MAJ 2012 NYT BUTIKSCENTER I HOLBÆK ROSEN RAPPORT

MAJ 2012 NYT BUTIKSCENTER I HOLBÆK ROSEN RAPPORT

INDHOLD 4 SAMMENFATNING 6 BYEN & PROJEKTET 10 DETAILHANDLEN I HOLBÆK KOMMUNE 12 OMKRINGLIGGENDE HANDELSBYER 15 OPLANDSANALYSE 22 EFFEKTER AF UDBYGNING

4 HOLBÆK NYT BUTIKSCENTER SAMMENFATNING BAGGRUND OG FORMÅL I forbindelse med planlægningen af et nyt butikscenter, Rosen, i Holbæk bymidte er COWI blevet bedt om at gennemføre en analyse, der vurderer de detailhandelsmæssige konsekvenser ved at etablere butikscentret. Rapportens resultater og analyser bygger på en kortlægning af butiksbestanden i Holbæk Kommune og de øvrige butikker i Holbæk Kommune med hensyn til butikkernes omsætning, bruttoetageareal, kædetilknytning mv. Herudover er der foretaget en analyse af de konkurrerende handelsbyer i det regionale opland, herunder øvrige butikscentre, og en oplandsanalyse, der bygger på interviews med 250 indbyggere i Holbæk Kommune. Oplandsanalysen har særligt til formål at belyse indbyggernes indkøbsmønstre og -adfærd med henblik på at vurdere sandsynlige ændringer ved etablering af butikscentret Rosen. SAMMENFATNING Holbæks detailhandel er i dag koncentreret i to butiksområder. Megacentret ligger i kanten af byen og rummer større butiksenheder inden for udvalgsvarehandlen, mens de mindre og bymidteorienterede butikker ligger i centrum sammen med et bredt udbud af dagligvarebutikker. Butiksstrukturen skaber en god balance i byens detailhandel og den klare opdeling af butikskoncepter er medvirkende til, at de to butiksområder supplerer hinanden, nærmere end de konkurrerer med hinanden. Etableringen af butikscentret Rosen vil være medvirkende til at understøtte den eksisterende gode struktur og arbejdsdeling mellem bymidten og Megacentret. Som Rosen-projektet foreligger nu, omfatter det et samlet butiksareal på ca. 25.000 m 2 og forventes at komme til at bestå af et miks af dagligvarebutik, udvalgsvarebutikker, restaurationer, konferencefaciliteter og fitnesscenter mv. I alt anslås det, at centret vil rumme ca. 30 nye butikker, hvor størstedelen forventes at blive nye butikskoncepter i Holbæk. Dagligvarebutikken som ønskes integreret i Rosen er en Netto discountbutik, der ønskes flyttet fra den nuværende placering på Jernbanevej, mens udvalgsvarebutikkerne forventes at bestå af en blanding af større bymidteorienterede butikker og specialforretninger med kendte kædekoncepter inden for beklædning, accessories, lingeri, smykker, børnetøj, boligtilbehør, radio/ tv, isenkram. Samlet set vurderes konceptet for Rosen ikke at adskille sig væsentligt fra andre bymidteorienterede butikscentre som fx RO s Torv, der er en af Holbæks primære konkurrenter i det regionale opland. Set i lyset af den generelle udviklingstendens i detailhandlen, hvor kunderne i stigende grad foretrækker at handle i butikscentre, som vinder markendsandele på landsplan, vurderes etableringen af Rosen alt i alt at være medvirkende til at øge attraktionen af Holbæks detailhandel. Rosen vurderes samtidig at øge det samlede butiksudbud i Holbæk, hvilket kunderne i oplandsanalysen anser som en af de vigtigste parametre for at vælge at handle i Holbæk bymidte. Det betyder samtidig, at Rosen i et omfang må forventes at kunne styrke Holbæks detailhandelsmæssige position i det regionale opland og samtidig sikre at flere indbyggere i Holbæk Kommune vælger at handle i Holbæk frem for i de omkringliggende butikscentre og -områder i nabokommunerne. Rosen ønskes etableret i bymidte i den sydlige del af det eksisterende butiksstrøg, der består af de sammenhængende gader, Ahlgade, Nygade og Smedelundsgade, hvoraf Ahlgade er det primære butiksområde med de stærkeste kædebutikker. Rosen vil med en placering i krydset ved Smedelundsgade/Rosen ved siden af det nye Føtex varehus skabe en samlet stærk attraktion i den sydlige del af bymidten, som i kraft af den korte afstand til Ahlgade vil fungere som en del af det sammenhængende butiksområde i bymidten. Placeringen af Rosen betyder samtidig, at der vil være god tilgængelighed for

HOLBÆK NYT BUTIKSCENTER 5 gående og cyklister. Beliggenheden på Smedelundsgade skaber ligeledes forholdsvis god tilgængelighed for biler, der kommer ind til Holbæk by via indfaldsvejene særligt fra syd og øst. Med Rosen etableres samtidig en stor parkeringskapacitet, der tilsammen med Føtex vil skabe et parkeringsområde i den sydlige del af bymidten med over 800 p-pladser. Ifølge oplandsanalysen vurderes en forøgelse af parkeringskapaciteten i et let tilgængeligt område i bymidten at kunne gøre det mere attraktivt at handle i Holbæk. Med etablering af Rosen vil butiksudbuddet øges væsentligt, hvilket vil få konsekvenser for den eksisterende detailhandel. Inden for dagligvarehandlen vurderes konsekvenserne ved en flytning af Netto at være ubetydelig for de øvrige eksisterende butikker, mens der må forventes at være større konsekvenser ved etablering af udvalgsvarebutikkerne. Konsekvenserne for udvalgsvarehandlen vurderes at være størst for de eksisterende butikker i Holbæk bymidte, hvor der i alt forventes at skulle omfordeles 120-140 mio. kr. i udvalgsvarehandlen. Effekterne af Rosen vurderes herefter at være størst for oplandets detailhandel, hvor butikkerne forventes at miste markedsandele svarende til omsætning i størrelsesorden 35-40 mio. kr. Det skyldes, at Holbæk vurderes at øge styrken og udstrækningen af sit opland, men også fordi en lidt større andel af den udgående handel forventes at kunne holdes hjemme i Holbæk Kommune. Samlet set vil det for Holbæk Kommune betyde, at dækningsgraden inden for udvalgsvarer vil kunne styrkes 2-3 %-point og dermed sikre en mere robust balance end i dagens situation. Rosen vil også få konsekvenser for Megacentret, hvor der inden for visse brancher må forventes et overlap i vareudbuddet, og i kommunens øvrige primære handelsbyer. Konsekvenserne vurderes dog i begge tilfælde at være forholdvis begrænsede. I Holbæk bymidte vil Rosen medvirke til en betydelig ændring i kundestrømmene. Kombinationen af Rosen med Føtex vil skabe en attraktiv ankerfunktion i den sydlige del af bymidten, som vil forskyde balancen mod syd. Den stærke sammenhæng til Ahlgades butikker vurderes at ville medvirke til en generel styrkelse af strøgområdet i den østlige del af Ahlgade, mens det ændrede kundeflow må formodes at gøre det vanskeligt at drive butik i den vestligste del af Ahlgade og i en stor del af Nygade. Den vurderede omsætning, som skal omfordeles i Holbæk bymidte forventes at ville ramme bredt, men særligt medføre butikslukninger eller -flytninger i de nævnte områder i Ahlgade og Nygade, som vil være udfordret af et svagt fremtidigt kundeflow. I de kommende år frem mod 2024 vurderes det samlede forbrugsgrundlag i Holbæk Kommune imidlertid at blive øget pga. et stigende indbyggertal på. ca. 2.500 personer. Denne forbrugsvækst vil over en længere tidshorisont kunne virke afbødende i forhold til konsekvenserne for den eksisterende butiksbestand. Det stærke strøgområde i Holbæk bymidte vurderes i fremtiden at strække sig fra Ahlgade omkring krydset med Nygade mod øst til mødet med Smedelundsgade og ned mod Rosen. Strøgområdet vil i begge ender være understøttet af en stor og let tilgængelig parkeringskapacitet, som har stor betydning for det fremtidige kundeflow. Balancen i bymidten vil dog med etablering af Rosen blive forskudt mod syd, hvorfor et øget fokus på at styrke butiksstrøget i den modsatte ende via flere besøgssskabende butikker og øvrige funktioner vil forbedre den samlede bymidtestruktur.

6 HOLBÆK NYT BUTIKSCENTER BYEN & PROJEKTET ET NYT BUTIKSCENTER I HOLBÆK Holbækregionen har gennem en årrække gennemgået en positiv udvikling og udgør et attraktivt alternativ til hovedstadens forstadsboliger. Kultur, natur og et aktivt handelsliv samt gode forbindelser til opland og hovedstad har været betydningsfulde drivkræfter for Holbæks udvikling. Holbæk er i dag en velfungerende handelsby og består af Ahlgade som den bærende strøggade, Slotscentret i kanten af bymidten mod vest med et stort varehus, et nyetableret varehus i den sydlige del af bymidten og et velfungerende centerområde med store butikker i form af Megacentret i kanten af byen. I overensstemmelse med udviklingen på landsplan er der inden for de senere år også etableret flere discountbutikker i Holbæk Kommune - både i Holbæk by og i omegnsbyerne. For yderligere at styrke Holbæks position som regional handelsby planlægges et nyt butikscenter, ROSEN. Centret vil få en central placering i Holbæks bymidte mellem den nye HOLBÆK KOMMUNES MÅL FOR DETAILHANDLEN: Holbæk Kommune vil sikre en lokal og let tilgængelig dagligvareforsyning i alle lokalområder og bydele, sikre det bredest mulige udbud af udvalgsvarehandel tilpasset de lokale forudsætninger, og sikre en fortsat udvikling af Holbæk som Nordvestsjællands handelscenter med bymidten og Megacentret i indbyrdes arbejdsdeling og samklang.

HOLBÆK NYT BUTIKSCENTER 7 NYT BUTIKSCENT- ER Det nye butikscenter, ROSEN, kommer til at ligge som en sydlig forængelse af det eksisterende handelsstrøg. Føtex ved Smedelundsgade og byens primære handelsstrøg, Ahlgade. Det nye butikscenter vil bl.a. indeholde et bredt spektrum af udvalgsvarebutikker, en dagligvarebutik på 1.250 m 2, en FoodCourt med et bredt udvalg af mindre restaurationer, et hotel med tilhørende konferencecenter samt et fitnesscenter. BELIGGENHED OG OMGIVELSER Det nye butikscenter, ROSEN, vil få en central beliggenhed i Holbæks bymidte og kommer til at udgøre en naturlig afgrænsning af Holbæks handelscentrum mod syd. Butikscentret opføres langs den sydlige del Smedelundsgade i forbindelse med den nye Føtex, som åbnede i marts 2012. Smedelundsgade er i dag en del af handelsmiljøet i Holbæk bymidte i kraft af den direkte sammenhæng til Ahlgade. Smedelundsgade rummer i dag ca. 38 butikker - primært mindre udvalgsvarebutikker kombineret med enkelte større butikker som BR legetøj, Føtex og SuperBest. Ca. 500 m nordøst for butikscentret ligger Holbæks gamle havn med sit maritime miljø, Elværket og den kommende Ungdomsklub/ Café. Banegården ligger ca. 300 m vest for butikscentret, og ca. 300 m syd for området ligger Holbæk Sygehus. For at ROSEN kan indgå som en integreret del af Holbæks bymidte og det øvrige handelsliv lægges der vægt på, at arkitekturen tilpasses de nære omgivelser og de eksisterende byrum. Ud til Smedelundsgade ligger en række bevaringsværdige huse, og på området, hvor ROSEN opføres, ligger en række erhvervs- og butiksbygninger og enkelte bygninger uden sammenhæng. For at gøre plads til butikscentret skal disse bygninger nedrives. ROSEN Det nye butikscenter vil få en central beliggenhed og vil indgå som en del af det eksisterende handelsmiljø i Holbæks bymidte. Afstanden mellem Rosen og Ahlgade er ca. 50 m og centrets bindes sammen med hovedgaden af en række butikker. Rosen kommer derved til at fungere som en stærk attraktion i den østlige del af det sammenhængende fodgængerområde omkring Ahlgade, der tilsammen udgør Holbæk bymidte. Centret får et samlet bruttoetageareal på knap 25.000 m 2, hvoraf ca. 11.000 m 2 går til udvalgsvarebutikker og 1.200 m 2 går til en dagligvarebutik. Ca. 3.300 m 2 af butiksarealet til udvalgsvarer etableres på 1. sal.

8 HOLBÆK NYT BUTIKSCENTER FORDELING AF BRUTTOETAGEAREALER I ROSEN (FORVENTET) ANVENDELSE BRUTTO_ ETAGEAREAL I M 2) Dagligvarer 1.250 Udvalgsvarer 11.400 Restaurant, servering 1.730 Fitnesscenter og welness 920 Konference, erhverv 3.620 Arkade 5.220 Boliger 400 I ALT 24.540 Det anslås, at centret vil kunne rumme ca. 30 nye butikker, hvor størstedelen forventes at blive nye butikskoncepter i Holbæk. Sammensætningen af dagligvarebutik, udvalgsvarebutikker, restaurationer, konferencefaciliteter og fitnesscenter mv. vil skabe et attraktivt miks og vil i kraft af størrelsen og udvalget være med til at øge kundeflowet i Smedelundsgade. Det er endnu usikkert, hvilke udvalgsvarebutikker, der vil blive etableret i Rosen, men det forventes, at butikkerne vil bestå af en blanding af store kædebutikker og mindre specialforretninger. Det forventes dog, at der primært vil blive tale om kendte kædebutikker, som normalt findes i større bycentre og vil henvende sig til en bred målgruppe. I lighed med andre eksisterende bycentre vil der sandsynligvis blive tale om størst udvalg af tøj- og skobutikker særligt på damesiden. Der vil herudover sandsynligvis komme kendte kædekoncepter inden for accessories, lingeri, smykker, børnetøj, boligtilbehør, radio/ tv, isenkram. Restaurationerne vil bestå af en blanding af konceptrestauranter, fast food og frokost restauranter. Konceptet for butikscenter Rosen vurderes samlet set ikke adskille sig væsentligt fra andre bymidteorienterede butikscentre som fx RO s Torv, Glostrup ShoppingCenter og Sillebroen i Frederikssund. Butikscentret vil spænde over det eksisterende vejstykke, Rosen, som overdækkes og genopstår som et nyt tempereret byrum, der vil fungere som mødested og opholdssted for borgerne. Af det samlede bruttoetageareal til butikker vil der være tale om nedrivning af flere eksisterende butikker, hvis arealer inddrages i Rosen. Samlet set forventes nedenstående bygningsmasse at blive inddraget i Rosen butikscenter: Bog & Idé 1.000 m² BR Legetøj 300 m² Pizzeria 100 m² Spillehal 100 m² SAMMENLIGNELIGE BUTIKSCENTRE CENTER ANTAL BUTIKKER OMSÆTNING I 2010 (MIO. KR.) ANTAL BESØ- GENDE I 2010 (MIO.) ANTAL P- PLADSER SAMLET AREAL (M 2) ) GLOSTRUP SHOPPINGCENTER 46 603 2,7 800 20.000 RO S TORV 57 600 3,3 1.100 47.000 ASNÆS CENTERET 26 380-800 10.100 SILLEBROEN SHOPPING 44 440 3,3 800 25.000

HOLBÆK NYT BUTIKSCENTER 9 Radio-TV 100 m² Butik-Café 300 m² Samtidig er det planen, at den eksisterende Netto discountbutik på Jernbanevej i Holbæk lukker og genplaceres i Rosen som den nye dagligvarebutik på 1.250 m 2. TRAFIKALE FORHOLD Beliggenheden på Smedelundsvej er central i forhold til den biltrafik, der kommer ind til Holbæk fra motorvejen, og centret vil være beliggende nær de fire indfaldsveje, Roskildevej, Valdemar Sejrsvej, Kalundborgvej og Munkholmvej. Beliggenheden centralt i Holbæk, nær et stort boligområde og ca. 300 m fra Holbæk station betyder, at cyklister og gående også har god tilgængelighed til centret. ROSEN bygges i forlængelse af det nye Føtex varehus, og der bygges en ny parkeringskælder med 650 pladser i forbindes med p-kælderen under Føtex. Tilsammen vil der blive 825 bynære parkeringspladser i området. Adgangen til den samlede parkeringskælder vil ske fra den sydlige ringforbindelse. De gode adgangs- og parkeringsforhold vurderes at have stor betydning for centrets attraktivitet. De trafikale konsekvenser ved byggeri af et nyt butikscenter som ROSEN er analyseret i en trafikanalyse foretaget af COWI i februar 2012. Analysen viser, at der kan forventes en ny trafik i størrelsesordenen 3.600 bilture pr. døgn (ind- og udkørende tilsammen) som følge af det nye byggeri. De største stigninger i trafikken vil ske på Havnevej, Labæk og Borgmester N.E. Hansens Vej, som er de overordnede veje i udkanten af centrum, mens der sker fald i trafikken på lokalvejene Tidemandsvej og Jernbanevej. I alt forventes det, at antallet af ture til og fra Rosen vil ligge i omegnen af 7.200 ture pr. døgn. Med en spidstimeandel på 15 % svarer det til ca. 1.100 ture i spidstimen i de to retninger tilsammen.

10 HOLBÆK NYT BUTIKSCENTER DETAILHANDLEN I HOLBÆK Som udgangspunkt for vurderingerne af konsekvenser for den eksisterende butiksbestand er der foretaget en analyse af detailhandlen i Holbæk Kommune. Analysen kortlægger den samlede butiksbestand, butikkernes omsætning, kædetilhørsforhold, bruttoetageareal mv. STATUS I DETAILHANDLEN Detailhandlen i Holbæk Kommune består af ca. 357 butikker, hvoraf godt 40 % af butikkerne er lokaliseret i Holbæk bymidte. Strukturen i bymidten er præget af Ahlgade som den gennemgående og stærke strøggade, Nygade med både butikker og spisesteder samt Smedelundsgade med få større og flere mindre udvalgsvarebutikker og et nyt varehus. Butikkerne dækker stort set alle brancher i detailhandlen med en vis overvægt af tøj- og skobutikker i bymidten. Detailhandlen i Holbæk er ud over bymidten placeret i Megacentret i kanten af byen. Megacentret rummer i modsætning til bymidten mange store butiksenheder primært inden for øvrige udvalgsvarer og har kun en dagligvarebutik. På den måde supplerer byens to butiksområder hinanden, fordi de hver især afdækker forskellige indkøbsbehov og -situationer. Uden for Holbæk er detailhandlen koncentreret i de to største byer, Tølløse og Jyderup, som begge står relativt stærkt i dagligvarehandlen. Af de to byer er Jyderup den detailhandelsmæssigt stærkeste og har særligt en stærkere udvalgsvarehandel med flere tøjbutikker og udvalgsvarebutikker - typisk med et standardiseret vareudbud. Pga. afstanden til konkurrerende handelsbyer har Jyderup sit eget opland, der rækker ud over byens grænser, hvor særligt dagligvarehandlen står stærkt i oplandet. Tølløses beliggenhed i forholdvis kort afstand til Holbæk betyder, at udvalgsvarehandlen er sårbar og har igennem en årrække været under pres med butikslukninger til følge. I dag er Tølløses handel primært orienteret omkring dagligvarehandlen, som består af et større supermarked, discountbutikker, slagter, bager mv. Ud over de 3 største byer i Holbæk Kommune er detailhandlen i de øvrige byer primært præget af dagligvarebutikker, som overvejende forsyner et lokalt område. Overordnet betragtet klarer detailhandlen i Holbæk Kommune sig relativt godt i den regionale konkurrence. Bymidten og Megacentret er de primære attraktioner, der begge trækker kunder til, som er bosat uden for kommunegrænsen. Modsat vurderes der også at forsvinde en del af forbruget ud af kommunen til de omkringliggende større handelsbyer og København. Dækningsgraden er et mål for kommunens detailhandelsmæssige styrke og oplandseffekt og beregnes som butikkernes omsætning divideret med borgernes forbrug. En høj dækningsgrad over 100 % udtrykker en stærk detailhandelskommune, der har et opland, som strækker sig ud over kommunegrænsen eller har en stærk turisme, der bidrager til omsætningen i detailhandlen. Samlet set vurderes der at være balance mellem butikkernes omsætning og indbyggernes forbrug i Holbæk Kommune. Balancen dækker imidlertid over en mindre variation inden for de enkelte hovedbrancher. Dagligvarehandel står med en dækninsgrad på 105 lidt stærkere i det regionale opland end de øvrige brancher, hvilket primært vurderes at skyldes bidraget fra turismen. Dækningsgraden på 98 og 100 inden

HOLBÆK NYT BUTIKSCENTER 11 for henholdsvis beklædning og øvrige udvalgsvarer viser, at Holbæk står forholdsvist godt i den regionale konkurrence. Der må dog forventes en vis udgående handel, hvor indbyggerne i Holbæk Kommune lægger deres forbrug i andre handelsbyer og butikscentre uden for kommunegrænsen, indikerer dækningsgraderne, at den indgående handel er stort set på samme niveau. BUTIKKER 2011 DAGLIGVARER BEKLÆDNING ØV. UDV.VAR. PLADSKR. VAR. I ALT % HOLBÆK 47 65 93 18 223 62% JYDERUP 13 14 12 4 43 12% TØLLØSE 12 6 7 2 27 8% SVINNINGE 8 1 3 2 14 4% VIPPERØD 4 1 1 0 6 2% REGSTRUP 2 1 0 0 3 1% MØRKØV 4 2 1 2 9 3% STORE MERLØSE 2 1 3 0 6 2% MINDRE BYER MV. 16 0 7 3 26 7% I ALT 108 91 127 31 357 100% DÆKNINGSGRAD 2011 INDBYGGERE DAGLIGVARER BEKLÆDNING ØV. UDV.VAR. I ALT I ALT 69.415 105 98 100 102

12 HOLBÆK NYT BUTIKSCENTER OMKRINGLIGGENDE HANDELSBYER Attraktionen og styrken af de omkringliggende handelsbyer og butikscentre har betydning for, hvordan Rosen butikscenter i Holbæk vil påvirke indkøbsadfærden i det regionale opland. Kapitlet omfatter derfor en gennemgang af tilgængeligt materiale for de nærmeste konkurerrende butikscentre samt detailhandelsanalyser for de relevante omkringliggende kommuner. ODSHERRED Odsherred Kommune oplevede fra 1998-2007 en positiv udvikling i detailhandlen med en dækningsgrad, som er steget fra 111 til 117. Især dagligvarehandlen er steget markant i perioden. Detailhandlen i Odsherred Kommune er karakteriseret ved en decentral butiksstruktur, hvor især mange dagligvarebutikker ligger uden for de større handelsbyer. Nykøbing Sjælland og Asnæs er de største handelsbyer i Odsherred Kommune. I Asnæs er byens forretningsliv koncentreret omkring Asnæscentrets knap 40 udvalgsvarerbutikker. Centret har næsten udkonkurreret butikkerne i den gamle bymidte. Dækningsgraden for udvalgsvarer ligger omkring 75 for hele Odsherred Kommune. KALUNDBORG Detailhandlen i Kalundborg Kommune er i fremgang og bestod i 2007 af ca. 200 butikker, hvoraf de 150 var udvalgsvarebutikker. Detailhandlen havde en samlet omsætning på ca. 1.250 mio. kr., hvoraf Kalundborg stod for ca. halvdelen. SORØ I Sorø Kommune var der i 2008 310 butikker som i alt omsatte for ca. 1.240 mio. Sorø er klart den største handelsby i kommunen. Dækningsgraden for beklædning var 62, mens den var 53 for øvrige udvalgsvarer. Dækningsgraden er for Sorø Kommune som helhed faldet fra 80 i 1998 til 61 i 2008. Resultaterne fra denne analyse vurderes imidlertid at være usikre. RINGSTED Ringsted Kommune har i perioden 1999-2010 oplevet en stigende dækningsgrad, som i dag er på 110. Især dækningsgraden inden for beklædning er steget markant, og har oplevet en stigning på ca. 100 % i perioden 1999-2010. I Ringsted Kommune var der i 2010 ca. 220 butikker, der i alt har en omsætning på ca. 1.600 mio. kr. Uden for den centrale bymidte ligger Premier Outlet Center og butikscentret Ringstedet sammen med Føtex. Premier Outlet Center er Danmarks pt. største outletcenter og trækker kunder til fra hele Sjælland. Området har den klart største koncentration af beklædnings- og udvalgsvarebutikker i kommunen og ligger i forbindelse med motorvejen. LEJRE Lejre Kommunes samlede dækningsgrad er faldende og var i 2008 på 62. For udvalgsvarer var dækningsgraden på blot 37. Den samlede omsætning for detailhandlen i Lejre Kommune var i 2008 ca. 560 mio. kr. fordelt på ca. 70 butikker. Den største handelsby i Lejre Kommune er Kirke Hvalsø.

HOLBÆK NYT BUTIKSCENTER 13 Asnæs Primære handelsbyer i Nordvestsjælland AFSTAND FRA HOLBÆK TIL KONKURRERENDE HANDELSBYER (KM) BY AFSTAND FRA HOLBÆK KIRKE HVALSØ 19 ASNÆS 23 ROSKILDE 31 NYKØBING SJÆLLAND 35 SORØ 35 RINGSTED 36 KALUNDBORG 47 SLAGELSE 49

14 HOLBÆK NYT BUTIKSCENTER SLAGELSE I Slagelse Kommune var der i 2007 ca. 440 butikker med en samlet omsætning på ca. 4,2 mia. kr. og en samlet dækningsgrad på 115. Slagelse udgør med 180 butikker, en omsætning på 1,3 mia. kr. og en dækningsgrad på 166 kommunens hovedcenter. Slagelse har et meget væsentligt opland, og byen havde i 2006 en dækningsgrad på udvalgsvaresiden på 210. Slagelse kommunes sekundære handelsbyer er Korsør og Skælskør, men disse vurderes ikke at blive påvirket af et nyt center i Holbæk. ROSKILDE Detailhandlen i Roskilde Kommune står stærkt og havde i 2007 i alt ca. 465 butikker, som tilsammen omsatte for ca. 4,3 mia. kr. Den samlede dækningsgrad for Roskilde Kommune er stigende, og blev i 2007 beregnet til 116. På udvalgsvaresiden har Roskilde Kommune som helhed en dækningsgrad på 127. Roskilde er klart den største handelsby i kommunen. I Roskilde ligger butikscentret, RO s Torv, som ligger i kanten af bymidten. Butikscentret har ca. 57 butikker - heriblandt et Føtex varehus i stueetagen. Roskilde bymidte inkl. Ro s Torv må som handelsby umiddelbart betragtes som det mest attraktive konkurrerende handelsområde for indbyggerne i Holbæk Kommune på baggrund af handelsbyens samlede størrelse målt på udbuddet af butikker. I gennemgangen af konkurrerende centerområder i det regionale opland er København City og andre centerområder i Storkøbenhavn ikke taget med, men vil indgå i analysen af indbyggernes indkøbsadfærd i det følgende kapitel. HANDEL MED UDVALGSVARER I DE NÆRMESTE KOMMUNER TIL HOLBÆK KOMMUNE BEKLÆDNING BEKLÆDNING BOLIGUDSTYR BOLIGUDSTYR ØV. UDVALGSVARER ØV. UDVALGSVARER DÆKNINGSGRAD OMSÆTNING (MIO.KR.) DÆKNINGSGRAD OMSÆTNING (MIO KR.) DÆKNINGSGRAD OMSÆTNING (MIO. KR.) DÆKNINGSGRAD I ALT ODSHERRED 129 76 * * 424 74 117 KALUNDBORG * * -- SORØ 121 62 * * 431 53 61 RINGSTED 300 198 * * 480 93 110 LEJRE * * 62 SLAGELSE 641 131 1121 127 449 113 115 ROSKILDE 672 161 931 113 124 127 127 * Boligudstyr indgår i opgørelsen for øvrige udvalgsvarer. Odsherred: Tallene er fra Detailhandelsanalyse 2008. Kalundborg: Tallene er fra Detailhandelsanalyse 2009 og og omsætningerne for den samlede udvalgsvarehandel er opgjort i 2005 til 451 mio.kr. Sorø: Tallene er fra Detailhandelsanalyse 2007. Ringsted: Tallene er fra Detailhandelsanalyse 2010. Lejre: Tallene er fra Kommuneplan 2009, og den samlede omsætning for udvalgsvarer er opgjort til 190 mio. kr. og har en dækningsgrad på 37. Slagelse: Tallene er fra Detailhandelsanalyse 2007. Roskilde: Tallene er fra Detailhandelsanalyse 2009

HOLBÆK NYT BUTIKSCENTER 15 OPLANDSANALYSE OPLANDSANALYSE METODE Formålet med oplandsanalysen er at kortlægge indbyggernes indkøbsmønstre og årsagerne til, at de i nogle situationer handler i Holbæk by, mens de i andre tilfælde foretrækker at handle i konkurrerende byer uden for Holbæk Kommune. Oplandsanalysen bygger på telefoninterviews med 250 tilfældigt udvalgte respondenter. Interviewene er fordelt med 25 % fra Holbæk by og 75 % fra den øvrige Holbæk Kommune og blev foretaget foråret 2012. INDKØBSMØNSTER - DAGLIGVARER Erfaringsmæssigt købes dagligvarer hyppigst og primært tæt på bopælen, fordi dagligvareindkøb foretrækkes foretaget så hurtigt og effektivt som muligt. Tendensen gør sig også gældende i Holbæk Kommune, hvor langt størstedelen af indbyggerne i Holbæk by handler hovedparten af deres dagligvarer i Holbæk bymidte. Indbyggerne uden for Holbæk by handler primært deres dagligvarer i en lokal dagligvarebutik. Dog handler interviewpersonerne ca. 20 % af deres dagligvarer i Holbæk bymidte, mens ca. 60 % af forbruget lægges i en lokal butik. Tendensen til at handle dagligvarer i Holbæk by afhænger af afstanden fra bopælen. Således falder andelen af dagligvareforbruget, som lægges i Holbæk bymidte, i takt med boplælens afstand fra Holbæk bymidte. INDKØBSMØNSTER BEKLÆDNING Beklædning er den varegruppe, som forbrugerne typisk er villige til at køre langt efter for at få et bredt udbud af valgmuligheder. Holbæk står stærkt i det primære opland, som vurderes at omfatte hele kommunen. For indkøb af beklædningsvarer er der ikke på samme måde, som inden for dagligvarehandlen, en signifikant sammenhæng mellem afstand fra bopæl til Holbæk bymidte og størrelsen af forbruget i Holbæk by. FORBRUGSFORDELING DAGLIGVARER GENNEMSNITLIG FORDELING AF FORBRUGET PÅ DAGLIGVARER EFTER HUSSTANDENES BOPÆLSADRESSE (HOLBÆK BY, ØVRIG KOMMUNE). HOLBÆK BYMIDTE HOLBÆK MEGA CENTER ANDET STED I KOM- MUNEN ROSKILDE NYKØBING SJÆLLAND KALUND- BORG SLAGELSE RINGSTED ANDRE STEDER SAMLET 33% 5% 50% 1% 0% 1% 1% 2% 8% BOR I HOLBÆK 69% 2% 25% 0% 1% 0% 0% 0% 3% BOR IKKE I HOLBÆK 20% 6% 58% 1% 0% 1% 1% 3% 10%

16 HOLBÆK NYT BUTIKSCENTER HVOR STOR EN ANDEL AF DINE DAGLIGVARER KØBER DU I HOLBÆK BYMIDTE? HVOR STOR EN ANDEL AF DINE DAGLIGVARER KØBER DU ET ANDET STED I KOMMUNEN?

HOLBÆK NYT BUTIKSCENTER 17 Af de nabokommuner, som grænser op til Holbæk Kommune, er det Roskilde og Ringsted, som er de mest attraktive steder for beklædning. Ca. 5 % af svarpersonernes forbrug til beklædning lægges i gennemsnit i hver af disse to byer. Der er en tendens til, at det særligt er svarpersonerne i den østlige del af Holbæk Kommune, som lægger en vis andel af deres indkøb af tøj og sko i Roskilde, mens afstand også ser ud til at have betydning for andelen af indkøb, som lægges i Ringsted. Ca. 19 % af forbruget til beklædning lægges andre steder, som ifølge interviewpersonerne er København. I svarkategorien andre steder svarer ca. en femtedel, at forbruget lægges i Internetbutikker. Set i forhold til de tidligere beregnede dækningsgrader indikerer oplandsundersøgelsen, at der sker en forholdvis stor forbrugsudveksling hen over kommunegrænsen - dvs. hvor indbyggerne i Holbæk Kommune handler en vis andel af deres udvalgsvarer uden for kommunen, mens der modsat også sker en vis indgående handel til Holbæk fra indbyggerne i nabokommunerne. Hertil kommer også omsætningen fra turismen. INDKØBSMØNSTER - ØVRIGE UDVALGSVARER Andelen af forbruget, som svarpersonerne bosat i Holbæk Kommune lægger i Holbæk bymidte, er tilsyneladende lavere inden for øvrige udvalgsvarer sammenlignet med beklædning. De adspurgte kunder lægger til gengæld knap 20 % af forbruget til øvrige udvalgsvarer i Megacentret. Andelen af forbruget af øvrige udvalgsvarer, som lægges i nabokommuner og andre steder, er lidt lavere end tallene for beklædning. København er det sted uden for Holbæk Kommune, hvor indbyggerne lægger den største andel af forbruget på øvrige udvalgsvarer. Under kategorien andre HVOR STOR EN ANDEL AF DINE INDKØB AF TØJ OG SKO KØBER DU I XX? FORBRUGSFORDELING BEKLÆDNING GENNEMSNITLIG FORDELING AF FORBRUGET PÅ BEKLÆDNING EFTER HUSSTANDENES BOPÆLSADRESSE (HOLBÆK BY, ØVRIG KOMMUNE). HOLBÆK BYMIDTE HOLBÆK MEGA CENTER ANDET STED I KOMMUNEN ROSKILDE NYKØBING SJÆLLAND KALUNDBORG SLAGELSE RINGSTED ANDRE STEDER SAMLET 53% 3% 13% 5% 0% 1% 2% 4% 19% BOR I HOLBÆK 72% 2% 3% 4% 0% 0% 0% 1% 17% BOR IKKE I HOLBÆK 46% 3% 16% 6% 0% 2% 2% 4% 20%

18 HOLBÆK NYT BUTIKSCENTER HVOR STOR EN ANDEL AF DINE ØVRIGE UDVALGSVARER KØBER DU ET ANDET STED I KOMMUNEN? steder svarer ca. halvdelen af svarpersonerne endvidere, at forbruget lægges i Internetbutikker. FORMÅL MED TUREN TIL HOLBÆK Når turen går til Holbæk bymidte er det primære formål som oftest at foretage indkøb, hvilket er i overensstemmelse med COWIs erfaringer fra sammenlignelige interviewundersøgelser. I lighed med tidligere undersøgelser er sundhed, sygdomsbehandling, personlig pleje og privat service det formål med turen, som de adspurgte hyppigst har efter indkøb. Det er samtidig bemærkelsesværdigt, at kun en meget lille andel af de adspurgte har brugt seneste tur til Holbæk bymidte til en hyggetur. Der er en tendens til, at udvalgsvarerne trækker mest i de borgere, der bor længst fra Holbæk bymidte, men som til gengæld heller ikke er så tilbøjelige til at købe dagligvarer i Holbæk bymidte. På den anden side er tendensen, at de personer, der bor i Holbæk by primært handler dagligvarer i Holbæk. Tendenserne er i lighed med andre sammenlignelige undersøgelser. I andre undersøgelser er det typisk tilsvarende 8-12 %, der foretager kombinationsindkøb. I Holbæk er den samlede andel af kombinationsindkøb ca. 17 %, hvilket understreger, at der i bymidten er gode muligheder for at handle både dagligvarer og FORBRUGSFORDELING ØVRIGE UDVALGSVARER GENNEMSNITLIG FORDELING AF FORBRUGET PÅ ØVRIGE UDVALGSVARER EFTER HUSSTANDENES BOPÆLSADRESSE (HOLBÆK BY, ØVRIG KOMMUNE). HOLBÆK BYMIDTE HOLBÆK MEGA CENTER ANDET STED I KOMMUNEN ROSKILDE NYKØBING SJÆL- LAND KALUNDBORG SLAGELSE RINGSTED ANDRE STEDER SAMLET 41% 17% 16% 3% 0% 1% 1% 3% 17% BOR I HOLBÆK 59% 18% 3% 2% 0% 0% 0% 1% 16% BOR IKKE I HOLBÆK 35% 17% 20% 4% 0% 2% 2% 4% 17%

HOLBÆK NYT BUTIKSCENTER 19 udvalgsvarer. Det er oftest udvalgsvarehandlen, som profiterer af de kundestrømme, som skabes af de mange kunder, som dagligvarebutikkerne dagligt tiltrækker. ÅRSAGER TIL VALG OG FRAVALG AF HOLBÆK BYMIDTE Interviewpersonerne er blevet spurgt om årsagerne til at vælge eller fravælge Holbæk som handelsby. I overensstemmelse med COWIs erfaringer fra lignende analyser er nærheden den oftest forekommende årsag til, at indbyggerne i Holbæk by og den øvrige del af kommunen HVAD VAR DET VIGTIGSTE FORMÅL MED DIN SIDSTE TUR TIL HOLBÆK BYMIDTE? Handlede du alene dagligvarer, udvalgsvarer eller kombinerede du indkøb fra begge varegrupper?

20 HOLBÆK NYT BUTIKSCENTER vælger at handle her, mens også et godt udvalg af dagligvarer har betydning for valget af Holbæk. Herudover vægter kunderne, som ikke er bosat i Holbæk by, udvalget af tøj og sko højt. Beklædning er typisk en stor attraktionsfaktor for større handelsbyer, hvilket også gør sig gældende for Holbæk. Det indikerer, at Holbæk har et attraktivt udbud af butikker inden for denne hovedbranche. De personer, som bor uden for Holbæk by adskiller sig en anelse ved at vægte bymiljøet og muligheden for at kunne kombinere indkøbsturen med andre gøremål. Ud fra den betragtning er det vigtigt at fastholde bymidten som et multifunktionelt område med et godt bymiljø for fortsat at stå stærkt som handelsby i oplandet. Fravalget af Holbæk som handelsby har forskellige årsager og er afhængig af bopælen. For respondenter, som er bosat i Holbæk by, har gode tilbud på bestemte varer andre steder væsentlig betydning for fravalget af Holbæk som handelsby. Også årsager som ønsket om et større og bedre udvalg af udvalgsvarer og hyggetur til anden by har stor betydning for valget af Holbæk som handelsby for personer bosat i Holbæk. For respondenter bosat i den øvrige Holbæk Kommune har især nærheden til andre indkøbsmuligheder stor betydning for fravalget af Holbæk som handelsby. Herudover har vaner, udvalget af udvalgsvarer og udsalg på bestemte varer andre steder også en væsentlig HVAD ER DE 3 VIGTIGSTE ÅRSAGER, NÅR DU VÆLGER AT HANDLE I HOLBÆK BYMIDTE?

HOLBÆK NYT BUTIKSCENTER 21 betydning for fravalget af Holbæk. 7 % af de adspurgte nævner for dårlige parkeringsmuligheder som årsag til at fravælge Holbæk. Det skal generelt bemærkes, at forhold som bymiljø, caféliv, kulturelle tilbud kun i meget begrænset omfang nævnes som årsag til at fravælge Holbæk. Butikscentre er i de senere år blevet mere og mere populære, og centrene har i en årrække vundet markedsandele i forhold til strøgbutikkerne. Fravalget af Holbæk kan defor også have noget at gøre med fraværet af et egentligt butikscenter. I den forbindelse har svarpersonerne peget på at deres favoritbutik uden for Holbæk Kommune i knap 10 % af tilfældene er et butikscenter. HVAD ER DE 3 VIGTIGSTE ÅRSAGER, NÅR DU FRAVÆLGER AT HANDLE I HOLBÆK BYMIDTE?

22 HOLBÆK NYT BUTIKSCENTER EFFEKTER AF UDBYGNING METODE Konsekvenserne ved at etablere Rosen butikscenter afhænger bl.a. af forholdet mellem centrets størrelse, butikssammensætningen og -udvalg, konkurrencen i det opland, som centret primært skal betjene. På basis af de forudgående analyser er det formålet at belyse konsekvenserne ved at etablere butikscentret for konkurrerende byer i det regionale opland, de mindre oplandsbyer i Holbæk Kommune og butikslivet i Holbæk bymidte. Analysen af konsekvenserne vil ske som en modelberegning, hvor det nye centers samlede omsætning fordelt på dagligvarer og udvalgsvarer forinden estimeres. Logikken i konsekvensmodellen er, at langt hovedparten af butikscentrets omsætning skal hentes fra eksisterende butikker i enten det nære eller fjerne opland. Vurderingen af hvor omsætningen i butikscentret skal hentes fra sker på baggrund af analysen af konkurrenceforholdene og indkøbsmønstrene. I denne sammenhæng har den fremtidige forbrugsudvikling i Holbæk Kommune også betydning for butikscentrets påvirkning af den eksisterende detailhandel. Forventes en fremtidig forbrugsstigning i Holbæk Kommune, vil der være grundlag for nye butikker, mens konkurrencen omvendt vil blive hårdere, hvis forbrugsudviklingen betyder, at der bliver færre forbrugskroner at slås om for flere butikker. FORBRUGSUDVIKLING OG FREMTIDIGT AREALBEHOV Siden 2007, hvor forbruget toppede, har forbrugerne været tilbageholdende som en konsekvens af den økonomiske krise. Det er især gået ud over udvalgsvarehandlen, men også dagligvarehandlen er ramt i et væsentligt omfang. I de kommende år vil den økonomiske krise fortsat have stor betydning for udviklingen i forbruget og dermed også det fremtidige arealbehov til butikker. Men flere andre faktorer vil også have indflydelse på detailhandlens udviklingsmuligheder i Holbæk Kommune, hvor udviklingen i Internethandlen, privatforbruget, kommunens indbyggertal mv. vil få betydning. FORBRUGSVÆKST Udviklingen i indbyggertallet har stor betydning for detailhandlens udviklingsmuligheder. Ifølge Holbæk Kommunes befolkningsprognose for perioden 2012-2022 vil befolkningstallet stige markant og hvis tallet fremskrives til 2024 svarer det til godt 2.500 indbyggere flere. Dermed skaber væksten i indbyggertallet grundlag for vækst i kommunens detailhandel. I løbet af 2008 indtraf en økonomisk krise, som har medført en markant opbremsning i det private forbrug. Tilbagegangen var størst inden for beklædning, hvor vareomsætningen inden for et år faldt drastisk med ca. 6 %. Inden for øvrige udvalgsvarer faldt vareomsætningen ca. 3,5 % mens mængden af købte

HOLBÆK NYT BUTIKSCENTER 23 dagligvarer faldt med ca. 2 %. Til trods for at vareomsætningen i udvalgsvarehandlen i det kommende år ikke forventes at stige, må det forventes, at der fortsat vil ske vækst i privatforbruget i et 12-årigt tidsperspektiv - om end i et noget mere afdæmpet tempo end gennemsnittet for perioden fra 2000-2010. INTERNETHANDEL Internethandlen forventes at fortsætte væksten i de kommende år især inden for de etablerede brancher som fx. elektronik og beklædning, mens også nye brancher forventes at blive mere udbredte på Internettet. Et stigende salg af detailhandelsvarer på Internettet vil betyde, at omsætningen i de fysiske butikker vil reduceres tilsvarende. Hvis væksten primært sker i rene Internetbutikker, vil det reducere behovet for arealer til butiksformål, idet varelagre og distribution vil kunne foregå i lagerbygninger i erhvervsområder. Sker omsætningen derimod i stigende grad, som et supplement til omsætningen i den fysiske butik, vil det i nogle tilfælde direkte medvirke til øge behovet for butiksareal eller kan medvirke til at sikre eksistensen af nødlidende butikker. FREMSKRIVNING AF FORBRUGSUDVIKLINGEN Med henblik på at afdække forskellige udviklingsmuligheder for det fremtidige arealbehov opstilles to scenarier for forbrugsudviklingen, som har til formål at angive spændet mellem det forventede højeste og laveste fremtidige arealbehov. Begge fremskrivninger tager afsæt i samme forventning til udviklingen for følgende parametre: Vækst i Internethandlen svarende til, at Internethandlen udgør ca. 14-16 % af udvalgsvarehandlen og 4-6 % af dagligvarehandlen i 2024 Øget indbyggertal på ca. 2.500 indb. i 2024 OPTIMISTISK OG PESSIMISTISK SCENARIO Den optimistiske fremskrivning af forbruget i Holbæk Kommune forudsætter en vækst i dagligvareforbruget (mængder) svarende til en vækst, der samlet set svarer til halvdelen af væksten for perioden 2000-2007. Fremskrivningen skønnes at være optimistisk på baggrund af de seneste udviklingstendenser og forventninger om nulvækst eller kun svag vækst i forbruget i de nærmeste år. For udvalgsvarehandlen skønnes et optimistisk bud på udviklingen at svare til en vækst, der er ca. en tredjedel af væksten i perioden 2000-2010. Den mere pessimistiske fremskrivning forudsætter, at forbruget inden for dagligvarer i Holbæk Kommune stiger svarende til en fjededel af væksten for perioden 2000-2007. De senere års svage vækst i udvalgsvareforbruget vurderes at fortsætte i et tempo, der svarer til ca. 1/6 af væksten i de foregående 10 år. Samlet set viser beregningerne af forbrugsvæksten i de to scenarier, at den skønnede vækst i forbruget vurderes at blive ganske forskellig. Det skyldes udviklingen i Internethandlen, hvor kun ganske små forskelle i forudsætningerne slår stærkt igennem.

24 HOLBÆK NYT BUTIKSCENTER AREALBEHOV 2012-2024 DAGLIGVARER UDVALGSVARER I ALT SCENARIO 1 1.200 8.400 9.600 SCENARIO 2 700 600 1.300 GENNEMSNIT 950 4.500 5.450 AREALBEHOV Som grundlag for den fremtidige detailhandelsplanlægning omsættes forbrugstilvæksten i de to fremskrivninger til et arealbehov. Arealbehovet er beregnet ud fra en vurdering af den sandsynlige fremtidige arealudnyttelse; dvs. hvor stor omsætningen pr. m 2 bruttoetageareal forventes at blive i fremtiden. I beregningen tages udgangspunkt i at arealudnyttelse, dvs. omsætning pr. m 2, vil være på et lavere niveau inden for udvalgsvarer og dagligvarer end dagens forhold. Dagligvarebutikker: 35.000 kr./m 2 Udvalgsvarebutikker: 20.000 kr./m 2 Det skal understreges, at vurderingen af arealbehovet i de to fremskrivninger ikke tager højde for at en del af den skønnede forbrugstilvækst også vil kunne absorberes i de eksisterende butikker og derved ikke give anledning til et øget behov for nyt butiksareal. Modsat forventes der at være behov for en vis omfordeling af butiksarealer, hvor nogle butikker lukker, mens der etableres nyt butiksareal andre steder bl.a. som følge af at et ønske om at udvide eller flytte butikken for at opnå et tidssvarende butikskoncept og -indretning. Der kan således opstå situationer, hvor der vil være behov for nyt butiksareal på trods af, at der ikke er sket en egentlig forbrugsstigning, men som følge af en omfordeling af forbruget eller som følge af, at lejemålene ikke er tidssvarende. ROSEN - AREAL OG OMSÆTNING Rosen butikscenter erstatter, som tidligere beskrevet, en række allerede eksisterende butikker. I vurderingen af konsekvenserne ved at etablere butikscentret forudsættes det, at de eksisterende butikker, som nedlægges, kan fratrækkes det samlede areal i Rioen, så modellen kun medtager nyt butiksareal - dvs. nettotilvæksten i butiksarealet. Det betyder, at der i den videre beregning tages afsæt i følgende tilvækst i butiksarealet ved etablering af Rosen: ROSEN- TEORETISK NETTOTILVÆKST AREAL OMSÆTNING INKL. MOMS DAGLIGVARER 750 m 2 10-15.000 kr. UDVALGSVARER 10.000 m 2 180-210 mio. kr. Den estimerede omsætning beror på erfaringstal og analyser af den gennemsnitlige omsætning pr. m 2 i Holbæk bymidte. Den samlede nettotilvækst i omsætningen vil således være i størrelsesordenen 190-220 mio. kr. KRITERIER I MODELLEN Der er udarbejdet en model for fordeling af den fremtidige omsætning i oplandet til Rosen. Modellen baseres på en forudsætning om, at indbyggernes forbrug ikke påvirkes væsentligt af det nye butikscenter, men at der i højere grad vil ske en omfordeling af forbruget mellem de nye og de eksisterende butikkerne afhængigt af det indbyrdes styrkeforhold, som bl.a. er afhængig af butikkernes beliggenhed og attraktion. Dog må det samtidig forventes, at et nyt bymidteorienteret butikscenter

HOLBÆK NYT BUTIKSCENTER 25 vil øge den samlede attraktion af Holbæk som indkøbsby og dermed kunne øge sin markedsandel i den regionale konkurrence. Logikken i modellen er, at nærhed har den største betydning for påvirkningen af de eksisterende butikker, hvorfor kunderne erfaringsmæssigt handler størstedelen af deres varer tæt på deres bopæl, hvilket også var resultatet af oplandsundersøgelsen. Modelberegningerne tager således primært afsæt i afstanden fra Rosen til konkurrerende butiksområder samt en vurdering af styrken og attraktionen af de nye butikker i Rosen i forhold til de eksisterende konkurrerende butikker. Herudover anvendes forholdet mellem butikkernes omsætning og indbyggernes forbrug i de omkringliggende kommuner retningsgivende for tilstanden i de konkurrerende handelsbyer. Opsummeret inddrages følgende parametre: Afstand og tilbøjelighed til indkøb Attraktion af eksisterende og kommende butikker Forholdet mellem forbrug og omsætning i nabokommunerne OMFORDELING AF OMSÆTNING Det nye butikscenter vurderes på baggrund af de forudgående analyser ikke i et større omfang at kunne trække kunder til fra et stort regionalt opland. Det skyldes primært centrets beliggenhed i bymidten og dets attraktion. Konceptet for butikscentret adskiller sig ikke væsentligt fra de omkringliggende butikscentre, hverken med hensyn til butiksmiks eller de konkret forventede udvalgsvarebutikker i centret og har en størrelse, hvor det samlede udbud ikke vurderes at få en kritisk masse, der gør det attraktivt at køre langt efter. Den største forskel er, at Rosen som et nyt butikscenter kan få en mere nutidig indretning og måske tiltrække lidt højere profilerede mærkevarebutikker end fx Asnæscentret, som er det nærmest beliggende center, og dermed trække nogle kunder fra det nordvestlige opland. Etableringen af Rosen som et bycenter kan få en gavnlig effekt på den samlede attraktion af Holbæk bymidte. I den henseende kan Holbæk bymidte fremover derfor blive et lidt mere attraktivt indkøbssted og derfor trække kunder til fra et større opland. Oplandspotentialet vurderes at være størst mod nord og vest, mens afstanden til attraktive handelsbyer mod syd og øst begrænser mulighederne. Som butikscenter vurderes Rosen ikke at kunne matche de øvrige centres butiksudbud, som særligt for Ro s Torv og Ringstedet/Premier Outlets Centers vedkommende i højere grad henvender sig til et regionalt opland end Rosen alene i kraft af omfanget af butikker. Oplandet mod øst og syd vurderes derfor ikke at blive ændret nævneværdigt ved etablering af Rosen. Muligheden for at indbyggerne i kommunen i højere grad end tidligere vil fravælge alternativerne i oplandet er også til stede. Der er ifølge oplandsanalyse dog kun en begrænset andel af forbruget, som lægges i butikkerne i nabokommunerne, mens den største konkurrent vurderes at være København - særligt inden for beklædning. Det forbrugerne går efter i København, vil de sandsynligvis kun i begrænset omfang kunne erstattes ved indkøb i Rosen, hvorfor potentialet for at hente handel hjem fra nabokommunerne og København samlet set vurderes at være væsentligt mindre end den omsætning, der skal omfordeles internt i Holbæk by. HVOR TAGES OMSÆTNINGEN FRA? FRA BYMIDTEN FRA HOLBÆK BY I ØVRIGT FRA HOLBÆK KOM- MUNE I ØVRIGT ØVRIGE MIN MAKS MIN MAKS MIN MAKS MIN MAKS MIO. KR. MIO. KR. MIO. KR. MIO. KR. DAGLIGVARER 9 13 1 2 0 0 0 0 UDVALGSVARER 121 141 16 19 7 8 36 42

26 HOLBÆK NYT BUTIKSCENTER På den baggrund er det vurderingen, at langt den største omsætning i Rosen butikscenter skal hentes fra de eksisterende butikker i Holbæk Kommune. Nærhedsprincippet vurderes at være gældende for, hvilke butiksområder omsætningen skal hentes fra. I konsekvensmodellen indlægges derfor en forudsætning om, at langt hovedparten af omsætningen i Rosen bliver taget fra de eksisterende butikker i Holbæk bymidte. KONSEKVENSER FOR DETAILHANDLEN DAGLIGVARER Den mindre dagligvarebutik i Rosen på ca. 1.250 m 2 (nettotilvækst på 750 m 2, da der er tale om flytning og udvidelse af en eksisterende butik) vurderes pga. størrelse ikke at kunne være medvirkende til at ændre handels- og indkøbsadfærden i det regionale opland, idet butiksnettet er forholdsvis fintmasket, hvad angår butikker i den størrelsesorden. Den primære del af omsætningen vurderes at blive taget fra den eksisterende dagligvarehandel i bymidten, men uden konsekvenser for de eksisterende butikker. UDVALGSVARER Etableres Rosen vurderes der i alt at skulle omfordeles 140-170 mio. kr. i udvalgsvarehandlen i hele Holbæk Kommune. Som det fremgår af resultaterne fra modelberegningerne vurderes den største andel af omsætningen at skulle tages fra de eksisterende udvalgsvarebutikker i bymidten. I alt skønnes der at blive tale om en omfordeling svarende til 120-140 mio. kr. i bymidten, som vil gå fra den eksisterende udvalgsvarehandel i Holbæk bymidte. Det er vigtigt at understrege, at der sandsynligvis vil blive tale om en generel påvirkning af udvalgsvarehandlen, hvor butikkerne over en bred kam må forvente en vis nedgang i omsætningen enten som følge af en direkte konkurrence eller inddirekte som en konsekvens af et svækket kundeflow i området omkring den pågældende butik. Med etableringen af Rosen kommer Føtex og det nye butikscenter til at skabe en helt ny balance i bymidten. Hvor der i dag er en klar overvægt af attraktive udvalgsvarebutikker i den centrale del af Ahlgade, vil der med Rosen skabes ny balance i bymidtens detailhandel, hvor Rosen og Føtex kan forventes at veje tungest. Da kundeflow er essentielt for udvalgsvarebutikkerne, vil der sandsynligvis blive tale om det omvendte nærhedsprincip i bymidten, hvor butikkerne som ligger i størst afstand fra Rosen også vil mærke de største konsekvenser pga. en generel nedgang i kundeflowet. Derfor vurderes særligt den vestligste del af Ahlgade og hovedparten af Nygade længst væk fra Ahlgade at blive påvirket mest af Rosen. Omfordelingen af omsætning i den størrelsesorden som er tilfældet med Rosen vil ikke kunne undgås at få konsekvenser for bymidtens udvalgsvarebutikker. Der vil sandsynligvis blive tale om lukning af flere butikker enten i form af en permanent lukning eller ved at butikker flytter ind i det nye butikscenter - måske efter en forsøgsperiode med fastholdelse af den eksisterende butik og etablering af en ny butik i Rosen. Konsekvenserne for de eksisterende butikker afhænger af mange faktorer som fx. butikkens mulighed for at skalere omkostningerne til husleje og ansatte, den

HOLBÆK NYT BUTIKSCENTER 27 generelle kvalitet i butiksdriften, kalkulerede midlertidige omsætningstab, egenkapital mv. Det kan derfor være vanskeligt at generalisere konsekvenserne for de eksisterende butikker. Næst efter bymidten er det Megacentret, som må forventes at afgive den største del af omsætningen, når man ser på butiksområderne i Holbæk Kommune. Da butikkerne i Megacentret i overvejende grad forhandler større udvalgsvarer vil det kun være butikker med bymidteorienteret vareudbud, som vil være i konkurrence - herunder børnetøj, elektronik mv. Konsekvenserne for Megacentret ved etablering af Rosen vurderes at være moderate. Konsekvenserne for byerne i den øvrige del af Holbæk Kommune vurderes samlet set at være begrænsede. Det skyldes igen, at Rosen ikke vurderes at komme til at fungere som et eksternt center med et stort regionalt potentiale, men nærmere komme til at supplere bymidtens butikker med et nyt overdækket tilbud og skabe en større modvægt til Megacentrets butikker. Butikkerne i de øvrige byer i Holbæk Kommune vurderes kun i begrænset omfang at skulle afgive omsætning, fordi butikkerne ikke vurderes at være i direkte konkurrence med udvalgsvarebutikkerne i Rosen bla. pga. koncept, afstand mv. I det øvrige opland uden for Holbæk Kommune vurderes der at kunne hentes en vis andel af omsætningen til de nye butikker i Rosen. Omsætningen vurderes at kunne henføres til at indbyggerne i Holbæk Kommune vil lægge en mindre andel af forbruget uden for kommunegrænsen bl.a. i konkurrerende butikscentre i det regionale opland, men særligt, at der vil være en større indgående handel fra folk bosiddende uden for kommunegrænsen samt et større bidrag fra turismen. I alt vurderes 35-40 mio. kr. at kunne henføres til stigende udefrakommende handel i Holbæk. I den samlede beregning af dækningsgraden for Holbæk Kommune, vil Rosen ikke få væsentlig betydning, men vurderes at kunne øge dækningsgraden med 2-3 %-point svarende til at dækningsgraden samlet set for beklædning og øvrige udvalgsvarer vil tangere 100 % og dermed fortsat sikre, at der overordnet set er en robust balance mellem udbud og efterspørgsel i Holbæk Kommune. Konsekvenserne ved etablering af Rosen er vurderet ud fra en forudsætning om, at butikscentret vil blive etableret i år og at alle butikker vil blive etableret på samme tid. Det beregnede fremtidige forbrugsgrundlag og arealbehov viste, at arealforbrug frem til 2024 vil øges med ca. 4.500 m 2 (gennemsnittet). Ser man konsekvenserne over et længere forløb vil det stigende forbrugsgrundlag derfor i den sammenhæng kunne virke afbødende i forhold til den vurderede tilbagegang i de eksisterende butikker. Forudsættes det, at særligt befolkningsprognosen og udviklingen i Internethandlen holder som beregnet over de næste 12 år, vil stigningen i forbrugsgrundlaget derfor kunne afbøde virkningen af Rosen for de eksisterende udvalgsvarebutikker med næsten 50 %. Da Rosen tidligst kan forventes at stå færdigt i 2015, vil der ifølge Holbæk Kommunes befolkningsprognose være 450 flere indbyggere i kommunen. Det betyder, at forbrugsgrundlaget må forventes at øges i samme takt, og virkningen af Rosen for de eksisterende udvalgsvarebutikker skønnes derfor at være reduceret med ca. 8 % i forhold til de beregnede konsekvenser.