Hvilke regler gælder for byggeri? Hvad siger tinglysningen og lokalplanerne? Kan jeg få dispensation? Den enkelte grundejer har som udgangspunkt en byggeret, hvis byggeriets omfang antager 'normale' dimensioner. Det er en generel byggeret. Dermed er det umiddelbart tilladt at bygge, hvis en række standardkrav er opfyldt. Overholder byggeriet kravene, kan kommunen som udgangspunkt ikke nægte byggetilladelse. Selv om at et byggeri er omfattet af byggeretten, skal der indhentes byggetilladelse hos kommunen på forhånd. Byggeretten gælder ikke, hvis der i en lokalplan eller byplanvedtægt er fastsat andre bestemmelser. Kommunen kan derfor fastlægge andre bestemmelser for et område gennem en lokalplan Byggeretten er også reguleret af nogle bestemmelser omkring byggeriets samlede omfang og indvirkning på omgivelserne. Det kaldes "bebyggelsesregulerende bestemmelser". De bebyggelsesregulerende bestemmelser regulerer bl.a.: Grundens størrelse Byggeriets afstand til skel mod nabo, vej og sti Byggeriets etageantal og højde Byggeriets areal og bebyggelsesprocent Enfamiliehus Højde-og afstandsforhold Bygningens højde må som udgangspunkt ikke overstige 8,5 meter. (En lokalplan kan dog angive en anden højde). Mod sti og skel mod nabo kræves en afstand på minimum 2,5 meter. Afstanden mod vej er fastsat i den byplan eller lokalplan, der er gældende for din ejendom. De fleste steder i Gladsaxe Kommune er denne afstand fastsat til 5 m. I tillæg hertil er der et skråt højdegrænseplan mod naboskel og sti, for at varetage hensynet til naboen. Bygningens højde må ikke overstige 1,4 x afstanden til skel. En bygning, der placeres 2,5 meter fra skel, må altså have en højde på 1,4 x 2,5 = 3,5 meter. Gavltrekanter af sædvanligt omfang og mindre bygningsdele som skorsten og antenne, må dog føres højere op. NB! Mindste afstand mod vej, sti og skel, og skråt højdegrænseplan ved skel mod nabo og sti.
Gavltrekant Mod nabo og sti kan gavltrekanter (af sædvanligt omfang) føres op over det skrå højdegrænseplan. Trempelhøjde Trempelhøjden bruges til at vurdere om tagetagen er en tagetage eller en fuld etage. Hvis trempelhøjden er 1 m eller mindre er der tale om en tagetage, mens hvis trempelhøjden er højere end 1 m er der højst sandsynligt tale om en fuld etage. Trempelhøjden er, afstanden fra det færdige gulv i tagetagen til overkant trempelrem.
Etageantal Kommunen kan ikke nægte at godkende en bygningshøjde, hvis ingen dele af ydervægge eller tag er højere end 8,5 meter. Bygningen må ikke være i mere end 2 etager, medmindre en lokalplan fastsætter et andet antal etager. De fleste lokalplaner i Gladsaxe Kommune fastsætter et maksimalt etageantal på 1 etage med udnyttet tagetage. Tagetager og kældre, som medregnes i etageantallet, jfr. BR10, Etageantal kan godt risikeres at blive betragtet anderledes, når det drejer sig om en vurdering i forhold til bestemmelserne om etageantal i en lokalplan. Da denne vurdering tager udgangspunkt i udseende af bygningen, og ikke udnyttelse af bygningen. Garager, carporte, udhuse mm. Det er muligt at placere mindre bygninger, fx carporte, garager, drivhuse og udhuse, nærmere skel mod nabo end 2,5 m. De må dog ikke placeres over byggelinjen mod vej. Bygningen må dog ikke være højere end 2,5 meter, og den samlede længde af de sider, der vender mod skel, må ikke overstige 12 meter i skel mod nabo. Det er muligt at placere flere bygninger i eller ved skel. Det er den samlede længde af disse bygninger, der ikke må overstige 12 meter. Det er en forudsætning for bygninger, der hører under denne bestemmelse, at det er selvstændige bygninger med selvstændige tagflader. Der kan altså ikke opføres integrerede carporte eller udhuse nærmere skel end 2,5 meter.
NB! Krav til højden og afstanden inden for 2,5 meter fra skel. x+y = maks 12 meter Samlet længde i skel De sider, der vender mod naboskel, må ikke have en større samlet længde end 12 m. Kun bygningernes længste side mod skel medregnes. For at minimere indbliksgener skal vægge mod nabo være lukkede og uden døre og vinduer. Tagvand skal holdes inde på egen grund
NB! Mangler nogle tal og nogle beregninger. Areal-og længdeberegning af carport Småbygninger på højst 10 m2 Småbygninger er typisk drivhuse, legehuse, hundehuse og redskabsskure. Der må opføres to Småbygninger uden anmeldelse og byggetilladelse, hvis de overholder kravene til maksimalt bruttoareal på 10 m2. Højeste punkt må ikke overstige 2,5 meter, og der skal være en afstand på mindst 2,5 meter til andre bygninger på matriklen, se figur herunder. Bygningerne kan placeres i skel mod nabo. Hvis de placeres indenfor en afstand af 2,5 meter til skel mod nabo, skal de tælles med i beregningen af længden i skel, se ovenstående figur. De må ikke placeres over skel mod vej. Det betyder i princippet, at et redskabsskur på under 10 m2, der opføres i direkte forbindelse med en carport, fx op ad en væg i carporten, skal anmeldes Afstandskrav for Småbygninger på højst 10 m2 Bebyggelsesprocent Bebyggelsesprocenten for en ejendom beregnes som etagearealet (summen af bruttoarealet for alle etager) i procent af grundens areal. For enfamiliehuse må bebyggelsesprocenten som udgangspunkt være op til 30% Det er vigtigt at bemærke, at der kan være lokalplaner eller andre deklarationer, som angiver en anden tilladt bebyggelsesprocent. Det vil så være denne, der som udgangspunkt er gældende. Sådan foretager du udregningen: etageareal x 100 grundens størrelse = bebyggelsesprocent Hvis der er et hus på 150 kvadratmeter og en grund på 750 kvadratmeter, hedder regnestykket: 150 x 100 750 = 20 % Hvis der opføres en tilbygningen på 50 kvadratmeter, lyder regnestykket således: (150 + 50) x 100 750 = 26,7 %
Til etagearealet medregnes ikke: Den del af kælderen, hvor det omgivende terræn ligger mindre end 1,25 m under loftet i kælderen Åbne altaner Småbygninger med et areal på indtil 10 m2 (Maks. 2 stk.), hvis der er placeret minimum 2,5 meter fra andre bygninger på grunden. Hemse med et areal på indtil 4,5 m2. Lær mere om beregning af bygningsarealer her Afløbskoefficient Afløbskoefficienten er et tal, som fortæller hvor stor en del af din ejendom, du må bebygge/befæste, og herefter føre tagvandet til kloakken. De fleste ejendomme i Gladsaxe Kommune har en afløbskoefficient på 1/6, hvilket betyder at du kan bebygge 16,67 procent af ejendommen, og føre alt regnvandet til kloakken. Hvis du så bebygger/befæster en større del af ejendommen end afløbskoefficienten, skal du føre det resterende tagvand til faskine, forsinkelsesbassin eller lignende. Du beregner afløbskoefficienten ved at tage: det bebyggede areal af alle de bygninger, hvis tagvand føres til kloakken x 100/grundens størrelse. Ønsker du at etablere en faskine, skal du søge om tilladelse til dette hos Miljøafdelingen, link til ansøgning om faskine. Tinglysning Tinglysning er den offentlige registrering af rettigheder over fast ejendom. Tinglyste servitutter kan opdeles i private og offentlige rettigheder. Privatretlige rettigheder er, når privatpersoner har tinglyst en ret over ejendommen. Det kunne f.eks. være en færdselsret over naboens grund. Offentligretlige rettigheder er, når en myndighed har fået tinglyst en ret over ejendommen. Det kan for eksempel være i form af en fredning af bygninger på ejendommen. Disse rettigheder kan være gældende uden tinglysning. Grunden til, at myndighederne alligevel vælger at få dem tinglyst, er, at tinglysning har en stor informationsværdi for borgerne. (Efter digitaliseringen den 8. september 2009 bliver lokalplaner og byplanvedtægter ikke længere tinglyst.) Der skal for de fleste dokumenters vedkommende være angivet en eller flere påtaleberettigede i dokumentet. Det er den påtaleberettigede, der skal godkende ændringer, rykninger, eller aflysning. Se hvad er der tinglyst på din ejendom på www.tinglysning.dk
Lokalplaner En lokalplan fastlægger, hvordan udviklingen skal være i et bestemt område. Den kan omfatte en bydel eller et enkelt hus. Lokalplanen kan f.eks. bestemme: Hvad området og/eller bygningerne skal bruges til. Hvor og hvordan, der skal bygges nyt. Hvilke bygninger der skal bevares. Hvordan de ubebyggede arealer skal indrettes. Hvordan de enkelt huse skal se ud fx tagtyper, vinduer, farver mv. Lokalplanen gælder fra det tidspunkt, den er besluttet. Eksisterende bygninger kan altså godt blive liggende, selvom de er i strid med den nye lokalplan. Lokalplanens bestemmelser har fortrinsret i forhold til bestemmelserne i bygningsreglementet. Det betyder, at selv om at bygningsreglementet f.eks. giver byggeret til 2 etager, så må man kun bygge 1 etage, hvis lokalplanens for ens området fastsætter dette. Lokalplaner indgår i et samlet system af planer, som omfatter landsplaner, regionsplaner, kommuneplaner og lokalplaner. De enkelte planer må ikke være i strid med planer på et højere niveau. En lokalplan må altså ikke være i strid med en kommuneplan. Der er ikke lavet lokalplaner for alle områder i Danmark. Du kan finde dem på http://planer.gladsaxe.dk