Ejendomsforeningen Danmark SKYBRUDSFORANSTALTNINGER & FORBEDRINGER Onsdag den 8. juni 2016 ved Advokat Troels Flethøj Thygesen, Jordan Løgstrup 1
Skybrud og (lejer-)finansiering Mit indlæg er rettet imod beslutningstagerens overvejelser over finansiering af skybrudssikring. Beslutningstageren stiller sig nok følgende spørgsmål: Hvordan vil etablering af skybrudssikring skulle finansieres, og hvordan vil det påvirke min ejendoms økonomi? Kan jeg hente noget hos lejerne? 2
Ejendommens omkostningstyper Der er fire typer udgifter på en ejendom (meget groft sagt): 1) Forbedringer (selve investeringen) 2) Driftsudgifter (eks. lovpligtige eftersyn) 3) Vedligehold (andet end forbedring & drift tænk brl. 18&18b) 4) Resten (som er tab) 3
1a. Forbedringsforhøjelsen (1/5) Forbedres lejemålet, kan der kræves højere leje, jf. lejelovens 58 (brugsværdi er ledestjernen!) De sædvanlige regler for forbedringer gælder for skybrudssikring Husk Jakob Lemches tekniske risikovurdering! Der er reelt ikke retningsgivende praksis. (NB! Klagebølge over OMKbudgetterne fra 2013 huskes stadig i huslejenævnene stigning i forsikringsudgift var synderen, og den skyldtes skybrud i 2011) Er der andre konkrete forhold? Frederiksberg er eks. notorisk fugtig. 4
1a. Forbedringsforhøjelsen (2/5) Forbedringsforhøjelse: 1) Omkostning * ydelsesprocenten på 20-årigt RK-lån 2) Fordel forbedringsforhøjelsen på de berørte lejemål - Væsentlig problematik fsva. skybrud, der primært rammer kældre (Forbedringsforhøjelsen forældes ikke, men den skal holdes ved lige) 5
1a. Forbedringsforhøjelsen (3/5) Følgende poster kan inkluderes: Entreprenørudgift + byggeplads Entrepriseforsikring + finansiering Tekniker (ca. 10%) Administration (ca. 5%) Moms (bemærk evt. splitmoms på ejendom) Øvrige (konkret vurdering) 6
1a. Forbedringsforhøjelsen (4/5) Forbedringsomkostningen begrænses af: Sparet vedligehold (renoveres og udvides dræn? Medtag renoveringen på BRL 18 & 18b) Er omkostningerne rimelige (objektivt set) Står omkostningen mål med brugsværdien? (subjektivt set) Diverse tilskud (eksempelvis www.klimatilpasning.dk/kommuner/tilskudtil-klimatilpasning.aspx) Er det ejendommens eller kommunens forhold? 7
1a. Forbedringsforhøjelsen (5/5) Forbedringsomkostningens fordeling: Forbedringsforhøjelsen skal fordeles på lejemål efter rimeligt kriterium Skal de øverste etager medtages? Hvilke konkrete tiltag gennemføres (brugsværdi!)? 8
1b. Eksempel (1/2) Vi bruger følgende input: Excel-ark over omkostning (1 mio. kr.) Ydelsen på 20-årigt RK-lån (7%) Fordeling: 10 lejemål 9
1b. Eksempel (2/2) Forbedringsforhøjelse: [Samlet omkostning] * [Ydelse på RK-lån] = FF 1 mio. kr. * 7 % = 70.000 kr. Fordeling: [Forbedringsforhøjelse] / [antal lejligheder] = x kr. pr. lejemål 70.000 kr. / 10 stk. = 7.000 kr. pr. stk. årligt (Omregn forbedringsforhøjelse pr. m2 for alle pga. varsling, jf. nedenfor) 10
1c. Procedurer & faser (1/3) Vi ser på de svære procedureregler, som kan koste udlejer penge. Gennemgang minded på investor. Antagelser: Storejendom (mere end 6 beboelseslejligheder pr. 01.01.1995) Der er mange undtagelser Erhverv har sine egne regler, jf. erhvervslejelovens 31-32 (de ligner en simpel udgave af lejelovens) 11
1c. Procedurer & faser (2/3) 12
1c. Procedurer & faser (3/3) Tilsidesætter man et skridt, må man kun tage forbedringsforhøjelsen op til beløbet nævnt i reglen Lejemål etableret efter forbedringen kan pålignes fuld forhøjelse (med hensyntagen til reglerne for lejens fastsættelse), så redning er mulig 13
2 & 3. Drift & Vedligehold 2) Drift: Kan I regulere lejen op i lejekontrakterne, når de løbende omkostninger (til skybrudssikringsanlæggene) stiger? OMK: Ja (max lejedes værdi ved reg., BRL 7, stk. 2) 5, stk. 2, lejemål: Hvis du har husket at opgøre underliggende OMK-leje på tidspunkt for udlejning (bemærk evt. andre reguleringsklausuler + lejeværdi) Andre: Undersøg kontrakten 3) Vedligehold: Evt. sparet vedligehold køres under BRL 18 & 18b 14
Etablering af konsensus Ejendomsforeningen Danmark vil gerne hjælpe til at bidrage med klarhed over praksis for forbedringsforhøjelse for skybrudsforanstaltninger. Bidraget består i koordination af sager om forhåndsgodkendelse af forbedringsforhøjelse for skybrudsprojekter (ikke finansieringen af sagsførelsen) samt efterfølgende artikler om praksis (i eksempelvis Huset). Hjælp til ved at skrive om dit projekt til: info@ejendomsforeningen.dk mrk. Skybrud 15
TAK FOR I DAG 16