få at vide, hvordan de skal forholde sig. Omfanget af og karakteren af storskraldet kan afhænge af den løsning, der vælges. 4. Vi kan ikke benytte naboejerforeningens ordning med hensyn til kassering af batterier, men vi vil se på, om vi kan lave en lignende ordning. Det er dog et spørgsmål, vi vil diskutere med naboejerforeningen. 5. Ejerforeningen har fra Århus Kommunale Værker fået at vide, at tretarif ordningen er ophørt. Det betyder, at prisen på el er den samme uanset tidspunkt på døgnet, hvor vi forbruger el. Imidlertid får vi fortsat en rabat, fordi vi er storforbrugere. Den ændrede prispolitik skulle ikke betyde forøgede udgifter for ejerforeningen. 6. Altangangene fik på grund af en fejl i den leverede maling en fejlfarvning nogle steder. Derfor skal nogle af altangangene males om. Det vil ske når vejrliget er til det. Vi vil forsøge at få en mørkere nuance, så snavs ikke er så i øjnefaldende. Det er ikke muligt at få en skridsikker overflade og samtidig få en overflade, der er nem at rengøre. Det er korrekt, at der er sand på altangangene, men vi har fået det råd at lade være med at foretage rengøring for at undgå en diskussion om, hvem der har skadet overfladen. Når vejrforholdene er til det, vil malerarbejdet blive udført. 7. Det er Århus Kommune, der ejer og driver belysningen på stien ned til Langelandsgade, men stien ligger på naboejerforeningens areal. Derfor er det ejerforeningen, der har snerydningspligten. At lave en helt ny sti vil kræve, at vi skal bygge en ny sti over kommunalt ejet areal, og det anser bestyrelsen ikke for en realisabel løsning. 8. Vi har gjort, hvad vi kunne for så vidt angår skilte, men bestyrelsen finder det helt naturligt, at der kommer børn her i Vestervang. Dirigenten afsluttede herefter generalforsamlingen, hvorefter formanden takkede dirigenten for en god mødeledelse, for god ro og orden samt for den gode debat, der havde været. Carsten Henriksen Dirigent, adv. Aage Holst Petersen Formand S. Baumgarten Sekretær