Ny bydel et boligkvarter som brokvarteret Frederiksbjerg

Notat om Åbyen 02. dec 2014 JAUB - Sag 14028 Notat om Åbyen byliv, bykvalitet, variation i bebyggelsen og arkitektur Notatet indeholder idéer og tanker om omdannelsesområdet og den nye bydel ved Søren Frichs Vej. Indledningsvis beskrives den kommende bydel i forhold til funktioner, oplevelser og byliv, og i det efterfølgende afsnit går vi lidt tættere på de enkelte kantzoner og det liv, der udspænder sig her. Bilag 1 og 2 indeholder forslag til ændringer i lokalplanen. Beskrivelsen af området er opdelt i fire dele, der udover at beskæftige sig med helheden fokuserer på henholdsvis området og bebyggelsen mod Søren Frichs Vej, bydelstorvet, fælles opholdsarealet midt i området samt området og bebyggelsen mod Lokesvej. Ny bydel et boligkvarter som brokvarteret Frederiksbjerg Den nye bydel vil i høj grad blive et boligkvarter med enkelte erhvervslejemål og dagligvarebutik omkring bydelstorvet. Det kan sammenlignes med karrébebyggelserne på fx Frederiksbjerg med Søren Frichs Vej som en ny Stadionallé, hvor karréerne opleves i varierede hastigheder om du er i bil, på cykel eller gående. Stadionallé på Frederiksbjerg 1/16

Notat om Åbyen 02. dec 2014 JAUB - Sag 14028 De enkelte bygninger vil ikke være ens i udtryk som på Frederiksbjerg, men vil variere i arkitektur, karakter og materialer. Bygningerne er trukket helt ud til Søren Frichs Vej, der vil blive etableret med forareal til bygningerne, fortov, grønt areal med træer, cykelsti og kørebane som vist på referencefotos herunder. Et mere luksuriøst indbydende og grønt vejudlæg end tilfældet er med Stadionallé. Ved bydelstorvet er bygningerne trukket tilbage fra vejen. Søren Frichs Vej ændres på hele strækningen til en indbydende bygade med et bredt profil, der giver mulighed for grønne arealer på begge sider af kørebanen med træer. De grønne arealer vil adskille cykelsti fra fortov, der placeres tæt ved de kommende bygninger. Foran bygningerne vil der blive etableret et 2 m bredt forareal, der giver en tryg og god adgang til opgange og boliger. Illustrationsplan revideret i forhold til bytorv og bebyggelsen ved Lokesvej Området imellem bebyggelserne mod henholdsvis Søren Frichs Vej og Lokesvej vil blive anvendt til fælles opholdsareal i rekreative omgivelser med et landskabeligt bearbejdet regnvandsbassin med permanent højt vandspejl. Området vil få et udtryk som vist på fotos og visualiseringer herunder. Det fælles opholdsareal vil i de efterfølgende etaper mellem Søren Frichs Vej og Lokesvej blive videreført til Åbyvej mod vest og Huginsvej mod øst. Igennem området etableres en 2/16

Notat om Åbyen 02. dec 2014 JAUB - Sag 14028 offentlig tilgængelig gang- og cykelsti, der også vil give adgang til de rekreative grønne arealer syd for Lokesvej og videre til Brabrandstien og Aarhus Å. Den nye bydel vil således indeholde sit eget rekreative naturområde med biotoper, beplantning og opholdsarealer med direkte adgang til byens større sammenhængende rekreative områder langs Aarhus Å. Området mod Lokesvej er etageboliger med grønne arealer imellem husene til privat og halvprivat ophold og aktiviteter. Stier og grønne strøg forbinder Lokesvej med de fælles opholdsarealer med bassinet midt i området, så dette område også vil være en del af bebyggelsens udearealer. Nyt vejprofil Søren Frichs Vej Planudsnit og tværsnit ud for bygning B i Søren Frichs Vej, der viser et ændret vejprofil. Den røde stiplede linje viser lokalplangrænsen 3/16

Notat om Åbyen 02. dec 2014 JAUB - Sag 14028 Skitse, der viser hvordan bygning B møder arealet mod Søren Frichs Vej. Skitsen viser sammenhængen mellem stueetagen og fortov, der adskilles ved en lav beplantning. Arealet bag kolonnaden (søjlegangen) anvendes som adgang til de enkelte lejligheder i stueetagen, og her er mulighed for at placere bænke og borde til ophold. Søren Frichs Vejs nye udseende med bygning B i baggrunden. Bygningen vil fremstå hvidpudset eller i hvid beton. På illustrationen er nederste etage og de tilbagetrukne facader beklædt med en varm træbeklædning. 4/16

Notat om Åbyen 02. dec 2014 JAUB - Sag 14028 Bydelstorv Ved den kommende dagligvarebutik mødes mennesker fra hele kvarteret i et uformelt byrum, der beplantes med træer og mindre grønne bede. Torvet vil fortrinsvis bestå af parkeringsplads og kørevej for varetilkørsel og vil blive belagt med asfalt og belægningssten. Illustration, der viser indretningen af bydelstorvet med varieret belægning, begrønning og træer. I gaderummet mellem bygning B og C indrettes legegade til bl.a. skater og basket, og vareindleveringen er overdækket med beplantning. 5/16

Notat om Åbyen 02. dec 2014 JAUB - Sag 14028 Bydelstorvet er placeret mellem bygning C og Søren Frichs Vej. En stor del af tiden vil torvet anvendes som parkeringsplads for dagligvarebutikken og som uformelt mødested for de mennesker, der færdes til butikken, til deres bolig eller til de grønne fællesområder. Men der vil også være mulighed for leg og aktiviteter bl.a. langs facaden til vareindlevering, som ses til højre i billedet. 6/16

Notat om Åbyen 02. dec 2014 JAUB - Sag 14028 Området og bebyggelsen ved Søren Frichs Vej Gårdrummene vil fremstå grønne og indbyde til ophold og aktiviteter for de enkelte karréers beboere. Langs bygningerne placeres private terrasser for stueetagens beboere, hvilket også giver en god overgang til gårdens halvoffentlige arealer. Det grønne gårdrum ved bygning C set fra fælles opholdsarealet. Eksempel på et rigt begrønnet gårdrum. 7/16

Notat om Åbyen 02. dec 2014 JAUB - Sag 14028 Eksempel på private terrasser og indgange ved bygningernes fod. Det grønne gårdrum ved bygning B set fra fælles opholdsarealet med regnvandsbassinet i forgrunden. 8/16

Notat om Åbyen 02. dec 2014 JAUB - Sag 14028 Gaderummene mellem bygningerne etableres som halvoffentlige zoner i sammenhæng med bebyggelsens stueetage, hvor facaden er trukket tilbage bag en kolonnade. Gaderummet består af en belagt passage bag kolonnaden samt små opholdspladser og forhaver, der adskilles fra gaden med grønne bede (evt. regnbede). Her er plads til de uformelle og uplanlagte møder mellem naboer samt ophold i et grønt gaderum. Det vil være en gade med liv og aktivitet med forbipasserende til fods og på cykel. Princip for arealerne mellem gade og bygning. I dette tilfælde mellem bygning A og bygning B. Eksempel på boligbebyggelse fra Amsterdam, hvor beboeren kan trække ud i det halvoffentlige gaderum. 9/16

Notat om Åbyen 02. dec 2014 JAUB - Sag 14028 Eksempler på grønne forarealer mod sti og gade 10/16

Notat om Åbyen 02. dec 2014 JAUB - Sag 14028 Fælles opholdsareal Her mødes beboerne fra hele området og bydelen ved vandet, hvor ungerne kan soppe om sommeren og de voksne ligger i græsset. Der er både mulighed for ophold og for at færdes på stien til fods eller på cykel. Stien har bl.a. adgang til de rekreative arealer ved Aarhus Å og til midtbyen. Et billede af, hvordan det kommende fælles opholdsareal kan udformes med regnvandsbassin og høj varieret beplantning. Gårdrum og tagterrasser i samspil med det grønne fælles opholdsareal, her ved bygning B. Tagterrasserne vender mod syd, der dels giver gode solforhold og dels udsigt ind i mellem bygningerne ved Lokesvej over de rekreative områder og Aarhus Å. 11/16

Notat om Åbyen 02. dec 2014 JAUB - Sag 14028 Området og bebyggelsen ved Lokesvej Vision for bebyggelsesplanen Visionen for bebyggelsesplanen er at skabe et trygt og behageligt område at bo og opholde sig i. Et nærområde til glæde for de mange beboere, men også et område, som inviterer gæster og forbipasserende til aktiviteter og ophold. Derfor er der i bebyggelsesplanen arbejdet med en graduering af funktionernes hårdhed. Parkering og køreramper til parkeringskælder er placeret længst mod Lokesvej, cykelparkeringen er etableret ved indgangene til bebyggelsen og længst ud imod de rekreative grønne arealer er der lege- og opholdsarealer. Lege- og opholdsarealerne inviterer forbipasserende ind i bebyggelsens uderum og bliver således faciliteter, der kan benyttes både af beboere og forbipasserende i området. Gradueringen af funktioner betyder, at der skabes trygge udeområder - uden kørende trafik tæt på bebyggelserne - så børn kan færdes trygt uden en voksen. Disse tiltag vil få bebyggelsen til at emme af liv. En grøn bebyggelsesplan Bebyggelsesplanen er tænkt i sammenhæng med de grønne rekreative arealer og derfor vil man opleve en graduering i beplantning og belægning fra Lokesvej og ud til de rekreative arealer. 12/16

Notat om Åbyen 02. dec 2014 JAUB - Sag 14028 Generelt er der i planen arbejdet med at bebyggelsen opleves grønt og derfor er de belagte arealer minimeret og de få parkeringspladser på terræn etableret med græsarmering. Beplantning er udført som hække og rækker af mindre træer, der både funktionelt og rumligt skaber zoner i bebyggelsen. Mod Lokesvej er bebyggelsen afskærmet af grønne hække og allé-træer, der skjuler køreramper og parkeringspladser på terræn. Hækkene leder frem til indgangene i højhuset og stangbebyggelserne og markerer dermed overgangen fra det offentlige rum til de private rum. Foran boligerne i stueplan er der ligeledes grønne hække som afskærmning. Disse hække er udformet i et svungne forløb, der peger ud mod de fælles rekreative arealer mod nord. Hækkenes geometri gentages i stiforløbet - en dynamisk udformning, der skaber variation i udearealerne. Dette skaber rumlige oplevelser, både i terrænniveau og fra lejlighederne. Hækkene danner en bufferzone i bebyggelsens stueetage, så indkigsgener fra forbipasserende minimeres. Overdækningen og skift i belægning markerer zonen ved hovedøren, og derved skabes der en overgang fra de indvendige ankomstrum og til forbindelsesstier til Lokesvej og de rekreative grønne arealer. 13/16

Notat om Åbyen 02. dec 2014 JAUB - Sag 14028 Altanernes placering betyder, at man har visuel kontakt til sine naboer, hvilket giver tryghed. Hækkene til haverne afskærmer mod fællesarealerne og minimerer indkigsgenerne. Haverne danner desuden en fin overgang til stierne. Diagrammer, der viser graduering af funktioner Eksempel på et aktivt anvendeligt regnvandsbassin i et boligområde. 14/16

Notat om Åbyen 02. dec 2014 JAUB - Sag 14028 Bebyggelsen vil opleves grøn på grund af de lave hække og allé-træer mod Lokesvej. 15/16

Notat om Åbyen 02. dec 2014 JAUB - Sag 14028 Perspektiv set fra de rekreative grønne arealer med regnvandsbassinet til venstre i billedet. Bilag Bilag 1: ændret beskrivelse til lokalplan nr. 990 Bilag 2: ændrede bestemmelser til lokalplan nr. 990 16/16

Bilag 1 LOKALPLANENS INDHOLD Her beskrives baggrunden for lokalplanen, målet med planen samt planens hovedtræk. Rød tekst markerer tilføjelser Eksisterende forhold Denne lokalplan gælder for et område, der er beliggende syd for Søren Frichs Vej i bydelen Åby vest for Aarhus City. Lokalplanområdet er mod vest afgrænset af Åbyvej og eksisterende erhvervsejendomme, mod syd af Lokesvej, mod øst af eksisterende erhvervsejendomme samt mod nord af Søren Frichs Vej. Lokalplanområdet, der er ca. 28.500 m 2 stort, var ved planens udarbejdelse henholdsvis privat og kommunealt ejet og beliggende i byzone. Den kommunalt ejede del udgør omkring 500 m 2 af Søren Frichs Vej. Beskrivelse af området Lokalplanområdet omfatter en vestlig del af det eksisterende erhvervsområde ved Søren Frichs Vej. Området, der er udbygget i den sidste halvdel af 1900-tallet, fremstår med meget forskellige og uensartede virksomheder, både med hensyn til branche, størrelse og bebyggelse. Luftfoto med angivelse af lokalplanområdet 1

Bilag 1 Virksomhederne inden for lokalplanområdet er afviklet eller til dels under afvikling eller udflyttet fra området. Det gælder bl.a. Århus Fragtmandscentral, der er udflyttet til Logistikparken ved Årslev, vest for Aarhus. Foto fra lokalplanområdet set mod vest Foto fra lokalplanområdet set mod øst. Søren Frichs Vej ligger til venstre i billedet og den østligste afgrænsning er ved den tværliggende bygning i baggrunden 2

Bilag 1 Planens baggrund og mål I Kommuneplan 2013 er en stor del af erhvervsområderne nord og syd for Søren Frichs Vej udpeget til byomdannelsesområde. De private ejere af ejendommene inden for lokalplanområdet har taget initiativ til lokalplanens udarbejdelse for dermed at udnytte planmulighederne i kommuneplanen for området. De private ejere har udarbejdet et udkast til bebyggelsesplan for erhvervsområdet mellem Søren Frichs Vej og Lokesvej, og den plan har dannet grundlag for lokalplanens udarbejdelse. Bebyggelsesplanen ses herunder, og lokalplanens afgrænsning er vist med rød stiplet linje. Ændret Udkast til bebyggelsesplan for byomdannelsesområdet mellem Søren Frichs Vej og Lokesvej Lokalplanens formål er at muliggøre en omdannelse af det nuværende erhvervsområde til en del af et nyt bykvarter med boliger, grønne områder, erhverv, indkøbsmuligheder og fællesfaciliteter, - og med en attraktiv beliggenhed tæt på Aarhus City og rekreative områder i den grønne kile langs Aarhus Å og Brabrandstien. Den nye bydel vil i høj grad blive et boligkvarter med enkelte erhvervslejemål og en dagligvarebutik omkring bydelstorvet. De enkelte bygninger vil variere i arkitektur, karakter og materialer. Bygningerne er trukket helt ud til Søren Frichs Vej, der vil blive etableret med forareal til bygningerne, fortov, grønt areal med træer, cykelsti og kørebane. Ved bydelstorvet er bygningerne trukket tilbage fra vejen. Søren Frichs Vej ændres på hele strækningen til en indbydende bygade med et bredt profil, der giver mulighed for grønne arealer på begge sider af kørebanen med træer. De grønne arealer vil adskille cykelsti fra fortov, der placeres tæt ved de kommende bygninger. Foran bygningerne vil der blive etableret et 2 m bredt forareal, der giver en tryg og god adgang til opgange og boliger. 3

Bilag 1 Området imellem bebyggelserne mod henholdsvis Søren Frichs Vej og Lokesvej vil blive anvendt til fælles opholdsareal i rekreative omgivelser med et landskabeligt bearbejdet regnvandsbassin med permanent højt vandspejl. Det forventes, at det fælles opholdsareal i de efterfølgende etaper mellem Søren Frichs Vej og Lokesvej vil blive videreført til Åbyvej mod vest og Huginsvej mod øst. Igennem området etableres en offentlig tilgængelig gang- og cykelsti, der også vil give adgang til de rekreative grønne arealer syd for Lokesvej og videre til Brabrandstien og Aarhus Å. Den nye bydel vil således indeholde sit eget rekreative naturområde med biotoper, beplantning og opholdsarealer med direkte adgang til byens større sammenhængende rekreative områder langs Aarhus Å. Området mod Lokesvej er etageboliger med grønne arealer imellem husene til privat og halvprivat ophold og aktiviteter. Stier og grønne strøg forbinder Lokesvej med de fælles opholdsarealer med bassinet midt i området. Planens hovedtræk Lokalplanen opdeler planområdet i delområderne I, II og III, som vist på lokalplankort 1 bagerst i hæftet og på delområdekortet på side 5. Ændret Delområdekort 4

Bilag 1 Delområde I Delområdet er udlagt til etageboligbebyggelse med tilhørende faciliteter, herunder bl.a. parkeringskælder, vej- og parkeringsarealer og opholdsarealer. I bebyggelsens stueetage og 1. sal må der indrettes erhvervsformål, der ikke giver anledning til miljøpåvirkninger af omgivelserne. Erhverv omfatter bl.a. liberale erhverv, kontorer, restauranter, service- og udstillingsvirksomhed. Desuden kan der indrettes én dagligvarebutik med et maksimalt bruttoetageareal på 1.000 m 2. Nyt Bydelstorvet i delområde I med dagligvarebutik i stueetagen 5

Bilag 1 Nyt Gårdrum og tagterrasser i samspil med det grønne fælles opholdsareal, her ved bygning B. Tagterrasserne vender mod syd, der dels giver gode solforhold og dels udsigt ind i mellem bygningerne ved Lokesvej over de rekreative områder og Aarhus Å. Delområde II Delområdet er udlagt til etageboligbebyggelse med tilhørende faciliteter, herunder bl.a. parkeringskælder, vej- og parkeringsarealer og opholdsarealer. I dette delområde er der kun mulighed for sådanne erhverv, der i henhold til byggelovgivningen kan drives fra egen bolig. Nyt Private haver ved foden af bygningerne E, F og G 6

Bilag 1 Nyt Bebyggelsen i delområde II set fra det fælles opholdsareal i delområde III. Bebyggelsen mod Lokesvej set fra det grønne fællesareal. Illustrationen viser udseendet af en boligbebyggelse indenfor byggefelterne D, E, F og G. Delområde III Delområdet er udlagt til fælles opholdsareal. Gennem delområdet er der udlagt areal til offentlig tilgængelig sti med forbindelse bl.a. til Åby Skole mod vest og til fremtidigt nyt bykvarter mod øst. 7

Bilag 1 Området og bebyggelsen Fælles for delområde I og II (Rykket frem før beskrivelsen af Delområde I) Der kan etableres underjordisk parkeringskælder under hele arealet inden for hvert af delområderne. Uden for de fastlagte byggefelter må der f.eks. opføres overdækninger til cykelparkering som vist på illustrationsplanen og mindre bygninger til teknisk forsyning. Ny bebyggelse inden for byggefelterne skal opføres med flade tage. Ud over maksimal bygningshøjde og maksimalt etageantal, der er fastlagt for de enkelte byggefelter, må der på tage etableres tekniske installationer, trappe- /elevatortårne mv. med et areal svarende til maksimalt 20 % af den enkelte bygnings tagflade og med en maksimal højde på 2,5 m over tagfladen. På tage kan der også etableres ovenlys, solceller og solfangere og lignende med en maksimal højde på 2,5 m over tagfladen. Ændret Illustrationsplan. Illustrationen viser, hvorledes området kan bebygges og indrettes med boligbebyggelser og butik. På tage, der fremstår med grøn farve på illustrationsplanen, må der desuden indrettes tagterrasser. 8

Bilag 1 Lokalplanen fastlægger ikke antallet eller størrelsen af boligerne i området, men hvis der fx fragår 2.000 m 2 etageareal til butiks- og erhvervsformål forventes der opført 400-450 boliger i lokalplanområdet. Boligerne påtænkes opført med stor variation i boligstørrelsen og dels som lejeboliger og ejerboliger, dvs. kollegie- og ungdomsboliger, familieboliger og boliger for ældre og enlige. Delområde I Ny bebyggelse skal opføres inden for 3 fastlagte byggefelter A, B og C, hvor byggefelterne er underopdelt, som vist på lokalplankort 1 bagerst i hæftet, og på illustrationsplanen side 7. For hvert af byggefelterne er der fastlagt maksimal bygningshøjde og maksimalt etageantal. Eksempelvis må bebyggelsen i byggefelt A opføres i maksimalt 6 etager foruden kælder og med en maksimal bygningshøjde på 19,40 m foruden teknikbygninger mv. I byggefelterne B og C må den højeste bebyggelse mod Søren Frichs Vej opføres i maksimalt 7 etager med en maksimal bygningshøjde på 22,5 m foruden teknikbygninger mv., men mod syd skal bebyggelsen nedtrappes til maksimalt 4 etager. I byggefelt A må der opføres maksimalt 8.400 m 2 etageareal, i byggefelt B maksimalt 12.100 m 2 etageareal og i byggefelt C maksimalt 7.500 m 2 etageareal. Det samlede maksimale etageareal må ikke overstige 28.000 m 2 inden for delområdet. Gårdrummene vil fremstå grønne og indbyde til ophold og aktiviteter for de enkelte karréers beboere. Langs bygningerne placeres private terrasser for stueetagens beboere, hvilket også giver en god overgang til gårdens halvoffentlige arealer. Nyt Eksempler på grønt gårdrum og private terrasser og indgange ved bygningernes fod. 9

Bilag 1 Nyt Det grønne gårdrum ved bygning C set fra fælles opholdsarealet. Nyt Det grønne gårdrum ved bygning B set fra fælles opholdsarealet med regnvandsbassinet i forgrunden. 10

Bilag 1 Gaderummene mellem bygningerne etableres som halvoffentlige zoner i sammenhæng med bebyggelsens stueetage, hvor facaden er trukket tilbage bag en kolonnade. Gaderummet består af en belagt passage bag kolonnaden samt små opholdspladser og forhaver, der adskilles fra gaden med grønne bede (evt. regnbede). Her er plads til de uformelle og uplanlagte møder mellem naboer samt ophold i et grønt gaderum. Det vil være en gade med liv og aktivitet med forbipasserende til fods og på cykel. Nyt Princip for arealerne mellem gade og bygning. I dette tilfælde mellem bygning A og bygning B. Nyt Eksempel på boligbebyggelse fra Amsterdam, hvor beboeren kan trække ud i det halvoffentlige gaderum. 11

Bilag 1 Nyt Eksempler på grønne forarealer mod sti og gade Delområde II Ny bebyggelse skal opføres inden for 4 fastlagte byggefelter D, E, F og G, hvor byggefelterne E, F og G er underopdelt, som vist på lokalplankort 1 bagerst i hæftet, og på illustrationsplanen side 7. Bebyggelsen i byggefelt D må opføres i maksimalt 15 etager foruden kælder og med en maksimal bygningshøjde på 49,5 m foruden teknikbygninger mv. I byggefelt E må bebyggelsen opføres i maksimalt 8 etager og nedtrappet til maksimalt 4 etager mod Lokesvej. I byggefelterne F og G må bebyggelsen opføres i maksimalt 7 etager og nedtrappet til maksimalt 4 etager mod Lokesvej. I byggefelt D må der opføres maksimalt 4.800 m 2 etageareal, i byggefelt E maksimalt 2.800 m 2 etageareal og i hvert af byggefelterne F og G må der opføres maksimalt 2.700 m 2 etageareal. Det samlede maksimale etageareal må ikke overstige 13.000 m 2 inden for delområdet. Visionen for bebyggelsesplanen er at skabe et trygt og behageligt område at bo og opholde sig i. Et nærområde til glæde for de mange beboere, men også et område, som inviterer gæster og forbipasserende til aktiviteter og ophold. Parkering og køreramper til parkeringskælder er placeret længst mod Lokesvej, cykelparkeringen er etableret ved indgangene til bebyggelsen og længst ud imod de rekreative grønne arealer er der lege- og opholdsarealer. Lege- og opholdsarealerne inviterer forbipasserende ind i bebyggelsens uderum og bliver således faciliteter, der kan benyttes både af beboere og forbipasserende i området. Gradueringen af funktioner betyder, at der skabes trygge udeområder - uden kørende trafik tæt på bebyggelserne - så børn kan færdes trygt uden en voksen. Disse tiltag vil få bebyggelsen til at emme af liv. 12

Bilag 1 Bebyggelsesplanen er tænkt i sammenhæng med de grønne rekreative arealer og derfor vil man opleve en graduering i beplantning og belægning fra Lokesvej og ud til de rekreative arealer. Generelt er der i planen arbejdet med at bebyggelsen opleves grønt og derfor er de belagte arealer minimeret og de få parkeringspladser på terræn etableret med græsarmering. Beplantning er udført som hække og rækker af mindre træer, der både funktionelt og rumligt skaber zoner i bebyggelsen. Mod Lokesvej er bebyggelsen afskærmet af grønne hække og allé-træer, der skjuler køreramper og parkeringspladser på terræn. Hækkene leder frem til indgangene i højhuset og stangbebyggelserne og markerer dermed overgangen fra det offentlige rum til de private rum. Foran boligerne i stueplan er der ligeledes grønne hække som afskærmning. Disse hække er udformet i et svungne forløb, der peger ud mod de fælles rekreative arealer mod nord. Hækkenes geometri gentages i stiforløbet - en dynamisk udformning, der skaber variation i udearealerne. Dette skaber rumlige oplevelser, både i terrænniveau og fra lejlighederne. Nyt Hækkene danner en bufferzone i bebyggelsens stueetage, så indkigsgener fra forbipasserende minimeres. Overdækningen og skift i belægning markerer zonen ved hovedøren, og derved skabes der en overgang fra de indvendige ankomstrum og til forbindelsesstier til Lokesvej og de rekreative grønne arealer. 13

Bilag 1 Bebyggelsens udseende Bebyggelsen vil fremtræde som en sammenhængende bebyggelse med en variation i sin fremtræden med hestesko-formede karréer mod Søren Frichs Vej og et højt punkthus og længehuse mod Lokesvej. Der opnås ligeledes en variation i bebyggelsen ved de forskellige bygningshøjder og nedtrappede bygninger. De indre gårdrum med grønne opholdsarealer mellem bygningerne og det gennemgående fælles opholdsareal inden for delområde III, hvor der ikke sker kørsel eller parkering af biler, sigter på at skabe et meget venligt, trygt og roligt bykvarter. Bygningerne langs Søren Frichs Vej skal med hensyn til facadeudtryk udformes som varieret arkitektur og i princippet som vist på facadeskitser og illustrationer på denne og de efterfølgende sider. Facaderne kan dog også udføres uden altangange, blot boligerne er sikret tilstrækkeligt mod trafikstøj. Den nye bebyggelse kan opføres med facader i mørke teglsten, der kan fremstå som blank mur, pudset eller vandskuret eller som skærmtegl, beton, fiberplader/fiberbeton eller træ. Facader i stueplan skal primært beklædes med træ, teglsten eller fiberplader. Facaderne skal, bortset fra tegl og glas, fremstå i hvid, grå eller sort. Mindre bygningsdele, som f.eks. karnapper, altaner, trappehuse og overdækninger, må fremstå i andre farver, hvis der kan opnås en god helhedsvirkning. Mindre bygningsdele må desuden opføres af glas, natursten, zink, kobber og aluminium, herunder metalliske, profilerede plader. Til tagbeklædning og til energiproducerende anlæg på tage og på facader må der ikke benyttes blanke eller reflekterende materialer. Dette for at undgå gener for naboer og omgivelserne. Bebyggelsens tage skal udføres som tagterrasser eller grønne tage med fx sedum. Facade mod Søren Frichs Vej. Illustrationen viser udseendet af en boligbebyggelse indenfor byggefelt A. Facader på bygning A skal primært fremstå med overflader af metal og fibercement. 14

Bilag 1 Ændret Bebyggelse mod Søren Frichs Vej. Illustrationen viser udseendet af en boligbebyggelse indenfor byggefelt B. Bygningen vil fremstå hvidpudset eller i hvid beton. På illustrationen er nederste etage og de tilbagetrukne facader beklædt med en varm træbeklædning. Bebyggelse mod Søren Frichs Vej. Illustrationen viser udseendet af en boligbebyggelse med butik i stueetagen indenfor byggefelt C. Bygningen skal primært fremstå med facader af tegl. 15

Bilag 1 Nyt Bebyggelsen mod Lokesvej. Illustrationen viser udseendet af en boligbebyggelse indenfor byggefelt D, E, F og G. Højhuset i forgrunden skal primært fremstå med facader i en kombination af beton og tegl, og den øvrige bebyggelse skal primært fremstå med facader af tegl. Lokalplanen indeholder desuden bestemmelser om skiltning i forbindelse med en dagligvarebutik og erhverv i bebyggelsen mod Søren Frichs Vej. Bestemmelserne sigter på at afstemme skiltning og reklamering, så denne ikke bliver for dominerende over for omgivelserne. Opholdsarealer og beplantning Lokalplanen fastlægger, at der i området skal etableres udendørs opholdsarealer svarende til mindst 30 % af boligbebyggelsens etageareal og mindst 5 % af erhvervsetagearealet. Fælles opholdsarealer inden for delområde III samt opholdsarealer, altaner, balkoner og tagterrasser medregnes i den samlede opholdsareal- 16

Bilag 1 beregning. De udendørs opholdsarealer skal være opholdsegnede, hvilket bl.a. vil sige, at de ikke må være støjbelastede. De ubebyggede arealer internt i lokalplanområdet vil for størstedelens vedkommende kunne etableres som grønne opholdsarealer, idet lokalplanen fastlægger, at størstedelen af bilparkering skal etableres i parkeringskældre under terræn. Opholdsarealerne i gårdrummene, på taget af dagligvarebutikken og mellem bygningerne vil sammen med de fælles opholdsarealer inden for delområde III danne et sammenhængende og varieret forløb af byrum med muligheder for et rekreativt, aktivt og levende byliv for beboerne. Mellem vej- og parkeringsarealet og Søren Frichs Vej skal der etableres en sammenhængende beplantning af f.eks. lav bøgehæk eller bøgepur i en bredde af mindst 1 m og med en højde på 80 cm. Denne lave beplantning skal suppleres med en række af opstammede og løvfældende træer i et sammenhængende græsareal, der skal give området en grøn karakter langs Søren Frichs Vej. Regnvandsbassin og det fælles opholdsareal Regnvandsbassinet, der er placeret i det fælles opholdsareal (delområde III), vil udgøre en del af et naturpræget grønt opholdsareal, der er med til at give hele området sammenhæng og karakter. Regnvandsbassinet placeres centralt i området og integreres som et naturpræget vådområde. Mod syd gives bassinet en hård kant, der forsynes med rækværk, mens man fra nord kan opleve vandet i sammenhæng med bløde skråningsforløb bevokset med siv og græsser. Eksempel på regnvandsbassin Det er hensigten, at området skal fremstå med en vild beplantning og have samme karakter som de rekreative områder langs Brabrandstien. De grønne arealer skal fremstå varieret med lange græsser og urter f.eks. star og iris og flerstammede træer, der tåler et fugtigt miljø som rødel og pil. 17

Bilag 1 Broer og terrasserede trædæk giver mulighed for at opholde sig og bevæge sig helt ned til vandet og gå på opdagelse i det grønne. Stisystemet giver et rekreativt alternativ til de bløde trafikanter. Stierne kobler området til de kommende omdannelsesområder mod øst og vest, samt til Søren Frichs Vej, Lokesvej og Åbyvej. Ændret Regnvandsbassinet og det fælles opholdsareal Nyt Eksempel på et aktivt anvendeligt regnvandsbassin i et boligområde 18

Bilag 1 Veje, stier og parkeringsarealer Lokalplanen fastlægger, at området primært skal vejbetjenes via et nyt lysreguleret kryds på Søren Frichs Vej. Lyskrydset er planlagt med en placering omtrent midt mellem det eksisterende vejkryds ved Åbyvej og vejkrydset ved Valhalvej, og det er hensigten, at en stor del af det samlede fremtidige byomdannelsesområde nord og syd for Søren Frichs Vej skal vejbetjenes herfra. Der er udarbejdet principtegninger til et ændret udseende af den fremtidige strækning af Søren Frichs Vej inden for byomdannelsesområdet. Strækningen etableres med allébeplantning i brede græsarealer, der adskiller cyklister og gående. Planudsnit og tværsnit i Søren Frichs Vej, der viser en mulighed for ændret vejprofil. Den røde stiplede linje viser lokalplangrænsen. 19

Bilag 1 Lokalplanen fastsætter bestemmelser for arealet mellem cykelsti og bebyggelse på sydsiden af Søren Frichs Vej. Nyt Skitse, der viser hvordan bygning B møder arealet mod Søren Frichs Vej. Skitsen viser sammenhængen mellem stueetagen og fortov, der adskilles ved en lav beplantning. Arealet bag kolonnaden (søjlegangen) anvendes som adgang til de enkelte lejligheder i stueetagen, og her er mulighed for at placere bænke og borde til ophold. Lokalplanen fastlægger kravene til bilparkering og cykelparkering i området i henhold til Retningslinjer for anlæg af parkeringsarealer i Aarhus Kommune. Det betyder, at der skal etableres parkeringsareal til ca. 400 biler og 850 cykler. Det fastlægges desuden, at størstedelen af bilparkeringen og mindst halvdelen af cykelparkering skal etableres i underjordisk parkeringskælder. Gennem lokalplanområdet inden for delområde III udlægges areal til offentlig tilgængelig gennemgående sti. Stien vil mod vest give stiforbindelse til Søren Frichs Vej og Åby Skole og på længere sigt i forbindelse med fremtidig byomdannelse mod Åbyvej også til Åbyvej og videre til Åby Park. Mod øst skabes stiforbindelse til de fremtidige byomdannelsesområder og til de rekreative områder langs Aarhus Å og Brabrandstien. 20

Bilag 2 04. dec 2014 JAUB - Sag 14028 Ændrede bestemmelser i lokalplan nr. 990 Der foretages tilrettelser i lokalplanen, og det foreslås at ændre/præcisere nedenstående bestemmelser i lokalplanen. Med rødt er vist tilføjelser. 9 stk. 1 Ny bebyggelse skal med hensyn til proportioner, tage og facader udformes i et formsprog som vist på illustrationerne side 9 og 10. Facaderne kan dog også udføres uden altangange, blot boligerne er sikret tilstrækkeligt mod trafikstøj. Bygningerne langs Søren Frichs Vej skal udformes som sammenhængende bebyggelser. Facader mod Søren Frichs Vej skal udføres, så boligerne er sikret mod trafikstøj. Facader kan udformes med opgange eller med altangange. Kun kollegieboliger må være placeret ensidigt mod Søren Frichs Vej eller Åbyvej. Altangange skal udføres som en integreret del af den enkelte bygning, hvor bygningens primære facade ligger udenpå altangangen. Ingen altangang må udføres som påhængt altangang. Inden for det samlede arkitektoniske tema kan den enkelte bygning udformes med en variation inden for sammensætning af materialer og farver. 9 stk. 2 Bygningers facader må kun opføres af følgende materialer i følgende farver: Mørke teglsten (som blank, pudset eller vandskuret mur eller skærmtegl). Beton. Fiberplader eller fiberbeton. Træ. Facader i stueplan skal primært beklædes med træ, teglsten eller fiberplader. Facaderne skal, bortset fra tegl og glas, fremstå i hvid, grå eller sort. Mindre bygningsdele, som f.eks. karnapper, altaner, trappehuse og overdækninger, må fremstå i andre farver, hvis der kan opnås en god helhedsvirkning. Facader på bygning A skal primært fremstå med overflader af metal og fibercement. C:\Users\jaub\Documents\Arkitema blandet\åbyen planlægning\byliv\bilag 2.docx 1/4

Bilag 2 04. dec 2014 JAUB - Sag 14028 Facader på bygning B skal primært fremstå som beton eller med pudset overflade. Facader på bygning C skal primært fremstå som tegl. Mindre bygningsdele må desuden opføres af følgende materialer: Glas. Natursten. Zink, kobber og aluminium, herunder metalliske, profilerede plader. 9 stk. 4 Bygningers facader må kun opføres af følgende materialer i følgende farver: Mørke teglsten (som blank, pudset eller vandskuret mur eller skærmtegl). Beton. Facader i stueplan skal primært beklædes med træ eller teglsten. Facaderne skal, bortset fra tegl og glas, fremstå i hvid, grå eller sort. Mindre bygningsdele, som f.eks. karnapper, altaner, trappehuse og overdækninger, må fremstå i andre farver, hvis der kan opnås en god helhedsvirkning. Facader på bygning D skal primært fremstå som en kombination af beton og tegl. Facader på bygningerne E, F og G skal primært fremstå som tegl. Mindre bygningsdele må desuden opføres af følgende materialer: Fiberplader eller fiberbeton. Træ. Glas. Natursten. Zink, kobber og aluminium, herunder metalliske, profilerede plader. 10 stk. 3 Opholdsarealer på terræn inden for delområderne I og II skal primært indrettes som fælles opholdsarealer for det enkelte bygningsafsnit eller delområde som vist på illustrationsplanen og illustrationerne side xx og xx. Langs facaden af boligbebyggelse kan der på terræn etableres mindre private haver og terrasser til de enkelte boliger. Haverne kan afgrænses med hæk- eller buskbeplantning mod opholdsarealer eller vej- og parkeringsareal som vist på illustrationsplanen og illustrationerne side xx og xx. Der kan etableres tagterrasse på taget af dagligvarebutikken, der ligger i Byggefelt C1 som vist på lokalplankort 1. C:\Users\jaub\Documents\Arkitema blandet\åbyen planlægning\byliv\bilag 2.docx 2/4

Bilag 2 04. dec 2014 JAUB - Sag 14028 10 stk. 5 I delområde III skal der etableres fælles opholdsarealer som vist på illustrationsplanen og illustrationerne side xx og xx. Området skal udformes som et naturpræget grønt opholdsareal med et regnvandsbassin, der integreres som et naturpræget vådområde. Mod syd skal bassinet udføres med hård lodret kant, der forsynes med rækværk. Mod nord skal regnvandsbassinet udformes med græsklædte skråninger bevokset med siv og græsser. De grønne arealer skal fremstå med varieret beplantning, herunder lange græsser og urter f.eks. star og iris og flerstammede træer, som rødel og pil, der tåler et fugtigt miljø. I forbindelse med regnvandsbassinet kan der etableres broer og terrasserede trædæk, der giver mulighed for ophold helt ned til vandet. Regnvandsbassinet skal udformes som et rekreativt element. Se fodnote. En del af arealerne inden for delområdet må i øvrigt indrettes med faste belægninger i kombination med græsarealer og øvrig beplantning som vist på illustrationsplanen. 10 stk. 8 Oplagring må kun finde sted i bygninger eller på visuelt tæt hegnede arealer inden for byggefelter. Hegn skal begrønnes med en stedsegrøn beplantning som f.eks. efeu eller stedsegrøn kaprifolie. Inden for byggefelt C5, som vist på lokalplankort 1, gælder det også for en vandret inddækning over varegården. C:\Users\jaub\Documents\Arkitema blandet\åbyen planlægning\byliv\bilag 2.docx 3/4

Bilag 2 04. dec 2014 JAUB - Sag 14028 Lokalplankort 1 Illustrationsplan C:\Users\jaub\Documents\Arkitema blandet\åbyen planlægning\byliv\bilag 2.docx 4/4