Foto: Scanpix Guide Maj 2014 - Se flere guider på bt.dk/plus og b.dk/plus 18 sider Guide: Sådan undgår du et AFDRAGSCHOK
INDHOLD: AFDRAGSCHOK Stor boliggyser på vej...4 EU-bombe under boligmarkedet...6 GUIDE: Sådan undgår du et afdragschok...8 GUIDE: Eksperternes bedste råd...10 GUIDE: Sådan skifter du bank...16 ORDBOG: Til de svære ord...17 PLUS udgives af Berlingske Media, Pilestræde 34, 1147 København K, Mail: plus@bt.dk, Web: www.bt.dk/plus og www.b.dk/plus, Ansv. chefredaktør: Olav Skaaning Andersen, Redaktør: Mette Bernt Knudsen, Bemærk: Der kan være omtalt forhold, der ikke længere er gældende. Se udgivelsesdato på forsiden af publikationen. 2
3
Stor boliggyser er på vej Afdragschok i vente for tusindvis af danskere. Af Mette Faurholt-Sehested og Maria Runøe Møller Danskerne har med stor iver taget de afdragsfrie lån til sig, men nu er det blevet tid til, at regningen for afdragsfriheden skal betales. Tal fra Nationalbanken viser, at alene i 2014 udløber afdragsfriheden for 27.000 danske boligejere. Det betyder, at de vil opleve en voldsom stigning i ydelsen på boliglånet. - Hvis du ikke er forberedt, så kan det her være lidt af en bombe under privatbudgettet, siger Martin Lundholm, chefanalytiker i Spar Nord. Tal fra Spar Nord viser, at det for en boligejer med et afdragsfrit F1-lån på 1 million kroner betyder, at den månedlige ydelse efter skat stiger fra 760 kroner til 4.820 kroner, når hele realkreditlånet efter 10 års afdragsfrihed skal afdrages på 20 år i stedet for 30 år. Det svarer til en stigning på 634 procent. Har man derimod valgt den fastforrentede version med et 4 procents lån, så vil udløbet af afdragsfriheden medføre en stigning i ydelsen på 104 procent. Vilde med afdragsfrihed Siden de afdragsfrie lån blev introduceret i 2003, er danskerne kun blevet mere og mere begejstrede for dem. Den 30. september 2013 havde 57 procent af samtlige danske boligejere realkreditlån med afdragsfrihed. - De afdragsfrie lån har især tjent Danmark godt under kriserne. De boligejere, som her er blevet hårdt ramt økonomisk eller har mistet jobbet, har haft lettere ved at blive siddende i deres boliger, siger Curt Liliegreen, som er sekretariatschef i Boligøkonomisk Videnscenter. For nogle kan virkeligheden dog blive en anden, når afdragsfriheden udløber. Det er nemlig ikke alle boligejere, der har luft i budgettet til at klare den voldsomme stigning i ydelsen på boliglånet. 4 Derfor anbefaler eksperter på området, at man tænker fremad. - Hvis man er opmærksom på det i god tid, så kan man lave justeringer i sin privatøkonomi, så man bedre kan klare ydelsesstigningen, siger Christian Hilligsøe Heinig, cheføkonom i Realkredit Danmark. Martin Lundholm fra Spar Nord supplerer: - Selv om der måske er et, to eller flere år til, at du løber tør for afdragsfrihed, så skal du allerede nu i gang med at forberede dig. Har du pengene til at afdrage dit lån over 20 år, så er det selvfølgelig fint, men ellers skal du have lagt en plan for, hvordan du kommer videre. Ydelseschok i vente I 2013 udløb afdragsfriheden for de første danskere, der optog realkreditlån med afdragsfrihed. - Det, vi har været vidne til i 2013, er, at langt hovedparten har haft en belåningsgrad under 80 procent og har derfor haft mulighed for at finde en løsning, hvor de eksempelvis har lagt lånet om til et nyt lån med afdragsfrihed. Det hænger sammen med, at boligpriserne i de fleste områder er højere nu, end de var i 2003, selvom der har været et fald i boligpriserne i forbindelse med krisen, siger Realkredit Danmarks cheføkonom. Flere skal afdrage Belåningsgraden er et udtryk for, hvor meget man har lånt i sin bolig i forhold til boligens værdi. Har man lånt 800.000 kr. i et hus, der er en million værd, er belåningsgraden 80 procent. Når belåningsgraden passerer 80, skal man begynde at afdrage på boliglånet og har ikke mulighed for at få et nyt lån med afdragsfrihed. Christian Hilligsøe Heinig forventer samme tendenser i år som i 2013, men understreger at verden kan se anderledes ud, når afdragsfriheden udløber på de lån, der blev optaget i 2006 og 2007, hvor boligpriserne nåede det absolut højeste niveau.
- Indtil videre har det ikke været noget større drama, men det er klart, at det er noget, der skal holdes øje med, når vi nærmer os 2016 og 2017, hvor flere vil have højere belåningsgrad og flere dermed skal til at afdrage, siger han. Jeppe Bjørn Vejlø / STF 5
EU-bombe under boligmarkedet Af Mette Faurholt-Sehested Et udspil fra EU-Kommissionen kan vise sig at være en bombe under de danske boligejere. For hvis udspillet bliver til virkelighed, så er det ikke længere lige s å attraktivt for investorer at sætte pengene i de danske realkreditobligationer. Det kan betyde en stigende rente på danske realkreditlån. Det skriver dr.dk. Tanken med de nye regler er, at de skal sikre, at europæiske banker er polstret til at klare sig igennem en eventuel ny finanskrise. Det vil man blandt andet gøre ved at stille krav til, hvilke værdipapirer bankerne har. - Det er altovervejende sandsynligt, at renten på boliglån vil stige. Bankerne ligger inde med store beholdninger af realkreditobligationer, og hvis de bliver bedt om at sælge ud af dem, presser det prisen nedad. Dermed stiger renten, siger René Rømer, der er obligationsekspert i investeringsselskabet Formuepleje, til dr.dk. Det konservative medlem af Europa-Parlamentet, tidligere minister Bendt Bendtsen, vil nu gå ind i sagen. - Det her kan blive et kæmpe problem for både boligejere og pengeinstitutter. Jeg går ind i den her sag med alle kræfter nu, og det bør man også gøre på højeste niveau i Danmark, siger Bendt Bendtsen til dr.dk. 6
7
GUIDE: Sådan undgå I løbet af de næste år vil tusindvis af danskeres afdragsfrihed på deres realkreditlån udløbe. Christian Hilligsøe Heinig, cheføkonom i Realkredit Danmark, forklarer her, hvilke muligheder du har, når afdragsfriheden ophører. - Først og fremmest er det godt at danne sig et overblik over, hvordan ens økonomi ser ud, når afdragsfriheden udløber. Det gælder både, hvis afdragsfriheden udløber nu eller om to, tre, fire eller fem år. Jo før man får sig et overblik, desto før kan man reagere, siger Christian Hilligsøe Heinig. Risikerer at skulle afdrage Når afdragsfriheden udløber, så afhænger dine handlemuligheder af, hvor stor belåningen i huset er i forhold til husets værdi. Det kaldes belåningsgrad eller belåningsprocent. Er dit hus en million kroner værd, og har du et realkreditlån på 750.000 kr., så er din belåningsprocent 75. Jo lavere din belåningsprocent er, desto bedre er dine handlemuligheder, og risikoen for et afdragschok er mindre. Hvis du har en belåningsprocent, der er over 80, så vil realkreditinstitutterne insistere på, at der skal afdrages på gælden. Afdrag over tyve år Nogle har indrettet økonomien efter, at der kun er tyve år til at afdrage på realkreditlånet, når afdragsfriheden udløber. - Hvis man har været snusfornuftig og har brugt afdragsfriheden til at betale et banklån ud, så har man bragt sig selv i en rigtig gunstig situation. På den måde har de forberedt sig til at skulle betale en højere ydelse, forklarer Christian Hilligsøe Heinig. For andre kommer det som en ubehagelig overraskelse, der kan gøre et betydeligt indhug i budgettet. I nogle tilfælde vil realkreditinstitutterne insistere på, at lånet skal afdrages over de 20 år, der er tilbage af lånets løbetid. Men det er ikke så skidt endda, forklarer Christian Hilligsøe Heinig. Af Mette Faurholt-Sehested Fælles interesse Cheføkonomen forklarer, at beslutningen om, hvad der skal ske, når afdragsfriheden udløber, altid bliver taget i fællesskab mellem kunden og realkreditinstituttet. - Vi har en fælles interesse med låntager, og vi er ikke interesseret i at presse folk fra hus og hjem. Så vi finder altid den aftale, der passer bedst til den enkelte situation, siger Christian Hilligsøe Heinig. - Man skal også huske på, at afdrag, der skal betales, ikke er penge, der ryger ned i et stort, sort hul - det er penge til en selv. Ved at afdrage på sin gæld sparer man penge op i boligen, som man i sidste ende får glæde af, siger cheføkonomen. 8
r du et afdragschok Nyt 30-årigt lån - Med en belåningsprocent, der er over 80, skal man under alle omstændigheder til at afdrage på gælden i boligen, forklarer Christian Hilligsøe Heinig. Det betyder dog ikke nødvendigvis, at du vil komme til at opleve en voldsom stigning i den månedlige ydelse. Der er nemlig mulighed for at tage toppen af udgiftsstigningen ved at erstatte det eksisterende lån med et nyt. - Der er mulighed for at omlægge lånet til et nyt 30-årigt lån, hvor man betaler afdrag på hele lånet. Der er altså ingen afgiftsfrihed, men det kan gøre udgiftschokket noget mindre, siger Christian Hilligsøe Heinig og fortsætter: - På den måde vil stigningen i ydelsen på lånet være mindre markant. - Det kræver altid en individuel vurdering af, om det giver mening for både låntager og långiver, siger han. Banklån på toppen Vil du gerne beholde den lave ydelse, der følger med afdragsfrihed, men er din belåningsgrad ikke under 80, så er der stadig muligheder for dig. - Det kan være, at ens belåningsgrad ikke ligger så meget over 80 procent - for eksempel 83-84 procent. Så har man mulighed for at lave en omlægning af lånet, hvor man fortsætter med at have afdragsfrihed på den del af lånet, der er under 80 procent af ejendommens værdi. Resten vil blive lavet som et banklån, der skal afvikles i banken over en periode på maksimalt 10 år, siger Christian Hilligsøe Heinig. Mere afdragsfrihed Med en belåningsprocent under 80, så har du de bedste forudsætninger for at undgå en voldsom stigning. Ønsker du at fortsætte med afdragsfrihed, så kan det være en mulighed, hvis belåningsprocenten er under 80. - Hvis man er i den situation, at ens belåningsgrad er under 80 procent, så har man i udgangspunktet mulighed for at forlænge den afdragsfri periode, forklarer Christian Hilligsøe Heinig. Det er dog ikke en selvfølge, at man kan få lov til at forlænge afdragsfriheden. 9
GUIDE: Ekspertern Hans Peter Christensen, direktør og medejer af Uvildige.dk, og Kim Valentin, adm. direktør i Finanshuset i Fredensborg, giver følgende råd. 1 Hvis man ser på udviklingen i renteniveauet, er både den korte og den lange rente historisk lav, hvilket betyder, at det er rekordbilligt at vælge både flekslån og fastforrentede lån. 2 Da det giver økonomisk sikkerhed at kende sine fremtidige boligudgifter, vil jeg som boligejer overveje at låse renten fast. 3 Med de historisk lave renter er det et godt tidspunkt - dog kan man aldrig vide, hvor lang tid der går, før renterne begynder at stige. 4 Man har samtidig mulighed for at omlægge lånet og klippe en del af gælden af, hvis renten stiger - da det får kursen til at falde og dermed gør gælden mindre. 10
es bedste lånetips 11
5 Hvis man foretrækker de billige flekslån, skal man være klar over, at risikoen ved det nye Flexkort-lån er den samme som ved F1- og F2-lån. 6 Går man fra F1 til det nye Flexkort, skal man være indstillet på, at man stort set kommer til at sidde for det samme - Realkredit Danmark har bare gjort valget nemt ved at hæve gebyrerne, så det gamle lån nu er blevet dyrere end det nye. 7 Man skal passe på med at basere hele sin økonomi på den meget lave rente, da det i værste fald kan betyde, at man ikke har råd til at blive boende, den dag renten stiger. 8 Det er vigtigt at være meget opmærksom på, hvad man bruger den besparelse til, som den meget lave korte rente giver. 9 Det er f.eks. en god idé at bruge besparelsen til at afdrage mere på lånet, da man på den måde kan forkorte låneperioden. 12
13
10 Uanset hvilken type lån man har, er det en god idé at få nedbragt gælden så hurtigt som muligt. 11 Hvis man har luft i økonomien til det, kan der være mange renteudgifter at spare ved at betale lånet af på f.eks. ti eller 20 år i stedet for den traditionelle løbetid på 30 år. 14
15
GUIDE: Sådan skifter du bank Sammenlign forskellige banker. Når du leder efter det billigste lån, skal du se efter de årlige omkostninger i procent ( ÅOP), som viser de samlede låneomkostninger i form af renter og gebyrer. Dermed er det muligt at sammenligne tilbud fra forskellige banker. Forhandl om renter og gebyrer. Når du har fundet et godt tilbud fra en anden bank, så spørg din nuværende bank, om de kan matche tilbuddet. Lad din nye bank klare det praktiske. Banken kan hjælpe dig med at give f. eks. din arbejdsgiver og offentligemyndigheder besked om dit bankskifte og dine nye konti. 16
Ordbog Flexlån: Et flexlån har du i kort tid ad gangen. På et F1-lån skal du genforhandle din rente efter et år. På et F3-lån skal du genforhandle din rente om tre år og så fremdeles. Fast forrentet lån: Med et fastforrentet lån er du sikret din rente, indtil din gæld er betalt af. Typisk er der en løbetid på 30 år på dine obligationer. Aktuelt er denne såkaldt sikre rente på bare 3 procent. Obligation: En obligation er et gældsbevis. Når du optager et lån, udsteder realkreditinstituttet obligationer på dine vegne og sælger dem på de finansielle markeder. Dit lån er de penge, der er kommet ind fra salget. Kurs: Når du køber en obligation, er der både aftalt en rente og en kurs med investorerne, der køber obligationen. Mener investorerne, at renten er for lav, falder kursen. Er der fuld tilfredshed med renten, vil investorerne typisk gerne give kurs 100. På det aktuelle 3 procents lån er kursen lige nu 97 procent, hvilket betyder, at du selv må til lommerne og betale de sidste 3 procentpoint af lånet for at få kursen op på 100. Dermed kommer din reelle rente til at være lidt over 3 procent. Gevinst: Det er dog også på kursen, du kan hente en gevinst på det fastforrentede lån. Falder kursen til for eksempel 90 procent, kan du indfri dit lån og dermed hugge 10 procentpoint af dit lån. 17
Få meget mere indhold på PLUS for 29 kr. per måned Vi publicerer nye guider hver eneste dag året rundt om: Rejser Sundhed Slank Se mere på bt.dk/plus eller b.dk/plus Privatøkonomi 18 Motion