TILSTANDSRAPPORT EF KONGENSGAVEVEJ

TILSTANDSRAPPORT EF KONGENSGAVEVEJ MARTS 2006

Indhold: Side: 1.0 INDLEDNING. 2 2.0 KORT BESKRIVELSE AF EJENDOMMEN. 3 3.0 OVERORDNET KONKLUSION. 4 4.0 EJENDOMSOPLYSNINGER. 5 4.1 KOMMUNALE OPLYSNINGER. 5 4.2 FORSIKRING. 6 5.0 VURDERING AF BYGNINGSDELENES STAND. 7 5.01 TAGVÆRK. 9 5.02 KÆLDER/ FUNDERING. 14 5.02.1 FUNDAMENTER OG KÆLDERVÆGGE 14 5.02.2 KÆLDERGULVE. 16 5.02.3 KÆLDERTRAPPER. 17 5.03 FACADER / SOKKEL. 19 5.03.2 ALTANER. 23 5.03.3 GAVLE. 25 5.04 VINDUER/ ALTANDØRE. 27 5.05 UDVENDIGE DØRE. 29 5.06 TRAPPER. 31 5.08 ETAGEADSKILLELSER. 33 5.09 WC / BAD. 34 5.10 KØKKEN. 36 5.11 VARMEANLÆG. 37 5.11.1 VARMECENTRAL. 37 5.11.2 RADIATORANLÆG. 38 5.12 AFLØB. 41 5.13 KLOAK. 45 5.14 VANDINSTALLATION. 46 5.15 GASINSTALLATION. 50 5.16 VENTILATION. 51 5.17 EL / SVAGSTRØM. 53 5.17.1 STÆRKSTRØM. 53

5.18 ØVRIGE BYGNINGSDELE 56 5.18.1 VÆGGE, GULVE OG LOFTER I LEJLIGHEDER. 56 5.18.2 LEJLIGHEDER. 57 5.19 PRIVATE FÆLLESALER. 58 5.19.1 HAVEAREALET. 58 5.19.2 FORTOV OG VEJ. 59 5.20 BYGGEPLADS. 62 5.20.1 STILLADS. 62 5.20.2 BYGGEPLADSINDRETNING. 62 6.1 DIVERSE UFORUDSETE UDGIFTER. 63 6.2 BYGGETEKNISK RÅDGIVNING. 63 6.0 VEDLIGEHOLDELSESPLAN. 64 a4 arkitekter og ingeniører a/s Gladsaxevej 104 2860 Søborg tel 7026 6262 fax 7026 6362 www.a4.dk cvr 2648 1066 1

Indledning 1.0 INDLEDNING. Tilstandsrapporten og vedligeholdelsesplanens formål er at give EF Kongensgavevej et værktøj til planlægning af ejendommens fremtidige istandsættelse og vedligeholdelse. Tilstandsrapporten består af en registrering og en beskrivelse af ejendommens enkelte bygningsdele og en bedømmelse af deres stand. Vi opstiller i rapporten en række forslag til arbejder, som I bør eller kan udføre, så jeres ejendom ikke nedbrydes eller for at forbedre ejendommens stand. De foreslåede istandsættelses- og vedligeholdelsesarbejder er prissat ud fra det gældende indeks, marts 2006. De anførte priser er alle overslagspriser baseret på erfaringstal fra lignende arbejder. Mængdeangivelser er ca. mængder Når ejendommens stand er beskrevet og jeres mål med ejendommen er defineret, skal der foretages en prioritering af de foreslåede istandsættelses- og vedligeholdelsesarbejder. Prioritering bør foretages af jer i EF Kongensgavevejs bestyrelse og jeres administrator i sama rbejde med os i a4 arkitekter og ingeniører a/s. Prioriteringen sammenfattes i vedligeholdelsesplanen, som er det egentlige værktøj i planlægningen af ejendommens vedligeholdelse i fremtiden. Vedligeholdelsesplanen bør opdateres ca. hvert 3. år og før gennemførelse af større byggearbejder på ejendommen, så den altid er ajourført og aktuel. a4 arkitekter og ingeniører a/s Gladsaxevej 104 2860 Søborg tel 7026 6262 fax 7026 6362 www.a4.dk cvr 2648 1066 2

Kort beskrivelse af ejendommen 2.0 KORT BESKRIVELSE AF EJENDOMMEN. Ejendommen ligger på Kongensgavevej 9,17,25 og 37 i Helsinge Kommune. Ejendommen ejes af EF Kongensgavevej og administreres af Cubus Advokaterne. Ejendommen består af 4 blokke. 2 blokke med 4 opgange og 2 blokke med 6 opgange. Under samtlige blokke er der kælder. I ejendommen er der i alt 120 beboelseslejligheder. Lejlighederne er overvejende store lejligheder på 3 værelser på ca. 75 m 2. I blok 3 og 4 er der mod gavlene mindre lejligheder på 2 værelser på ca. 50 m 2. Alle lejlighederne har eget køkken og wc-/ baderum. I kælderen er der indrettet pulterrum for beboerne, cykelrum, varmecentral, vaskerier, tørrerum, bestyrelseslokale etc. Taget er et sadeltag med bølgeeternitbeklædning. Facader er lette facadeelementer af træ med pladebeklædning. Gavle er udført af murværk (skalmuret). Der er indlagt fjernvarme i ejendommen som producerer varme til lejlighedernes radiatoranlæg og til varmt brugsvand. Faldstammer og vandrør i ejendommen er ældre stålrør. Til ejendommen hører et stort haveareal indrettet med blandt andet boldbaner samt bænke og borde til ophold etc. Mod gaden er parkeringsarealer samt viceværtbygning samt diverse skure til affaldscontainere etc. a4 arkitekter og ingeniører a/s Gladsaxevej 104 2860 Søborg tel 7026 6262 fax 7026 6362 www.a4.dk cvr 2648 1066 3

Overordnet konklusion 3.0 OVERORDNET KONKLUSION. Boligblokkene er i god stand, når der fokuseres på de primære bygningsdele, som er de bærende fundamenter, hovedskillerum, etageadskillelser, trapper etc. For de sekundære bygningsdele er den bygningsmæssige standard noget mere varierende. Tagbeklædningen er den oprindelige bølgeeternitbeklædning fra byggeriets opførelse, men generelt i rimelig stand. Fundamenter og kælderydervægge er i generelt i overvejende god stand udvendigt på sokkel over terræn ses dog betonafskalninger i et omfang. De lette facaderne mod både gade- og haveside er nedslidte og forsøgt repareret mange gange. Vinduerne i samtlige blokke er nyere vinduer i ma hogni de ældste trænger til vedligeholdelse. Trapperne er generelt i meget god stand. De tekniske installationer er godt vedligeholdte og fungerer umiddelbart tilfredsstillende. Det kan overordnet konkluderes, at boligblokkenes byggetekniske tilstand er tilfredsstillende. Der bør for på sigt at opretholde den gode byggetekniske standard blandt andet planlægges med en renovering af ejendommens lette facader samt iværksættes en udskiftning af faldstammer og vandrør generelt. a4 arkitekter og ingeniører a/s Gladsaxevej 104 2860 Søborg tel 7026 6262 fax 7026 6362 www.a4.dk cvr 2648 1066 4

Ejendomsoplysninger 4.0 EJENDOMSOPLYSNINGER. 4.1 KOMMUNALE OPLYSNINGER. BBR-ejermeddelelse af d. 6/3-2006: Blok 1 Blok 2 Blok 3 Blok 4 Opførelsestidspunkt 1970 1970 1970 1970 Ejendomsnummer Matrikelnummer Bebygget areal for bygningen - m² Samlet bygningsareal - m² Samlet boligareal - m² Antal beboelseslejligheder - m² Samlet erhvervsareal - m² 5564-7 5570-1 5576-0 5580-9 4 NO 4 NP 4 NQ 4 NR 740 740 926 926 2220 2220 2778 2778 2220 2220 2778 2778 24 24 36 36 241 229 236 278 a4 arkitekter og ingeniører a/s Gladsaxevej 104 2860 Søborg tel 7026 6262 fax 7026 6362 www.a4.dk cvr 2648 1066 5

Ejendomsoplysninger 4.2 FORSIKRING. Ejendommens forsikring er tegnet i Alm. Brand d. 1/9-2004. Forsikringspolicenummeret er 000-1293-6864-0 Policen har nedenstående forsikringsdækning. Bygningsbrand Hus- og grundejerforsikring Insekt- og svampeforsikring Restværdiforsikring Forenings- og bestyrelsesansvar a4 arkitekter og ingeniører a/s Gladsaxevej 104 2860 Søborg tel 7026 6262 fax 7026 6362 www.a4.dk cvr 2648 1066 6

Vurdering af bygningsdelenes stand 5.0 VURDERING AF BYGNINGSDELENES STAND. De vigtigste af bygningsdelene bedømmes med hensyn til deres nuværende byggetekniske tilstand. Konstruktion og tilstand. I dette afsnit beskriver vi bygningsdelens konstruktion, hvilke materialer, der er anvendt i konstruktionen samt bygningsdelens byggetekniske tilstand. For en ensartet bedømmelse af bygningsdelenes tilstand anvender vi en karakterskala med nedenstående indhold: Karakter: 1, 2 og 3: gives til de bygningsdele, som er i almindelig god stand, så der ikke kræves egentlige vedligeholdelses- eller istandsættelsesarbejder. Karakter: 4, 5 og 6: gives til de bygningsdele, hvor det er nødvendigt med mindre vedligeholdelse eller istandsættelse for at standse yderligere forfald. Karakter: 7, 8 og 9: gives til de bygningsdele som er så nedbrudte og ødelagte, at udskiftninger eller gennemgribende istandsættelsesarbejder er nødvendige. Hvad skal gøres. I dette afsnit beskriver vi hvad der skal gøres ved de enkelte bygningsdele. Hvis bygningsdelene er nedslidte eller ødelagte, foreslås løsninger til at udskifte dem med nye. Hvis bygningsdelene kun er lettere nedbrudte, beskrives hvilke arbejder der bør gøres, for at bygningsdelene ikke nedbrydes og ødelægges yderligere. Desuden foreslås forbedringer ved de bygningsdele, hvor det er muligt og fornuftigt at gennemføre forbedringsarbejder. De foreslåede løsninger prissættes overslagsmæssigt. Priserne er udregnet i marts 2006 - priser ekskl. moms, og er baseret på udførelse af fagmæssigt uddannede håndværkere. Der vil være enkelte arbejder, der eventuelt kan udføres af jer selv til en væsentligt lavere udgift. Alle oplysningerne sammenfattes i vedligeholdelsesplanen. a4 arkitekter og ingeniører a/s Gladsaxevej 104 2860 Søborg tel 7026 6262 fax 7026 6362 www.a4.dk cvr 2648 1066 7

Vurdering af bygningsdelenes stand De foreslåede løsninger prioriteres ud fra deres vigtighed for bygningen: A - Meget vigtig for bygningen. B - Vigtig for bygningen. C - Mindre vigtig for bygningen. I vedligeholdelsesplanen har vi foreslået et tidspunkt for, hvornår det teknisk set er bedst at udføre de beskrevne arbejder. Dette er gjort uden hensyntagen til ejendommens økonomiske forhold etc. og skal forstås som vores oplæg til den videre debat om ejendommens vedligeholdelse. Registreringens omfang. Facaderne er registreret fra gaden og haven og fra vinduerne. Taget er registreret fra tagvinduerne og fra tagrummene. Vi har besigtiget et antal tilfældigt udvalgte lejligheder under registreringen for at bedømme tilstanden af de bygningsdele, som foreningen skal stå for at vedligeholde. Der er ikke taget huller i konstruktionsdele, installationer, overfladebeklædninger etc. Vi har ikke haft adgang til samtlige kælderrum, så vurderingen af bygningsdelene gælder derfor kun de områder, hvor vi har haft adgang. a4 arkitekter og ingeniører a/s Gladsaxevej 104 2860 Søborg tel 7026 6262 fax 7026 6362 www.a4.dk cvr 2648 1066 8

Tag 5.01 TAGVÆRK. Konstruktion og tilstand. Taget er et sadeltag. Selve tagkonstruktionen er opbygget af tømmer, som hviler på de bærende bygningsdele. Vi har besigtiget tagkonstruktionen fra - lofterne. Tagkonstruktionen virker generelt tør og sund, og der har ikke været tegn på råd eller svamp i de områder, der er besigtiget. Spærfag i tagrummet. Tagplade med revne a4 arkitekter og ingeniører a/s Gladsaxevej 104 2860 Søborg tel 7026 6262 fax 7026 6362 www.a4.dk cvr 2648 1066 9

Tag Taget er belagt med bølgeeternitplader (asbest) som er oplagt på lægter. Der ses plader der er revnet og der ses plader, hvor fastgørelser, som følge af naturlige bevægelser i konstruktionerne er løse. Ligeledes ses der tagplader der er udskiftet i forbindelse med den løbende vedligeholdelse af taget. Tagplade med løs skrue. Overordnet må det dog konkluderes at selve tagbeklædningen er i rimelig stand og vedligeholdt i nødvendigt omfang over årene. I tagfladerne er der enkelte tagvinduer, som giver lys til tagrummene og adgang til tagfladen. Tagvinduerne er i rimelig stand. Udluftningssten i rygninger. a4 arkitekter og ingeniører a/s Gladsaxevej 104 2860 Søborg tel 7026 6262 fax 7026 6362 www.a4.dk cvr 2648 1066 10

Tag Der er et større antal udluftningssten i rygningerne, som er med til at sikre den nødvendige træk i tagrummene udluftningsstenene ses overvejende at være i god stand. På taget er der udluftningshætter fra ventilationskanaler, faldstammer og affaldsskakte. De er lavet af zink og er tilsyneladende også oprindelige. Udluftningshætterne vurderes at være nedslidte. Udluftningshætter fra ventilation og faldstammer. Tagrender og tagnedløb er udført i plast og er tilsyneladende nyere. Tagrender og nedløb vurderes at være i god stand. Tagrender og nedløb i plast i god stand. a4 arkitekter og ingeniører a/s Gladsaxevej 104 2860 Søborg tel 7026 6262 fax 7026 6362 www.a4.dk cvr 2648 1066 11

Tag Tagrummene under tagfladen er uudnyttet og har som følge af den ringe rumhøjde ikke anvendelsesmulighed. Der er udlagt ca. 100-150mm ældre isolering over størstedelen af loftet. Der ses som følge af ændringer af installationer samt på grund af diverse øvrige arbejder over tiden isolering der ligger dårligt og ikke er intakt. Ved vores gennemgang har vi ikke lavet hultagning eller fjernet beklædninger, isolering etc. Vi har ikke fundet synlige tegn på svampeeller rådangreb i tagkonstruktionen. Men en nøjagtig undersøgelse af dette skal udføres af et anerkendt svampeanalyseinstitut, som kan lave hultagninger og som har laboratorieudstyr til rådighed, så eventuelle angreb kan artsbestemmes. Vi vil gerne hjælpe med at definere og bestille en svampeundersøgelse af tagkonstruktionen, men vi vurderer ikke, at der umiddelbart er behov for dette på nuværende tidspunkt. Karakterer: Bærende konstruktion - karakter 3 Bølgeeternitbeklædning - karakter 6 Inddækninger- og udluftningshætter - karakter 8 Tagrender og nedløb karakter 2 Isolering - karakter 7 Hvad skal gøres. Det må som udgangspunkt anbefales at der jævnligt og i forbindelse med ejendommens løbende drift foretages inspektion af loftsrummet så eventuelle mindre utætheder i tagbeklædningen kan opdages i tide. Akutte skader udbedres, som hidtil ved lokale reparationer. Samtidig kan det anbefales, for at forlængelevetiden på ventilationshætterne at smøre dem med et produkt, der lukker mindre huller og beskytter mod nye. Der bør dog i planlægning for de næste 10 år indgår en udskiftning af den eksisterende tagbeklædningen til en ny tagbeklædning. Samtidig med en udskiftning af tagbeklædningen anbefales det at foretage en ekstraisolering af etageadskillelsen mod beboelsen på 2. sal. En udskiftning af tagbeklædningen anbefales i stedet for en gennemgribende reparation fordi udgiften til en ny tagbeklædning i bølgeeternit er forholdsvis lille set i forhold til alle øvrige følgeudgifter når et tag renoveres gennemgribende. Det er også et faktum at arbejdes a4 arkitekter og ingeniører a/s Gladsaxevej 104 2860 Søborg tel 7026 6262 fax 7026 6362 www.a4.dk cvr 2648 1066 12

Tag der på de gamle eternitbølgeplader med asbest er risikoen for brud og asbestforurening høj. En udskiftning af tagbeklædningen bør overordnet omfatte: Fjernelse af eksisterende tagbeklædning og lægteunderlag. Fjernelse af alle eksisterende tagvinduer og udluftningshætter etc. Fjernelse af tagrender og nedløb og rendejern. Etablering af ny tagbeklædning, som bølgeeternit på nyt lægteunderlag. Etablering af nye udluftningshætter, inddækninger etc. Isætning af nye tagvinduer. Etablering af ny rendejern samt tagrender og nedløb i zink. En helt ny tagbeklædning vil have en levetid som mindst svarer til levetiden for den nuværende tagbeklædning, hvilket altså er mere end 50 år. Efterisolering udføres ved udlægning af 130mm mineraluldsgranulat inkl. nødvendige afgrænsninger etc. Priser. Priser er overslagspriser ekskl. moms og ekskl. stillads. Coatning af zinkoverflader på udluftningshætter etc. 20.000 Udskiftning af hele tagbeklædningen til ny bølgeeternitbeklædning samt udskiftning af tagrender og nedløb ( ca. 3800m2 á kr. 550) 2.100.000 Efterisolering af etageadskillelse mod 2. sal ved udlægning af mineraluldsgranulat (ca. 3200m2 á kr. 125) 400.000 a4 arkitekter og ingeniører a/s Gladsaxevej 104 2860 Søborg tel 7026 6262 fax 7026 6362 www.a4.dk cvr 2648 1066 13

Kælder / fundering 5.02 KÆLDER/ FUNDERING. 5.02.1 FUNDAMENTER OG KÆLDERVÆGGE Konstruktion og tilstand. Kælderen benyttes til pulterrum, vaskeri, tørrerum, varmecentral, viceværtrum, bestyrelseslokaler, cykelrum etc. Man kommer ned i kælderen fra de udvendige kældertrapper i blokkenes gavle. Fundamenterne, kælderydervægge og bærende hovedskillerum er udført i beton, hvilket er normalt for ejendomstypen. Fundamenterne hviler direkte på den underliggende jord. Bæreevnen er tilsyneladende god, da der ikke ses tegn på alvorlige revner eller sætninger i kældervægge eller gavle/facader. En del indvendige ikke-bærende vægge er udført som letbetonelementer eller teglstensmurværk overflader er alle steder pudsede/ berappede. Vægoverfladerne fremstår i god stand. Indvendige kældervægge i god stand. Kælderen virker generelt god og tør og der er ikke tegn på fugtskader/ fugtnedbrydninger i væsentlig grad. Mellem pulterrummene er der bræddeskillevægge, som generelt er i god stand uden tegn på nedbrydninger etc. a4 arkitekter og ingeniører a/s Gladsaxevej 104 2860 Søborg tel 7026 6262 fax 7026 6362 www.a4.dk cvr 2648 1066 14

Kælder / fundering Pulterrumsvægge i god stand. Karakterer: Ydervægge og fundamenter - karakter 3 Bærende indervægge - karakter 3 Overflader kældervægge karakter 3 Bræddeskillevægge karakter 3 Hvad skal gøres. Der forventes ikke at skulle afholdes genopretningsudgifter til fundamenter og kældervægge ud over normalt forekommende udgifter til almindelig løbende vedligeholdelse. Priser. Priser er overslagspriser ekskl. moms. Ingen udgifter for ejerforeningen ud over almindelig løbende vedligeholdelse 0 a4 arkitekter og ingeniører a/s Gladsaxevej 104 2860 Søborg tel 7026 6262 fax 7026 6362 www.a4.dk cvr 2648 1066 15

Kælder / fundering 5.02.2 KÆLDERGULVE. Konstruktion og tilstand. Kældergulvene er udført i beton. Overfladen på gulvene er generelt i rimelig stand, men der se i områder revner og forvitrede partier. Kælderdæk i beton med lettere forvitret overflade. Karakterer: Kældergulve - karakter 5 Hvad skal gøres. Hvis kælderen ikke skal have anden anvendelse end den nuværende kan man godt acceptere kældergulvenes lidt nedbrudte overflade, så længe de er jævne og hele at gå på. Der forventes derfor ikke at skulle afholdes genopretningsudgifter til kældergulvene ud over normalt forekommende udgifter til almindelig løbende vedligeholdelse. Priser. Priser er overslagspriser ekskl. moms. Ingen udgifter for ejerforeningen ud over almindelig løbende vedligeholdelse 0 a4 arkitekter og ingeniører a/s Gladsaxevej 104 2860 Søborg tel 7026 6262 fax 7026 6362 www.a4.dk cvr 2648 1066 16

Kælder / fundering 5.02.3 KÆLDERTRAPPER. Konstruktion og tilstand. Der er adgang til kældrene fra udvendige kældertrappe i ejendommens gavle. Kældertrapperne er støbt i beton og forsynet med slidlag ligeledes i beton. Udvendig kældertrappe. Der ses generelt på kældertrapperne netrevner og betonafskalninger generelt må kældertrapperne betegnes som værende i ringe stand. Kældertrappe med nedbrydninger i trin og ramper. a4 arkitekter og ingeniører a/s Gladsaxevej 104 2860 Søborg tel 7026 6262 fax 7026 6362 www.a4.dk cvr 2648 1066 17

Kælder / fundering Kældertrappe med nedbrudte trinforkanter. Karakterer: Kældertrappe - karakter 7 Hvad skal gøres. Kældertrapper bør, hvad angår vanger trin og bund istandsættes så der ikke trænger vand ind i revnerne i betonen, så yderligere nedbrydninger standses. Hvis man gentager denne reparation hver gang omfanget af revner bliver for stort, kan kældertrappen holde i mange år endnu. Der vil være god fornuft i dette, frem for at lade trappen forfalde, da en ny trappe er forholdsvis dyr. Priser. Priser er overslagspriser ekskl. moms. Reparation og coatning af udvendige kældertrapper (8 stk.). 160.000 a4 arkitekter og ingeniører a/s Gladsaxevej 104 2860 Søborg tel 7026 6262 fax 7026 6362 www.a4.dk cvr 2648 1066 18

Facader / sokkel 5.03 FACADER / SOKKEL. Konstruktion og tilstand. Blokkenes facader mod både gade- og haveside er lette facadeelementer. Facadeudsnit til havesiden. Elementerne er udført som en trærammekonstruktion med isatte vindueselementer, udvendig og indvendig pladebeklædning og isoleret med ca. 75mm mineraluld. Facadeelementerne er indvendigt fastgjort til betondæk og vægge med stålbeslag. Facadeelement fastgjort til dækkonstruktionen. a4 arkitekter og ingeniører a/s Gladsaxevej 104 2860 Søborg tel 7026 6262 fax 7026 6362 www.a4.dk cvr 2648 1066 19

Facader / sokkel Det oplyses fra ejendommens beboere at der er problemer med vandindtrængen gennem de lette facadeelementer, og at det er meget vanskeligt at lokalisere nøjagtigt hvor konstruktionssvigtende er. Der er over tid foretaget varierende tiltag for at hindre vand i at trænge ind. Mellem elementer og udvendig pladebeklædning er der udfuget med bygningsfuger. Fugerne ses så godt som alle steder at være defekte og udtjente. Defekte fuger i facadebeklædnignen. Defekte fuger i facadebeklædningen. Mellem de udvendige facadepladeplader ses i områder blottet og nedbrudt beklædning af træ. a4 arkitekter og ingeniører a/s Gladsaxevej 104 2860 Søborg tel 7026 6262 fax 7026 6362 www.a4.dk cvr 2648 1066 20

Facader / sokkel Nedbrudte træoverflader i facadebeklædningen Under vinduespartierne er monteret aluminiumsprofiler, der udgør det for sålbænke. Profilerne synes at være utilstrækkelige i det de ikke når langt nok ud over den underliggende pladebeklædning. Alu-profiler under vindueselementerne udgør det for sålbænke. Generelt vurderes blokkenes facadebeklædning (klimaskærm) at være i meget ringe stand. Blokkenes sokkelstykker fremstår i beton, som er malet. Omkring kældervinduer ses nogle steder større betonafskalninger, som kan skyldes afstødninger som følge af oprustet armering. Dog er skadesomfanget begrænset. Der ses blotlagte armeringsjern, som er overmalet med sokkelmaling. a4 arkitekter og ingeniører a/s Gladsaxevej 104 2860 Søborg tel 7026 6262 fax 7026 6362 www.a4.dk cvr 2648 1066 21

Facader / sokkel Betonafskalninger over kældervinduer. Sokkelstykkerne ses dog overvejende at være i god stand. Karakterer: Facadebeklædning - karakter 8. Sokkel karakter 5. Hvad skal gøres. Det vurderes at være meningsløst at forsøge at foretage yderligere og omfattende tiltag til at reparere den eksisternede facadebeklædning. Det anbefales derfor at der planlægges med en gennemgribende renovering af facaderne. En sådan renovering bør blandt andet omfatte: Demontering og bortkørsel af al eksisterende facadebeklædning ekskl. vinduer. Asbestsanering i nødvendig omfang. Påbygning af ny riglekonstruktion på facaderne. Etablering af ny vindspærre. Etablering af ny facadebeklædning som f.eks. Eternit Rockpanel. Genanvendelse af eksisterende vinduer. Nye sålbænke a4 arkitekter og ingeniører a/s Gladsaxevej 104 2860 Søborg tel 7026 6262 fax 7026 6362 www.a4.dk cvr 2648 1066 22

Facader / sokkel Priser. Priser er overslagspriser ekskl. moms. Facadeinddækninger til gadesider (ca. 3.000m2 á kr. 1.800) 5.400.000 Facadeinddækninger til havesider (ca. 1.700m2 á kr. 1.800) 3.000.000 5.03.2 ALTANER. Konstruktion og tilstand. Til havesiden er der til så godt som til samtlige lejligheder altaner på ca. 4m2. Altanerne er inderliggende og en del af etageadskillelsernes dækkonstruktioner. På altanpladernes forkanter ved vandnæser ses på nogle altaner nedbrydninger i form af afskallende beton og blotlagte armeringsjern. Betonskade på forkant af altanplade. Skaderne vurderes at være mindre og altanpladerne vurderes generelt at være i god stand i det der ikke synes at være væsentlige nedbrydninger i betonoverfladerne på de besigtigede altaner, der indikerer større svigt i betonkonstruktionerne. a4 arkitekter og ingeniører a/s Gladsaxevej 104 2860 Søborg tel 7026 6262 fax 7026 6362 www.a4.dk cvr 2648 1066 23

Facader / sokkel Altanbrystninger er udført af lette konstruktioner fastgjort til dæk og øvrige bærende konstruktioner. Brystningspladerne ses flere steder at være bulet. Værnene vurderes dog generelt at være i acceptabel stand. Karakterer: Altanplader - karakter 5. Altanværn karakter 3. Hvad skal gøres. Forkanter på altanpladerne bør generelt betonrepareres inden skaderne bliver for omfattende. Der bør, såfremt der udføres en ny facadeinddækning til havesiden etableres nye brystningsplader på altanbrystningerne så det harmonere med den nye beklædning. Såfremt, der planlægges med en facadeinddækning af facaderne til havesiden bør det overvejes at udvide de eksisterende altaner kombineret med eksempelvis en altanlukning, så altanerne får en større nytteværdi til glæde for beboerne. En sådan udvidelse kan blandt andet omfatte: Demontering og bortkørsel af eksisterende værn. Etablering af ny udkraget dækkonstruktion i alu-/ stål fastgjort til den lodrette betonkonstruktion. Altanlukning med skydevinduesystem. Priser. Priser er overslagspriser ekskl. moms. Afsat beløb til reparation af skader på forkanter af altanplader (stk. kr. 2.500 5.000) 100.000 Etablering af nye brystningsplader på altanbrystninger (108 stk. á kr. 4.000) 430.000 Altanudvidelse/ altanlukning (108 stk. á kr. 38.000) 4.100.000 a4 arkitekter og ingeniører a/s Gladsaxevej 104 2860 Søborg tel 7026 6262 fax 7026 6362 www.a4.dk cvr 2648 1066 24

Facader / sokkel 5.03.3 GAVLE. Konstruktion og tilstand. Boligblokkene er forsynet med skalmurede gavle beklædt med teglsten. Gavl beklædt med facadetegl. Gavlene synes overvejende at være i god stand. Der ses dog en enkelt gavl med forvitrede og ødelagte facadesten og nedbrudte fuger. Det vurderes at skaderne skyldes utætheder fra bagvedliggende wc-/ baderum. Utæthederne medfører kraftig opfugtning af facadekonstruktionen, der frostspringer og dermed bliver nedbrudt. Nedbrudt tegloverflade på gavl som følge af fugt. a4 arkitekter og ingeniører a/s Gladsaxevej 104 2860 Søborg tel 7026 6262 fax 7026 6362 www.a4.dk cvr 2648 1066 25

Facader / sokkel Karakterer: Gavle - karakter 4. Hvad skal gøres. Der bør udføres en straksreparation af de registrede skader på gavle, herunder nødvendige tiltag i lejlighederne for at standse fugtophobning i konstruktionerne. Priser. Priser er overslagspriser ekskl. moms. Anslået beløb til straksreparation, herunder indvendige overflader, udvendige overflader, lift etc. 30.000 a4 arkitekter og ingeniører a/s Gladsaxevej 104 2860 Søborg tel 7026 6262 fax 7026 6362 www.a4.dk cvr 2648 1066 26

Vinduer 5.04 VINDUER/ ALTANDØRE. Konstruktion og tilstand. Samtlige vinduer og altandøre i blokkene er nyere elementer i mahogny. Vinduerne er isat til gadesider i 1996 og til havesider i 1999. På vinduerne til gadesider ses begyndende gråning af træoverfladerne, hvilket er tegn på at vindueselementerne har behov for overfladebehandling, så træværket ikke bliver udpint og vinduerne grimme. Samtlige vinduer og altandøre er dog i meget god stand. Nyere vindueselement til gadesiden trænger til overfladebehandling. Karakterer: Vinduer og altandøre - karakter 2. Hvad skal gøres. Det anbefales at planlægge med en snarlig overfladebehandling af vindueselementerne til gadesiden og havesiden i nævnte rækkefølge. En overfladebehandling bør omfatte: Trærensning. Let slibning. a4 arkitekter og ingeniører a/s Gladsaxevej 104 2860 Søborg tel 7026 6262 fax 7026 6362 www.a4.dk cvr 2648 1066 27

Vinduer Oliebehandling af 2 omgange. Priser. Priser er overslagspriser ekskl. moms. Afrensning, slibning og overfladebehandling af vinduer til gadesider (300 elementer á kr. 750) 225.000 Afrensning, slibning og overfladebehandling af vinduer til havesider (324 elementer á kr. 950). 308.000 a4 arkitekter og ingeniører a/s Gladsaxevej 104 2860 Søborg tel 7026 6262 fax 7026 6362 www.a4.dk cvr 2648 1066 28

Udvendige døre 5.05 UDVENDIGE DØRE. Konstruktion og tilstand. Gadedørene til ejendommens hovedtrapperum er som vinduerne nyere mahognyelementer i god stand. Døre til kælder etc er ældre døre fra ejendommens opførelse. Dørene er slidte men fungerende. Ældre dør til kælder trænger til overfladebehandling. Karakterer: Gadedøre - karakter 2. Kælderdøre - karakter 7. Hvad skal gøres: Det foreslås at gadedørene til hovedtrapperummene afrenses og olieres som beskrevet for vinduerne. Det foreslås inden for en kortere årrække at udskifte dørene til kælderen til nye døre i udførelse og form, som de oprindelige døre. a4 arkitekter og ingeniører a/s Gladsaxevej 104 2860 Søborg tel 7026 6262 fax 7026 6362 www.a4.dk cvr 2648 1066 29

Udvendige døre Priser. Priser er overslagspriser ekskl. moms. Afrensning, slibning og overfladebehandling af gadedøre (20 elementer á kr. 800) 16.000 Udskiftning af kælderdøre til nye trædøre i stil som de oprindelige (8 stk. á kr. 10.000) 80.000 a4 arkitekter og ingeniører a/s Gladsaxevej 104 2860 Søborg tel 7026 6262 fax 7026 6362 www.a4.dk cvr 2648 1066 30

Trapper 5.06 TRAPPER. Konstruktion og tilstand. Trapperne fører fra gaden til lejlighedernes entredøre. Trapperne er betontrapper med terrazzobelægning i god stand. Væggene i trapperummene er pudsede murstensvægge. Væggene er malet og i god stand Overflader i trapperum i god vedligeholdelsesstand. Indgangsreposer er klinkebelagte og i god stand.. a4 arkitekter og ingeniører a/s Gladsaxevej 104 2860 Søborg tel 7026 6262 fax 7026 6362 www.a4.dk cvr 2648 1066 31

Trapper Indgangsreposerne er betondæk med nyere klinkebelægning og ligeledes i god stand. Dørene ind til lejlighederne er massive finerede døre i god stand. Dørgreb, brevlemme, ringetryk etc. på dørene er ensartede, udført i rustfrit stål og i god stand. Karakterer: Indgangsreposer - karakter 2 Trappeløb og vanger - karakter 2 Vægoverflader - karakter 3 Håndlister og balustre - karakter 3 Entredøre - karakter 3 Dørgreb, ringetryk, brevindkast karakter 3 Hvad skal gøres. Der forventes ikke at skulle afholdes genopretningsudgifter til trapperummene ud over normalt forekommende udgifter til almindelig løbende vedligeholdelse. Priser. Priser er overslagspriser ekskl. moms. Ingen udgifter for ejerforeningen ud over almindelig løbende vedligeholdelse 0 a4 arkitekter og ingeniører a/s Gladsaxevej 104 2860 Søborg tel 7026 6262 fax 7026 6362 www.a4.dk cvr 2648 1066 32

Etageadskillelser 5.08 ETAGEADSKILLELSER. Konstruktion og tilstand. Samtlige etageadskillelser fra kælder til 2. sal er betondækelementer. I wc-/ baderum er der oprindeligt på dækkonstruktionerne udlagt vinylbelægning i lejlighedernes øvrige rum er udlagt trægulve på strøer. Vi har ikke konstateret nedbrydning eller væsentlige sætninger i etageadskillelserne. Karakterer: Etageadskillelser - karakter 5 Hvad skal gøres. Der forventes ikke at skulle afholdes genopretningsudgifter til blokkenes etageadskillelsere ud over normalt forekommende udgifter til almindelig løbende vedligeholdelse. Priser. Priser er overslagspriser ekskl. moms. Ingen udgifter for ejerforeningen ud over almindelig løbende vedligeholdelse 0 a4 arkitekter og ingeniører a/s Gladsaxevej 104 2860 Søborg tel 7026 6262 fax 7026 6362 www.a4.dk cvr 2648 1066 33

Wc / bad 5.09 WC / BAD. Konstruktion og tilstand. Ejendommen er oprindeligt opført med badeværelser. I badeværelserne er etageadskillelsen, som før nævnt et betondæk og oprindeligt belagt med terrazzo. Mange beboere har efterfølgende renoveret gulvene ved at belægge dem med gulvklinker, mosaikstifter eller lignende. Væggene er oprindeligt malede direkte på betonoverfladen. Mange beboere har efterfølgende renoveret væggene ved at opsætte malet glasvæv eller vægfliser i bruseområdet eller på alle vægge. Den oprindelige malede vægoverflade i badeværelserne er ikke tilstrækkeligt vandafvisende i forhold til den vandbelastning den udsættes for nu om dage. Ansvaret for overfladernes beskaffenhed og tæthed påhviler den enkelte ejer, men eventuelle skader fra utætte vægge og gulve kan medføre store skader på bygningen, som man eventuelt ikke vil kunne få dækket hos beboeren, dennes forsikring eller ejendommens forsikring. Boligforeningen bør derfor interessere sig for, at disse konstruktioner er i god stand. Der opstår erfaringsmæssigt ofte tvister vedrørende nye og renoverede badeværelser i forbindelse med køb/salg af ejerlejligheder, hvorfor det også er i den enkelte ejers interesse at konstruktionerne er i orden. Der er ikke i denne rapport taget stilling til den tekniske udførelse eller lovligheden af de etablerede badeværelser. Ansvaret for badeværelsernes lovlighed er den enkelte ejers, og består i indhentning af nødvendige godkendelser og byggetilladelser fra myndighederne og dokumentation for at el- og VVS-installationer er godkendt af autoriserede håndværkere. Karaktergivning er udeladt i afsnittet. Hvad skal gøres. Det anbefales, at ejerne som hidtil moderniserer eller indretter badeværelser som en individuel forbedring af lejligheden. a4 arkitekter og ingeniører a/s Gladsaxevej 104 2860 Søborg tel 7026 6262 fax 7026 6362 www.a4.dk cvr 2648 1066 34

Wc / bad I forbindelse med istandsættelse af et eksisterende badeværelse, stilles ingen krav fra myndighedernes side. Her bør ejendommen søge at gøre beboerne opmærksom på at de bør søge information om hvordan en tidssvarende konstruktion opbygges. Vi skal her komme med nogle hovedpunkter, som dog ikke må betragtes som en dækkende arbejdsanvisning. Vægbeklædningen i badeværelserne i de direkte vandpåvirkede områder bør være fliser opsat i et godkendt vådrumssystem. Dette er den eneste vægbeklædning, der kan holde vandet effektivt borte uden løbende vedligeholdelse og er samtidigt lettere at rengøre end en malet/pudset overflade. Hvor mange badeværelser, der har en tilfredsstillende vægbeklædning, ligger det udenfor rammerne af denne rapport at opgøre. Man bør ved en registrering af alle lejligheder danne sig et overblik over vægbeklædningernes tilstand. Man bør herefter pålægge beboerne at udbedre forholdene efter nærmere givne retningslinier. Ved pålægning af fliser på gulvene, er det vigtigt, at udbedringen udføres helt korrekt i alle detaljer for at løsningen bliver holdbar i mange år. En helt korrekt renovering af badeværelsesgulvene bør omfatte: Aftagning af eksist. vinylbelægning og afrensning af betondæk for limrester etc. Udstøbning af nyt armeret pudslag med fald mod gulvafløb, eventuelt med indlagt gulvvarme. Pålægning af vandtæt membran. Pålægning af nye gulvfliser. Opsætning af hulkehlflise/sokkelflise ca. 6 cm op ad væg. Fugning af hjørnefuger med blød silikonefuge. Ved de allerede udførte istandsættelser har man flere steder udeladt et eller flere af punkterne 1, 2, 3, 5 og 6. Der kan derfor ved disse udførte istandsættelser atter opstå skader. Priser. Priser er overslagspriser ekskl. moms. Ingen udgifter for ejerforeningen 0 a4 arkitekter og ingeniører a/s Gladsaxevej 104 2860 Søborg tel 7026 6262 fax 7026 6362 www.a4.dk cvr 2648 1066 35

Køkken 5.10 KØKKEN. Konstruktion og tilstand. Alle ejendommens lejligheder har eget køkken i varierende stand og udformning. I nogle lejligheder er etableret nyere elementkøkkener samt ny gulvbelægning etc., mens andre lejligheder har de oprindelige køkkener, som på nuværende tidspunkt må betegnes som nedslidte. Karaktergivning er udeladt i afsnittet. Hvad skal gøres. Det anbefales, at beboerne som hidtil moderniserer køkkenerne, som en individuel forbedring af lejligheden. Priser. Priser er overslagspriser ekskl. moms. Ingen udgifter for ejerforeningen 0 a4 arkitekter og ingeniører a/s Gladsaxevej 104 2860 Søborg tel 7026 6262 fax 7026 6362 www.a4.dk cvr 2648 1066 36

Varmeanlæg 5.11 VARMEANLÆG. 5.11.1 VARMECENTRAL. Konstruktion og tilstand. Ejendommen har centralvarmeanlæg, forsynet fra 4 stk. nyere vandbaserede fjernvarmecentral med varmevekslere. Varmecentralerne ligger fordelt på hver blok i kælderen under ejendommen. Varmecentralen forsyner desuden ejendommen med varmt brugsvand fra varmtvandsbeholdere. Varmtvandsbeholdere af nyere dato er i god stand Reguleringen af fremløbstemperaturen fra varmecentralen til radiatorerne reguleres af et automatikanlæg, med motorstyrede reguleringsventiler, som åbnes og lukkes automatisk efter målinger af udetemperaturen. Ventilerne i varmecentralerne er generelt uisolerede. a4 arkitekter og ingeniører a/s Gladsaxevej 104 2860 Søborg tel 7026 6262 fax 7026 6362 www.a4.dk cvr 2648 1066 37

Varmeanlæg Ventiler i varmecentral er usiolerede Karakterer: Varmecentraler - karakter 3 Hvad skal gøres. Varmecentralerne er i god stand, er der skal ikke forventes særlige udgifter til vedligeholdelse af denne, udover til den almindelige drift. Såfremt man ønsker at nedsætte varmespildet i varmecentralen, og dermed sænke temperaturen i denne hele året, bør ventiler, flanger og rør i varmecentralerne isoleres. Priser. Priser er overslagspriser ekskl. moms. Afsat beløb til isolering af ventiler, flanger og rør. 30.000 5.11.2 RADIATORANLÆG. Centralvarmeanlæggene er to-strengede radiatoranlæg med nedre fordeling. a4 arkitekter og ingeniører a/s Gladsaxevej 104 2860 Søborg tel 7026 6262 fax 7026 6362 www.a4.dk cvr 2648 1066 38

Varmeanlæg Alle varmestigstrenge er i kælderen forsynet med strengreguleringsventiler, som hvis de er korrekt indstillet sikrer en god varmefordeling i hele ejendommen. Afspærrings- og strengreguleringsventiler i kælder Oprindeligt er radiatorerne forsynet med radiatorhaner, men flere har individuelt fået eftermonteret termostatventiler. Termostatventil på radiator Radiatoranlægget er forsynet med individuelle varmefordelingsmålere og opfylder derfor lovkrav pr. den 1/1-1999 om individuel fordeling af varmeudgifterne. a4 arkitekter og ingeniører a/s Gladsaxevej 104 2860 Søborg tel 7026 6262 fax 7026 6362 www.a4.dk cvr 2648 1066 39

Varmeanlæg Radiatorerne er forsynet med elektroniske varmefordelingsmålere Karakterer: Fordelingsledninger - karakter 3 Radiatoranlæg i lejligheder - karakter 3 Hvad skal gøres. Der forventes ikke udgifter til vedligeholdelse af radiatoranlægget ud over almindelig løbende vedligeholdelse af rør, radiatorer og termostatventiler. a4 arkitekter og ingeniører a/s Gladsaxevej 104 2860 Søborg tel 7026 6262 fax 7026 6362 www.a4.dk cvr 2648 1066 40

Afløb 5.12 AFLØB. Konstruktion og tilstand. Ejendommen har faldstammer for køkkener og badeværelser. Køkkenfaldstammerne er placeret i installationsskakte. Det er ikke muligt at besigtige køkkenfaldstammerne, da de er utilgængelige i installationsskaktene. Toiletfaldstammerne fremstår generelt i god stand. Dog ses der enkelte synlige tæringer i badeværelserne. Begyndende gennemtæringer på toiletfaldstamme Tæringer i etageadskillelsen på afløb under håndvask a4 arkitekter og ingeniører a/s Gladsaxevej 104 2860 Søborg tel 7026 6262 fax 7026 6362 www.a4.dk cvr 2648 1066 41

Afløb Køkkenfaldstammer er erfaringsmæssigt i væsentlig dårligere stand end toiletfaldstammer af samme årgang, da belastningen med navnlig fedtstoffer og sulfo mv. er større her. I kælderen ses der tæringer i normalt omfang. Det må forventes at tilstanden køkkenfaldstammerne nødvendiggør en udskiftning indenfor de nærmeste 10 år. Gennemtæringer på faldstamme i kælder Gennemtæringer på faldstamme i kælder Der er ikke problemer med afløbene i det daglige ifølge oplysninger fra beboere. a4 arkitekter og ingeniører a/s Gladsaxevej 104 2860 Søborg tel 7026 6262 fax 7026 6362 www.a4.dk cvr 2648 1066 42

Afløb Karakterer: Køkkenfaldstammer - karakter 7 Toiletfaldstammer - karakter 5 Hvad skal gøres. Køkkenfaldstammerne er ikke umiddelbart tilgængelige for udskiftning. Når tæringerne eller tilstopningerne af køkkenfaldstammerne bliver uacceptable, foreslår vi at hele faldstammen i en opgang udskiftes på én gang, og at vandrørene i installationsskaktene udskiftes samtidig. Det vil være mest rentabelt at foretage udskiftningen af alle køkkenfaldstammerne og vandrørene som et samlet projekt, når dette er nødvendigt, formentlig om ca. 5-10 år. Vi foreslår, at man fortsætter med at udskifte de dele af toiletfaldstammerne, der er gennemtærede eller har store rustudblomstringer. Hvis man sørger for en løbende udskiftning af defekte dele kan de eksisterende toiletfaldstammer fungere en længere årrække endnu, måske 20-25 år. På et tidspunkt vil vedligeholdelsesomkostningerne og risikoen for vandskader blive for store. Når dette tidspunkt kommer må man udskifte hele faldstammesystemet samlet. I forbindelse med udskiftning af faldstammer må man regne med en væsentlig udgift til reparation efter nedtagning af de gamle faldstammer og opsætning af nye faldstammer. Der skal regnes med ca. kr. 4-6.000 ekskl. moms pr. lejlighed pr. faldstamme, afhængigt af det valgte retableringsomfang. Priser. Priser er overslagspriser ekskl. moms. Udskiftning af ca. 44 stk. køkkenfaldstammer ekskl. retablering af rørkasser, flisebeklædninger, bordplader etc. 1.100.000 Retableringsudgifter ved udskiftning af alle køkkenfaldstammer 660.000 Udskiftning af ca. 44 stk. toiletfaldstammer inkl. grenrør til toiletter og gulvafløb 1.540.000 a4 arkitekter og ingeniører a/s Gladsaxevej 104 2860 Søborg tel 7026 6262 fax 7026 6362 www.a4.dk cvr 2648 1066 43

Afløb og ekskl. retablering af rørkasser, flisebeklædninger etc. Retableringsudgifter ved udskiftning af alle toiletfaldstammer 660.000 a4 arkitekter og ingeniører a/s Gladsaxevej 104 2860 Søborg tel 7026 6262 fax 7026 6362 www.a4.dk cvr 2648 1066 44

Kloak 5.13 KLOAK. Konstruktion og tilstand. Det er ikke muligt at beskrive konstruktion og tilstand af kloakledningerne, idet disse er begravet langt under jorden. Det er nødvendigt at foretage en kloak-tv undersøgelse for at få kendskab til kloakledningerne. Karaktergivning i afsnittet stand er derfor ikke anført. Kloakledninger findes i form af afløbsledninger fra køkken og toilet, tagvand fra tagrender og nedløbsrør og overfladevand fra gården. Det oplyses fra ejendommens beboere, at der ikke til dagligt er problemer med installationerne. Hvad skal gøres. Et ældre kloaksystem som dette skal løbende vedligeholdes, så der ikke ophober sig genstande i eventuelle lunker i rørene. Derfor anbefaler vi, at man ca. hvert 3. år renser systemet ved højtryksspuling og samtidigt holder øje med mængden af skidt i rørene. Hvis der er større mængder jord eller lignende i rørene, bør der omgående foretages en nærmere undersøgelse af systemet, idet der er risiko for brud. For at få et kendskab til kloaksystemets tilstand vil vi anbefale at foretage en tv-inspektion. Vi er gerne behjælpelig med at rekvirere en sådan inspektion. Det bør i forbindelse med en eventuel omlægning af belægninger overvejes samtidigt at udskifte det gamle kloaksystem, da man herved sparer væsentlige udgifter til opbrydning og retablering af belægningen etc. Priser. Priser er overslagspriser ekskl. moms. Kloak TV-inspektion inkl. spuling af samtlige kloakker 40.000 a4 arkitekter og ingeniører a/s Gladsaxevej 104 2860 Søborg tel 7026 6262 fax 7026 6362 www.a4.dk cvr 2648 1066 45

Vandinstallation 5.14 VANDINSTALLATION. Konstruktion og tilstand. Ejendommen modtager koldt vand fra privat vandværk. Det varme vand produceres i varmtvandsbeholdere i varmecentralerne. Det kolde vand fordeles via hovedledninger i kældre til stigstrenge i installationsskakte i køkkener. Gennemtæringer på brugsvandsrør i kælder ved gammel afspærringsventil. Det varme vand fordeles ligeledes via hovedledninger i kældre til de enkelte stigstrenge i installationsskakte i køkkener og returneres via cirkulationsledninger i kældre til varmecentralerne. a4 arkitekter og ingeniører a/s Gladsaxevej 104 2860 Søborg tel 7026 6262 fax 7026 6362 www.a4.dk cvr 2648 1066 46

Vandinstallation Kobberrør i forbindelse med galvaniserede stålrør, uden ionfælder Den samlede installation er udført i galvaniserede stålrør og er den oprindelige. Afgreningerne fra stigstrengene og frem til tapstederne er dog udført i kobberrør, som er monteret uden ionfælder. Ionfælder er en overgang f.eks. af pex-rør (plast) mellem galvaniserede stålrør og kobberrør, som forhindrer at kobberioner forårsager tæringer på de galvaniserede stålrør. Når der ikke forekommer ionfælder ved overgangene mellem kobber og galvaniserede stålrør er der stor risiko for grubetæringer (punkttæringer) ved disse overgange. Kobberrør i forbindelse med galvaniserede stålrør, uden ionfælder. a4 arkitekter og ingeniører a/s Gladsaxevej 104 2860 Søborg tel 7026 6262 fax 7026 6362 www.a4.dk cvr 2648 1066 47

Vandinstallation Ved besigtigelsen i lejlighederne fandtes dog ikke eksempler på sådanne grubetæringer. Der er monteret individuelle vandmålere på det varme vand. Installationen opfylder de krav, man i dag vil stille til et nyt brugsvandsanlæg med hensyn til dimensioner. Der er monteret afspærringsventiler ved alle afgreninger på brugsvandsinstallationen. De fleste er af ældre dato og i mindre god stand. Gennemtæringer på brugsvandsrør i kælder ved gammel afspærringsventil. Rørinstallationen i kælder kan ikke besigtiges direkte da rørene er isolerede, men hvor isoleringen mangler er der enkelte tegn på rustangreb. Karakterer: Hovedvandledninger og stigstrenge - karakter 7 Koblingsledninger (kobberrør) - karakter 3 Hvad skal gøres. For at nedsætte varmetabet bør isoleringen på vandinstallationerne generelt gennemgås. Ved eventuelle fremtidige ombygninger af vandinstallationerne i lejlighederne, bør det generelt undgås at anvende kobberrør, såfremt der ikke anvendes forskriftsmæssige ionfælder, da kobberrørene ellers vil forårsage tæringer på de galvaniserede stålrør. a4 arkitekter og ingeniører a/s Gladsaxevej 104 2860 Søborg tel 7026 6262 fax 7026 6362 www.a4.dk cvr 2648 1066 48

Vandinstallation Det må påregnes at den samlede brugsvandsinstallation skal udskiftes indenfor 5-10 år. Dette bør udføres samtidig med udskiftningen af køkkenfaldstammerne. Hvis det om ca. 5 år ikke ligger klart at brugsvandsinstallationerne skal udskiftes, bør der til den tid foretages en mere omfattende gennemgang af installationerne, navnlig i installationsskaktene. Nye vandinstallationer bør udføres af rustfri stålrør, som uden problemer kan tilsluttes de eksisterende kobberrør til tapstederne. Priser. Priser er overslagspriser ekskl. moms. Eftergang af isolering på vandinstallationer 20.000 Udskiftning af den samlede brugsvandsinstallation (hovedledninger og stigstrenge, men ikke koblingsledninger), samtidig med udskiftning af køkkenfaldstammer 3.000.000 a4 arkitekter og ingeniører a/s Gladsaxevej 104 2860 Søborg tel 7026 6262 fax 7026 6362 www.a4.dk cvr 2648 1066 49

Gasinstallation 5.15 GASINSTALLATION. Der er ikke indlagt gas i ejendommen. a4 arkitekter og ingeniører a/s Gladsaxevej 104 2860 Søborg tel 7026 6262 fax 7026 6362 www.a4.dk cvr 2648 1066 50

Ventilation 5.16 VENTILATION. Konstruktion og tilstand. Ejendommen har kanaler til mekanisk ventilation fra køkkener og badeværelser. Der er emhætter i køkkener og kontrolventiler i badeværelser. Udsugningsanemostat i badeværelse Emhætte i køkken Ventilationskanalerne er placeret i installationskaktene, og ender i ventilatorer på loftet. a4 arkitekter og ingeniører a/s Gladsaxevej 104 2860 Søborg tel 7026 6262 fax 7026 6362 www.a4.dk cvr 2648 1066 51

Ventilation Kanalerne er formodentlig tilstoppede af skidt fra årenes løb, så effekten af kanalerne og ventilatorer kan være væsentligt nedsat. Karakterer: Ventilationskanaler - karakter 4 Hvad skal gøres. Ventilationskanalerne og ventilatorerne bør eftergås og renses så deres funktion igen bliver tæt på det optimale. Rensningen er en specielopgave, som kun bør udføres af firmaer med stor erfaring på området, idet snavset i kanalerne ellers kan tilsmudse bygningsdele og inventar, hvis det ikke opsuges direkte i forbindelse med rensningen. En effektiv rensning kræver, at der er fri adgang til alle kanalernes udmunding i lofterne. Priser. Priser er overslagspriser ekskl. moms. Rensning af udluftningskanaler og ventilatorer inkl. mindre reparationsarbejder. 50.000 a4 arkitekter og ingeniører a/s Gladsaxevej 104 2860 Søborg tel 7026 6262 fax 7026 6362 www.a4.dk cvr 2648 1066 52

ng El / svagstrøm 5.17 EL / SVAGSTRØM. 5.17.1 STÆRKSTRØM. Konstruktion og tilstand. I henhold til oplysninger fra NESA er el-forsyningen til blokkene (forsyning til lejlighederne) jf. nedenstående: Adresser Ført ind i Type Ampere pr. lejlighed. Blok 1 (Kongensgavevej 9) 2 stik i hhv. nr. 9 og nr. 13 4x16 kobber sikret til 63 Ampere 5 Blok 2 (Kongensgavevej 17) 2 stik i hhv. nr. 17 og nr. 21 4x16 kobber sikret til 63 Ampere 5 Blok 3 (Kongensgavevej 25) 3 stik i hhv. nr. 25, nr. 29 og nr. 33 4x16 kobber sikret til 63 Ampere 5 Blok 4 (Kongensgavevej 37) 3 stik i hhv. nr. 37, nr. 41 og nr. 45 4x16 kobber sikret til 63 Ampere 5 Herudover er der følgende ejendomsstik (fællesforsyning): Adresser Ført ind i Type Blok 1 (Kongensgavevej 9) 1 stik i nr. 9 4x35 kobber sikret til 100 Ampere Blok 2 (Kongensgavevej 17) 1 stik i nr. 21 4x16 kobber sikret til 63 Ampere a4 arkitekter og ingeniører a/s Gladsaxevej 104 2860 Søborg tel 7026 6262 fax 7026 6362 www.a4.dk cvr 2648 1066 53

ng El / svagstrøm Blok 3 (Kongensgavevej 25) 1 stik i nr. 25 4x16 kobber sikret til 63 Ampere Blok 4 (Kongensgavevej 47) 1 stik i nr. 47 4x16 kobber sikret til 63 Ampere Et boligkompleks af samme størrelse som jeres ville efter nugældende standard få en lidt større forsyning, svarende til et gennemsnit på ca. 6-7 Ampere pr. lejlighed, så forsyningen må karakteriseres som værende i orden. Ejendommens fællesinstallationer i kælder fungerer tilfredsstillende med tilstrækkelige afbrydere og lampearmaturer til at man kan opretholde en tilfredsstillende belysning i områderne. Der er i trapperummene gruppe- og målertavler, hvor el-installationerne til de enkelte lejligheder er tilsluttet. Måler- og gruppetavle uden sikringsrelæer. Sikringsgrupperne er ældre og utidssvarende og der ses ikke at være monteret sikringsrelæer i form af HFI eller HPFI. Karakterer: Kapacitet - karakter 2. Gruppe- og målertavler - karakter 6. a4 arkitekter og ingeniører a/s Gladsaxevej 104 2860 Søborg tel 7026 6262 fax 7026 6362 www.a4.dk cvr 2648 1066 54

ng El / svagstrøm Hvad skal gøres. Så længe den nuværende forsyning opfylder behovet, og der i øvrigt ikke opstår fejl på fordelingsledningerne, anbefales det at den nuværende forsyning bibeholdes. Det må dog anbefales at der etableres sikringsrelæer i form af HPFIsikring ved hvert målerskab. Som tavlen er opbygget i dag er den bedste løsning at nedtage de gamle sikringsgrupper og erstatte dem med nye inkl. HPFI-relæ. Modernisering af elinstallationerne i de enkelte lejligheder kan som hidtil udføres af de enkelte beboere efter behov som en individuel forbedring af lejligheden, så længe hovedforsyningen er tilstrækkelig. Priser. Priser er overslagspriser ekskl. moms. Etablering af sikringsrelæer inkl. levering og montering af UG 6: HPFI, 3*16A og 2 stk 1*10A i 120 lejligheder 240.000 a4 arkitekter og ingeniører a/s Gladsaxevej 104 2860 Søborg tel 7026 6262 fax 7026 6362 www.a4.dk cvr 2648 1066 55

Øvrige bygningsdele 5.18 ØVRIGE BYGNINGSDELE 5.18.1 VÆGGE, GULVE OG LOFTER I LEJLIGHEDER. Konstruktion og tilstand. De indvendige bærende skillevægge og lejlighedsskel er opført i betonelementer. De ikke bærende vægge er riglevægge med isolering og pladebeklædning. I de besigtigede lejligheder er der ikke konstateret nogen former for nedbrydning eller sætninger i de indvendige vægge. Lofterne i lejlighederne er undersiden af betondækelementerne. Gulvene i lejlighederne er traditionelle trægulve på strøer. Gulvene er i varierende vedligeholdelsesstand. Nogle er velholdte, lakerede og ludbehandlede, mens andre bærer præg af stor nedslidning og hyppige afslibninger. Karakterer: Vægge - karakter 5. Gulve - karakter 5. Lofter karakter 5. Hvad skal gøres. Der forventes ikke at skulle afholdes genopretningsudgifter til blokkenes vægge, gulve og lofter ud over normalt forekommende udgifter til almindelig løbende vedligeholdelse. Priser. Priser er overslagspriser ekskl. moms. Ingen udgifter for ejerforeningen 0 a4 arkitekter og ingeniører a/s Gladsaxevej 104 2860 Søborg tel 7026 6262 fax 7026 6362 www.a4.dk cvr 2648 1066 56

Øvrige bygningsdele 5.18.2 LEJLIGHEDER. Konstruktion og tilstand. Et antal tilfældigt udvalgte lejligheder er gennemgået under besigtigelsen. Generelt er lejlighederne i god stand vurderet ud fra det antal tilfældigt udvalgte lejligheder, som vi har besigtiget. Der er dog store variationer i både stand og indretning afhængigt af folks smag og boligvaner. Derfor gives ikke karakter for lejlighedernes stand. Priser. Priser er overslagspriser ekskl. moms. Ingen udgifter for ejerforeningen 0 a4 arkitekter og ingeniører a/s Gladsaxevej 104 2860 Søborg tel 7026 6262 fax 7026 6362 www.a4.dk cvr 2648 1066 57

Private friarealer 5.19 PRIVATE FÆLLESALER. 5.19.1 HAVEAREALET. Konstruktion og tilstand. Der er fri adgang til havearealet bag boligblokkene. Havearealet anvendes til rekreative formål ophold, boldspil og leg. Haveanlægget er græsbelagt og beplantet med buske og trær. Havearealet vurderes at være godt fungerende. Havearealet er godt fungerende. Karakterer: Bede, beplantning og græsarealer - karakter 3. Legeplads karakter 3. Fast inventar karakter 5. Hvad skal gøres. Der forventes ikke at skulle afholdes genopretningsudgifter til havearealerne ud over normalt forekommende udgifter til almindelig løbende vedligeholdelse. a4 arkitekter og ingeniører a/s Gladsaxevej 104 2860 Søborg tel 7026 6262 fax 7026 6362 www.a4.dk cvr 2648 1066 58

Private friarealer Priser. Priser er overslagspriser ekskl. moms. Ingen udgifter for ejerforeningen ud over almindelig løbende vedligeholdelse 0 5.19.2 FORTOV OG VEJ. Konstruktion og tilstand. Langs gadefacaderne er der overalt udlagt betonflisebelægning, som efter alt at dømme er den oprindelige belægning fra ejendommens opførelse. Fortovsbelægningen er i overvejende god stand, men ligger dog noget ujævnt sine steder. Betonflisebelægning i overvejende god stand. Ud for boligblokkene er parkeringsarealer belagt med asfalt. Asfaltbelægningen er overvejende intakt og der ses reparationer udført over tid. Der ses dog også områder med lunker og sætninger og områder, hvor asfaltbelægningen helt mangler. Generelt vurderes de asfalterede arealer dog at være på et nogenlunde vedligeholdelsesniveau. a4 arkitekter og ingeniører a/s Gladsaxevej 104 2860 Søborg tel 7026 6262 fax 7026 6362 www.a4.dk cvr 2648 1066 59

Private friarealer Asfaltbelægning i overvejende god stand. Asfaltbelægningmed defekter. Karakterer: Flisebelægning - karakter 6. Asfalterede arealer karakter 6. Hvad skal gøres a4 arkitekter og ingeniører a/s Gladsaxevej 104 2860 Søborg tel 7026 6262 fax 7026 6362 www.a4.dk cvr 2648 1066 60

Private friarealer Der forventes ikke opretningsudgifter til istandsættelse af fortov/vej ud over udgifter til den almindelige løbende vedligeholdelse. Priser. Priser er overslagspriser ekskl. moms. Ingen udgifter for ejerforeningen ud over almindelig løbende vedligeholdelse 0 a4 arkitekter og ingeniører a/s Gladsaxevej 104 2860 Søborg tel 7026 6262 fax 7026 6362 www.a4.dk cvr 2648 1066 61

Byggeplads 5.20 BYGGEPLADS. 5.20.1 STILLADS. Når der skal udføres byggearbejder på ejendommens tag og facader er det nødvendigt at opstille stillads. Priser. Priser er overslagspriser ekskl. moms. Stillads til etablering af ny facadebeklædning, overfladebehandling og udskiftning af tag, inkl. konsoller, afdækningsskærme, nedstyrtningsskakt og el-hejs alt mod gadesiden (ca. 3000m2 á kr. 150) 450.000 Stillads til etablering af ny facadebeklædning, overfladebehandling og udskiftning af tag, inkl. konsoller, afdækningsskærme, nedstyrtningsskakt og el-hejs alt mod havesiden (ca. 3000m2 á kr. 150) 450.000 5.20.2 BYGGEPLADSINDRETNING. Når man sætter større byggearbejder i gang skal der afsættes et beløb til byggepladsindretning til opstilling af skure, materiale- og affaldscontainere, byggestrøm, vand og afløb etc., hvilket erfaringsmæssigt andrager ca. 5-6% af håndværkerudgifterne. a4 arkitekter og ingeniører a/s Gladsaxevej 104 2860 Søborg tel 7026 6262 fax 7026 6362 www.a4.dk cvr 2648 1066 62

Diverse uforudsete udgifter / teknisk rådgivning 6.1 DIVERSE UFORUDSETE UDGIFTER. Når der gennemføres byggearbejder og særligt i renoveringssammenhænge, hvor det ofte er vanskeligt at forudsige, hvad der gemmer sig i de gamle konstruktioner skal der erfaringsmæssigt afsættes ca. 10% til diverse uforudsete arbejder. Det er også vigtigt med en buffer i budgetrammen, der kan anvendes til eventuelle tillægsarbejder, boligforeningen måtte ønske udført under byggeriet. 6.2 BYGGETEKNISK RÅDGIVNING. Ved gennemførelse af større arbejder på ejendommen må vi naturligvis anbefale at I får byggeteknisk rådgivning. Byggeteknisk rådgivning omfatter: Drøftelse og fastlæggelse af foreningens ønsker og behov, Udarbejdelse af beslutningsgrundlag, Udarbejdelse af hovedprojekt, inkl. udbudsmateriale, Indhentning af tilbud fra håndværkere/ entreprenører Vurdering af tilbud, Byggestyring og koordinering af håndværkere/ entreprenører, Tilsyn med arbejdets udførelse, Afholdelse af byggemøder, Byggeregnskab, attestering af fakturaer etc., Afslutning og mangelgennemgang. Diverse forhandlinger med myndigheder. Byggeteknisk rådgivning er på ca. 10-15% af de samlede håndværkerudgifter, og selvfølgelig afhængig af de pågældende byggearbejdernes omfang og karakter. a4 arkitekter og ingeniører a/s Gladsaxevej 104 2860 Søborg tel 7026 6262 fax 7026 6362 www.a4.dk cvr 2648 1066 63

Vedligeholdelsesplan 6.0 VEDLIGEHOLDELSESPLAN. I den bilagte vedligeholdelsesplan er alle overslagspriserne i tilstandsrapporten samlet for samtlige de foreslåede arbejder. De nødvendige og ønskelige foreslåede arbejder er planlagt udført inden for en 10 års periode udfra en vurdering af, hvornår de teknisk set bedst udføres. Vi foreslår, at den endelige prioritering foretages i nøje samarbejde mellem a4 arkitekter og ingeniører a/s, foreningens bestyrelse. Vedligeholdelsesplanen kan således blive foreningens grundlag for en løbende prioritering af de arbejder, der skal udføres nu og de arbejder, der skal udføres i fremt iden. Når den endelige prioritering er fastlagt og godkendt af foreningens generalforsamling kan arbejdet med finansiering samt en eventuel projektering og tilbudsindhentning igangsættes. Rapporten anbefales opdateres ca. hvert 3.-5. år så den hele tiden holdes á jour med hensyn til priser og tidspunkter for planlægning af gennemførelse af arbejderne. a4 arkitekter og ingeniører a/s Peter Tordgaard Den 23. marts 2006 a4 arkitekter og ingeniører a/s Gladsaxevej 104 2860 Søborg tel 7026 6262 fax 7026 6362 www.a4.dk cvr 2648 1066 64