Punkt 4. Sognegård ved Kirkestræde, Tyvedalsstien og Stenvej, Nibe. Lokalplan 10-1-107 (2. forelæggelse). 2013-21761. By- og Landskabsudvalget indstiller, at byrådet godkender ovennævnte plan endeligt. Ændringer i planen I forhold til det godkendte forslag (maj 2014), er der, ud over redaktionelle justeringer, foretaget følgende ændringer: Med henblik på at imødekomme flere af indsigelserne er lokalplanens pkt. 6.1 om facader skærpet og i pkt. 6.3 om tagmaterialer er muligheden for skifer eller matte umalede metalplader taget ud, mens typen af tegl er præciseret. Samtidig er der indført bestemmelser om tagrender. I pkt. 6.4 om kviste og tagvinduer er der indføjet bestemmelser om kviste. Magistraten anbefaler indstillingen. Tina French Nielsen og Lasse P. N. Olsen var fraværende. Sagsbeskrivelse Startredegørelse By- og Landskabsudvalgets møde 23. januar 2014 (punkt 6) 1. forelæggelse By- og Landskabsudvalgets møde 6. maj 2014 (punkt 3) Magistratens møde 19. maj 2014 (punkt 5) Byrådets møde 26. maj 2014 (punkt 11). Forslaget har været offentliggjort i perioden 4. juni 2014 til og med 13. august 2014. Formål Lokalplanen skal gøre det muligt at opføre en sognegård for Nibe og Vokslev sogne. Opførelse af en sognegård vil bidrage til en fortætning af Nibe by og dermed medvirke til at generere øget byliv og udvikling inden for kultur, turisme og handel.
Lokalplanen omfatter et areal på 711 m 2 i byzone, centralt beliggende i Nibe by. Hovedindgang til bygningen sker via Tyvedalsstien, mens vejadgang til lokalplanområdet sker fra Kirkestræde eller Stenvej. Der er indgået en betinget salgsaftale mellem Aalborg Kommune og bygherren (menighedsrådet) om køb af Stenvej 3, matr. nr. 33c, Nibe Bygrunde. Bygherren har tillige købt Kirkestræde 6 med henblik på, at grunden skal indgå i projektet. Området er i dag omfattet af to eksisterende lokalplaner (L73 Nibe Kirke og Tyvedalen fra 2000 og L88 for bevaring af værdifulde bygninger og miljøer i Nibe by fra 2006), og snitfladerne mellem de to planer er ikke klare. MV Miljøvurdering af planer og programmer Kommunen har ikke modtaget bemærkninger til sin afgørelse om, at der ikke gennemføres en miljøvurdering. Kommuneplanen Nibe er udnævnt som fokusområde i kommuneplanens hovedstruktur med særlig opmærksomhed på byfortætning og blandede byfunktioner. Lokalplanen er omfattet af kommuneplanens rammeområde 10.1.C1, Bykernen, Nibe og er i overensstemmelse hermed. Lokalplan 73, Nibe Kirke og Tyvedalen og Lokalplan 88 for bevaring af værdifulde bygninger og miljøer i Nibe by Begge lokalplaner aflyses for den del, der er omfattet af lokalplan 10-1-107. Økonomi Gennemførelsen af lokalplanen skønnes ikke at medføre direkte udgifter for kommunen. Indsigelser, bemærkninger og øvrige ændringer Der er modtaget følgende henvendelser: 1. Jette og Niels Ove Krogh, Grønnegade 13, Nibe 2. Birgitte Therkildsen, Kirkestræde 8, 9240 Nibe 3. Johanne Nielsen, Tyvedalsgade 4, 9240 Nibe 4. Inger Poulsen, Parkvej 3, 9240 Nibe 5. Jytte og Kim Broberg, Ll. Nørregade 3, 9240 Nibe 6. Nibe Grundejerforening v/ formand Kim Broberg, Ll. Nørregade 3, 9240 Nibe 7. Jonna Emilie og Søren Bo Laursen, Nørregade 2, 9240 Nibe (m. underskrift fra 202 borgere) 8. Ingegerd Fuchs Østergaard, Nørregade 20, 9240 Nibe 9. Merete og Flemming Jonasson, Grønnegade 3, 9240 Nibe
Henvendelserne er behandlet i rækkefølge nedenfor. 1 a. Indsigelse fra Jette og Niels Ove Krogh. Indsigelsen indeholder en beskrivelse af indsigernes opfattelse af sagens hidtidige forløb. Desuden vedrører indsigelsen en kritik af lokalplanprocessen, udsendelsestidspunktet for lokalplanforslaget, ønske om skærpelse af materialevalg og anvendelse samt bemærkninger om parkering og arkæologisk udgravning. Svar: Delvis imødekommet. 1 a. Da lokalplaner igangsættes på forskellige tidspunkter på året, vil der være nogle planer, som har høringsperiode hen over sommeren. Høringsfristen er minimum 8 uger jf. Planlovens 24, stk. 3. I dette tilfælde hvor høringsfristen løber hen over sommerferien, er perioden forlænget med 2 uger til i alt 10 uger jf. kommunens vanlige praksis. Med henblik på at imødekomme indsigelsen er der foretaget en skærpelse i lokalplanens pkt. 6, Bebyggelsens udseende. Det gælder bestemmelser om facade og tagmateriale, og der er tilføjet bestemmelser om kviste og tagvinduer. Når det gælder anvendelsen er der allerede en specifik anvendelse i lokalplanens formål, pkt. 1.1, nemlig en sognegård. Det præcise antal p-pladser er afhængigt af funktionen i bygningen, idet krav til antal pladser er forskelligt for henholdsvis forsamlingslokaler og kontorer. Derfor skal parkering løses i forbindelse med den konkrete byggesag, når bygningens indretning ligger fast. Aalborg Kommunes parkeringsnorm angiver en generel ramme. Hvis der fx sker en dobbeltudnyttelse af pladserne, således at de anvendes af flere forskellige brugere i løbet af dagen, er der efter en konkret vurdering mulighed for at nedsætte det endelige antal pladser. Denne mulighed er beskrevet som en del af kommuneplanens Bilag F Parkeringsnormer. Med hensyn til arkæologisk udgravning er det Nordjyllands Historiske Museum, der afgør, om der skal foretages en sådan. Såvel bygherre som kommunen har løbende haft kontakt til Nordjyllands Historiske Museum, og museet har leveret tekst til lokalplanens redegørelse s. 11, hvoraf det fremgår, at der sandsynligvis kan være arkæologiske levn i lokalplanområdet. 1 b. Indsigelse fra Jette og Niels Ove Krogh I den supplerende indsigelse påpeger indsigerne, at grunden er meget lille til en sognegård, og de frygter, at der vil blive givet tilladelse til at nedrive flere af de gamle huse. Svar: Delvis imødekommet. Grunden er 711 m 2, og bygherren ønsker at opføre en sognegård på 715 m 2, hvilket betyder, at det nuværende skitseprojekt svarer til en bebyggelsesprocent på 100,5%. Ifølge gældende kommuneplanrammer er der en maksimal bebyggelsesprocent på 110, og denne bebyggelsesprocent er overført til lokalplanen. I lokalplan 88 er der ikke angivet bebyggelsesprocent men bygningshøjder og etageantal. LP 73 angiver en bebyggelsesprocent på hhv. 90 og 100 for hhv. matr. 33 a og 33 c, Nibe Bygrunde. Grunden har tidligere været bebygget med en ladebygning og en erhvervsbygning.
2. Indsigelse fra Birgitte Therkildsen vedrørende bebyggelsens størrelse, parkering og cykelparkering samt skyggegener. Indsigeren kan ikke acceptere kviste eller ovenlys, vil forlange sin gavl retableret og mener desuden, at nedrivning af Kirkestræde 6 vil ødelægge gadeforløbet. Birgitte Therkildsen kritiserer, at der intet er ændret på projektet og opfordrer til, at der etableres et grønt område på grunden. Indsigeren udtrykker sin bekymring over, at der bygges så stort et hus på en meget lille grund. Se svar til 1 b. Vedrørende løsning angående parkering se svar til 1 a. Cykelparkering skal etableres i henhold til kommuneplanens Bilag F, sådan som det er anført i lokalplanens punkt 8.4. Hvis Kirkestræde 6 nedrives, har lokalplanen netop et byggefelt, som fortsætter forløbet fra Kirkestræde 8 og 10, blot med et lille slip mellem nr. 8 og sognegården. Til gengæld bliver hjørnet Kirkestræde/Tyvedalsstien defineret tydeligere med sognegårdens byggefelt, end det var tidligere. Indsigeren ønsker at få vist, hvordan skyggen vil falde hele året både morgen og aften. Ønsket vil fordre minimum 700 skyggediagrammer (365x2). Indsigeren kan ved henvendelse til By- og Landskabsforvaltningen få udarbejdet udtræk af skyggediagrammer i rimeligt omfang. Det anerkendes, at kviste og ovenlysvinduer kan medføre indbliksgener, men den ene kvist mod Kirkestræde 8 er placeret lige over for gavlen. Den anden er placeret i ca. 10 meters afstand til skel. Der er tale om en fastholdelse af mulighed for etablering af kviste i lokalplan 10-1-107, idet denne mulighed også er til stede i de gældende lokalplaner 88 og 73. Retablering af gavl i skel, hvis Kirkestræde 6 nedrives, vil kræve en privat aftale. Der kan eventuelt være private servitutter, som siger noget om gavl i skel, men herudover vil det være byggelovens bestemmelser, der gælder. Indsigeren mener, at der intet er ændret på projektet i forhold til det oprindelige forslag fra arkitektfirmaet C.F. Møller. Bygherren har dog med baggrund i de mange borgerprotester ændret på byggematerialet siden det første forslag, fra Kolomba-tegl til et traditionelt murstenshus på trods af, at det vil medføre øgede vedligeholdelsesudgifter samt tykkere vægge og dermed mindre plads inde. Indsigerens forslag om et grønt område på grunden er ikke aktuelt i forbindelse med lokalplanprocessen, da bygherren ønsker at bygge på grunden. Generelt kan grønne lommer i byen være en udmærket idé, og indsigeren opfordres til at sende forslaget til Nibe Samråd, hvilket vil være det rigtige regi for ønsker af den karakter. 3. Indsigelse fra Johanna Nielsen vedrørende sognegårdens placering. Indsigeren er endvidere skeptisk over for, hvorfor man skal holde borgermøder. Svar: Ikke imødekommet. Det er bygherrens og kommunens opfattelse, at lokalplanområdet er et velegnet sted til placering af en ny sognegård. Grunden er beliggende i udkanten af den centrale midtby og i umiddelbar nærhed af kirken. En sognegård på dette sted vil skabe øget fortætning og understøtte kommuneplanens intentioner. Se i øvrigt svar til 1 b.
Det er ikke kutyme altid at holde borgermøder i forbindelse med lokalplaner, men i dette tilfælde var det et ønske fra nogle Nibe-borgere. 4. Indsigelse fra Inger Poulsen vedrørende udformningen af sognegården og det varierende materialevalg, man giver tilladelse til. Inger Poulsen håber, at man vil revurdere bygningsstilen og materialevalget. Endvidere mener Inger Poulsen, at man skal bevare p-pladser til benyttelse af Nibe bys borgere og ikke eksklusivt til sognegården. Bygningsstil og materialevalg er revurderet siden det første projekt, og valget af materialer til tagbelægning og murværk er begrænset og præciseret i lokalplanens pkt. 6, Bebyggelsens udseende. Der lægges dog fortsat op til at bygningen skal have en nutidig udformning med en tilpasning til købstadsmiljøet. I forhold til parkering er det ikke aktuelt at inddrage eksisterende p-pladser til sognegården. Det vil være naturligt at arbejde med dobbeltudnyttelse af pladserne, så udnyttelsen bliver så effektiv som mulig. 5. Indsigelse fra Jytte og Kim Broberg vedrørende bebyggelsens højde og deraf følgende skyggevirkning og indkig samt forøgelse af bebyggelsesprocenten. Indsigerne stiller desuden spørgsmål ved, hvorfor man har valgt at lave en ny lokalplan, og opfordrer til at planen droppes. Svar: Ikke mødekommet. Kommunen anerkender, at bebyggelse giver skyggegener i forhold til i dag, hvor lokaplanområdet står ubebygget med undtagelse af Kirkestræde 6. Det nye byggeri har en forventelig bygningshøjde på 7,5 m, men da der nu arbejdes med et revideret projekt med traditionelle materialer og opbygning, kan det medføre en mindre øgning i højden. Derfor foreskriver lokalplan 10-1-107 en maks. højde på 8,5 m. hvilket dog er en skærpelse i forhold til kommuneplanen, som angiver 11 m og 2½ etage som maksimum. Etablering af kviste var også en mulighed med de gældende lokalplaner, idet lokalplan 73 ikke indeholder regulerende bestemmelser om kviste mens lokalplan 88 tillader ikke-dominerende tagkviste. Vedrørende bebyggelsesprocent se svar til 1 b. Indsigeren spørger, hvorfor man ikke bare følger de eksisterende lokalplaner. Udvalget var, da skitseforslaget til en ny sognegård kom frem, indstillet på at arbejdet kunne gennemføres, men på grund af mange protester fra Nibe-borgere ombestemte udvalget sig og gjorde brug af lokalplanretten for at sikre offentlighedens inddragelse. Også det forhold at bestemmelserne i de to gældende planer ikke er helt samstemmende har været medvirkende til beslutningen om at udarbejde et nyt og entydigt lokalplangrundlag for projektet til erstatning for lokalplan 73 og 88.
6. Indsigelse fra Nibe Grundejerforening v/ formand Kim Broberg vedrørende parkering, bebyggelsesprocent og byggefelt. Foreningen mener, at projektet bør tilpasses de eksisterende lokalplaner, og at lokalplanforslaget ikke indeholder tilstrækkeligt om selve udformningen af byggeriet. Spørgsmål vedrørende parkering, se svar til 1 a. Spørgsmål vedrørende bebyggelsesprocent, se svar til 1 b. Med hensyn til byggefelt er der i forbindelse med købsaftalen sket en regulering af matrikelskellene i forhold til lokalplan 73, således at der nu er udlagt en bred sti langs Tyvedalen, som således også lever op til intentionerne i lokalplan 73. Nibe er i dag præget af stor mangfoldighed af bygningstyper i overvejende traditionelle materialer. I lokalplanen er der tilstræbt en balance mellem det entydige og præcise og det forhold, at bygherren stadig har nogle valgmuligheder. I øvrigt er materialevalget i lokalplanens pkt. 6 skærpet i forhold til lokalplanforslaget. 7 a. Indsigelse fra Jonna Emilie og Søren Bo Laursen vedrørende ændringer af den eksisterende lokalplan 88, kommunens tendens til at give dispensationer fra lokalplaner og mod informationsmødet d. 1. juli 2014. Endvidere gøres der indsigelse mod parkering og indsigelsesperiodens placering. Indsigerne vil kræve en uvildig ejendomsvurdering af alle husene i karréen og kommer med et forslag om i stedet at etablere et oplevelsescenter på grunden. Svar: Delvis imødekommet. Lokalplan 88 bibeholdes og aflyses kun for de to matrikler 33a og 33c, Nibe Bygrunde, hvor sognegården forventes placeret. By- og Landskabsudvalget har i mødet den 23. januar 2014 (punkt 6) vedtaget, at der skal udarbejdes en lokalplan for området, så denne proces fortsættes. Kommunen har mulighed for at dispensere fra lokalplaner, dog ikke i forhold til lokalplanens formål og anvendelsesbestemmelser. I forhold til borgermødet beklager vi tidspunktet, men alternativt var det blevet to dage før indsigelsesfristens udløb, og det vurderede forvaltningen til at være for sent. Den undersøgelse af parkering, som blev omtalt ved borgermødet, var alene en undersøgelse i forhold til at afdække, om der er mulighed for at løse parkering ved et evt. nybyggeri. Parkering skal endeligt løses i forbindelse med en kommende byggesag. Det er bygherren, der skal sørge for at etablere parkering og betale for udgifter i forbindelse hermed. Se endvidere svar til 1 a. By- og Landskabsudvalget kan ikke kræve ejendomsvurdering af husene i karréen. Endelig er der forslaget om et oplevelsescenter på grunden. Det vil ikke være i overensstemmelse med hverken det gældende eller kommende plangrundlag. Desuden kræver det, at man har en bygherre, der er villig til at etablere det. 7 b. Indsigelse fra Jonna Emilie Laursen vedlagt 202 underskrifter vedrørende ændringer af den eksisterende lokalplan 88 og mod en ny lokalplan.
142 underskrivere (9½ side) har skrevet under på Protester/indsigelser mod ny lokalplan 10-1-107 og ændring af Nibe lokalplan 88 af år 2006 med derunder hørende lokalplaner. Fortalere for bevaring af Nibes gamle bydel og købstadsmiljø 60 underskrivere (4 sider) har skrevet under på Protest mod ændringer af Nibe lokalplan 88 af år 2006 med derunder hørende lokalplaner. Fortalere for bevaring af Nibes gamle bydel og købstadsmiljø Svar: Delvis imødekommet. Der er ikke tale om ændring af lokalplan 88. Eneste ændring er, at de to matrikler 33a og 33c, Nibe Bygrunde ikke længere vil være omfattet med vedtagelsen af 10-1-107. Se i øvrigt svar til 7 a. 8. Indsigelse fra Ingegerd Østergaard vedrørende et byggeri på 700 m 2, som indsigeren mener, vil ødelægge miljøet omkring kirken. Indsigeren finder det desuden kritisabelt, at inddrage noget af græsarealet omkring kirken til parkering. Vedrørende byggeriets størrelse se svar til 1 b Skitserne vedrørende parkering ved græsarealet foran kirken er led i en undersøgelse, der alene har haft til formål at analysere mulighederne for at finde parkeringspladser i nærheden af sognegården. Bygherren har efterfølgende meddelt, at placering af flere p-pladser foran kirken ikke er deres ønske. 9. Indsigelse fra Merete og Flemming Jonasson vedrørende facade- og tagmaterialer samt vinduer og døre, hvor indsigeren mener, at bygherren får for frit spil. Desuden gøres der indsigelse mod lokalplanens redegørelse for parkering som findes usaglig og indsigelse mod lokalplanens pkt. 8.2 Parkering og 8.3 om Parkering, dispensationsmulighed. I Nibe findes der i forvejen en bred palette af materialer og materialefarver. Forslag til facadematerialer og tagmaterialer er skærpet i lokalplanen, og der er indskrevet bestemmelser om kviste og tagrender. Da der er tale om en nutidig bygning, er det tilladt at bruge nutidige udformninger af døre og vinduer. Med hensyn til materialer på vinduer og døre er der mulighed for træ eller træ/alu men ikke f.eks. plastik. Parkering skal løses i forbindelse med en kommende byggesag. Da parkering er et fokuspunkt jf. startredegørelse for sognegården, er parkering dels analyseret i lokalplanens redegørelse, dels er der udarbejdet en analyse af mulige placeringer. Lokalplanens pkt. 8.2 og 8.3 om parkering henviser til kommuneplanens bestemmelser. Se endvidere svar til 1 a.
Lokalplan 10-1-107 Sognegård ved Kirkestræde, Tyvedalsstien og Stenvej, Nibe Samlet PDF af indsigelser mod Lokalplan 10-1-107 Sognegård ved Kirkestræde, Tyvedalsstien og Stenvej, Nibe Beslutning:. For indstillingen stemte 26. Imod stemte 3 (Enhedslisten). Indstillingen var herefter godkendt. Lene Krabbe Dahl og Mads Duedahl Johansen var fraværende.