J. nr. 11-10308 Generalforsamling den 28.05.2008. A.B. J.M. Thorvald Bestyrelsens beretning. Det seneste år har været et travlt år. Det begyndte med at de 2 suppleanter Leif og Torben indtrådte som bestyrelsesmedlemmer. De har begge været med til bestyrelsesmøderne i mange år Leif som suppleant og tidligere bestyrelsesmedlem og Torben som suppleant, hvilket han vist næsten har været siden foreningens start. Som nye bestyrelsesmedlemmer kom Nina og Roger og fra start har de vist stort engagement og flid. Jeg kan sige at det er en flittig og velfungerende bestyrelse. Jeg tror ikke der i foreningens 15 årige historie har været et år, hvor der har været behandlet lige så mange sager og været lige så travlt. ----------- Som der var lagt op til på sidste generalforsamling, begyndte bestyrelsen med, at få på plads, at der blev formaliseret - en forretningsorden for bestyrelsen, og - en forretningsgang mellem bestyrelse og administrator. Der blev herunder etableret online-adgang for betyrelsens kontokig på foreningens bankkonto, samt kutyme for at regninger til betaling pr. E-mail blev rundsendt til bestyrelsen. Roger har lagt et stort arbejde i at få indsigt i bogføring, bankkonto m.v. Vi har haft en ekstraordinær generalforsamling i efteråret, hvor det blev besluttet at skifte administrator. Der blev nedsat et administratorudvalg som har foretaget undersøgelser og har haft møder med potentielle nye administratorer. Det var et enigt udvalg som indstillede Advokatfirmaet Jørgen Jacobsen & Anders Boelskifte til at være vores nye administrator. Vedtagelsen af Advokatfirmaet som ny administrator blev så konfirmeret på en ekstraordinær generalfosamling i januar måned. Hos Advokatfirmaet varetages administrationen af vor ejendom, af Helle Andersen og advokat Martin Leth Hansen. Martin var desværre forhindret i - 1 -
dag, så fra administrator er i stedet mødet advokat Anders Boelskifte, som er vores dirigent i dag. Med den nye administrator er der tilsvarende online-adgang til bankkonto m.m. og selvom det kun er få måneder vi har haft den nye administrator, så mener jeg der kan siges at det kører godt. ---------- Mobilantennen - har krævet meget arbejde. Som tidligere omtalt ønskede Sonofon at udvide deres mobilantenne. Vi var ikke så glade for at forhøje masten, som i forvejen ikke pynter, men efter lange forhandlinger accepterede vi, at Sonofon kunne udskifte de nuværende antenner med nye mere tidssvarende incl. en ekstra kanal dog uden at der måtte ændres udseendet eller omfanget. Vi har lavet rigtig meget research ikke mindst Roger, bl.a. omkring strålingsintensitet o.s.v. for at kunne vurdere om antennen indebærer risiko, men det mener vi ikke. Det blev oplyst at de nye antenner kræver bedre køling, hvorfor der ønskedes mulighed for placering af en lille kompressor på spidsloftet. Bestyrelsen var bekymrede for mulige støjgéner og var derfor på besigtigelse på en anden ejendom med tilsvarende installation. Den nye kompressor er endnu ikke installeret og det ser ud til, at den alligevel ikke bliver installeret lige nu, men så kan den naturligvis komme på et andet tidspunkt. Vi har fået indføjet en fortrydelsesparagraf i kontrakten, hvis den støjer. Vi fik forhandlet en 50 % forhøjelse igennem, så vi nu årligt for Mobilantennen får en leje på kr. 66.000. Det var også året hvor hjemmesiden blev introduceret for beboerne og Leif har haft en stor dialog med Comflex herom ligesom han har sørget for at der på hjemmesiden indlægges diverse dokumenter, referater mm. Bestyrelsen er også begyndt at erstatte kommunikationen til medlemmerne med E-mail frem for papir. Det letter vores arbejde betydeligt og der er en flittig kommunikation bestyrelsen imellem. Ifølge Nina har der været mere end 500 E-mails i løbet af i år. De beboere som ikke bruger computer får selvfølgelig fortsat alle meddelelser på papir. Leif og Torben har lagt et stort arbejde i at få tilrettelagt valget af fjernsynskanaler via parabolantennen. Det er vanskeligt at få forenet alle de forskelligrettede ønsker, men fra bestyrelsens side er da også lagt op til, at spørgsmålet om kanalvalg skal være til løbende eller årlig debat. --- Af vedligeholdelsesarbejder i løbet af året kan nævnes - 2 -
- at vi fik repareret gesimser - at gårdtoilettet er blevet shinet op - at den grønne efeu er blevet klippet ned til 1. sals højde (hvor det er meningen den skal blive) - at vi havde en lille oversvømmelse i kælderen efter at viceværtfirmaet ikke havde lukket ordentlig af. Leif afværgede større skader og har sørget for at der er etableret nogen ordentlige dykpumper - at ejendommens fælles el-forsyninger har fået HPFI relæer. De sidste beboere der ikke havde det, har nu også fået HPFI relæ - at der er blevet og fortsat pågår udskiftninger af punkterede thermoruder Der har været flere andre ting og Leif som har både udført og sørget for det allerede nævnte, kunne sikkert underholde os længe om alle de ting han har taget sig af på vores ejendom. Af byggearbejder i året, er der naturligvis også mit loftsprojekt. Det kom endelig i gang den 1. april. Der er etableret byggehejs, så det er meget begrænset med håndværkere på trapperne. Der er flyttet/bliver flyttet noget stillads til gårdsiden i hjørnet og mod gaden forventes stilladser bortset fra byggehejsen at være væk indenfor 14 dage. Stillads i gården og byggehejsen håber vi meget på, at have væk indenfor 1½ måned, men der er nogen usikkerhed om tidsplanen herfor. Som det fremgår af bestyrelsesmødereferaterne, som Nina har har været en omhyggelig referent for, har der det sidste år været meget focus på taget og vores altaner. Der har været mange og lange møder om forholdene, hvor det har været godt at Torben som altid har været det rolige ankerpunkt i bestyrelsen, som maner til besindelse, hvis gemytterne blev for ivrige. I forbindelse med reparation af gesimser har der været foretaget undersøgelser på et par altaner. Det blev konstateret at de ikke havde det for godt. Eternittaget mod gården har voldt problemer med utætte skotrender, generelle utætheder og tilfælde med store portioner fygesne. Vor tidligere ingeniør. ingeniør Peter Brandt havde meddelt, at han p.g.a. stort arbejdspres, var nødsaget til at ophøre som ingeniør på ejendommen. Vi har herefter haft to ingeniørfirmaer til at se på ejendommen. Deres rapporter er indlagt på hjemmesiden. Det første firma var Kanstrup Rådgivning ApS. - som blev anbefalet af vores nye administrato. I deres rapport omtaler Kanstrup også etablering af elevatorer. Bestyrelsen mener at spørgsmålet om elevatorer ikke er aktuelt lige nu, hvor der er nødvendige omkostninger til tag og altaner. - 3 -
Kanstrup anbefaler - en udskiftning af tag mod gårdsiden for ca. kr. 4.635.000 - nye altaner (mod gården) for ca. kr. 2.580.000 I alt kr. 7.215.000 Beløbene er incl. 2½ % honorar til administrator. Det er store beløb, så da bestyrelsen ikke følte sig entydigt sikker på, at det var nødvendigt med arbejder af det pågældende omfang, kontaktede vi også ingeniørfirmaet Danakon A/S. Danakon oplyser at tagudskiftning mod gården vil kunne foretages i 2 etaper, med 1. etape nu og 2. etape skønnet til om 10 år. Til sammenligning anslår Danakon omkostningerne til - tagudskiftning - 1. etape kr. 1.100.000 - nye altaner (1x2 m) kr. 1.500.000 I alt kr. 2.600.000 Med tillæg af 2½ % honorar til administrator kr.. 65.000 Er omkostningen i alt kr. 2.665.000 Rapporten fra Danakon er fra den 6. maj og vi har ikke haft en supplerende drøftelse på et møde med Danakon, så bestyrelsen har endnu ikke en færdig indstilling til hvad der anbefales. Det er hensigten hurtigt at få bearbejdet sagen og eventuelt efter en ekstraordinær generalforsamling få igangsat arbejderne, så taget kan være i orden inden vinter. På alle tidligere generalforsamlinger siden foreningens start for 15 år siden, har bestyrelsen kunne meddele, at der blev anbefalet en uændret boligafgift, til trods for at der gennem årene har været store stigninger i faste udgifter, herunder skatter og afgifter, forsikring etc. samt været udført store renoveringsopgaver på ejendommen. Det kan bestyrelsen desværre ikke anbefale i år. Som nævnt vil de nødvendige arbejder med tag og altaner, som minimum anslået koste kr. 2,7 mill. En omkostning på kr. 2,7 mill. vil ved en rente på 6 % svare til en årlig termin på kr. 162.000. - 4 -
Vi anbefaler et afdragsfrit lån, da ejendommen er meget begrænset belånt ca. kr. 10,5 mill. og heraf foretages afdrag på de kr. 7,4 mill. Bestyrelsen anbefaler at der ved låneoptagelse i Kreditforening, forhøjes lånet med ca. kr. 500.000, således at der inddækkes det træk der er på kassekreditten. I medfør af ovennævnte anbefaler bestyrelsen en forhøjelse af boligafgiften med 10 % eller i alt ca. kr. 175.000. Denne forhøjelse vil sammen med fremtidige terminsbesparelser på det Nykredit-lån der indfries i år medføre at foreningen har en fornuftig økonomi vel at mærke hvis omkostningerne til tag og altaner ikke væsentligt forøges i forhold til de nævnte kr. 2,7 mill. Alt i alt har det været et travlt år. Vi glæder os til næste år. På bestyrelsens vegne Formanden René Hölmer - 5 -