Revideret masterplan for plejehjemsmoderniseringen i Frederiksberg Kommune november 2010 1 af 9
1.0 INDLEDNING... 3 2.0 RAMMEBETINGELSER FOR OMBYGNINGERNE... 3 2.01 RAMMEBELØBET... 3 2.02 FINANSIERING AF ALMENE BOLIGER... 3 2.03 ENERGITILSKUD... 4 3.0 TID OG RÆKKEFØLGE... 4 3.01 TIDSPLAN... 4 3.02 RÆKKEFØLGE... 4 4.0 UDBUD OG EFTERSPØRGSEL... 5 4.01 NYE FORUDSÆTNINGER... 5 4.02 NYE RESULTATER... 6 4.03 NYE PERSPEKTIVER... 7 5.0 STATUS NOVEMBER 2010... 7 5.01 PLEJEBOLIGERNE FLINTHOLM... 7 5.02 PLEJEBOLIGERNE NIMBUS... 7 5.03 PLEJEBOLIGER PÅ BORGMESTER FISCHERS VEJ... 7 5.04 DRONNING ANNE-MARIE CENTRET... 7 5.05 KREDSENS HUS... 7 5.06 PLEJEHJEMMET SOPHIE AMALIE GÅRDEN... 8 5.07 PLEJEHJEMMET SØSTER SOFIES MINDE... 8 5.08 PLEJEHJEMMET AKACIEGÅRDEN... 8 5.09 PLEJEHJEMMET INGEBORGGÅRDEN... 8 6.0 OMBYGNING AF SELVEJENDE INSTITUTIONER... 8 6.01 SERVICEAREALER I SELVEJENDE INSTITUTIONER... 8 6.02 FINANSIERING AF PROJEKTOMKOSTNINGER... 9 6.03 AFTALE MED DE SELVEJENDE INSTITUTIONER OM OMBYGNINGEN... 9 7.0 ENERGI OG MILJØ... 9 2 af 9
1.0 Indledning Denne revidering af november 2010 af masterplanen for moderniseringsprojektet er udarbejdet som et supplement til Masterplanen 2006 og revideringerne fra 2007 og 2008. Kommunalbestyrelsen besluttede i 2005 at igangsætte et stort moderniseringsprojekt, som skulle ombygge de utidssvarende plejehjem til moderne plejeboliger (plejeboligforlig). For at kunne gennemføre ombygningsprojektet skulle der opføres 2 nye buffer-institutioner på i alt ca. 100 pladser til brug for midlertidig genhusning. (Dette blev ved budgetforliget 2009 ændret til 3 nye buffer-institutioner på i alt 165 pladser.) 9 eksisterende plejehjem blev fundet egnet til modernisering. I 2006 udarbejdede det daværende Socialdirektorat i samarbejde med involverede parter inden for plejehjemsområdet og i forvaltningen en masterplan for moderniseringsprojektet i 2006. Formålet med Masterplanen er at sikre et optimalt udgangspunkt for den konkrete igangsætning og planlægning af moderniseringsprojektet og for at sikre et effektivt styringsværktøj af det samlede projekt, herunder ikke mindst i relation til de opstillede succeskriterier. Masterplanen er et værktøj, der, som en konsekvens af den omfattende proces, der kendetegner moderniseringsprojektet og ikke mindst som en konsekvens af, at forudsætningerne hele tiden ændrer sig, skal justeres. Masterplanen er tænkt som et fælles værktøj for alle de parter, der involveres i projektet. Indledningsvis gennemgås de ændrede rammebetingelser for almene plejeboliger. Dernæst redegøres for pladsmæssige forudsætninger for ombygningerne og den aktuelle plan for byggerierne. Der gives derefter en status for de igangværende byggerier og de sidste punkter omhandler orientering af forskellige forhold, som har fundet en (ny) løsning. 2.0 Rammebetingelser for ombygningerne Der er siden starten af moderniseringsprojektet sket en del ændringer i reglerne m.v. vedrørende opførelse af almene boliger. 2.01 Rammebeløbet Hvert år justeres det maksimumbeløb (m2-pris), som de almene boliger må koste at opføre eller ombygge. Pr. 1. januar 2009 blev beløbet justeret ekstraordinært op for bl.a. Frederiksberg Kommune, som på grund af store grundudgifter, havde problemer med at bygge indenfor den fastsatte ramme. Maksimumbeløbet for 2010 er 26.750,- kr. pr. m2 inkl. moms og tillæg for skærpede energikrav. Maksimumbeløbet for 2011 udmeldes først i starten af det nye år. 2.02 Finansiering af almene boliger Finansieringen af de almene boliger er de seneste par år sket med 91 % realkreditlån, 7 % kommunal grundkapital og 2 % beboerindskud. Denne finansieringsmodel har de pågældende år udgjort en midlertidig ændring til en finansieringsmodel, hvorefter den kommunale grundkapital udgør 14 %, realkreditlånet udgør 84 % og beboerindskuddet 2 %. Den midlertidige finansieringsmodel har haft til formål at sætte mere gang i ombygningen af de utidssvarende plejehjem. Den ændrede model er indtil videre kun gældende for tilsagn givet til og med 2010. Der er således udsigt til, at kommunens grundkapital fra og med 1. januar 2011 er tilbage på 14 %. 3 af 9
Finansieringsmodellen har ingen indflydelse på beboernes husleje, idet denne fastsættes på grundlag af den samlede anskaffelsessum. 2.03 Energitilskud Som følge af større krav til energimæssige foranstaltninger (bygningsreglementet) vil udgiften til byggeriet/ ombygningerne af plejeboliger blive dyrere. Som en konsekvens heraf gives der nu et tillæg til rammebeløbet til (delvis) kompensation for disse udgifter. Tillægget vurderes ikke at kunne dække udgiften til alle de afledte krav. 3.0 Tid og rækkefølge 3.01 Tidsplan I forbindelse med vedtagelsen af Masterplanen blev der fastsat en normalbyggeperiode, som dækker over processen fra udvikling af opgavebeskrivelse frem til udførelsen og ibrugtagning af byggeriet. Perioden blev oprindeligt fastsat til 36 måneder, hvilket i 2007 blev opjusteret til 39 måneder. Det er erfaringen fra de seneste byggerier, at denne periode er for kort og ikke kan overholdes. En mere realistisk byggeperiode er 42 måneder, hvilken nu er lagt ind i masterplanen. Selve byggeriets længde er forøget fra 14 til 17 måneder. Denne forøgelse har betydning for den samlede udstrækning af moderniseringsprojektet, da det er behovet for bufferboliger i denne periode, som er afgørende for kadencen i hele projektet. 3.02 Rækkefølge Med seneste revidering af Masterplanen blev fastlagt nedenstående rækkefølge for ombygningerne. Tidsplanen er opdateret i forhold til de aktuelle forhold og den ændrede normalbyggeperiode, jf. ovenfor. Rækkefølge Plejehjem Flytning til bufferboliger 1 a DAMC 2007 2009 1b DAMC 2009 2010 Ibrugtagning af nybyggede plejeboliger Ibrugtagning som bufferboliger 2 Kredsens Hus 2011 2013 3 Akaciegården 2013 2014 4 Ingeborggården 2015 2016 5 Søndervang 2016 2018 6 7 Sofie Amaliegården Søster Sofies Minde - 2015-2015 8 Kong Frederik IX 2018 2019 9 Betaniahjemmet 2019 2021 10 Flintholm - 2010 2007 11 Nimbus - 2019 2011 4 af 9
12 Borgmester Fischers Vej - 2015 2013 4.0 Udbud og efterspørgsel 4.01 Nye forudsætninger Som ovenfor beskrevet er normaltidsplanen ændret, hvilket får betydning for alle fremtidige byggerier. Derudover kommer byggeriet af Kredsens Hus til at vare ekstraordinært længe, fordi nedrivningen er besværliggjort af fundet af det giftige stof pcb i den eksisterende bygning. De økonomiske konsekvenser for kommunen af forsinkelserne er, at anlægsudgifterne for de enkelte projekter strækkes over en længere periode - og længere ud i fremtiden. Kommunens årlige anlægsudgifter til plejehjemsmodernisering bliver derfor mindre men altså spredt over flere år. Dette er ikke indarbejdet i budget 2011. Nyt i Masterplanens opgørelse af udbud og efterspørgsel af plejeboliger er desuden plejeboligforligets beslutning om lukning af Lioba og flytningen af beboerne til Flintholm, jf. nærmere herom i statusafsnittet. Derudover at OK-fonden opfører og driver 60 plejeboliger på Borgmester Fischers Vej. Konsekvenserne af plejeboligforliget er indarbejdet i budget 2011. Søster Sofies Minde ønsker at etablere 60 plejeboliger i stedet for de 50 som hidtil har været forudsat. Diakonissestiftelsen vurderer, at dette antal giver mulighed for at en mere hensigtsmæssig drift. Ibrugtagningstidspunktet er medio 2015. Sagen har været forelagt kommunalbestyrelsen den 11. oktober 2010 med henblik på tilkendegivelse af interesse for det nye projektforslag. Konsekvenserne er ikke indarbejdet i budget 2011. Sofie Amaliegårdens ombygningsplaner skrider ikke frem som forudsat. Ombygningen har hele tiden været planlagt gennemført uden bufferboliger, hvorfor forsinkelsen ikke er et problem for moderniseringsprojektets logistikplan. Men kapacitetsgevinsten på otte boliger ved ombygningen (fra 42 pladser til 50 boliger) er nu taget ud af beregningen på grund af usikkerhed om projektets fremtid. I løbet af vinteren 2010-11 forventes bestyrelsen at tage endelig beslutning, mere herom jf. nedenfor under status. I budget 2011 er Sofie Amaliegården for en sikkerheds skyld fortsat forventet ombygget i 2013, hvorfor grundkapitalindskuddet er afsat her. Endelig er nedenstående skema og graf korrigeret i overensstemmelse med budgetforligets aftale om nedbringelse af efterspørgslen med 20 borgere. 5 af 9
4.02 Nye resultater Nedenfor illustreres ovenstående forudsætninger i tabel og graf. 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 Efterspørgsel (1 finansielle orientering 2010 20) 893 880 871 868 871 875 877 882 890 900 911 Pladskapacitet 916 915 912 896 873 911 925 911 907 903 948 Ledig kapacitet 23 35 41 28 2 36 48 29 16 2 37 1.100 1.050 1.000 950 900 850 800 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 Kapacitetsbehov (1 finansielle orientering 2010) Pladskapacitet Ovenstående graf viser forholdet mellem efterspørgsel og kapacitet på baggrund af de forudsætninger, som er beskrevet i afsnittet ovenfor. For at overholde ventetidsgarantiens to måneders frist er det erfaringen, at der højst må være ca. 80 personer på ventelisten. I ovenstående graf er der ikke taget højde for ventelisten. Derfor vil der i princippet skulle re- 6 af 9
duceres med antallet af personer på ventelisten for nuværende ca. 60 personer. Da der som ovenfor beskrevet imidlertid kan være ca. 80 personer på venteliste, uden at dette sætte ventetidsgarantien under pres, kan der i ovenstående graf være et underskud af kapacitet på ca. 20 pladser, uden at ventetidsgarantien overskrides. Grafen udviser et kapacitetsoverskud de næste seks år på mellem 2 og 48 pladser. Hertil kan lægges de ca. 20 pladser som overskuddet kan øges med, hvis forholdet mellem udbud og efterspørgsel blot skal sigte på at sikre overholdelse af ventetidsgarantien. 4.03 Nye perspektiver Et overskud af pladser, som ovenfor illustreret, nødvendiggør en vurdering af en hensigtsmæssig kapacitetstilpasning. Der er dog flere faktorer, som taler for at udskyde denne vurdering. Demografiberegningen, som ligger til grund for opgørelsen, er fra primo 2010. Næste demografiberegning foreligger primo 2011. Det giver derfor mest mening, at afvente nye demografioplysninger, inden der tages beslutning. Desuden ved vi mere af effekten af udmøntningen af plejeboligforliget til den tid. 5.0 Status november 2010 5.01 Plejeboligerne Flintholm Plejeboligerne blev færdigbygget og taget i brug som bufferboliger september 2007 for beboere fra DAMC. Plejeboligerne er i 2010 overgået til kommunalt plejeboligcenter. Som en del af plejeboligforliget for august 2010 er beboerne fra Lioba flyttet til Flintholm i efteråret 2010. 5.02 Plejeboligerne Nimbus November 2005 blev det besluttet, at den anden bufferinstitution med 55 pladser skulle opføres i Nimbusparken. Efter flere forgæves forsøg på at opføre et byggeri indenfor det fastsatte maksimumbeløb blev maksimumbeløbet 1. januar 2008 hævet ekstraordinært, og byggeriet er nu i gang med forventet ibrugtagning som bufferboliger 1. marts 2011. 5.03 Plejeboliger på Borgmester Fischers Vej I forbindelse med budgetforliget for 2009 blev det besluttet, at moderniseringsprojektet skal udvides med endnu et nyt plejeboligcenter i første omgang som bufferinstitution og senere som nye plejeboliger. Det er ønsket, at der etableres ca. 60 nye plejeboliger, og der er peget på grunden beliggende på Borgmester Fischers Vej. I forbindelse med plejeboligforliget fra august 2010 er det besluttet at lade OK-fonden opføre og drive disse plejeboliger. Projektet forelægges, efterhånden som det udvikles. Første sag bliver godkendelse af skema A i december. 5.04 Dronning Anne-Marie Centret Plejehjemmet Dronning Anne-Marie Centret ejes af Frederiksberg Kommune og drives i henhold til driftsoverenskomst med OK-Fonden. Plejehjemmet er som det første i moderniseringsprojektet ombygget og taget endeligt i brug i foråret 2010. Der har været afholdt genåbning af plejehjemmet den 1. september 2010 med deltagelse af bl.a. prinsesse Benedikte og dronning Anne-Marie. 5.05 Kredsens Hus Beboere, pårørende og ansatte fra Kredsens Hus har i samarbejde med forvaltningen udarbejdet et byggeprogram, som forsøger at samle de ønsker og krav, som stilles til det nye Kredsens Hus. Lokalplanen er vedtaget i foråret 2010, og der har ligeledes i foråret 2010 7 af 9
været afholdt arkitektkonkurrence til gennemførelse af byggeprogrammet. I efteråret 2010 er byggeriet udbudt i totalentreprise. Byggeriet ventes at være færdigt i foråret 2013. 5.06 Plejehjemmet Sophie Amalie Gården Plejehjemmet Sophie Amalie Gården er en selvejende institution under Foreningen til fremskaffelse af boliger for ældre og enlige. Plejehjemmet har 42 pladser og er indstillet til ombygning. Der arbejdes i øjeblikket med forskellige skitseforslag til opførelse af ca. 50 nye plejeboliger på Sophie Amalie Gårdens område. Byggeplanerne medfører, at Sophie Amalie Gården ikke har behov for at benytte bufferkapacitet, og derfor indgår Sophie Amalie Gården ikke i logistikplanerne. Det videre forløb afventer endelig beslutning fra bestyrelsen for Sophie Amalie Gårdens. 5.07 Plejehjemmet Søster Sofies Minde Plejehjemmet Søster Sofies Minde planlægges ombygget som del af et større udviklingsprojekt i Diakonissestiftelsens rammer. Projektet stiller ikke krav om bufferkapacitet for plejehjemsmoderniseringen og indgår derfor ikke i logistikplanerne. Diakonissestiftelsen planlægger at opføre 60 plejeboliger, som ibrugtages medio 2015. 5.08 Plejehjemmet Akaciegården Akaciegården indgår i Masterplanen med anvendelse af to samtidige bufferinstitutioner. Akaciegården er planlagt at skulle ombygges, når Kredsens Hus flytter tilbage til sine nybyggede lokaler, og det 3. bufferplejeboligcenter er opført. OK-fonden er forretningsfører på byggeopgaven og projektet befinder sig i startfasen. 5.09 Plejehjemmet Ingeborggården Ingeborggården indgår ligeledes i Masterplanen med anvendelse af to samtidige bufferinstitutioner. Ingeborggården er planlagt at skulle ombygges, når Akaciegården flytter tilbage til sine nybyggede lokaler. Projektet befinder sig i øjeblikket i idéfasen. 6.0 Ombygning af selvejende institutioner Ombygningen af Akaciegården bliver første ombygning, hvor en selvejende institution ejer ejendommen, og det har givet anledning til nye overvejelser. 6.01 Servicearealer i selvejende institutioner Kommunen skal således tage stilling til indretning og finansiering af serviceareal i de selvejende plejeboligcentre. Servicearealer er de arealer, som sædvanligvis ikke findes i en bolig, og omfatter bl.a. de lokaler, som plejepersonalet benytter. Som udgangspunkt er lokalerne således kommunens ansvar, men da bygningerne ejes af selvejende institutioner, vil udgangspunktet være, at selvejende institutioner forestår ombygning og finansiering, og kommunen lejer arealerne af den selvejende institution som en del af driftsoverenskomsten. Såfremt en selvejende institution ikke har mulighed for at finansiere anlægget af servicearealer, er der mulighed for at lade kommunen afholde udgiften mod pant i ejendommen. Hvilken standard servicearealerne skal moderniseres til, bør fastlægges i et samarbejde mellem kommunen og den selvejende institution, således at der er enighed om kommunens efterfølgende (leje-) betaling for brug af lokalerne. Kommunens ønsker til ombygningsstandard bør være de samme for alle de selvejende fx således at der moderniseres med en fast m2-pris. Den selvejende institution skal som udgangspunkt have mulighed for at tilkø- 8 af 9
be bedre kvalitet, hvis dette tilkøb ikke hæver den kommunale (leje-) udgift. Da der imidlertid kan være krav om deponering for tilkøbet, må der i hvert enkelt tilfælde tages konkret stilling til spørgsmålet. 6.02 Finansiering af projektomkostninger Projektomkostninger er en del af anskaffelsessummen og vil derfor indgår i grundlaget for låneoptagelsen, når byggesagen starter. Men plejehjemmene har en del af disse udgifter, længe før låneoptagelsen kan ske. Det gælder fx udgifter til førsynsrapport, bygherrerådgivning mv. Såfremt et selvejende plejehjem har problemer med likviditeten i forhold til projektomkostningerne kan de fx optage byggekredit. Det er aftalt med de selvejende institutioners bestyrelser, at hvis behovet opstår, skal de hurtigst muligt kontakte kommunen med henblik på rådgivning. 6.03 Aftale med de selvejende institutioner om ombygningen Når en selvejende institution skal i gang med deres ombygningsprojekt, opstår der mange spørgsmål om opgave- og ansvarsfordeling i forhold til kommunen. Der arbejdes derfor på at lave en egentlig aftale mellem kommunen og den selvejende institutions bestyrelse om opgaver, ansvar og vilkårene under ombygningen. I den forbindelse er forvaltningen i gang med at klarlægge en opgavefordeling. 7.0 Energi og miljø Kravene (og ønskerne) til energirigtige bygninger stiger og lige så gælder miljøhensyn. Byggerier efter almenboligloven giver ikke frihed til at tilkøbe mere energirigtige og/eller miljøvenlige løsninger med mindre dette kan ske indenfor det lovgivningsmæssige maksimumbeløb. En prioritering inden for maksimumbeløbet kan derfor blive spørgsmålet om mere energi- og miljøhensyn eller mere funktionelle, hensigtsmæssige boliger eller evt. lavere husleje (beboernes husleje fastsættes som en procentdel af den samlede anskaffelsessum). 9 af 9