Xxxx xxxxx og xxx xxxxxx-xxxxxx xxxxxxxxxx xxxx xxxxx xxxxxx xxxxxx v/arkitekt MAA xxxxx xxxxx xxxxx xxxxxxxx x xxxx xxxxx Nybyggeri xxxxxxxxxxxxxxxxxx xx, xxxxxxxxxx honorartvist Xxxx xxxxx og xxx xxxxxx-xxxxxx mod xxxxxx xxxxxx v/arkitekt MAA xxxxx xxxxx Ved e-mail af 7. november 2011 fremsender xxx xxxxxxx-xxxxxx til Rets- og Responsumudvalget i Akademisk Arkitektforening, en klage over xxxxx xxxxxx. xx. maj 2012 Rets- og Responsumudvalget Sag nr. 13/xxxx -/bkh Med klagen - og i forbindelse med efterfølgende skriftveksling - fulgte diverse bilag, dels nogle i papirudgave, dels på en CD i meget ustruktureret form, herunder incl. diverse dubletter og uden nummerering. For at skabe overskuelighed i det modtagne materiale, er bilag i nedennævnte fortegnelse alene anført én gang. Det bemærkes - idet det på fremmødet af parterne blev bekræftet, at der vedrørende "nedrivning" ikke foreligger en tvist - er modtaget materiale på CD i forbindelse hermed, ikke anført i fortegnelsen. For overskuelighedens skyld har Rets- og Responsumudvalget benævnt klagers bilag: 1, 2, 3 osv. og indklagedes bilag: A, B, C osv. Fremsendte bilag i forbindelse med klage af 7. november 2011 omfattede: 1. Tidslinje for projektet 2. Tidsplan af 5. juni 2010 3. Rådgiveraftale - udkast af 5. juli 2010 4. E-mail af 25. marts 2011 fra bygherre til rådgiver vedrørende tidsplan, ansvar og proces 5. E-mail af 25. april 2011 fra rådgiver til bygherre vedrørende afslag på dispensationsansøgning 6. Rådgiveraftale - udkast af 4. maj 2011 7. E-mail af 1. juni 2011 fra rådgiver til bygherre 8. CD indeholdende følgende dokumenter: Side 1 af 14
8.1 MYNDIGHEDER 8.1.1. Ansøgning 1 8.1.1.1 Tillæg til Byggeandragende af 17. januar 2011, dispensationsansøgning vedrørende terræn- og facadehøjde, dateret 14. februar 2011 8.1.1.2 Planlægningsforhold vedrørende opførelse af passivhus, bilag 1 8.1.1.3 BBR-data og materialebeskrivelse, bilag 2, udateret 8.1.1.4 Tegning nr. 00 - Situationsplan mål 1:250, dateret 10. januar 2011 8.1.1.5 Tegning nr. 10 - Snit mål 1:75, dateret 14. februar 2011 8.1.2 Ansøgning 2 8.1.2.1 Byggeandragende af 11. maj 2011 8.1.2.2 Tegninger - alle dateret 10. maj - til byggeandragende af 11. maj 2011, omfattende: - 99.00 situationsplan 1:250-99.01 stueetage 1:100-99.02 1. sal 1:100-99.03 tagplan med solceller og solfangere 1:100-99-04 facade mod nord/vej 1:100-99.05 facade mod øst 1.100-99.06 facade mod syd/have 1:100-99.07 facade mod vest 1:100-99.08 tværsnit i bygning 1:100 8.1.3 Afslag på ansøgning om dispensation fra xxxxxxxxx Kommune, udateret (jf. mailkorrespondance medio april 2011) 8.1.4 Argumenter vedrørende opførelse af passivhus, udarbejdet af arkitekt MAA xxxxx xxxxx, udateret 8.2 ØKONOMI 8.2.1 Tilbud 8.2.1.1 Tilbud fra xxxxxx x xxxxxxxxxxx xxxx xxx, dateret 1. juli 2011 8.2.1.2 Tilbud, unavngivet, dateret 7. juli 2011 8.2.1.3 Tilbud fra xxxxx x xxxxxxxxxxxxxxx xxxxxxx xxx, dateret 4. juli 2011 8.2.1.4 Tilbud fra fa. xxxxxx xxxx dateret 30. juni 2011 8.2.1.5 Økonomisk oversigt, udateret 8.2.1.6 Status på tilbud pr. 7. juli 2011 8.2.2 Udgifter (alle beløb anført incl. moms) 8.2.2.1 Faktura nr. xxxxxxx af 24. januar 2011 fra arkitekt MAA xxxxx xxxxx, i alt kr. 48.250,00 vedrørende perioden juli 2010 januar 2011 (nedrivningsprojekt, jordpåfyldningsansøgning til myndigheder og udarbejdelse af forslag til nyt hus) 8.2.2.2 Faktura nr. xxxxx af 25. januar 2011 fra xxxxx xxxxxxxxx, i alt kr. 7.500,00 8.2.2.3 Faktura nr. xxxx af 28. februar 2011 fra xxxxx xx xxxxxxxxxxxxxxxxx xxxxxxx xxx vedrørende regulering af råjord, i alt kr. 19.406,25 8.2.2.4 Aconto faktura nr. xxxxxxx af 25. maj 2011 fra arkitekt MAA xxxxx xxxxx, i alt kr. 37.500,00 vedrørende perioden februar 2011 - maj 2011 (udvikling nyt passivhus, andragende, forhandling, dispensationsansøgning, diverse bearbejdning, igangsætning Side 2 af 14
projektering incl. energitiltag med implementering, projektering konstruktioner, stabilitet, afløb, vand, el incl. møder mv.) 8.2.2.5 Aconto faktura nr. xxxxxxx af 25. maj 2011 fra arkitekt MAA xxxxx xxxxx, i alt kr. 106.250,00 vedrørende perioden februar 2011 - maj 2011 (udvikling nyt passivhus, andragende, forhandling, dispensationsansøgning, diverse bearbejdning, igangsætning projektering incl. energitiltag med implementering, projektering konstruktioner, stabilitet, afløb, vand, el incl. møder mv.) Aconto fakturabeløb er specificeret som følger: - arkitekt kr. 37.500,00 - energiingeniør kr. 31.250,00 - konstruktions-/afløbsingeniør kr. 37.500,00 8.2.2.6 Faktura nr. xxxxx af 5. juli 2011 fra xxxxxxxxx xxxxxxxxx & xxxxxxxxxx, i alt kr. 42.250 vedrørende udarbejdelse projekt 8.2.2.7 Faktura nr. xxxx af 21. oktober 2011 fra xxxxxxx xxxxxxxxx Rådgivende ingeniørfirma xxx, i alt kr. 36.376,78 8.3 UDBUD 8.3.1 Udbudsmateriale 8.3.1.1 Fællesbetingelser, dateret 27. maj 2011 8.3.1.2 Fagbeskrivelse, dateret maj 2011 8.3.1.3 Udbudsbrev, dateret 8. juni 2011 8.3.1.4 Mængde og tilbudsliste, dateret juni 2011 8.3.1.5 Edb-udskrift for fundamentsplan, dateret 26. maj 2011 8.3.1.6 Edb-udskrift for stålrammer, dateret 26. maj 2011 8.3.1.7 Geoteknisk rapport, dateret 20. januar 2011 8.3.1.8 Statiske beregninger - fundering, dateret 8. juni 2011 8.3.1.9 Opvarmning, varmetabsberegning, udateret 8.3.1.10 Regnvandsanlæg, udateret 8.3.1.11 Rettelsesblad, dateret 23. juni 2011 Tegninger - ingeniør (alle dateret 8. juni 2011, hvis ikke andet er anført) - 301-1 Pæleplan 1:100-301-2 Fundamentsplan 1:100-301-3 Stueplan 1:100-301-4 Principsnit A, randfundament 1:10-301-5 Principsnit B, indv. fundament 1:10-301-6 Detalje 1 og snit A 1:10-301-7 Stålramme 1 1:50 - snit B 1:10-301-8 Stålramme 2 1:50 - snit B 1:10-101 A Kloak - situationsplan 1:100, revisionsdato 21. juni 2011 Tegninger - arkitekt (alle dateret 10. maj 2011, hvis ikke andet er anført) - 19.01 Fundament - målsat, 1:100-29.01 Stueplan - vægge - målsat, 1:100-29.02 1. sal - vægge - målsat, 1:100-29.03 Tagplan - målsat, mål 1:100-39.01 Plan af køkken 1:20 Side 3 af 14
- 39.02 Køkken, opstalt A - B 1:20-39.03 Køkken, opstalt C -D 1:20-39.04 Bad stueetage - plan 1:20-39.05 Bad stueetage, opstalt A - B 1:20-39.06 Bad stueetage, opstalt C - D 1:20-39.07 Bad 1. sal - plan 1:20-39.08 Bad 1. sal, opstalt A - B 1:20-39.09 Bad 1. sal, opstalt C - D 1:20-39.10 Udhuse - plan, snit og facader 1:100-39.101 Vindues- og ydervægsdetaljer 1:10 (dateret 29. maj 2011) - 39.102 Vindues- og ydervægsdetaljer ved sydfacade 1:10 - (dateret 29. maj 2011) - 39.103 Vinduesdetaljer ved sydfacade - stålrammer 1:10 (dateret 29. maj 2011) - 39.104 Vinduesdetaljer sydfacade - stålrammer - højder 1:20 (dateret 29. maj 2011) - 39.105 Fundament - sokkeldetaljer 1:10 (dateret 29. maj 2011) - 39.106 Fundament - sokkeldetaljer 1:10 (dateret 29. maj 2011) - 50.01 Stue- og 1. sals plan - vand og ventilation 1:100-60.01 Stue- og 1. sals plan - el princip 1:100-99.00 Situationsplan 1:200-99.01 Plan stueetage 1:100-99.02 Plan 1. sal 1:100-99.03 Snit A - A 1:100-99.03 A Snit A - A 1:100 (revisionsdato 10. juni 2011) - 99.04 Snit B - B 1:100-99.04 A Snit B - B 1:100 (revisionsdato 10. juni 2011) - 99.05 Snit C - C 1:100-99.06 Snit D - D 1:100-99.07 Facade syd 1:100-99.08 Facade nord 1:100-99.09 Facade øst 1:100-99.10 Facade vest 1:100 8.4 DIVERSE TEGNINGSMATERIALE Dato på skitseforslag er taget fra de filmapper modtaget fra klager, idet arkitektens skitser - hvor andet ikke er anført - er udaterede 8.4.1 Tegninger Skitseforslag - (modtaget) 20. august 2010 - situationsplan (1) - stueetage, plan (6) - 1. sal, plan (6) - stueetage, plan (7) - stueetage, plan (8) - 1. sal, plan (8) - tagplan - facade og isometri - gavle (sidste 3 tegninger udført som frihåndstegning) Skitseforslag - (modtaget) 27. august 2010 - placering af bygning, luftfoto - situationsplan incl. nabobyggeri Side 4 af 14
Skitseforslag - 20. september 2010 - situationsplan (9) - stueetage 111 m 2 - plan 1:100 (9) - 1. sal 97 m 2 - plan 1:100 (9) Skitseforslag - 11. oktober 2010 - situationsplan (10) - stueetage 111 m 2 - plan 1:100 (10) - 1. sal 97 m2 - plan 1:100 (10) - facade mod vej Skitseforslag - 22. oktober 2010 - situationsplan (10) - stueetage 111 m 2 - plan 1:100 (10) - 1. sal 97 m 2 - plan 1:100 (10) - facade øst - facade syd/have - facade vest - facade vej - tagplan - isometri Skitseforslag - 19. november 2010 - stueetage 121 m 2 - plan 1:100 (11) - 1. sal 105 m 2 - plan 1:100 (11) Skitseforslag - 24. november 2010 - stueetage121 m 2 - plan 1:100 (11) - 1. sal 105 m 2 - plan 1:100 (11) - facade øst - facade syd/have - facade vest - facade vej - snit - tagplan - trappe til tag 1:20 Skitseforslag - 30. november 2010-1. sal 105 m 2 - plan 1:100 (11) Skitseforslag - 4. december 2010 - stueetage 113 m 2 - plan 1:100 (12) - 1. sal 108 m 2 - plan 1:100 (12) - facade øst - facade syd/have - facade vest - facade vej - snit - tagplan Skitseforslag - 24. december 2010 - stueetage 116 m 2 - plan 1:100 (14) - 1. sal 111 m 2 - plan 1:100 (14) - facade øst - facade syd/have - facade vest - facade vej Skitseforslag - 6. januar 2011 Side 5 af 14
- stueetage 114,5 m 2 - plan 1:100 (15) - 1. sal 101 m 2 - plan 1:100 (15) - facade øst - facade vej - tagplan (15) Oversigtstegninger - 23. februar 2011 (dateret 10. februar 2011) - 10.01 Fundamentsplan - målsat, 1:100-21.01 Stueetage - ydre vægge basis - målsat, 1:100-22.01 Stueetage - indre vægge basis - målsat, 1:100-29.01 Tagetage/1. sal - ydre vægplan - målsat, 1:100-29.02 Snit - ydre vægge basis - målsat, 1:75-99.01 Situationsplan med fundament 1:200 - Stueetage 118,5 m 2 - vinduesparti, 1:100 Oversigtstegninger - 1. april 2011 (dateret 10. februar 2011) - 10.01 Fundamentsplan - målsat, 1:100-21.01 Stueplan - ydre vægge basis - målsat, 1:100-22.01 Stueplan - indre vægge basis - målsat, 1:100-23.01 Dækplan over stueetage - målsat, 1:75-29.01 Tagetage/1. sal - målsat, 1:100-29.02 Snit - ydre vægge basis - målsat, 1:75-99.01 Situationsplan med fundament 1:200 Bygningsdelsoversigt - 8. april 2011 (dateret marts 2011) - incl. planer 1:200 med rumnumre i relation til bygningsdelsoversigt Planer og snit - 28. april 2011 - stueetage 119 m 2-1:100 (A) - 1. sal 100 m 2-1:100 (A) - snit 1:100 (A) Facader - 29. april 2011 - facade øst (A) - facade syd/have (A) - facade vest (A) - facade vej (A) Planer - 14. maj 2011 - stueetage 120 m 2-1:100 (C) - 1. sal 92 m 2-1:100 (C) Oversigtstegninger - 23. maj 2011 (dateret 10. maj 2011) - 99.12 Plan af køkken 1:20-99.13 Køkken - opstalt A - B 1:20-99.14 Køkken - opstalt C - D 1:20 Tegning - 1. juni 2011 - situationsplan - regnvand - afløb Efterfølgende har Rets- og Responsumudvalget modtaget: Svarskrift fra indklagede, dateret 5. december 2011, incl. bilag: A. Fagbeskrivelse - nedrivning af villa og regulering, dateret 20. juni 2010 B. Tillæg til byggeandragende af 17. januar 2011, dispensationsansøgning, dateret 14. februar 2011 C. Bilag 1 til dispensationsansøgning, udateret D. Tilbudsoversigt nedrivning, dateret 26. august 2010 Side 6 af 14
E. E-mailkorrespondance, april 2011 - vedrørende afbrydelse af samarbejde F. Bilagsoversigt udbud, udateret G. E-mailkorrespondance, juni og juli 2011 - vedrørende udbud H. E-mailkorrespondance, maj 2011 - klargøring udbud I. E-mailkorrespondance, januar 2011 - vedrørende jordpåfyldning, regulering af terræn J. E-mailkorrespondance, februar og april 2011 vedrørende dispensation K. Økonomiopstilling, udateret Replik fra klager, dateret 15. december 2011, incl. bilag: 9. E-mail af 15. juni 2011 fra bygherre til rådgiver vedrørende ny dato for aflevering af tilbud. Duplik fra indklagede, dateret 9. januar 2012, incl. bilag: L. E-mailkorrespondance af 1. september 2010, incl. koteplan M. E-mailkorrespondance 15. april 2011 efter afslag på dispensation incl. prospekt for passivhus samt 17 tegninger N. E-mailkorrespondance 15. april 2011 efter afslag på dispensation, incl. geoteknisk rapport samt 2 tegninger ------------ ooo ------------ Sagen er herefter optaget til behandling, og - som det er kutyme - sendt i cirkulation blandt udvalgets medlemmer og afsluttende behandlet i et plenummøde, hvortil parterne var indkaldt. I mødet - der afholdtes den 21. marts 2012 deltog: Klager - xxx xxxxxx-xxxxxx Indklagede - arkitekt MAA xxxxx xxxxx Rets- og Responsumudvalget - 8 af udvalgets medlemmer, udvalgets leder og sekretær Påstande Klager ------------ ooo ------------ Tilbagebetaling af i alt kr. 119.750,00 incl. moms der fremkommer som følger: Faktura nr. xxxxxx af 24. januar 2011 fra xxxxx xxxxxx xxx (48.250,00 8.250,00) *) kr. 40.000,00 Faktura nr. xxxxxxxx af 25. maj 2011 fra xxxxx xxxxxx xxx vedrørende projekt for nyt hus kr. 37.500,00 Fakturanr. xxxxx af 5. juli 2011 vedrørende xxxxxxxxx xxxxxxxxxx xxxxxxxxxxx kr. 42.250,00 I alt incl. moms kr. 119.750,00 Side 7 af 14
*) Faktura nr. xxxxxxx af 24. januar 2011 indeholder 3 ydelser omfattende nedrivningsprojekt, jordpåfyldningsansøgning til myndigheder og udarbejdelse af forslag til nyt hus. Beløbet på kr. 40.000 fremkommer ved et "lægmandsskøn" vedrørende fradrag i fakturabeløb for den del der vedrører nedrivning; efter klagers opfattelse vedrører størstedelen af det fakturerede beløb teknisk rådgivgivning og bistand i forbindelse med udarbejdelse af skitseprojekt. Fritagelse for betaling af faktura nr. xxxx af 21. oktober 2011 fra xxxxxxx xxxxxxxxx Rådgivende ingeniørfirma xxx, i alt kr. 36.376,78 incl. moms (betalt af indklagede). Klager bekræfter - ud over allerede betalte regninger for teknisk rådgivning og bistand vedrørende skadesag samt udført geoteknisk undersøgelse mv. - at ville betale kr. 3.150,00 incl. moms for el-skab (betalt af indklagede). Indklagede Ingen reduktion i allerede betalt faktureret honorar for præsteret teknisk rådgivning og bistand. Yderligere betaling af i alt kr. 39.526,78 incl. moms, der fremkommer som følger: Faktura nr. xxxx af 21. oktober 2011 fra xxxxxxx & xxxxxxxx Rådgivende ingeniørfirma xxx kr. 36.376,78 Udlæg for el-skab kr. 3.150,00 ----------- ooo ------------ Parternes skriftlige og mundtlige forklaringer I alt incl. moms kr. 39.526,78 Opgaven omfatter teknisk rådgivning og bistand vedrørende klagers ejendom, beliggende xxxxxxxxx xx i xxxxxxxxxx. Af de til Rets- og Responsumudvalget fremsendte sagsakter fremgår, at den præsterede tekniske rådgivning og bistand kan opdeles i 6 punkter: 1. Energirenovering af nyindkøbt ejendom samt diverse udbedring i forbindelse med rotteplage på ejendommen. 2. Nedrivning af ejendommen. 3. Jordprojekt - diverse regulering af terræn. 4. Projektering af nyt hus, myndighedsprojekt incl. dispensationsansøgning. 5. Afbrydelse og genoptagelse af samarbejde. 6. Tilbudsindhentning og afbrydelse af samarbejde. Ad 1 - Energirenovering mv. Klager retter medio 2009 henvendelse til indklagede, med henblik på teknisk rådgivning og bistand i forbindelse med ønske om energirenovering af ejendommen, et tidligere sommerhus/helårshus med adskillige "knopskydninger". Indklagede udarbejder udkast til rådgiveraftale samt et foreløbigt budget vedrørende energirenoveringen, der fremsendes klager. Side 8 af 14
Indklagede foretager opmåling af ejendommen med henblik på renoveringen og i forbindelse hermed konstateres rotteplage, dog uden konstatering af problemets faktiske omfang. Klager kontakter forskellige rottefængere, som alle fremkommer med bekæmpelsesforslag, og som alle må opgive. I forbindelse med forsøgene på rottebekæmpelse følger og kommenterer indklagede løbende sagen, herunder ved deltagelse i diverse møder med advokat og forsikringsselskab samt udarbejdelse af budgetter for sandsynliggørelse af omfanget af nødvendig indgriben i huset, i forbindelse med en mulig bekæmpelse af rotteplagen. De udarbejdede budgetter indgår efterfølgende i erstatningsvurderingen. Efter de forskellige rottefængeres resultatløse forsøg på at bekæmpe rotteplagen vurderes det, at der ikke vil kunne gives garanti for, at rotteplagen kan fjernes. Der indgås således forlig i relation til ejerskifteforsikringen, der udbetaler 1 mio. kr. Klagers ønsker til energirenovering og fremtidig komfort i et ombygget hus synes problematisk, samtidig med at enkelte rum ikke lever op til nutidens krav til opholdsrum, hvorfor overvejelse om nedrivning af ejendommen bliver aktuel. Der er parterne imellem - i det store og hele - enighed om ovennævnte forløb. Ad 2 - Nedrivning Indklagede udarbejder nedrivningsprojekt, søger myndighedstilladelse til nedrivning, indhenter tilbud blandt 6 nedrivningsfirmaer og kontraherer arbejdets udførelse. Der foreligger udkast til totalrådgiveraftale dateret 5. juli 2010, omfattende teknisk rådgivning og bistand vedrørende nedrivning samt opførelse af passivhus. Aftalen er ikke underskrevet af parterne. Af aftaleudkastet fremgår vedrørende økonomisk grundlag for byggeprojektet, at efter senere udarbejdet byggeprogram vil blive udarbejdet et foreløbigt budget til vurdering af økonomien. Honorar for totalrådgivning omfatter: - arkitektarbejde: program, design, bygningstegninger, beskrivelser mv. samt al koordinering og byggestyring - ingeniørarbejde: konstruktioner, stabilitet, varmetabsberegning og kontrol samt el og vvs Arkitekt- og ingeniørarbejder er samlet anført til 164.000,00 excl. moms, der tillagt omkostninger til landinspektør og geoteknik på 22.000,00, i alt medfører omkostninger på kr. 186.000,00 excl. moms, svarende til kr. 232.500,00 incl. moms. Side 9 af 14
I aftaleudkastet er vedrørende tidsfrister henvist til tidsplanskitse af 5. juni 2010, hvoraf fremgår indflytning i uge 35 2011. I forbindelse med nedrivningen blev etableret strømtavle og kabel til pumpe i drænbrønd, som skulle vedblive at fungere. Endvidere blev der etableret ny ledning fra drænpumpebrønd til regnvandsbrønd i det kommunale afvandingssystem og opsat måler, så det ville kunne konstateres, hvor meget drænvand der løb igennem over en periode. Ejendommen nedrives i oktober/november 2010. Der er parterne imellem - i det store og hele - enighed om ovennævnte forløb. Ad 3 - Jordprojekt Klager ønskede terræn hævet omkring det kommende hus til minimum kote 2,0, hvilket er 70-100 cm over hidtidigt terræn. Indklagede søgte myndighedsgodkendelse, indhentede tilbud og organiserede arbejdets udførelse i februar 2011. Der er parterne imellem - i det store og hele - enighed om ovennævnte forløb. Ad 4 - Nyt hus Ifølge indklagede meddelte klager efter beslutning om nedrivning af eksisterende ejendom, ønske om opførelse af et individuelt projekteret hus, alternativt et typehus. Idet der ikke skete yderligere vedrørende valg af typehus, igangsatte indklagede projektering. Indklagede udarbejdede 14 forslag - med større eller mindre forskelle - der udmøntede sig tegningsmæssigt i et - ikke fuldt gennembearbejdet - projektforslag, som grundlag for myndighedsbehandling. Det blev på fremmødet af indklagede oplyst, at der i forbindelse med den tekniske rådgivning og bistand er rettet forhåndshenvendelse til bygningsmyndigheden med diverse forespørgsel. Der er medio januar 2011 indsendt andragende og efter telefonisk kontakt til bygningsmyndigheden står det fast, at der er uoverensstemmelse i forhold til gældende byplanvedtægt for området - herunder facadehøjde i forhold til terrænkote, partielt fladt tag samt blanke materialer på tagflade - hvorfor indklagede medio februar 2011 fremsender tillæg til byggeandragende, indeholdende diverse dispensationsansøgning i forhold til bestemmelserne i byplanvedtægt. Bygningsmyndigheden meddeler medio april afslag på ansøgning om dispensation for facadehøjde, og meddeler betinget dispensation vedrørende partielt fladt tag til tekniske installationer og blanke eller reflekterende tagmaterialer. Klager er ikke enig i indklagedes beskrivelse af sagsforløb. Side 10 af 14
Ifølge klager blev det før igangsætning af skitseprojektering overvejet at opføre et typehus, for at holde udgifterne nede. Fra ejerskifteforsikringen blev udbetalt en erstatning på 1 mio. kr., hvilket langt fra var tilstrækkeligt til at bygge et nyt hus, og i den samlede vurdering indgik købsprisen for ejendommen på 3.450.000 kr. Ifølge klager havde typehusfirmaerne på pågældende tidspunkt få eller ingen erfaringer med meget miljøvenlige huse, hvilket var i uoverensstemmelse med klagers ønske om en meget stærk miljøprofil. Klager havde fået den opfattelse, at indklagede kunne bygge et individuelt projekteret enfamiliehus for 12.000 kr./m 2 (ifølge klagers opfattelse incl. moms) - hvilket alene var kr. 2.000-3.000 mere en kvadratmeterprisen for "standardtypehuse" på pågældende tidspunkt. Klager havde forventet at få "et smukt hus" ved at indgå aftale med "en rigtig arkitekt", frem for "at nøjes" med et typehus og i øvrigt, at indklagede som professionel kunne afdække de lokale regler og "forudse" diverse problemer. Ad 5 - Afbrydelse og genoptagelse af samarbejde Umiddelbart efter bygningsmyndighedens afslag ønskede klager at afbryde samarbejdet med indklagede, dels fordi indklagede ikke syntes at være i stand til at løfte opgaven som totalrådgiver, dels fordi byggeriet ikke ville blive færdiggjort i henhold til den aftalte tidsplan. Klager bliver imidlertid af tredje part anbefalet at genoptage samarbejdet med indklagede, idet overdragelse af opgaven til anden arkitekt, måtte forventes at resultere i et senere færdiggørelsestidspunkt. Der foreligger udkast til totalrådgiveraftale dateret 4. maj 2011, omfattende teknisk rådgivning og bistand vedrørende opførelse af passivhus. Aftalen er ikke underskrevet af parterne. Af aftaleudkastet fremgår vedrørende økonomisk grundlag for byggeprojektet, at efter senere udarbejdet byggeprogram vil blive udarbejdet et foreløbigt budget til vurdering af økonomien. Endvidere er i aftaleudkastet anført, at et byggeri af det foreliggende omfang og karakter vil beløbe sig til minimum 2,5 mio. kr. Det fremgår ikke om beløbet er incl. eller excl. moms. Vedrørende honorar er anført, at en normal honorering vil andrage ca. 15 % af byggeprisen, hvilket i dette tilfælde vil medføre et samlet honorar på kr. 375.000,00 excl. moms, svarende til kr. 468.750,00 incl. moms. Rådgiverens ydelser omfatter jf. aftaleudkastet: - udarbejdelse af materiale til brug for myndighedsansøgning for og gennemførelse af nedrivning af hus - udarbejdelse af byggeprogram - myndighedsansøgninger - udarbejdelse af projekt, herunder sikre dets lovlighed - beskrivelse og fotoregistrering af forhold forinden arbejdet igangsættes - indhentning af tilbud på bygherrens vegne Side 11 af 14
- indhentning af leverancer på bygherrens vegne - gennemførelse af projektet - afholdelse af byggemøder - budgetstyring samt godkendelse af betalinger - indgåelse af aftaler med entreprenører på bygherrens vegne indenfor det godkendte budget, efter forudgående godkendelse af valg af entreprenør og entrepriseaftale - indhentelse af myndighedernes godkendelse i nødvendigt omfang - afslutning af sagen med byggeregnskab og ibrugtagningstilladelse - 1-års garanti eftersyn Det fremgår af aftaleudkastet, at ydelserne omfatter arkitektarbejde, ingeniørarbejde, landinspektør og geoteknik, idet ydelser ud over arkitektarbejde udføres af underrådgivere; arkitektarbejder indeholder koordinering af de øvrige ydelser. Vedrørende tidsfrister er i aftaleudkastet anført, at tidsplanskitse udarbejdes efterfølgende. Der indsendes nyt byggeandragende 11. maj 2011. Om der på dette grundlag var udstedt byggetilladelse var - ifølge oplysning på fremmødet - ikke indklagede bekendt. Klager oplyste på fremmødet, at indklagedes tilbudsindhentning umiddelbart måtte forudsættes igangsat på baggrund af at byggetilladelse forelå. Der er mellem klager og indklagede uoverensstemmelse om sagsforløbet. 6. - Tilbudsindhentning og afbrydelse af samarbejde Ifølge indklagede blev projektet sendt i udbud primo juni 2011 til - ifølge klager - 11 entreprenører, hvoraf alene 4 afgav tilbud. Ifølge klager har der i projekteringsperioden været refereret til et 1-plans- hus i passivhusstandard, opført i Jylland for en nettopris af ca. 12.000 kr./m 2. Ifølge indklagede er det gennem hele forløbet præciseret, at det ikke var muligt at sige hvad det aktuelle hus ville koste, før der havde været afholdt en udbudsrunde. Jf. oversigt udarbejdet af indklagede efter tilbudsindhentning fremgår ikke indstilling af laveste konditionsmæssige tilbud, set i forhold til udbudsgrundlag, ligesom der ikke entydigt fremgår en - ud fra tilbudssum beregnet - kvadratmeterpris. Der er anført en pris på 15.295 kr./m 2 excl. moms, svarende til 19.119 kr/m 2 incl. moms med en bygningsstørrelse på 220 m 2. Ifølge klagers oplysning ved fremmødet, var resultatet af prisindhentningen en pris pr. kvadratmeter, mere end det dobbelte af klagers forventning i henhold til det i sagsforløbet stipulerede. Herefter afbrød klager samarbejdet med indklagede. ---------- ooo ---------- Side 12 af 14
Rets- og Responsumudvalgets vurdering Rets- og Responsumudvalget har i sin vurdering af sagen hæftet sig ved: - at det er indklagedes/rådgivers ansvar løbende at sikre, at klager/bygherre har et samlet overblik vedrørende projektets status og fremdrift - at indklagede ikke i aftaleudkast som aftalegrundlag anfører rådgiverorganisationernes - Danske Ark og FRIs - ydelsesbeskrivelser Byggeri og Planlægning - at indklagede - jf. sædvane og god arkitektskik - ikke i aftaleudkast anfører økonomisk grundlag for byggeriets gennemførelse, og herunder angivelse vedrørende moms - at indklagede ikke sikrer, at udarbejdet projektforslag er i overensstemmelse med klagers ønsker (incl.eventuelle tilkomne ønsker) i det - jf. aftaleudkast - af indklagede udarbejdede byggeprogram - at indklagede som den professionelle part ikke umiddelbart på baggrund af erfaringspriser og prisbøger mv. formår at udarbejde et kvalificeret overslag i forbindelse med udarbejdelse af projektforslag, der netop skal udgøre bygherrens afgørende økonomiske beslutningsgrundlag og dermed være styrende for rådgiveren - at indklagede som den professionelle part, ikke - under hensyn til gældende byggelovgivning og bygningsvedtægt for området - formår at udarbejde et myndighedsprojekt, der tager højde for givne forudsætninger, eventuelt efter en præciseret indledende dialog med bygningsmyndigheden - at indklagede ved manglende professionalisme synes at have trukket sagen unødigt i langdrag ---------- ooo ---------- På grundlag af det fremlagte materiale og det ved fremmødet af parterne oplyste, afsiger Rets- og Responsumudvalget følgende KENDELSE Indklagede xxxx xxxxxx ApS v/arkitekt MAA xxxxx xxxxx, tilbagebetaler inden 4 uger fra dato til klager, xxxx xxxxx xx xxx xxxxxx-xxxxxx, i alt kr. 92.600,00 incl. moms. Beløbet fremkommer som summen af kr. 16.000 (del af faktura nr. xxxxxx af 24. januar 2011 fra xxxxx xxxxxx xxxx), kr. 37.500 (faktura nr. xxxxxxx af 25. maj 2011 fra xxxxx xxxxxxxxxx)) og kr. 42.250 (faktura nr. xxxxx af 5. juli 2011 fra xxxxxxxxx xxxxxxxxxx & xxxxxxxxxx), fratrukket indklagedes udlæg for el-skab kr. 3.150. Indklagede xxxxx xxxxxx xxxx arkitekt MAA xxxxx xxxxx betaler faktura nr. xxxx af 21. oktober 2011 fra xxxxxxx x xxxxxxxx Rådgivende ingeniørfirma Side 13 af 14
xx, i alt kr. 36.376,78 incl. moms og kan ikke gøre dette eller eventuelle yderligere krav fra underrådgivere gældende. Indklagede xxxxx xxxxxx xxxx/ arkitekt MAA xxxxx xxxxx betaler inden 4 uger fra dato kr. 24.000,00 med tillæg af moms til Akademisk Arkitektforening, i salær for sagens behandling iht. vedlagte nota nr. xxxxx. Nærværende kendelse kan inden for en frist på 4 uger fra brevdato ankes til Byggeriets Voldgiftsret. P.U.V Poul Jorsal Leder Bodil Krohn Hansen Sekretær Side 14 af 14