Århus Kommune Lokalplan nr. 705 Område til ungdomsboliger m.v. ved Hasle Centervej, Bispehaven i Hasle KONGSBAK INFORMATIK Maj 2005
Århus Kommune Lokalplan nr.: Område til ungdomsboliger m.v. ved Hasle Centervej, Bispehaven i Hasle Indeholder tillæg nr. 40 til kommuneplan 2001 705 Bispehavevej Rymarken Hasle Ringvej Hasle Centervej Rytoften Ryhavevej Statistikområde/distrikt nr.: 03.51 Registreringskortblad nr.: 45 Magistratens 2. Afdeling Stadsarkitektens Kontor Maj 2005
2 Om dette hæftes indhold Der indledes med et afsnit om lokalplanens indhold, hvor baggrunden for lokalplanen beskrives, ligesom målet med planen og planens hovedtræk også beskrives. Til afsnittet hører illustrationer, der viser en af de måder, planen gør det muligt at udnytte området på. Derefter følger afsnittet med de bindende bestemmelser for den fremtidige udnyttelse af lokalplanområdet, bygningers udseende, veje og stiers forløb m.v. Herefter følger et afsnit som beskriver hvordan lokalplanen forholder sig til kommuneplanen og den anden planlægning som vedrører lokalplanen. Det drejer sig f.eks. om veje, stier, skoler, institutioner, støj, teknisk forsyning m.v. Det sidste afsnit omhandler hvilke retsvirkninger forslaget til lokalplanen har, og hvad der vil gælde når lokalplanen er endeligt vedtaget og offentliggjort. Næst bagest i hæftet sidder lokalplankortet som visuelt supplerer bestemmelserne i det andet afsnit og til sidst kommer siden med underskrifter og dato for offentliggørelse af lokalplanen. Her ligger lokalplanområdet Yderligere oplysninger om lokalplanen fås hos Stadsarkitektens Kontor, Byplanafdelingen Rådhuset, værelse 505 8100 Århus C. Tlf. 89 40 26 40, 2641 og 2628 Lokalplanen kan ses og købes hos Kommune Information Rådhuset 8100 Århus C. Tlf. 89 40 22 22 Kortgrundlag Magistratens 2. Afdeling, Århus Kommune. Lokalplanen er udarbejdet af Stadsarkitektens Kontor, Byplanafdelingen i samarbejde med Sven Allan Jensen A/S Sankelmarksgade 9 9100 Aalborg
3 ÅRHUS KOMMUNE, LOKALPLAN NR. 705 Område til ungdomsboliger m.v. ved Hasle Centervej, Bispehaven i Hasle. INDHOLDSFORTEGNELSE Side LOKALPLANENS INDHOLD Eksisterende forhold...4 Beskrivelse af området...4 Bispehaven...4 Helhedsplan for Bispehaven...5 Planens baggrund og mål...11 Planens hovedtræk...11 Bebyggelsens udseende...11 Beplantning...12 Veje, stier og parkering...12 LOKALPLANENS BESTEMMELSER 1. Formål...14 2. Område og opdeling...14 3. Anvendelse...14 4. Udstykning...15 5. Trafi kforhold...15 6. Teknisk forsyning...16 7. Bebyggelsens omfang og placering m.m....16 8. Bebyggelsens udseende...18 9. Opholdsarealer, hegn og beplantning...18 10. Støjforhold...18 11. Særlige forudsætninger for ibrugtagen af ny bebyggelse...19 12. Ophævelse af by plan ved tægt...19 13. Servitutter....19 LOKALPLANEN OG ANDRE PLANER Lokalplanens forhold til kommuneplanen, veje, stier, støj, institutioner, teknisk forsyning m.v...20 TILLÆG NR. 40 til kommuneplan 2001...23 LOKALPLANENS RETSVIRKNINGER Retsvirkninger af lokalplanen...24 LOKALPLANKORT Vedtagelsespåtegninger...27
4 LOKALPLANENS INDHOLD Eksisterende forhold Denne lokalplan gælder for et område i boligområdet Bispehaven som mod nord afgrænses af Hasle Centervej, mod vest af Rytoften, mod syd af Ryhavevej og mod øst af boligblok A7 i Bispehaven. Lokalplanområdet, der er ca. 9700 m 2 stort, var ved planens ud arbejdelse dels privat ejet af Boligforeningen Præste ha ven og I/S Midtjyske Net og dels kommunalt ejet. Lokalplanområdet er ved planens udarbejdelse beliggende i byzone. På matrikelkortet er vist ejerforhold. Beskrivelse af området Mod nord er "Byparken" og Hotel Skandic belliggende mellem Hasle Centervej og Åby Ringvej. Byparken udgør en del af bydelens rekreative arealer. Nærmeste nabo mod vest er virksomheden Midtjyske Net og en transformerstation, mens lokalplanområdet mod syd grænser op til et villakvarter udbygget fra 1940 erne og fremefter. Mod øst ligger den øvrige del af Bispehaven, hvor nærmeste nabo er en 7-etages boligblok (A7). Den nordlige halvdel af lokalplanområdet har hidtil været anvendt til parkeringsplads med adgang fra Hasle Centervej. Det har dog vist sig, at der ikke er behov for parkeringskapaciteten i Bispehaven. Pladsen har derfor i en lang periode stået afl åst og ubenyttet hen. Mod syd falder terrænet via en skrænt ned til et niveau ca. 3 meter under niveauet i lokalplanens nordlige del. Den sydlige del af lokalplanområdet anvendes som friareal i forbindelse med de børne- og fritidsinstitioner, der ligger langs Ryhavevej, men anvendes også generelt som friareal af områdets børn. Bispehaven Lokalplanområdet er en del af Bispehaven. Fremtidig bebyggelse i lokalplanområdet skal derfor fungere som en del af den eksisterende etageboligbebyggelse i området og bl.a. gøre brug af de fællesfaciliteter, der fi ndes i Bispehaven. Bispehaven er opført i begyndelsen af halv fjerdser ne og er et ty pisk ek sempel på betonbyg geri fra denne periode. Bispehaven består af 7 syv-etagers blokke, 12 fi reetagers blokke samt et mindre antal rækkehuse. Mellem de høje blokke ligger fi re lave bygninger, hvoraf to er henholdsvis selskabslokale og beboerhuset Triv selshuset. En tred je er indrettet til ungdomsboliger, mens den fjerde huser en kom mu nal junior- og ungdomsklub. Der er 894 lejemål i Bispe ha ven. Det er lejligheder på fra 1 til 5 værelser (49-130 kvadratmeter), rækkehuse (130 kva drat meter) samt et mindre antal ung domsboliger og værelser med fælles køk ken og bad.
Helhedsplan for Bispehaven 5 Lokalplanen skal ses som et led i den helhedsplan Bo ligselskabet Præstehavens af deling 6 har lavet for Bispehaven. Helhedsplanens formål Det er målet med helhedsplanen at skabe en positiv udvikling i Bispehaven, hvor der sættes ind over fl ere felter. Helhedsplanen formulerer strategiske mål og konkrete tiltag inden for fysisk genopretning social genopretning imagemæssig genopretning, og økonomisk genopretning. Det over ordnede mål er at gøre Bispehaven til et godt sted at bo, som ef ter ombygning bliver attraktivt for et bre dere udsnit af be folk ningen. Det er ik ke i sig selv et mål at ændre be boersammensætningen, men først og frem mest at sik re at dem der bor i Bispehaven har det godt. Med helhedsplanen er der gode mu ligheder for at Bispehaven bliver et at trak tivt bo ligområ de. Men helhedsplanens tiltag må også suppleres af en bredere social indsats. Resultatet af indsatsen forventes at kunne afl æses i følgende parametre: Lavere frafl ytningsprocent Flere aktiviteter og bo ligsociale tilbud samt hø jere del tagelse i disse Højere andel af res sourcestær ke be boere (uddannelse, arbejde, indkomst) Mindre kriminalitet Øget samarbejde mellem områdets foreninger, institutioner, socialarbejdere og beboere omkring den sociale indsats. Helhedsplanens område og udvalgte elementer: Nye ungdomsboliger Mulighed for daginstitution Udvidelse af Trivselshuset
6 Den fysiske genopretning Det overordnede mål er at hæve Bispeha vens æstetiske, ar kitektoniske og byggetekniske standard til et tidssvarende niveau. Det er hensigten at forbedre kom for ten og de ydre ram mer for be boer ne, således at de bliver gla dere for at bo i Bispehaven og der med mindre til bøjelige til at fl ytte. En sidegevinst bliver for håbentlig, at ombygningen sammen med den so ciale og imagemæssige gen opretning kan være med til at forøge be boer nes bevidsthed om de fæl les vær dier, for stør re re spekten for be va relsen af byg ninger samt udendørsarealer og dermed mindske hær værk og mis ligholdelse. Dette vil i sig selv kunne medvirke til en for bedring af den øko nomiske og sociale situation for afdelingen. Facaderenovering Facaderne er i generel dårlig stand hvilket giver sig ud slag i af skalninger, rust gennemslag fra armeringer, revner i fund amenter ne, vand gennemsivning, fugt og træk gener. Facaderne skal isoleres og ind dækkes med skærm tegl, og altanerne ind dækkes med glas. Derudover skal var mesystemet i alle lejligheder fornyes. Den fysiske genopretning herunder især indretningen af bu tiks le je mål i parterret un der Blok A3 samt udvidelsen af Trivselshuset skal desuden med vir ke til at skabe mere liv, fæl les skab og sammenhold i Bispehaven.
7 Renovering af facaderne, glasinddækning af altanerne, mere liv i området, er nogle af helhedsplanens elementer. Flere funktioner i bygningerne For at skabe mere liv i området, skal der gives mulighed for indretning af fl ere funk tioner i bygningerne. I blok A3 på Hasle Centervej fi ndes en række lokaler i parterret, som ønskes indrettet til butikslejemål. Det vil medvirke til at gøre arealet omkring Trivselshuset til et naturligt samlingssted for beboerne. Desuden er det tanken, at der kan indrettes forskellige former for liberale erhverv i lejligheder ne, uden at det kræver en gennemgribende ombygning. Idrætsfaciliteter og udearealer Det er hensigten at få renoveret næridrætsfaciliteterne, så der kan spilles fodbold, ba - sket, petanque og eventuelt beach volley, og at højne aktivitetsniveauet på arealerne. Idrætsaktiviteter ne skal tilrettelægges mere systematisk, hvilket bl.a. fordrer en ud videlse af samarbejdet mellem Boligselskabet Præstehaven og områdets mange for eninger og idræts klub ber. Desuden skal udearealerne mellem blokkene forskønnes med nye belægninger, nye beplantninger, nye bænke og nye legepladser. Trivselshuset Trivselshuset er udgangspunktet for det boligsociale arbejde i Bispehaven. Men huset er ikke særlig stort i betragtning af, hvor mange mennesker der bor i Bispehaven og det nuværende behov til forskellige møder, aktiviteter og arrangementer. Trivselshuset ønskes derfor udvidet, bl.a. for også at give mulighed et mødelokale for Trivselshusets medarbejdere samt en mindre sal til dans, gymnastik og anden fysisk udfoldelse.
8 Ungdomsboliger og daginstitution For at imødekomme beboernes og Århus Kommunes ønske om fl ere ungdomsboliger samt institutionspladser er der i helhedsplanen anført opførelse af en ny daginstitution samt et antal to-værelses ungdomsboliger, som skal muliggøres via to lokalplaner, hvoraf dette er den ene. Ungdomsboligerne vil tilføre Bispehaven et frisk pust af aktivitet og liv. Målgruppen for ungdomsboligerne er ressourcestærke unge mennesker med et stort potentiale for at tage medejerskab på aktiviteter og sociale udfordringer i Bispeha ven. Den nye daginstitution skal medvirke til at give Bispehavens mange børnefamilier en supplerende mulighed for at få deres børn passet i nærområdet og dermed give fl ere børn en tryg forankring i Bispehaven. Illustration af de nye ungdomsboliger ved Rytoften Illustration af de nye ungdomsboliger ved Ryhavevej
9 Den sociale genopretning De sociale problemer i Bispehaven er nært forbundet med be boersammensætningen. I korte træk kan de boligsociale pro ble mer beskrives med følgende punkter: Et meget stort antal beboere af udenlandsk herkomst med dårlige sprog - kund skaber samt svag eller ingen til - knyt ning til arbejdsmarkedet Et betydeligt antal utilpassede unge med et stort behov for nære fritids- og aktivitets-tilbud Et betydeligt antal familier og enlige forsør gere med et overgennemsnitligt antal børn og en undergennemsnitlig husstandsindkomst, som tilsammen betyder en belastet social situation. Det gælder om at vende den belastede og negative udvikling i Bispehaven, fastholde en ressourcestærk kerne af beboere samt at styrke det sociale sammenhold og det go de naboskab. Målsætningerne for det boligsociale arbejde i Bispehaven er: At forbedre relationerne imellem beboerne på tværs af alder og nationalitet At engagere det stigende antal beboere med udenlandsk herkomst i boligområdet At skabe aktiviteter på tværs af eksisterende og nye, frivillige og professionelle samarbejdsfl a der At tilbyde aktiviteter til børn og unge samt introducere dem for de mange tilbud i foreningslivet At arbejde for at gøre aktiviteterne selvbærende. Boligsociale aktiviteter Der er iværksat en lang række boligsociale aktiviteter, hvoraf de fleste forsat eksisterer. Som bilag til helhedsplanen er der en liste over aktiviteter, hvoraf nogle af de vigtigste er: Trivselshusets café, hvor der bl.a. er fællesspisning hver aften, "Alt for damerne", der er et åbent kvinde-projekt med samvær og aktivitet, og "Sommersport for sjov", der er idrætsaktiviteter for børn og unge i sommerferien, mens mange klubber og institutioner er lukkede. Samarbejde med Århus Kommune Det er helhedsplanens intention, at der i forbindelse med ombygningen af Bispehaven iværksættes en række lokale indsatser i samarbejde med Århus Kommune. Det kan fx være aftenskoletilbud, et lokalt tilbud til psykisk syge, som bor i Bispehaven, og en lokal foranstaltning til utilpassede unge fra Bispehaven. Den imagemæssige genopretning Helhedsplanen har som mål at ændre på det negative image, som Bispehaven har i dag. Udover de reelle ændringer i forbindelse med den fysiske og sociale genopretning hand ler det om at formidle de reelle succeshistorier fra området ud til interessen-
10 ter og of fent ligheden i det hele taget. At formidle og kommunikere følgende positive ændringer, som Bispehaven vil gennemgå: En fysisk genopretning så omfattende at hele byggeriet vil fremstå som nyt Opdatering af byggeriets arkitektur og fremtoning til nutiden Altanlukning som reelt vil udvide lejlighedernes beboelsesareal, uden at huslejen stiger Færre sociale problemer Mindre kriminalitet Masser af boligsociale aktiviteter Der er menneskelige kvaliteter forbundet med at bo i et multikulturelt område. Den økonomiske genopretning Bispehaven har ikke haft udlejningsvanskeligheder siden fi rserne og har ikke større øko nomiske problemer. Det er målet med afdelingens driftsbudget at fastholde en god økonomi samt et rimeligt og stabilt huslejeniveau. Afdelingen skal fortsat have en høj renholdningsstandard og en god vedligeholdelsesstand. Beboerne i afdelingen skal kunne stole på, at huslejen ligger no genlunde fast, og at der ikke kommer kedelige overraskelser. Boligselskabet har opnået tilsagn om støtte fra Landsbyggefonden til fl ere af de tiltag, der fremgår af helhedsplanen, men ikke alle.
11 Planens baggrund og mål Lokalplanen er udarbejdet på baggrund af den foran nævnte helhedsplan der arbejdes med i bestræbelserne på at forbedre forholdene i Bispehaven som samlet bykvarter. Det er målet med lokalplanen at skabe grundlag for et mere varieret boligudbud i Bispeha ven. Det skal ske gennem udbygning af området med toværelses ungdomsboliger. Derudover gives også mulighed for at etablere lokaler til fritidsaktiviteter for børn i lokalplanområdet. Trafi kstrukturen i området ændres ved at den sydlige del af Rytoften nedlægges som vej og erstattes af en kombineret gang- og cykelsti fra Ryhavevej til Hasle Centervej. Planens hovedtræk Lokalplanområdet er opdelt i 5 områder. Område I er udlagt til etageboligbebyggelse og institutionsformål i form af børneinstitutioner og klub. Illustrationsplanen på side 13 viser, hvor dan lokalplanområdet eksempelvis kan bebygges med en 4-etagers boligblokke med to- værelses ungdomsboliger. Institutionsbebyggelsen i område I opføres med maksimalt 2 etager foruden eventuel kælder og i en højde der ikke overstiger 8,5 m over terræn. Bebyggelsen udformes med fl adt tag i lighed med den øvrige bebyggelse i Bispehaven. Byggefelt 1 må max. bebygges med 3000 m 2.Byggefelt 2 må maksimalt bebygges med 600 m 2. Bebyggelsesprocenten for det nye område bliver ca. 65. Bebyggelsesprocenten for kommuneplanens delområde nr. 13.03.12 BO bliver som helhed ca. 96. Bebyggelsen skal placeres inden for nærmere angivne byggefelter som vist på lokalplankortet. Udhuse og lignende mindre bygninger kan pla ceres uden for byggefelterne. Boligbebyggelsen må opføres med maksimalt 4 etager foruden kælder og i en højde, der ikke overstiger 13 m over niveau på Rytoften. Boligblokken udformes med fl adt tag i lighed med den øvrige boligbebyggelse i Bispehaven. Område II er udlagt til friareal for beboerne og brugerne af område I. Den væsentligste del af de fælles opholdsarealer er beliggende syd og vest for boligbebyggelsen i område I. De fælles opholdsarealer kan indrettes med eksempelvis boldbaner og legeplads, ligesom der på arealerne kan etableres supplerende beplantning. Område III er udlagt til vejadgang og parkeringsareal til bebyggelsen i område I. Område IV er udlagt til anvendelse med fritidsmæssige aktiviteter for børn og unge som legeplads eller værested. På områdets friarealer kan der desuden etableres beskyttelsesrum. Område V er udlagt til ny vejadgang ti virksomheden Midtjyske Net. Bebyggelsens udseende Bebyggelsen påtænkes udført med facader i samme materiale, som der vil blive anvendt ved facaderenoveringerne i den eksisterende del af Bispehaven. Det overvejes at gennemføre facaderenoveringerne med skærmtegl. På skitserne i helhedsplanen side
12 8 ses et eksempel på, hvilket udtryk det vil blive tilstræbt at skabe i den nye bebyggelse. Trappeopgange vil blive markeret med et materialeskift. Facadebeklædningen vil i øvrigt blive opdelt af lodrette bånd i form af vinduespartier, som opbygges af glas og eksempelvis træ, aluminium eller et andet materiale, der kan med vir ke til at skabe variation i fa caden. Ungdomsboligerne forventes udført med 4 etager, hvor den nedeste etage også kan anvendes til parkering af cykler og depotrum. Til betjening af 2., 3. og 4. sal etableres altangang med dertil hørende trapper og elevator. Institutionsbebyggelsen i område I kan opføres med 2 etager og fl adt tag. Facaderne kan udføres i træ, skærmtegl, aluminium, glas eller lignede vejrbestandige materialer. Beplantning Det eksisterende bøgepur mod Hasle Centervej og Rytoften bevares og indgår som beplantningselement i indretningen af friarealet mellem den nye bebyggelse og den kommende sti. Størst mulige dele af den eksisterende hegnsbeplantning ud mod Rytoften og Ryhavevej bevares. Hegnbeplantningen udtyndes, så den fremstår som en lund eller åben skovplantning. Der etableres en ny beplantning som afgrænsning af området mod den kommende sti og Ryhavevej. Se iøvrigt illustrationsplanen side 13. Veje, stier og parkering Lokalplanområdet vejbetjenes fra den eksisterende tilslutning til Hasle Centervej. Parkering til den nye bebyggelse placeres som vist på lokalplankortet. Den sydlige del af Rytoften fra Ryhavevej til Hasle Centervej nedlægges som offentlig vej. Der opretholdes en stiforbindelse på strækningen mellem Hasle Centervej og Ryhavevej der får forbindelse til det eksisterende stisystem i området. Den eksisterende adgang til matr. nr. 15y Hasle By, Hasle fra Rytoften nedlægges og erstattes af en ny adgang til Hasle Centervej. Snit gennem lokalplanområdet
Illustrationsplan der viser, hvordan lokalplanområdet kan benyttes. Mål ca. 1:1000 (ikke målfast) 13
14 LOKALPLANENS BESTEMMELSER Dette afsnit indeholder bindende bestemmelser om arealernes an - ven delse, bygningers og vejes udformning m.v. 1. Formål Stk. 1. Lokalplanen har til hovedformål at sikre: at området anvendes til etageboligbebyggelse, institution til fritidsaktivitiviteter for børn og unge samt rekreative formål for områdets beboere, at den nye bebyggelse med hensyn til højde og udseende ud for mes så der opnåes en god helhedsvirkning med omgivelserne, at bebyggelsen tilpasses eksisterende beplantning og anlæg, og at byplanvedtægt nr. 7 og lokalplan nr. 133 ophæves for de dele, der vedrører lo kalplanområ det. 2. Område og opdeling Stk. 1. Stk. 2. Lokalplanområdet er afgrænset som vist på lo kalplankor tet bagerst i hæftet og omfatter, (jf. matrikelkortet på næste side) del af 15y, del af 16ab, del af 16 x, del af 16t og del af "an" alle Hasle By, samt alle parceller, der efter den 1. november 2003 udstykkes i området. Se fodnote 1. Lokalplanområdet er opdelt i områderne I, II og III. IV og V, som vist på lokalplankortet. Se fodnote 1. 3. Anvendelse Område I Stk. 1. Området er udlagt til ungdomsboligbebyggelse og offentlige formål - etageboligbebyggelse med tilhørende fællesfaciliteter samt børneinstitutioner og klub. Område II Stk. 2. Område II er udlagt til friareal for beboerne og brugerne af område I. Område III Stk. 3. Område III er udlagt til adgangs- og parkeringsareal for område I. 1. I tvivlstilfælde defi neres den nøjagtige grænse af Magistratens 2. Afdeling.
15 Hasle Centervej Ryhavevej Matrikelkort. Mål 1:2000 Område IV Lokalplanområdet Kommunalt ejet Del af Rytoften der nedlægges som vej Stk. 4. Område IV er udlagt til institutionsformål (fritidsmæssige aktiviteter for børn og unge som legeplads eller værested). I forbindelse med områdets friarealer kan der desuden indplaceres beskyttelsesrum - dækningsgrave - i området. Område V Stk. 5. Området er udlagt til en ny vejadgang til matr. nr.15y, Hasle by, Hasle. Fællesbestemmelser for lokalplanområdet Stk. 6. Placering af mindre bygninger til kvarterets tekniske forsyning skal godkendes af Magistratens 2. Afdeling. 4. Udstykning Yderligere udstykning i lokalplanområdet skal i hvert enkelt tilfælde godkendes af Magistratens 2. afdeling. 5. Trafikforhold Stk. 1. Område I trafi kbetjenes fra den eksisterende tilslutning til Hasle Centervej i punkt A, som vist på lokalplankortet.
16 Stk. 2. Stk. 3. Stk. 4. Stk. 5. Stk. 6. Stk. 7. Stk. 8. Stk. 9. Område IV trafikbetjenes fra den eksisterende tilslutning til Ryhavevej i punkt C, som vist på lokalplankortet. På lokalplankortet er der vist arealer, der er udlagt til: vej A-B... 8 m bred vendeplads V sti a-b, c-d og e-f... 5 m bred Vejtilslutninger etableres som overkørsler. Ved vejtilslutninger skal der sikres de nødvendige oversigtsforhold, jf. gældende vejregler. Der skal indenfor lokalplanområdet reserveres areal til parkeringsformål i overensstemmelse med "Retningslinier for anlæg af parkeringsarealer i Århus Kommune". Parkering skal placeres på arealerne mrk. P som vist på lokalplankortet og kan derudover etableres under den 4 etagers bygning. Den sydlige del af Rytoften beliggende mellem Hasle Centervej og Ryhavevej nedlægges som offentlig vej jf. vejlovgivningen, og i en udstrækning som vist på matrikelkortet. Den eksisterende adgang fra Rytoften til matr. nr.15y, Hasle By, Hasle nedlægges, jf. vejlovgivningen. Ny vejadgang til matr. nr. 15y, Hasle By, Hasle skal i princippet ske som vist på lokalplankortet og illustrationsplanen. 6. Teknisk forsyning Ny bebyggelse skal tilsluttes Århus kommunale Værkers varmeforsyning på værkernes til enhver tid gældende betingelser. 7. Bebyggelsens omfang og placering m.m. Byggefelt 1 Stk. 1. Ny boligbebyggelse skal placeres inden for det på lokalplankortet viste byggefelt. Uden for byggefeltet kan opføres skure, udhuse og lignende mindre småbygninger. Stk. 2. Der må i byggefeltet opføres maksimalt 3000 m 2 etageareal. Se fodnote 2. Stk. 3. Bygninger må højst opføres i 4 etager foruden eventuel kælder, som angivet på lokalplankortet. Intet punkt af en bygnings ydervæg eller tagflade må være højere end 13,00 m over Rytoften. 2. Kommuneplanens rammeområde 13.03.12 BO vil som helhed få en bebyggelsesprocent på ca. 96 beregnet af rammeområdets samlede areal.
17 Stk. 4. Stk. 5. Stk. 6. Trappe-, elevatortårne og ventilationsskakte må dog i mindre omfang overstige den fastsatte højdegrænse med maksimalt 0,75 m. De nævnte bygningsdele skal placeres punktvis. Ventilationsskakte over tagniveau skal afskærmes. Til sikring af foranstående bestemmelser må bebyggelse kun ske på grundlag af bebyggelsesplaner godkendt af Magistratens 2. Afdeling. Se fodnote 3. Byggefelt 2 En bebyggelsesplan skal redegøre for: Placering af bebyggelsen. Eventuel udstykning Placering af eventuelt fælleshus Placering af eventuelle bygninger til offentlige formål og erhverv, jf. 3, stk.2. Placering af garager/carporte (eller evt. fællesparkering). Placering af småbygninger og udhuse. Bygningsprofi ler, facader og materialer. Terrænreguleringer. Etablering af ny beplantning og bevaring af eksisterende beplantning, jf. 9 og som angivet på lokalplankortet. Lokalplanområdets interne vej-, parkerings- og stiforhold, herunder tilslutninger til de tilgrænsende veje, stier, fællesarealer og lignende. Stk. 7. Stk. 8. Stk. 9. Ny institutionsbebyggelse skal placeres inden for det på lokalplankortet viste byg gefelt. Uden for byggefeltet kan opføres skure, udhuse og lignende mindre småbygninger. Der må i byggefeltet opføres maksimalt 600 m 2 etageareal. Bygninger må højst opføres i 2 etager foruden eventuel kælder, som angivet på lokalplankortet. Intet punkt af en bygnings ydervæg eller tagfl ade må være højere end 8,50 m over terræn. Fællesbestemmelser Stk. 10. Bebyggelsen og dens udearealer skal i størst muligt omfang tilpasses eksisterende terræn. Terrænreguleringer må kun foretages efter tilladelse fra bygningsmyndigheden. Reguleringer på indtil 0,50 m i forhold til eksisterende terræn eller til et i forbindelse med byggemodningen reguleret terræn og ikke nærmere skel end 0,50 m kan dog fi nde sted uden tilladelse. 3. Bebyggelsesplanen sikres ved tinglyst deklaration.
18 8. Bebyggelsens udseende Facader Stk. 1. Som materialer til facadedækning skal anvendes skærm tegl, glas, træ eller aluminium. Tage Stk. 2. Tage på bebyggelse skal udformes som fl ade tage. Som materialer til tagdækning skal anvendes zink, tagpap eller tagdug i sort eller grå. Der må ikke anvendes refl ekterende materialer til tagdækning. Generelle bestemmelser Stk. 3. Stk. 4. Skiltning og reklamering på en ejendom må kun fore tages med tilladelse fra Magistratens 2. Afdeling i hvert enkelt tilfælde. Almindelige udendørs radio- og tv-antenner - herunder parabolantenner - må ikke monteres på bygningernes facader. 9. Opholdsarealer, hegn og beplantning Stk. 1. Stk. 2. Stk. 3. De ubebyggede arealer i området anlægges efter en ter ræn- og beplantningsplan godkendt af Magistratens 2. afdeling. Beplantningsplanen skal bygge på den eksisterende bevaringsværdige beplantning, som vist på lokalplankortet. Den eksisterende beplantning skal indgå som en del af områdets friareal. Det eksisterende bøgepur kan i den forbindelse gennembrydes. Det eksisterende hegn i områdets sydvestlige hjørne skal, hvor det ikke berøres af ny bebyggelse, bevares i videst muligt omfang. Hegnet udtyndes, så det fremstår som en lund eller en åben skovplantning. Der skal etableres en ny to-rækket bøgeplantning, som vist på lokalplankortet. Ubebyggede arealer skal med hensyn til udformning, terrænregulering, befæstelse, beplantning, belysning og udstyr tilpasses omgivelserne så der opnås en miljømæssig helhedsvirkning i området. Hegn omkring renovationspladser beliggende udenfor byggefeltet skal begrønnes. 10. Støjforhold Stk. 1. Det skal sikres, at det konstante udendørs støjniveau på bebyggelsen som vej tra fi k støj påfører boligbebyggelse på mindst en facade ikke overstiger 55 db(a) på døgn basis, og at det konstante indendørs støjniveau i boliger ikke overstiger 30 db(a) på døgnbasis.
19 Stk. 2. Det skal sikres, at det konstante udendørs støjniveau som vej tra fik støj påfører udendørs opholdsarealer ikke overstiger 55 db(a) på døgnbasis. 11. Særlige forudsætninger for ibrugtagen af ny bebyggelse Generelt gælder, at ny bebyggelse ikke må tages i brug før: Den i 6 nævnte tilslutning til Århus kommunale Værkers varmeforsyning har fundet sted. Specielt gælder at ny bebyggelse i område I ikke må tages i brug før : Vej, stier og parkeringspladser er anlagt, samt friarealer er planeret og tilsået med græs. Beplantning jf. 9 er etableret. Ny adgangsvej til matr. nr. 15y, Hasle By, Hasle er anlagt. 12. Ophævelse af byplanvedtægt og ældre lokalplan Den under den 3. december 1970 af Boligministeriet godkendte byplanvedtægt nr. 7 for etageboligbebyggelse ved Bispehavevej og Hasle Centervej ophæves for den del, der vedrører lokalplanområdet. Den under den 25. august 1982 af byrådet vedtagne lokalplan nr. 133, ophæves for den del, der vedrører lokalplanområdet 13. Servitutter Med lokalplanens ikrafttræden ophæves følgende servitutbestemmelser i medfør af planlovens 15, stk. 2, nr. 16: På matr. nr. 16x, Hasle by, Hasle Dokument om vejret m.v., lyst den 20.02.1918 På matr. nr. 16t, Hasle by, Hasle: Dokument om vejret m.v. lyst den 20.02.1918 På matr. nr. 16ab, 16 ac, 16 ae, 16af: Dokument om vejret m.v., lyst den 06.02.1861 Dokument om salgsforbud, lyst den 20.04.1910 Dokument om vejret m.v., lyst den 20.02.1918 Dokument om forbud mod sandgravningsarbejde og skråningsanlæg, lyst 07.12.1921 Dokument om vejregulering og erstatning herfor m.v., lyst den 17.06.1946
20 LOKALPLANEN OG ANDRE PLANER Her beskrives lokalplanens forhold til kommuneplanen og anden planlægning, som vedrører lokalplanen. Kommuneplanen Grundlaget for udarbejdelsen af lokalplanen har været den kommuneplan, som byrådet har vedtaget. Nedenstående kort er et udsnit af kommuneplanens rammekort for den aktuelle bydel, og lokalplanområdet er, som vist, beliggende i rammernes område 13.03.07BO og 13.03.15 ER, og i byzone. Lokalplanen er i overensstemmelse med kommuneplanens supplerende bestemmelser der åbner mulighed for opførelse af bl.a. ungdomsboliger efter en samlet plan. Kommuneplanens bebyggelsesprocent på 50 er beregnet ud fra et større areal end boligområdet, idet også det matrikulerede areal indenfor delområderne 13.03.14 ER og 130503OF 130307BO 130339ER 130309RE 130311OF 130505OF 130313CE 130312BO 130314RE 130315ER 130409RE 130410BO 130408BO 0316BO Rammekort fra kommuneplanen
13.03.13.CE er medregnet. Beregnes procenten alene for boligområdet - delområde 13.03.12 BO er den faktiske bebyggelsesprocent på 81,6. Med ny bebyggelse i lokalplanen vil bebyggelsesprocenten for delområdet alene blive 96,1. Lokalplanen kan derfor kun gennemføres i den foreliggende udformning efter byrådets godkendelse af et tillæg til kommuneplanen. Den nødvendige ændring af kommuneplanen søges gennemført ved Tillæg nr. 40 til Kommuneplan for Århus Kommune. Tillægget er gengivet på side 23. Anden fysisk planlægning Lokalplanområdets fremtidige anvendelse skal ses som et led i en helhedsplan for for bedrin ger i Bispehaven som samlet bydel. Helhedsplanen er gengivet på side 5-10. Lokalplanen skal endvidere ses i sammenhæng med byplanvedtægt nr. 7 og lokalplan nr. 133 som samlet set regulerer anvendelse og bebyggelse i rammeområde 13.03.12 BO. Lokalplanområdets stisystem er således bundet op på bydelens øvrige stinet, så adgangen til bydelens servicefunktioner herigennem er sikret. Ved lokalplanens endelige vedtagelse ophæves byplanvedtægt nr. 7 samt lokalplan nr. 133 vedrørende de dele, der omfattes af nærværende lokalplan. Overordnede vej- og stiforhold Lokalplanområdet skal vejbetjenes fra den eksisterende tilslutning til Hasle Centervej. Den sydlige del af Rytoften - mellem Hasle Centervej og Ryhavevej nedlægges som offentlig vej. I den forbindelse nedlægges samtidig den eksisterende vejadgang fra matr. nr. 15y Hasle By, Hasle til Rytoften. Adgangen til matr. nr. 15y, Hasle By, Hasle erstattes af en ny adgang til Hasle Centervej i princippet fra den nuværende vendeplads. Der opretholdes en stiforbindelse mellem Hasle Centervej og Ryhavevej. Fra lokalplanområdet er der via Hasle Centervej forbindelse til Åby Ringvej og det overordnede vejnet samt til Århus Midtby. Området har via de i lokalplanen udlagte stier forbindelse til det eksisterende stisystem i området og stiunderføringen under Åby Ringvej. Via interne stier er der forbindelse til resten af bebyggelsen i Bispehaven. Parkering Inden for lokalplanområdet er der til ungdomsboligerne reserveret areal til anlæg af 0,25 parkeringspladser pr. bolig. På grund af, at der i forvejen er anlagt store arealer til parkeringsformål i området, og da disse ikke udnyttes fuldt ud i dag, er parkeringskravet inden for lo kalplanområ det reduceret med 0,25 parkeringspladser pr. bolig i forhold til Retningslinier for anlæg af parkeringsarealer i Århus Kommune. I tilknytning til område IV skal der reserveres areal til 10 parkeringspladser. Arkæologiske forhold Moesgård Museum har ikke registreret arkæologiske fund inden for lokalplanområdet. Hvis der ved kommende anlægsarbejder påtræffes andre jordfaste fortidsminder (bo - pladser, gravpladser, kulturlag mv.), skal arbejdet standses og fundet anmeldes til mu - seet, jvf. museumslovens 27. Forureningsforhold jord Affaldskontoret har pr. 3. december 2002 ikke registreret potentielt forurenende aktivitet eller konstateret forurening inden for eller i umiddelbar nærhed af lokalplanområdet. 21