nr. 3 SEPTEMBER 2013 nyt MEDLEMSBLAD for andelshavere TEMA Seniorboliger med succes FOKUS Bidragssatser på himmelflugt EN ILDSJÆL Økonomi og ejerskab
leder Realkredit på himmelflugt Traditionelt set har andelsboligforeningernes bidragssatser været lave, fordi der ikke er nogen nævneværdi risiko forbundet med realkredit til andelsboligforeninger, men de seneste år har bidragssatserne været på himmelflugt. ABF har undersøgt, hvor galt det står til, og som I kan læse i dette nummer af ABFnyt, er det ikke små ubetydelige stigninger, men beløb som kræver sine ofre i form af forhøjede boligafgifter og frustrerede andelshavere. Ifølge Realkreditrådet er bidraget en løbende omkostning, som udgør en procentdel af den til enhver tid gældende restgæld. Altså realkreditinstituttets pris for at administrere et lån. Så langt, så godt. Men jeg undrer mig altid over, på hvilken baggrund, at prisen fastsættes. Er det belåningsgraden? Risikoprofilen? Eller omkostninger til drift og tab? Ja, man kan kun gætte, for det er ikke noget, som realkreditinstitutterne råber højt om. Men når jeg ser på den undersøgelse, som ABF har foretaget, må jeg konstatere, at prissætningen virker helt vilkårlig. For det undrer mig, hvordan det kan retfærdiggøres, at nogle foreninger betaler næsten 2 % i bidrag, mens andre ingenting betaler. Andelsboligforeninger anses af realkreditinstitutterne som erhvervskunder. Som erhvervskunde er alle lånevilkår aftalebaserede, og andelsboligforeningens bestyrelse skal selv forhandle vilkår og priser. Men bestyrelsen i en andelsboligforening er ikke en professionel aktør. Det er helt almindelige mennesker uden særlige forudsætninger for at indgå i den slags aftaler, og jeg savner, at man som andelsboligforening Som andelsboligforening er man ofte på herrens mark og famler i blinde, når bidragssatsen skal fastsættes er omfattet af den forbrugerbeskyttelse, som private boligejere har i form af faste vilkår og officielle prislister. Som andelsboligforening er man ofte på herrens mark og famler i blinde, når bidragssatsen skal fastsættes. For der findes ingen prislister eller statistik at støtte sig til, og måske er det det, der gør, at andelsboligforeningerne ser ud til at være blevet realkreditinstitutternes guldkalv. Erhvervskundernes bidragssatser er fra 2008 til 2012 steget dobbelt så meget som private boligejeres, og igen ser vi, at andelshavere rammes af at blive betragtet som erhvervskunder. Tilmed er markedskræfterne sat ud af spil. Det er nemlig de færreste andelsboligforeninger, der reelt har mulighed for at skifte kreditinstitut. Derfor vil jeg opfordre konkurrencemyndighederne og de ansvarlige politikere til at se på de retningslinjer, som gælder for fastsættelse af bidragssatser. Den vilkårlighed og uigennemsigtighed, der hersker på realkreditmarkedet, er simpelthen ikke rimelig. Indtil vi får en løsning, vil jeg anbefale alle andelsboligforeninger at se nærmere på ABF s undersøgelse. Står det til mig, skal det nemlig være slut med, at andelsboligforeninger stiltiende accepterer realkreditinstitutternes forhøjelser af bidragssatsen. n Hans Erik Lund Landsformand Læs FOKUS side 4 Medlemsblad for Andelsboligforeningernes fællesrepræsentation Nr. 3, SEPTEMBER 2013 Udgivet af ABFnyt ApS Forsiden: Andelshavere i A/B Borgmesterparken. Fotograf: Jacob Nielsen ABF's sekretariat & medlemsrådgivning Vester Farimagsgade 1, 8. sal 1606 København V telefon: 33 86 28 30 www.abf-rep.dk abf@abf-rep.dk medlemsrådgivning man. - fre. 9.00-14.00 TELEFON: 33 86 28 30 Redaktion Jan Hansen (ansvarshavende) Lise Clemmensen (redaktør) Line kold LAYOUT: robert haren Produktion: datagraf annoncer: Ekströms Annonce Service: Carsten Ekström telefon: 44 44 77 47 abfnyt@annonce-service.dk Eftertryk af artikler og billeder i ABFnyt må kun finde sted efter forudgående aftale. Kontrolleret af Fagpressens Medie Kontrol Oplag 93.669 For perioden 1. juli 2011-30. juni 2012 NORDISK MILJØMÆRKNING 541 Tryksag 166
22 Seniorboliger med succes / Seniorboliger er fremtiden / Tryghed i overskuelig andelsbolig / Seniorparadis med egen krolfbane 4 Et urimeligt tag-selv-bord 6 De risikerer at save den gren over, Som de selv sidder på 8 Få mere ud af medlemskabet 10 Kort nyt 13 Kursusprogram 2013-2014 20 ABF nyt 22 Seniorboliger er fremtiden 24 Tryghed i overskuelig andelsbolig 26 Seniorparadis med egen krolfbane 30 Kalender 32 Kryds & tværs 34 Økonomi og ejerskab 36 Love & regler 38 Spørg eksperten 38 Spørg eksperten Banker og tvangsauktion 8 Medlemsfordele Ny rabatordning 4 Fokus Bidragssatser www.abf-rep.dk 3
fokus TEKST LINE KOLD Et urimeligt tag-selv bord Ny undersøgelse viser, at to ud af tre ABF-medlemmer inden for de seneste to år har oplevet en stigning i bidragssatsen. Det er ikke rimeligt, mener ABF s direktør. Det er ikke kun private boligejere, som for tiden må bidrage til realkreditinstitutternes polstring. Det må også andelsboligforeningerne. En undersøgelse foretaget blandt ABF s medlemsforeninger viser, at 64 % af foreningerne har oplevet, at deres realkreditinstitut med relativt kort varsel har hævet bidragssatsen. Det er en undersøgelse, der bekræfter en kedelig udvikling, som vi længe har kunnet fornemme. Vi har simpelthen fået flere og flere henvendelser fra foreninger, som ikke ved, hvad de skal stille op med de øgede udgifter til deres lån, siger ABF s direktør Jan Hansen. Store forskelle i bidrag Undersøgelsen viser, at andelsboligforeningerne i gennemsnit betaler 0,73 % for administration af deres realkreditlån. Det gennemsnit dækker dog over meget store forskelle. Nogle foreninger betaler ikke bidragssats, mens andre betaler op mod 2 % i bidrag til deres realkreditinstitut. Det virker meget vilkårligt, hvad foreningerne skal betale. Og det er svært at forstå, hvad der begrunder de store forskelle, siger Jan Hansen. Ifølge ABF s undersøgelse er fastforrentede lån billigst, men om man har afdragsfrihed eller ej betyder ikke det store. Faktisk viser undersøgelsen, at foreninger med rentetilpasningslån uden afdrag betaler mindre i bidrag end foreninger, som afdrager. Alt for kort frist De fleste foreninger oplever, at stigningerne varsles med 1-3 måneder, og det er ifølge Jan Hansen en alt for kort frist. I en andelsboligforening vedtages budgettet på den årlige generalforsamling. Det kræver overblik over økonomien, men det er svært, når man med kort varsel kan få stor en så stor ekstraudgift smidt på bordet. I værste fald betyder det, at det bliver nødvendigt at holde en ekstraordinær generalforsamling for at hæve boligafgiften, siger Jan Hansen. Urimelige stigninger De store stigninger, som foreningerne har oplevet, virker urimelige på Jan Hansen, der ikke mener, at realkreditinstitutterne har tab på andelsboligforeninger, som begrunder de store stigninger. Risikoen ved udlån til andelsboligforeninger er ikke ret stor. Til forskel fra ejerboliger ser vi jo ikke tvangsauktioner på ejendomme tilhørende private andelsboligforeninger, siger han. Derfor kan det ikke være rimeligt, at foreningerne skal acceptere, at deres lån bliver dyrere og dyrere. De er stavnsbundet, for de har sjældent en reel mulighed for at skifte realkreditinstitut. I mange tilfælde vil det simpelthen være for dyrt at indfri foreningens lån. Det er et marked uden reel konkurrence, siger Jan Hansen. Tag en snak Oplever man, at bidraget til realkreditten stiger, så er det en god idé at tage en snak med foreningens realkreditinstitut og forsøge at forhandle bidraget ned. Realkreditinstitutterne bør ikke have interesse i alt for store boligafgiftsstigninger, for det vil typisk betyde, at foreningen i stedet dropper planlagt vedligeholdelse eller i værste fald kommer i økonomiske problemer, siger Jan Hansen. Konkurrence- og Forbrugerstyrelsen er ved at undersøge, om man kan skabe bedre konkurrence på realkreditområdet. Og ABF vil arbejde for at sikre, at eventuelle ændringer også kommer andelshaverne til gode. n 4 ABFnyt 3-2013
fokus Hvor stor en stigning har foreningerne oplevet de seneste to år? Mindre end 0,2 procentpoint 24% 0,2 til 0,4 procentpoint 43% 0,4 til 0,6 procentpoint 16% 0,6 til 0,8 procentpoint 9% Mere end 0,8 procentpoint 8% Hvor mange gange er bidragssatsen hævet de seneste to år? Ingen 1 gang 2 gange 3 gange Mere end 3 gange Ved ikke 28% 32% 25% 8% 1% 6% Hvor langt et varsel får foreningerne? Mere end 6 måneder 1% Mindre end 1 måned 16% 1-3 månder 63% 3-6 måneder 20% Undersøgelsen er foretaget af ABF i marts/april 2013. Analysen bygger på oplysninger fra 442 medlemsforeninger. Læs mere om undersøgelsen og se flere resultater på www.abf-rep.dk Hvad er bidragssatser? Bidragssatsen er en procentdel af lånets restgæld og er realkreditinstituttets pris for at administrere et lån. Bidraget går til at dække realkreditinstituttets omkostninger, lønninger, overskud, tab på lån m.v. Kilde: mybanker.dk Dyrt at være andelsboligforening Realkreditinstitutter anser andelsboligforeninger for at være erhvervskunder. Det er dyrt for andelsboligforeningerne og deres andelshavere. Tal fra Dansk Erhverv viser nemlig, at omkostningerne til bidragssatser i perioden 2008-2012 er steget med 63%, mens almindelige boligejere kun har oplevet stigninger på 32%. Hvad viser undersøgelsen? Andelsboligforeninger betaler i gennemsnit 0,73 % i bidragssats Stort spænd i hvad andelsboligforeninger betaler Fastforrentede lån er billigere end variabelt forrentede lån Afdragsfrihed har ingen indflydelse på bidragssatsens størrelse www.abf-rep.dk 5
fokus Tre gange på et år har Jette Ditlevs forening fået hævet deres bidragssats. I dag må de betale tre gange mere, end de gjorde, da lånet blev optaget. 6 ABFnyt 3-2013
TEKST LINE KOLD Foto REDSTAR fokus De risikerer at save den gren over, som de selv sidder på I 2012 fik A/B Skrillinge III i Middelfart hævet bidragssatsen tre gange, og i dag må de 11 andelshavere betale mere end tre gange så meget i administration til RealkreditDanmark, som de gjorde, da lånet blev optaget i 2006. I udkanten af Middelfart ligger en lille andelsboligforening med 11 parcelhuse. Udefra kan man ikke se, at det er en andelsboligforening. Husene er fritliggende, der er intet fælleshus og ligusterhækken mellem husene har efterhånden vokset sig høj. Men hækkene og de øvrige træer og buske i andelsboligforeningen er ikke det eneste, der gennem årene har vokset sig høje. Det har foreningens omkostninger til realkreditlån også. I dag, 7½ år efter stiftelsen, er det bidrag, som foreningen skal betale til RealkreditDanmark, steget til det tredobbelte. Samlet set har stigningerne i bidraget betydet en forhøjelse i den månedlige boligafgift på 800-1.000 kr. per hus. Alene i år har A/B Skrillinge III måttet vedtage en stigning i boligafgiften på cirka 300 kroner pr. andel. Det er rigtig mange penge og vi synes, det er helt urimeligt. Vi er en god og sund forening, som har styr på vores økonomi, betaler vores regninger og passer godt på vores ejendom - og alligevel skal vi straffes, siger Jette Ditlev, der er næstformand i foreningen. Nok er nok Da de 11 andelsboliger stod færdige i foråret 2006, havde bestyrelsen for den nystiftede forening lavet en låneaftale med RealkreditDanmark. Lånebeløbet blev delt i to. Et almindeligt kontantlån med afdrag og et flekslån med afdragsfrihed. Bidragssatsen blev fastsat til 0,39 %. Men i efteråret 2008 ramte finanskrisen den finansielle sektor, og bidragssatsen begyndte at stige. Først lidt, så mere og mere og mere. I oktober 2012 fik foreningens bestyrelse nok. Efter tre stigninger på et år var bidragssatsen steget til 1,3 %, og nu ville de ikke være med mere. Så bestyrelsen tog kontakt til RealkreditDanmark. Møde med RealkreditDanmark Vi ville i dialog med dem, så de kunne forstå vores situation. Ja, vores forening har en høj belåningsprocent, men det siger jo sig selv, da vi er en relativt nystiftet forening. Men vi er fornuftige mennesker, og der er ikke - og har ikke været - noget risikobetonet i vores dispositioner, så vi ville gerne vide, hvorfor bidraget skulle være så højt?, siger Jette Ditlev. Argumentet var først og fremmest situationen på de globale finansmarkeder, men RealkreditDanmark mente også, at der er tale om en overbelånt ejendom - en vurdering som foreningens bestyrelse dog er helt uenig i. Vores boliger er særdeles attraktive og ligger i et område med høje kvadratmeterpriser på ejerboliger. Derfor har vi indtil videre heller ikke haft problemer med at sælge. Sidste år solgte vi to boliger på mindre end tre måneder. Der findes bare ikke udlejningsejendomme i Middelfart, som kan sammenlignes med vores huse, forklarer Jette Ditlev. Et grinagtigt tilbud På baggrund af mødet tilbød Realkredit- Danmark foreningen en lille nedsættelse af bidragssatsen fra 1,3 % til 1,25%. Vi vidste ikke, om vi skulle grine eller græde. Det, de gav os, var en rabat på 0,05 procentpoint. Det var mildt sagt ikke imponerende, siger Jette Ditlev. Andelsboligområdet er ved at udvikle sig til et bugnende tag-selv-bord for realkreditinstitutterne. Vi er jo reelt stavnsbundet. Og når gældsprocenten er høj, rammer stigningerne i bidragssatsen ekstra hårdt. Det kan jo i yderste konsekvens ende med, at boligafgiften bliver så høj, at vi ikke kan sælge boligerne. Og det kan da aldrig være i realkreditinstituttets interesse. RealkreditDanmark risikerer at save den gren over, som de selv sidder på, slutter hun. n www.abf-rep.dk 7
medlemsfordele TEKST LISE CLEMMENSEN ILLUSTRATION NIELS POULSEN Få mere ud af medlemskabet med ny rabatordning Ny samarbejdsaftale mellem ABF og Bolind sikrer ABF s medlemmer unikke rabatfordele til både andelshavere og foreningen. ABF har indgået et samarbejde med indkøbsorganisationen Bolind om særlige rabataftaler til ABF s medlemsforeninger. Alle andelshavere, som bor i en medlemsforening kan shoppe produkter til særlige ABF-rabatter via Bolind s to webshops - ejerandel.dk og beboertilbud.dk Bolind s foreningsshop - ejerandel.dk - tilbyder produkter, som er målrettet foreningerne. Her sælges stort set alt fra fejemaskiner og opslagsskabe til hårde hvidevarer og cykelstativer. Det gør indkøb tidsbesparende, når vejsalt og elpærer kan købes i den samme webshop. Bolind s privatshop - beboertilbud.dk - tilbyder produkter, som er målrettet andelshaverne privat. Her sælges bl.a. hvidevarer med og uden landsdækkende montering og mange andre produkter til både bolig og fritid. ABF-rabatten varierer afhængigt af, hvilke produkter medlemmerne køber, men det vil altid være til priser, som er billigere end priser, der kan opnås via andre rabataftaler. Rabataftale for alle Rabataftalen ligger i tråd med ABF s Strategiplan 2015, som har fokus på etablering af rabataftaler, der skal være både landsdækkende og udgiftsneutrale for ABF. Begge krav er opfyldt i det nye samarbejde, og det glæder administrationschef Kirsten Pedersen, som har forhandlet aftalen på plads. I ABF har vi stort fokus på hele tiden at øge værdien af medlemskabet. Med det nye tilbud sikrer vi ikke alene medlemmerne unikke rabatter, men synliggør samtidigt, at det kan betale sig at være medlem, siger Kirsten Pedersen. Gratis levering Bolind har garanteret, at produkterne løbende pristjekkes, så medlemmerne er sikret, at priserne er attraktive og konkur- 8 ABFnyt 3-2013
medlemsfordele rencedygtige. Endvidere vil der løbende være særligt fordelagtige beboertilbud og sæsonkampagner med udvalgte produkter kun for ABF s medlemmer. Levering til ABF-medlemmer er gratis, uanset om det er andelshavere eller foreningen, som handler, og der vil også blive mulighed for montering af fx hvidevarer til fast pris samt bortskaffelse af brugte hvidevarer efter monteringen. Rabatten er ens for alle i ABF s medlemsforeninger, uanset hvor meget foreningen og dens medlemmer shopper. Kom godt i gang Ønsker medlemmer at shoppe, uanset om det er til privat forbrug eller til foreningen, skal man først oprette sig som bruger. Det gør man ved at gå ind på www.ejerandel. dk/abf, hvor der både er mulighed for at oprette sig som forening og som andelshaver. Medlemmer skal indtaste foreningens ABF-medlemsnummer, som man kan få oplyst hos foreningens formand. Shopper man som foreningskunde på www.ejerandel.dk, er det også muligt via Bolind s salgsafdeling at bestille varer telefonisk; en service, som det har været vigtigt for ABF at kunne tilbyde medlemsforeningerne. Det er vigtigt at sikre, at alle medlemsforeninger får mulighed for at bestille varer efter deres normale købevaner. Derfor kan man både bestille elektronisk og over telefonen, så medlemmer uanset alder og it-kundskaber kan benytte sig af ABF s nye rabataftale, slutter Kirsten Pedersen. n Shop med ABFmedlemsrabat på www.ejerandel.dk/abf SE ANNONCEN SIDE 19 Drytech. Den billigste måde at få en tør kælder på op til 70% billigere end omfangsdræn en tør kælder fjerner vækstbetingelserne for skimmelsvamp, som ikke bare gi r lugtgener, men også ødelægger mure, træværk og inventar. samtidig er skimmelsvampen en af de alvorligste sundhedsricisi i danske boliger. ofte er der fugt i væggene som ikke mærkes umiddelbart derfor er et fugttjek en god ide. det er helt uforpligtende og tager bare 20 minutter og det er helt gratis. EFFEKT ELLER PENGE TILBAGE ring på 7010 8011 og bestil et gratis og helt uforpligtende fugttjek af Din kælder eller book på www.drytech.dk www.abf-rep.dk 9
kort nyt Andelsbolig på engelsk Jord til alle Har du lyst til at hjælpe andre med beskæring eller såning? Har du jord eller kompost, som du gerne vil dele med andre? Landsforeningen Praktisk Økologi har søsat www.deljorden.dk, hvor danskere med hang til have og jord under neglene kan komme i kontakt med hinanden og læse om byhaver. På www.deljorden.dk kan du finde andre haveinteresserede, og hvis du mangler en have at komme i gang med, kan du måske være heldig at finde en haveejer med ekstra plads. Du kan også blive klogere på etablering af byhaver. I den engelske by Leeds har en gruppe borgere bygget boligfællesskabet LILAC, som er en forkortelse for Low Impact Living Affordable Community. Med andre ord et bofællesskab med fokus på miljø, fællesskab og til en pris, som alle kan betale. Bofællesskabet er ifølge deres hjemmeside stærkt inspireret af den danske andelsboligbevægelse, hvor der både er plads til privatliv og fælles faciliteter - et fællesskab, som LILAC gerne vil føre ud i livet med deres nybyggede engelske forening. Bofællesskabet består af 20 andele, som huser englændere i alle aldre. Læs mere på www.deljorden.dk Læs mere på www.lilac.coop
Solceller i storbyen Klimatjek og forsikringer Overvejer jeres forening at investere i et solcelleanlæg, er det en god idé at starte med at finde ud af, om jeres tag overhovedet er velegnet. En stor del af ABF s medlemsforeninger ligger i København, og her kan det være ekstra svært at gennemskue, om der er sol nok på taget til, at det giver mening at etablere et solcelleanlæg. Foreningen bør derfor stille sig en række spørgsmål: Er der træer eller skorstene, der kaster skygge? Hvordan vil solcellerne passe til bygningens og områdets arkitektur? Hvad siger lokalplanen, og er ejendommen fredet? Københavns kommune har udarbejdet et kort med tilhørende information, hvor man kan få svar på nogle af de mange spørgsmål, der kan opstå, hvis man bor i etageejendom og drømmer om et solcelleanlæg. Miljøministeriets ordning med gratis klimatjek af boligen har været en så stor succes, at ordningen fortsætter. Derfor er der oprettet en hjemmeside, hvor også andelshavere kan finde et firma i lokalområdet, som udfører gratis klimatjek. Flere forsikringsselskaber giver rabat på ejendomsforsikringen, hvis den er klimatilpasset. Bestil et gratis klimatjek på www.klimatilpas.nu > sådan gør-du > Få gratis klimatjek af din bolig Find forsikringsselskaber, som giver rabat på www.bolius.dk > Alt om > Forsikringer > Stop skybruddet og få kontant belønning Tjek jeres forenings tag på www.kk.dk > Borger > Byggeri > Klimatilpasning > Solceller > Er taget egnet København Intelligent arkitektur + Bæredygtigt byggeri AI yder teknisk rådgivning vedr.: Bygningsrenovering - facader, vinduer, tag Tilstandsrapporter og vedligeholdelsesplaner Energioptimering og energirenovering Energimærkning Rådgivning vedr. VVS, afløb og konstruktioner AI Refshalevej 147 1432 København K Tlf.: 32 68 08 00 www.ai.dk
HUSK AT TILMELDE DIG ABF S KURSER PÅ ABF-REP.DK! Trapperenovering Linoleum Tæpper Epoxy Fugtspærre Gulvafslibning Medlem af BYG 35 84 02 97 EKSTRÖM13550 CHR. PEDERSEN & SØN A/S Klassisk og moderne gulvbelægning siden 1941 www.cpsgulve.dk Bygmestervej 2 2400 København NV E-mail: jr@cpsgulve.dk Energimærkning og kontrol af elinstallationer Lovpligtig energimærkning Kontrol af elinstallationer af egne autoriserede elinstallatører Andelsboliger og hele foreninger Energirådgivning Landsdækkende eksperter - Botjek din garanti for kvalitet! Kontakt os allerede i dag på telefon 7026 1199 eller fi nd din lokale Botjek-afdeling på www.botjek.dk 12 ABFnyt 3-2013
2013-2014 kursusprogram
BYGGERI Drift og vedligeholdelse Sted: Dato: Tidspunkt: Aalborg 09.10.13 kl. 19-21.30 Køge 23.10.13 kl. 19-21.30 Underviser: Økonomisk konsulent Finn Marcher, ABF s sekretariat Pris: 385 kr. På kurset gennemgås et af de vigtigste styringsredskaber i foreningen: Drifts- og vedligeholdelsesplanen. Vi ser på, hvordan opgaven kan gribes an og hvilke overvejelser I skal gøre jer, når foreningen ønsker at udarbejde en langsigtet plan for renoveringsprojekter. Økonomien spiller en stor rolle, når opgaverne skal planlægges. Derfor kommer I også rundt om driftsplanens finansiering og indflydelse på andelskronen, herunder budgettering og hensættelser i foreningens årsrapport. Indhold: Hvorfor er det vigtigt med en driftsplan? Hvem skal udfærdige driftsplanen? Hvilke lovgrundlag og vedtægtsbestemmelser gælder? Hvordan laver man budget og hensætter på baggrund af driftsplanen? Foreningen som bygherre Sted: Dato: Tidspunkt: København 30.01.14 kl. 17-20 Underviser: Advokat Mads Schierbech, Nielsen & Thomsen Advokater Pris: 385 kr. Kurset tager udgangspunkt i andelsboligforeningens rolle som privat bygherre i forbindelse med både bygge- og renoveringsprojekter. Formålet er at give bestyrelsen en økonomisk, praktisk og juridisk indsigt i et byggesagsforløb, hvor det er foreningen, som er bygherre og bestyrelsen, som har projektlederkasketten på. Undervejs på kurset kommer I også rundt om projektledelse, kontraktindgåelse og gennemgår løsningsmuligheder i tilfælde af konflikter med entreprenør. Indhold: Hvordan vælger foreningen en teknisk rådgiver og entreprenør? Hvad skal en rådgivnings- og entreprisekontrakt indeholde? Hvad er effektiv byggesagsstyring? Hvordan løser bestyrelsen en byggesagskonflikt? Målet med kurset er at give bestyrelsen en alsidig værktøjskasse, som kan bruges til at få et vellykket byggesagsforløb. SALG Forbedringer og løsøre Sted: Dato: Tidspunkt: Silkeborg 20.11.13 kl. 19-22 Middelfart 26.11.13 kl. 19-22 København 18.02.14 kl. 17-20 Underviser: Bygningskonstruktør Henrik Lind, Friborg & Lassen eller byggeteknisk rådgiver Michael Godiksen, DEAS. Pris: 385 kr. Kurset går i dybden med de regler, der gælder i forbindelse med vurdering af individuelle forbedringer og løsøre i forbindelse med overdragelse af en andelsbolig. På kurset får I også råd og vejledning om, hvordan bestyrelsen prisfastsætter tilpasset inventar. Derudover vil underviseren komme ind på, hvad man som bestyrelse skal være opmærksom på, hvis boligen er dårligt vedligeholdt og give konkrete eksempler på og forslag til, hvordan man kan reducere skaderne. Indhold: Hvordan skal bestyrelsen reagere på dårlig vedligeholdelse? Hvordan prisfastsætter bestyrelsen arbejde, som sælger selv har udført? Hvornår skal bestyrelsen stille krav til sælger om udbedring af mangler? Hvad gør bestyrelsen, hvis der opstår uenighed om prisen? Kurset tager udgangspunkt i ABF s standardvedtægt samt afsnittet Værdi af individuelle forbedringer i ABF håndbogen 2012-2013. Det er ikke et krav, at foreningen bruger ABF s standardvedtægt for at kunne deltage på kurset. 14 ABFnyt 3 - Kursuskatalog 2013-14
SALG Overdragelse I Kurset er en generel introduktion til overdragelse af en andelsbolig. Her kan I lære mere om de forskellige procedurer, som er en del af en overdragelse. Kurset kommer blandt andet rundt om gennemgang af boligen med køber og de praktiske procedurer i forbindelse med en andelshavers udtræden af foreningen. Kurset tager udgangspunkt i ABF s standarddokument Procedure ved udtræden, og deltagerne vil på kurset blive vejledt i at udfylde de dokumenter, som bruges ved overdragelse. Indhold: Hvordan udfylder I et vurderingsskema på forbedringer? Hvordan godkender bestyrelsen forbedringsværdier? Hvordan udfylder I en overdragelsesaftale? Hvordan godkender bestyrelsen køber og overdragelsesaftalen? Inden kursusstart kan I sende anonymiserede cases fra jeres forening til ABF og få sagerne brugt i undervisningen. ABF skal have modtaget deltagernes cases en uge inden kursusstart. Sted: Dato: Tidspunkt: København 26.10.13 kl. 10-16 Holstebro 02.11.13 kl. 10-16 Nykøbing F 16.11.13 kl. 10-16 Middelfart 18.01.14 kl. 10-16 Esbjerg 25.01.14 kl. 10-16 Randers 01.02.14 kl. 10-16 Hillerød 01.03.14 kl. 10-16 Underviser: Advokat Thomas Rysgaard Rasmussen, Grubbe Advokater, advokat Torben Winnerskjold, Abel & Skovgård Larsen eller økonomisk konsulent Finn Marcher, ABF Pris: 765 kr. Overdragelse II Overdragelse II er for de bestyrelser, som har brug for en mere specialiseret viden omkring salgssituationer, der ikke er lige efter bogen. På kurset går vi i dybden med blandt andet de særlige regler i forbindelse med dødsbo, brug af ejendomsmægler og håndtering af fejl og mangler. Det er en forudsætning for at kunne deltage på Overdragelse II, at I har kendskab til, hvordan en almindelig salgsprocedure fungerer. Det kan derfor være en fordel at have deltaget på Overdragelse I. Indhold: Hvilke arbejdsopgaver har bestyrelsen, når sælger bruger en mægler? Hvem skal bestyrelsen udbetale penge til, når der er gæld i boligen? Hvordan skal bestyrelsen reagere, når der er tale om dødsbo? Hvilke regler gælder, når der er fejl og mangler ved boligen? Inden kursusstart kan I sende anonymiserede cases fra jeres forening til underviseren og få sagerne brugt i undervisningen. ABF skal have modtaget deltagernes cases en uge inden kursusstart. Sted: Dato: Tidspunkt: København 06.11.13 kl. 17-20 Aalborg 13.11.13 kl. 19-22 Vordingborg 27.11.13 kl. 19-22 Vejen 05.02.14 kl. 17-20 Odense 19.02.14 kl. 19-22 Brabrand 26.02.14 kl. 19-22 Underviser: Juridisk konsulent Jacob Vilhelmsen, ABF Pris: 385 kr. Pant og afregning Kurset er for foreninger, som håndterer salg, primært uden administrator. Underviseren gennemgår bestyrelsens forskellige opgaver og roller i forbindelse med pant og afregning. På kurset gennemgår og udfylder underviseren et eksempel på en adkomsterklæring; et dokument, som bestyrelsen har pligt til at underskrive, når en andelshaver vil optage lån med pant i boligen. Der bliver også vist eksempler på, hvordan breve til kreditorer kan skrives, så der ikke efterfølgende opstår konflikter. Indhold: Hvad betyder pantsætning? Hvad er en adkomsterklæring og hvordan skal den udfyldes? Hvem skal have penge først, når der er gæld i boligen? Hvilken rolle spiller bestyrelsen ved tvangssalg og tvangsauktion? Sted: Dato: Tidspunkt: København 08.10.13 kl. 17-20 Fredericia 07.11-13 kl. 19-22 Underviser: Advokat Nicholas Wantzin, Grubbe Advokater eller Flemming Dahl, Abel & Skovgaard Larsen Pris: 385 kr. Kurset tager udgangspunkt i ABF s standardvedtægt, og I kan forberede jer til kurset ved at læse afsnittet Pant og udlæg i ABF håndbogen 2012-2013. Det er ikke et krav, at foreningen bruger ABF s standardvedtægt for at kunne deltage på kurset. www.abf-rep.dk 15
LEDELSE Bestyrelsesansvar Sted: Dato: Tidspunkt: Rødekro 09.10.13 kl. 17-20 Holbæk 21.01.14 kl. 19-22 København 22.01.14 kl. 17-20 Brønderslev 12.03.14 kl. 19-22 Underviser: Advokat Torben Winnerskjold, Abel & Skovgaard Larsen eller advokat Nicholas Wantzin, Grubbe Advokater Pris: 385 kr. Kurset giver en udførlig viden om, hvilket ansvar bestyrelsesmedlemmer påtager sig på vegne af en andelsboligforening. Det kan f.eks. være bestyrelsens ansvar i byggesager, overdragelse af andele, løsning af interne stridigheder eller afgørelser om foreningens økonomi. Derudover får I på kurset indblik i, hvornår foreningen bør søge professionel bistand, f.eks. hos en advokat eller revisor. Indhold: Hvornår er man økonomisk og juridisk ansvarlig som bestyrelsesmedlem? Hvorfor er det vigtigt, at bestyrelsen tegner en bestyrelsesansvarsforsikring? Hvad betyder inhabilitet for bestyrelsen? Underviseren gennemgår den bestyrelsesansvars- og besvigelsesforsikring, som medlemmer kan tegne gennem ABF. Bestyrelsesarbejde Sted: Dato: Tidspunkt: København 05.10.13 kl. 10-16 Odense 26.10.13 kl. 10-16 Hillerød 02.11.13 kl. 10-16 Vordingborg 23.11.13 kl. 10-16 Herning 18.01.14 kl.10-16 Ringsted 25.01.14 kl. 10-16 Rødekro 22.02.14 kl. 10-16 Underviser: Advokat Nicholas Wantzin, Grubbe Advokater, advokat Bente Skovgaard Alsig, Grubbe Advokater eller advokat Flemming Dahl, Abel & Skovgård Larsen Pris: 765 kr. Kurset giver en generel introduktion til bestyrelsens arbejde og rolle i foreningen. På kurset kommer I rundt om emner som ansvar, kompetencer og opgaver i forhold til at løfte den daglige drift i foreningen. Kurset giver også indsigt i emner som fællesarbejde, fremleje og generalforsamling, og giver retningslinjer for, hvordan bestyrelsen kan tackle udfordringer som eksklusion og fremleje. Indhold: Hvordan vælges bestyrelsen? Hvordan fordeles bestyrelsesposter? Hvordan foregår beslutninger og afstemninger på bestyrelsesmøder? Hvordan skal bestyrelsen reagere på manglende betaling af boligafgift? Kurset tager udgangspunkt i ABF s standardvedtægt*. Det er ikke et krav, at foreningen bruger ABF s standardvedtægt for at kunne deltage på kurset. *ABF s standardvedtægt kan frit downloades på www.abf-rep.dk. Konflikthåndtering Sted: Dato: Tidspunkt: Middelfart 09.11.13 kl. 10-15.30 København 08.03.14 kl. 10-15.30 Underviser: Kommunikationskonsulent Kristoffer Sjølander Pris: 765 kr. Kurset er et tilbud til foreninger, som ønsker et alternativ til jura, retssager og voldgifter. Kurset fokuserer derfor på nogle af de områder, hvor I som bestyrelse kan være med til at løse en konflikt. Målet med kurset er at give foreningen en række praktiske arbejdsredskaber, som I kan bruge i det daglige, når der opstår uoverensstemmelser. Indhold: Hvordan kan I blive bedre til konfliktløsning? Hvordan får bestyrelsen skabt dialog mellem parterne? Hvilke metoder skal I bruge for at håndtere en konflikt? På kurset inddrager underviseren erfaringer fra foreningerne. Derfor er det en god idé på forhånd at have overvejet, hvilke konflikter/episoder, der har fået jer til at deltage på kurset. 16 ABFnyt 3 - Kursuskatalog 2013-14