Birkebo III Skema A ansøgning

1 Nr. : Birkebo III Skema A ansøgning Åben sag Sagsnr.: Sagen afgøres i: Bilag: 11/26885 Byrådet Udskrift af E-mail fra Arup og Hvidt - Birkebo III -Skema A -ansøgning maj 2015 Birkebo III Skema A ansøgning maj 2015 - familieboliger Birkebo III Aftale om udlejning og anvisning.pdf Indledning/Baggrund Advokaterne Arup & Hvidt har, på vegne af Den selvejende Ældreboliginstitution Birkebo III (herefter Birkebo III), i mail af 26. maj 2015 ansøgt om godkendelse af Skema A for byggeri af Almene familieboliger, opført som et bofællesskab efter Almenboliglovens regler. I tilknytning til et tilsagn skal der samtidig med tilsagnet besluttes indgås en aftale mellem Helsingør Kommune og Bygherre om boliganvisningen til byggeriet. Aftalen er konkret udformet således, at byggeriet etableres med fortrinsret for seniorer på 55 år og derover uden hjemmeboende børn. Det følger af ansøgningen, at Helsingør Kommune anmodes om at bevilge et kommunalt grundkapitallån på 10,2 mio. kr. samt en stille garanti for realkreditlån for ca. 51,3 mio. kr. svarende til en garantiprocent på 57. Byggeriet tænkes fysisk placeret på parkeringspladsen mellem de to bebyggelser Den selvejende Institution Birkebo (Ældreboligerne) og Ejerforeningen Hellebo (Hellebo Park). Retsgrundlag Lov om almene boliger Relation til vision og tværgående politikker Sagen har relation til Helsingør Kommunes vision og tværgående politikker. Et nyt attraktivt byggeri vil således kunne tiltrække borgere til kommunen eller skaber mobilitet i forhold til eksisterende boliger. Sagsfremstilling 1. Historik Advokaterne Arup & Hvidt fremsatte på vegne af Birkebo III d. 14. september 2011 principandragende om godkendelse af et nyt seniorbofællesskab med almene ældreboliger på Hellebo/Birkebo. Byrådet behandlede og afslog på sit møde den 23. januar 2012 principandragendet med den bemærkning, at forslaget skulle indgå som budgetønske i budgetlægningen for 2013. Byrådet valgte imidlertid ikke at fremme budgetønsket i forbindelse med vedtagelsen af budget 2013. Foreningen Dalen (Venteliste til det potentielle Seniorbofællesskab Birkebo III) fremsendte i 2013 principandragende om godkendelse af et nyt seniorbofællesskab med almene ældreboliger på Hellebo/Birkebo. Andragendet var identisk med og en genfremsættelse af det principandragende, som tidligere var fremsat af Advokaterne Arup & Hvidt på vegne af Den selvejende Ældreboliginstitution Birkebo III.

2 Et flertal af Byrådet godkendte herefter en principgodkendelse til opførelse af boligprojekt, herunder at der efterfølgende i forbindelse med godkendelse af skema A meddeles tillægsbevilling til at indskyde grundkapital svarende til 10 % af byggesummen. I efteråret 2014 fremsendte Arup og Hvidt en Skema A ansøgning om tilsagn til støtte ved byggeri af Almene ældreboliger. Efter dialog mellem Birkebo III og Helsingør Kommunes administration har Birkebo III taget til efterretning, at kommunens Center for Sundhed og Omsorg har oplyst, at der for tiden ikke er behov for nye ældreboliger i kommunen. På den baggrund har Arup og Hvidt nu fremsendte en Skema A ansøgning om tilsagn til støtte i forbindelse med opførelse af Almene familieboliger således, at byggeriet opføres som et bofællesskab efter Almenboliglovens regler med fortrin for Seniorer på 55 år og derover uden hjemmeboende børn. 2. Byggeriet Det er oplyst, at projektet omfatter 40 boliger fordelt på 3 størrelser på ca. 115, 100 og 80 m² for at sikre størst mulig bredde i beboergruppen. Det er i forbindelse med fremsendelse af Skema A ansøgningen oplyst, at boliglejen ekskl. varme og indvendig vedligeholdelse pr. måned vil udgøre ca. 9.385 kr., 8.161 kr. og 6.525 kr. inkl. fællesfaciliteter. Der er således en gennemsnitlig husleje på 979 kr. pr. m². Bebyggelsen ønskes som nævnt i modsætning til tidligere ikke opført som Almene ældreboliger. Der ansøges derfor om tilsagn til at opføre Almene familieboliger som et bofællesskab iht. Almenboliglovens 51a. Derved opnås, at det bliver muligt at fastholde projektets grundtanke om, at byggeriet skal have karakter af et forpligtende fællesskab for seniorer. Denne boligform adskiller sig fra traditionelle Almene familieboliger ved, at beboerne får en større indflydelse på beboersammensætningen og loven kræver, at der samtidig med tilsagnet om støtte indgås en aftale om anvisningen til boligerne. Der er vedhæftet et udkast til aftale mellem Helsingør Kommune og Birkebo III om Fleksibel udlejning af og anvisningsret til almene familieboliger efter 51a i lov om almene boliger. De væsentligste elementer i denne aftale er, at Boligerne udlejes fortrinsvis til personer, der er fyldt 55 år og er indstillet på at deltage i og bidrage til et fælles socialt liv i bebyggelsen Medlemmer af Foreningen Dalen, som har været aktive medlemmer inden byggeriet blev godkendt til opførelse, har fortrinsret til at blive optaget på ventelisten med den anciennitet, som de har på opnoteringslisten ført af Foreningen Dalen Helsingør Kommune får anvisningsret til hver fjerde ledige bolig. 3. Bygherre Hidtil har det fremgået, at Bygherre skal være Birkebo III og forretningsfører skal være Advokatkontoret Arup og Hvidt. Advokatkontoret Arup og Hvidt har imidlertid oplyst, at det er planen, at forretningsføreropgaven overgår til Den almene Boligorganisation Fremtidens Almene Boliger, som er etableret med henblik på at bygge senioregnede boliger. Endvidere er det oplyst, at Den almene Boligorganisation Fremtidens Almene Boliger

3 forventes at overtage Birkebo III som en boligafdeling, således at der bliver sammenfald mellem juridisk ejer og forretningsfører. Den hidtidige bestyrelse i Birkebo III bliver herefter repræsenteret i Fremtidens Almene Boligers bestyrelse og repræsentantskab. De formelle beslutninger herom forventes truffet efterfølgende. Uanset om det bliver Birkebo III eller fremtidens Almene Boliger, der bliver rammen for den boligorganisation, som i givet fald vil komme til at stå for driften af boligerne, må det konstateres, at denne organisation ikke vil være en del af en større boligorganisation. Det betyder, at Helsingør Kommune vil komme til at yde et grundkapitallån og stille en garanti til en juridisk person, der ikke er tilnærmelsesvis så økonomisk robust, som størsteparten af de almene boligorganisationer kommunen almindeligvis støtter gennem lån og garantier. Den almene Boligorganisation Fremtidens Almene Boliger har endvidere tilbudt at udstede en regaranti på 2 mio. kr. på den kommunale garanti, som Helsingør Kommune skal stille for realkreditlånet. Endelig kan det oplyses, at Byrådet den 8. september 2014 har vedtaget Lokalplan L 1.127, Boliger ved Hellebo Park i Helsingør, som giver mulighed for realisering af projektet. Økonomi/Personaleforhold Den foreløbige anskaffelsessum med energitillæg blev i 2011 anslået til 114.782.000 kr. Anskaffelsessummen er i det fremsendte Skema A justeret til 101.809.000 kr. Forskellen skyldes, at den tidligere beregning tog afsæt i, at Bygherre ansøgte om støtte til byggeri af ældreboliger, men ved fremsendelsen af Skema A nu ansøger om støtte til byggeri af familieboliger, der har et lavere støttemaksimum beløb. Det er oplyst, at den samlede anlægspris er 23.540 kr. inkl. moms pr. m² og at byggeriets anskaffelsessum udgør 100 % af støttemaksimumprisen. Byggeriet forventes finansieret som følgende: Kommunalt grundbidrag 10 % Beboerindskud 2 % Realkredit 88 % I alt Forventet kommunal garantistillelse 10.180.900 kr. 2.036.180 kr. 89.591.920 kr. 101.809.000kr. 51.311.920 kr. 88 % af anskaffelsessummen kan finansieres med et realkreditlån og 2 % med beboerindskud. Efter 127 i lov om almene boliger, skal kommunen give garanti for den del af realkreditlånet, som har pantesikkerhed ud over 60 % af ejendommens værdi på tidspunktet for lånets optagelse. Realkreditinstituttet har oplyst, at deres vurdering fører til, at Kommunen må påregne at stille med en garantiprocent på 57 %, hvilket svarer til ca. 51,3 mio. kr., men at det endelige garantibeløb først kendes, når Helsingør modtager byggeregnskabet fra Bygherre (Skema C). Afgivelsen af lånegaranti til almene boliger medregnes ikke til Kommunens låneramme og medfører således ikke krav om deponering, jf. 3, stk. 2, i bekendtgørelse om kommunernes låntagning og meddelelse af garantier m.v. Såfremt Birkebo III / Fremtidens Almene Boliger kommer i økonomiske vanskeligheder og i værste fald erklæres konkurs, hæfter Helsingør Kommune for garantien. Såfremt der ikke

4 opstår økonomiske vanskeligheder, påvirker garantien ikke Helsingør Kommunes økonomi. Efter 118a i Lov om almene boliger skal kommunen finansiere 10 % af byggeriets anskaffelsessum. Kommunens bidrag til projektet på 10 % vil herefter udgøre ca. 10.180.900 kr. Der er ikke i kommunens anlægsplan for 2015 til 2018 afsat ressourcer til indskud i landsbyggefonden til dette projekt. Der vil derfor skulle gives en tillægsbevilling på 10.180.900 kr. i budget 2015 som kommunens bidrag til grundkapital i Landsbyggefonden. Lånet forventes først tilbagebetalt til Kommunen efter 50 år, og forrentes ikke i perioden. Beløbet er ikke låneberettiget og kommunens kassebeholdning vil derfor blive påvirket negativt af projektet. Lånet vil påvirke kommunens kassebeholdning som følgende, såfremt projektet igangsættes i 2015: Bevillingsoversigt Drift/anlæg 1.000 kr. Tillægsbevilling til vedtaget budget Budgetområde 2015 2065 Balanceforskydninger 10.180.900-10.180.900 Tillægsbevilling i alt (Nettovirkning på kassebeholdning) -10.180.900 10.180.900 Opstart Muligvis 2015 Alternativt udskydes projektet til forhandlingerne om budget 2016-2019 og indgår som anlægsønske. Birkebo III har oplyst, at det ikke er afgørende, at grundkapitalen til opførelsen af byggeriet udbetales i 2015. Birkebo III vil således foretrække at vente med udbetaling heraf til 2016 frem for at beslutningen om tilsagnet udsættes. Kommunikation/Høring Sagen giver ikke anledning til særskilt kommunikation / høring. Indstilling Center for Kultur, Idræt og Byudvikling indstiller, at beslutningen om godkendelse af det ansøgte skema A udskydes til forhandlingerne om budget 2016-2019 og indgår som anlægsønske med følgende vilkår:

5 a) at Byrådet samtidig med en eventuel godkendelse af et skema A i forbindelse med budget 2016-2019 godkender en aftale om Fleksibel udlejning af og anvisningsret til almene familieboliger efter 51a i lov om almene boliger mellem Helsingør Kommune og Den Selvejende institution Birkebo III. b) at aftalen indgås under forudsætning af, at Helsingør Kommune får anvisningsret til 25 % af de ledige boliger i byggeriet. c) at aftalen indgås under forudsætning af, at Den almene Boligorganisation Fremtidens Almene Boliger udsteder en regaranti på 2 mio. kr. på den kommunale garanti som Helsingør Kommune skal stille for realkreditlånet. Supplerende sagsfremstilling Det fremgår af dagsordenspunktet, at Helsingør Kommune uanset hvilken juridisk ramme Birkebo III organiseres i - vil komme til at yde et grundkapitallån og stille en garanti til en juridisk person, der ikke er tilnærmelsesvis så økonomisk robust, som størsteparten af de almene boligorganisationer kommunen almindeligvis støtter gennem lån og garantier. Byggeriets anskaffelsessum forventes p.t. at blive ca. 102 mio. kr. I lyset af at Birkebo III, jf. dagsordenspunktet, har oplyst, at anskaffelsessummen udgør 100 % af støttemaksimumprisen, bør der stilles krav til Birkebo III om, at der afsættes beløb, der vil kunne dække evt. overskridelser i anskaffelsessummen. Bygherre er Birkebo III og Birkebo III planlægges oprettet som en af to afdelinger i Boligorganisationen Fremtidens Almene Boliger. Når en boligorganisation ønsker at opføre et nyt byggeri, påtager den sig også en forpligtelse til at udrede en evt. overskridelse af anskaffelsessummen, uanset det er boligafdelingen (her: Birkebo III), der er bygherre. Bygherre må ikke finansiere overskridelsen med lejeforhøjelser i den afdeling, som er opført på grundlag af tilsagnet (Skema A godkendelsen). Da bygherren (Birkebo III) ikke har anden kapital at trække på, hviler de juridiske forpligtelser på Boligorganisationen Fremtidens Almene Boliger. Dermed bliver de økonomiske forhold i boligorganisationen afgørende for, om en overskridelse af anskaffelsessummen kan udredes herfra. Efter det oplyste har Fremtidens Almene Boliger pr. 31. december 2014 oparbejdet en kapital på 339.000 kr. og består indtil videre af en afdeling med 55 plejeboliger i Gentofte. Det kan således konstateres, at hvis byggeriets anskaffelsessum blot overskrides med 0,33 %, - eller 339.000 kr. er der ikke midler i Fremtidens Almene Boliger til at dække overskridelsen. Det er imidlertid muligt, at der i anskaffelsessummen indgår afsatte beløb, der vil kunne dække overskridelser. Det betyder i praksis, at maksimumsbeløbet kun udnyttes fuldt ud, hvis de afsatte beløb anvendes, og beløbet kan dokumenteres. Indstilling Det foreslås derfor, at dagsordenspunktets indstilling suppleres med et nyt punkt d) om, at det forudsættes, at Skema A i dialog med Birkebo III tilrettes således, at der tages højde for uforudsete udgifter og dermed for eventuelle overskridelser af anskaffelsessummen. Beslutninger Økonomiudvalget den 15-06-2015 Et flertal af Økonomiudvalget, Benedikte Kiær (C), Christian Holm Donatzky (B), Henrik Møller (A), Marlene Harpsøe (O), Bente Borg Donkin (F) og Jan Ryberg (L) anbefaler indstillingen.

6 Haldis Glerfoss (Ø) kan ikke anbefale indstillingen og bemærker, at der i stedet bør træffes endelig afgørelse. Anders Drachmann (C) kan ikke anbefale indstillingen og bemærker, at m2-prisen er for høj. Johannes Hecht-Nielsen (V) undlod at stemme. Beslutninger Byrådet den Ikke til stede: Betina Svinggaard, Duygu A. Ngotho, Marlene Harpsøe For Duygu A. Ngotho (A) var Per Christensen mødt. For Betina Svinggaard (A) var Silas Drejer-Poulsen mødt. For Marlene Harpsøe (O) var Freja Södergran mødt. Økonomiudvalgets flertalsindstilling blev godkendt med 22 stemmer mod 1. Imod stemte Haldis Glerfoss (Ø) med bemærkning, at der i stedet bør træffes endelig afgørelse. V (2) undlod at stemme.