Boligmarkedet - nye behov

Boligmarkedet - nye behov Boligbehovet i Danmark frem til 2030 Den fremtidige boligefterspørgsel Arbejderbevægelsens Erhvervsråd har i marts 2000 udarbejdet en prognose for den fremtidige boligefterspørgsel med forskellige alternativer, som tager udgangspunkt i Danmarks Statistiks befolkningsfremskrivninger til år 2030. Udviklingen i de forhold der påvirker boligefterspørgslen, viser: at unge flytter senere hjemmefra der bliver lidt færre parfamilier der bliver flere enlige med og uden børn (flere husstande) parfamilier bor i langt højere grad end enlige i ejerboliger unge og ældre bor i højere grad end de midaldrende i lejeboliger. Der skal årligt bygges 7.000-10.000 boliger afledt af ændringer i befolkningstallet. Hertil kommer nybyggeri, der opføres som erstatning for nedlæggelse af et stigende antal forældede boliger. Der vil ske store forskydninger på boligmarkedet, når den midaldrende parcelhus-generation rykker ind i lejeboliger og andelsboliger. Fremtidens ældre vil utvivlsomt også stille store krav til boligen i den tredje alder. Medfinansiering kunne bruges til at imødekomme de nye ældres boligkrav. En mulighed for en ny boligtype kunne være parcelhuse udlejet af almene boligselskaber. I 2030 bliver der en boligefterspørgsel på yderligere 211.000 boliger. Indgåelse af færre parforhold kan betyde en boligefterspørgslen på 302.000 boliger i 2030. Flere ældre og enlige øger behovet for lejeboliger og andelsboliger. Efterspørgsel efter lejeboliger og andelsboliger ventes at stige stærkere end for ejerboliger. Emilieparken, Sct. Hans Gade. Ombygning og indretning af boliger i tidligere erhvervsejendom. Plus Pak på hjørnet af Tolderlundsvej og Sct. Hans Gade bliver ombygget til familie- ældre- og plejeboliger. 20

Boligpolitik - fremtidens befolkningssammensætning (Byforum er en bypolitisk tænketank nedsat af den tidligere by- og boligminister Lotte Bundsgaard). BYFORUM bad i foråret 2001 AKF (Amternes og Kommunernes Forskningsinstitut) og By og Byg (Statens Byggeforskningsinstitut) om at gennemføre en undersøgelse, der kunne afdække flyttemønstre på det danske boligmarked og belyse fremtidens boligbehov og ønsker. Især var det målet, at se på særlige gruppers situation: unge familier, ældre, enlige, socialt udsatte grupper og indvandrere. Byforums hovedkonklusionen er: det er nødvendigt at skabe og videreudvikle et varieret boligmarked forskellige mennesker har forskellige boligønsker vi er i stigende grad individualister mobiliteten på det danske boligmarked er ikke tilstrækkelig boliger målrettet til bestemte grupper kan sætte gang i flyttekæderne de seneste 20 år er der sket væsentlige forbedringer af både boligstandard og boligudbud ældres ønsker og forventninger til bosætningen er differentieret de ældre strømmer ikke til de større byers centre. De ældres ønsker til fremtidig bosætning adskiller sig ikke drastisk fra deres nuværende boligsituation. De fleste ældre lokaliseret i forstadsområder eller i mindre og mellemstore byer foretrækker at blive, hvor deres netværk er de unge, de enlige forsørgere og kontanthjælpsmodtagere har kun fået begrænset glæde af de generelle forbedringer på boligmarkedet indvandrerne har fået bedre boligforhold, men bor stadig i relativt små boliger flere unge bliver boende længere tid hjemme unge der vil flytte hjemmefra er interesserede i at bo i almene medejerboliger folk pendler i dag længere og mere mellem bolig og arbejde, og dette gør stadigt nye områder til attraktive boligområder. Vollsmose, Egeparken - beboerhus og almene boliger. Analyser af situationen på boligmarkedet Boligselskabernes Landsforening har september 2000 udarbejdet en omfattende registeranalyse, hvori alle familier i Danmark indgår med oplysninger om boligform, familietype, alder, socioøkonomisk gruppe, uddannelse, etnisk oprindelse samt indkomst- og formueforhold. Materialet er geografisk opdelt på kommuner. I analysen indgår der oplysninger for 1991 og 1997. De seneste 25 års erfaringer har vist, at problemerne med en stadig svagere beboersammensætning i visse boligområder snarere synes at være et langsigtet udviklingstræk, som siden begyndelsen af 1970 erne har ført til en stadig større social opdeling af boligmarkedet. Beboerne i de almene boliger har fået en svagere tilknytning til arbejdsmarkedet, de har haft en ringere indkomstudvikling, lavere formuer, og de er mere afhængige af de offentlige indkomstoverførsler. Udviklingen fra 1991 til 1997 har vist: der er blevet flere enlige med og uden børn i de almene boliger fra 1991 til 1997 er der kommet flere parfamilier med børn i de almene boliger i udlejningsboliger og andelsboliger er en stor andel af familierne enlige andelen af parfamilier er stor i ejerboligerne parfamilierne med børn er samlet i ejerboligerne de fleste familier med anden etnisk baggrund end dansk især fra de mindre udviklede lande bor i almene boliger. I 1997 var ca. 16 pct. af parfamilierne i de almene boliger fra mindre udviklede lande 21

fra 1991 til 1997 er antallet af familier fra Eksjugoslavien steget med knap 10.000, og over halvdelen af dem er kommet til at bo i almene boliger. der bor flere uden arbejde i de almene boliger end i nogle af de øvrige boligformer, og andelen af beskæftigede er faldet fra 1991 til 1997 under 50 procent af de 25-59 årige i de etniske grupper er i arbejde.et lignende mønster ses for de enlige familier. familier med de laveste uddannelser bor i almene boliger. Stigningen i antallet af parfamilier med børn i de almene boliger er ikke et udtryk for, at økonomisk stærke børnefamilier nu er begyndt at foretrække de almene boliger. En ny gruppe af økonomisk svage parfamilier med børn er tværtimod begyndt at vokse i de almene boliger - familier med anden etnisk baggrund end dansk og deres efterkommere fra mindre udviklede lande med beskeden uddannelse og ringe tilknytning til arbejdsmarkedet. at vi udvikler koncepter for blandede byggerier, hvor man f.eks. blander ustøttede andelsboliger med almene boliger. Tryghed og service skal være nøgleordene. Ny langtidsbefolkningsprognose Danmarks Statistiks seneste befolkningsprognose fra maj 2001 rækker frem til 2040. Disse tendenser vil slå kraftigt igennem: i de kommende 40 år vil folketallet i Danmark vokse med i alt 864.000 personer i 2001 er folketallet 5.349.000, og det vil i 2040 nå op på 6.213.000 mennesker. En stigning på 16 procent antallet af ældre vil stige dramatisk. Gruppen over 65 år vil vokse med mere end 70 procent, fra 792.000 i 2001 til 1.359.000 i 2040. En stigning på i alt 567.000 ældre Danmark vil blive langt mere multietnisk antallet af personer i den arbejdsduelige alder fra 25 til 64 år vil stort set være uændret i perioden. Prognosen viser dog et svagt fald på 18.000 personer. 22 Boligselskabernes landsforening anbefaler følgende: at vi iværksætter et storstilet program for at bringe en halv million almene boliger i overensstemmelse med fremtidens kvalitetskrav. Der er behov for en offensiv bypolitik, og ikke mindst de fremtidige dispositionsfonde kan være et aktivt led heri at vi går forrest i introduktionen af variationer over den almene boligform også i medejerskab, og ved en bredere og mere fleksibel service. Visionen skal være demokratisk styret med mange forskellige grader af medejerskab at vi gør en væsentlig indsats for at styrke betjeningen af den enkelte beboer, herunder ved fortsat udvikling af råderetten at vi lokalt drøfter indholdet af udlejningsreglerne, herunder oprykningsretten. At fastholde staten og kommunerne på deres ansvar for løsningen af den boligsociale opgave at vi skaber øget politisk forståelse for, at mængden af boliger til rådighed for samfundet skal øges f.eks. ved et krav om en vis andel af lejeboliger med offentlig anvisningsret i al fremtidig boligbyggeri er veje til at opnå dette Byggeri på Rugmarken.

Det fremtidige boligbehov i Odense Boligudbygningen i Odense - behersket vækst Ifølge befolkningsprognosen fra 2002 for Odense kommune vil der om 10 år i 2012 være ca. 2.000 flere indbyggere. Der bliver alene 3.700 flere 60-66 årige. Det er derfor meget relevant, at boligudbygningen retter sig mod behovet for seniorboliger. Antallet af 67-79 årige ventes at stige med ca. 1.950, mens der ventes ca. 350 flere 80+ årige. Der vil derfor også være et behov for flere plejeboliger i de næste 10 år. Der bliver ca. 2.900 færre unge 20-29 årige. Det opvejes kun delvis af en stigning på ca. 2.000 flere 17-19 årige. Behovet for ungdomsboliger vil være meget beskedent, især da de 17-19 årige ofte bor hjemme. Tilflytningen af unge studerende kan imidlertid udløse et beskedent behov for ungdomsboliger. Antallet af 30-59 årige ventes at falde med ca. 1.900. Antallet af 0-6 årige ventes ligeledes at falde med 1.900. Der forventes en fortsat fraflytning af unge børnefamilier. 30. 000 25. 000 20. 000 15. 000 10. 000 Befolkningsprognose 2002-2012 20-29 årige 60-66 årige 67-79 årige 80+ årige Familier flytter fra Odense Flyttemønsterrapporten (Flyttemønster og boligpolitik i Odense Kommune, maj 2001) viste, at fraflytterne typisk var familier med eller uden børn, hvor de voksne er 25-39 år. Familierne, der flytter, har jobs og bor ofte i lejlighed i Odense. Blandt ledere og lønmodtagere på mellem og højt niveau var der ca. 500 flere fraflyttere end tilflyttere. Man flytter ofte til en af nabokommunerne. Boligudbygning på beskedent niveau De sidst 10 års boligudbygning viser, at tilvæksten i boligbestanden er faldet fra ca. 1.200 boliger pr. år til under 300 boliger i 2000. Nybyggeriet har i denne periode udgjort mellem 300 og 600 boliger pr. år. Den egentlige årsag til den mere beskedne vækst i boligbestanden skyldes øvrige ændringer i boligbestanden - et stigende antal nedlagte boliger og at færre boliger skabes gennem byomdannelse. Gennem byfornyelse nedlægges flere små boliger, som erstattes af nye større moderne boliger. Gennem ændringer af bestående bygninger fremkom der 538 boliger i 1991, mens der i 2000 blev 65 færre boliger. Ændringer af bestående bygninger finder typisk sted ved byomdannelsesprojekter nær bymidten. Nedlæggelser af utidssvarende og udtjente boliger sker også typisk i de ældste bydele. Boligtilvæksten er altså blevet mindre i de ældste bydele. 2002 2007 2012 Befolkningsprognose 2002/12 - alternativer 200.000 195.000 190.000 185.000 180.000 175.000 1990 1997 2004 2011 2018 flere fødsler Alternativ få fødsler hovedforløb 1.200 1.000 800 600 400 200 0 Beboede boliger Boliger nedlagt/skabt i bestående bygninger Nye opførte boliger Ændringer i samlet boligbestand Odense Kommunes befolkningsprognose forventer få fødsler frem til år 2021. Ændres forudsætningerne fra få til flere fødsler viser befolkningsprognosen, at befolkningstallet i Odense i 2012 ville være vokset med 4.700 mod forventede 2.100 personer. Konsekvensen vil i første omgang være et større behov for familieboliger. (200) 1991 1994 1997 2000 23

ALLESØ LUMBY NÆSBYHOVED-BROBY STIGE SEDEN KORUP NÆSBY PÅRUP ODENSE BLOMMENSLYST AASUM DALUM HJALLESE FRAUGDE Opførte boliger 1991-2001 460 230 46 parcelhuse rækkehuse lejligheder øvrige_boliger BELLINGE FANGEL De seneste 10 års byggeri. Der er opført få nye boliger i den vestlige og sydvestlige del af kommunen. Der er opført mange boliger i Villestofte, Seden Syd, Hjallese, Højby og Fraugde. Parcelhusbyggeriet har været beskedent. Rækkehusbyggeriet har domineret i forstæderne. I bymidten, de ældre boligkvarterer, Hjallese og Højby er der opført mange lejligheder. ALLESØ LUMBY NÆSBYHOVED-BROBY STIGE SEDEN KORUP NÆSBY PÅRUP ODENSE BLOMMENSLYST AASUM DALUM HJALLESE FRAUGDE Opførte boliger 1997-2001 100 BELLINGE 24 2001 2000 1999 1998 1997 FANGEL Boligbyggeri 1997-2001. I de seneste 4-5 år har byggeaktiviteten været størst i Hjallese, Åløkkekvarteret (Dæhnfeldt), Blangstedgård og Højby Syd. Der er kun opført få boliger i kommunens periferi.

Vurdering af boligbehovet i de næste 10 år I Odense er der en god efterspørgsel efter andelsboliger. Rækkehusbyggeriet har været i fremgang i de seneste år. Det vil derfor være naturligt, at en del af den fremtidige boligudbygning bliver andelsboliger i form af rækkehuse eller små fritliggende huse. Antallet af 60-66 årige forventes at stige i de næste 10 år, der bør derfor skabes nye attraktive seniorboliger både i byen og i naturskønne områder. Gennem fortsat byomdannelse bør der også skabes attraktive almene familieboliger. Befolkningen over 67 år vokser fortsat, og der bliver derfor behov for flere plejeboliger. Odense er en af landets største uddannelsesbyer, det bør derfor sikres, at der er et passende udbud af ungdomsboliger på trods af udsigterne til et faldende antal unge. Den beskedne vækst i boligbestanden forventes at forsætte. Tendenser til at flere vælger at leve alene ventes at fortsætte. I de sidste 10 år er der netto skabt ca. 6.200 nye boliger, samtidig har der været en befolkningstilvækst på kun ca. 6.000 personer. I nedenståede fremskrivning anbefales en vækst i boligbestanden på 400 boliger pr. år. Væksten i boligbestanden beregnes som summen af nybyggeriet og boliger fremkommet ved ændringer i bestående bygninger - modregnet nedlagte og nedrevne boliger. Prognosen baseres på de sidste 10 års boligbyggeri, udviklingen i husstandsstørrelserne og den gældende befolkningsprognose. Især indgåelse af parforhold/skilsmisse kan påvirke boligbehovet. En aktiv boligpolitik kan sætte yderligere gang i boligbyggeriet og dermed øge befolkningsgrundlaget mere end forudset i befolkningsprognosen for 2002. Pæregrenen, Blangstedgård. En mere positiv fremskrivning for boligbestanden i Odense kan baseres på følgende forudsætninger (Fremskrivning maksimum): større befolkningstilvækst end ventet flere familier bliver boende i Odense flere får arbejde/uddannelse i Odense og flytter til byen mere byomdannelse/støttet byggeri i Odense. Omvendt kan en pessimistisk fremskrivning for boligbestanden baseres på disse forudsætninger (Fremskrivning minimum): flere fraflyttere dårligere beskæftigessituation færre byomdannelsesprojekter færre unge studerende flere boliger nedlægges. Boligbestand prognose 2002-12 ændringer pr år (anbefalet): (maximum) (minimum) Parcelhuse Rækkehuse Lejligheder Øvrige boliger Samlet 50 150 150 20 370 110 160 210 40 520 40 100 120-10 250 Den forventede tilvækst i boligbestanden 2002-12. Øvrige boliger er her summen af antallet: stuehuse, kollegier, institutionsboliger og anden helårsbeboelse 25

Plejeboliger Det fremtidige behov for plejeboliger vil være forholdsvis stort, idet antallet af 80+årige er stigende. I langtidsprognosen forventes således en stigning i antallet af 80+årige på ca. 900. Ser man på befolkningsprognosen for Odense Kommune frem til 2005, forventes der en stigning i antallet af 80+årige på ca. 235. Skal dækningen svare til det nuværende niveau, skal der frem til 2005 etableres ca. 40-45 nye plejeboliger. Krav til arbejdsmiljøet betyder, at det vil være nødvendigt at renovere en betydelig del af kommunens utidssvarende plejeboliger, hvilket vil bevirke et væsentligt behov for erstatningsboliger. Til nærmere belysning af det reelle behov kan der være behov for at igangsætte en nærmere analyse af de eksisterende utidssvarende plejeboliger i Odense Kommune. Derudover er der behov for opførelse af erstatningsboliger i forbindelse med udløb af lejekontrakter for privatfinansierede ældreboliger. En del af de kommende erstatningsboliger bør bygges som plejeboliger for at opnå en større fleksibilitet i boligmassen. Det vurderes, at der indenfor de kommende ca. 4 år vil være behov for opførelse af 3 nye plejecentre med hver ca. 45 boliger. Placeringen af disse plejecentre undersøges løbende med baggrund i blandt andet befolkningsudviklingen. Nyt plejecenter, Albanigade. Ældreboliger Behovet for ældreboliger ventes i årerne 2002-2005 at være faldende, idet befolkningsprognosen viser en nedgang i antallet af 67-79 årige på ca. 215. Herefter stiger antallet dog frem til 2020. Frem til 2005 udløber ca. 280 lejekontrakter i forbindelse med privatfinansierede ældreboliger. Der skønnes imidlertid ikke at være et tilsvarende behov for erstatningsboliger, idet fordelingen mellem pleje- og ældreboliger ændres til en større vægtning af plejeboliger. Siden den store udbygning med ældreboliger fandt sted i 1980èrne er den generelle boligsituation forbedret væsentligt. De fleste af nutidens pensionister bor i betydelig bedre og mere ældreegnede boliger end tidligere. Behovet for nye ældreboliger vil derfor i fremtiden være begrænset. Generelt søges ældre- og plejeboliger dog opført så fleksibelt, at boligmassen kan tilpasses efter det aktuelle behov. Der forventes frem til 2005 at skulle opføres ca. 80 ældreboliger. 26