1 Protokol for TAKSATIONSKOMMISSIONEN I VESTSJÆLLAND ***** TK 12/2013: Fastsættelse af erstatning for overtagelse af matr. nr. 22c Kværkeby by, Kværkeby i medfør af planlovens 47 A. Den 27. september 2013 kl. 9.00 afholdt Taksationskommissionen for Vestsjælland bestående af formanden, dommer Svend Erik Hansen, Holbæk, og medlemmerne Gunner Nielsen, Holbæk, og Ib Hahn Andersen, Sorø, møde på Ringsted Kommunes tekniske forvaltning. Der fremlagdes: Anmodning af 27. juni 2013 om taksation. Ejendoms- og sags beskrivelse udarbejdet af landinspektør Hans Faarup, Redegørelse af 4. september 2013 udarbejdet af samme. Billedsamling af 22. august 2013 om udbygning af Kærup Erhvervspark 1999 2012 udarbejdet af samme. Lokalplan 221 for et erhvervsområde langs Jordemodervej, Ringsted Nord. Lodsejerens indlæg af 23. september 2013. For Ringsted Kommune mødte landinspektør Hans Faarup sammen med Thomas Asmussen og Søren Langholm, Ringsted Kommune, og den af kommunen udpegede landinspektør Arne Hjortshøj. Sammen med lodsejeren Hans Jørgen Hybschmann mødte Jan Stuckert. Mødet indledtes med besigtigelse af den omhandlede landbrugsjord ved Jordemodervej, Kværkeby. Oplysninger om sagens gang. Hans Jørgen Hybschmann har fremsat anmodning om, at Ringsted Kommune overtager matr. nr. 22c Kværkeby by, Kværkeby, som er overført til byzone og er omfattet af lokalplan 221, jf. planlovens 47 A. Ringsted Kommunen har accepteret at skulle overtage omhandlede areal og landinspektør Hans Faarup har den 27. juni 2013 på kommunens vegne anmodet Taksationskommissionen om at fastsætte erstatning for overtagelsen af arealet. Parternes påstande Ringsted Kommune har påstået, at erstatningen for at overtage de 16 ha. 722 m² landbrugsjord fastsættes til 35 kr./m² for salgbart areal til erhverv og til beplantningsbælte, eller til i alt 5.351.745 ekskl. moms. Hans Jørgen Hybschmann har påstået erstatningen fastsat til mindst 60 kr./m² eller til mindst 9.174.420 kr.
2 Sagens oplysninger Den 8. december 2008 sendte Ringsted Kommune en ny kommuneplan 2009-2020 i offentlig høring. Kommuneplanen blev vedtaget den 11. maj 2009. Den 6. januar 2009 blev lokalplan 221, som omfatter de i sagen omhandlede arealer, sendt i offentlig høring. Lokalplanen blev vedtaget den 11. maj 2009. Med vedtagelsen af lokalplanen overgik de omfattede arealer fra land- til byzone. Ringsted Kommune har oplyst, at kommunens erstatningstilbud er opgjort således: For det salgbare areal til erhverv, 144.907 m², tilbydes 35 kr./m² For beplantningsbælte, 8.000 m², tilbydes 35 kr./m² For areal til regnvandsbassin og grønt område samt til veje modregnes for fordele, således at der ikke tilbydes nogen erstatning I alt 5.071.745 kr. 280.000 kr. 5.351.745 kr. Matr. nr. 22c Kværkeby by, Kværkeby ejes af Hans Jørgen Hybschmann. Dette matr. nr. udgør sammen med andre matr. nre. en landbrugsejendom uden beboelse, som ifølge tingbogen har et samlet areal på 50 ha 1.811 m². Landbrugsejendommen er pr. 1. oktober 2012 ansat i ejendomsværdi til 5.950.000 kr., heraf grundværdi 1.797.600 kr. Matr. nr. 22c Kværkeby by og en del af den samnoterede matr. nr. 21e sammesteds er omfattet af lokalplan nr. 221 vedtaget den 11. maj 2009. Arealet er forbeholdt til erhvervsområde og er placeret i lokalplanens område C. Hans Jørgen Hybschmann har den 18. april 2013 fremsat anmodning om overtagelse af byzonearealet, jf. planlovens 47A, og der er enighed om, at denne dato er skæringsdato for Ringsted Kommunes overtagelse og for vurdering af det overtagne areal. Det overtagne areal er opgjort således: Areal som kan anvendes til erhverv 144.907 m² Areal som skal anvendes til beplantningsbælte 8.000 m² Areal udlagt til regnvandsbassin og grønt område 1.000 m² Areal udlagt til ny vej 6.815 m² I alt 160.772 m² Lokalplan 221 indeholder følgende bestemmelser: 3. Områdets anvendelse 3.3 Område C må kun anvendes til erhvervsformål i form af lager- og transportvirksomhed, overfladebehandlende virksomheder, industri, værksteder, lager og engroshandel, administration og servicevirksomhed i relation til de pågældende virksomheder i klasse 5-7. 3.4 Indenfor områderne A, B og C skal der kunne etableres de nødvendige tekniske anlæg herunder regnvandsbassiner.
3 4 Udstykning Område B og C 4.2 Grunde må ikke udstykkes mindre end 5.000 m². 5 Veje, stier og parkering Veje 5.1 Der udlægges areal til en ny stamvej og hovedsti med en udlægsbredde på 20 m som vist på kortbilag 2. 7. Bebyggelsens omfang og placering 7.1 Indenfor lokalplanområdet må bebyggelsesprocenten for den enkelte ejendom ikke overstige 60. For delområde A gælder det for området som helhed. 7.2.2 Der kan opføres 2 lagerbygninger i en højde af 40 m. 7.4 I område B og C må bebyggelse opføres med en maksimal bygningshøjde på 15 m. Der kan efter nærmere godkendelse etableres administrationsbygninger i en højde op til 20 m. Ifølge SKAT har prisudviklingen på erhvervsjord været følgende: Halvår Indeks 1. halvår 2005 100 2. halvår 2005 101 1. halvår 2006 122 2. halvår 2006 139 1. halvår 2007 132 2. halvår 2007 142 1. halvår 2008 151 2. halvår 2008 146 1. halvår 2009 150 2. halvår 2009 140 1. halvår 2010 137 2. halvår 2010 147 1. halvår 2011 143 2. halvår 2011 130 1. halvår 2012 110 2. halvår 2012 86 Hans Jørgen Hybschmann har anført, at et mere retvisende indeks er SKATs oplysninger om ejendomssalg på landsplan Gennemsnitlig kvm. pris 1. halvår 2008 1. halvår 2012 2. halvår 2012 Hele landet Ubebyggede grunde under 2.000 kvm 400 638 697 Ubebyggede grunde over 2000 kvm 143 134 177 Vest & Sydsjælland Ubebyggede grunde under 2.000 kvm 494 403 403 Ubebyggede grunde over 2000 kvm 123 169 -
4 Parternes bemærkninger. Ringsted Kommune har til støtte for sin påstand anført, at arealerne skal værdiansættes på baggrund af de faktiske, retlige og planmæssige forhold, som er fastlagt med lokalplan 221. Ved værdifastsættelsen skal der tages hensyn til den prisudvikling, der har fundet sted for erhvervsjord frem til overtagelsestidspunktet, og principperne i Taksationskommissionens kendelse af 27. juni 2012 og Overtaksationskommissionens kendelse af 18. juni 2013 vedrørende fradrag for fordele og vederlagsfri afståelse af arealer til veje og øvrige infrastrukturanlæg skal indgå i værdifastsættelsen af arealerne. Ringsted Kommune har i den aktuelle markedssituation ikke noget ønske om at eje de omhandlede landbrugsarealer. Ejeren har ikke kunnet sælge arealerne til investorer eller udviklere og benytter derfor sin ret til at kræve arealerne overtaget af kommunen. Overordnet vil en ejendomsudvikler være meget tilbageholdende med at investere i byzonearealerne i område C. Dette skyldes for det første, at område C er beliggende længst væk fra Vestmotorvejen, så der er ikke knyttet særlige beliggenhedsfordele til arealet, nærmest tværtimod, da afstanden fra Vestmotorvejen til arealerne er mere end 600 meter i fladt terræn. For det andet fremgår det af lokalplanen fra maj 2009, at den alt overvejende er kommet i stand, fordi DSV har opkøbt store arealer i område A og B med henblik på et kommende stort transportcenter. Disse planer er endnu ikke realiseret, så udviklingen i området er bremset op på grund af finanskrisen. Der ses ikke at være en generel udviklingsvilje blandt mindre transportvirksomheder m.v. til at etablere sig inden for det pågældende lokalplanområde. Overordnet for området ser det ud til, at interessen alt andet lige har samlet sig om transportcentret ved Køge, Skandinavisk Transport Center. Dette betyder, at eventuelle interessenter i erhvervsarealerne vil have meget vanskeligt ved at opnå lån til udvikling af områderne, ja nogle vil måske ligefrem meddele, at der ikke vil kunne gives lån til udviklingen under de nuværende ustabile finansielle forhold. Ringsted Kommune har i august 2011 efter begæring overtaget ca. 11 ha erhvervsjord beliggende umiddelbart vest for de nu overtagelsesbegærede arealer, idet ejeren ikke kunne sælge arealerne. Disse overordnede betragtninger har naturligvis betydning for arealernes værdiforhold. Erstatningsspørgsmålene er opdelt i overensstemmelse med den fremgangsmåde professionelle udviklere vil vurdere arealerne, altså opgjort efter salgbare arealer, grønne arealer og vejarealer. Dette er også i overensstemmelse med nyeste taksationspraksis herunder denne taksationskommissions seneste praksis. Andelen af salgbare arealer er opgjort til 144.907 m 2, svarende til 90 % af det overtagelsesbegærede areal. Værdimæssigt er det dette salgbare areal, der er afgørende for købere/udviklere af ejendommen. Det er derfor også dette areal, der repræsenterer værdier ud over det landbrugsmæssige. Ringsted Kommune lægger afgørende vægt på, at der er sammenhæng mellem de salgbare arealers bebyggelsesprocenter/udnyttelsesmuligheder, og den værdi som fastsættes for arealerne. Dette er også helt grundlæggende for købere af arealer inden for lokalplanlagte områder. Jo mere der kan bygges inden for de arealer, der handles, jo mere vil markedet betale for de pågældende arealer. Ud fra en konkret vurdering er en pris på overtagelsestidspunktet i april 2013 for arealet maksimalt 35 kr/m 2. Denne pris fremkommer ud fra en realistisk betragtning om, at der ikke p.t. er investorer, der uden at have et konkret projekt ønsker at købe arealerne til en gennemsnitspris, der er større end 35 kr./m 2. Den eneste kendte handel inden for lokalplanens grænse er Ringsted Kommunes køb af arealerne i lokalplanens område A, arealer der er beliggende
5 helt ud til motorvejen. Disse arealer blev købt medio 2008 for 60 kr./m 2 Prisudviklingen for erhvervsjord viser et fald på ca. 41 % fra 2. halvår 2008 til 2. halvår 2012, hvilket for område A svarer til en pris på ca. 35,4 kr./m 2. Det er arealer, der er væsentligt bedre beliggende, end arealer i lokalplanens område C. Der er meget stor forskel på arealerne i lokalplanens område A i forhold til lokalplanens område C. Den værdimæssige helt afgørende forskel er, at område A arealerne har direkte facade mod motorvejen. Herudover er der i område A mulighed for at etablere to tårne i 40 meters højde. Disse tårne er også af stor betydning for værdifastsættelsen af arealerne. Disse gunstige planforhold, der gælder for område A, må nødvendigvis medføre en reduktion af kvadratmeterprisen i område C. I erstatningsopgørelsen er reduktionen indregnet i den usikkerhed, der kan være i det statistiske materiale anvendt til beskrivelsen af prisudviklingen for erhvervsjord, hvilket giver den angivne kvadratmeterpris på 35 kr./m 2, der er et maksimumsbeløb. Dette betyder for det overtagelsesbegærede salgbare arealer, henholdsvis erhvervs- og beplantningsbæltearealer, at værdien kan fastsættes til 144.907 m 2 x 35 kr. /m 2 = 5.071.745 kr. og 8.000 m 2 x 35 kr. /m 2 = 280.000 kr. Andelen af overtagelsesbegærede arealer, der er udlagt med retlige bindinger og kun må anvendes til grønne områder og regnvandsbassiner er opgjort til ca. 1.000 m 2. Lokalplanens formål beskriver, at der inden for lokalplanområdet skal udlægges grønne arealer til regnvandsbassiner. Lokalplanens 3.4 fastlægger, at der inden for område C skal kunne etableres nødvendige tekniske anlæg, herunder regnvandsbassiner, se yderligere lokalplanens 9.2. Den nærmere placering er angivet på lokalplanens kortbilag 2. Overtaksationskommissionen for Nord- og Vestsjælland, har i kendelse af 28. oktober 2010, KFE 11.224 fastslået, at arealer eksproprieret til realisering af en lokalplan, skal erstattes efter arealernes retlige bindinger: Overtaksationskommissionen har herved navnlig lagt vægt på det forhold, at det eksproprierede areal planmæssigt aldrig har været bestemt til andet end landbrugsjord/offentligt tilgængeligt fritidsområde og det forhold, at arealet er belagt med retlige bindinger (servitutter og byggelinier). Kommissionen finder derfor, at der ved erstatningsfastsættelsen bør tages udgangspunkt i prisniveauet for landbrugsjord, hvilken passende findes at kunne fastsættes til 20 kr. pr. kvadratmeter afstået jord. Ved fastsættelse af erstatningen til 0 kr./m 2 her i Ringsted Nord, er det ud fra den betragtning, at området, der er udlagt til regnvandsbassin, er en del af lokalplanens samlede infrastruktur, der nødvendigvis må stilles vederlagsfrit til rådighed. Hvis ejeren selv skulle realisere udviklingen af lokalplanen ville ejeren selv skulle anlægge regnvandsbassinet og altså stille arealet til rådighed for anlægget. Den nævnte overtaksationskendelse KFE 11.224 ændrer taksationskommissionens værdiansættelse for grønt område med offentlig adgang og støjvold fra en gennemsnitsværdi på 50 kr./m 2 til landbrugsjordsværdien. Overtaksationskommissionen fastslår altså, at lokalplanens enkeltarealer skal prisfastsættes ud fra den anvendelse, som lokalplanen angiver. Taksationskendelse af 29. juni 2012 og overtaksationskendelse af 18. juni 2013 fastsætter erstatningen til 0 kr./m 2 for arealer udlagt til regnvandsbassin og grønne områder. Andelen af vejarealer er opgjort til 6.815 m 2. Dette areal udgør de overordnede forbindelsesveje i lokalplanområdet. Arealet er altså ikke en del af delområdernes arealer til interne veje mv. Lokalplanens 5 angiver omfanget af lokalplanens vejudlæg. Vejudlægget anlægges som offentlig vej, og anlægsudgiften betales af kommunen. Hvis ejeren selv skulle realisere udviklingen af lokalplanen ville ejeren selv skulle anlægge vejen og altså stille vejarealerne til rådighed for
6 anlægget Den konkrete anlægsudgift, svarende til pålæg af eventuelt vejbidrag er af Ringsted Kommune opgjort til ca. 63 kr./m 2. Vederlagsfri afståelse af vejareal i lokalplaner er i overensstemmelse med taksationspraksis. Der henvises til KFE.1995.200 og overtaksationskendelse af 14. september 2007. Endvidere henvises til U.1970.135H (Blangstedgård-dommen) og U.1990.731H (Tulip, Øster Grundet-dommen). Både i Blangstedgård-dommen og i Tulip, Øster Grundet-dommen afstås vejarealerne til udstykning vederlagsfrit. På baggrund af ovenstående skal erstatningen for afståelse af arealer til vejanlæg fastsættes til 0 kr. Der henvises endvidere til kendelse af 13. april 2012 afsagt af overtaksationskommissionen for Hovedstadsområdet og Bornholm, der fastslår, at et areal på 1.355 m 2, der i lokalplan er udlagt til vej skal afstås vederlagsfrit, da vejanlægget tilførte lokalplanområdet/den eksproprierede ejendom betydelige fordele. Taksationskendelse af 29. juni 2012 og overtaksationskendelse af 18. juni 2013 fastsætter erstatningen til 0 kr./m 2 for arealer udlagt veje. I Taksationskendelse af 29. juni 2012 nævnes særligt: der skal ske modregning for de fordele, som en ekspropriation medfører for en ejendom. I denne sag tilføres der Henning Jensens landbrugsarealer en betydelig værdistigning ved overførsel til byzone og med den vedtagne lokalplan. Disse fordele skal der modregnes for i de arealer, som er forbeholdt til infrastruktur, herunder til veje. Da fordelene overstiger arealernes værdi, skal kommunen ikke betale erstatning for at overtage arealer, som efter lokalplanen skal anvendes til infrastruktur. Taksationskommissionen tiltræder jf. ovenstående kommunens påstand om, at det er lokalplanens faktiske og retlige bindinger, der skal danne grundlag for fastsættelsen af arealernes værdi. Dette betyder, at taksationskommissionen alene tillægger arealer, hvor byggeri er muligt en egentlig værdi. Vejarealer og øvrige infrastrukturanlæg (regnvandsbassin m.m.) repræsenterer derimod ikke en egentlig værdi og skal afstås vederlagsfrit I Overtaksationskendelse af 18. juni 2013 nævnes særligt: I sin samlede vurdering af værdien af det overtagne areal finder Overtaksationskommissionen det hensigtsmæssigt at opdele vurderingen i tre grupper, nemlig værdien af de salgbare arealer herunder værdien af beplantningsbælte, værdien af arealer udlagt til regnvandsbassin og vej samt værdien af det afskårne landzoneareal. Overtaksationskommissionen tiltræder jf. ovenstående kommunens påstand om, at arealerne skal vurderes med udgangspunkt i de faktiske og retlige bindinger, som lokalplanen inddeler arealerne i. Overtaksationskommissionen inddeler herefter arealerne i salgbare og ikke salgbare arealer. Kommissionen er derimod af den opfattelse, at det er relevant at inddrage det overtagne areals geografiske placering betydning ved værdiansættelsen. Det handlede areal fra 2008 er placeret attraktivt umiddelbart op til motorvejen, mens det aktuelt overtagne areal er placeret ca. 700 m længere væk og dermed mindre attraktivt. Overtaksationskommissionen finder det derfor rimeligt skønsmæssigt at reducere værdien med yderligere 10 % fra udgangspunktet på 51 kr. pr. kvm. til 46 kr. pr. kvm. I forhold til overtaksationskommissionens konkrete prisfastsættelse af de tilgrænsende arealer udtaler kommissionen i kendelsen, i lighed med kommunens vurdering, at arealernes geografiske placering (i forhold til motorvejen) er mindre attraktive end den tidligere handel fra 2008. Dette bevirker efter overtaksationskommissionens skøn, at arealværdien (2011-niveau) skal reduceres fra 51 kr./m 2 til 46 kr./m 2.
7 Hertil skal bemærkes den konkrete handel, på baggrund af den aktuelle prisudvikling frem til ultimo 2012 er korrigeret til 35,4 kr./m 2. Hvis der anvendes samme skønsmæssige reduktion som fastsat af overtaksationsværdien reduceres arealværdien til 32 kr./m 2. For så vidt angår de arealer, der i lokalplanen er udlagt til vej og regnvandsbassin, finder Overtaksationskommissionen, at der ved lokalplanens vedtagelse og efter hovedparten af arealet er overgået fra landzone til byzone er tilført lodsejerens ejendom en værditilvækst, der langt overstiger de udlagte arealers værdi. Ejeren lider således ved kommunens overtagelse af denne del af ejendommen ikke noget erstatningsberettigende tab. Overtaksationskommissionen tiltræder jf. ovenstående kommunens påstand om (og taksationskommissionens kendelse af 29. juni 2012), at det er lokalplanens faktiske og retlige bindinger, der skal danne grundlag for fastsættelsen af arealernes værdi. Dette betyder, at overtaksationskommissionen alene tillægger arealer, hvor byggeri er muligt en egentlig værdi. Vejarealer og øvrige infrastrukturanlæg (regnvandsbassin m.m.) repræsenterer derimod ikke en egentlig værdi, men er indeholdt i den værdi som de salgbare arealer repræsenterer og skal afstås vederlagsfrit. Ringsted Kommune bestrider, at man ved prisfastsættelsen kan tage udgangspunkt i, hvad byggemodnede erhvervsgrunde udbydes til salg for. Beregninger som dem der er fremlagt af Hybschmann er nok tilforladelige, men der er jo ikke købere til de salgspriser, der tages udgangspunkt i. Ringsted Kommune har hertil henvist til tempoet i salget af erhvervsgrunde i den nærtliggende Kærup Erhvervspark, hvor der stadig er flere usolgte grunde og til, at der i disse år kun er solgt enkelte erhvervsgrunde i Ringsted området. Hans Jørgen Hybschmann har til støtte for sit erstatningskrav anført, at udgangspunktet for fastsættelsen af overtagelsesprisen må være de senest indgåede handler i området til en pris af 60 kr./m 2. Beregninger viser, at det samlede beløb for jordkøb og byggemodning (149,33 kr./m 2 ) ligger under de markedsrelaterede priser. Markedspriserne nåede sandsynligvis i 2012 et bundniveau, hvorfor markedsprisen vil være stigende. Matr. nr. 22c Kværkeby har en særlig gunstig beliggenhed og størrelse, som er tiltrækkende for købere. Arealet kan med anlæggelse af den 20 meter brede stamvej udnyttes uden yderligere byggemodning, hvilket med en jordpris på 60 kr./m 2 og en udgift til hovedbyggemodning på 54,85 kr./m 2 giver en samlet pris på 114,85 kr./m 2., som er lang under kommunens vurdering af markedsprisen på 150-200 kr./m 2 i 2012. En yderligere detailbyggemodning vil øge prisen, men i denne sammenhæng skal det påregnes, at markedspriserne formentlig er højere ved salg af mindre grundstørrelser. Salgsindekset for fabrik og lager kan ikke anvendes ved en vurdering. Der er tale om et indeks for hele landet, hvilket indebærer, at indekset ikke siger noget om de forskelle, der er mellem landsdele og regioner. Efter SKATs statistik over salg af ubebyggede grunde over 2.000 m 2 er priserne i Vest- og Sydsjælland fra 1. halvår 2008 til 1. halvår 2012 steget med 37,4 %. For hele landet er der fra 1. halvår 2008 til 2. halvår 2012 en stigning på 26,15 %. Det må formodes, at der ved grundstørrelser over 2.000 m 2 er tale om en del erhvervsgrunde. For grunde under 2.000 m 2 er billedet anderledes, idet der set på landsplan er tale om en markant højere stigning og lokalt tale om fald på omkring 18 %. For disse grunde må det antages, at der primært er tale om boliggrunde. Det er kendt, at finanskrisen og den dermed forbundne konjunkturnedgang har lukket mange virksomheder, hvilket vel helt naturligt vil give sig udslag i en mindskelse af salgsprisen. Hvordan mindskelsen skal gøres op i grundpris kontra prisen på bygningsmassen er vanskelig at vurdere. Erfaring peger imidlertid i retning af, at en grund har en blivende eller stigende værdi.
8 Det er forenklet at anføre, at ejeren ikke har kunnet sælge arealerne og derfor benytter sin ret til at kræve overtagelse af kommunen. Arealerne blev lokalplanlagt efter ønske bl.a. fra Hybschmann som så en mulighed for at udvikle området med midler fra salg af jord til kommunen og til DSV. Udviklingen har imidlertid været betinget af anlæg af stamvejen, som kommunen har besluttet skal anlægges som en kommunevej. Bestræbelserne blev imidlertid sat i bero med DSV s exit september 2009. Hybschmann har flere gange efterlyst oplysninger om vejen, herunder en partsfordeling af udgifterne i henhold til vejbidragsloven. I kommunens budget 2012 anføres: "Med henblik på igangsætning af erhvervsudviklingen på arealer langs Jordemodervej udarbejdes en plan for en styrket indsats evt. ved etablering af et arealudviklingsselskab." Intet er sket, hvilket bl.a. har ført til, at Hybschmann ikke har kunnet komme videre men har måttet afvente behandling fra kommunen. Derfor er han havnet i den situation, at han nu nødtvunget har krævet jorden overtaget efter planlovens 47A. Han kan ikke få svar på, hvornår kommunen vil anlægge vejen. I forbindelse med DSV s exit udtalte borgmesteren, at det ikke var noget problem for kommunen, for andre interesserede havde vist interesse. Hybschmann har handlet i tillid til udtalelser og byrådets officielle holdning og har derfor ikke fundet anledning til at kræve jorden overtaget før nu, hvor omstændighederne tvinger ham til det. En reduktion af prisen baseret på prisindekset for fabriks- og lagerejendomme er en alt for forenklet fremstilling. Køb af jord til erhvervsformål må ud fra al erfaring anses som en langsigtet investering. Ringsted Kommune har ikke i 2007 kunnet have anden forventning. I kommunens indlæg henvises der til den tidsmæssige udvikling i Kærup Erhvervsområde som egentlig blot bekræfter udsagnet. Kommunens egen erfaring som grundsælger bør ikke give anledning til en anden vurdering. Kommunens køb af areal ved Jordemodervej kan ikke kædes sammen med DSV, idet der ikke på købstidspunktet i august 2007 var nogen kontakt parterne imellem, som kunne få kommunen til at tro på et snarligt salg til DSV. Når kommunen vælger at købe jord til 60 kr./m 2 (eks. moms), må det formodes, at der ligger en dybere analyse bag ved beslutningen, herunder en tidsmæssig vurdering af salg. Kommunen er nok den største grundsælger af erhvervsjord. Udgangspunktet for fastsættelse af prisen på råjord tillagt byggemodningsomkostninger primært til vej og fællesanlæg. Som udgangspunkt må en kommune ikke handle med jord med henblik på fortjeneste. Da kommunen imidlertid er pålagt at sælge jord efter udbud, er det lovligt at tjene på jord. Det betyder, at salgsprisen indeholder tre elementer, nemlig råjordspris, byggemodningsudgift og fortjeneste. Det afgørende for en kommunes købspris af råjord er primært en forventning om, at markedsprisen kan dække udgifterne til køb af jord og byggemodning. En eventuel fortjeneste er sekundært, da det formodes, at det væsentlige grundlag for en kommunes køb er at tiltrække erhvervsvirksomheder. Det betyder, at købsprisen af råjord ikke nødvendigvis behøver at have den samme procentuelle nedgang som den samlede handelspris. Endvidere er kommunen i sin vurdering nødsaget til at indkalkulere svingninger i markedsprisen. Ser man på udviklingen i grundværdien fra 2008 og frem til 2012 har der for ubebyggede erhvervsgrunde ikke været noget fald i Ringsted by. Tværtimod har der været en stigning fra 170 kr./m 2 til 200 kr./m 2. Ser man på området i Kærup Erhvervspark, har der været et fald fra 170 kr./m 2 til 160 kr./m 2 svarende til ca. 6 %. Som markedet er p.t. må det nok erkendes, at lysten til at investere i erhvervsjord ikke er særlig stor. Det betyder ikke nødvendigvis, at der kan sættes lighedstegn mellem investeringslyst og pris. En investering i erhvervsjord må betragtes som en langtidsinvestering, og ser man på situationen i 2007, hvor de første krisetegn begyndte at melde sig, og situationen i 2013, er der intet, der taler for at fastsætte en lavere pris end 60 kr./m 2. En
9 køber/udvikler kan udmærket være en kommune. Spørgsmålet er derfor, om en pris på 60 kr./m 2 vil afholde en kommune fra at købe. Dette spørgsmål kan bedst vurderes ved at se på hvilke samlede udgifter, der vil være forbundet med køb og byggemodning. Som lokalplanen foreligger, er der ingen umiddelbar nødvendighed for at ændre planen. Dette må også være kommunens holdning, da der ikke er udmeldt andet. Imidlertid er det nærliggende at tro, at DSV s exit vil medføre en anden udstykning i lokalplanområdet. Der vil sandsynligvis blive tale om mindre grunde og anlæggelse af flere veje. For at vurdere omfanget af veje, er der set på Kærup erhvervsområde. Området er ca. 80 ha, og der er ca. 3.333 meter vej. Det svarer til ca. 40,7 meter vej pr. ha. Relateres dette til lokalplan 221 området med et samlet bruttoareal på 115,54 ha., vil den samlede vejlængde andrage ca. 4.700 meter. Med baggrund i denne vejlængde er en samlet byggemodningsudgift søgt beregnet i et fremlagt bilag 1. Ud fra beregningen af de samlede udgifter til byggemodning, kan udgiften pr. m 2 salgbart areal opgøres til ca. 89,33 kr./m 2. Heri er ikke indregnet 5 mio. kr., som kommunen forlods har modtaget fra DSV, og som ikke kan forventes tilbagebetalt. Med en råjordspris på 60 kr./m 2, vil den samlede pris blive 149,33 kr./m 2 eks. moms. Salget til de 60 kr./m 2. fandt sted på et tidspunkt, hvor sælger ikke skulle svare moms af beløbet, så ved et sammenligneligt beløb, skal der tillægges moms. Hvor balancen ligger for en købspris af jorden kan i princippet bedst vurderes med baggrund i handelspriser for tilsvarende handler. Ringsted Kommune har i 2012 solgt erhvervsarealer til genbrugsplads for 150 kr./m 2 og for 200 kr./m 2 til udvidelse af et sti areal langs motorvejen ved Kærup Erhvervspark. For begge handler har kommunen oplyst, at prisen svarer til markedsprisen. I erhvervsarealet ved Balstrup (Ringsted syd) har Ringsted Kommune i 2012 solgt et areal til transportfirmaet P.P. Jensen for 200 kr./m 2. I samme område solgte kommunen i 2007 et ikke byggemodnet areal til Dansk Logik for 200 kr./m 2. I 2008 solgte kommunen ved en betinget aftale med DSV byggemodnet jord for 240 kr./m 2 eks. tilslutningsafgifter. I Taksationskommissionens protokol af 29. juni 2012 er det oplyst, at der i Kærup erhvervsområde er solgt arealer for henholdsvis 300 og 350 kr./m 2. Ved kommunen salg af jord til genbrugspladsen blev der lavet en mæglervurdering, hvori er henvist til priser på erhvervsgrunde som var til salg. Kopi heraf er fremlagt som bilag 4. Den tilladte bebyggelsesprocent er 60, hvilket er større end i tilsvarende områder i Ringsted Kommune, hvor procenten typisk er 50. Der kan således bygges 20 % mere på samme areal, hvilket gør arealerne mere attraktive, og som sådan også ville kunne påvirke prisdannelsen i opadgående retning. Område C ligger længere væk fra motorvejen, men transportmæssig er der ingen forskel på område A og C. Tilkørsel til begge områder sker fra Østre Ringvej og den i lokalplanen viste stamvej, Globalvej. Påstanden om, at overordnet ser det ud til, at interessen alt andet lige samler sig om transportcentret i Køge, og at eventuelle interessenter vil have meget vanskeligt ved at opnå lån til udvikling af områderne, er rent hypotetiske og ikke på nogen måde dokumenteret. Der er tale om gisninger, og det er næppe en holdning byrådet deler. Der har været 2 handler i området. DSV købte i 2008 et areal af Hybschmann for 60 kr./m 2. Arealet ligger ikke op til motorvejen. I august 2007 købte kommunen et stykke ikke lokalplanlagt landbrugsjord af Hybschmann for 60 kr./m 2. Den primære kvalitet i område A er facaden til motorvejen. Med DSV s exit er spørgsmålet, hvordan område A udvikles. Som lokalplanen ligger, har den overvejende karakter af en rammelokalplan, som stadig giver samme anvendelsesmulighed men også mulighed for udstykning i mindre parceller. Facadeværdien vil være afhængig af kommende parcelformer og størrelser, hvorfor den samlede værdi ikke kan fastlægges eksakt men må hvile på en skønsmæssig ansættelse. Argumentet for, at det skal gøre prisen i område C dårligere er ikke logisk. Det må antages, at den ekstra kvaliet vil kunne indbringe en højere salgspris (fortjeneste) for arealer liggende med facade til motorvejen.
10 Som det fremgår af det fremlagte bilag 3B kan byggemodningsudgiften opgøres til 89,99 kr./m 2, når der alene ses på forhold relateret til Hybschmanns ejendom. Hvis en købers behov alene er relateret til udnyttelse af hele arealet, som det foreligger, eller hvis der udstykkes i store grunde med direkte adgang til stamvejen, vil byggemodningsudgiften være 54,85 kr./m 2. Efter mødet voterede taksationskommissionen og vedtog følgende afgørelse kendelse: Parterne er enige om, at overtagelses- og vurderingstidspunktet er den 18. april 2013. Efter taksationspraksis skal der ske modregning for de fordele, som en ekspropriation medfører for en ejendom. I denne sag tilføres der lodsejerens landbrugsarealer en betydelig værdistigning ved overførsel til byzone og med den vedtagne lokalplan. Disse fordele skal der modregnes for i de arealer, som er forbeholdt til infrastruktur, herunder til veje. Da fordelene overstiger arealernes værdi, skal kommunen ikke betale erstatning for at overtage arealer, som efter lokalplanen skal anvendes til infrastruktur. Taksationskommissionen bemærker, at der ikke ved fastsættelse af en overtagelsespris kan tages udgangspunkt i en uvis handelspris, hvilket også må ses i forbindelse med, at der i disse år kun er få handler med byggemodnet erhvervsjord. Taksationskommissionen må derimod tage udgangspunkt i, at en overtagelsespris for naboarealet på matr. nr. 13ac og 13b Benløse i 2. halvår 2011 af Overtaksationskommissionen under hensyn til arealets geografiske placering blev fastsat til 46 kr./m 2. Indekset for handler med fabriks- og lagerejendommen i hele landet kan vel ikke alene tages til indtægt for udviklingen i prisen på råjord i Ringsted området. Men ud fra indeksets oplysninger sammenholdt med oplysningerne om en enkelt handel med erhvervsjord til udvidelse af en sti i nærområdet og få handler i øvrigt omkring Ringsted, vurderer Taksationskommissionen, at prisen på råjord frem til 1. halvår 2013 er faldet yderligere, og at erstatningen for areal, der kan anvendes til erhverv eller til beplantningsbælte, passende kan fastsættes til 40 kr./m 2. Den samlede erstatning bliver således på 6.116.280 kr., hvilket skønnes at ville give lodsejeren fuld erstatning for de overtagne arealers handelsværdi. Erstatningen bør forrentes fra datoen fra fremsættelse af begæring om overtagelse af arealet. Ringsted Kommune bør betale alle udgifter ved opmåling og udstykning af det areal, som er begæret overtaget samt til tinglysning. Ringsted Kommune bør betale 5.000 kr. inkl. moms til udgifter til sagkyndig bistand ved taksationsforretningen. Derfor bestemmes: Ringsted Kommune skal til Hans Jørgen Hybschmann for overtagelse af matr. nr. 22c Kværkeby by, Kværkeby betale 6.116.280 kr.
11 Kommunen skal betale alle omkostninger ved overtagelsen, herunder til opmåling og udstykning af arealet og tinglysning, samt 5.000 kr. til ejerens udgifter til sagkyndig bistand. Erstatningen forrentes fra den 18. april 2013 med en årlig rente, der svarer til den diskonto, der er fastsat af Danmarks Nationalbank på tidspunktet for ekspropriationsbeslutningen. Udgifterne ved taksationskommissionens behandling af sagen betales af Ringsted Kommune. S. E. Hansen Ib Hahn Andersen Gunner Nielsen Ankevejledning. Denne kendelse kan af en part indbringes for Overtaksationskommissionen for Nord- og Vestsjælland. Anke sker ved en skriftlig begæring til Taksationskommissionen for Vestsjælland senest 4 uger efter at udskrift er kommet parten i hænde.