Århus Kommune Lokalplan nr. 298 Boligområde ved Elverdalsvej i Højbjerg KONGSBAK INFORMATIK Marts 1987
O0 Q) cv 15) 15) L C U m P O Y v) U C.. - c L.- L c L.- v) U Q, rr - 2 L' C.. ;i.- L c v) U \ U Q,.- 'I E Y O c.- v) m c z
Om dette hæftes indhold Det indledes med beskrivelsen, der fortæller om lokalplanens hovedindhold og om de retsvirkninger, den har blandt andet for grundejere i området.til dette afsnit hører en illustrationsplan, der viser en af de måder, planen gør det muligt at udnytte området på. Derefter følger redegørelsen, som indeholder oplysning om forudsætninger for planen om områdets betjening med veje, skole, børneinstitutioner, kollektiv trafik og om dets forsyning med el, vand, varme og kloak. Til sidst kommer selve lokalplanen med tilhørende lokalplankort. Tekst og kort rummer tilsammen de nøjagtige bestemmelser om den fremtidige udnyttelse af lokalplanområdet. Her ligger lokalplanområdet Yderligere oplysninger om lokalplanen fås hos Stadsarkitektens Kontor, Byplanafdelingen Rådhuset, værelse 501 8100 Århus C. Tlf. 89 40 26 40, 2641 og 2628 Lokalplanen kan ses og købes hos Kommune Information Rådhuset 8100 Århus C. Tlf. 89 40 22 22 Kortgrundlag Grundlaget for planens kortbilag i mål 1:10.000 og mindre målestoksforhold er Kort- og Matrikelstyrelsens 4 cm-kort. Supplerende tematisk information er påført af Århus Kommune. Kortene udgives af Århus Kommune med Kort- og Matrikelstyrelsens tilladelse A.86 KMS. Lokalplanen er udarbejdet af Stadsarkitektens Kontor, Byplanafdelingen
ARHUS KOMMUNE. LOKALPLAN NR. 298 Boligomrade ved Elverdalsvej i Harjbjerg INDHOLDSFORTEGNELSE 1. BESKRIVELSEN Side Lokalplanens indhold... 1.1 Eksisterende forhold... bilag 1 Grundst~arrelser... bilag 2 Lokalplanens retsvirkninger... 1.6 2. REDEGBRELSEN Lokalplanens forhold til kommuneplanrammerne og til den arvrige planlægning for omradet... 2.1 Kommuneplanrammernes kortbilag. 11 Harjbjerg. kvarter nr. 1 1... bilag 3 3. LOKALPLANEN S l+.$. Formal... 3.1 S 2.. 'Lokalplanens omrade... 3.1 S 3. Omradets anvendelse... 3.2 5 4. Udstykning... 3.3 S 5. Teknisk forsyning... 3.3 S 6. Bebyggelsens omfang... 3.4 S 7. Forudsætning for ibrugtagning af ny bebyg- gelse... 3.4 S 8. Ophævelse af servitutter... 3.4 Matrikelkort... bilag 4 Lokalplankort... bilag 5 Vedtagelsespategninger... 3.6
1.1 1. BESKRIVELSEN Denne lokalplan gælder for et område mellem Elverdals- vej, Oddervej og Lyseng All6 i Hajbjerg - et aldre, udbygget parcelhuskvarter bestående af 129 privatejede ejendomme. I det falgende gives en kort beskrivelse af intentio- nerne med lokalplanen, planens baggrund og områdets karakter samt lokalplanens virkning for bevarelsen af denne karakter. Planintentionerne og deres baggrund Det er hensigten, at området som helhed bevares med den rumlige proportionering, der er karakteristisk for parcelhusområder af denne art, hvor målet har været at skabe et overvejende grant haveboligmilja. De bevaringsværdige rumlige proportioner er fremkommet som et resultat af individuelt udformet og opfart bebyggelse på grunde, der varierer i starrelse omkring 900-1000 m2, dvs. noget starre end den nugældende lovgivnings mindstegrundstarrelse på 700 m2 for denne bo- ligform. Det nævnte mal er nået med den samlede virk- ning af den - ligeledes individuelle - havemassige beplantning på hver grund. I de seneste årtier har den tæt-lave bebyggelsesform og et typiseret parcelhusbyggeri p& relativt små grunde domineret boligproduktionen. Som fslge af den stsrre
1.2 tæthed - og bl.a. udlæg af fællesarealer med deraf fslgende stsrre koncentration af selve bebyggelsen - er det rumlige formsprog ændret væsentligt. Der anvendes f.eks. i hsjere grad faste materialer, befæstelser, plankeværker og mure, i stedet for den pladskrævende, levende beplantning, og stsrre træer og plantninger er som regel henvist til fællesarealerne. Selve bygnings- formen er som norm betragtet præget af en minimering af såvel dimensioner som udtryk, modsat de ældre parcelhu- ses formmassige rigdom og variation, der indgik som en forudsætning for, at det tilstræbte rumlige billede kunne lykkes. Udviklingen har betydet en berigelse af boligspektret, og de mange boligformer må fortsat eksistere side om side, hver med deres karakteristiske træk. Men udviklingen får en negativ side, hvor der opstdr tilfældig sammenblanding af de nævnte, væsensforskelli- ge udtryk. De atldre parcelhusområder bliver, med deres tilsynela- dende stsrre rummelighed i forhold til de nyere, gen- stand for interesser med udgangspunkt i boligproduktion alene - uden samhsrighed med lokalområdets behov. En omdannelse skal være mulig, nar den sigter pa en forbedring af det fysiske eller det sociale milj0, og når den sker planlagt med anvendelse af de midler, der skal til for at sikre en helhed, herunder beboernes medvirken. Men i bevaringsværdige, veludbyggede og velproportionerede boligmiljser b0r det ikke være muligt - f.eks. ved forssg på indpasning af flere boliger end der er rumlig baggrund for - at introducere et fremmed formsprog, hentet fra en anden sammenhæng. En sådan tilfældig omdannelse - dvs. forringelse - kan hindres med en lokalplan.
1.3 Silhouet af et dansk parcelhusområde - boligvejens rum og havernes rum dannes af de fritliggende boliger og be- plantningen i forening. Castenschioldsve j. Individualitet i bebyggelsen kraver stor rummelighed vej - M.C.Holstsvej. - god plads til beplantningen mellem husene. H.P.Jensens-
1.4 Kortfattet analyse Området kan beskrives som struktureret i 5-6 lokalmil- jaer i hovedsagen knyttet til hver sin boligvej. Elver- dalsvej er som falge af vejens karakter delt i en nord- side og en sydside med hver sin landskabsmæssige hold- ning. Hver af de avrige veje fremtræder med en mere eller mindre intim karakter - halvoffentlige rum, som bebyggelse, terrænforhold og beplantning definerer med et stærkt varieret resultat. Udtrykket er overalt præ- get af individualitet, men den fælles, rumlige tionering gar sig overalt gældende. propor- Området opleves tillige, omend stærkest fra den private side af ejendommene, som det granne rumforlab - med bl.a. fuglelivet som et udtryk for miljabetingelserne - det har været hensigten at skabe. Kantområdet ved Oddervej falder kun delvis ind under denne beskrivelse landskab. af et sammenhængende, havemæssigt Lokalplanens midler oq virkninger Formålet med denne lokalplan er herefter at beskytte det bestående boligmilja. Det konkrete middel er en sikring imod, at omradet som helhed belastes med mere end 6n bolig på hver grund. Det er tillige en sikring imod en ændring af udstyk- ningsmanstret med deraf falgende karaktermæssig nelse. Der kan altså fremtidigt ikke omdan- forekomme udfyldning af områdets haverum med nye boliger, hverken ved udstykning af nye grunde eller ved anvendelse af ejerlejlig- hedsprincippet. Men den således bevarede rummelighed sikrer fortsat den enkelte bolig frihed til at være formet individuelt i henhold til traditionen, også
1.5 f.eks. ved tilbygning eller genopfarelse, nhr dette sker i den oprindelige udstyknings manster. Anden anvendelse i boliqområdet Lokalplanens udarbejdelse inden for kommuneplanens ram- mer har medfart en konkretisering af vilkiirene for anvendelse af områdets ejendomme til andet end rent boligformdl. Der er således fastlagt betingelserne for, at der i forbindelse med en bolig kan udaves f.eks. liberale erhverv, og at der eventuelt kan indrettes mindre institutioner med boligformål, svarende til hvad der i henhold til kommuneplanen kan iibnes mulighed for i kommunens boligområder. Med en lokalisering ved indksrslen fra Oddervej til området kan der tillige indrettes egentlige, ikke-generende erhvervsformål, f.eks. en butik. Deklaration En deklaration tinglyst den 25. juni 1924 på hovedparten af ejendommene i lokalplanområdet er ikke forenelig med lokalplanens bestemmelser på visse punkter. Deklarationens servitutter om erhvervsudavelse, boligantal pr. grund samt om bebyggelsesformen ophæves derfor i medfar af kommuneplanlovens!$ 18, stk. 1, nr. 16.
1.6 Lokalplanens retsvirkninqer Lokalplanen gælder fra den dag, det er offentliggjort, at byrådet har vedtaget planen endeligt. Bebyggelse, udstykning og anvendelse af ejendomme i lokalplanomradet skal efter dette tidspunkt være i over- ensstemmelse med planen. Anvendelse, der har været lovlig forinden, kan fortsæt- te uændre t. Lokalplanen indebærer ligeledes ikke, at de anlæg m.v., der er indeholdt i planen, skal etableres. Lokalplanen indeholder i S 2 bestemmelse om, at den pb bilag 3 markerede del overfares til byzone. Retsvirkningerne heraf fremgår bl.a. af lov om frig0- relsesafgift. Lokalplanens S 8 indeholder bestemmelse om, at den i paragraffen nævnte servitut ophæves delvis. Lokalplanen gælder forud for bestemmelser i private byggeservitutter og andre såkaldte tilstandsservitutter, der ikke er forenelige med planen. Lokalplanen kan kun ændres ved en ny lokalplan. Byrcidet kan dog give dispensationer fra lokalplanen, hvis dispensationerne ikke er i strid med principperne i planen. Når en eventuel dispensation bercarer omboendes interesser, skal disse underrettes om den påtænkte dispensation og have mindst 14 dages frist til at fremkomme med evt. bemærkninger herom, f0r dispensationen gives.
2.1 2. REDEGBRELSEN I dette afsnit redegsres for lokalplanens forhold til kommuneplanens rammer og til den svrige planlægning for området. Kommuneplanrammerne Grundlaget for udarbejdelsen af lokalplanen har været de rammer, som er en del af kommuneplanen for Arhus kommune, godkendt af Arhus byrdd december 1985. Bilag 2 viser rammerne for kvarter nr. 11 i lokalsamfundet Holme-Hajbjerg-Skdde. Lokalplanområdet omfatter hele rammeomrdde 11.11.03 BO, bortset fra den vestligste grund, matr.nr. 7 1, Holme By, Skåde, og et vejareal, der er omfattet af lokalplan nr. 168. Det er if~lge planintentionerne hensigten at fastholde omrddet til lav boligbebyggelse i form af fritliggende 6nbolighuse. Rammebestemmelserne for omrdde 11.11.03 BO er fslgende: 1. OmrZtdets anvendelse fastlægges til boligformdl i form af fritliggende Gnbolighuse. Omrddet kan desuden anvendes til erhvervsformål og offentlige formål, som naturligt kan indpasses i boligområdet uden gener for omgivelserne.
2.2 Erhverv omfatter butikker, servicevirksomheder og mindre fremstillingsvirksomheder m.v. For erhverv og offentlige formål gælder ved etable- ring, udvidelse eller ændret benyttelse, at belast- ningen af det lokale vejnet ikke må forages nævneværdigt. Der forudsættes endvidere en tilpasning til omgivelserne med særligt hensyn til bygningsstarrelse, udformning, parkering og adgangsforhold sådan, at områdets præg af boligområde ikke andres. 2. Bebyggelsesprocenten for den enkelte ejendom& ikke overstige 25. 3. Bebyggelsen må ikke opfares med mere end 2 etager. 4. Bygningshajden ma ikke overstige 8,5 m. Lokalplanen er i overensstemmelse med disse rammer. S 15-rammerne Indtil kommuneplanen er endeligt godkendt, gælder de midlertidige rammer, S 15-rammerne. For område V 12.43 i disse rammer, der er sammenfaldende med kommuneplanens rammeomrdde 11.11.03 BO, gælder, at der ud over parcelhuse med en bebyggelsesprocent på 25 kan opfares f.eks. række- og kædehuse med en bebyg- gelsesprocent på 35. Denne mulighed bortfalder som i boligområder med en lignende karakter i henhold til kommuneplanens rammer. Anden planlæqning Lokalplanomradets naboområder syd for Elverdalsvej er mod nordast omfattet af byplanvedtægt nr. 3 og mod nordvest af byplanvedtægt nr. 9, Holme-Tranbjerg kommune. Naboområderne mod syd er omfattet af lokalplanerne nr. 121 og nr. 168.
2.3 Zoneforhold Lokalplanområdet er byzone, bortset fra et mindre land- zoneareal ved Lyseng All&, se bilag 3. Lokalplanens endelige vedtagelse betyder, at ogsb det resterende landzoneareal overfares til byzone. Byggelinie I medfsr af fs 34 i lovbekendtgmelse nr. 585 af 20. no- vember 1975, bekendtgsrelse af lov om offentlige veje, har Arhus amtsråd pblagt byggelinier langs den af amtsrådet bestyrede Oddervej. Byggeliniens beliggenhed i lokalplanområdet, ekskl. eventuelt hajde- og passagetillæg, er vist på bilag 5. Såfremt en bebyggelse ikke opfsres med sin jordlinie i fremtidig vejhsjde, mb den ikke uden vejbestyrelsens samtykke opfsres i byggelinien, men skal rykkes s8 meget længere tilbage, som svarer til 2 gange hajdeforskellen foruden den fornadne bredde til passage foran bygningen, mindst 1 m. Nærmere oplysning om byggeliniernes beliggenhed og retsvirkninger kan fås ved henvendelse til Arhus amtskommune, Teknisk forvaltning, Lyseng All6 3, 8270 Haj- bjerg. Stajmsssige forhold De stajmæssige forhold i lokalplanomrbdet er vurderet med udgangspunkt i kommuneplanens bestemmelser herom. Lokalplanområdet er belastet af vejtrafikstsj fra Oddervej, Elverdalsvej, Lyseng All6 og Hjulbjergvej. På baggrund af den nordiske beregningsmodel for vejtrafikstaj er stsjniveauet på dsgnbasis i en afstand på 10 m fra vejmidte beregnet til 70 db(a) langs Oddervej, 60 db(a) langs Elverdalsvej, 58 db(a) langs Lyseng All6 og 61 db(a) langs Hjulbjergvej.
2.4 Lokalplanens bestemmelser forhindrer, at der kan ske yderligere udstykning, og at boligantallet kan forsges. Da lokalplanen således har til formål at fastholde det best$ende omfang af bebyggelsen må kommuneplanens strajbestemmelser betragtes som overholdt. Teknisk forsyning Fælles varmeforsyning og almen vandforsyning skal ske fra Arhus kommunale værker, se lokalplanens S 5 og s 7.
3.1 3. LOKALPLAN NR. 298. BOLIGOMRADE VED ELVERDALSVEJ I HBJBJERG s 1. FORMAL Det er lokalplanens formal: at sikre bevarelse og hindren foragelse af _. det eksisterende boligantal i omradet, - at hindre en omdannelse af omradets karakter af boligomrade med fritliggende 6nbolighuse f - at abne mulighed for indpasning af sadanne erhverv og offentlige formal, der er ikkegenegivende, og som ikke ændrer omrddets præg af bol igomrdde. s 2. Stk. 1. OMRADE Lokalplanomradet er afgrænset som vist p& matrikelkortet, bilag 4, og omfatter falgende matrikelnumre. Se fodnote. 1b,1m,1o,1p,1v,1x,1y,1z,1æ, 1 0, 1 aa, 1 ab, 1 ac, 1 ad, 1 ae, 1 af, 1 ag, 1 an, 1 ao, 1 at, 1 au, 1 av, 1 ax, 1 bf, 1 bg, 1 bo, 1 bp, 1 bq, 1 br, 1 de, 1 fr, 17 b, 17 bn samt umatrikuleret areal "al", Holme By, Skbde. 3 d, 3 bu, 3 bv, 3 bx, 3 bæ, 3 b0, 3 ca, 3 cb, 3 cf, 3 cg, 3 ck, 3 fa, 7 a, 7 ai, 7 bo, 7 bp, 7 bq, 7 br, 7 bs, 7 bt, 7 bu, 7 bv, 7 bx, Den najagtige grænsedefinition findes p3 materiale hos stadsingeniarens forvaltningsafdeling.
3.2 7 by, 7 bz, 7 bæ, 7 b0, 7 ca, 7 cb, 7 cr, 7 cy, 7 cz, 7 cæl 7 db, 7 dc, 7 de, 7 dg, 7 dh, 7 di, 7 dk, 7 dn, 7 do, 7 dp, 7 dq, 7 dx, 7 dz, 7 ef, 7 ei, 7 ek, 7 em, 7 eo, 7 ep, 7 ev, 7 ey, 7 ez, 7 fa, 7 fd, 7 ff, 7 fg, 7 fh, 7 fif 7 fk, 7 fl, 7 fm, 7 fn, 7 fo, 7 fp, 7 fq, 7 fr, 7 fs, 7 t, 7 fu, 7 fv, 7 fx, 7 fy, 7 fz, 7 fæ, 7 fer, 7 gat 7 gc, 7 gv, 7 gx, 7 gy, 7 gz, 7 g=, 7 g0, 7 he, 7 hf, 7 hg, 7 hn, 7 hm, 7 hq, 7 hr, 8 k, 8 1, 8 m, 8 p, 8 q, 8 r, 8 s, 8 y, 8 z, 8 0, 8 aa, 8 aq, 8 ar samt umatrikuleret arealer "i", "p" og "t", Skåde By, Skåde. Stk. 2. Med den offentlige bekendtgarelse af byrådets endelige vedtagelse af planen er landzoneareal i 1okalplanomrAdet overferrt fra landzone til byzone. s 3. ANVENDELSE Stk. 1. Områdets anvendelse fastlægges til boligfor- Stk. 2. Bebyggelsen må kun bestå af åben og lav bebyg- gelse (fritliggende parcelhuse). Stk. 3. Der må kun opfares eller indrettes 1 bolig pb hver grund. Stk. 4. Magistratens 2. afdeling kan tillade, at bebo- ere fra deres bolig driver erhvervsvirksomhed - f.eks. frisarsalon, læge-, tegnestue-, og revisionsvirksomhed - som almindeligt ud- oves i boligområder. En forudsætning er dog, at virksomheden ikke giver ulemper for de om- boende ved væsentligt forsget parkering trafik eller på anden made er til gene. eller
3.3 Stk. 5. Området kan desuden af magistratens 2. afdeling tillades anvendt til erhvervsformal og offentlige formål, som naturligt kan indpasses i boligområdet uden gener for omgivelserne. Erhvervsformål kan dog kun tillades inden for det på bilag 5 viste område. Erhverv omfatter butikker, servicevirksomheder og mindre fremstillingsvirksomheder m.v. Offentlige formål omfatter alene institutioner med et formål af overvejende boligmæssig art. For erhverv og offentlige formdl gælder ved etablering, udvidelse eller ændret benyttelse, at belastningen af det lokale vejnet ikke må forsges nævneværdigt. Der forudsættes endvidere en tilpasning til omgivelserne med særligt hensyn til bygningsstsrrelse, udformning, parkering og adgangsforhold sddan, at områdets præg af boligområde ikke ændres. s 4. UDSTYKNING Der må ikke udstykkes nye grunde med det formål at forsge antallet af boliger i omrbdet. s 5. TEKNISK FORSYNING Ny bebyggelse skal tilsluttes Arhus kommunale værkers varme- og vandforsyning pb værkernes til enhver tid gældende betingelser.
3.4 S 6- BEBYGGELSENS OMFANG Stk. 1. Bebyggelsesprocenten for den enkelte ejendom må ikke overstige 25. Stk. 2. Bebyggelsen må ikke opfsres med mere end 2 etager. Stk. 3. Bygningshsjden må ikke overstige 8,5 m. s 7. FORUDSÆTNING FOR IBRUGTAGNING AF NY BEBYGGEL- SE - Ny bebyggelse mb ikke tages i brug, fsr den i S 5 nævnte tilslutning har fundet sted. S 8. OPHÆVELSE AF SERVITUTTER Den i servitut tinglyst den 25. juni 1924 i punkt 3 og 4 indeholdte bestemmelsevedr~~rende muligheden for at indrette og drive erhverv, samt den i servitutten i punkt 6, stk. 1, indeholdte bestemmelse med fslgende ordlyd: "På parcellen må kun opfsres 1 beboelsesbygning til beboelse for hsjst 2 familier og med hsjst 2 beboelige etager foruden kælder og kvist eller mansard. Mansard- eller kvistetagen mb ikke indrettes til særskilt lejlighed, men kun anvendes i forbindelse med en af de underliggende etager, med min- dre villaen kun indeholder stue- og kvist- etage.... enten som enkeltvilla eller sammenbyggede dobbeltvillaer, men mere end 2 bygninger må ikke bygges sammen. Ved opfsrelsen af dobbeltvillaer skal husene op- fares sbledes, at de harmonerer i det ydre og også fremtidig bevares sbledes. Når to huse snskes sammenbyggede, kan dette ske, uden at opforelsen sker samtidig, nbr der på nabogrunden tinglyses en deklaration,
hvorved den nuværende ejer forpligter sig og fremtidige ejere til ved grundens bebyggelse at opfare den eventuelle bygning i tilslutning til den i skellet opfsrte bygning pd en sddan mdde, at de færdige bygninger harmonerer i det ydre." ophæves i medfar af kommuneplanlovens S 18, stk. 1, nr. 16, pa nedenstaende ejendomme: matr.nr.1b,1m,1o,1p,1v,1x,1y, 1 z, 1 æ, 1 0, 1 aa, 1 ab, 1 ad, 1 ae, 1 af, 1 ag, 1 bf, 1 bg, 1 bo, 1 bp, 1 bq, 1 br, 1 de, 1 fr, 17 b, 17 bn, Holme By, Skdde, samt matr.nr. 7 bo, 7 bp, 7 bq, 7 br, 7 bs, 7 bt, 7 bur 7 bv, 7 bx, 7 by, 7 bz, 7 bæ, 7 b0, 7 ca, 7 cb, 7 cr, 7 cy, 7 CZ, 7 Cæ, 7 db, 7 dc, 7 de, 7 dg, 7 dh, 7 di, 7 dk, 7 dn, 7 do, 7 dp, 7 dq, 7 dx, 7 dz, 7 ef, 7 ei, 7 ek, 7 em, 7 eo, 7 ep, 7 ey, 7 ez, 7 ff, 7 fg, 7 fh, 7 fi, 7 fk, 7 fl, 7 Em, 7 fn, 7 fo, 7 fp, 7 fq, 7 fz, 7 fæ, 7 fo, 7 ga, 7 gc, 7 gv, 7 gx, 7 gy, 7 gz, 7 qæ, 7 g0, 7he,7hf,7hn,7hq,8k,8rn,8p,8qr 8 y, 8 z, 8 O, Skade By, Skade. Se fodnote. 3.5 Ophævelsen af servituttens punkt 3 gælder alene det erhvervsmæssige indhold. Bestemmelsen om, at herns kun md holdes i behsrigt indhegnet hansegdrd, ophæves ikke, idet opmærksomheden dog henledes p&, at eventuelle gener kan kræves yderligere begrænset iht. miljareglementet (kap. 2.3), samt at grisehold ikke er tilladt i boligomrdder (kap. 2.1).
3.6 ForanstAende er vedtaget som lokalplan nr. 298 i madet den 25 m&3 /987 Arhus byrad, den 8. CLfld 4963, laf P. Christensen Vedtagelsen af lokalplanen er offentliggjort d983 Matr.nr. 1.b Holme Re t ten i &r hus itldfprt den 23.06 1987 Lyst under tir. 040765) k 3,