Beretning 20 07
Udgivet af Realkreditrådet Grafisk Design Jørn Moesgård as Foto Lars Nybøll mf.l. Tryk EJ Graphic A/S ISSN nr. 1901-8703 Indholdsfortegnelse Realkreditrådet...3 Formandens udtalelse...4 Realkreditrådets forretningsgrundlag og strategi...6 Subprimekrisen og dansk realkredit...8 Særligt Dækkede Obligationer... 10 Udlånsaktiviteten... 12 Udviklingen på ejendomsmarkedet... 14 Kundeundersøgelse... 16 Konkurrencesituationen... 18 Forbrugerforhold...20 Digital tinglysning...22 Alment boligbyggeri...24 Det fremtidige europæiske realkreditsystem...26 Værdipapirmarkedet...28 Bestyrelse og sekretariat...30 Adresseoplysninger for medlemskredsen...31
beretning 2007 side 02:03 Realkreditrådet Realkreditrådet er brancheorganisation for realkreditinstitutterne i Danmark. Vi arbejder for at fremme realkreditsektorens synspunkter og indflydelse på forhold med betydning for branchen. Vi har derfor en tæt og løbende dialog med myndigheder, politikere, interesseorganisationer og medier i Danmark og udland. Vores medlemmer yder lån mod pant i fast ejendom. Realkreditlånene er baseret på udstedelse af realkreditobligationer (RO er), særligt dækkede realkreditobligationer (SDRO er) og særligt dækkede obligationer (SDO er). Alle de danske realkreditinstitutter er medlem af Realkreditrådet. Nordea Kredit og Realkredit Danmark træder dog ud af medlemskredsen pr. 1. januar 2009. Realkreditrådet har repræsentationskontor i Bruxelles for at deltage i de løbende drøftelser i EU om realkreditfinansiering på tværs af landegrænser. Realkreditrådet er aktivt medlem i en række internationale organisationer og sammenslutninger som eksempelvis European Mortgage Federation (EMF) og European Covered Bond Council (ECBC). Supplerende materialer Realkreditrådet udgiver beretningen i forbindelse med årsmødet den 24. april 2008. Der offentliggøres også supplerende materiale til beretningen. Realkreditten i 2007. Realkreditten giver en detaljeret gennemgang og beskrivelse af en række aktuelle emner i 2007. Publikationen kan hentes på Realkreditrådets hjemmeside (www.realkreditraadet.dk). Der er mulighed for at udskrive publikationen i PDF-format. Årsstatistik. Realkreditrådet offentliggør i forbindelse med årsmødet en årsstatistik om realkreditmarkedet i 2007. Årsstatistikken indeholder blandt andet nøgletal fra realkreditinstitutternes regnskaber. Derudover er der en detaljeret årsstatistik om udlånsaktiviteten. Beretning på engelsk. Beretningen for 2007 er bearbejdet og oversat til engelsk. Den findes på Realkreditrådets hjemmeside.
Beretning 2007 side 04: 05 formandens UdtAlelse ordet subprime blev kendt i 2007. Voksende tab på de såkaldte subprime boliglån i UsA udløste en international likviditetskrise, som førte de finansielle markeder i kraftigt fald og fik den amerikanske og europæiske centralbank til at intervenere med tre-cifrede milliardbeløb.
Det står mere klart end nogensinde, at boligfi nansieringssystemer og deres indretning har væsentlig betydning for den fi nansielle stabilitet. Finanskrisen har også berørt det danske realkreditmarked. I marts 2008 solgte udenlandske investorer større beholdninger af danske realkreditobligationer på kort tid for at opfylde kortsigtede likviditetsbehov. Det førte til en midlertidig suspendering af market-maker ordningen. Alligevel er der grund til at hæfte sig ved, at påvirkningerne fra fi nanskrisen har været forholdsvis begrænsede for det danske realkreditmarked. Auktionerne på realkreditobligationer til refi nansiering af rentetilpasningslån blev i december 2007 - ligesom tidligere - overtegnet fl ere gange og endda til gode renter. Boligmarkedet er fortsat sundt. Krisen har heller ikke efterladt spor i realkreditinstitutternes tab og hensættelser. Det er ikke nogen tilfældighed. Det danske realkreditsystem er et af verdens bedste, fordi det hviler på et solidt fundament, som består af tre grundpiller. For det første praktiserer realkreditinstitutterne en ansvarlig långivning. Realkreditinstitutternes indtjeningsgrundlag er baseret på, at der kun gives lån til låntagere, som er i stand til at løfte forpligtelserne. Der er lovbestemte lånegrænser, og lånene har sikkerhed i fast ejendom. Realkreditinstitutterne sælger ikke risikobetonede subprime-lån eller teaser-lån, som er lån, hvor renten efter en introduktionsperiode stiger til et højere niveau. For det andet er kunderne velinformerede og kritiske. De vælger lånetyper, der er fornuftige i forhold til renteudviklingen, og de udnytter deres muligheder for at indfri lån før tid, når det økonomisk kan svare sig. Det lader sig gøre, fordi der er et markedsbaseret system for førtidig indfrielse. For det tredje er det danske realkreditsystem baseret på, at realkreditinstitutterne i praksis anvender et effektivt balanceprincip. Det betyder, at likviditetsrisikoen - ligesom andre fi - nansielle risici - er yderst begrænset. Det danske realkreditsystem nyder - af alle disse årsager - en udpræget tillid hos institutionelle investorer i Danmark og udlandet. Det er grunden til, at realkreditobligationer er attraktive værdipapirer, som handles til gode kurser. Resultatet er, at danske familier og erhvervsvirksomheder er i stand til at fi nansiere fast ejendom til renter, der er lave i forhold til de lande, vi normalt sammenligner os med. Realkreditrådets mærkesag er at bevare et stærkt, dansk realkreditsystem. Ikke fordi det alene er til gavn for realkreditinstitutterne, men også fordi dets betydning for stabiliteten i en åben, dansk økonomi formentlig ikke kan overvurderes. Det vil Realkreditrådet værne om, når SDO-lovgivningen tages op til revision i 2009. Peter Engberg Jensen Formand
Beretning 2007 side 06: 07 realkreditrådets forretningsgrundlag og strategi realkreditrådets medlemskreds bliver reduceret pr. 1. januar 2009 og vedtagelsen af sdo-lovgivningen har ændret rammerne for realkreditsektoren. derfor vil de fortsættende medlemmer tilpasse realkreditrådets fremtidige forretningsgrundlag.
Nordea Kredit og Realkredit Danmark meddelte i begyndelsen af maj 2007, at de ikke længere ønsker at være medlem af Realkreditrådet. Opsigelserne træder i kraft med virkning pr. 1. januar 2009 og de to realkreditinstitutter er derfor stadig aktive i Realkreditrådets arbejde. Realkreditrådets medlemskreds vil efter 1. januar 2009 bestå af BRFkredit a/s, DLR Kredit A/S, FIH Realkredit A/S, LR Realkredit A/S, Nykredit Realkredit A/S og Totalkredit A/S. Realkreditrådets fortsættende medlemmer har tilkendegivet, at udmeldelserne hverken påvirker deres opbakning eller fortsatte medlemskab. De fortsættende medlemmer repræsenterer 56 procent af den samlede obligationsrestgæld. Det har været naturligt for de fortsættende medlemmer at drøfte Realkreditrådets fremtidige forretningsgrundlag og strategi i lyset af udmeldelserne, men også efter vedtagelsen af lovgivning om Særligt Dækkede Obligationer, der påvirker rammerne for det danske realkreditsystem. Holdningen er, at realkreditsektorens samfundsmæssige betydning og rolle fortsat er væsentlig og betydningsfuld, men at det er nødvendigt at tilpasse Realkreditrådets fremtidige forretningsgrundlag i forhold til den seneste udvikling. Realkreditrådet vil være interesseorganisation for finansielle virksomheder, der har finansiering og rådgivning om fast ejendom som udgangspunkt for deres forretningsaktiviteter. Medlemmerne vil være finansielle virksomheder, som er underlagt dansk lovgivning og tilsyn, og som benytter finansieringskilder, der er baseret på SDO er, SDRO er og RO er. Realkreditrådet skal på vegne af medlemmerne: Opnå størst mulig indflydelse på lovgivning, blandt andet gennem debat og kommunikation Fremme realkredittens interesser og markedsplacering, herunder som minimum sikre lige konkurrencevilkår for realkreditsystemet, der udgør medlemmernes kerneforretning Være observant over for tendenser og ændringer i international lovgivning. Realkreditrådet skal arbejde for at bevare og udvikle et dansk realkreditsystem, som er kendetegnet ved gennemsigtighed i kurser, priser og produkter, og som rummer et fleksibelt og markedsbaseret system for førtidige indfrielser.
Beretning 2007 side 08: 09 subprimekrisen og dansk realkredit en omfattende finansiel krise blev udløst i sommeren 2007 på grund af økonomiske tab på de såkaldte subprime-lån i UsA. det har også berørt obligationsmarkedet, men samlet set har krisen ikke i væsentlig udstrækning påvirket realkreditinstitutternes udlånsvirksomhed. realkreditrådet mener, at subprimekrisens årsager og betydning skal indgå i evalueringen af sdo-lovgivningen i 2009.
Der har i de seneste år været travlt på det amerikanske boligmarked. Millioner af nye ejerboliger er blevet opført. Der er udstedt et massivt antal boligobligationer for at finansiere boliglån til familier med en særdeles lav kreditværdighed, og som i de fleste tilfælde ikke tidligere har været boligejere. De er blevet tilbudt de såkaldte subprime-lån - og er måske endda blevet fristet med et teaser-lån - hvor rentebetalingerne er forholdsvis lave de første år, for derefter at stige til et højere niveau. Et stort antal af de nye boligejere er siden løbet ind i betalingsvanskeligheder, og samtidig er boligpriserne faldet. Konsekvensen blev hastigt stigende tab på subprime-lån, som i øvrigt er solgt videre af låneudbyderne til primært investeringsbanker, der efterfølgende har brugt lånene til at udstede strukturerede obligationer. På finansmarkederne spredte der sig en stærk usikkerhed om, hvem der havde købt disse obligationer og i hvilket omfang. Resultatet blev en omfattende likviditetskrise på interbank-markedet, faldende aktiekurser og renteuro, som fik en række centralbanker verden over til at intervenere med betydelige tre-cifrede milliardbeløb for at sikre likviditeten på de finansielle markeder. Der var ikke behov for at intervenere i Danmark. E t robus t re a l k reditsystem Danske realkreditinstitutter har ikke noget, der blot minder om subprime-lån, og det danske realkreditsystem er i det hele taget fundamentalt anderledes end det amerikanske system. Realkreditinstitutterne bevilger som udgangspunkt først lån, når det efter en kreditvurdering er sandsynliggjort, at låntageren som minimum er i stand til honorere ydelserne på et 30-årigt fastforrentet lån med afdrag. Det gælder, uanset om låntageren vælger lån med variabel rente og uden afdrag. Der ydes alene lån inden for de lovgivningsmæssigt fastsatte lånegrænser. Realkreditinstitutterne har en interesse i, at låntageren er i stand til at honorere lånet i hele dets løbetid, eftersom lånet beholdes på balancen. Det er grundlaget for indtjeningen. Det er anderledes end den praksis, der gælder for en stribe af de amerikanske boligfinansieringsselskaber, hvor der er fokus på at sælge lånet til kunden, for derefter at komme af med risikoen ved at videresælge større låneporteføljer til investeringsbanker. Danske realkreditlån finansieres gennem løbende udstedelse af obligationer. Likviditetsrisikoen er yderst begrænset. Det skyldes brugen af balanceprincippet, som betyder, at omkostningerne ved at fremskaffe kapital afspejles synligt overfor låntager med markedsrenten. Refinansieringer af rentetilpasningslån sker på de tidspunkter, som det på forhånd er aftalt mellem låntageren og realkreditinstituttet. Realkreditinstitutterne må hverken benytte interbank-markedet eller indlån til at finansiere udlån. Dermed er realkreditinstitutterne ikke eksponeret for de typer af finansielle risici, som har påvirket markedet i USA. Refin a n siering ov er t egne t Uroen på de finansielle markeder har også berørt det danske realkreditmarked. Market-maker ordningen blev midlertidig suspenderet i marts 2008 som følge af, at udenlandske investorer havde frasolgt større beholdninger af realkreditobligationer på kort tid, formentlig for at honorere et kortfristet likviditetsbehov. Det førte til faldende kurser og dermed stigende finansieringsomkostninger for boligejere og virksomheder, som på det tidspunkt skulle optage lån. Det væsentlige er dog, at de danske realkreditinstitutters udlånsvirksomhed kun i begrænset omfang har været påvirket af krisen. Det har ikke været noget problem at finansiere lån til danske boligejere gennem udstedelse af realkreditobligationer, selv om der har været uro og likviditetsmangel på de finansielle markeder. Der blev refinansieret realkreditobligationer for omkring 350 mia. kr. i december 2007. Som tidligere år var realkreditinstitutternes auktioner overtegnet op til flere gange. I andre lande har det været vanskeligt at fremskaffe kapital til at refinansiere boliglånene, især i USA, Spanien og Storbritannien. Sagen er, at de danske realkreditobligationer i meget stort omfang er placeret hos danske investorer. Institutionelle investorer i Danmark og udlandet anerkender, at der er en stærk sikkerhed bag de danske realkreditobligationer og det danske realkreditsystem, som ikke gør brug af komplicerede finansielle instrumenter i sikkerhedsgrundlaget. Evaluering af SDO-lovgivningen Der er sket en revision af balanceprincippet med vedtagelsen af den ny lovgivning om særligt dækkede obligationer. Et effektivt balanceprincip vil typisk begrænse likviditetsrisikoen hos udstederen. Det er ikke nødvendigvis tilfældet i et mere fleksibelt balanceprincip, hvor der ikke er strenge krav til, i hvor stort omfang vilkår for lån og obligationer må adskille sig fra hinanden. Realkreditinstitutternes refinansieringsrisiko er heller ikke nødvendigvis reguleret i et fleksibelt balanceprincip. Realkreditrådet mener, at subprime-krisens årsager og betydning må indgå i forbindelse med en evaluering af balanceprincippet, når SDO-lovgivningen tages op til revision i 2009.
Beretning 2007 side 10:11 særligt dækkede obligationer sdo-lovgivningen har ændret på rammerne for det danske realkreditsystem. realkreditrådet har i debatten betonet, at det er afgørende at bevare gennemsigtigheden og et markedsbaseret indfrielsessystem, ligesom der skal være lige konkurrencevilkår mellem realkredit- og pengeinstitutterne. realkreditinstitutterne har ved udgangen af 2007 lukket samtlige eksisterende fondskoder med realkreditobligationer. nyudstedelser sker stort set udelukkende med brug af sdo er og sdro er. Reglerne for fi nansiering af fast ejendom blev ændret med Folketingets vedtagelse af loven om Særligt Dækkede Obligationer (SDO). Reglerne trådte i kraft den 1. juli 2007. SDO er er obligationer med en særlig sikkerhed. Der er strenge krav til, hvilke aktiver der skal udgøre sikkerhedsgrundlaget. Aktiverne kan være pant i fast ejendom, statspapirer og tilgodehavender på penge- og realkreditinstitutter. Pant i fast ejendom skal være inden for nærmere fastlagte lånegrænser. Lånegrænserne skal overholdes i hele lånets løbetid. Realkreditrådet har i debatten argumenteret for, at det er afgørende at bevare gennemsigtigheden i det danske realkreditsystem, værne om det markedsbaserede system for indfrielse og sikre lige konkurrenceforhold mellem realkredit- og pengeinstitutter. Det er i vid udstrækning lykkedes.
L ige konk urrence v il k å r Regeringen fremlagde lovforslaget for at implementere EUs kapitaldækningsdirektiv. Samtidig var der et politisk ønske om, at både penge- og realkreditinstitutter skulle have adgang til at udstede SDO er med licens fra Finanstilsynet. Det var ensbetydende med en ophævelse af realkreditsektorens eneret til at udstede realkreditobligationer med sikkerhed i fast ejendom. Realkreditrådet lagde vægt på, at der blev sikret lige konkurrencevilkår. Det er der taget hensyn til, eftersom SDO-lovgivningen indeholder ensartede regler for realkredit- og pengeinstitutter for såvidt angår: Belåningsgrænser, løbetider og afdragsfrihed Valg af pantebrevsformer - krav om direkte pant Adgang til kapital ved ekstra sikkerhedsstillelse - junior covered bonds Finansiering af andre kreditinstitutters udlån ved udstedelse af SDO er. Gennemsigtighed og førtidig indfrielse Der har altid været fuld gennemsigtighed i det danske realkreditsystem. Realkreditinstitutterne har anvendt et effektivt balanceprincip kombineret med en tæt kobling mellem børsnoterede realkreditobligationer og de ydede lån. Dette har været fundamentet for et markedsbaseret indfrielsessystem, der giver låntagerne fleksible muligheder for at indfri deres lån før tid. Dette er uden sidestykke i Europa. SDO-lovgivningen har ændret på balanceprincippet i det danske realkreditsystem. Det er blevet muligt for udstederne at vælge enten et generelt eller et specifikt balanceprincip. Tidligere var der kun et balanceprincip. Balanceprincippet sætter absolutte grænser for de finansielle risici, som følger af forskelle i vilkårene mellem lån og obligationer. Grænserne er baseret på de lovbestemte kapitalkrav. Det specifikke balanceprincip er stort set identisk med det hidtil gældende balanceprincip, mens det generelle på en række punkter repræsenterer en modernisering af det specifikke balanceprincip. En af ændringerne består i videre rammer for likviditetsrisikoen, som har betydning for den finansielle stabilitet. Realkreditinstitutterne har i 2007 skulle træffe beslutning om valg af balanceprincip. Der er truffet forskellige valg, men der er en klar fællesnævner. Realkreditinstitutterne vil i praksis indrette deres udlånsvirksomhed sådan, at der ikke påtages store markedsrisci vedrørende udlån og udstedelse. Lovgivningen stiller ikke længere krav om børsnotering af de udstedte obligationer. Realkreditrådet har argumenteret for, at børsnoterede obligationer tilvejebringer gennemsigtighed i kurser og dermed markedsbaserede indfrielsesvilkår. Der er hos et flertal i Folketinget opbakning til at bevare låntagernes fleksible muligheder for førtidig indfrielse - uanset om obligationerne er børsnoterede eller ej. Derfor er der i forbindelse med vedtagelsen af SDO-lovgivningen givet nogle retningslinier for, på hvilke vilkår det skal være muligt at indfri realkreditlån, som er finansieret med SDO er og SDRO er. Retningslinierne sigter på at sikre en gennemsigtig adgang til førtidig indfrielse. Indfrielsen skal kunne ske ved opkøb af de bagvedliggende obligationer eller til en kurs, der ikke afviger væsentligt fra 100, hvis der er tale om børsnoterede obligationer. Såfremt lånet ikke er knyttet til børsnoterede obligationer, skal indfrielsen kunne ske til kurs 100. Realkreditrådet mener, at det er afgørende at bevare fleksible indfrielsesvilkår i det danske realkreditsystem. Fri og effektiv konkurrence forudsætter, at låntagerne kan flytte sig, og så bidrager et markedsbaseret indfrielsessystem i øvrigt til den finansielle stabilitet. SDO/ SDRO-udstedelserne fra realkreditinstitutterne er fortsat børsnoterede. SDO er og produktudvikling Realkreditlovgivningen stiller krav om, at belåningsgrænsen for pant i fast ejendom i boliger højest ligger på 80 procent med en maksimal løbetid på 30 år. Der er mulighed for afdragsfrihed i op til 10 år. SDO-lovgivningen giver mulighed for at anvende en model, hvor der ikke er begrænsninger med hensyn til løbetid og afdragsprofil, hvis lånet er inden for en lånegrænse på 70 procent (fra 2009 75 procent). Nogle realkreditinstitutter har udnyttet de nye rammer i SDO-lovgivningen til at introducere realkreditlån med løbetider på 50 år og afdragsfrie perioder i op til 30 år. Til erhvervskunder tilbydes 70 procent belåning af ejendommen mod tidligere 60 procent, såfremt instituttet stiller supplerende sikkerhed for de udstedte SDO er. Lånegrænserne skal - ifølge EU-reglerne - være løbende overholdt for alle lån. Et fald i ejendomspriserne kan indebære, at lånegrænserne overskrides. Er dette tilfældet, skal instituttet supplere sikkerheden bag SDO er og SDRO er med godkendte aktiver, fx i form af statsobligationer. Ellers kan obligationerne ikke bevare deres status som SDO er/sdro er. Lukning af serier Realkreditinstitutterne har fortsat adgang til at udstede realkreditobligationer - kaldet RO er. Realkreditobligationer, som også opfylder krav til SDO er, kaldes særligt dækkede realkreditobligationer SDRO er. Realkreditinstitutterne har ved udgangen af 2007 lukket samtlige eksisterende fondskoder med RO er. Lukningen er foretaget for at sikre, at RO erne bevarer deres lave solvensbelastning for investorer. Realkreditinstitutterne har opnået godkendelse fra Finanstilsynet til at udstede SDO er og SDRO er. Institutterne forventer fremover kun i begrænset omfang at anvende RO er. Dog har LR Realkredit valgt at fortsætte finansieringen af udlånet med RO er.
beretning 2007 side 12:13 Udlånsaktiviteten Realkreditinstitutternes udlånsaktivitet i 2007 var på samme niveau som året før. Der har været et lavere udlån til ejerboliger på grund af et lavt antal låneomlægninger og et afdæmpet boligmarked. For et større antal erhvervs- og landbrugsvirksomheder har det været oplagt at omlægge inden årets udgang. På grund af de seneste års stigende renter, har stadig flere låntagere lagt sig i fastforrentede lån. Det gælder både for lån med og uden afdrag. Realkreditinstitutterne havde et samlet bruttoudlån på 457 mia. kr. i 2007. Der blev indfriet og afdraget realkreditlån for 285 mia. kr. Dermed blev realkreditsektorens nettoudlån på 172 mia. kr. Udlånsaktiviteten ligger stort set på samme niveau som i 2006. Der har været et lavere udlån til ejerboliger og fritidshuse end sidste år. Det kommer til udtryk ved, at bruttoudlånet til ejerboliger er faldet 15 procent, fra 314 mia. kr. i 2006 til 267 mia. kr. i 2007. Tilsvarende er nettoudlånet til ejerboliger og fritidshuse faldet fra 109 mia. kr. i 2006 til 96 mia. kr. i 2007 - et fald på 12 procent. Til gengæld er bruttoudlånet til erhvervsvirksomheder steget fra 92 mia. kr. i 2006 til 130 mia. kr. i 2007 - en stigning på 40 procent. Nettoudlånet er næsten fordoblet fra 27 mia. kr. i 2006 til 52 mia. kr. i 2007. Figur 1: Realkreditinstitutternes brutto- og nettoudlån, 1995-2007 Brutto- og nettoudlånet var i 2007 på niveau med 2006, men betydeligt lavere end i rekordåret 2005. Det skyldes, at der var et lavt antal låneomlægninger. Mia. kr. 300 250 200 150 100 50 0-50 K1 1995 K1 1996 K1 1997 K1 1998 K1 1999 K1 2000 K1 2001 K1 2002 K1 2003 K1 2004 K1 2005 K1 2006 K1 2007 Bruttoudlån Nettoudlån Kilde: Realkreditrådet
Det samlede udlån fra realkreditinstitutterne - obligationsrestgælden - endte på 2.036 mia. kr. ved udgangen af 2007. Det er en stigning på knap 10 procent i forhold til året før. Næsten 60 procent af det samlede udlån, svarende til 1.220 mia. kr., er optaget til ejerboliger og fritidshuse. Boligsektoren - som inkluderer ejerboliger og udlejningsejendomme - tegner sig for 77 procent af det samlede udlån, svarende til 1.568 mia. kr. Få låneomlægninger og bolighandler Få handler og et stort boligudbud prægede ejerboligmarkedet i 2007. Det har i kombination med et lavt antal låneomlægninger haft sin betydning for udlånsaktiviteten til private ejerboliger. Renten har ligget på et nogenlunde stabilt niveau med beskedne udsving. Det har derfor for de fleste låntagere været fordelagtigt at beholde deres nuværende lån. Mange låntagere optog lån i 2005, hvor renteniveauet var historisk lavt, og de har derfor meget billige realkreditlån i dag. Der blev samlet omlagt realkreditlån for 243 mia. kr. i 2007, hvilket er det laveste niveau siden 2002, og et fald på 8 procent i forhold til 2006, hvor der blev omlagt lån for 263 mia. kr. Tallene omfatter låneomlægninger foretaget af boligejere og erhvervsvirksomheder. Omfattende erhvervsbelåning Udlånsvæksten på erhvervsområdet skyldes, at Folketinget i sommer vedtog loven om Særligt Dækkede Obligationer. Loven har medført ændringer i værdiansættelsesprincipperne. Derudover har lovændringen betydet, at realkreditobligationer med lav risikovægt kun kunne udstedes indtil udgangen af 2007. Det har af disse grunde været afgørende - især for industri- og håndværksvirksomheder - at omlægge lån inden årets udgang. Flere boligejere vælger fastforrentede lån Låntagerne tager højde for renteudviklingen, når de vælger realkreditlån. I takt med at renterne gennem de sidste par år er steget, har stadig flere låntagere valgt at optage fastforrentede lån. Forskellen mellem de korte og lange renter har desuden været beskeden i 2007, og det betyder, at det har været billigt at vælge den rentesikkerhed, som et fastforrentet lån giver. Udviklingen ses tydeligt i Realkreditrådets udlånsstatistik, hvor det fastforrentede udlån udgør en stadig stigende andel af den samlede obligationsrestgæld. Ved udgangen af 2007 nåede det fastforrentede udlån op på 54 procent af det samlede udlån, mens det ultimo 2005 udgjorde 49 procent. Ved udgangen af 2007 var 77 procent af udlånet til ejerboliger og fritidshuse enten lån med fast rente eller lån med renteloft. Flere fastforrentede, afdragsfrie lån De afdragsfrie lån blev introduceret i 2003, og de blev hurtigt meget populære. Udbredelsen af afdragsfrie lån har siden været voksende kvartal for kvartal, og ultimo 2007 blev der ikke betalt afdrag på 45 procent af det samlede udlån til ejerboliger og fritidshuse. Året før - ultimo 2006 - var knap 39 procent af det samlede udlån afdragsfrit. Låntagere med afdragsfrie lån har traditionelt været mere tilbøjelige til at vælge rentetilpasningslån, end låntagere som betaler afdrag. Det er stadig tilfældet, men det er blevet mindre udpræget i takt med, at renten er steget. Ved udgangen af 4. kvartal 2007 udgjorde rentetilpasningslån 31 procent af det samlede afdragsfri udlån til ejerboliger og fritidshuse, mens 52 procent havde afdragsfrie rentetilpasningslån i 4. kvartal 2005. Figur 2: Det samlede udlån - obligationsrestgæld - til ejerboliger og fritidshuse fordelt på lånetyper (procentvis fordeling). Låntagerne har i de seneste år valgt fastforrentede lån i endnu større udstrækning. Fastforrentede lån udgør 54 procent af det samlede udlån til ejerboliger og fritidshuse. Pct. 80 70 60 50 40 49 51 54 30 34 20 10 16 26 23 23 23 0 K4 2005 K4 2006 K4 2007 Fastforrentede lån Rentetilpasningslån Variabelt forrentede lån med renteloft Kilde: Realkreditrådet
beretning 2007 side 14:15 Udviklingen på ejendomsmarkedet I 2007 var aktiviteten på boligmarkedet afdæmpet med et større boligudbud, længere liggetider og færre handler end tidligere år. Hvor holdningen på boligmarkedet for få år siden var, at man skulle skynde sig at købe en bolig, inden priserne steg, har der i 2007 været en tendens til, at potentielle købere har valgt at tage sig god tid til at træffe beslutning om boligkøb. Figur 3: Handler og gennemsnitlige kvadratmeterpriser for ejerlejligheder, 2004-2007 Der er i den periode, hvor priserne er faldet på ejerlejligheder - dvs. siden medio 2006 - handlet få ejerlejligheder. Der er derfor et begrænset antal husstande, der i dag er teknisk insolvente. Kr. Dage 30.000 200 25.000 180 160 20.000 140 120 15.000 100 10.000 80 60 5000 40 20 0 0 Jan. 2005 Mar. 2005 Maj 2005 Jul. 2005 Sep. 2005 Nov. 2005 Jan. 2006 Mar. 2006 Maj 2006 Jul. 2006 Sep. 2006 Nov. 2006 Jan. 2007 Mar. 2007 Maj 2007 Jul. 2007 Sep. 2007 Nov. 2007 Parcel- og rækkehuse Ejerlejligheder Parcel- og rækkehuse Ejerlejligheder Anm. De ubrudte linjer viser udbudsprisen (venstre akse), og de stiplede linjer viser udbudstiden (højre akse) Kilde: Realkreditrådet Figur 4: Antal bolighandler, 1995-2007 Der var i 2007 et lavt antal bolighandler i forhold til tidligere år. Der blev samlet solgt godt 57.000 boliger i 2007. Antal handler 60.000 50.000 40.000 30.000 20.000 10.000 0 1 1 1 1 1 2 2 2 2 2 2 2 2 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 Parcel- og rækkehuse Ejerlejligheder Fritidshuse Kilde: Realkreditrådet
Aktiviteten på boligmarkedet er kommet ned i et lavere tempo. Boligudbuddet er rekordstort - 54.000 boliger var udbudt til salg på internettet i december 2007 - og den gennemsnitlige liggetid er længere end tidligere år. Det viser boligudbudsstatistikken, som Realkreditrådet lancerede i maj 2007. Formålet med statistikken er at bidrage til en endnu større gennemsigtighed om udviklingen på det private ejerboligmarked. I løbet af året blev der handlet godt 57.000 boliger med realkreditbelåning fordelt på 42.000 parcel- og rækkehuse, 11.400 ejerlejligheder og knap 4.000 fritidshuse. Det fremgår af Realkreditrådets ejendomsprisstatistik. Samlet er bolighandlen faldet med 13 procent i forhold til 2006 og knap 24 procent siden rekordåret 2005. Det er primært for ejerlejligheder og fritidshuse, at der har været fald i aktiviteten. I forhold til 2006 er der handlet 24 procent færre ejerlejligheder og 28 procent færre fritidshuse. Omsætningen af parcel- og rækkehuse er kun faldet med knap 8 procent. Stabile priser for huse Den dæmpede aktivitet på boligmarkedet i 2007 afspejles i priserne. Priserne på parcel- og rækkehuse og fritidshuse er på landsplan steget med omkring 2 procent i løbet af 2007. I 2006 steg parcel- og rækkehuse gennemsnitligt med 18 procent, og fritidshuse steg med 11 procent. For ejerlejligheder har der været deciderede prisfald i 2007, og ejerlejligheder blev i 4. kvartal 2007 solgt til priser, der lå 9 procent lavere end salgspriserne i 4. kvartal året før. Der er selvfølgelig regionale forskelle i prisudviklingen. Uden for hovedstadsområdet har der generelt været stigninger i priserne på parcel- og rækkehuse, mens priserne i kommunerne i hovedstadsområdet er faldet mange steder. Det er dog vigtigt at huske på, at det netop er i hovedstaden, at priserne i årene op til 2007 er steget voldsomt og kvadratmeterpriserne er - på trods af prisfald - stadig væsentlig højere i hovedstadsområdet end andre steder i landet. Få teknisk insolvente Prisfaldet for ejerlejligheder er drevet af udviklingen i Københavnsområdet. I København og Frederiksberg er priserne faldet med 15-16 procent det seneste år, og priserne er også faldet markant i Københavns omegn og i Århus. Uden for hovedstaden er priserne steget, og trods prisfald i hovedstaden og Århus er prisniveauet stadig betydeligt højere disse steder end andre steder i landet. Det har i medierne været fremme, at prisfaldet på ejerlejligheder i København har ført til et stigende antal af boligejere, der er teknisk insolvente. Det vil sige, at boliggælden overstiger boligens værdi. Realkreditrådets talmateriale viser, at der i den periode, hvor priserne er faldet på ejerlejligheder - dvs. siden medio 2006 - er handlet få ejerlejligheder. Det er derfor et begrænset antal husstande, der i dag er teknisk insolvente. Som sådan har det ingen praktisk betydning for de berørte boligejere, sålænge de bliver i deres bolig og i øvrigt er i stand til at betale ydelserne. Danske boligejere har en stærk privatøkonomi, og der har været et rekordlavt antal tvangsauktioner i 2007. Ledigheden er lav, der er flaskehalse på arbejdsmarkedet, og reallønnen er steget pænt. Dertil kommer, at der i den danske boligbestand ligger betydelige opsparede friværdier. Det hele hænger naturligvis sammen med, at der i dansk økonomi som helhed er vækst i BNP og balance på de offentlige poster. Figur 5: Gennemsnitlige kvadratmeterpriser for ejerboliger pr. kvartal, 1995-2007 Prisudviklingen på parcel- og rækkehuse har været stabil i 2007, mens priserne på ejerlejligheder er faldet. Boligpriserne ligger stadig på et højt niveau. Kvm. priser 30.000 25.000 20.000 15.000 10.000 5.000 0 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 Parcel- og rækkehuse Ejerlejligheder Fritidshuse Kilde: Realkreditrådet
beretning 2007 side 16:17 Kundeundersøgelse De fleste låntagere følger renteudviklingen for at vide, om det kan betale sig at konvertere eksisterende lån. Låntagerne vælger først og fremmest investering i egen bolig og opsparing, når de realiserer konverteringsgevinster eller tager tillægslån. Knap 80 procent kan gennemskue de vigtigste fordele og ulemper ved de forskellige realkreditlån og dermed vælge den bedste løsning for deres privatøkonomi, hvis de investerer den fornødne tid eller benytter rådgivning. Du kan på Realkreditrådets hjemmeside downloade rapporten: Låntagernes brug af konverteringsgevinster og provenu fra tillægslån - hovedresultater fra en repræsentativ undersøgelse foretaget af Synovate. Figur 5. Sådan anvendes den månedlige besparelse efter omlægning (uden tillægslån) Kilde: Synovate Vilstrup Kompensation for ændrede økonomiske vilkår Investering i boligen Opsparing, investering og reduktion af gæld 10 14 20 19 30 33 Forbrug 36 39 0 10 20 30 40 50 2006 2007 Figur 6. Sådan anvendes provenuet fra tillægslån Kompensation for ændrede 5 økonomiske vilkår 4 Kilde: Synovate Vilstrup Investering i boligen 54 62 Opsparing, investering og reduktion af gæld 18 18 Forbrug 23 24 0 10 20 30 40 50 60 70 2006 2007
Realkreditrådet har hvert år siden 2003 fået gennemført en repræsentativ undersøgelse af låntagernes motiver for at omlægge realkreditlån og/eller tage tillægslån. Analyseinstituttet Synovate Vilstrup gennemførte i januar 2008 1.005 interviews blandt husstande, der har omlagt lån og/eller optaget tillægslån i deres helårsbolig i løbet af 2007. Overordnet set bekræfter den seneste undersøgelse det billede, som også har været tydeligt i de seneste års undersøgelser. Kunderne handler velovervejet og fornuftigt i lyset af renteudviklingen, ligesom de indsamler information og søger rådgivning, når beslutningerne skal træffes. Afdragsfrihed med omtanke Når den lange rente er lav og renteudsigterne usikre, vælger låntagerne i overvejende grad lange fastforrentede lån. I 2007 omlagde 62 pct. af de adspurgte deres lån til fastforrentede lån mod 54 pct. i 2006, 50 pct. i 2005 og 42 pct. i 2004. Samtidig valgte færre variabelt forrentede lån med renteloft i 2007 sammenlignet med året før. 38 pct. af de nye lån er optaget med mulighed for afdragsfrihed. 28 pct. af de låntagere, der har valgt et afdragsfrit lån, bruger den økonomiske lettelse til at øge deres forbrug. 34 pct. af låntagerne udnytter afdragsfriheden til at nedbringe anden gæld, investere eller til at øge deres opsparing på fx pensionsordninger. 18 pct. benytter afdragsfriheden til at håndtere eksempelvis indkomstnedgang, barsel, orlov, uddannelse, skilsmisse eller dødsfald. Endelig er der 17 pct. som ønsker bedre økonomisk råderum eller lavere ydelse. Over halvdelen af boligejerne mener, at der er en risiko ved afdragsfrie lån. De peger på, at der især er risiko for at skubbe problemerne foran sig (30 pct.), sidde med større lån (22 pct.), og at afdragsfrie lån giver en større følsomhed overfor faldende huspriser (22 pct.) og rentestigninger (20 pct.). 12 pct. mener, at der er risiko for et stort forbrug. 15 procent omlagde eller optog tillægslån Godt 15 pct. af boligejerne omlagde boliglån eller optog et rent tillægslån i deres helårsbolig i 2007. Det svarer til niveauet sidste år, men det er væsentligt færre end i 2005, hvor 28 pct. af boligejerne omlagde eller optog tillægslån. I 2007 var de omlagte lån i gennemsnit på 1,2 mio. kr. De boligejere, der omlagde deres realkreditlån, fik ad denne vej en månedlig ydelse, der var 881 kr. lavere. Den gennemsnitlige månedlige reduktion af ydelsen lå på 1.095 kr. i 2006. For de boligejere, der både omlagde lån og fik et tillægslån, ser tallene således ud: De er i gennemsnit kommet til at sidde 945 kr. billigere i ydelse hver måned, og de har desuden fået udbetalt et kontant provenu på knap 280.000 kr. ca. 15.000 kr. mere end året før. De, der optog et rent tillægslån, fik i gennemsnit udbetalt 445.000 kr. godt 100.000 kr. mere end i 2006. Investering i boligen og opsparing Hvad anvender boligejerne pengene til? 52 pct. af de låntagere, som har omlagt lån, har primært anvendt det større månedlige rådighedsbeløb til opsparing, investering, afbetaling på anden, dyrere gæld samt til investering i boligen. 39 pct. bruger pengene til forbrug, og endelig er der 10 pct., der kompenserer for ændrede økonomiske vilkår. Tendensen, til at pengene anvendes til langsigtede formål, er endnu tydeligere, når vi ser på de boligejere, der har omlagt og fået udbetalt et kontant provenu. 84 pct. har enten investeret i boligen eller brugt pengene til opsparing, investering, afbetaling på dyrere gæld. 21 pct. har valgt at bruge pengene på forbrug, mens 4 pct. kompenserer for ændrede økonomiske vilkår. Af de boligejere, der alene har optaget et rent tillægslån, investerer 62 pct. i boligen, 24 pct. bruger pengene til forbrug, 18 pct. til opsparing og endelig kompenserer fire pct. for ændrede økonomiske vilkår. Låntagerne følger med 80 pct. af de boligejere, som i 2007 har konverteret og/ eller optaget tillægslån, følger med i, om det kan betale sig at konvertere eksisterende lån. Den primære informationskilde er medierne, idet 38 pct. angiver, at de følger nyhederne om renteudviklingen og realkredit. 24 procent har en aftale med enten deres bank eller realkreditinstitut om, at de skal give en melding, hvis der er grund til at overveje konvertering af eksisterende lån. Næsten halvdelen mener, at de sagtens kan gennemskue de vigtigste fordele og ulemper ved de forskellige realkreditlån, hvis de investerer den fornødne tid. Hver tredje indrømmer, at det er svært, men de mener, at de stadig kan gøre det på egen hånd eller med brug af rådgivning. Hver femte erkender, at de ikke kan gennemskue de vigtigste fordele og ulemper. Før der bliver truffet endelige beslutninger, rådfører kunderne sig med deres bankrådgiver eller realkreditinstitut. I 2007 har 68 pct. benyttet sig af en bankrådgiver som informationskilde, mens 32 pct. har fået råd i et realkreditinstitut. Kunderne er i begge tilfælde meget tilfredse med rådgivningen. Således erklærer 88 pct. sig enten meget tilfredse eller tilfredse med rådgivningen. At konkurrencen på markedet for realkreditlån stadig er skarp, viser undersøgelsen også. Næsten hver fjerde boligejer 23 pct. valgte nemlig at skifte realkreditinstitut i forbindelse med omlægningen. Samtidig søgte en ud af fem boligejere information eller fik tilbud fra andre låneudbydere, end den de til sidst valgte at bruge.
Beretning 2007 side 18:19 KonKUrrencesitUAtionen Man behøver blot åbne en avis eller se tv-reklamer for at konstatere, at konkurrencen om at vinde kunderne er hård på realkreditmarkedet. låntagerne følger med i renteudviklingen, og de er klar til at skifte udbyder i forbindelse med låneomlægninger. der er fuld gennemsigtighed i kurser og på størrelsen af realkreditinstitutternes bidragssatser.
Realkreditinstitutterne fører omfattende markedsførings- og salgskampagner, og der bliver i det hele taget konkurreret på alt, som betyder noget for kundernes valg. Det gælder priser, produktudbud, serviceniveau, rådgivning og det at være tæt på kunderne. Konkurrencen er udpræget på både privat- og erhvervsmarkedet. Omkring halvdelen af boligejerne følger aktivt med i renteudviklingen for at holde sig ajour med mulighederne for at vælge et bedre lån, end det de har i forvejen. Det viser en undersøgelse, som Vilstrup Synovate har gennemført for Realkreditrådet. Når muligheden byder sig, så sker det også, at låntagere i den forbindelse skifter udbyder. Det er for kunderne afgørende, at der vælges det rigtige realkreditlån, og at det omlægges, når tidspunktet er det rigtige. Derfor lægger kunderne i valget af realkreditinstitut betydelig vægt på kvaliteten af den rådgivning, de modtager, og at de udfra et varieret produktudbud kan vælge præcis det lån, der er optimalt i forhold til deres risikoprofil og øvrige økonomiske prioriteringer. Gennem sigtige priser Der er stor gennemsigtighed på det danske realkreditmarked. Det betyder, at der er sammenhæng mellem de kurser, som realkreditobligationerne handles til og den rente, som låntager betaler for realkreditlånet. Realkreditinstitutterne modtager et bidrag, som er realkredittens rentemarginal. Indtægterne anvendes til dækning af de forventede omkostninger ved at administrere lånene, det forventede fremtidige tab samt kravet til forrentning af den kapital, der er nødvendig for at kunne foretage udlånet. Realkreditrådet offentliggør hvert kvartal Prisguiden, som gør det muligt for private låntagere at sammenligne omkostninger for de samme typer af lån på tværs af udbyderne i realkreditsektoren. Prisguiden er tilgængelig på Realkreditrådets hjemmeside. Stort og varieret produktudvalg I de seneste år har det i konkurrencen derfor været afgørende at kunne tilbyde en alsidig produktpalette og være tidligt fremme med nye lånetyper. Det har i de seneste 10 år ført til en intens produktudvikling, hvilket kommer til udtryk ved, at et større antal forskellige varianter af realkreditlån har set dagens lys. Der kan eksempelvis nævnes rentetilpasningslån med forskellige rentebindingsperioder, realkreditlån med rentelofter og realkreditlån med afdragsfrihed. Den ny lovgivning om SDO har givet muligheder for at markedsføre realkreditlån med mere end 30 års løbetid og afdragsfrie perioder på mere end 10 år, som til gengæld har lavere lånegrænser. Det har ført til lån med længere løbetid.
Beretning 2007 side 20: 21 forbrugerforhold reglerne om rådgivning af forbrugerne i deres valg af boliglån er skærpet. skærpelsen i bekendtgørelsen om god skik blev gennemført samtidig med den nye lov om særligt dækkede obligationer. de skærpede krav skal sikre forbrugerne et fortsat højt beskyttelsesniveau på det finansielle område, selvom der kommer flere og mere komplekse valgmuligheder. realkreditrådet deltager aktivt i overvejelser og initiativer på området.
Reglerne for rådgivning af forbrugere om valg af boliglån er skærpet. Det er sket i forbindelse med indførelsen af den ny lovgivning om Særligt Dækkede Obligationer (SDO). SDO-lovgivningen åbner mulighed for, at penge- og realkreditinstitutter kan udvikle og markedsføre flere, nye boliglånsprodukter. Det giver flere valgmuligheder og større kompleksitet, som forbrugerne skal forholde sig til. Realkreditrådet mener, at rådgivningen skal ske ved selve dialogen mellem forbrugeren på den ene side og långiveren eller rådgiveren på den anden side. Derudover mener Realkreditrådet, at rådgiveren ved den lovbestemte sammenligning af ÅOP (Årlige Omkostninger i Procent) for det valgte lån og andre alternativer skal sørge for at inddrage de nødvendige supplerende informationer. Skærpede regler Der er i bekendtgørelsen om god skik indarbejdet et skærpet regelsæt for rådgivning af forbrugerne. Hensigten er, at forbrugerne skal være sikre på at modtage tilstrækkelig rådgivning til at kunne overskue og træffe kvalificerede beslutninger, når der er et stort antal valgmuligheder. Der er indført særlige regler om rådgivning om lån med sikkerhed i fast ejendom. Penge- og realkreditinstitutterne er eksempelvis forpligtet til at oplyse kunderne om, hvorvidt nye låneformer kan være et alternativ til de kendte former for boligfinansiering. For lån, som instituttet selv udbyder eller formidler for andre udbydere, skal der oplyses om: De væsentligste egenskaber ved de lån, som udbydes eller formidles, herunder fordele og ulemper vurderet i forhold til kunden De årlige omkostninger i procent (ÅOP) ved de relevante lån (der skal sammenlignes med et lånealternativ til det valgte lån) Opsigelses- og indfrielsesvilkår, herunder om indfrielse kan ske ved kontant betaling eller ved køb og indlevering af obligationer Omkostninger ved låneomlægning eller førtidig indfrielse Instituttets normale prismæssige vilkår for dets kunder for de relevante lån. rådgivningen. Rådgivningen skal udelukkende dokumenteres ved lån med sikkerhed i fast ejendom. Det er væsentligt at fastslå, at standardskemaet ikke udgør rådgivningen, men fungerer som parternes tjekskema i forbindelse med institutternes rådgivning af kunden. Realkreditrådet mener, at ÅOP-princippets fremtrædende rolle i regelsættet kan være problematisk. Princippet er ofte ikke velegnet til at sammenligne to eller flere forskellige låntyper, idet ÅOP ikke tager højde for forhold som lånetype, løbetid, skatteforhold og indfrielsesvilkår. Eksempelvis kan to lån have vidt forskellige indfrielsesvilkår, uden at dette kommer til udtryk i ÅOP. Det vil populært sagt være det samme som at sammenligne æbler med pærer. Realkreditrådet mener, at forbrugerne har brug for en nuanceret rådgivning, hvor ÅOP bruges med omtanke. Ellers bliver det vanskeligt for kunden at tolke betydningen af de forhold, som ikke på en rimelig måde reflekteres i nøgletallet. Penge- og Pensionspanel I efteråret 2007 blev Penge- og Pensionspanelet oprettet for at fremme forbrugernes interesse for og viden om finansielle produkter. Panelet består af 8 medlemmer og formand Torben Hansen, professor fra CBS. Realkreditrådet er repræsenteret i udvalget. Panelet har til opgave at iværksætte undersøgelser, foretage test af finansielle produkter samt udarbejde informationsmateriale og kampagner om forbrugerforhold inden for det finansielle område. Realkreditrådet arbejder aktivt på at give forbrugerne en bedre forståelse af deres realkreditlån. Derfor har Realkreditrådet stillet forslag til panelet om at undersøge, hvor meget forbrugerne forstår af den information, som gives om finansielle ydelser. Der er også i udspillet et forslag om, at det skal afdækkes, hvordan man sikrer forbrugerne en overskuelig og målrettet information. Penge- og Pensionspanelet er af erhvervs- og økonomiministeren blevet bedt om at se på boligfinansiering, herunder fordele og ulemper ved de forskellige låneformer. Dette ønske skal ses i sammenhæng med gennemførelsen af SDO-lovgivningen. Endelig skal der for realkreditlån, der finansieres med SDO er eller SDRO er, rådgives om eventuelle sammenhænge mellem lånet og obligationsudstedelsen samt om muligheden for kurssikring. Standardskema og ÅOP Myndighederne har indført et standardskema til brug i rådgivningen. Standardskemaet anvendes som dokumentation for, at kunden senest ved indgåelse af låneaftalen har modtaget de nødvendige oplysninger. På tilsvarende måde bekræfter instituttet oplysningerne for
beretning 2007 side 22: 23 Digital tinglysning Der er i den finansielle sektor arbejdet på højtryk i 2007 for at udvikle en fælles digital infrastruktur. Det bliver bindeleddet til Tinglysningsretten, når den digitale tinglysning er en realitet. Målet er hurtigere og mere effektiv sagsbehandling.
Snart kan låntagere og købere af fast ejendom få de nødvendige pantebreve tinglyst i løbet af kort tid. Introduktionen af den digitale tinglysning bliver en banebrydende fornyelse, for det gør tinglysningskontorernes manuelle og tidskrævende håndtering af dokumenter til et historisk kapitel. Det er med dette perspektiv for øje, at Domstolsstyrelsen og den finansielle sektor arbejder parallelt for at digitalisere tinglysningssystemet. Folketinget gennemførte i 2006 en række ændringer i tinglysningsloven. Dermed blev det muligt at digitalisere tinglysningssystemet. Domstolsstyrelsen har siden arbejdet på at udvikle og etablere den fornødne it-infrastruktur, som skal reformere tinglysningen fra en papirbåret til en digital verden. Realkreditrådet og Finansrådet har fulgt trop. Der blev i den finansielle sektor indledt et samarbejde i 2006 for at skabe en fælles kommunikationsplatform - den fælles efpi-infrastruktur. Den skal være bindeled til det offentlige system. Platformen skal samtidig sikre en effektiv digital kommunikation mellem de professionelle aktører, der er involveret i ejendomshandler og tinglysning af pantebreve. Der er en tæt dialog mellem realkreditinstitutterne og bankerne om opbygningen af finanssektorens efpi infrastruktur. Derudover er der også i stigende grad en dialog og involvering af andre professionelle aktører på boligmarkedet, eksempelvis boligadvokater, ejendomsmæglere og landinspektører. Deres synspunkter og vurderinger er betydningsfulde, for det handler om at opbygge en løsning, hvor det er muligt for de forskellige aktører i en bolighandel at benytte og læse hinandens data. I sidste ende skal oplysningerne om pantebrevene leveres til Tinglysningsretten på en måde, der er korrekt og uden risiko for retstab. Komplekst projekt Al databehandling handler principielt om input, behandling og output. I projektet om digital tinglysning består input og output af komplekse datablokke som eksempelvis pantebreve. Det stiller krav om, at alle procedurer og detaljer er aftalt og struktureret - inden digitaliseringen. Projektorganisationen, som arbejder for at etablere finanssektorens løsning, har i 2007 investeret betydelige ressourcer på nøje at gennemgå hver en praksis for arbejdsgangen i behandlingen af pantebrevene, ligesom der har været arbejdet med pantebrevenes indhold. Flere hundrede medarbejdere i den finansielle sektor har i året medvirket til at tænke, afklare, formulere, genoverveje og kvalitetssikre. Lancering udskudt I november 2007 besluttede Domstolsstyrelsen at udsætte lanceringen af digital tinglysning fra marts til november 2008. Det skete, fordi leverandøren, CSC, havde mistet nøglemedarbejdere med de nødvendige kompetencer. Realkreditrådet var enig i Domstolsstyrelsens udsættelse, fordi det under de givne omstændigheder var nødvendigt for at sikre, at overgangen til det digitale system kommer til at ske på en forsvarlig måde. Selvom det har kostet ekstra kræfter og økonomiske ressourcer at håndtere forsinkelsen i projektet, arbejder Realkreditrådet konstruktivt og energisk videre i samarbejdet med Domstolsstyrelsen, fordi det bliver en god langsigtet investering for realkreditinstitutterne og for kunderne. Det er planen, at alle tinglysninger vedrørende fast ejendom skal være digitale i november 2008.
Beretning 2007 side 24: 25 AlMent BoligByggeri regeringen nedsatte i 2006 et udvalg, som skal vurdere styringen af den almene boligsektor. Udvalget skal bl.a. komme med forslag til en ændring af nybyggeriets finansiering. realkreditrådet har gjort udvalget opmærksom på, at finansiering af alment boligbyggeri er præget af stærk priskonkurrence.
Fremtidens finansiering af alment byggeri drøftes i udvalget om den fremtidige styring af den almene boligsektor, som regeringen nedsatte i 2006. Der er flere politiske ønsker, som udvalget skal finde veje til at imødekomme. Starthuslejen skal nedsættes, men det skal ske uden at der opstår usikkerhed om huslejerne. De offentlige udgifter må heller ikke øges. Regeringen er parat til at forlænge løbetiden for lån til finansiering af alment byggeri for at få lavere starthuslejer. Udvalget forventes at aflægge rapport den 1. april 2008, men finansieringsdelen er udtaget som en selvstændig del, der først skal ligge færdig omkring den 1. juli 2008. Der skal i finansieringsdelen indgå en vurdering af mulighederne for at erstatte den nuværende styring af nybyggeriets anskaffelsessum og husleje gennem maksimumsbeløb med en øget incitamentsstyring. Realkreditrådet er ikke repræsenteret i udvalget om den fremtidige styring af den almene boligsektor på trods af, at omkring 85 procent af finansieringen skabes gennem salg af realkreditobligationer. Offentlig regulering og støtte Det er velfærdsministeren, der bestemmer, hvordan nybyggeriet og renoveringsarbejder med offentlig støtte skal finansieres. Beboernes huslejer er uafhængig af finansieringen. De betaler 3,4 procent af anskaffelsessummen og et bidrag til kreditinstituttet. Den resterende del af terminsydelsen dækkes af statslig ydelsesstøtte. En lavere starthusleje forudsætter derfor ændringer i finansieringsformen og/eller beregningen af beboerbetalingen. Finansiering af alment boligbyggeri er et særligt segment for institutterne. Det kræver blandt andet specialiseret og detaljeret kendskab til den offentlige regulering og støtte, men også kendskab til de behov, der gør sig gældende hos de almene boligorganisationer. Derudover kræves specialiserede it-systemer, som løbende skal opdateres i forhold til lovmæssige ændringer. Det er først og fremmest BRFkredit, LR Realkredit, Nykredit og Realkredit Danmark, der yder lån til det almene boligbyggeri. Obligationsrestgælden til det almene boligbyggeri udgør cirka 165 mia. kr., svarende til cirka 8 procent af institutternes samlede udlån. Det betyder, at selve bidraget, som skal betales i driftsperioden, ikke for boligorganisationerne er væsentligt i forhandlingerne. For det er klart, at en rabat på bidraget betyder, at tilskud og øvrige rabatter i etableringsfasen må reduceres tilsvarende. Rapporten indeholder en undersøgelse, hvor boligorganisationerne gennem et spørgeskema er blevet spurgt om deres syn på konkurrencen. Undersøgelsen viser, at 90 procent af de adspurgte boligorganisationer er enige i, at der er betydelig konkurrence om finansieringsopgaverne. 84 pct. af boligorganisationerne udbyder finansieringsopgaver i licitation og som hovedregel ønsker boligorganisationerne ét samlet tilbud på både byggelån og realkreditlån. Derfor skal institutterne som hovedregel tilbyde samlede finansieringstilbud. I typiske sager til det almene boligbyggeri opkræver realkreditinstitutterne ikke de etableringsomkostninger - stiftelsesprovision og kurtage mv. - der er ved låneoptagelsen. Endvidere har byggelånsrenter i en længere årrække været nedbragt væsentligt. Alternativt er der ydet et konkret tilskud til nedbringelse af byggerente og lignende. Den maksimalt godkendte bidragssats for realkreditlånet er 0,27 pct. p.a. I en typisk lånesag til det almene boligbyggeri vil bidraget kunne nedbringes betydeligt ved at omlægge institutternes tilskud til byggelånsrenter. Konkurrencen er præget af, at realkreditinstitutterne tilbyder finansieringsløsninger med store tilskud - så store, at der ikke er nogen indtjening i de første mange år af kundeforholdet. Derfor må der også knyttes bindingsperioder til lånene for, at indtjeningen ikke skal blive negativ for institutterne. Det er med vedtagelsen af lovgivningen om SDO blevet muligt for pengeinstitutterne at finansiere alment boligbyggeri. Endnu er der ingen pengeinstitutter, som er aktive på markedet. KommuneKredit har fremsat et ønske om at blive ny finansieringsudbyder på området, men det er i skrivende stund uafklaret, om det kommer til at ske. Intens priskonkurrence Der er intens konkurrence om finansieringsopgaverne. Men det fremgår ikke af konklusionerne i den rapport, som Velfærdsministeriet udgav i 2006 - Realkreditgebyrbetalingen i den almene boligsektor. Det har Realkreditrådet gjort udvalget opmærksom på i et høringssvar, der redegør for konkurrenceintensiteten for finansiering i den almene boligsektor. Realkreditrådet kritiserer rapporten, fordi ministeriet hæfter sig ved en enkelt omkostningsparameter - bidragssatsen. Realkreditrådet mener ikke, at rapporten forholder sig til, at rabatter ydes på en måde, der er i overensstemmelse med boligorganisationernes ønsker, som først og fremmest handler om at nedbringe anskaffelsessummen. Derfor ydes der rabatter, som gør det.