Årsrapporten er fremlagt og godkendt på foreningens ordinære generalforsamling den 28/4 2015 Andelsboligforeningen Kildegårdsparken II Årsrapport for 24314
Indholdsfortegnelse Side Påtegninger Ledelsespåtegning 1 Den uafhængige revisors påtegning på årsregnskabet 2 Forenings oplysninger Foreningsoplysninger 4 Årsregnskab Regnskabspraksis 5 Resultatopgørelse 1. januar - 31. december 8 Balance 31. december 9 Noter til årsrapporten n
Ledelsespåtegning Bestyrelsen har dags dato behandlet og godkendt årsrapporten for regnskabsåret 1. januar - 31. december 2014 for Andelsboligforeningen Kildegårdsparken II. Årsrapporten er aflagt i overensstemmelse med årsregnskabslovens bestemmelser for regnskabsklasse A, andelsboliglovens 5, stk. 11 og 6, stk. 2 og 8, og foreningens vedtægter. Årsregnskabet giver efter vores opfattelse et retvisende billede af foreningens aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31. december 2014 samt af resultatet af foreningens aktiviteter for 2014. Der er ikke indtrådt begivenheder efter 31. december 2014, der væsentligt påvirker foreningens finansielle stilling pr. 31. december 2014. Årsrapporten indstilles til generalforsamlingens godkendelse. Odense, den 28. april 2015 Bestyrelse Else Svane formand Jens Molge stformand Bjørn Stærmose kasserer Birthe Dannesbo Knudsen 17),' Do, n ri bo Lin LLdSc,,, _ML pwc 1
Den uafhængige revisors påtegning på årsregnskabet Til medlemmerne i Andelsboligforeningen ICildegårdsparken II Vi har revideret årsregnskabet for Andelsboligforeningen ICildegårdsparken II for regnskabsåret 1. januar - 31. december 2014, der omfatter anvendt regnskabspraksis, resultatopgørelse, balance og noter. Årsregnskabet udarbejdes efter årsregnskabslovens bestemmelser for regnskabsklasse A, andelsboliglovens 5, stk. 11 og 6, stk. 2 og 8, og foreningens vedtægter. Ledelsens ansvar for årsregnskabet Ledelsen har ansvaret for udarbejdelsen af et årsregnskab, der giver et retvisende billede i overensstemmelse med årsregnskabslovens bestemmelser for regnskabsklasse A, andelsboliglovens 5, stk. 11 og 6, stk. 2 og 8, og foreningens vedtægter. Ledelsen har endvidere ansvaret for den interne kontrol, som ledelsen anser nødvendig for at udarbejde et årsregnskab uden væsentlig fejlinformation, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl. Revisors ansvar Vores ansvar er at udtrykke en konklusion om årsregnskabet på grundlag af vores revision. Vi har udført revisionen i overensstemmelse med internationale standarder om revision og yderligere krav ifølge dansk revisorlovgivning. Dette kræver, at vi overholder etiske krav samt planlægger og udfører revisionen for at opnå høj grad af sikkerhed for, om årsregnskabet er uden væsentlig fejlinformation. En revision omfatter udførelse af revisionshandlinger for at opnå revisionsbevis for beløb og oplysninger i årsregnskabet. De valgte revisionshandlinger afhænger af revisors vurdering, herunder vurdering af risici for væsentlig fejlinformation i årsregnskabet, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl. Ved risikovurderingen overvejer revisor intern kontrol, der er relevant for virksomhedens udarbejdelse af et årsregnskab, der giver et retvisende billede. Formålet hermed er at udforme revisionshandlinger, der er passende efter omstændighederne, men ikke at udtrykke en konklusion om effektiviteten af virksomhedens interne kontrol. En revision omfatter endvidere vurdering af, om ledelsens valg af regnskabspraksis er passende, og om ledelsens regnskabsmæssige skøn er rimelige, samt en vurdering af den samlede præsentation af årsregnskabet. Det er vores opfattelse, at det opnåede revisionsbevis er tilstrækkeligt og egnet som grundlag for vores konklusion. Revisionen har ikke givet anledning til forbehold. Konklusion Det er vores opfattelse, at årsregnskabet giver et retvisende billede af foreningens aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31. december 2014 samt af resultatet af foreningens aktiviteter for regnskabsåret r. januar - 31. december 2014 i overensstemmelse med årsregnskabslovens bestemmelser for regnskabsklasse A, andelsboliglovens 5, stk. 11 og 6, stk. 2 og 8, og foreningens vedtægter. pwc 2
Den uafhængige revisors påtegning på årsregnskabet Supplerende oplysninger vedrørende forståelse af revisionen Foreningen har i overensstemmelse med Erhvervsstyrelsens vejledning om årsregnskaber for andelsboligforeninger, der aflægger årsregnskab efter årsregnskabsloven, medtaget budgettal som sammenligningstal i resultatopgørelse og noter. Disse budgettal har, som det også fremgår af resultatopgørelse og noter, ikke været underlagt revision. Odense, den 28. april 2015 PricewaterhouseCoopers Statsautoriseret Revisionspartnerselskab statsautoriseret revisor pwc 3
Foreningsoplysninger Foreningen Andelsboligforeningen Kildegårdsparken II Kildegårdsvej 86-142 5240 Odense NØ Regnskabsperiode: 1. januar - 31. december Hjemstedskommune: Odense Bestyrelse Else Svane, formand Jens Molge Bjørn Stærmose Birthe Dannesbo Knudsen Per F. Gøse Revision PricewaterhouseCoopers Statsautoriseret Revisionspartnerselskab Rytterkasernen 21 Postboks 370 5100 Odense C Pengeinstitut Arbejdernes Landsbank Realkredit Danmark pwc 4
Regnskabspraksis Regnskabsgrundlag Årsrapporten for Andelsboligforeningen Kildegårdsparken II for 2014 er udarbejdet i overensstemmelse med årsregnskabslovens bestemmelser for regnskabsklasse A samt foreningens vedtægter. Formålet med årsrapporten er at give et retvisende billede af foreningens aktiviteter for regnskabsperioden og vise, om den budgetterede og hos medlemmerne opkrævede boligafgift er tilstrækkelig. Endvidere er formålet at give de efter bekendtgørelse nr. 1539 af 16. december 2013 jf. andelsboligforeningslovens 6, stk. 2, krævede nøgleoplysninger og at give oplysning om andelenes værdi, jf. lov om andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber (andelsboligforeningsloven), 6, stk. 8, samt at give de efter andelsboliglovens 5, stk. n, krævede oplysninger om tilbagebetalingspligt vedrørende modtaget støtte. Den anvendte regnskabspraksis er uændret i forhold til sidste år. Årsregnskab for 2014 er aflagt i. Generelt om indregning og måling Indtægter indregnes i resultatopgørelsen i takt med, at de indtjenes. Herudover indregnes værdireguleringer af finansielle aktiver og forpligtelser, der måles til dagsværdi eller amortiseret kostpris. Endvidere indregnes i resultatopgørelsen alle omkostninger, der er afholdt for at opnå årets indtjening, herunder afskrivninger, nedskrivninger og hensatte forpligtelser samt tilbageførsler som følge af ændrede regnskabsmæssige skøn af beløb, der tidligere har været indregnet i resultatopgørelsen. Aktiver indregnes i balancen, når det er sandsynligt, at fremtidige økonomiske fordele vil tilflyde foreningen, og aktivets værdi kan måles pålideligt. Forpligtelser indregnes i balancen, når det er sandsynligt, at fremtidige økonomiske fordele vil fragå foreningen, og forpligtelsens værdi kan måles pålideligt. Ved første indregning måles aktiver og forpligtelser til kostpris. Efterfølgende måles aktiver og forpligtelser som beskrevet for hver enkelt regnskabspost nedenfor. Resultatopgørelsen Opstillingsform Resultatopgørelsen er opstillet, så denne bedst viser foreningens aktivitet i det forløbne regnskabsår. De i resultatopgørelsen anførte, ureviderede budgettal for regnskabsåret er medtaget for at vise afvigelser i forhold til realiserede tal, og dermed hvorvidt de opkrævede boligafgifter i henhold til budget har været tilstrækkelige til at dække omkostninger forbundet med de realiserede aktiviteter. _IL pwc 5
Regnskabspraksis Indtægter Boligafgift vedrørende regnskabsperioden indgår i resultatopgørelsen. Omkostninger Omkostninger vedrørende regnskabsperioden indgår i resultatopgørelsen. Finansielle poster Finansielle indtægter og omkostninger omfatter renteindtægter af bankindeståender samt renteomkostninger og bidrag vedrørende realkreditinstitutter mv., amortiserede kurstab og låneomkostninger fra optagelse af prioritetsgæld, indeksregulering af restgælden vedrørende indekslån samt renter af bankgæld. Forslag til resultatdisponering Resultatdisponering er bestyrelsens forslag til disponering af regnskabsperiodens resultat, herunder eventuelle forslag om overførsel til "Andre reserver", f.eks. reservation af beløb til dækning af fremtidige vedligeholdelsesomkostninger på foreningens ejendom. Forslag om overførsel af beløb til "Overført resultat mv." er alene specificeret af hensyn til at kunne vurdere, hvorvidt den opkrævede boligafgift er tilstrækkelig til at dække betalte prioritetsafdrag med fradrag af ikke likvide omkostninger (regnskabsmæssige afskrivninger, amortisering af kurstab, indeksregulering vedrørende indekslån mv.). Balancen Materielle anlægsaktiver Foreningens ejendom (grund og bygning) indregnes på anskaffelsestidspunktet og værdiansættes til kostpris. Ved efterfølgende indregninger værdiansættes foreningens ejendom til dagsværdien på balancedagen. Opskrivninger i forhold til seneste indregning føres direkte på foreningens egenkapital på en særskilt opskrivningshenlæggelse. Opskrivninger tilbageføres i det omfang, dagsværdien falder. I tilfælde hvor dagsværdien er lavere end den historiske kostpris, nedskrives ejendommen til denne lavere værdi. Den del af nedskrivningen, der ikke kan rummes i opskrivningshenlæggelsen, indregnes i resultatopgørelsen. Der afskrives ikke på foreningens ejendom. p-rt7c 6
Regnskabspraksis Egenkapital Under foreningens egenkapital indregnes medlemmernes andelsindskud. "Overført resultat mv." indeholder akkumuleret resultat, tillægsværdi ved nyudstedelse af andele samt resterende overførsel af årets resultat. Hensatte forpligtelser Hensatte forpligtelser indregnes, når foreningen som følge af en begivenhed indtruffet senest på balancedagen har en retslig eller faktisk forpligtelse, og det er sandsynligt, at der må afgives økonomiske fordele for at indfri forpligtelsen. Finansielle gældsforpligtelser Fastforrentede lån, som realkreditlån og lån hos kreditinstitutter, indregnes ved låneoptagelsen til det modtagne provenu med fradrag af afholdte transaktionsomkostninger. I efterfølgende perioder værdiansættes lånene til amortiseret kostpris svarende til den kapitaliserede værdi ved anvendelsen af den effektive rente. Forskellen mellem provenuet og den nominelle værdi indregnes dermed i resultatopgørelsen over lånets løbetid.. Prioritetsgæld er således værdiansat til amortiseret kostpris, der for kontantlån svarer til lånets restgæld. For obligationslån svarer amortiseret kostpris til en restgæld, der opgøres som det oprindeligt modtagne provenu ved låneoptagelsen reduceret med betalte afdrag og korrigeret for en over afdragstiden foretagen afskrivning af lånets kurstab og låneomkostninger på optagelsestidspunktet. Øvrige gældsforpligtelser måles til amortiseret kostpris, der i al væsentlighed svarer til nominel værdi. Øvrige noter Nøgletal De i note 13 anførte nøgletal har til formål at leve op til de krav, der følger af 3 i bekendtgørelse nr. 1539 af 16. december 2013 fra Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikter om oplysningspligt ved salg af andelsboliger. Herudover indeholder noten visse supplerende nøgletal, der informerer om foreningens økonomi. Andelsværdi Andelenes værdi fremgår af note 14. Andelsværdien opgøres i henhold til andelsboligforeningsloven samt foreningens vedtægter. pwc 7
Resultatopgørelse 1. januar - 31. december Note 2014 Budget 2014 (ej revideret) 2013 Boligafgift 1 784.416 772.973 1.303.754 Indtægter 784.416 772.973 1.303.754 Ejendomsskat og forsikring 2 110.829 106.000 44.496 Administrationsomkostninger 3 15.104 24.050 31.292 Øvrige foreningsomkostninger 4 151.599 64.980 120.913 Omkostninger 277.532 195.030 196.701 Resultat før finansielle poster 506.884 577.943 1.107.053 Finansielle indtægter 5 12.354 9.000 95.592 Finansielle omkostninger 6-21.163-28.142-27.211 Finansielle poster -8.809-19.142 68.381 Resultat før skat 498.075 558.801 1.175.434 Skat af årets resultat 0 0 0 Årets resultat 498.075 558.801 1.175.434 Resultatdisponering Forslag til resultatdisponering Overført til reservation til vedligeholdelse af ejendom 150.000 150.000 71.676 Betalte prioritetsafdrag 384.530 400.000 1.225.854 Amortisering af kurstab mv. 6.647 0 82.371 Indeksregulering lån -2.562 0-27.211 Indgået fra nedsparingslån 0 0-140.000 Overført resultat -40.540 8.801-37.256 498.075 558.801 1.175.434 pwc 8
Balance 31. december Aktiver Note 2014 2013 Grunde og bygninger 29.500.000 29.500.000 Materielle anlægsaktiver 7 29.500.000 29.500.000 Anlægsaktiver 29.500.000 29.500.000 Likvide beholdninger 8 613.874 485.471 Omsætningsaktiver 613.874 485.471 Aktiver 30.113.874 29.985.471 pwc 9
Balance 31. december Passiver Note 2014 2013 Andelsindskud 4.857.204 4.857.202 Reserve for opskrivninger 5.214.000 5.214.000 Overført resultat 18.090.703 17.742.629 Egenkapital før generalforsamlingsbestemte reserver 28.161.907 27.813.831 Reserveret til vedligeholdelse af ejendommen 327.316 212.441 Generalforsamlingsbestemte reserver 327.316 212.441 Egenkapital 9 28.489.223 28.026.272 Gæld til kreditinstitutter 10 1.553.460 1.942.074 Langfristet gæld 1.553.460 1.942.074 Anden gæld 11 71.191 17.125 Kortfristet gæld 71.191 17.125 Gældsforpligtelser 1.624.651 1.959.199 Passiver 30.113.874 29.985.471 Eventualposter og øvrige økonomiske forpligtelser 12 pwc 10
Noter til årsrapporten Boligafgift 2014 Budget 2014 (ej revideret) 2013 Boligafgift 782.416 772.973 1.302.754 Gebyr ved handel og lån 2.000 0 1.000 784.416 772.973 1.303.754 2 Ejendomsskat og forsikring Ejendomsskatter 76.504 72.000 71.924 Forsikringer 34.325 34.000 33.574 Ejendomsskat retur 0 0-61.002 110.829 106.000 44.496 3 Administrationsomkostninger Revision 19.125 16.250 19.000 Blomster og gaver 508 600 557 Kontorartikler 861 600 593 Porto og gebyrer 3.408 4.200 4.566 Kontorinventar, småanskaffelser 80 1.200 759 Kurser administration 0 1.200 765 Advokat 1.500 0 5.052 Salg af traktor -10.378 0 0 15.104 24.050 31.292 4 Øvrige foreningsomkostninger ABF kontingent 5.452 5.500 5.394 Græsslåmaskine 0 9.000 8.981 Drift fælleshus 81.551 22.980 51.814 Havearbejde 49.479 24.500 51.927 Møder og generalforsamling 5.253 3.000 2.797 Jubilæumsfest 9.864 0 0 151.599 64.980 120.913 _IL pwc 11
Noter til årsrapporten 5 Finansielle indtægter 2014 Budget 2014 (ej revideret) 2013 Urealiserede kursgevinster 7.113 0 82.371 Renteindtægter bank 5.241 9.000 13.221 12.354 9.000 95.592 6 Finansielle omkostninger Prioritetsrenter og bidrag 18.135 28.142 0 Indeksregulering af indekslån 2.562 0 27.211 Urealiserede kurstab 466 0 0 21.163 28.142 27.211 pwc 12
Noter til årsrapporten 7 Materielle anlægsaktiver Grunde og bygninger Kostpris 1. januar 24.286.000 Kostpris 31. december 24.286.000 Opskrivninger 1. januar 5.214.000 Opskrivninger 31. december 5.214.000 Ned- og afskrivninger 31. december 0 Regnskabsmæssig værdi 31. december 29.500.000 Den offentlige ejendomsvurdering pr. 1. oktober 2014 udgør 29.500.000. Det må antages, at den offentlige ejendomsvurdering er følsom overfor renteudsving. 8 Likvide beholdninger 2014 2013 Kasse 516 336 Arbejdernes Landsbank 0381088 140.374 16.390 Arbejdernes Landsbank Aftalekto 472.984 468.745 613.874 485.471 pwc 13
Noter til årsrapporten 9 Egenkapital Andelsindskud Reserve for opskrivninger Overført resultat Reserveret til vedligeholdelse af ejendommen I alt Egenkapital 1. januar 4.857.204 5.214.000 17.742.628 212.439 28.026.271 Årets forbrug af hensættelser 0 0 0-35.123-35.123 Betalte prioritetsafdrag 0 0 384.530 0 384.530 Amortisering af kurstab mv. 0 0 6.647 0 6.647 Indeksregulering lån 0 0-2.562 0-2.562 Årets resultat 0 0-40.540 150.000 109.460 Egenkapital 31. december 4.857.204 5.214.000 18.090.703 327.316 28.489.223 io Gæld til kreditinstitutter 2014 2013 Realkredit DK, Indekslån 0 311.042 Realkredit DK, Flexlån 1.553.460 1.468.433 Realkredit DK, Ratelån 0 162.599 1.553.460 1.942.074 Forfaldstidspunkterne for gælden til kreditinstitutter forventes at blive: Inden for 1 år 78.010 384.530 Mellem 1 og 5 år 316.613 421.736 Efter 5 år 1.158.837 1.135.809 1.553.460 1.942.075 ii Anden gæld Skyldige omkostninger 17.125 17.125 Skyldig fælleshus 54.066 0 71.191 17.125 pwc 14
Noter til årsrapporten 12 Eventualposter og øvrige økonomiske forpligtelser 2014 2013 Sikkerhedsstillelser Følgende aktiver er stillet til sikkerhed for realkreditinstitutter: Grunde og bygninger med en regnskabsmæssig værdi på 29.500.000 29.500.000 pwc 15
Noter til årsrapporten 13 Nøgletal og -oplysninger Nøgletallene og -oplysningerne viser centrale dele af foreningens økonomi mv. Nøgletallene er udregnet på baggrund af arealer ifølge BBR-oplysninger. Ejendommens areal udgør ifølge BBR-oplysninger Antal Kvm. Andelsboliger 29 2.735 29 2.735 Fordelingstal Oprindeligt indskud anvendes som fordelingstal ved opgørelse af andelsværdien og boligafgiften. Stiftelsesår mv. Foreningen er stiftet i 1988. Ejendommen er opført i 1988. Andelshavernes hæftelse Andelshaverne hæfter alene for foreningens forpligtelser med deres indskud. Vurderingsprincip ved beregning af andelsværdien Ved beregning af andelsværdien er ejendommen værdiansat til offentlig ejendomsvurdering. I alt Pr. kvm. Ejendommens værdi ifølge offentlig ejendomsvurdering 29.500.000 10.786 Generalforsamlingsbestemte reserver 327.316 120 Reserver i procent af ejendomsværdi 1,11% Diverse forpligtelser Har foreningen modtaget offentligt tilskud, som skal tilbagebetales ved foreningens opløsning? Er foreningens ejendom pålagt tilskudsbestemmelser, jf. lov om frigørelse for visse tilskudsbestemmelser m.v. (lovbekendtgørelse nr. 978 af 19. oktober 2009)? Er der tinglyst en tilbagekøbsklausul (hjemfaldspligt) på foreningens ejendom? Ja Nej Nej pwc 16
Noter til årsrapporten 13 Nøgletal og -oplysninger (fortsat) Boligafgifter og lejeindtægter Boligafgifter og lejeindtægter kan specificeres således: I alt Pr. kvm. Boligafgift 784.416 287 Boligafgifter fordeler sig endvidere således: Indskud Indskud Boligafgift Boligafgift Type Antal andele pr. andel i alt pr. andel i alt stk. Type 1,64 kvm 4 126.927 507.708 20.498 81.992 Type 2,91 kvm 13 163.906 2.1 3 0.779 26.470 344.111 Type 3, 110 kvm 12 184.893 2.21 8.717 29.859 358.313 29 4.857.204 784.416 Årets overskud før afdrag 2014 2013 2012 I alt ifølge resultatopgørelsen 498.075 1.175.434 1.032.306 Pr. kvm. 182 430 377 Teknisk andelsværdi 2014 2013 2012 Andelsværdi 28.161.907 27.813.830 26.732.673 Gældsforpligtelser fratrukket omsætningsaktiver 1.010.777 1.473.728 2.575.171 Teknisk andelsværdi 29.172.684 29.287.558 29.307.844 Pr. kvm. 10.666 10.708 10.623 pwc 17
Noter til årsrapporten 13 Nøgletal og -oplysninger (fortsat) Friværdi 2014 Ejendommens regnskabsmæssige værdi 29.500.000 Gældsforpligtelser 1.624.651 Nettoværdi 27.875.349 Procent 94 Prioritetsgæld og afdrag herpå 2014 2013 2012 Restgæld, prioritetslån (kursværdi) 1.553.343 1.942.075 3.060.489 Årets afdrag på prioritetsgæld 384.530 1.225.854 1.219.906 Pr. kvm. 141 448 446 _111. pwc 18
Noter til årsrapporten 13 Nøgletal og -oplysninger (fortsat) Supplerende nøgletal i øvrigt Pr. kvm. andel Pr. kvm, i alt Offentlig ejendomsvurdering 10.786 10.786 Anskaffelsessum (kostpris) 8.880 8.880 Gældsforpligtelser fratrukket omsætningsaktiver 370 370 Foreslået andelsværdi 10.297 10.297 Reserver uden for andelsværdi 120 120 Pr. kvm. Boligafgift i gennemsnit pr. kvm. andelsbolig 287 Omkostninger mv. Procent Øvrige omkostninger 42 Finansielle poster, netto 1 Afdrag 57 Omkostninger mv. 100 Boligafgift i procent af samlede ejendomsindtægter 100 pwc 19
Noter til årsrapporten 14 Opgørelse af andelenes værdi Bestyrelsen foreslår følgende værdiansættelse i henhold til andelsboligforeningsloyens 5, stk. 2, litra c, (offentlig ejendomsvurdering). Foreningens egenkapital før generalforsamlingsbestemte reserver 28.161.907 Korrektioner i henhold til andelsboligforeningsloyen: Regnskabsmæssig værdi af ejendom -29.500.000 Offentlig ejendomsvurdering 29.500.000 Prioritetsgæld, regnskabsmæssig værdi 1.553.460 Prioritetsgæld, kursværdi -1.553.460 0 28.161.907 Ejendommen er indregnet til offentlig ejendomsvurdering pr. 1. oktober 2012. 28.161.907 Værdi pr. indskudt andelskrone 4.857.204 5,80 Senest vedtagne andelsværdi til sammenligning (vedtaget på generalforsamlingen ) 5,73 Indskud Indskud Andelsværdi Type Antal andele pr. andel i alt Andelsværdi i alt stk. Type 1,64 kvm 4 126.927 507.708 735.919 2.943.674 Type 2, 91 kvm 13 163.906 2.130.779 950.322 12.354.186 Type 3, 110 kvm 12 184.893 2.218.717 1.072.004 12.864.047 29 4.857.204 28.161.907 Ja» pwc 20