Notat vedrørende Lokalplan 4.112 Horne Sommerland Lokalplan 4.112 Horne Sommerland blev udarbejdet efter at staten med et landsplandirektiv i 2005 havde åbnet op for udvidelse af de eksisterende sommerhusområder. Udarbejdelse af lokalplanen gav anledning til en del debat. Fra forslag til endelig vedtagelse blev bl.a. antallet af sommerhuse begrænset fra 140 til 124, bl.a. ved at fællesarealet blev udvidet nord for bebyggelsen. Plan og kultur Mellemgade 15, 5600 Faaborg Tlf. 72 530 530 Fax 72 530 531 fmk@faaborgmidtfyn.dk www.faaborgmidtfyn.dk Dato:5. marts 2014 Sagsid. 01.02.05-P25-6-13 Kontakt Helge Müller Dir. tlf. 72532002 mail: hm@faaborgmidtfyn.dk 1
Baggrund for ejers ønske om ændringer Ejer af udstykningen ønsker at der kan bygges store sommerhuse på op til 250 m² i området. Argumentet er at der mangler muligheder for turister der ønsker at leje luksus sommerhuse med swimmingpool, spa osv. Ejer vurderer at der er et uudnyttet marked, og skabes muligheden vil det tiltrække yderligere turister til gavn for lokalområdet med øget omsætning i butikker m.v. Grundstørrelsen i udstykningen er mellem 1.144 m² og 1.694 m². En bebyggelsesprocent på 10 gør, at der ikke kan opføres de ønskedes sommerhuse på op til 250 m². Desuden mener ejer at friarealets afgrænsning er en fejl ved den endelige vedtagelse af lokalplanen og ønsker derfor den ændret således at det bliver mindre. Det pågældende areal kunne i stedet indgå i de grunde der støder op til, hvorved de bliver så store at der kan opføres 250 m² bebyggelse på dem. På baggrund af henvendelsen har der været afhold møde 29. november 2013 med ejeren hvor mulighederne drøftedes og han har indsendt ansøgning den 6. februar 2014 (dateret 27. januar2014). Evt. dispensation fra bestemmelserne i lokalplan 4.112. 1 Grundstørrelse Lokalplanens formål er bl.a. at fastlægge bestemmelser for udstykning. I 4 præciseres dette til: Udstykningen kun må ske som vist på kortbilag 2 og der maksimalt må udstykkes 124 sommerhusgrunde. På kortbilag 2 fremgår der hvorledes der skal udstykkes, men ikke præcis størrelse på grundene. Med fastlæggelse af et maksimalt antal er der underforstået at det er muligt at udstykke arealet med et mindre antal sommerhuse. Redegørelsen til lokalplanen beskriver, at der er søgt en grundstørrelse på omkring 1200 m² for at understrege en åben karakter. Dette forhold vil også være tilgodeset, hvis grundene bliver større og dermed færre sommerhuse. Konkluderingen: Der kan gives dispensation til enkelte sammenlægninger af grunde således at der er mulighed for opførelse af større sommerhuse. Friarealer Lokalplanen har til formål at fastlægge bestemmelser for udlæg af areal til veje og stier, fællesarealer og friarealer. I henhold til 9 fastlægges fri- og fællesarealer på kortbilag 3. Konklusion: Afgrænsningen af friarealerne er entydige og der kan ikke gives dispensation til ændring. Bebyggelsesprocent Lokalplanens formål er at fastlægge bestemmelser for ny bebyggelses omfang. Konklusion: Der kan således ikke gives dispensation til en øget bebyggelsesprocent. 1 Efter planlovens 19 må der kun dispenseres fra en lokalplan hvis ændringerne ikke strider mod principperne i planen og ikke er væsentlige. Principperne er hovesagligt lokalplanens bestemmelser om formål og anvendelse + de bestemmelser som er afledt heraf. 2
De enkelte punkter i ansøgerens henvendelse 1. Byggeprocenten 7.2 : øges fra 10 til 15 % Hvis der udarbejdes en ny lokalplan vil det være naturligt at tage udgangspunkt i den nuværende almindelige bebyggelsesprocent for sommerhuse der er på 15 %. Bebyggelsesprocenten i en lokalplan skal beregnes efter det bygningsreglement der var gældende på vedtagelsestidspunktet. I lokalplan 4.112 er der fastsat en bebyggelsesprocent på 10 som var den almindelige bebyggelsesprocent i 2006. Efterfølgende er der vedtaget et nyt bygningsreglement med en ny beregningsmetode og den almindelige bebyggelsesprocent i sommerhusområder er sat op til 15. I en gennemsnitlig beregning vil 15 % efter den nuværende beregning svare til 12,5 % efter den tidligere beregning. Det vil sige en fastsættelse af 15 % i en ny lokalplan vil være en stigning på ca. 2,5 % i byggemulighed i forhold til lokalplan 4.112. 2. Afgrænsning af fællesareal mod nord så det følger toppen af vejudlæg. (Se vedlagte skitse.) Den nuværende ulige skellinje må anses som en fejl. Afgrænsningen af friarealet blev fastlagt ved den endelige vedtagelse af lokalplan 4.112. og er således ikke en fejl. Afgrænsningen ser ud til at være fastlagt ved at der er udtaget grunde fra udstykningsplanen i forslaget og derudover ikke justeret. Bl.a. derfor er vendepladserne stadig fastlagt til at gå ud i fællesarealet og ikke reduceret. Ligeledes ses ikke at der er taget væsentlig hensyn til højdekurver. Ved en eventuel ny lokalplanlægning bør fællesarealets størrelse fastholdes; men med justeringer således at der kommer en mere varieret afgrænsning i forhold til landskabet. 3
3. Vindmølle 11.3: grunde blokeret af vindmølle zone gøres salgbare. 11.3: Arealer som er omfattet af konsekvensområder i forhold til vindmølle og gyllebeholder jfr. kortbilag 2 må ikke tages i brug til sommerhusformål før de pågældende aktiviteter er ophørt. På kortbilaget vises en 300 m konsekvenszone om de to anlæg. For begge anlæg gælder, at der er en zone indenfor hvilket der ikke må indrettes aktiviteter, der begrænser deres aktivitet. En lokalplan kan ikke ophæve denne konsekvenszone. 11.3 er medtaget for at lokalplanen kunne vedtages med en skitseret udnyttelse når begrænsningen forsvinder. Alternativet var at arealerne helt udgik af planen. Der er ikke ændret på disse forhold. Gyllebeholder: Gyllebeholderen på ejendommen Egsgyden 25 er stadig i drift. Miljøbestemmelserne er ikke lempet. Det betyder, at der som minimum vil være de samme afstandskrav hvis der udarbejdes en ny lokalplan. Afstandskravene er fastlagt for at landbrugsejendommen ikke pålægges begrænsninger i driften. Vindmøller: Hvis det kan påvises at støjgrænserene kan overholdes tættere på end de teoretisk udlagte 300 m, kan der eventuel gives tilladelse til opførelse af sommerhuse indenfor det frikendte område. 4. Højdeklausul 12: grund blokeret af højdeklausul gøres salgbare. Der er ikke med lokalplanen fastlagt nogen højdeklausul. 12 har teksten: Ingen særlige servitutter. Der er til bestemmelsen redegjort for at matr. Nr. 5fg er omfattet af en udsigtsservitut. Udsigtsservitutten fortrænges ikke af lokalplanen og kan kun aflyses med påtaleberettigedes accept. Servitutten er en privat servitut og lokalplanen kan ikke ophæve denne, da både servitutten og lokalplanbestemmelserne kan overholdes. Hvis kommunen skal medvirke til at servitutten fjernes vil det skulle ske gennem en aftale med den påtaleberettigede. En aflysning ved ekspropriation til fordel for den private udstykker vil være vanskelig at begrunde. Bl.a. fordi der stadig er ledige grunde og derfor er servitutten ikke en aktuel hindring for at lokalplane ikke kan gennemføres. 5. Tagbeklædning 8.2: cementtagsten bør indføjes. (se vedlaget korrespondance før lokalplanens vedtagelse.) Korrespondancen indeholder bl.a. ansøgers oplysning om: - at ingen fritidshuse anvender teglsten og det vil være en merpris på 30.000 kr. - kan det være rigtigt at de ikke må monteres når der må anvendes cementbaseret tagplader - at det vil være administrativt bøvlet, at behandle alle de ansøgninger om dispensation til cementtagsten. 4
Ovennævnte bemærkninger kom inden lokalplan 4.112 blev endelig vedtaget og kommunalbestyrelsen vedtog at fastholde forbud mod cementtagsten. Dispensationsansøgninger er efterfølgende blevet afslået. En ejendom har skiftet taget efter at han fik påbud om at ændre det da han imod lokalplanens bestemmelse havde brugt cementtagsten. 6. Solceller: mulighed for solceller bør medtage i ny lokalplan. Den nuværende lokalplan har ikke forbud mod solceller. I 8.3 anføres at: Solpanelser må ikke placeres tættere på skel end 5 m, og må ikke etableres med reflekterende overflade. Opsætning reguleres af kommunens almindelige bestemmelser (kommuneplanens generelle rammebestemmelser, administrationspraksis m.v.). Dvs. at der må opsættes hvad der svarer til 75 % af tagfladen. Hvis det udgør mere end de 75 % defineres det som tag og vil derfor stride mod bestemmelsen om tagbeklædning. 7. Vejbredde 5.2: vejbredde ændres fra 6m til 5 m. Vejafdelingen vurderer at en vejbrede (kørebane) på 5 m er tilstrækkeligt til at afvikle trafikken i området, da det er tale om blinde veje med almindelig sommerhustrafik. Lokalplanens formål er bl.a. at fastlægge bestemmelser for udlæg af areal til veje men ikke kørebanens brede. Der kan således gives dispensation til en mindre kørebane. 8. Postkasseanlæg: mulighed for at placere samlet postkasse anlæg i forlængelse med mini genbrugsstation. I sommerhusudstykninger efter 1973 skal postkasser i henhold til postloven samles i et centralt postkasseanlæg. Mini genbrugspladsen ligger nord for udstykningen på vejareal. Det vurderes at der er muligt at etablere fællesanlæg indenfor lokalplanen. Som udgangspunkt skal postkasser placeres på eget areal. Her på udstykningens areal, da det er en del af udstykningens behov. Derudover har ejer følgende ønsker: - Skiltning til Horne Sommerland ved Almarksvej/A8. Et ønske fra både grudejere og gæster til området. - Ophalerplads/rampe på det offentlige område ved stranden. Til almen benyttelse for alle på Horneland Ønsket om skiltning er sendt videre til vejafdelingen. Ønsket om ophalerplads/rampe er sendt videre til Naturafdelingen Helge Müller Planlægger 5