Udtræ de n a f le je kontra kte r før kontra ktudløb Dansk Selskab for Boligret 26. februar 2013 p TATI RÆ SEN ON
Dias 2 Dansk Se lska b for Bolig re t Generelt om kontrakter med lang løbetid Problem: Omstæ ndighederne æ ndrer sig på uforudset måde Løsningsmodel 1: Ophør af kontrakten Kan man komme ud af kontrakten på retmæssig vis? Hvis nej: Kan retsvirkningerne af førtidig afbrydelse af kontrakten (misligholdelse) mildnes ved påberåbelse af særlige forhold? Løsningsmodel 2: Bevaring af kontraktforholdet, men med ændringer Hvornår og hvordan kan en part retligt kræve tilpasning af kontraktvilkår med henblik på, at mindske en opstået ubalance mellem parternes retsstilling?
Ophør a f le je kontra kt Kontraktmæssige ophørsforme r Udløb af tidsbegræ nsning Ophør e fte r a fta le Op sig e lse Ukontraktmæssigt ophør På b e rå b e lse a f væ se ntlig mislig hold e lse fra mod p a rte ns sid e På b e rå be lse a f briste nde forudsæ tninger, a fta le love ns 36 mv. (Afb e stilling ) Annulla tion Eg e n mislig hold e lse 3
Opsigelse og uopsigelighed Hovedregel: En igangvæ rende lejekontrakt kan opsiges med et vist varsel med hje mme l i lovg ivning e n e lle r a fta le n Undtagelser: Kontrakten er uopsigelig (normalt i en tidsbegræ nset periode) Uopsigelighed kan væ re aftalt således, at den binder begge eller kun en a f a fta le p a rte rne Uop sig e lig he d me d føre r, a t d e t ikke i uop sig e lig he d sp e riod e n e r mulig t a t æ ndre et eneste kontraktvilkår, medmindre der er taget forbehold herom i kontrakten, eller der findes lovhjemmel dertil 4
Hvornå r e r e n a fta le uop sig e lig? Nå r d e t e r aftalt og ikke er i strid med præceptive regler eller almindelige ugyldighedsregler Når der gælder en opsigelsesperiode af en vis længde (kontrakten kan ikke opsiges med virkning før udløb af opsigelsesvarslet og er derfor uopsigelig indtil da) Når en kontrakt er tidsbegrænset, og de enslydende regler i LL 80, stk. 1, eller ELL 63, stk. 1, gælder som udfyldende regler. Disse kan dog være fraveget ved aftale, således at en tidsbegrænset kontrakt kan opsiges før udløb 5
Ikke -kontra ktmæ ssigt ophør Sjæ lde nt muligt og ofte st be hæ fte t me d be tyde lig sta ndpunktrisiko a t p å b e rå b e sig væ se ntlig mislig hold e lse fra mod p a rte ns sid e Påberåbelse af aftalelovens 36 eller lignende regler er forbundet med megen stor usikkerhed (se dias 7) Re t til a t a fbe stille, så le de s a t kontra kte n bortfa lde r ude n a t udløse p lig t til a t sva re e rsta tning, ikke p ra ktisk re le va nt for le je a fta le r, d a afbestillingsret er det samme som en opsigelsesadgang Annulla tion me d re til at undlade at naturalopfylde kan kun ske mod betaling af fuld erstatning, og når modparten ikke vil kunne opnå en dom til naturalopfyldelse over den misligholdende (se dias 8) Egen misligholdelse giver modpart ret til at gøre alle typer af misligholdelsesbeføjelser gældende 6
Sæ rlig t om b rug a f a fta le love ns 36 Afta le love ns 36 ka n te ore tisk a nve nde s til a t tilside sæ tte e n le je kontra kt i sin helhed i tilfælde, hvor der efterfølgende er opstået basal ubalance i kontraktforholdet, men i praksis er det tilstrækkeligt, at bestemmelsen påberåbes med henblik på at få tilsidesat eller justeret vilkåret om uopsigelighed 36 kan også påberåbes med henblik på at få tilsidesat eller justeret andre kontraktelementer, f.eks. adgangen til at kræve lejen forhøjet efter erhvervslejelovens 13 trods uopsigeligheden 7
Sæ rlig t om a nnulla tion Ve d a nnulla tion forstå s e n p a rts e nsid ig e e rklæ ring om a t udtræ d e a f kontra kte n i tilfæ ld e, hvor mod p a rte n ikke (læ ng e re ) ha r re t til a t kræ ve na tura lop fylde lse a f de n, de r a nnulle re r (Se Torsten Iversen: Erstatningsberegning i kontraktsforhold, (2000), s. 155). Hvis e n p a rt ka n a nnulle re e n g yld ig kontra kt, e r d e t mislig hold e lse, d e r giver den anden part adgang til at påberåbe sig alle relevante mislig hold e lse sb e føje lse r, bortset fra naturalopfyldelse Typisk konsekvens, hvis annullation er mulig: Udtræden af kontrakt mod a) løbende at opfylde kontrakten bortset fra den fysiske benyttelse eller b) at betale erstatning (positiv opfyldelsesinteresse) som et engangsbeløb 8
Udlejers erstatningskrav ved lejers a nnulla tion Le je rs førtid ig e udtræ d e n ude n udle je rs a cce p t må ve l i a lle tilfæ ld e a nse s for a t culp øs og de rme d e rsta tningspå dra ge nde Måden hvorpå udlejer skal opgøre sit tab afhæ nger af, om udlejer ophæver le je a fta le n I så fa ld ka n d e r a le ne kræ ve s e rsta tning i form a f e t sa m le t b e løb til fuld og endelig afgørelse, men kan der kræ ves erstatning for tiden og foretages en slutopgørelse, når uopsigeligheden er udløbet? fastholder le je a fta le n (kra v om na tura lopfylde lse bortse t fra fa ktisk brug) Hvis a fta le n fa sthold e s, ska l e rsta tning ve d a nnulla tion så op g øre s som e t engangsbeløb (evt. med senere slutopgørelse), eller kan der løbende kræ ves opfyldelse af alle elementer af kontrakten (ekskl. faktisk brug)? 9
Elementer i opgørelsen af e rsta tningskra ve t Kan der kræ ves erstatning vedrørende tiden efter, at der er sket g e nudle jning? Skal udlejer fralæ gge sig gevinsten ved genudlejning på gunstigere vilkå r? Kan der kræ ves erstatning af genudlejningsomkostninger? Hvord a n forholde s me d be ta ling for forbrug og a ndre yde lse r ud ove r le je n, he rund e r re a lforp lig te lse r f.e ks. til a t ve d lig e hold e, ind til g e nudle jning stid sp unkte t? Litte ra tur om e mne t: Peter Mortensen i T:BB 2004.95: Annullation af uopsigelige lejeaftaler en kommentar til T:BB 2001.211 Ø i T:BB 2007.458: Lejeres førtidige afbrydelse af uopsigelige lejeaftaler 10