TILSTANDSRAPPORT EF KONGENSGAVEVEJ

TILSTANDSRAPPORT EF KONGENSGAVEVEJ MARTS 2006

Indhold: Side: 1.0 INDLEDNING. 2 2.0 KORT BESKRIVELSE AF EJENDOMMEN. 3 3.0 OVERORDNET KONKLUSION. 4 4.0 EJENDOMSOPLYSNINGER. 5 4.1 KOMMUNALE OPLYSNINGER. 5 4.2 FORSIKRING. 6 5.0 VURDERING AF BYGNINGSDELENES STAND. 7 5.01 TAGVÆRK. 9 5.02 KÆLDER/ FUNDERING. 14 5.02.1 FUNDAMENTER OG KÆLDERVÆGGE 14 5.02.2 KÆLDERGULVE. 16 5.02.3 KÆLDERTRAPPER. 17 5.03 FACADER / SOKKEL. 19 5.03.2 ALTANER. 23 5.03.3 GAVLE. 25 5.04 VINDUER/ ALTANDØRE. 27 5.05 UDVENDIGE DØRE. 29 5.06 TRAPPER. 31 5.08 ETAGEADSKILLELSER. 33 5.09 WC / BAD. 34 5.10 KØKKEN. 36 5.11 VARMEANLÆG. 37 5.11.1 VARMECENTRAL. 37 5.11.2 RADIATORANLÆG. 38 5.12 AFLØB. 41 5.13 KLOAK. 45 5.14 VANDINSTALLATION. 46 5.15 GASINSTALLATION. 50 5.16 VENTILATION. 51 5.17 EL / SVAGSTRØM. 53 5.17.1 STÆRKSTRØM. 53

5.18 ØVRIGE BYGNINGSDELE 56 5.18.1 VÆGGE, GULVE OG LOFTER I LEJLIGHEDER. 56 5.18.2 LEJLIGHEDER. 57 5.19 PRIVATE FÆLLESALER. 58 5.19.1 HAVEAREALET. 58 5.19.2 FORTOV OG VEJ. 59 5.20 BYGGEPLADS. 62 5.20.1 STILLADS. 62 5.20.2 BYGGEPLADSINDRETNING. 62 6.1 DIVERSE UFORUDSETE UDGIFTER. 63 6.2 BYGGETEKNISK RÅDGIVNING. 63 6.0 VEDLIGEHOLDELSESPLAN. 64 a4 arkitekter og ingeniører a/s Gladsaxevej 104 2860 Søborg tel 7026 6262 fax 7026 6362 www.a4.dk cvr 2648 1066 1

Indledning 1.0 INDLEDNING. Tilstandsrapporten og vedligeholdelsesplanens formål er at give EF Kongensgavevej et værktøj til planlægning af ejendommens fremtidige istandsættelse og vedligeholdelse. Tilstandsrapporten består af en registrering og en beskrivelse af ejendommens enkelte bygningsdele og en bedømmelse af deres stand. Vi opstiller i rapporten en række forslag til arbejder, som I bør eller kan udføre, så jeres ejendom ikke nedbrydes eller for at forbedre ejendommens stand. De foreslåede istandsættelses- og vedligeholdelsesarbejder er prissat ud fra det gældende indeks, marts 2006. De anførte priser er alle overslagspriser baseret på erfaringstal fra lignende arbejder. Mængdeangivelser er ca. mængder Når ejendommens stand er beskrevet og jeres mål med ejendommen er defineret, skal der foretages en prioritering af de foreslåede istandsættelses- og vedligeholdelsesarbejder. Prioritering bør foretages af jer i EF Kongensgavevejs bestyrelse og jeres administrator i sama rbejde med os i a4 arkitekter og ingeniører a/s. Prioriteringen sammenfattes i vedligeholdelsesplanen, som er det egentlige værktøj i planlægningen af ejendommens vedligeholdelse i fremtiden. Vedligeholdelsesplanen bør opdateres ca. hvert 3. år og før gennemførelse af større byggearbejder på ejendommen, så den altid er ajourført og aktuel. a4 arkitekter og ingeniører a/s Gladsaxevej 104 2860 Søborg tel 7026 6262 fax 7026 6362 www.a4.dk cvr 2648 1066 2

Kort beskrivelse af ejendommen 2.0 KORT BESKRIVELSE AF EJENDOMMEN. Ejendommen ligger på Kongensgavevej 9,17,25 og 37 i Helsinge Kommune. Ejendommen ejes af EF Kongensgavevej og administreres af Cubus Advokaterne. Ejendommen består af 4 blokke. 2 blokke med 4 opgange og 2 blokke med 6 opgange. Under samtlige blokke er der kælder. I ejendommen er der i alt 120 beboelseslejligheder. Lejlighederne er overvejende store lejligheder på 3 værelser på ca. 75 m 2. I blok 3 og 4 er der mod gavlene mindre lejligheder på 2 værelser på ca. 50 m 2. Alle lejlighederne har eget køkken og wc-/ baderum. I kælderen er der indrettet pulterrum for beboerne, cykelrum, varmecentral, vaskerier, tørrerum, bestyrelseslokale etc. Taget er et sadeltag med bølgeeternitbeklædning. Facader er lette facadeelementer af træ med pladebeklædning. Gavle er udført af murværk (skalmuret). Der er indlagt fjernvarme i ejendommen som producerer varme til lejlighedernes radiatoranlæg og til varmt brugsvand. Faldstammer og vandrør i ejendommen er ældre stålrør. Til ejendommen hører et stort haveareal indrettet med blandt andet boldbaner samt bænke og borde til ophold etc. Mod gaden er parkeringsarealer samt viceværtbygning samt diverse skure til affaldscontainere etc. a4 arkitekter og ingeniører a/s Gladsaxevej 104 2860 Søborg tel 7026 6262 fax 7026 6362 www.a4.dk cvr 2648 1066 3

Overordnet konklusion 3.0 OVERORDNET KONKLUSION. Boligblokkene er i god stand, når der fokuseres på de primære bygningsdele, som er de bærende fundamenter, hovedskillerum, etageadskillelser, trapper etc. For de sekundære bygningsdele er den bygningsmæssige standard noget mere varierende. Tagbeklædningen er den oprindelige bølgeeternitbeklædning fra byggeriets opførelse, men generelt i rimelig stand. Fundamenter og kælderydervægge er i generelt i overvejende god stand udvendigt på sokkel over terræn ses dog betonafskalninger i et omfang. De lette facaderne mod både gade- og haveside er nedslidte og forsøgt repareret mange gange. Vinduerne i samtlige blokke er nyere vinduer i ma hogni de ældste trænger til vedligeholdelse. Trapperne er generelt i meget god stand. De tekniske installationer er godt vedligeholdte og fungerer umiddelbart tilfredsstillende. Det kan overordnet konkluderes, at boligblokkenes byggetekniske tilstand er tilfredsstillende. Der bør for på sigt at opretholde den gode byggetekniske standard blandt andet planlægges med en renovering af ejendommens lette facader samt iværksættes en udskiftning af faldstammer og vandrør generelt. a4 arkitekter og ingeniører a/s Gladsaxevej 104 2860 Søborg tel 7026 6262 fax 7026 6362 www.a4.dk cvr 2648 1066 4

Ejendomsoplysninger 4.0 EJENDOMSOPLYSNINGER. 4.1 KOMMUNALE OPLYSNINGER. BBR-ejermeddelelse af d. 6/3-2006: Blok 1 Blok 2 Blok 3 Blok 4 Opførelsestidspunkt 1970 1970 1970 1970 Ejendomsnummer Matrikelnummer Bebygget areal for bygningen - m² Samlet bygningsareal - m² Samlet boligareal - m² Antal beboelseslejligheder - m² Samlet erhvervsareal - m² 5564-7 5570-1 5576-0 5580-9 4 NO 4 NP 4 NQ 4 NR 740 740 926 926 2220 2220 2778 2778 2220 2220 2778 2778 24 24 36 36 241 229 236 278 a4 arkitekter og ingeniører a/s Gladsaxevej 104 2860 Søborg tel 7026 6262 fax 7026 6362 www.a4.dk cvr 2648 1066 5

Ejendomsoplysninger 4.2 FORSIKRING. Ejendommens forsikring er tegnet i Alm. Brand d. 1/9-2004. Forsikringspolicenummeret er 000-1293-6864-0 Policen har nedenstående forsikringsdækning. Bygningsbrand Hus- og grundejerforsikring Insekt- og svampeforsikring Restværdiforsikring Forenings- og bestyrelsesansvar a4 arkitekter og ingeniører a/s Gladsaxevej 104 2860 Søborg tel 7026 6262 fax 7026 6362 www.a4.dk cvr 2648 1066 6

Vurdering af bygningsdelenes stand 5.0 VURDERING AF BYGNINGSDELENES STAND. De vigtigste af bygningsdelene bedømmes med hensyn til deres nuværende byggetekniske tilstand. Konstruktion og tilstand. I dette afsnit beskriver vi bygningsdelens konstruktion, hvilke materialer, der er anvendt i konstruktionen samt bygningsdelens byggetekniske tilstand. For en ensartet bedømmelse af bygningsdelenes tilstand anvender vi en karakterskala med nedenstående indhold: Karakter: 1, 2 og 3: gives til de bygningsdele, som er i almindelig god stand, så der ikke kræves egentlige vedligeholdelses- eller istandsættelsesarbejder. Karakter: 4, 5 og 6: gives til de bygningsdele, hvor det er nødvendigt med mindre vedligeholdelse eller istandsættelse for at standse yderligere forfald. Karakter: 7, 8 og 9: gives til de bygningsdele som er så nedbrudte og ødelagte, at udskiftninger eller gennemgribende istandsættelsesarbejder er nødvendige. Hvad skal gøres. I dette afsnit beskriver vi hvad der skal gøres ved de enkelte bygningsdele. Hvis bygningsdelene er nedslidte eller ødelagte, foreslås løsninger til at udskifte dem med nye. Hvis bygningsdelene kun er lettere nedbrudte, beskrives hvilke arbejder der bør gøres, for at bygningsdelene ikke nedbrydes og ødelægges yderligere. Desuden foreslås forbedringer ved de bygningsdele, hvor det er muligt og fornuftigt at gennemføre forbedringsarbejder. De foreslåede løsninger prissættes overslagsmæssigt. Priserne er udregnet i marts 2006 - priser ekskl. moms, og er baseret på udførelse af fagmæssigt uddannede håndværkere. Der vil være enkelte arbejder, der eventuelt kan udføres af jer selv til en væsentligt lavere udgift. Alle oplysningerne sammenfattes i vedligeholdelsesplanen. a4 arkitekter og ingeniører a/s Gladsaxevej 104 2860 Søborg tel 7026 6262 fax 7026 6362 www.a4.dk cvr 2648 1066 7

Vurdering af bygningsdelenes stand De foreslåede løsninger prioriteres ud fra deres vigtighed for bygningen: A - Meget vigtig for bygningen. B - Vigtig for bygningen. C - Mindre vigtig for bygningen. I vedligeholdelsesplanen har vi foreslået et tidspunkt for, hvornår det teknisk set er bedst at udføre de beskrevne arbejder. Dette er gjort uden hensyntagen til ejendommens økonomiske forhold etc. og skal forstås som vores oplæg til den videre debat om ejendommens vedligeholdelse. Registreringens omfang. Facaderne er registreret fra gaden og haven og fra vinduerne. Taget er registreret fra tagvinduerne og fra tagrummene. Vi har besigtiget et antal tilfældigt udvalgte lejligheder under registreringen for at bedømme tilstanden af de bygningsdele, som foreningen skal stå for at vedligeholde. Der er ikke taget huller i konstruktionsdele, installationer, overfladebeklædninger etc. Vi har ikke haft adgang til samtlige kælderrum, så vurderingen af bygningsdelene gælder derfor kun de områder, hvor vi har haft adgang. a4 arkitekter og ingeniører a/s Gladsaxevej 104 2860 Søborg tel 7026 6262 fax 7026 6362 www.a4.dk cvr 2648 1066 8

Tag 5.01 TAGVÆRK. Konstruktion og tilstand. Taget er et sadeltag. Selve tagkonstruktionen er opbygget af tømmer, som hviler på de bærende bygningsdele. Vi har besigtiget tagkonstruktionen fra - lofterne. Tagkonstruktionen virker generelt tør og sund, og der har ikke været tegn på råd eller svamp i de områder, der er besigtiget. Spærfag i tagrummet. Tagplade med revne a4 arkitekter og ingeniører a/s Gladsaxevej 104 2860 Søborg tel 7026 6262 fax 7026 6362 www.a4.dk cvr 2648 1066 9

Tag Taget er belagt med bølgeeternitplader (asbest) som er oplagt på lægter. Der ses plader der er revnet og der ses plader, hvor fastgørelser, som følge af naturlige bevægelser i konstruktionerne er løse. Ligeledes ses der tagplader der er udskiftet i forbindelse med den løbende vedligeholdelse af taget. Tagplade med løs skrue. Overordnet må det dog konkluderes at selve tagbeklædningen er i rimelig stand og vedligeholdt i nødvendigt omfang over årene. I tagfladerne er der enkelte tagvinduer, som giver lys til tagrummene og adgang til tagfladen. Tagvinduerne er i rimelig stand. Udluftningssten i rygninger. a4 arkitekter og ingeniører a/s Gladsaxevej 104 2860 Søborg tel 7026 6262 fax 7026 6362 www.a4.dk cvr 2648 1066 10

Tag Der er et større antal udluftningssten i rygningerne, som er med til at sikre den nødvendige træk i tagrummene udluftningsstenene ses overvejende at være i god stand. På taget er der udluftningshætter fra ventilationskanaler, faldstammer og affaldsskakte. De er lavet af zink og er tilsyneladende også oprindelige. Udluftningshætterne vurderes at være nedslidte. Udluftningshætter fra ventilation og faldstammer. Tagrender og tagnedløb er udført i plast og er tilsyneladende nyere. Tagrender og nedløb vurderes at være i god stand. Tagrender og nedløb i plast i god stand. a4 arkitekter og ingeniører a/s Gladsaxevej 104 2860 Søborg tel 7026 6262 fax 7026 6362 www.a4.dk cvr 2648 1066 11

Tag Tagrummene under tagfladen er uudnyttet og har som følge af den ringe rumhøjde ikke anvendelsesmulighed. Der er udlagt ca. 100-150mm ældre isolering over størstedelen af loftet. Der ses som følge af ændringer af installationer samt på grund af diverse øvrige arbejder over tiden isolering der ligger dårligt og ikke er intakt. Ved vores gennemgang har vi ikke lavet hultagning eller fjernet beklædninger, isolering etc. Vi har ikke fundet synlige tegn på svampeeller rådangreb i tagkonstruktionen. Men en nøjagtig undersøgelse af dette skal udføres af et anerkendt svampeanalyseinstitut, som kan lave hultagninger og som har laboratorieudstyr til rådighed, så eventuelle angreb kan artsbestemmes. Vi vil gerne hjælpe med at definere og bestille en svampeundersøgelse af tagkonstruktionen, men vi vurderer ikke, at der umiddelbart er behov for dette på nuværende tidspunkt. Karakterer: Bærende konstruktion - karakter 3 Bølgeeternitbeklædning - karakter 6 Inddækninger- og udluftningshætter - karakter 8 Tagrender og nedløb karakter 2 Isolering - karakter 7 Hvad skal gøres. Det må som udgangspunkt anbefales at der jævnligt og i forbindelse med ejendommens løbende drift foretages inspektion af loftsrummet så eventuelle mindre utætheder i tagbeklædningen kan opdages i tide. Akutte skader udbedres, som hidtil ved lokale reparationer. Samtidig kan det anbefales, for at forlængelevetiden på ventilationshætterne at smøre dem med et produkt, der lukker mindre huller og beskytter mod nye. Der bør dog i planlægning for de næste 10 år indgår en udskiftning af den eksisterende tagbeklædningen til en ny tagbeklædning. Samtidig med en udskiftning af tagbeklædningen anbefales det at foretage en ekstraisolering af etageadskillelsen mod beboelsen på 2. sal. En udskiftning af tagbeklædningen anbefales i stedet for en gennemgribende reparation fordi udgiften til en ny tagbeklædning i bølgeeternit er forholdsvis lille set i forhold til alle øvrige følgeudgifter når et tag renoveres gennemgribende. Det er også et faktum at arbejdes a4 arkitekter og ingeniører a/s Gladsaxevej 104 2860 Søborg tel 7026 6262 fax 7026 6362 www.a4.dk cvr 2648 1066 12

Tag der på de gamle eternitbølgeplader med asbest er risikoen for brud og asbestforurening høj. En udskiftning af tagbeklædningen bør overordnet omfatte: Fjernelse af eksisterende tagbeklædning og lægteunderlag. Fjernelse af alle eksisterende tagvinduer og udluftningshætter etc. Fjernelse af tagrender og nedløb og rendejern. Etablering af ny tagbeklædning, som bølgeeternit på nyt lægteunderlag. Etablering af nye udluftningshætter, inddækninger etc. Isætning af nye tagvinduer. Etablering af ny rendejern samt tagrender og nedløb i zink. En helt ny tagbeklædning vil have en levetid som mindst svarer til levetiden for den nuværende tagbeklædning, hvilket altså er mere end 50 år. Efterisolering udføres ved udlægning af 130mm mineraluldsgranulat inkl. nødvendige afgrænsninger etc. Priser. Priser er overslagspriser ekskl. moms og ekskl. stillads. Coatning af zinkoverflader på udluftningshætter etc. 20.000 Udskiftning af hele tagbeklædningen til ny bølgeeternitbeklædning samt udskiftning af tagrender og nedløb ( ca. 3800m2 á kr. 550) 2.100.000 Efterisolering af etageadskillelse mod 2. sal ved udlægning af mineraluldsgranulat (ca. 3200m2 á kr. 125) 400.000 a4 arkitekter og ingeniører a/s Gladsaxevej 104 2860 Søborg tel 7026 6262 fax 7026 6362 www.a4.dk cvr 2648 1066 13

Kælder / fundering 5.02 KÆLDER/ FUNDERING. 5.02.1 FUNDAMENTER OG KÆLDERVÆGGE Konstruktion og tilstand. Kælderen benyttes til pulterrum, vaskeri, tørrerum, varmecentral, viceværtrum, bestyrelseslokaler, cykelrum etc. Man kommer ned i kælderen fra de udvendige kældertrapper i blokkenes gavle. Fundamenterne, kælderydervægge og bærende hovedskillerum er udført i beton, hvilket er normalt for ejendomstypen. Fundamenterne hviler direkte på den underliggende jord. Bæreevnen er tilsyneladende god, da der ikke ses tegn på alvorlige revner eller sætninger i kældervægge eller gavle/facader. En del indvendige ikke-bærende vægge er udført som letbetonelementer eller teglstensmurværk overflader er alle steder pudsede/ berappede. Vægoverfladerne fremstår i god stand. Indvendige kældervægge i god stand. Kælderen virker generelt god og tør og der er ikke tegn på fugtskader/ fugtnedbrydninger i væsentlig grad. Mellem pulterrummene er der bræddeskillevægge, som generelt er i god stand uden tegn på nedbrydninger etc. a4 arkitekter og ingeniører a/s Gladsaxevej 104 2860 Søborg tel 7026 6262 fax 7026 6362 www.a4.dk cvr 2648 1066 14

Kælder / fundering Pulterrumsvægge i god stand. Karakterer: Ydervægge og fundamenter - karakter 3 Bærende indervægge - karakter 3 Overflader kældervægge karakter 3 Bræddeskillevægge karakter 3 Hvad skal gøres. Der forventes ikke at skulle afholdes genopretningsudgifter til fundamenter og kældervægge ud over normalt forekommende udgifter til almindelig løbende vedligeholdelse. Priser. Priser er overslagspriser ekskl. moms. Ingen udgifter for ejerforeningen ud over almindelig løbende vedligeholdelse 0 a4 arkitekter og ingeniører a/s Gladsaxevej 104 2860 Søborg tel 7026 6262 fax 7026 6362 www.a4.dk cvr 2648 1066 15

Kælder / fundering 5.02.2 KÆLDERGULVE. Konstruktion og tilstand. Kældergulvene er udført i beton. Overfladen på gulvene er generelt i rimelig stand, men der se i områder revner og forvitrede partier. Kælderdæk i beton med lettere forvitret overflade. Karakterer: Kældergulve - karakter 5 Hvad skal gøres. Hvis kælderen ikke skal have anden anvendelse end den nuværende kan man godt acceptere kældergulvenes lidt nedbrudte overflade, så længe de er jævne og hele at gå på. Der forventes derfor ikke at skulle afholdes genopretningsudgifter til kældergulvene ud over normalt forekommende udgifter til almindelig løbende vedligeholdelse. Priser. Priser er overslagspriser ekskl. moms. Ingen udgifter for ejerforeningen ud over almindelig løbende vedligeholdelse 0 a4 arkitekter og ingeniører a/s Gladsaxevej 104 2860 Søborg tel 7026 6262 fax 7026 6362 www.a4.dk cvr 2648 1066 16

Kælder / fundering 5.02.3 KÆLDERTRAPPER. Konstruktion og tilstand. Der er adgang til kældrene fra udvendige kældertrappe i ejendommens gavle. Kældertrapperne er støbt i beton og forsynet med slidlag ligeledes i beton. Udvendig kældertrappe. Der ses generelt på kældertrapperne netrevner og betonafskalninger generelt må kældertrapperne betegnes som værende i ringe stand. Kældertrappe med nedbrydninger i trin og ramper. a4 arkitekter og ingeniører a/s Gladsaxevej 104 2860 Søborg tel 7026 6262 fax 7026 6362 www.a4.dk cvr 2648 1066 17

Kælder / fundering Kældertrappe med nedbrudte trinforkanter. Karakterer: Kældertrappe - karakter 7 Hvad skal gøres. Kældertrapper bør, hvad angår vanger trin og bund istandsættes så der ikke trænger vand ind i revnerne i betonen, så yderligere nedbrydninger standses. Hvis man gentager denne reparation hver gang omfanget af revner bliver for stort, kan kældertrappen holde i mange år endnu. Der vil være god fornuft i dette, frem for at lade trappen forfalde, da en ny trappe er forholdsvis dyr. Priser. Priser er overslagspriser ekskl. moms. Reparation og coatning af udvendige kældertrapper (8 stk.). 160.000 a4 arkitekter og ingeniører a/s Gladsaxevej 104 2860 Søborg tel 7026 6262 fax 7026 6362 www.a4.dk cvr 2648 1066 18

Facader / sokkel 5.03 FACADER / SOKKEL. Konstruktion og tilstand. Blokkenes facader mod både gade- og haveside er lette facadeelementer. Facadeudsnit til havesiden. Elementerne er udført som en trærammekonstruktion med isatte vindueselementer, udvendig og indvendig pladebeklædning og isoleret med ca. 75mm mineraluld. Facadeelementerne er indvendigt fastgjort til betondæk og vægge med stålbeslag. Facadeelement fastgjort til dækkonstruktionen. a4 arkitekter og ingeniører a/s Gladsaxevej 104 2860 Søborg tel 7026 6262 fax 7026 6362 www.a4.dk cvr 2648 1066 19

Facader / sokkel Det oplyses fra ejendommens beboere at der er problemer med vandindtrængen gennem de lette facadeelementer, og at det er meget vanskeligt at lokalisere nøjagtigt hvor konstruktionssvigtende er. Der er over tid foretaget varierende tiltag for at hindre vand i at trænge ind. Mellem elementer og udvendig pladebeklædning er der udfuget med bygningsfuger. Fugerne ses så godt som alle steder at være defekte og udtjente. Defekte fuger i facadebeklædnignen. Defekte fuger i facadebeklædningen. Mellem de udvendige facadepladeplader ses i områder blottet og nedbrudt beklædning af træ. a4 arkitekter og ingeniører a/s Gladsaxevej 104 2860 Søborg tel 7026 6262 fax 7026 6362 www.a4.dk cvr 2648 1066 20

Facader / sokkel Nedbrudte træoverflader i facadebeklædningen Under vinduespartierne er monteret aluminiumsprofiler, der udgør det for sålbænke. Profilerne synes at være utilstrækkelige i det de ikke når langt nok ud over den underliggende pladebeklædning. Alu-profiler under vindueselementerne udgør det for sålbænke. Generelt vurderes blokkenes facadebeklædning (klimaskærm) at være i meget ringe stand. Blokkenes sokkelstykker fremstår i beton, som er malet. Omkring kældervinduer ses nogle steder større betonafskalninger, som kan skyldes afstødninger som følge af oprustet armering. Dog er skadesomfanget begrænset. Der ses blotlagte armeringsjern, som er overmalet med sokkelmaling. a4 arkitekter og ingeniører a/s Gladsaxevej 104 2860 Søborg tel 7026 6262 fax 7026 6362 www.a4.dk cvr 2648 1066 21

Facader / sokkel Betonafskalninger over kældervinduer. Sokkelstykkerne ses dog overvejende at være i god stand. Karakterer: Facadebeklædning - karakter 8. Sokkel karakter 5. Hvad skal gøres. Det vurderes at være meningsløst at forsøge at foretage yderligere og omfattende tiltag til at reparere den eksisternede facadebeklædning. Det anbefales derfor at der planlægges med en gennemgribende renovering af facaderne. En sådan renovering bør blandt andet omfatte: Demontering og bortkørsel af al eksisterende facadebeklædning ekskl. vinduer. Asbestsanering i nødvendig omfang. Påbygning af ny riglekonstruktion på facaderne. Etablering af ny vindspærre. Etablering af ny facadebeklædning som f.eks. Eternit Rockpanel. Genanvendelse af eksisterende vinduer. Nye sålbænke a4 arkitekter og ingeniører a/s Gladsaxevej 104 2860 Søborg tel 7026 6262 fax 7026 6362 www.a4.dk cvr 2648 1066 22

Facader / sokkel Priser. Priser er overslagspriser ekskl. moms. Facadeinddækninger til gadesider (ca. 3.000m2 á kr. 1.800) 5.400.000 Facadeinddækninger til havesider (ca. 1.700m2 á kr. 1.800) 3.000.000 5.03.2 ALTANER. Konstruktion og tilstand. Til havesiden er der til så godt som til samtlige lejligheder altaner på ca. 4m2. Altanerne er inderliggende og en del af etageadskillelsernes dækkonstruktioner. På altanpladernes forkanter ved vandnæser ses på nogle altaner nedbrydninger i form af afskallende beton og blotlagte armeringsjern. Betonskade på forkant af altanplade. Skaderne vurderes at være mindre og altanpladerne vurderes generelt at være i god stand i det der ikke synes at være væsentlige nedbrydninger i betonoverfladerne på de besigtigede altaner, der indikerer større svigt i betonkonstruktionerne. a4 arkitekter og ingeniører a/s Gladsaxevej 104 2860 Søborg tel 7026 6262 fax 7026 6362 www.a4.dk cvr 2648 1066 23

Facader / sokkel Altanbrystninger er udført af lette konstruktioner fastgjort til dæk og øvrige bærende konstruktioner. Brystningspladerne ses flere steder at være bulet. Værnene vurderes dog generelt at være i acceptabel stand. Karakterer: Altanplader - karakter 5. Altanværn karakter 3. Hvad skal gøres. Forkanter på altanpladerne bør generelt betonrepareres inden skaderne bliver for omfattende. Der bør, såfremt der udføres en ny facadeinddækning til havesiden etableres nye brystningsplader på altanbrystningerne så det harmonere med den nye beklædning. Såfremt, der planlægges med en facadeinddækning af facaderne til havesiden bør det overvejes at udvide de eksisterende altaner kombineret med eksempelvis en altanlukning, så altanerne får en større nytteværdi til glæde for beboerne. En sådan udvidelse kan blandt andet omfatte: Demontering og bortkørsel af eksisterende værn. Etablering af ny udkraget dækkonstruktion i alu-/ stål fastgjort til den lodrette betonkonstruktion. Altanlukning med skydevinduesystem. Priser. Priser er overslagspriser ekskl. moms. Afsat beløb til reparation af skader på forkanter af altanplader (stk. kr. 2.500 5.000) 100.000 Etablering af nye brystningsplader på altanbrystninger (108 stk. á kr. 4.000) 430.000 Altanudvidelse/ altanlukning (108 stk. á kr. 38.000) 4.100.000 a4 arkitekter og ingeniører a/s Gladsaxevej 104 2860 Søborg tel 7026 6262 fax 7026 6362 www.a4.dk cvr 2648 1066 24

Facader / sokkel 5.03.3 GAVLE. Konstruktion og tilstand. Boligblokkene er forsynet med skalmurede gavle beklædt med teglsten. Gavl beklædt med facadetegl. Gavlene synes overvejende at være i god stand. Der ses dog en enkelt gavl med forvitrede og ødelagte facadesten og nedbrudte fuger. Det vurderes at skaderne skyldes utætheder fra bagvedliggende wc-/ baderum. Utæthederne medfører kraftig opfugtning af facadekonstruktionen, der frostspringer og dermed bliver nedbrudt. Nedbrudt tegloverflade på gavl som følge af fugt. a4 arkitekter og ingeniører a/s Gladsaxevej 104 2860 Søborg tel 7026 6262 fax 7026 6362 www.a4.dk cvr 2648 1066 25

Facader / sokkel Karakterer: Gavle - karakter 4. Hvad skal gøres. Der bør udføres en straksreparation af de registrede skader på gavle, herunder nødvendige tiltag i lejlighederne for at standse fugtophobning i konstruktionerne. Priser. Priser er overslagspriser ekskl. moms. Anslået beløb til straksreparation, herunder indvendige overflader, udvendige overflader, lift etc. 30.000 a4 arkitekter og ingeniører a/s Gladsaxevej 104 2860 Søborg tel 7026 6262 fax 7026 6362 www.a4.dk cvr 2648 1066 26

Vinduer 5.04 VINDUER/ ALTANDØRE. Konstruktion og tilstand. Samtlige vinduer og altandøre i blokkene er nyere elementer i mahogny. Vinduerne er isat til gadesider i 1996 og til havesider i 1999. På vinduerne til gadesider ses begyndende gråning af træoverfladerne, hvilket er tegn på at vindueselementerne har behov for overfladebehandling, så træværket ikke bliver udpint og vinduerne grimme. Samtlige vinduer og altandøre er dog i meget god stand. Nyere vindueselement til gadesiden trænger til overfladebehandling. Karakterer: Vinduer og altandøre - karakter 2. Hvad skal gøres. Det anbefales at planlægge med en snarlig overfladebehandling af vindueselementerne til gadesiden og havesiden i nævnte rækkefølge. En overfladebehandling bør omfatte: Trærensning. Let slibning. a4 arkitekter og ingeniører a/s Gladsaxevej 104 2860 Søborg tel 7026 6262 fax 7026 6362 www.a4.dk cvr 2648 1066 27

Vinduer Oliebehandling af 2 omgange. Priser. Priser er overslagspriser ekskl. moms. Afrensning, slibning og overfladebehandling af vinduer til gadesider (300 elementer á kr. 750) 225.000 Afrensning, slibning og overfladebehandling af vinduer til havesider (324 elementer á kr. 950). 308.000 a4 arkitekter og ingeniører a/s Gladsaxevej 104 2860 Søborg tel 7026 6262 fax 7026 6362 www.a4.dk cvr 2648 1066 28

Udvendige døre 5.05 UDVENDIGE DØRE. Konstruktion og tilstand. Gadedørene til ejendommens hovedtrapperum er som vinduerne nyere mahognyelementer i god stand. Døre til kælder etc er ældre døre fra ejendommens opførelse. Dørene er slidte men fungerende. Ældre dør til kælder trænger til overfladebehandling. Karakterer: Gadedøre - karakter 2. Kælderdøre - karakter 7. Hvad skal gøres: Det foreslås at gadedørene til hovedtrapperummene afrenses og olieres som beskrevet for vinduerne. Det foreslås inden for en kortere årrække at udskifte dørene til kælderen til nye døre i udførelse og form, som de oprindelige døre. a4 arkitekter og ingeniører a/s Gladsaxevej 104 2860 Søborg tel 7026 6262 fax 7026 6362 www.a4.dk cvr 2648 1066 29

Udvendige døre Priser. Priser er overslagspriser ekskl. moms. Afrensning, slibning og overfladebehandling af gadedøre (20 elementer á kr. 800) 16.000 Udskiftning af kælderdøre til nye trædøre i stil som de oprindelige (8 stk. á kr. 10.000) 80.000 a4 arkitekter og ingeniører a/s Gladsaxevej 104 2860 Søborg tel 7026 6262 fax 7026 6362 www.a4.dk cvr 2648 1066 30

Trapper 5.06 TRAPPER. Konstruktion og tilstand. Trapperne fører fra gaden til lejlighedernes entredøre. Trapperne er betontrapper med terrazzobelægning i god stand. Væggene i trapperummene er pudsede murstensvægge. Væggene er malet og i god stand Overflader i trapperum i god vedligeholdelsesstand. Indgangsreposer er klinkebelagte og i god stand.. a4 arkitekter og ingeniører a/s Gladsaxevej 104 2860 Søborg tel 7026 6262 fax 7026 6362 www.a4.dk cvr 2648 1066 31

Trapper Indgangsreposerne er betondæk med nyere klinkebelægning og ligeledes i god stand. Dørene ind til lejlighederne er massive finerede døre i god stand. Dørgreb, brevlemme, ringetryk etc. på dørene er ensartede, udført i rustfrit stål og i god stand. Karakterer: Indgangsreposer - karakter 2 Trappeløb og vanger - karakter 2 Vægoverflader - karakter 3 Håndlister og balustre - karakter 3 Entredøre - karakter 3 Dørgreb, ringetryk, brevindkast karakter 3 Hvad skal gøres. Der forventes ikke at skulle afholdes genopretningsudgifter til trapperummene ud over normalt forekommende udgifter til almindelig løbende vedligeholdelse. Priser. Priser er overslagspriser ekskl. moms. Ingen udgifter for ejerforeningen ud over almindelig løbende vedligeholdelse 0 a4 arkitekter og ingeniører a/s Gladsaxevej 104 2860 Søborg tel 7026 6262 fax 7026 6362 www.a4.dk cvr 2648 1066 32

Etageadskillelser 5.08 ETAGEADSKILLELSER. Konstruktion og tilstand. Samtlige etageadskillelser fra kælder til 2. sal er betondækelementer. I wc-/ baderum er der oprindeligt på dækkonstruktionerne udlagt vinylbelægning i lejlighedernes øvrige rum er udlagt trægulve på strøer. Vi har ikke konstateret nedbrydning eller væsentlige sætninger i etageadskillelserne. Karakterer: Etageadskillelser - karakter 5 Hvad skal gøres. Der forventes ikke at skulle afholdes genopretningsudgifter til blokkenes etageadskillelsere ud over normalt forekommende udgifter til almindelig løbende vedligeholdelse. Priser. Priser er overslagspriser ekskl. moms. Ingen udgifter for ejerforeningen ud over almindelig løbende vedligeholdelse 0 a4 arkitekter og ingeniører a/s Gladsaxevej 104 2860 Søborg tel 7026 6262 fax 7026 6362 www.a4.dk cvr 2648 1066 33

Wc / bad 5.09 WC / BAD. Konstruktion og tilstand. Ejendommen er oprindeligt opført med badeværelser. I badeværelserne er etageadskillelsen, som før nævnt et betondæk og oprindeligt belagt med terrazzo. Mange beboere har efterfølgende renoveret gulvene ved at belægge dem med gulvklinker, mosaikstifter eller lignende. Væggene er oprindeligt malede direkte på betonoverfladen. Mange beboere har efterfølgende renoveret væggene ved at opsætte malet glasvæv eller vægfliser i bruseområdet eller på alle vægge. Den oprindelige malede vægoverflade i badeværelserne er ikke tilstrækkeligt vandafvisende i forhold til den vandbelastning den udsættes for nu om dage. Ansvaret for overfladernes beskaffenhed og tæthed påhviler den enkelte ejer, men eventuelle skader fra utætte vægge og gulve kan medføre store skader på bygningen, som man eventuelt ikke vil kunne få dækket hos beboeren, dennes forsikring eller ejendommens forsikring. Boligforeningen bør derfor interessere sig for, at disse konstruktioner er i god stand. Der opstår erfaringsmæssigt ofte tvister vedrørende nye og renoverede badeværelser i forbindelse med køb/salg af ejerlejligheder, hvorfor det også er i den enkelte ejers interesse at konstruktionerne er i orden. Der er ikke i denne rapport taget stilling til den tekniske udførelse eller lovligheden af de etablerede badeværelser. Ansvaret for badeværelsernes lovlighed er den enkelte ejers, og består i indhentning af nødvendige godkendelser og byggetilladelser fra myndighederne og dokumentation for at el- og VVS-installationer er godkendt af autoriserede håndværkere. Karaktergivning er udeladt i afsnittet. Hvad skal gøres. Det anbefales, at ejerne som hidtil moderniserer eller indretter badeværelser som en individuel forbedring af lejligheden. a4 arkitekter og ingeniører a/s Gladsaxevej 104 2860 Søborg tel 7026 6262 fax 7026 6362 www.a4.dk cvr 2648 1066 34