Boligøkonomisk Videncenter

Boligøkonomisk Videncenter Working Paper maj 2014 Ghost Estates i Irland baggrund og konsekvenser

Ghost Estates i Irland baggrund og konsekvenser Christian Deichmann Haagerup Maj 2014 Boligøkonomisk Videncenter 1

Tre ikke færdigbyggede enfamiliehuse i boligområdet Sycamores i det nordlige Irland. Et af mange eksempler på fænomenet ghost estates. Ifølge den irske Boligstyrelse (The Housing Agency) er ghost estates - eller Unfinished Housing Estates - betegnelsen for et nyudviklet boligområde, der enten er færdigbygget men ubeboet, eller ikke er færdigudviklet, og som der heller ikke bliver bygget videre på. Det er dette fænomen, som bliver undersøgt på de følgende sider. 2

Indholdsfortegnelse Indledning... 4 Formål... 5 Metode... 5 Irlands økonomi og boligmarkedet... 6 Tomme boliger et generelt problem i Irland... 11 Bankernes udlånsvækst... 12 Støtte til byggeri i landområderne... 13 Skattefordele ved nybyggeri, renoveringer og ombygning af eksisterende boliger... 15 Spekulativt byggeri uden demografisk grundlag... 17 Arbejdet med at sikre de ufærdige boligområder... 19 NAMA - den irske udgave af finansiel stabilitet... 19 Konklusion... 20 Kildefortegnelse... 21 Bilag 1: Beskrivelse og fotos af ghost estates... 25 Bilag 2: Interviews med nøglepersoner... 33 Udskrift af interview med Dr. Mark Scott... 33 Udskrift af interview med Dr. Michelle Norris... 35 Udskrift af interview med Terry Rooney... 37 3

Indledning Den irske samfund har været i en rivende forandring i løbet af de seneste 20 år, og er gået fra at være et relativt fattigt land i udkanten af Den Europæiske Union til at være blandt de rigeste. EU-støtte, gunstige skattevilkår for erhvervslivet og en engelsktalende arbejdsstyrke har tiltrukket udenlandske firmaer. Den rivende økonomiske udvikling har også sat sit præg på det byggede miljø og det irske landskab. Byerne er vokset, kontorbyggeriet langs floden Liffey i Dublin er blevet højere og højere, og rundt om byerne og ude på landet er nye boligområder sprunget frem. Men den globale finansielle krise satte en stopper for den økonomiske vækst og den fortsatte udbygning af kontorer og boliger. Da boligboblen brast i Irland, havde det store konsekvenser for det irske landskab. Efter flere år med stigende boligpriser og høj byggeaktivitet gik mange devolopere konkurs uden mulighed for at færdiggøre projekterne. Situationen blev yderligere forværret som følge af et skattefradrag for byggeri i landområderne. Det førte til nye boligområder, selv om det demografiske behov ikke var til stede. Bankernes ekspansive udlånspolitik og kommunernes fysiske planlægning bidrog til en højere byggeaktivitet og dermed til den katastrofale udvikling. Den seneste opgørelse fra den irske boligstyrelse, The Housing Agency, stammer fra 2013. Ifølge denne opgørelse er der i alt 1.258 ikke færdigudviklede boligområder i Irland. Det er mere end en halvering i forhold til den første undersøgelse fra 2010. Antallet af færdige men ubeboede boliger samt ufærdige boliger i disse ikke færdigudviklede boligområder er også faldet markant i samme periode. TABEL 1. ANTAL IKKE FÆRDIGUDVIKLEDE BOLIGOMRÅDER År Antal ikke færdigudviklede boligområder 2010 2.846 43.080 2011 2.876 36.510 2012 1.770 33.913 2013 1.258 20.816 Antal boliger i ikke færdigudviklede områder Kilde: National Housing Development Survey, Housing Agency, udvalgte årgange 4

I opgørelsen over antal boliger i ikke færdigudviklede boligområder er kun medtaget de boliger, som er færdigbyggede men ubeboede samt de boliger, hvor byggeriet er påbegyndt, men ikke afsluttet. Det må antages, at netop disse boliger udgør den største udfordring for den irske boligpolitik. Formål Formålet med dette arbejdspapir er at analysere årsagerne til og konsekvenserne af de mange tomme nybyggede boliger i Irland, de såkaldte ghost estates, med særlig fokus på de irske landområder. Metode Flere forskellige metoder er brugt for at belyse, hvorfor så mange boligområder i Irland ikke er færdigudviklede, samtidig med at de (metoderne) giver en bredere belysning af problemstillingen. Først og fremmest er problemet undersøgt ud fra tilgængelige kilder på web og i faglitteraturen. Det gælder først og fremmest irlandske avisartikler om ghost estates og diverse faglitteratur om emnet (bl.a. Share & Corcoran 2010 og Crowley & Linehan 2013). Dernæst er problemstillingen søgt belyst gennem tilgængelig statistik for boligpriserne, boligbyggeriet, den generelle økonomiske aktivitet i Irland, antallet af ghost estates (primært fra Central Statistics Office (cso.ie) samt The Housing Agency (housing.ie)). For yderligere at få belyst problemstillingen gennemførtes i oktober 2012 en studietur til Irland for at interviewe nøglepersoner og besigtige nogle af de mange ghost estates. Derfor indgår udtalelser og synspunkter fra de interviewede personer i dette working paper, ligesom man finder sammendrag af de enkelte interviews bagerst i bilaget. Her finder man også billeder og beskrivelser af nogle af de besøgte ghost estates. 5

Irlands økonomi og boligmarkedet Irlands befolkning er på 4,59 mio. indbyggere pr. 2011 (Census 2011a, p. 9). Fra 1980 til 2004 voksede befolkningen med i alt 18,6 procent, hvilket er markant over gennemsnittet i EU-25 (National Board Housing, Building and Planning, Sweden 2005 p. 11). I alt findes der små 2 mio. boliger i Irland, hvoraf 1,65 mio. er beboede, mens 289.451 boliger er ubeboede. Det svarer til, at 14,5 procent af den samlede boligmasse er ubeboet (Census 2011b p.7). I international sammenligning må det siges at være et relativt højt tal. FIGUR 1. BNP-VÆKST I IRLAND KORRIGERET FOR INFLATION OG ARBEJDSLØSHED 20,0% 15,0% 10,0% 5,0% 12,6% 11,7% 10,6% 12,8% 10,2% 11,7% 9,9% 9,6% 8,7% 9,2% 7,4% 7,0% 7,6% 6,2% 5,7% 5,7% 4,2% 3,9% 4,5% 4,6% 4,5% 4,4% 4,5% 4,7% 6,4% 14,7% 13,9% 12,0% 4,6% 3,6% 2,4% 0,0% -5,0% År 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012-10,0% -6,7% -8,3% Vækst i BNP Arbejdsløshed Kilde: Eurostat Den irske økonomi voksede hurtigt omkring årtusindskiftet med reale vækstrater for bruttonationalproduktet (BNP) på omkring 10 procent i både 1999 og 2000. I årene efter var væksten noget mere behersket, men dog positiv. Den udvikling ændrede sig, da finanskrisen bed sig fast i 2008, og i årene fra 2008 til 2010 oplevede Irland en negativ realvækst i BNP, samtidig med at arbejdsløsheden steg fra 6 til 12 procent. Arbejdsløsheden nåede i år 2011 og 2012 op på næsten 15 procent, men er dog faldet lidt i 2013. 6

FIGUR 2. GENNEMSNITSPRIS FOR NYBYGGEDE OG EKSISTERENDE HUSE I IRLAND (EURO, IKKE KORRIGERET FOR INFLATION) 400.000 350.000 300.000 250.000 200.000 150.000 100.000 50.000 0 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013* Nye huse Brugte huse Kilde: The Department of Environment, Heritage and Local Government i samarbejde med CSO. År 2013 dækker kun tre første kvartaler Samtidig med den økonomiske vækst steg boligpriserne ganske kraftigt i perioden fra 1998 til 2006, hvor de nominelle boligpriser i gennemsnit voksede med 13 procent om året for nye huse og 16 procent for eksisterende huse. Den irske statistik for boligpriser opgøres for gennemsnitsprisen på henholdsvis nybyggede boliger og eksisterende boliger. Det gør det muligt at sammenligne prisforskellen for de to kategorier. Prisforskellen blev særlig stor i perioden fra 1998 og frem, hvad der kunne indikere et pres på boligmarkedet. Og de stigende boligpriser førte da også til en ganske stor byggeaktivitet, som det ses af figuren på næste side. 7

FIGUR 3. ANTAL FULDFØRTE NYBYGGEDE HUSE I IRLAND 1970 TIL 2013 100.000 90.000 80.000 70.000 60.000 50.000 40.000 30.000 20.000 10.000 0 1970 1972 1974 1976 1978 1980 1982 1984 1986 1988 1990 1992 1994 1996 1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 Kilde: The Department of Environment, Heritage and Local Government. Teorien om Tobin s q (Tobin 1969) tilsiger, at når eksisterende boliger stiger i pris i forhold til omkostningerne ved at bygge et nyt tilsvarende hus, skal byggeaktiviteten stige, da det kunne tyde på, at det kan betale sig for byggefirmaerne/developerne at bygge nyt. Det lader da også til at have været tilfældet for Irland i perioden fra 1996 til 2006, når man ser på ovenstående figur. I år 2006 toppede byggeaktiviteten med i alt 93.000 opførte huse. Det må betegnes som en meget høj byggeaktivitet. Hvis den fordeles på antallet af indbyggere i Irland (4,59 mio. indbyggere pr. 2011, (Census 2011a)) svarer det til en nybygget bolig for hver 49. indbygger. Til sammenligning blev der i Danmark fuldført 29.029 boliger i år 2006 (Danmarks Statistik, statistikbanken.dk, tabel BYGV33), svarende til en ny bolig for hver 192. indbygger. Efter år 2007 faldt boligbyggeriet i Irland markant, og i 2013 blev der kun opført i alt 8.301 nye huse i Irland. 8

Developere og virksomheder går konkurs Den pludselige kontraktion af den irske økonomi og byggeaktiviteten medførte konkurser for mange developere og byggevirksomheder. Det betød, at udviklingen gik i stå i boligområderne, når developerne ikke havde mulighed for at gøre boligerne færdige. Heller ikke de såkaldte development bonds, som var garantier, kommunerne opkrævede, kunne forhindre denne udvikling, da garantierne kun var forbeholdt infrastrukturen omkring boligerne og ikke til færdiggørelsen af selve husene. En ghost estate, også kaldet unfinished housing estate, er ifølge The Housing Agency et nyudviklet boligområde, der enten er færdigbygget, men ubeboet, eller også er der tale om et nyt boligområde, der ikke er færdigudviklet, og som der heller ikke bliver bygget videre på. FIGUR 4. ANTAL GHOST ESTATES FORDELT PÅ COUNTIES 180 160 140 120 100 80 60 40 20 0 Cork County Kerry Donegal Wexford Cavan Roscommon Kildare Louth Leitrim Laois Mayo Carlow Galway County Meath North Tipperary Kilkenny Longford Limerick Co Wicklow Sligo Fingal South Tipperary Clare Monaghan Westmeath D.L.R. South Dublin Offaly Waterford Co. Dublin City Galway City Waterford City Cork City Limerick City Kilde: Housing Agency, National Housing Survey 2013, (http://housing.ie/our-services/unfinished-housing- Developments/2013-National-Housing-Survey) 9

1.258 ikke færdigudviklede boligområder Antallet af ghost estates er løbende blevet kortlagt og overvåget af The Housing Agency i Irland. Den seneste opgørelse er gennemført i år 2013. Her er der 1.258 ikke færdigudviklede boligområder i Irland. 992 af dem er beboede, og i 863 er byggeaktiviteten ophørt (Housing Agency 2013, p. 7). Som det fremgår af både figuren og kortet, findes en del ghost estates omkring Dublin samt i den sydlige by Cork. Desuden er der også en stor koncentration i Wexford ved den irske østkyst. De resterende eksempler på ghost estates findes i landområderne, specielt i det nord-vestlige Midtirland (County Cavan, Roscommon, Leitrum og Longford). FIGUR 5. GEOGRAFISK PLACERING AF GHOST ESTATES OG TOMME BOLIGER I IRLAND Kilde: AIRO 'Vacant Ireland' mapping tool, http://www.airo.ie/mapping-module/census 10

Tomme boliger et generelt problem i Irland Problemet med tomme boliger handler ikke kun om nybyggede boliger. Tomme boliger er generelt et problem i Irland. Her findes der i alt 289.451 tomme boliger (både nybyggede og eksisterende). 52 procent af dem findes i landområderne, mens 48 procent kan lokaliseres til større og mindre byer. De tomme boliger fordeler sig på 58 procent tomme huse, 21 procent tomme lejligheder og 21 procent ferieboliger. At nybyggeriet har bidraget til omfanget, kan også aflæses i antallet af tomme lejligheder, der er steget med 48 procent fra 2006 til 2011 (Census 2011b, p. 35). Problemet med tomme boliger er umiddelbart størst i den nordvestlige del af staten Irland, også kendt som Border-Midlands-Western Region. Således har County Leitrim 30,5 procent tomme boliger, mens det tilsvarende tal for County Donegal er 28,6. County Mayo, Roscommon og Sligo har mellem 22 og 25 procent tomme boliger. County Kerry i det sydvestligste Irland bidrager også til statistikken med 26,4 procent af boligmassen (Census 2011b, p. 53). Den geografiske fordeling af tomme boliger kan også ses i figur 5, hvor de orange og røde områder langs vestkysten indikerer, at over 20 procent af boligerne er tomme. Det samlede antal af tomme ferieboliger er steget med 19 procent fra 2006 til 2011. Ifølge Census 2011, Central Statistics Office (Census 2011b, p. 40) var der i 2011 i alt 59.395 tomme ferieboliger i Irland. 10.636 af dem fandtes i County Donegal i det nordvestlige Irland. 11

Bankernes udlånsvækst Den voldsomme stigning i boligpriserne havde næppe været mulig, hvis ikke de irske banker havde været villige til at øge deres udlån til finansiering af boligkøb. En opgørelse fra den irske centralbank viser, at alene fra år 2000 til 2005 steg den samlede værdi af alle udestående boliglån fra 9.004 mio. euro til næsten 27.753 mio. euro. Samtidig steg den gennemsnitlige værdi af nye boliglån fra 111.355 euro til 231.206 euro, som det ses af nedenstående figur. FIGUR 6. UDLÅNSAKTIVITETEN PÅ DET IRSKE BOLIGMARKED 1990-2012 300.000 250.000 200.000 150.000 100.000 50.000 140.000 120.000 100.000 80.000 60.000 40.000 20.000 Samlet værdi af udestående boliglån, mio. euro, højre Gennemsnitlig værdi af nyt boliglån, euro, venstre - 1990 1995 2000 2005 2007 2012 - Kilde: McCarthy, Y. & McQuinn, K. 2013, p. 18 De standarder, som bankerne anvendte til at kreditvurdere deres kunder, blev lempet markant i perioden op til den globale finanskrise. Specifikke data fra den irske centralbank med alle boliglån fra perioden 2000 til 2011 viser, at boligernes gennemsnitlige belåningsgrad steg fra 59 procent i 2001 til næsten 80 procent i 2006 (McCarthy, Y. & McQuinn, K. 2013, p. 8). Tilbagebetalingstiden på det gennemsnitlige boliglån steg også fra 20 år i 2000 til 26 år i 2007. For førstegangskøbere voksede den gennemsnitlige belåningsgrad fra 72 procent i 2000 til hele 92 i 2006, samtidig med at den gennemsnitlige tilbagebetalingstid for en førstegangskøber i 2000 blev udvidet fra 25 til 35 år i 2008 (McCarthy, Y. & McQuinn, K. 2013, p. 10). 12

Støtte til byggeri i landområderne Ønsket om at tiltrække og fastholde beboere i landområderne førte i 1998 til, at støtteprogrammer til byfornyelse i Irlands fem største byer (Dublin, Cork, Limerick, Galway og Kilkenny) blev udvidet til at omfatte mindre byer og landområder. Områderne County Leitrim og County Longford samt den vestlige del af County Cavan, den nordlige del af County Roscommon og den østlige del af County Sligo blev således omfattet af det såkaldte Rural Renewal Scheme (Goodbody Economic Consultants 2005 samt Ministry of Finance 1999). Støtteprogrammet blev også kaldt for Upper Shannon Rural Renewal Scheme med henvisning til, at floden Shannon går gennem området. Støtteprogrammet for byggeri i landområderne lå i forlængelse af det tilsvarende støtteprogram for nybyggeri i de større og mindre byer (byfornyelse). Det første af flere initiativer handlede om byfornyelse i de indre områder af Irlands større byer og blev introduceret allerede i 1986. Støtteprogrammet Urban Renewal Scheme blev evalueret i 1996, og en ny udgave blev introduceret i 1999 (Goodbody Economic Consultants 2005, p. 4.). Til forskel fra Rural Renewal Scheme, hvor der blev givet tilskud til byggeri i hele området, var det kun byggeri i særligt udvalgte arealer i byerne, der kunne komme i betragtning (Gkartzios & Norris 2011, p. 489). Bag Rural Renewal Scheme lå et politisk ønske om at støtte udviklingen i landområderne, som den daværende finansminister Charlie McCreevy udtrykte det i forordet til en publikation om Rural Renewal Scheme (Ministry of Finance 1999): I think it would be generally accepted that this area (landområderne, red.) has suffered particularly badly in the past decades in regard to social and economic conditions. I hope therefore that the residential tax incentives which are described in this booklet and the business tax incentives which I announced on 23 June last will help to improve the economic and social situation in the area over the period of this pilot Rural Renewal Scheme which is to last to 31 December 2002. 13

Rural Renewal Scheme blev senere forlænget til 2006. I 1999 blev Town Renewal Scheme introduceret. Det fulgte de samme retningslinjer, som fandtes i Urban Renewal Scheme, men her var det rettet mod byer med et indbyggertal på 500-6.000. I alt 266 mindre byer opfyldte dette kriterium. Af dem blev 100 udvalgt, som efterfølgende skulle udarbejde en plan for byfornyelsen, som ministeriet for miljø og kommuner kunne tage stilling til (Goodbody Economic Consultants 2005, p. 4). Byfornyelsen i landområderne startede oprindeligt som et pilotprojekt i juni 1998. Undervejs er støtteprogrammerne for såvel byer, mindre byer som for landområder blevet forlænget frem til 31. juli 2006. Men herefter er de ikke blevet fornyet (Goodbody Economic Consultants 2005, p. 7). 14

Skattefordele ved nybyggeri, renoveringer og ombygning Støtteprogrammet for landområderne (Rural Renewal Scheme) gav skattelettelser (i praksis fradrag i den skattepligtige indkomst) for nybyggeri, renoveringer og ombygning af boliger i de udvalgte områder. Både boligejere og udlejere af lejeboliger kunne få del i fradragene. Hvis f.eks. en privatperson fik opført et enfamilieshus til eget brug (helårsbolig), kunne husejeren i de efterfølgende 10 år fratrække 5 procent af udgifterne til at opføre huset (men ikke omkostningerne ved at købe grunden) i den skattepligtige indkomst. Hvis personen flyttede fra huset eller solgte det i løbet af de 10 år, bortfaldt skattefordelen uden mulighed for at kunne overføre den til en eventuel ny ejer. Hvis en privatperson købte en nyopført ejerbolig af en developer, var det prisen på boligen, gange med opførelsesomkostningerne, delt med opførelsesomkostningerne, fratrukket udgiften til køb af grunden, der kunne fratrækkes med 5 procent årligt (Ministry of Finance 1999, p. 20). Hvis en privatperson derimod købte en nybygget udlejningsejendom, kunne 10 procent af opførelsesomkostningerne fratrækkes udlejers lejeindtægter i de efterfølgende 10 år, forudsat at boligen blev lejet ud som helårsbeboelse (uden andre ophold end hvad der må regnes for normalt i forbindelse med ophør af et lejeforhold og påbegyndelse af et nyt). Hvis udlejningsboligen blev solgt i løbet af de første 10 år, skulle skattefradraget betales tilbage. Det skete ved, at hele fradraget blev betragtet som lejeindtægt og derved blev underlagt beskatning. En eventuel ny køber og udlejer af boligen kunne derimod gøre krav på fradraget for de resterende år af tiårsperioden, forudsat at han også udlejede boligen til helårsbeboelse uden unødigt ophold (Ministry of Finance 1999, p. 26). For at opnå støtte til renoveringer skulle der gælde, at renoveringen var nødvendig, hvis ejendommen skulle forblive egnet som bolig. Desuden var det alene de omkostninger, der var brugt til forbedringer, der kunne fratrækkes. Således kunne man ikke opnå fradrag for køb af boligen (og dermed også grunden). For den irske stat blev de samlede udgifter i form af mistede skatteindtægter på grund af Rural Renewal Scheme opgjort til 119 mio. euro for perioden fra 1999 til 2004 (Goodbody Economic Consultants 2005, p. 131). Det svarer til, at hvert hus, der er opført som led i 15

ordningen, har kostet de irske skatteborgere 31.427 euro (Goodbody Economic Consultants 2005, p. 44). Det må siges at være et ganske højt beløb. Der foreligger ikke tilsvarende beregninger for omfanget af de mistede skatteindtægter i 2005 og 2006. 16

Spekulativt byggeri uden demografisk grundlag Der er ikke tale om én årsag, men om mange. I virkeligheden er der tale en uheldig kombination af dårlig regulering og en meget lempelig udlånspolitik fra bankernes side, når man skal forklare, hvorfor der er så mange tilfælde af ghost estates i Irland. Det mener flere irske nøglepersoner, der nøje har fulgt fænomenet med det kraftige overbyggeri. En af dem er Dr. Mark Scott, der er senior lecturer på University College Dublin School of Geography, Planning & Environmental Policy. Han finder en del af forklaringen i en generel reform af det fysiske planlægningssystem i løbet af 1980 erne og 1990 erne. Reformen bidrog til, at der i højere grad blev taget højde for developernes ønsker. Man ønskede at gå den vej på grund af Irlands historie med massiv fraflytning og et vigende befolkningstal. Et hvert skridt, der pegede fremad, herunder opførelsen af nye boliger, var positivt. Mark Scotts synspunkter bakkes op af Brendan Bartley (Bartley & Kitchin 2007, p. 36), som beskriver et skift i den fysiske planlægning omkring 1986 hen imod en mere fleksibel tilgang til planlægning (entrepreneurial planning). Det skete samtidig med, at mange kommuner, f.eks. County Donegal, havde udarbejdet mange udviklingsplaner og fået frigjort store arealer til boligbyggeri. Og det selvom der ikke var udsigt til, at så mange mennesker ville flytte til områderne (Irish Examiner, avisartikel 17. april 2012). Urealistiske udviklingsplaner At den fysiske planlægning i kommunerne ikke var baseret på fakta, er netop County Donegal i det nordvestlige Irland et eksempel på. I dag bor der 150.000 personer i kommunen, men der er udarbejdet udviklingsplaner og udlagt zoner til boligformål til yderligere 150.000 personer. Det forekommer helt urealistisk. Et andet forhold, der bidrog til den uheldige udvikling, var de såkaldte development levies, hvor kommunerne havde mulighed for opkræve afgifter fra de ejendomsudviklere, der ønskede at bygge boliger. Boligbyggeri blev således en vigtig indtægtskilde for mange kommuner. 17

Men som både Mark Scott og andre nøglepersoner understreger, kan man ikke placere hele skylden hos kommunerne og deres planlæggere. I perioden var der generelt et stort politisk ønske om at få etableret byggezoner, hvor der kunne opføres boligbyggeri. Missionen lykkedes, men... Dr. Michelle Norris, som er Senior lecturer fra University College Dublin School Of Applied Social Science, har analyseret støtteprogrammet Rural Renewal Scheme, der skulle fremme byggeriet i landområderne. Baggrunden for programmet var at få udviklet landområderne og dermed tiltrække nye indbyggere. Men programmet skulle også rette op på den diskrimination af landområderne, som havde fundet sted i forhold til byområderne, der allerede havde fået en del penge gennem støtteprogrammer til byfornyelse (Urban and Town Renewal Scheme). Michelle Norris konstaterer i dag, at det lykkedes med programmet at få mindsket fraflytningen og øget boligudbuddet i landområderne. Rural Renewal Scheme var med til at gøre nybyggeriet i udvalgte landområder mere attraktivt. Men konsekvensen var, at prisen for at bygge nyt i disse kommuner blev kunstigt lav. Da det irske boligmarked brød sammen med kraftigt faldende priser i år 2008, var der opført alt for mange boliger i forhold til det demografiske behov i landområderne. Det meget pludselige kollaps betød også, at byggevirksomhederne ikke havde mulighed for at færdiggøre igangværende projekter, før bankerne lukkede for muligheden for at opnå kredit. Boligerne var blevet opført som spekulative investeringsobjekter. De kommercielle bankers indtog på markedet for boligfinansiering i løbet af 1980 erne og 1990 erne betød, at der ikke eksisterede en egentlig statslig regulering af lånebetingelserne. Og da bankerne begyndte at konkurrere om kunderne i starten af 2000 erne, førte det til lave renter og lempelige lånebetingelser, hvor det f.eks. var muligt at få lånefinansieret hele købesummen uden udbetaling. 18

Arbejdet med at sikre de ufærdige boligområder Mange kommuner i landområderne står nu tilbage med problemerne med de halvfærdige ghost estates. Et af de steder, hvor udfordringerne er størst, er i County Longford, der netop var en del af støtteprogrammet til byfornyelse i landområderne. Her er Senior Executive Officer Terry Rooney ansvarlig for opgaven med at finde ud af, hvad der skal ske med kommunens 118 ghost estates eller ikke færdigudviklede boligområder, som han foretrækker at kalde dem. For alle områderne er der udarbejdet Site Resolution Plans, der beskriver, hvordan de enten kan gøres færdige eller i det mindste sikres, at de ikke er farlige at færdes i. En stor udfordring er i høj grad at få kortlagt, om de tekniske installationer under jorden (kloakker mv.) er færdige og om rensningsanlæg fungerer, som de skal. Derudover skal de ufærdige huse sikres eller rives ned, og grønne områder mellem husene skal ryddes for byggeaffald og fremstå grønne og indbydende. Ifølge Terry Rooney er det især de sidste 18 måneders forlængelse af støtteprogrammet til byfornyelse i landområderne, der har forøget antallet af de mange ikke færdigudviklede boligområder. NAMA - Den irske udgave af Finansiel Stabilitet National Asset Management Agency (forkortet NAMA) blev oprettet af den irske stat i april 2009 i kølvandet på den globale finankrise. Formålet med NAMA er at få fjernet den systematiske risiko, som de mange dårlige ejendomsinvesteringer udgør for de irske banker, således at man kan få genetableret et sundt bankvæsen i Irland (NAMA 2012a, p. 1). I alt har NAMA fået overført dårlig gæld til en samlet værdi af 74 mia. euro fra bankerne Allied Irish Banks Plc, Anglo Irish Bank, Bank of Ireland, Irish Nationwide Building Society og EBS Building Society. Det er NAMA s opgave at inddrive så meget som muligt af denne gæld til gavn for de irske skatteydere, men NAMA skal også tage sociale hensyn, ligesom man skal arbejde for at øge den økonomiske aktivitet i Irland (NAMA 2012a, p. 3). Det er dog kun en lille del af de mange ghost estates i Irland, som er ejet af NAMA, svarende til 12 procent af NAMA s samlede portefølje. Den består også af boliger i Irland, mens resten hovedsageligt udgøres af erhvervsbyggeri og jord. Kun 56 procent af ejendomsporteføljen er placeret i Irland, resten findes fortrinsvis i Storbritannien (NAMA 2012a, p. 4). I de ghost estates, som ejes af NAMA, arbejdes der på at sikre bygningerne, så de ikke er til fare for de personer, der færdes i eller omkring bygningerne. 19

NAMA har udpeget 2.000 boliger af porteføljen som egnet til social housing, og er optaget af at få solgt disse boliger til lokale almennyttige boligforeninger (NAMA 2012a, p. 3). Men opgaven er vanskelig, fordi mange af dem ligger i landområder, hvor der er få indbyggere og derfor lille efterspørgsel efter boliger uanset ejerform. Konklusion Der er ikke kun en enkelt, men flere årsager til, at der i perioden efter den globale finanskrise eksisterer så mange ghost estates i Irland. Det skyldes et sammenfald af omstændigheder, der består i en uhensigtsmæssig offentlig regulering med skattefradrag for byggeri i nogle landområder og for mange områder, der er udlagt til boligbyggeri. Den høje aktivitet i byggesektoren i årene op til den globale finansielle krise har betydet, at faldet i byggeaktiviteten er blevet ekstra stort til skade for mange byggefirmaer. De store skattefordele ved at bygge i landområderne har ført til spekulativt byggeri, uden at der har været et demografisk behov. Samtidig gjorde en ekspansiv udlånspolitik fra bankernes side det muligt for flere at købe ejerbolig samt låne penge til at bygge nyt. Forsøget på at tiltrække og fastholde beboere i landområder via skattefordelene i programmet Rural Renewal Scheme ser i nogen grad ud til at have båret frugt. Men konsekvenserne i form af de mange ghost estates må siges at have en kraftig negativ effekt for de berørte områder. Derudover førte støtteprogrammet til, at den irske stat mistede store skatteindtægter. Fremtiden for de mange ghost estates i Irland er dyster. Livskvalitet i form af gode indkøbsmuligheder og socialt samvær er lav, og mange af beboerne har købt husene til en langt højere pris, end de kan sælges for i dag. Mange har derfor en negativ egenkapital. For mange af disse boligområder gælder, at det er meget usandsynligt, at de nogensinde bliver færdigudviklede. Der findes simpelthen ikke et demografisk behov for dem i landområderne. Indtil videre står de som mindesmærker for en periode med høj økonomisk vækst, der sluttede meget brat. 20

Kildefortegnelse Bartley, B. & Kitchin, R. (ed) 2007 Understanding Contemporary Ireland, Pluto Press, London, ISBN 0-7453-2594-7 Conefrey, T. & Fitz Gerald, J. 2009, Managing Housing Bubbles in Regional Economies under EMU: Ireland and Spain, ESRI Working Paper no. 315, September 2009 Crowley, C. & Linehan, D. (ed.) (2013) Spacing Ireland, Place, Society and Culture in a Post-Boom Era, Manchester University Press, Manchester, ISBN 978-0-7190-8679-9 Census 2011a Central Statistics Office 2012, This is Ireland Highlights from Census 2011, Part 1. CSO, Dublin. Census 2011b Central Statistics Office 2012, Profile 4 The Roof over our Heads, Part 1. CSO, Dublin. Duffy, D. & FitzGerald, J. 2012, The Irish Housing Market, Quaterly Economic Commentary Summer 2012 The Economic and social Research Institute Duffy, D. 2009, Negative Equity in the Irish Housing Market, ESRI Working Paper no. 319, October 2009 Goodbody 2005 Goodbody Ecomomic Consultants 2005, Review of Area-based Tax Incentive Renewal Schemes Final Report, Dublin. Gkartzios, M. & Norris, M. 2011, If You Built It, They Will Come : Governing property led rural regeneration in Ireland, Land Use Policy, nr. 28, p. 486-494. Gkartzios, M. & Scott, M. 2012 Gentrifying the Rural? Planning and Market Processes in Rural Ireland, International Planning Studies, 17:3, p. 253-276 Governor of the Central Bank, 2010, The Irish Banking Crisis Regulatory and Financial Stability Policy 2003-2008 A report to the Minister for Finance by the Governor of the Central Bank, Dublin 21

Haagerup, C. D. 2013a Nyhedsbrev nr. 10 Boligøkonomisk Videncenter, artikel om Ghost Estates i Irland på: http://www.bvc.dk/sitecollectiondocuments/nyhedsbreve/bvc_nyhedsbrev_feb_2013.pdf Haagerup, C. D. 2013b Artikel om Ghost Estates i Irland, Entreprenøren nr. 2, 2013 på: http://www.entreprenoeren.dk/images/pdf/2013-2.pdf Housing agency 2012a, Housing Agency & Ministry of Environment, Community and Local Government 2012, National Housing Development Survey Summary Report Dublin Housing Agency 2012b, Housing Agency & Ministry of Environment, Community and Local Government 2012, Managing and Resolving Unfinished Housing Developments Guidance Manual, Dublin Housing Agency 2011, Report of the Advisory Group on Unfinished Housing Developments, Resolving Ireland s Unfinished Housing Developments, Housing Agency, Dublin Housing Agency 2012, National Housing Development Survey Summary Report, Housing Agency and Ministry of Environment, Community and Local Government, Dublin Kelly, M. 2009, The Irish Credit Bubble, University College Dublin Centre for Economic Research, WP09/32 Dublin Kitchin, R. et al. 2010, A Haunted Landscape: Housing and Ghost Estates in Post-Celtic Tigre Ireland, National Institute For Regional and Spatial Analysis Working Paper Series, NUI Maynooth McCarthy, Y. & McQuinn, K. 2013, Credit conditions in a boom and bust property market, Central Bank of Ireland, Research Technical Paper, October 2013 Michelle Norris & Menelaos Gkartzios, 2011. Twenty years of property-led urban regeneration in Ireland: outputs, impacts, implications Public Money & Management, Taylor and Francis Journals, vol. 31(4), p. 257-264, July. 22