Kære Aktionær / Læser Nu hvor overgangen til det nye år er vel overstået er det blevet tid til tredje udgave af vores nyhedsbrev. I denne udgave vil vi kort: Præsentere selskabets nye bestyrelsesmedlem Kommentere på markedet i Berlin Give et eksempel på Berlin IV s bidrag til at bevare Berlin som kulturby m.v. Samtidig vil vi gerne benytte lejligheden til at sige tak for et rigtig godt år i 2011 et år, hvor vi fik sikret vores finansiering og hvor selskabets aktie sluttede med den 3. største stigning på OMX og ønske jer alle et godt og succesfuldt år i 2012! Søren Krarup Adm. direktør sk@berlin4.dk Nyt bestyrelsesmedlem På seneste ordinære generalforsamling tog selskabet afsked med bestyrelsesmedlem Finn Christensen, der fremover vil koncentrere sig om opbygning af egen virksomhed der skal herfra lyde en stor tak til Finn for indsatsen gennem årene. Samtidig blev Uwe Horn valgt ind i bestyrelsen, og selvom han blev præsenteret på generalforsamlingen har vi nedenfor ladet ham sætte lidt supplerende ord på sig selv. Uwe Horn (f. 1965) Baggrund: 2011 CFO Day Birger et Mikkelsen 2010-11 CFO Global Connect A/S 2008-10 Adm. dir. Appliance A/S 2007-08 Vice President (CFO) Telia Danmark 1999-07 CFO debitel Danmark Privat: Samlevende med 3 børn aktiv maratonløber, skiløber og kulturinteresseret. 1 <<<
Jeg har en bred erfaring indenfor aktiv finansiel rådgivning og en proaktiv tilgang kombineret med god forretningsforståelse har hidtil været nøglen til gode resultater. Interessen for fast ejendom har altid været der, så bestyrelsesarbejdet i Berlin IV er en spændende og interessant mulighed for mig for at kombinere denne interesse med min tyske baggrund og økonomiske kompetencer. Jeg er som person resultatorienteret, analytisk, udholdende og engageret. Fokusområder netop nu Vi fortsætter med den aktive porteføljepleje og særligt den fortsatte og løbende renovering af vore boliglejemål har prioritet. Processerne omkring disse arbejder er nu indarbejdet som faste rutiner såvel hos vores tyske administrator, vores eksterne byggetekniske controller som i vores likviditetsplanlægning. Vi har igennem en periode haft meget stor opmærksomhed rettet på finansielle anliggender. Særligt naturligvis på at få refinansieringen af de lån, som udløber i 2012 på plads, men også på om de finansielle markeder og renteniveauer kunne byde på andre fordelagtige muligheder. Jeg vil ikke her endnu en gang gennemgå resultaterne af indsatsen, men blot henvise til selskabsmeddelelse nr. 90/2011 herom og med glæde konstatere, at selskabet i et ellers særdeles vanskeligt finansielt marked nyder så stor tillid og opbakning fra såvel eksisterende som andre finansielle aktører, at refinansieringen kunne gennemføres problemløst. Ejerlejligheder Sideløbende med det finansielle fokus, har vi arbejdet med at klargøre og forberede et pilotprojekt indenfor opdeling af en ejendom i ejerlejligheder og efterfølgende salg heraf. Efter en nøje screening af en række ejendomme har vi besluttet at gennemføre selskabets første udstykning og salg med ejendommen Strassmannstrasse 6, der ligger i bydelen Friedrichshain på grænsen til Prenzlauer Berg. 2 <<<
Ejendommen er opført i 2007 og er i en særdeles god byggeteknisk stand og kombinationen af standen, beliggenheden og lejerstrukturen gør at vi forventer at kunne sælge lejlighederne uden at der skal investeres yderligere i ejendommen. Ejendommen blev oprindeligt indkøbt for EUR ca. 3,2 mio. og der forventes en samlet salgspris ekskl. omkostninger på EUR ca. 5,5 mio. yderligere detaljer findes i præsentationen fra den ordinære generalforsamling. De første af de i alt 35 lejemål er udbudt til salg og det være muligt at finde salgsopstillinger på 4-5 indflytningsklare lejligheder på diverse internetsider og medier i Tyskland. Formidlingen af lejlighederne varetages efter nøje udvælgelse og forhandling med flere aktører af firmaet PURE Berlin Properties. Vi forventer at sælge de første enheder i det første halvår af 2012. Markedsinformation Berlin Generelt De samlede økonomiske forhold har i de senere år forbedret sig markant og i 2010 var der således en økonomisk vækstrate på 2,7% i Berlin 1. Arbejdsløsheden var ved udgangen af 2011 reduceret til 12,3 % 2, hvilket ganske vist er højt sammenlignet med resten af Tyskland (6,6% ), men er det laveste niveau i Berlin i de seneste 17 år. Antallet af modtagere af sociale ydelser (Hartz-IV) er samtidig faldet med 1,7 % i forhold til samme periode sidste år. Forbedringen i økonomien og antallet af arbejdspladser har opgjort efter andet kvartals tal 2011 ført til en stigning i den månedlige bruttoindkomst i Berlin på 3,5% sammenlignet med sidste år. Sammenholdes dette tal med udviklingen i forbrugerpriserne, der i samme tidsrum er steget med 2,5% giver det en reallønsstigning på 1% 3. Den befolkningsmæssige udvikling i Berlin kan bedst beskrives som en sen succes, hvor mange i årene efter murens fald regnede med et øget indbyggertal, er denne udvikling først for alvor kommet de seneste 4-5 år og såvel den stigende udvikling i indbyggertallet som i antallet af husholdninger forventes fortsat at stige jf. nedenstående graf. Lejemarkedet Grundet Berlins stadigt stigende attraktivitet og den positive demografiske udvikling, som følger heraf oplever vi fortsat en stærk efterspørgsel på lejligheder og har gennem hele 2011 opnået stigende priser i vores udlejninger. 3 <<< 1 Amt für Statistik Berlin-Brandenburg 2 Bundesagentur für Arbeit 3 Amt für Statistik Berlin-Brandenburg
4,000,000 3,500,000 3,446,031 3,387,828 3,474,885 3,638,800 3,000,000 2,500,000 2,000,000 1,500,000 1,000,000 1,754,000 1991 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 May 2015e 2020e 2025e 2011 Antal indbyggere Antal husholdninger Kilde: Jones Lang Lasalle, Statistische Landesamt Berlin-Brandenburg, Bertelsmann Stiftung. 1,997,060 2,124,277 Samtidig bliver der fortsat ikke bygget tilstrækkeligt med nye boliger til at dække det stigende behov. Behovet frem mod 2015 er således estimeret til 10-13.500 nye enheder årligt, hvor det rent faktisk antal opførte enheder i 2010 udgjorde 3.400. 4 Den stigende efterspørgsel fører fra tid til anden til lettere kaotiske scener i forbindelse med åbent hus fremvisninger og den nye markedssituation har da også gjort indtryk hos en af Berlins største lejerforeninger (Berliner Mieterverein). I det seneste månedsmagasin berettes der således om, hvordan en besigtigelse af en ledig lejlighed nærmere kan beskrives som et casting-show, hvor der kan vælges og vrages blandt deltagerne. Ejerlejlighedsmarkedet Berlin har gennem hele 2011 været genstand for hvad der kan betegnes som en Kaufrausch i relation til ejerlejligheder og som det også er beskrevet i vores årsrapport er det netop dette marked, som har udvist de største prisstigninger. Den forøgede købsinteresse skyldes flere årsager, men kan formentlig primært henføres til det meget lave renteniveau i øjeblikket samt at investering i egne mursten er en inflationssikker investering. Kombineret med de kraftige lejestigninger og bedre økonomiske tendenser i Berlin, får det flere berlinere til at købe deres egen bolig, hvorved de med afdrag på 4 <<< 4 Statistik Berlin Brandenburg, BBSR.
deres lån sikrer sig en faldende månedlig ydelse frem for stigende husleje. Vi oplever dog på vores eget ejerlejlighedsprojekt også en stor interesse fra udlændinge, som blot ser Berlin som en billig og attraktiv by at have en mindre ejendomsinvestering eller ferielejlighed i. Transaktionsmarkedet Efter et par års stilhed er der igen en øget omsætning af investeringsejendomme og hvor der i årene 2005-2007 primært var udenlandske investorer, som så mulighederne i Berlin, er der nu også mange større tyske investorer, som er i markedet for at købe op. Nedenfor ses en oversigt over transaktionsvolumen af boligenheder i såvel Berlin som Tyskland som helhed fra Jones Lang Lasalle. Som det fremgår af oversigten, er omsætningsvolumen særligt for Berlin steget markant i 2011 og i den forbindelse skal det blot bemærkes, at der i tallene indgår en børsnotering af en meget stor portefølje (GSW), der ekstraordinært påvirker dette tal positivt. Selv uden denne påvirkning er der dog tale om en enorm fremgang i forhold til volumen i de seneste tre år. Housing units in thousands 450 400 350 300 250 200 150 100 50 0 19,800 2,390 12,900 1,880 Housing units Germany 13,600 790 5,000 130 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 Housing units Berlin 2,900 520 Market volume Germany 3,000 900 5,800 2,400 Market volume Berlin 22,500 20,000 17,500 15,000 12,500 10,000 7,500 5,000 2,500 0 Transaction volume in millions of 5 <<<
Berlin som kulturby Berlin er berømt for sine mange kulturelle seværdigheder og scener, der hvert år er med til at trække flere millioner af turister til byen. Berlin IV har i løbet af 2011 ydet et beskedent bidrag hertil ved at lade den internationalt anerkendt Street-Art kunstner VHILS udsmykke facaden på en ellers lidt grå og trist gavl. Portrættet (ca. 4x8m), som forestiller en tidligere DDR fotograf og nu særdeles kendt og berømt dørmand Sven Marquart er en del af en serie af lignende portrætter af samme kunstner i Berlin. Hele serien kan ses på http://adland.tv/ooh/levis-street-murals-berlin-celebrate-modern-day-pioneers-go-forth-campaign For interesserede er ejendommen beliggende på adressen Potsdamerstrasse 151, 10783 Schöneberg yderligere lignende værker af samme kunstner kan ses på http://www.alexandrefarto.com/#277109/ 6 <<<