FORSLAG Lokalplan 2016-3 Erhvervsområde Vejlegårdsvej, Allested-Vejle (Løgismose)
Offentlighedsperiode Lokalplanforslaget er i offentlig høring fra den 15. marts "l den 10. maj 2016. Indsigelser, ændringsforslag eller bemærkninger "l lokalplanforslaget skal skri#ligt sendes "l: By, Land og Kultur, Mellemgade 15, 5600 Faaborg eller mail adresse: Plan-kultur@fmk.dk Fristen for indsigelser m.m. udløber "rsdag den 10. maj. 2016. 2 Lokalplan 2016-3 Forslag 26.2.2016
Indholdsfortegnelse Side 4 Hvad er en lokalplan? Redegørelse 5 Lokalplanens baggrund og formål 6 Beskrivelse af lokalplanområdet 8 Lokalplanens forhold!l anden planlægning 10 Miljøvurdering / Screening Bestemmelser 11 1 Formål 11 2 Afgrænsning og zoneforhold 12 3 Anvendelse 12 4 Udstykning 13 5 Vej-, s!- og parkeringsforhold 14 6 Bebyggelsens omfang og placering 15 7 Bebyggelsens ydre fremtræden 16 8 Ubebyggede arealer 18 9 Forudsætning for ibrugtagning 18 10 Grundejerforening 18 11 Servitu"er, lokalplaner og bonusvirkning 19 12 Retsvirkninger 20 Vedtagelsespåtegning Bilag 21 1. Lokalplangrænse, delområder og matrikler 22 2. Byggelinjer, 3 område, jorddige og beplantning 23 3. Eksempler på jordfarver Lokalplan 2016-3 Forslag 26.2.2016 3
Hvad er en lokalplan? Lokalplanen fastlægger bindende bestemmelser for et klart afgrænset område, og bestemmelserne skal følges, hvis der skal ske ændringer. Lokalplanen udløser ikke handlepligt, hvilket vil sige, at en ejendoms lovlige anvendelse kan fortsæ!e, uanset om den bliver underlagt en lokalplan. Før større bebyggelser eller ændringer af et område kan gennemføres, skal der udarbejdes en lokalplan. Det er kommunalbestyrelsen, der træffer beslutning om hvorvidt, der er tale om en større ændring, og der dermed er lokalplanpligt. Lokalplanen indeholder bestemmelser om anvendelse af de enkelte områder, om der må bygges, hvor højt, hvor meget, hvilke materialer det skal opføres i og meget andet. Planloven fastlægger, hvad en lokalplan kan regulere. Der findes 3 forskellige typer lokalplaner: En almindelig lokalplan udarbejdes ved nye boligeller erhvervsområder og ved saneringer af bybebyggelser. En bevarende lokalplan udarbejdes når kommunalbestyrelsen ønsker at fastholde nogle bevaringsværdige bymiljøer eller landskabstræk. En rammelokalplan fastsæ!er de overordnede retningslinjer for nye større bebyggelsesområder, og skal følges op med en almindelig lokalplan inden, der kan ske bebyggelse. Gældende for lokalplaner er: de må ikke stride mod de bestemmelser, der er fastlagt i kommuneplanen. Lokalplanen kan skærpe kommuneplanens bestemmelser men ikke lempe dem lokalplanforslag skal annonceres og kan ses på kommunens hjemmeside høringsperioden skal mindst være 8 uger hvis der kommer indsigelser $l lokalplanforslaget, vil disse blive behandlet i forbindelse med den endelige vedtagelse ind$l lokalplanen er endelig vedtaget, gælder nogle midler$dige retsvirkninger som fremgår af lokalplanforslaget Lokalplanproceduren kan starte med en foroffentlighedsperiode, hvor idéer og forslag $l lokalplanens indhold indsamles, inden forslaget udarbejdes. Kommunalbestyrelsen kan meddele dispensa$oner fra lokalplanens bestemmelser, hvis der er tale om mindre væsentlige ændringer. I nogle situa$oner kan dispensa- $on først meddeles, når ejere og brugere og naboer $l lokalplanområdet, har ha% mulighed for at udtale sig. Større afvigelser fra planen kan kun ske ved at udarbejde en ny lokalplan. Der kan ikke dispenseres fra lokalplanens principper. Hvis der i lokalplanen er forhold, der ikke er reguleret, er det byggelovens, miljøbesky!elsesloven og andre loves almindelige bestemmelser, der er gældende. 4 Redegørelse Lokalplan 2016-3 Forslag 26.2.2016
Redegørelse Lokalplanens baggrund og formål Baggrunden for lokalplanen er ønsket om en videreudvikling af erhverv i forbindelse med fødevareproduk!onen på det eksisterende mejeri og gartneri. Virksomhederne vurderer, at de kommende år vil være muligheder for udvikling af nye forskelligartede virksomheder inden for fødevareproduk!on, distribu!on m.v. Det eksisterende erhvervsområde har baggrund i det!dligere Mid"yns Mejeri som blev opført i begyndelsen af 1900 tallet. Det er e#erfølgende blevet ombygget af flere omgange og i 2001 købte virksomheden Løgismose mejeriet af Arla Foods. I 2015 slog Løgismose og virksomheden Meyers sig sammen for at styrke mulighederne for at lø#e og udvikle kvaliteten af mad og råvarer i madkulturen. De%e har bl.a. givet sig udslag i tanker om frem!den for virksomheden i Allested-Vejle. Mejeriet har forskellige produk!onslinjer, og der sker løbende en udvikling af nye. Denne udvikling forventes at forstærkes i frem!den, hvilket betyder løbende behov for justering / udvidelse af lokaler!l produk!on. Gartneriet har udviklet sig løbende fra 1950!l det blomstergartneri, som ligger der nu. Nu står gartneriet står foran en betydelig investering i produk!onsapparatet, hvis det skal fortsæ%e, og vurderingen er, at det ikke vil være rentabelt at opdatere det!l almindlig gartneriproduk!on. Virksomhederne har derfor drø#et muligheder for en samlet udvikling af området. Eksempelvis at der i gartneriet kunne være en specialproduk!on!l videre forarbejdning i mejeriet. Enten i den eksisterende virksomhed, men også i virksomheder der udvikles på mejeriet og e#erfølgende etablerer sig som selvstændig virksomhed inden for lokalplanområdet. Formålet med lokalplanen er således, at give mulighed for udvikling af virksomheder, der har udgangspunkt i produk!on og distribu!on af fødevarer. L O K A L P L A N O M R Å D E Lokalplan 2016-3 Forslag 26.2.2016 Redegørelse 5
Beskrivelse af lokalplanområdet Omfang og placering Lokalplanområdet omfa!er Mejeriet Løgismose (inklusive nuværende bolig Vejlegårdsvej 9), gartneriet Topia og gadekæret med vejområdet ved Kærvej. Gadekæret er medtaget for at overføre området fra landzone "l byzone. Lokalplanen ændre ikke muligheder for adgang og ak"viteter ved gadekæret. Nabobebyggelsen "l lokalplanområdet er: blandet bolig og erhverv mod nordøst ved Vejlegårdsvej (bebyggelsen øst for vejen er boligområde). centerområde mod øst ved Vejlegårdsvej og det første stykke af Ny Vestergade. blandet bolig og erhverv mod syd ved Kærvej og Ny Vestergade I disse områder må der, ud over boliger, også indre!es erhverv på ejendommene (håndværk, liberalt og serviceerhverv). anlæg. Mejeriet har modtagelse af mælk og parkering "l bu"k samt kontor ud mod Ny Vestergade. Lokalplanen ændrer ikke på disse muligheder. Der er fremkommet forslag om en ny vejføring "l erhvervsområdet fra Vejlegårdsvej nord for den samlede bebyggelse og bagom ind "l gartneriet. Denne vejføring er ikke med i lokalplanplanen; men lokalplanen hindrer ikke, at det på sigt kan gennemføres. Vejlegårdsvej Mod nord og vest grænser lokalplanområdet op "l det åbne land. Anvendelse Mulighederne for anvendelse af gartneriområdet ændres med lokalplanen, således at hele området bliver erhvervsområde, med samme anvendelsesmuligheder, som der i dag gælder for mejeriet. Det vil sige "l erhverv med fødevareproduk"on, distribu"on m.v. Ny Vestergade Vej- og s"forhold Gartneriet vejbetjenes på nuværende "dspunkt fra Ny Vestergade og Kærvej. Ved en frem"dig omlægning skal vejbetjeningen ændres, så den primært foregår fra Vejlegårdsvej (bilag 2). Omlægningen vil ske løbende i forhold "l omdannelsen af gartneriet "l andet erhverv. Den sydligste del af lokalplanområdet med facade mod Ny Vestergade kan dog også i frem"den at vejbetjenes fra Ny Vestergade. Mejeriet vejbetjenes fra indkørsel mellem Vejlegårdsvej 7 og 9. Indkørslen planlægges fly!et "l Vejlegårdsvej 15, hvor der etableres en ny indkørsel. Flytning af indkørslen, således at den væsentligste indkørsel er ved Vejlegårdsvej 15, er en forudsætning ved væsentlige ændringer af anvendelsen eller ændret bebyggelse/ Terræn Lokalplanområdet er forholdsvis fladt med et jævnt fald mod gadekæret i syd, som det laveste punkt. Der er i alt en terrænforskel på 4 m. Uden for lokalplanområdet i det åbne land falder terrænet i forhold "l gartneribebyggelsen. Også her er der tale om et lille jævnt fald. Terrænet giver ikke anledning "l særlige bestemmelser for terrænforhold ud over den regulering der er i byggeloven som er en konkret vurdering af forholdende og sikring af at det ikke er "l gene for naboer. Dog giver lokalplanen muligheder for etablering af jordvolde og støjskærme (på makismalt 3 m s højde) langs de nye indkørsler og mod naboejendomme med boliger (bilag 2) 6 Redegørelse Lokalplan 2016-3 Forslag 26.2.2016
Bebyggelse og udstykning Bestemmelserne for omfang af bebyggelse er en videreførelse af den!dligere lokalplan for erhvervsområdet. Det vil sige en maksimal højde på 8,5 m. Dog 12 m for siloer og mulighed for højere skorstene m.v. som er nødvendige for at virksomhederne kan opfylde eventuelle miljøkrav. Nyt byggeri skal holdes 7,5 m s afstand fra lokalplanområdets afgrænsning. Dog ikke mod ejendommene Ny Vestergade 6 og 12, hvor den eksisterende afstand på 5 m fastholdes. Mejeriet bygninger ligger her i forvejen tæt på skel, og der bør være mulighed for mindre ombygninger. Anvendelse af eksisterende lovlige bygninger kan fortsæ"e som hid!l, og der gives mulighed for mindre ombygninger, hvis op!mering af produk!onen gør det nødvendigt. I forhold!l bygningen på hjørnet af Vejlegårdsvej / Ny Vestergade er der krav om, at den skal have facade mod vejene, og at der skal bevares en bygning på stedet. Baggrunden er, at det er vig!gt at markere hjørnet som profil i vejforløbet. Landskab Lokalplanområdet støder mod vest og nord op!l et landbrugslandskab som er et landskab, som skal vedligeholdes, hvilket betyder at nyt byggeri ikke må være dominerende i landskabet. Det er sat som be!ngelse for nyt byggeri på gartnerigrunden, at der skal etableres hegn eller trærække i lokalplangrænsen for at få byggeriet ind i et grøn præg ud mod landskabet. På den måde kan byggeriet stadig ses i overgangen mellem land og by uden at være dominerende. Ved!lbygninger og nybygninger i den eksisterende bygningsstruktur vil der være behov for mange forskellige løsninger alt e#er hvilke funk!oner, der skal være i bygningerne. Derfor er der givet vide rammer for udformningen med det krav, at bygningerne skal holdes i afdæmpede farver og at der ikke må anvendes reflekterende materiale. Lokalplan 2016-3 Forslag 26.2.2016 Redegørelse 7
Lokalplanens forhold!l anden planlægning Kommuneplan 2013: Sideløbende med denne lokalplan er der udarbejdet et!llæg nr. 16!l Kommuneplan 2013, der udvider erhvervsområdet ved Løgismose (Alv.E.1)!l at omfa"e også at omfa"e gartneriet og ændrer det!l et erhvervsområde uden boliger samt giver mulighed for en bebyggelsesprocent på 60. Desuden udlægges arealet med gadekæret!l et rekrea-!vt grønt område. (Alv.R.2) med samme anvendelse som hid!l. Lokalplanen er underlagt klima!lpasningsplanen,!llæg nr. 11!l Kommuneplan 2013, som betyder at belægninger, parkeringsarealer og lignende skal planlægges under hensyntagen!l dennes retningslinjer. Zoneforhold Området er beliggende i både by- og landzone. Hele området overføres!l byzone. Eksisterende planer Lokalplan nr. 65 for erhvervsområde i Allested-Vejle, Ny Vestergade 2-4 aflyses som helhed med denne lokalplan. Den del af Par!el Byplanvedtægt nr. 12 i Broby Kommune, Allested-Vejle By, der er beliggende inden for denne lokalplan aflyses. Naturbesky"else/Fredninger/kulturarv I den norlige afgrænsning af lokalplaneområdet ligger et besky"et dige som skal bevares (bilag 2). Der må ikke foretages ændringer i!lstanden af diget. Dog er det!lladt at beskære eller delvis $erne beplantningen på jorddigerne. Digegennembrud ved eksempelvis anlæg af vej og s! kræver!lladelse e%er museumsloven. Gadekæret ved Kærvej er omfa"et af Naturbesky"elseslovens 3. Det betyder at der ikke må foretages ændringer i områdets!lstand. Dispensa!on herfra kræver særskilt!lladelse fra Faaborg-Mid&yn kommune. Museumsloven Det kan ikke udelukkes at der i området er jordfaste for!dsminder eller kulturhistoriske anlæg, der er omfa"et af Museumsloven. I det omfang et for!dsminde berøres af et anlægsarbejde, kan de"e af Kulturstyrelsen kræves standset, ind!l en arkæologisk undersøgelse er gennemført. For at undgå en sådan situa!on kan der med fordel foretages en forundersøgelse på arealet, forud for anlægsarbejdet. Forundersøgelsen vurderer udstrækning og bevaringsgrad af eventuelle jordfaste for!dsminder. Bygherren bør under alle omstændigheder kontakte Øhavsmuseet i god!d forud for anlægsarbejde. Bygherren a'older udgi%en!l undersøgelser og eventuel udgravning. Grundvandssikring Området er placeret inden for et område med særlige drikkevandsinteresser. Det skal derfor sikres at der i forbindelse med ny bebyggelse eller ændret anvendelse ikke er fare for nedsivning af forurenende stoffer!l grundvandet. Drikkevand Ved Ny Vestergade 20 er der en enkel!ndvinding (boring) af drikkevand. Vandkvaliteten i denne opfylder ikke kravene!l drikkevand og der forventes derfor påbud!l ejer om at nedlægge boringen. Jordforurening Den del af lokalplanområdet der ligger i byzone er områdeklassificeret. Alle områder i byzone, hvor der vurderes at være le"ere forurening af jorden, blev områdeklassificeret i 2008. I disse områder skal kommunen have besked, inden man fly"er jord væk fra en matrikel. Det gælder for entreprenører, der fly"er mange tons jord, og det gælder for private borgere, der graver jord op af haven, eksempelvis for at bygge en carport eller lægge fliser. Der er!dligere registreret jordforurening ved Ny Vestergade 4. Fyns Amt vurderede, at forureningen var så ubetydelig, at den ikke skulle kortlægges særskilt, men indgå i de arealer, der er områdeklassificeret. 8 Redegørelse Lokalplan 2016-3 Forslag 26.2.2016
Regionen har varslet kortlægning af gartneriet og gadekæret på vidensniveau 1 (V1). Det vil sige, at der ikke er alaret om den dligere ak vitet i området har medført forurening og Regionen på et dspunkt vil undersøge ejendommen. Der er ikke sat dspunkt for undersøgelsen Der er registreret to punkter med jordforurening øst for området. Disse er klassificeret som værende på vidensniveau 2 (V2). Det vil sige at der er konstateret forurening. Regionen er i gang med at kortlægge dem yderligere. Det forventes ikke, at jordforureningen har betydning for udny!elsen af lokalplanområdet l erhverv. Støjforhold Støj i og uden for lokalplanområdet reguleres af miljølovgivningen. Se miljøstyrelsens støjvejledning for yderligere informa on. Spildevandsforhold Området er fælleskloakeret; men er planlagt l separatkloakering. Ny bebyggelse skal derfor anlægges således at det er forberedt l separatkloakering. Regnvand skal søges håndteret inden for området eksempelvis ved nedsivning eller etablering af regnvandsopsamling i de ubebyggede arealer. Alle kommunens Spildevandsanlæg er ejet og drevet af FFV Spildevand A/S. Landbrugspligt Matrikel 44a Vejle By Vejle (Gartneriet) er omfa!et af landbrugspligt. Denne kan søges ophævet i forbindelse med udstykning. Lokalplanområdet er udlagt som erhvervsområde hvor der er høje støjgrænser. I skel op l mere støjfølsom områder end erhvervsområdet skal den laveste støjgrænse overholdes. Her er naboområderne henholdsvis blandet bolig og erhvervsområde og centerområde samt det åbne land med boliger. Lokalplan 2016-3 Forslag 26.2.2016 Redegørelse 9
Miljøvurdering / Screening Som følge af lov om miljøvurdering af planer og programmer skal bl.a. kommune- og lokalplaner, der kan få væsentlig indvirkning på miljøet, miljøvurderes. Som hovedregel er planer, der fastlægger rammer for frem!dige anlægs!lladelser!l projekter, omfa"et af Lov om miljøvurdering. Som en første fase skal disse planer screenes, dvs. at der skal gennemføres en kort, indledende vurdering af, om der skal foretages en egentlig miljøvurdering af planernes belastning af miljøet. Denne beslutning skal offentliggøres før den endelige godkendelse / vedtagelse af lokalplanen. Beslutningen fremgår af konklusionen og offentliggøres hermed sam-!dig med offentliggørelse af forslag!l lokalplan. Det fremgår af loven, at der ved planer og programmer, som fastlægger anvendelsen af mindre områder på lokalt plan eller alene indeholder mindre ændringer, kun skal gennemføres miljøvurdering, hvis de antages at kunne få en væsentlig indvirkning på miljøet. Det grønne område ved gadekæret, der delvis er omfattet af 3 besky"else (Naturbesky"elsesloven) ændres ikke. Faaborg-Mid$yn Kommune vurdere at Tillæg nr. 16!l Kommuneplan 2013 og lokalplan 2016-3 ikke giver muligheder for udny"else, der medfører større trafikbelastning end de muligheder virksomhederne allerede har på nuværende!dspunkt. Konklusion Det vurderes ikke at lokalplanens virkeliggørelse medfører væsentlige indvirkninger på miljøet, og da den ikke berører eller påvirker et interna!onalt naturbesky"elsesområde har Faaborg-Mid$yn Kommunalbestyrelse vurderet, at der ikke skal foretages en egentlig miljøvurdering af lokalplanen, jf. 3, stk. 2 i Lov om miljøvurdering. Screening Området er ikke en del af et interna!onalt naturbeskyttelsesområde. Lokalplanen giver ikke mulighed for anlægsprojekter der er omfa"et af bilag 3 og 4!l lov om miljøvurdering af planer og programmer. 10 Redegørelse Lokalplan 2016-3 Forslag 26.2.2016
Bestemmelser Teksten i venstre spalte er de egentlige bestemmelser, tekst, billeder og illustraoner i de grå bokse er uddybende forklaringer l bestemmelserne. 1 Formål 1.1 Formålet med lokalplanen er: at udlægge området!l erhvervsformål Ad 1.1 Formålsbestemmelsen er en del af hvad Planloven beskriver som planens principper. Der kan ikke dispenseres fra planens principper. 2 Afgrænsning og zoneforhold 2.1 Lokalplanområdet omfa"er følgende matrikler: 6h, 17b, 17l, 17s, 18q, 44a og 64a alle Vejle By, Vejle samt alle matrikler der e#er 1. januar 2016 udstykkes herfra, og afgrænses som vist på bilag 1. Broholmvej ej N 2.2 En del af lokalplanområdet ligger i landzone. Med bekendtgørelsen af den endeligt vedtagne lokalplan overføres hele arealet!l byzone. Følgende matrikler overføres!l byzone: Matr. nr. 64a og resterende del af 44a begge Vejle By, Vejle. Stridsgyden Kærvej Ny Vestergade Signaturforklaring 0 125 m Lokalplanafgrænsning Eksisterende byzone Fremtidig byzone 2.3 Lokalplanområdet opdeles i delområde A og B som vist på bilag 1. Ad 2.3 Området inddeles i delområder, fordi der gælder forskellige anvendelses bestemmelser. A: Erhverv uden bolig B: Grønt område Områdeafgrænsningen hindrer ikke, at det grønne område kan udvides ind i erhvervsområdet. Derved kan der gives mulighed for varieret byggeri ved at trække det grønne element ind i erhvervsbebyggelsen. Lokalplan 2016-3 Forslag 26.2.2016 Bestemmelser 11
3 Anvendelse 3.1 Delområde A må kun anvendes!l erhverv i form af fødevarevirksomheder med produk!on, forædling og distribu!on m.v. Der må ikke indre"es boliger. Delområde B må kun anvendes!l rekrea!ve formål i form af grønt område med offentlig adgang. Ad 3 Anvendelsesbestemmelserne er en del af hvad Planloven beskriver som planens principper. Der kan ikke dispenseres fra planens principper. 3.3 I Delområde A kan der indre"es mindre bu!kker!l salg af egne produkter i!lknytning!l en virksomheds produk!on. Bu!kken skal indre"es i en størrelse, der er i overensstemmelse med den type af varer, som virksomheden producerer. 4 Udstykning Grunde må ikke udstykkes mindre end 1.000 m². 12 Bestemmelser Lokalplan 2016-3 Forslag 26.2.2016
5 Vej-, s!- og parkeringsforhold 5.1 Der kan etableres yderligere en overkørsel!l lokalplanområdet på matr. 17s Vejle By, Vejle. Bilag 2. Ved anlægget skal der sikres oversigtsarealer. I forbindelse med udbygningen af erhvervsområdet skal trafikken afvikles mod Vejlegårdsvej. Primært over matr. nr. 17s Vejle By, Vejle. Den sydligste del af delområde A kan også ved udbygning have vejadgang fra/!l Ny Vestergade af de eksisterende vejadgange. Ny anvendelse må ikke!lslu#es vejadgang fra Kærvej. Ad. 5.1 Med en placering af vejadgangen i midten af grundarealet kan kravet om oversigt opfyldes på grunden og vejarealet. Før der kan ske udbygning af erhverv i området skal en ny vejadgang!l Vejlegårdsvej og adgangen der!l fra de nye erhverv være etableret. Dog kan der etableres nyt erhverv i den sydligste del af matr.nr 44a med adgang!l Ny Vestergade af den eksisterende vejadgang. Delområde B har vejadgang fra/!l Kærvej. 5.2 Der skal etableres parkeringspladser svarende!l 1 plads for hver 50 m 2 bru#oetageareal. Ad. 5.2 Der skal etableres de fornødne parkerings og muligheder for kørsel inden for lokalplanområdet, således at parkeringsbehovet kan løses. Den fastlagte norm er kommuneplanens generelle parkeringsbestemmelser. Lokalplan 2016-3 Forslag 26.2.2016 Bestemmelser 13
6 Bebyggelsens omfang og placering 6.1 Bebyggelsesprocenten må maks. være 60 for den enkelte ejendom. 6.2 Bygningshøjde må maks. være 8,5 m fra naturligt terræn. Dog kan der ops!lles siloer med en højde på op!l 12 m fra naturligt terræn. Skorstene, antenner og lignende må opføres i en højde over terræn, der er nødvendig af hensyn!l miljøkrav, modtageforhold m.v. 6.3 I delområde A må bebyggelse ikke placeres nærmere end 7,5 m fra områdeafgrænsningen mod naboejendomme. Dog må bebyggelsen placeres ind!l 5 m fra ejendommene matr. nr. 18c og 55b Vejle By, Vejle (Ny Vestergade 6 og 12). Ved skel mod ejendommen 6m Vejle By, Vejle (Vejlegårdsvej 1) fastlægger lokalplanen ikke en byggelinje. Se bilag 3. 6.4 I delområde B må der kun opføres bebyggelse!l områdets anvendelse som grønt areal. Ad. 6.3 Byggelinjerne ved Ny Vestergade 6 og 12 er på 5 m idet den eksisterende virksomhed er placeret tæt på skel, og det kan være nødvendigt med ændringer af det eksisterende byggeri for at op!mere produk!onen. Når der i lokalplanen ikke er fastlagt en byggelinje som ved matrikel 6m er det byggelovens bestemmelser der gælder i forhold!l afstandskrav. Det vil sige at det fastlægges e"er en konkret vurdering ved hver enkelt ansøgning. Ad 6.4 Bygninger i det grønne område kan være lege- og mo-!onsredskaber, herunder legehus og mindre læskur/ overdækning m.v. 14 Bestemmelser Lokalplan 2016-3 Forslag 26.2.2016
7 Bebyggelsens ydre fremtræden 7.1 Bygningers facader skal udføres i afdæmpede jordfarvenuancer med udgangspunkt i de klassiske jordfarver. Bilag 3. 7.2 For bebyggelse på hjørnearealet ud mod Ny Vestergade/ Vejlegårdsvej (matr.nr. 6h Vejle By, Vejle) gælder at: Bygningerne må ikke nedrives uden erstatning af ny bebyggelse på hjørnet. Bygninger skal ud mod gaderne have en åben facade i form af vinduer og døre med gennemsigtligt glas med en størrelse på minimum 10 % af hver facade. Glasset må ikke blændes. Taghældningen på bebyggelsen skal holdes mellem 25 og 55 grader. Ad. 7.1 Bestemmelsen er medtaget for at fastholde bebyggelsen med en afdæmpet farvetone, således at det ikke virker dominerende i forhold $l omgivelserne. For oversigt over farver inden for jordfarveskalaen henvises $l bilag 3. Ad. 7.2 Bestemmelsen skal sikre at der er en markering af hjørnet som er en vig$g del af gadeforløbet. Derfor fastlægges også at ejendommen har et åbent facadeindtryk ud mod vejene og rundkørslen for at fastholde bebyggelsens sammenhæng med byen. 7.3 Solfangere/solceller på bygningens tage må kun opsættes e!er følgende retningslinjer: de skal have en sort kant og må ikke være reflekterende. de skal lægges på tagfladen og være parallelle med tagfladen. de skal placeres, så de udgør ét samlet rektangel. de skal placeres, så elementer som ovenlysvinduer, udlu!ningshæ#er mv. ikke bryder solpanel/solcelle fladen. Ved fladt tag kan solceller opsæ#es på sta$ver med hældning - dog så de ikke er synlige fra det omgivende terræn. 7.4 Skiltning kan alene $llades i form af virksomheders navneskilt på bygninger og vej indkørsel. Fritstående skilte i området kan $llades i en maksimal højde på 4 m og en maksimal bredde på 1,50 m. Der må ikke opsæ#es lysskilte. Eventuel skiltebelysning skal være konstant, det vil sige uden løbende eller blinkende effekt. Lokalplan 2016-3 Forslag 26.2.2016 Bestemmelser 15
8 Ubebyggede arealer 8.1 Terrænreguleringer tæ!ere på skel end 0,5 m er ikke "lladt. Der kan etableres jordvolde på op "l en højde på 3 m fra naturligt terræn. Skråningsanlæg må ikke være stejlere end 1:2. 8.2 I delområde A udlægges areal "l et 5 m bredt beplantningsbælte mod nabo ejendomme som anvendes "l boliger, som vist på bilag 2. Beplantningsbælterne skal bestå af fortrinsvis løvfældende buske og holdes i en højde mellem 4-6 m fra naturligt terræn. Der kan etableres jordvolde, støjskærme og hegn i beplantningsbælter, men højden af beplantning måles stadig fra naturligt terræn. 8.3 Ud mod det åbne land skal der etablers beplantning som består af løvfældende buske og træer. Beplantningen skal bestå af enten: Enkeltstående træer med en maksimal afstand svarende "l den for planten angivne kronebrede, almindeligt ubrudt markhegn med buske som tjørn syren, m.v. eller grupper af buske/træer med minimum 4 planter med en væksthøjde på minimum 6 m. Afstand mellem grupperne må maksimalt svare "l væksthøjden. Beplantningen må ikke placeres på det fredede jorddige. 8.4 Det eksisterende jorddige langs den nordlige afgrænsning af lokalplanområdet skal bevares. Ad. 8.2 Beplantningsbæltet skal etableres som forudsætning for ibrugtagning af ny bebyggelse i området ved beplantningsbæltet. Beplantningsbæltet skal sikre en afskærmning af ejendomme med bolig og haver mod erhvervsområdet, men må sam"dig ikke skygge. Etableres beplantningsbæltet på jordvold skal højden på buskene "lsvarende reduceres. Jordvolde kan etableres i maksimalt 3 meters højde. Ad. 8.3 Beplantningen ud mod det åbne land skal skabe en grøn overgang mellem erhvervsområdet og det åbne land. Afstanden mellem enkeltstående træer er fastsat, således at når træerne er fuldt udvokset vil deres kroner nå sammen. Eksempelvis hvis der vælges røn som har en angivet kronebrede på 6 m, skal de plantes med maksimalt 6 m s afstand. Ad. 8.4 Der kan dog søges dispensa"on "l digegennembrud i forbindelse med etablering af vej eller s". 8.5 Hegn i skel mod vej, s" og nabo skal være levende hegn. 8.6 Udendørs oplag må kun finde sted inden for tæt hegnede arealer. 8.7 Lyskilder på ubebyggede arealer skal være afskærmet og nedadvendt, og placeres højst 6 m over terræn. 16 Bestemmelser Lokalplan 2016-3 Forslag 26.2.2016
8.8 Opsætning af solceller og solfangere på terræn må kun opsæ!es under følgende retningslinjer: Solceller og solfangere skal have en sort kant og må ikke være reflekterende. Solceller, solfangere og rammer må maksimalt gives en højde på 2,5 m over terræn Anlæggene må kun opsæ!es i delområde A og ikke nærmere lokalplangrænsen end 7,5 m. Lokalplan 2016-3 Forslag 26.2.2016 Bestemmelser 17
9 Forudsætning for ibrugtagning 9.1 Nyt anlæg/bebyggelse må ikke tages i brug, før beplantningsbæltet mod boligejendomme ved anlægget/bebyggelsen er etableret. 9.2 Ny anlæg/bebyggelse må ikke tages i brug, før beplantningen ud mod det åbne land ved anlægget/bebyggelsen er etableret. 9.3 Ny anlæg/bebyggelse må ikke tages i brug, før det er!lslu"et ny vejadgang!l Vejlegårdsvej. Dog kan nyt anlæg/bebyggelse i den sydlige del af lokalplanområdet beny"e eksisterende udkørsler mod Ny Vestergade. Ad. 9.1 og 9.2 Eksempel: Ny vejadgang ved Vejlegårdsvej 15 må ikke tages i brug, før beplantningsbæltet mod Vejlegårdsvej 13, 17 og 19 er etableret. Ny bebyggelse!l erstatning for drivhus må ikke tages i brug, før der er etableret beplantning ud for bebyggelsen mod det åbne land. Ad. 9.3 I takt med at området udvikles med nye byggerier og anlæg, skal vejadgangen ændres. På sigt skal erhvervskørsel på Kærvej afvikles, og der må derfor ikke!lsluttes vejadgang med nye erhverv. 10 Grundejerforening Ingen særlige bestemmelser 11 Servitu"er, lokalplaner og bonusvirkning 11.1 Ved den endelige vedtagelse og offentlig bekendtgørelse af lokalplan 2016-3 ophæves Par!el Byplanvedtægt nr. 12 (vedtaget 12. januar 1977) for det område, der er omfa"et af lokalplan 2016-3. Ad. 11.1 Dele af den par!elle byplanvedtægt nr. 12 er!dligere blevet ophævet i forbindelse med vedtagelsen af lokalplan nr. 15 (vedtaget 7. september 1994) og lokalplan nr. 65 (vedtaget 13. april 2005). 11.2 Ved den endelige vedtagelse og offentlig bekendtgørelse af lokalplan2016-3 ophæves lokalplan nr 65 for et erhvervsområde i Allested-Vejle, Ny Vestergade 2-4 i sin helhed. 18 Bestemmelser Lokalplan 2016-3 Forslag 26.2.2016
12 Retsvirkninger 12.1 Lokalplanens retsvirkninger Bebyggelse og ændring af bebyggelse Når Faaborg-Mid!yn Kommune har vedtaget lokalplanen endeligt, og vedtagelsen er offentliggjort, må de ejendomme, der er omfa#et af lokalplanen ifølge 18 i Lov om Planlægning, kun udstykkes, bebygges eller i øvrigt ændres i overensstemmelse med planens bestemmelser. Eksisterende lovlige forhold på en ejendom kan fortsætte som hid$l. Lokalplanen medfører heller ikke i sig selv krav om etablering af de anlæg mv., der er indeholdt i lokalplanen. Dispensa!on Kommunalbestyrelsen kan e%er planlovens 19 dispensere fra lokalplanens bestemmelser, hvis dispensa$onen ikke er i strid med principperne i lokalplanen. Videregående afvigelser fra lokalplanen kan kun gennemføres ved $lvejebringelse af en ny lokalplan. En dispensa$on forudsæ#er forudgående orientering e%er planlovens 20, stk. 1, medmindre den e%er kommunalbestyrelsens skøn er af underordnet betydning, jf. 20, stk. 2. Servitu"er Private byggeservitu#er og andre $lstandsservitu#er, der er uforenelige med lokalplanen, fortrænges af planen. Andre private servitu#er kan eksproprieres, når det vil være af væsentlig betydning for virkeliggørelsen af planen jf. planlovens 15.stk. 2 nr. 16. Ekspropria!on Kommunalbestyrelsen kan ekspropriere private ejendomme eller private re&gheder over ejendomme, når ekspropria$onen er nødvendig for at sikre virkeliggørelsen af en lokalplan, jf. planlovens 47. Erstatning Ejeren af en privat ejendom, der udlægges $l offentligt formål, kan forlange ejendommen overtaget af kommunen mod erstatning, når ejendommen ikke længere kan udny#es på en økonomisk rimelig måde i overensstemmelse med den fak$ske udny#else af de omliggende ejendomme, jf. planlovens 48. Bestemmelserne i en lokalplan medfører som altovervejende hovedregel ikke erstatningspligt for kommunen. 12.2 Lokalplanens midler$dige retsvirkninger Forslaget $l lokalplanen betyder, at det ikke er $lladt at bebygge eller udny#e ejendomme inden for lokalplanområdet på en måde, der tager forskud på eller er i strid med den endelige plans indhold. Der gælder e%er planlovens 17, stk. 1, et midler$digt forbud mod udstykning, bebyggelse og ændring af anvendelsen. Den eksisterende lovlige anvendelse af ejendommene kan fortsæ#e som hid$l. Når fristen for fremsæ#else af indsigelser og ændringsforslag er udløbet, kan kommunalbestyrelsen give $lladelse $l udny#else af en ejendom i overensstemmelse med forslaget. Disse midler$dige retsvirkninger gælder ind$l, forslaget er endeligt vedtaget dog højst et år e%er offentliggørelsen af lokalplanforslaget. Lokalplan 2016-3 Forslag 26.2.2016 Bestemmelser 19
Vedtagelsespåtegning Vedtaget!l offentliggørelse på kommunalbestyrelsens møde den 8. marts 2016 På kommunalbestyrelsens vegne: Chris!an Thygesen Borgmester Helene Bækmark Kommunaldirektør 20 Bestemmelser Lokalplan 2016-3 Forslag 26.2.2016
Bilag 1. Lokalplangrænse, delområder og matrikler A 31a 31c 31b 32a 32g 4ae 4ao 4ø 7000h 4ag 4af 4æ Broholmvej N 4ax 4ay 4bc 4av 4az 4bb 4au 4aæ 4ba 32f 4at 4aø 4o 17s 4t 7000a 4s 17e 4d 4u 4i 4v 4l 4c 17f 5d 5c 5i 17b 17l Stridsgyden 44a 17c 5l B64a 18m 49c 49e Kærvej 6d 49f 18q 18c 6h 6m 49a 55b 49d 36b 9i 61b 61a Ny Vestergade 64b 48c 23b 23d 9k 44g 44c 16a 42b 14a 15i 13i 13g 0 125 m 13f 22e Signaturforklaring Lokalplanafgrænsning Områdeafgrænsning Lokalplan 2016-3 Forslag 26.2.2016 Bilag 21
2. Byggelinjer, 3 område, jorddige og beplantning N Vejlegårdsvej FREMTIDIG ADGANG EKSISTERENDE ADGANG 3 Sø Kærvej EKSISTERENDE ADGANG Ny Vestergade EKSISTERENDE ADGANG 0 125 m Signaturforklaring Fredet dige ( 8.4) Beplantning mod åbent land ( 8.3) Byggelinje ( 6.3) Beplantningsbælte ( 8.2) 22 Bilag Lokalplan 2016-3 Forslag 26.2.2016
3. Eksempler på jordfarver Lokalplan 2016-3 Forslag 26.2.2016 Bilag 23
By, Land og Kultur Mellemgade 15 5600 Faaborg 7253 2036