NOTAT Allerød Kommune Sekretariat Allerød Rådhus Bjarkesvej 2 3450 Allerød Tlf: 48 100 100 kommunen@alleroed.dk www.alleroed.dk Dato: 04. december 2013 Sekretariatet Eventuelt salg af kommunale ældreboliger i Allerød Kommune Forvaltningen har den 18. juni 2013 fremsat sag for økonomiudvalget med henblik på opnåelse af anlægsbevilling til indvendig renovering af boligerne på Elmedalen. Sagen blev behandlet som led i budgetforhandlingerne i efteråret 2013. Byrådet valgte ikke at afsætte midler til renovering af boligerne. Det politiske niveau har i stedet anmodet Forvaltningen om at forberede en sag til behandling, hvor mulighederne for salg af de kommunalt ejede ældreboliger til et boligselskab belyses. Det opfattes ikke som en kommunal kerneopgave at eje eller vedligeholde ældreboliger til udlejning. Holdningen er, at det vigtigste ikke er at eje, men at have visitationsretten. I notatet belyses fordele og ulemper set i forhold til såvel økonomiske forhold som kommunens behov for at kunne visitere boliger til forskellige målgrupper. Notatet indledes med en kort beskrivelse af lovgivning og anvisningsret. Der oplyses om antallet af ældreboliger i Allerød Kommune og redegøres for visitation og venteliste. Der redegøres endvidere for fremtidigt behov for ældreboliger i Allerød Kommune, samt de lovmæssige og økonomiske muligheder ved salg og ombygning af de kommunale ældreboliger efter ældreboligloven. Notatet afsluttes med forslag til proces og Forvaltningens forslag. Lovgivning anvisningsret Boliger etableret som ældreboliger efter Almenboligloven kan være ejet af enten et boligselskab eller Allerød Kommune. I henhold til lov om almene boliger 54 skal ældreboliger udlejes til ældre personer og personer med handicap. Almene familieboliger som er ældreegnet og som er stillet til rådighed efter 59 - kan ligeledes visiteres som ældreboliger. I Allerød visiterer Ældre og Sundhed borgere til disse boliger. 54 = fuld anvisningsret ældreboliger. 59 = anvisningsret familieboliger, 25% af ledige boliger.
Kommunale ældreboliger i Allerød Kommune Kommunen råder over 52 kommunalt ejede ældreboliger. Boligerne er beliggende på Byparken, Grønnehegn g Elmedalen. Byparken, Blovstrød 18 kommunale ældreboliger Kortet viser boligernes placering i Blovstrød De kommunale boliger på Byparken blev i 1999 i samarbejde med det almene boligselskab DAB ombygget fra 24 boliger til 18 boliger efter bestemmelserne i Lov om almene ældreboliger. Boligerne har siden ombygningen været administreret af DAB. Forvaltningen har i efteråret 2013 gennemført udbud af boligadministrations opgaven som pr. 1. januar 2014 overgår til Boligkontoret Danmark. Boligerne er efter ombygning 2 værelses boliger på 65-79 m2 i stueplan med egen have, udhus og fælleslokale med mulighed for overnatning for gæster. Boligerne vurderes at være tidssvarende. Boligerne blev ved ombygningen omdannet til almene boliger og finansieret efter reglerne i almenboligloven. En overdragelse til et alment boligselskab - med henblik på videreførelse vil ikke give kommunen mulighed for realisering af købesum/provenu. Salgsprisen fastlægges som restgælden til finansiering og evt. optagne lån til forbedringer. Afdelingens økonomi hviler i sig selv og huslejeindbetalingerne dækker alle udgifter forbundet med driften. Huslejen i de almene boliger godkendes i forbindelse med ibrugtagningen og reguleres med stigningen i driftsomkostninger eller når afdelingen godkender, at der optages lån til forbedringsarbejder. Side 2
Grønnehegn, Lillerød 18 kommunale ældreboliger Kortet viser boligernes placering i Lillerød Bymidte De kommunale ældreboliger på Grønnehegn er opført efter ældreboligloven og hidtil administreret af Datea og Forvaltningen i fællesskab. Forvaltningen har i efteråret 2013 gennemført udbud af den fulde boligadministrationsopgave som pr. 1. januar 2014 overgår til Boligkontoret Danmark. Boligerne er 2 værelses boliger i stueplan, 3 boliger på 75 m2 og 15 boliger på 65 m2 med terrasse og bryggers. Der er fælles vaskeri og fælles antenne. Boligerne vurderes at være ikke tidssvarende i størrelse og indretning. Boligerne er generelt nedslidte. Boligerne på Grønnehegn har dog den fordel, at bebyggelsen ligger centralt i Lillerød Bymidte hvor efterspørgslen er størst. Der er derfor fortsat søgen til disse boliger. Boligerne er gældfri. Side 3
Elmedalen, Lynge 16 kommunale ældreboliger Kortet viser boligernes placering i Lynge De kommunale ældreboliger på Elmedalen er opført efter ældreboligloven og hidtil administreret af Datea og Forvaltningen i fællesskab. Forvaltningen har i efteråret 2013 gennemført udbud af den fulde boligadministrationsopgave som pr. 1. januar 2014 overgår til Boligkontoret Danmark. Boligerne er 2 værelses boliger på 62 m2 i stueplan med egen have, fælleshus og vaskeri og 12 depotrum i kælderen. Boligerne vurderes at være ikke tidssvarende i størrelse og indretning. Udendørsbelægningen ved boligerne er i dårlig forfatning og trænger til en gennemgribende renovering. Boligerne er generelt nedslidte. Boligerne er gældfri. Ældreboliger i de almene boligselskaber Kommunen har derudover anvisningsretten til 111 ældreboliger i de almene boligselskaber DAB, Lejerbo, Lillerød Boligforening og Lynge-Uggeløse Boligselskab. Ældreboligerne varierer i størrelse mellem 60 m2 og 110 m2. Ældreboligernes beliggenhed og størrelse: Gladgårdsvænge, Lynge 2 boliger 3-værelses bolig på 76 m2 og 2-værelses bolig 66 m2, begge i stueplan med egen have. Der er fælleshus og udhus på 6 m2 til hver bolig. Langkæret, Lynge 4 boliger 2-værelses boliger på 65 m2 i stueplan med udhus, egen have og fælleshus. Side 4
P.D. Jensensvej, Lynge 10 boliger 2-værelses boliger på 65 m2 i stueplan med egen have, udhus samt fælleshus og vaskeri. Ringbjerget, Lynge 18 boliger 2-, 3- og 4-værelses boliger på 70 m2, 85 m2 og 94 m2 i stueplan med egen have, udhus, fælleshus og vaskeri. Byparken, Blovstrød 18 boliger 2-værelses boliger på 65 m2-79 m2 i stueplan med egen have, udhus og fælleslokale med mulighed for overnatning for gæster. Allerød Mølle, Frederiksborgvej, Lillerød 6 boliger 2-værelsesboliger på 74 m2 77 m2 i etagebyggeri med elevator. Frederiksborgvej, Lillerød 8 boliger 1- og 2-værelses boliger i stueplan. Boligerne er fra 46 m2-59 m2 med have eller altan. Vaskeri, fællesrum og depotrum til hver bolig i kælderen. Jægerhegnet/Lindebakken, Lillerød 3 boliger 2 stk. 2-værelses boliger på 63 m2, 1 stk. 3 værelses bolig på 85 m2 i stueplan med udhus og egen have. Linde Alle, Lillerød 7 boliger 2-værelses boliger på 60 m2 i stueplan med egen have, fælles depotrum og vaskeri. Lindebakken/Lindehøj, Lillerød 12 boliger 11 stk. 2-værelses boliger på 59-64 m2 samt 1 stk. 3-værelses bolig på 76 m2 i stueplan med egen have og udhus samt fælleshus og vaskeri. Prins Valdemars Alle, Lillerød 32 boliger 22 stk. 2-værelses boliger på 85-92 m2 samt 10 stk. 3-værelses boliger på 101 110 m2 i etagebyggeri med elevator. Torvestræde, Lillerød 7 boliger 6 stk. 2-værelses boliger på 66-77 m2, samt 1 stk. 3-værelses bolig på 96 m2. Visitation og venteliste Borgere visiteres til ældreboliger ud fra en række kriterier der relaterer sig til borgernes funktionsniveau og borgernes nuværende boligforhold. Visitationskriterierne fremgår af de kommunale kvalitetsstandarder, som fastlægges af Sundheds- og velfærdsudvalget. Når en borger er visiteret til en ældrebolig, kommer vedkommende på venteliste. Borgerne tilbydes en bolig ud fra en kombination af anciennitet og hvor akut behovet er for ældrebolig. Der anvises primært til et ønsket lokalområde. Borgerne kan afslå tilbud om bolig én gang, men slettes fra ventelisten hvis der afslås to gange. Bestemmelse herom indgår i kvalitetsstandarderne. Efterspørgslen på ældreboliger vurderes at være faldende. Aktuelt er der 7 personer på venteliste til en ældrebolig. Den vigende efterspørgsel vurderes dels at skyldes, at ældre forbliver længere i egen bolig og, at boligmassen i Allerød overvejende omfatter parcelhuse der er velegnede til borgere med nedsat funktionsniveau. Side 5
Den nye generation af ældre har bedre økonomiske forhold og ønsker ofte en bolig i en større og bedre kvalitet end de kommunale ældreboliger på Elmedalen. Der er fortsat søgen på boligerne på Grønnehegn grundet den lokale placering i Lillerød Bymidte og til boligerne på Byparken som i 1999 er ombygget til mere tidssvarende boliger. Ældre og Sundhed, som har visitationsretten til boligerne på Elmedalen, finder det relevant, at boligerne anvises til anden gruppe af borgere. Der har de seneste 3 år været 7 ledige boliger hvoraf 5 boliger er udlejet til borgere som ikke er omfattet af visitationskriterierne for ældreboliger. Årsagen er, at der ikke har været borgere som er omfattet af visitationskriterierne som ønsker en bolig på Elmedalen i Lynge. Vurdering af fremtidigt behov for ældreboliger Af KL s ældrepolitiske udspil 2010 fremgår følgende: Mange kommuner oplever i disse år en faldende efterspørgsel på ældre- og plejeboliger, og flere kommuner melder om ledige boliger. Denne udvikling skyldes sandsynligvis flere forhold. Dels er den generelle boligstandard forbedret, og derfor ønsker flere ældre at blive boende i deres egen bolig på trods af funktions tab og behov for omfattende pleje. Dels er der flere ældre, som mener, at ældre- og plejeboligerne er for små. Borgerne efterspørger boliger med mindst 3 rum. Derudover vurderes behovet for ældreboliger at afhænge af antallet af velegnede og ledige lejeboliger i kommunen, som kan lejes på almindelige lejevilkår. Det er væsentligt, at den nye generation af ældre har bedre økonomiske muligheder og derved mulighed for at tilpasse egen bolig, ligesom nyopførte boliger i højere grad tager højde for tilgængelighed. Ledige boliger og tomgangsleje I de perioder hvor almene ældreboliger står tomme betaler Allerød Kommune tomgangsleje. Dette gælder for alle ældreboliger, uanset om de er udlejet til målgruppen eller ej. Der kan være flere årsager til, at boligerne ikke bliver genudlejet med det samme, f.eks.: Hvis en borger afslår tilbuddet om en ældrebolig og der skal findes en anden lejer Boliger der ikke er attraktive for målgruppen. Hidtil har det været praksis, at Ældre og Sundhed i samarbejde med Sekretariatet har forsøgt, at udleje de ledige boliger der ikke kan udlejes til målgruppen, til borgere der ikke opfylder visitationskriterierne. Det er typisk de boliger, som ikke er attraktive og velegnede til borgere i målgruppen på grund af f.eks. tilgængelighed, indretning eller beliggenhed. Muligheder for salg af kommunale ældreboliger Forvaltningen har ikke undersøgt boligselskabernes interesse for overtagelse af de kommunale almene ældreboliger på Byparken. Forvaltningen har heller ikke undersøgt boligselskabers interesse for køb og ombygning af de kommunale ældreboliger på Grønnehegn og Elmedalen. Side 6
En økonomisk konsekvensberegning vil være betinget af behovet for renovering/ombygning og de skønnede ombygningsudgifter. Ombygningsudgift og købesum vil tilsammen maksimalt kunne udgøre det fastlagte rammebeløb for nybyggeri af alment ældreboligbyggeri i Hovedstadsområdet. Det gældende rammebeløb for alment ældreboligbyggeri udgør 27.290 kr. pr. m2. Udnyttes det fulde rammebeløb vil den årlige husleje udgøre ca. 1.000 kr. pr. m2. Hertil kommer udgifter til el, vand og varme. Nedjusteres forventningerne til købesum og/eller kan renovering/ombygning ske for et mindre beløb end det maksimale rammebeløb betyder det, at lejen pr. m2 blive tilsvarende lavere. Den nuværende relativt lave husleje i ældreboligerne på Elmedalen og Grønnehegn skyldes, at der i de kommunale regnskaber ikke hensættes midler til løbende vedligeholdelse. Lejerne vil derfor opleve en huslejestigning efter salg og ombygning. Træffes der politisk beslutning om, at arbejde videre med sag om salg af de kommunale ældreboliger, vil Forvaltningen undersøge boligselskabernes interesse og i samarbejde med boligselskab/rådgiver udarbejde økonomisk overslag over relevante muligheder. Forvaltningen har ikke undersøgt mulighederne for salg til privat investor. Ved salg til privat investor vil kommunen med stor sandsynlighed ikke kunne bevare anvisningsretten til boligerne. Genhusning og tilbudspligt til beboerne I ombygningsudgifterne skal medregnes beløb til huslejetab i ombygningsperioden ligesom det skal påregnes, at der skal ske hel eller delvis genhusning i ombygningsperioden. Besluttes det at gennemføre salg og ombygning er kommunen i henhold til lejelovens 100 og 105 forpligtet, at tilbyde de aktuelle lejere at overtage ejendommen på andelsbasis. 1 Alternativ til salg boligerne på Elmedalen og Grønnehegn Som alternativ til salg og ombygning til almene ældreboliger foreslår Forvaltningen, at kommunen kan bevare ejerskabet på de kommunale ældreboliger på Elmedalen og Grønnehegn. 1 Tilbudspligt til beboerne I henhold til lejelovens 100 skal ejeren af en beboelsesejendom tilbyde lejerne ejendommen til overtagelse på andelsbasis inden ejendommen overdrages til anden side. 105, stk. 5 Ejeren kan afvise andelsboligforeningens accept hvis ikke mindst halvdelen af lejerne af beboelseslejlighederne på accepttidspunktet er medlem af foreningen eller hvis foreningen ikke på anfordring dokumenterer, at den kan betale den krævede kontakte købesum. Hvis kommunen undlader overdragelse og i stedet lader DAB ombygge boligerne og lader dem forestå driften af disse, men beholder ejendomsretten er der ingen tilbudspligt idet der ikke sker nogen overdragelse. Side 7
Forvaltningen foreslår samtidig, at der udarbejdes projekt for renovering af boligerne med henblik på at gøre dem tidssvarende og at der fremadrettet afsættes budget til løbende vedligeholdelse af boligerne. Ved en større eller mindre renovering af boligerne vurderer Forvaltningen, at huslejen kan bevares på et niveau som medfører, at boligerne også fremadrettet kan anvises til borgere som har begrænsede midler. I henhold til bestemmelserne i Integrationslovens 12 er kommune forpligtet til at anvise varig bolig til flygtninge som modtages på den af Udlændingestyrelsen fastsatte årlige kvote. Integrationsydelser til personer under 30 år er begrænset, hvilket gør det vanskeligt, at anvise den enkelte en varig bolig hvor huslejen har en størrelse som med rimelighed kan betales. Forvaltningen oplever generelt stigning i behovet for billige boliger både i forhold til at kunne efterleve den lovmæssige forpligtigelse at anvise varig bolig til flygtninge som modtages men også med henblik på, at opfylde behovet hos øvrige sårbare borgere som har vanskeligt ved at finde egen bolig. Den nuværende husleje for boligerne på Elmedalen har en størrelse som gør boligerne attraktive for disse borgere. Forvaltningen ser det derfor som en mulighed, at boligerne på Elmedalen fremover anvises til bl.a. denne persongruppe. Forslag til proces Træffes der politisk beslutning om udbud og salg af de kommunale ældreboliger på Elmedalen og Grønnehegn foreslår Forvaltningen, at der i samarbejde med potentielt boligselskab/rådgiver udarbejdes forslag til skitseprojekt, økonomi og målgruppe som efterfølgende indstilles til godkendelse af det politiske niveau. For så vidt angår de kommunale ældreboliger på Byparken - som allerede er ombygget efter lov om almene ældreboliger - foreslår Forvaltningen, at interessen for overdragelse til et alment boligselskab undersøges forinden eventuelt udbud og salg/overdragelse gennemføres. Forvaltningen foreslår 1 Byparken at interessen for overdragelse til et alment boligselskab undersøges hvorefter sagen genoptages med forslag om gennemførelse af udbud og salg/overdragelse. 2 Grønnehegn 3 Elmedalen at der indledes dialog med et eller flere almene boligselskaber og byggesagkyndig rådgiver med henblik på, at fremskaffe beslutningsgrundlag for evt. salg og ombygning af de kommunale ældreboliger til almene ældreboliger med fuld kommunal visitationsret. At boligerne på Elmedalen forbliver i kommunalt eje, renoveres som tidligere foreslået og udlejes til varige boliger for flygtninge og andre med behov for en relativ billig bolig. Side 8
Side 9