Realkreditrådets årsberetning 2011
Indhold Profil af Realkreditrådet 03 Formandens udtalelse 04 Det danske realkreditsystem er stadig unikt 06 Debatten om rentetilpasningslånene 10 Krav til supplerende sikkerhed er overflødigt og dyrt 14 Realkreditinstitutterne låner ud i hele Danmark 16 Brugen af ratings i lovgivningen 19 Realkreditobligationers likviditet og sikkerhed 21 Nye internationale reglers betydning for dansk realkredit 24 Nyt EU-direktiv om boligkredit på vej 28 Den lave udlånsaktivitet fortsatte i 2011 30 Prisudviklingen på boligmarkedet 33 2
Profil af Realkreditrådet Realkreditrådet repræsenterer udelukkende finansielle virksomheder, som er underlagt dansk lovgivning og tilsyn, og som bruger finansieringskilder som særligt dækkede obligationer (SDO), særligt dækkede realkreditobligationer (SDRO) og realkreditobligationer (RO) til at yde lån mod pant i fast ejendom. Realkreditrådets medlemskreds består pr. 1. januar 2012 af: BRFkredit A/S, DLR Kredit A/S, Nykredit Realkredit A/S og Totalkredit A/S. Medlemmerne repræsenterer 56,25 pct. af den samlede obligationsrestgæld i danske kroner (ultimo 2011). Realkreditrådet arbejder for at bevare og udvikle et realkreditsystem, som er kendetegnet ved et stramt balanceprincip, gennemsigtighed i priser og produkter, og som rummer et fleksibelt og markedsbaseret system for førtidig indfrielse. Det er vores overbevisning, at den danske realkreditmodel giver: Lave konkurrencedygtige priser på lån med pant i fast ejendom Gennemsigtighed i priser og indfrielsesvilkår Tilgængelig finansiering for alle med fast ejendom Finansiel stabilitet. Realkreditrådet arbejder for at give medlemmerne: Indflydelse på udformning og tolkning af lovgivning i Danmark og EU for at fremme realkredittens interesser og markedsplacering, herunder som minimum at sikre lige konkurrencevilkår for realkreditsystemet Gennemslagskraft i den offentlige debat Overblik og indsigt i tendenser og ændringer i international lovgivning. 3
Formandens udtalelse I det forløbne år har den danske realkreditmodel været på dagsordenen som aldrig før. Tager man avisoverskrifterne for pålydende, efterlades man let med det indtryk, at dansk realkredit er risikobetonet. At boligboblen før finanskrisen var et isoleret dansk problem. At danskerne er meget rentefølsomme og dybt forgældede. At boligejerne ikke kan betale ydelsen på deres realkreditlån, og at den danske realkreditmodel undergår fundamentale forandringer. Det er heldigvis ikke et sandfærdigt billede. Boligboblen var ikke noget særligt dansk fænomen. Den samme udvikling kunne iagttages i en lang række andre lande, hvor høj vækst, lave renter, høj beskæftigelse og stor forbrugeroptimisme gav et boom i boligpriserne. En stabil udvikling i boligpriserne er absolut at foretrække. Der er ingen lette løsninger, men dansk realkredit indgår selvfølgelig gerne i dialog om, hvordan vi fremadrettet håndterer kraftige prisudsving på boligmarkedet. Den danske realkreditmodel består og viser fortsat sin store styrke. Også i en tid med økonomisk usikkerhed. Investorerne har fortsat stor tillid til danske realkreditobligationer, og det betyder forsyningssikkerhed og billige lån til boligejere og virksomheder. Det bidrager til økonomisk vækst og finansiel stabilitet. Den danske realkreditmodel har klaret sig godt igennem krisen. Realkreditinstitutterne har kunnet sælge obligationer uden statsstøtte og øget udlånet gennem hele krisen til både boligejere og virksomheder. Der har været en mindre stigning i tab, men niveauet er historisk set stadig lavt, og restancerne har været faldende. Boligejernes problemer med at betale ydelsen på deres realkreditlån er halveret i løbet af de seneste to år. Og omfanget af boligejere med betalingsproblemer til realkreditinstitutterne ligger nu på laveste niveau siden 2008. Antallet af tvangsauktioner har været svagt stigende i 2012, men ligger stadig lavt set over en lang periode. Danskerne har en stor gæld, men til gengæld har de en endnu større formue. De er derfor velkonsoliderede og generelt godt forberedte på kommende rentestigninger. Dansk realkredit er stadig verdens bedste, og de fundamentale elementer i realkreditmodellen er intakte. De eksisterende lovgivningsmæssige rammer består. Låntager får lån ved salg af obligationer, og det unikke danske indfrielsessystem er fastholdt. Sikkerheden bag obligationerne er fortsat baseret på pant i fast ejendom under stram lovgivning, og balanceprincippet gælder stadig. Det betyder ikke, at dansk realkredit kan hvile på laurbærrene. Vi står over for en række store udfordringer i de kommende år. Først og fremmest er der EU-kravet om supplerende sikkerhedsstillelse. Kravet betyder, at realkreditinstitutterne på grund af de seneste års prisfald på ejendomsmarkedet har måttet lægge godt 110 mia. kr. til side til supplerende sikkerhed. Det gør det dyrere for realkreditinstitutterne at låne penge ud, og det er hverken godt for låntagerne eller samfundsøkonomien. I sidste ende betyder det nemlig, at realkreditinstitutterne bliver tvunget til at påføre låntagerne flere omkostninger. Det vil udhule låntagernes købekraft og føre til lavere vækst og højere ledighed. På den måde kan kravet være med til at påvirke konjunkturerne i dansk økonomi negativt og helt unødvendigt, fordi sikkerheden i det danske realkreditsystem i forvejen er meget høj. Vi arbejder derfor på at få kravet afskaffet eller få en mere smidig måde at håndtere det på. 4
Desuden er der de kommende skærpede kapitaldæknings- og likviditetsregler i EU. Det bliver en stor udfordring for hele den finansielle sektor at skulle opfylde de mange nye krav. Danmark har under hele forløbet arbejdet intensivt på, at de solide danske realkreditobligationer bliver anerkendt, som det de er, nemlig ultralikvide aktiver og stabil finansiering. Forhandlingerne blev ikke færdige under det danske formandskab, men fortsætter i efteråret 2012. Vi opfordrer til, at man fra dansk side holder fast i en løsning af de danske problemstillinger. Det er vigtigt, at vi følger sagen helt til dørs, både i de afsluttende forhandlinger og de efterfølgende observationsperioder, hvor væsentlige dele af reglerne bliver endeligt fastlagt. Der er meget på spil. Hvis danske realkreditobligationer ikke anerkendes som ultralikvide aktiver, kan banker og realkreditinstitutter kun investere i danske realkreditobligationer i et begrænset omfang. For låntagerne vil det betyde dyrere bolig- og ejendomsfinansiering. Peter Engberg Jensen Formand 5
De historisk lave renter har givet en kærkommen besparelse i en tid, hvor dansk økonomi har været under pres Det danske realkreditsystem er stadig unikt Danmark har verdens bedste og billigste realkreditsystem. Det er med sit balanceprincip og markedsbaserede indfrielsessystem internationalt enestående og berømmet. Det viste sin store robusthed under finanskrisen og de efterfølgende perioder med afmatning og lav vækst. Her bidrog realkreditten positivt til dansk økonomi ved at holde hånden under boligejere og virksomheder. Trods store udfordringer i form af krav fra bl.a. EU, står den danske realkreditmodel stadig intakt. Store udfordringer Det danske realkreditsystem er løbende genstand for offentlig debat. Et af omdrejningspunkterne i debatten er de store udfordringer, som realkreditten står over for i disse år. Det drejer sig bl.a. om EU-kravet om supplerende sikkerhedsstillelse. Kravet indebærer, at realkreditinstitutterne skal lægge mere sikkerhed til side, når ejendomspriserne falder. Det gør det dyrere for realkreditinstitutterne at låne penge ud. Derfor arbejder flere realkreditinstitutter i øjeblikket med forskellige initiativer, der sigter på at håndtere de udfordringer, som kravet om supplerende sikkerhed stiller. Det bliver af nogle fejlagtigt udlagt som om, at dansk realkredit i øjeblikket undergår store forandringer. Men den unikke danske realkreditmodel er stadig intakt. Der er gennemsigtige priser, en-til-en sammenhæng mellem lån og obligationer, indfrielsessystemet er opretholdt, og sikkerheden bag lånene er stadig pant i fast ejendom. Men realkreditinstitutterne udvikler selvfølgelig løbende nye produkter, og de konkurrerer om markedsandele og indtjening. Det er sundt, for det giver bedre og billigere lån til boligejerne og virksomhederne. Figur 1: Udlån til husholdninger Mia.kr. 2.000 1.800 Pengeinstitutter Realkreditinstitutter 1.600 1.400 1.200 1.000 800 600 400 200 Kilde: Danmarks Nationalbank 0 2004 2005 2006 2007 2008 2010 2011 2012 6
Figur 2: Udlån til erhverv, herunder landbrug Kr. 700.000 600.000 Pengeinstitutter Realkreditinstitutter 500.000 400.000 300.000 200.000 100.000 Kilde: Danmarks Nationalbank 0 2004 2005 2006 2007 2008 2010 2011 2012 Stabilt, sikkert og robust realkreditsystem Det danske realkreditsystem er stabilt og robust, og har været velfungerende under både op- og nedture for den danske økonomi. Det gælder både under finanskrisen og den nuværende lavkonjunktur. Penge- og realkreditinstitutter i andre lande verden over har haft store problemer, og der har været behov for at give statsgarantier til udstedelse af realkreditobligationer. Det har ikke været nødvendigt i Danmark. Her kunne og kan realkreditinstitutterne fortsat sælge obligationer og fremskaffe penge til udlån til boligejerne og danske virksomheder, herunder landbruget. Fra september 2008 til januar 2012 steg realkreditinstitutternes udlån til ejerboliger og erhvervsejendomme med 265 mia. kr. Dansk realkredit kunne og kan stadig tilbyde billig og stabil finansiering til boligejere og virksomheder i perioder med kriser og lav vækst. Det skyldes, at danske realkreditobligationer anses for en meget sikker investering, som både danske og udenlandske investorer har stor tillid til. Risikoen for tab er nærmest ikke-eksisterende, og ejerne af obligationerne stiller derfor et lavt krav til afkast. Det giver lave renter, hvilket betyder en økonomisk fordel for danske boligejere og virksomheder. De historisk lave renter har været en kærkommen besparelse i en tid, hvor dansk økonomi har været under pres, hvor mange danskere har mistet deres arbejde, og hvor boligmarkedet har været præget af få handler. Det har været medvirkende til, at Danmark har klaret sig bedre gennem finanskrise og lavkonjunktur end mange andre lande. Det danske realkreditmarked kan bryste sig af mere end 200 års historie, uden at et eneste realkreditinstitut er gået konkurs. I samme periode er de spanske, portugisiske og græske stater gået bankerot henholdsvis ni, seks og fem gange. Og den danske stat er gået bankerot en enkel gang. Realkreditsektorens gode kredithistorie betyder, at danske Figur 3: Udviklingen i obligationsudstedelser i Danmark og resten af Europa Mia.Kr. 800 700 600 Danske realkreditobligationer, total Euro-Jumbo Covered Bonds Statsgaranterede Euro-Jumbo Seniorgældsobligationer Kilde: Nykredit Markets 500 400 7 Note: Euro-Jumbo Covered Bonds er obligationsudstedelser med pant i fast ejendom eller offentlig sikkerhed i serier på mere end 1 mia. euro, svarende til ca. 7,5 mia. kr. 300 200 100 0 1K 07 2K 07 3K 07 4K 07 1K 08 2K 08 3K 08 4K 08 1K 09 2K 09 3K 09 4K 09 1K 10 2K 10 3K 10 4K 10 1K 11 2K 11 3K 11 4K 11
Figur 4: Udlånsvæksten for realkreditog bankudlån (år-til-år) 25% 20% Bankudlån Hele sektoren Realkreditudlån 15% 10% 5% 0 Kilde: Danmarks Nationalbanks MFI-statistik -5% -10% 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 realkreditobligationer fungerer som sikker havn i usikre tider. Danmark har det tredjestørste obligationsmarked i Europa, og det næststørste realkreditmarked i Europa for finansiering af fast ejendom. Balanceprincip og stærk investorbeskyttelse I modsætning til resten af Europa, hvor det er banker, som står for størstedelen af udlånet til fast ejendom, er det i Danmark realkreditinstitutterne. Det danske realkreditsystem er unikt, fordi det er bygget op om et helt afgørende grundprincip: Balanceprincippet. Balanceprincippet betyder, at der er en-til-en sammenhæng mellem det lån, som boligejeren optager i realkreditinstituttet, og den obligation, som instituttet udsteder og sælger på obligationsmarkedet for at skaffe pengene til det pågældende lån. Det er enestående i verden. Balanceprincippet betyder, at de finansielle risici er begrænset til et absolut minimum. Det er en væsentlig grund til, at danske realkreditinstitutter stod stærkere under finanskrisen end tilsvarende kreditinstitutter i andre lande. Den lave finansielle risiko er bl.a. et resultat af, at realkreditinstitutterne alene bærer en kreditrisiko på udlånet, det vil sige risikoen for, at låntageren ikke betaler som aftalt. Det er en risiko, som begrænses mest muligt gennem lånegrænser, en forsigtig værdiansættelse samt gennem en ansvarlig kreditpolitik. Desuden er der i den finansielle lovgivning krav om, at realkreditinstitutterne opretholder kapitalreserver til at modstå tab fra manglende betalinger. Det skal sikre, at obligationsejerne holdes skadefrie. Den danske realkreditmodel er mere solid end realkreditsystemer i andre europæiske lande. Det giver en stærkere Sådan fungerer balanceprincippet i praksis Realkreditinstituttet yder et lån ved at sælge obligationer, som svarer til lånets karakteristika for så vidt angår låntype, afdragsprofil, valuta mv. Det er det velkendte balanceprincip med en-til-en sammenhæng. Ved rentetilpasningslån har obligationerne bag lånet typisk kortere løbetid end lånet. Her gælder en-til-en sammenhængen inden for de enkelte refinansieringsperioder. Balanceprincippet fungerer i praksis på den måde, at når en boligejer eksempelvis tager et realkreditlån på 1 mio. kr. med en løbetid på 30 år, fast rente på 3 pct. og med kvartalsvise afdragsbetalinger i danske kroner, så bliver pengene fremskaffet ved, at realkreditinstituttet sælger realkreditobligationer for 1 mio. kr. med identiske vilkår. Det vil sige realkreditobligationer med en løbetid på 30 år, fast rente på 3 pct. og med kvartalsvise afdragsbetalinger i danske kroner. I stort set samme øjeblik realkreditinstituttet modtager de kvartalsvise renter og afdrag på lånet fra låntageren, bliver pengene overført til de investorer, som ejer obligationerne bag lånet. Der er et komplet match mellem vilkårene i pantebrevet og de udstedte obligationer. Der er balance i kraft af en direkte betalingsstrøm af afdrag og renter mellem låntager og investor. Det er match-funding. Med SDO-loven i 2007 blev der gennemført en række ændringer med betydning for balanceprincippet. Ændringerne består i, at der bliver givet realkreditinstitutter og banker mulighed for et egentligt brud på den direkte en-til-en sammenhæng mellem lån og obligationer. Pointen er blot, at realkreditinstitutterne uden undtagelse i praksis fortsat benytter den tætte en-til-en sammenhæng. 8
beskyttelse af obligationsejerne mod tab. Eksempelvis er den kapital, som er lagt til side for at skabe sikkerhed for obligationsejerne, båndlagt i danske realkreditinstitutter og kan ikke indgå i institutternes øvrige finansielle transaktioner. I tilfælde af konkurs har obligationsejerne en fortrinsstilling til reserverne. Denne beskyttelse er ikke til stede i samme udstrækning for investorer, som eksempelvis køber særligt dækkede obligationer udstedt af banker og realkreditinstitutter i andre europæiske lande. Sammenfattende skaber balanceprincippet sammen med en udpræget investorbeskyttelse en sund, stabil og stærk realkreditmodel. Det er en af de væsentlige årsager til, at det danske realkreditsystem klarede sig godt både under finanskrisen og under den nuværende periode med afmatning og svag vækst. Smidigt indfrielsessystem og høj forbrugerbeskyttelse Den danske realkreditmodel er også kendetegnet ved sit markedsbaserede indfrielsessystem, hvor låntager til enhver tid kan indfri sit realkreditlån til gældende markedspris. Det sker fx, når låntager ønsker at konvertere eller omlægge til lån med lavere rente. Eller hvis låntager ønsker at konvertere til et lån, som nedbringer restgælden mod til gengæld at betale en større ydelse. Det er et internationalt set enestående system, der også bliver rost af den europæiske forbrugerorganisation for at være smidigt og effektivt. Også EU-Kommissionen har særligt fremhævet det danske indfrielsessystem. Igen er det en-til-en sammenhængen, der skaber gennemsigtighed for låntagerne. For når realkreditlånet er direkte knyttet op på obligationer, som handles på et frit marked, er det muligt at følge med i avisernes kurslister eller på internettet for at se, hvad det koster at indfri realkreditlånet før tid. I andre lande er det forbundet med væsentlige omkostninger for låntager at indfri et boliglån før tid. På det danske realkreditmarked er der ingen betaling for tabt fortjeneste for realkreditinstituttet ved at låntager indfrier sit lån før tid. Det kræver heller ingen forhandling med realkreditinstituttet, for der er tale om en åben handel på obligationsmarkedet. Fordelene ved et smidigt konverteringsmarked er mange. Låntager kan altid bevæge sig over i andre lån, hvis det er økonomisk fordelagtigt på grund af renteudviklingen. Det kan gøres uden større omkostninger, uden at forhandle med långiver og gennem hvilket som helst realkreditinstitut. Sunde incitamenter Der er indbygget nogle sunde incitamenter i det danske realkreditssystem. Låntageren hæfter personligt for lånet. Derfor tages beslutninger om boligfinansiering seriøst og med ansvarlighed. Der er ikke nogen tilskyndelse til at tage et lån, det ikke er muligt at betale. Tilsvarende er realkreditinstitutterne tilskyndet til at have en ansvarlig udlånspolitik. Realkreditlånene holdes på balancen, og der er en kreditrisiko for realkreditinstituttet. Derfor foretager realkreditinstitutterne en grundig vurdering af låntager. Låntageren betaler et løbende bidrag hver termin. Realkreditinstitutterne bruger bidraget til at dække administrationsomkostninger og eventuelle tab og opretholde de fornødne kapitalreserver i forhold til lovgivningens krav. Stigende administrative byrder 9 Virksomhederne i den finansielle sektor, der i forvejen er nøje reguleret, påføres i disse år stadig mere omfattende detailregulering, der stiller store administrative krav. Den finansielle sektor varetager en lang række opgaver af vital betydning for dansk økonomi og dermed for danskernes velfærd og tryghed. Derfor er det kun naturligt, at der er stor politisk interesse for sektoren, og at myndighederne har et godt kendskab til, hvordan den løser sine opgaver. De administrative krav kan imidlertid nå et omfang, hvor arbejdet, ikke mindst i bestyrelse og direktion, kommer til at dreje sig om teknikaliteter og bureaukrati i stedet for forretning og strategi. Og det er kun en ringe trøst, at den samme udvikling sker generelt internationalt. Den udvikling advarer Realkreditrådet imod. Virksomhederne i den finansielle sektor skal naturligvis følges tæt. Men der skal findes en fornuftig balance, så de administrative krav ikke overskygger udvikling i forretning og strategi.
Dyrere lån vil skade virksomhedernes konkurrenceevne og forbrugernes købekraft og kan forlænge krisen Debatten om rentetilpasningslånene Rentetilpasningslånene er med sine historisk lave renter blevet meget populære. En tredjedel af alle låntagere har i dag etårige rentetilpasningslån, de såkaldte F1-lån. I forlængelse af finanskrisen og den nuværende lavkonjunktur, har de etårige rentetilpasningslåns popularitet skabt en offentlig debat om lånenes berettigelse. Flere opfordrer Folketinget til at begrænse brugen af etårige rentetilpasningslån. De udgør en trussel for samfundsøkonomien, lyder kritikken. Men F1-lånene har spillet en positiv rolle i dansk økonomi, ikke mindst under finanskrisen. To centrale spørgsmål præger debatten om de etårige rentetilpasningslån (også kendt som F1-lån ). Det ene spørgsmål drejer sig om, hvorvidt boligejerne fortsat vil være i stand til at betale deres ydelser, hvis renten stiger. Det andet spørgsmål handler om, hvad sker der, hvis der ikke er nok investorer, som vil købe rentetilpasningsobligationer, når så store obligationsbeløb skal refinansieres hvert år. Kan boligejerne betale ydelsen, hvis renterne stiger? Realkreditinstitutterne lever af at låne penge ud med pant i fast ejendom og få pengene tilbage igen med mindst mulige tab. Realkreditinstitutterne har med andre ord en interesse i at være grundige, når de udbetaler lån. Men hvad vil der ske, hvis renten på F1-lånene eksempelvis blev fordoblet eller femdoblet? Vil låntagere med rentetilpasningslån stadig kunne betale ydelsen på deres lån? For langt de flestes vedkommende er svaret ja. Mange boligejere har allerede prøvet det. Fra 2006 til 2009 fordobledes renterne på F1-lånene, og i 2009 lå renten på F1- lån på 5,2 pct. Det er seks gange mere end i dag. Både re- Figur 5: Månedlig merydelse efter skat på et F1-lån på 1,4 mio.kr., hvis renten stiger ved næste års rentetilpasning, og indkomsttab for en faglært, der bliver arbejdsløs Kilde: Realkreditrådet på baggrund af tal fra Danmarks Nationalbank, Danmarks Statistik og Dansk Industri Månedlig merydelse/indkomsttab i kr. 12.000 10.000 8.000 6.000 4.000 Med afdrag Med afdragsfrihed Arbejdsløs Note: Arbejdsløs beskriver det indkomsttab en faglært vil lide ved at gå fra lønindtægt til 2.000 0..+0...+1%...+2%...+3%...+4%...+5%...+6%...+7%...+8%...+9%...+10%...+11%...+12%...+13%...+14%.. dagpenge 10
stancerne og tvangsauktionerne steg en smule i kølvandet på rentestigningerne, men forblev på et lavt niveau sammenlignet med tidligere kriser. Figur 6: Fordeling af lån så meget fylder rentetilpasningslånene Der er flere årsager til, at selv store rentestigninger ikke slår bunden ud af låntagernes økonomi. For det første er realkreditlån givet med udgangspunkt i, at boligejere skal kunne betale ydelsen på et lån med fast rente. Realkreditinstitutterne har dermed indirekte taget højde for rentestigninger, da renten på et fastforrentet lån er højere end på F1-lånene. 29% 10% 33% Derudover undervurderer kritikere ofte boligejernes viden om boligøkonomi. Boligejerne er bevidste om, at renterne kan stige, og de er generelt meget tilfredse med realkreditinstitutternes rådgivning om renterisikoen. 10% Boligejernes viden om boligøkonomi og tilfredsheden med rådgivningen er senest belyst i en undersøgelse, som analyseinstituttet Epinion har gennemført for Realkreditrådet i april 2012. Undersøgelsen viser, at 9 ud af 10 låntagere mener, at de blev informeret særdeles godt eller godt om renterisikoen, da rentetilpasningslånet i sin tid blev taget. 9 ud af 10 fortæller, at de er forberedte på kommende rentestigninger. 6 ud af 10 2% Variabelt forrentede lån F1 F3 Kilde: Realkreditrådet 18% Over F5 Variabelt forrentede lån med renteloft Fastforrentede lån Figur 7: Refinansieringstidspunkter Mia. kr. 900 800 December April og oktober 700 600 500 2% 14% 32% 400 2% 300 200 11 Kilde: Danske Markets og Nykredit Markets 100 0 2008 2009 2010 2011
har planer om at bruge rentebesparelserne til at styrke deres opsparing, investere eller betale af på dyrere gæld. Ledighed er den store trussel En rentestigning har selvfølgelig betydning for langt de fleste boligejere, fordi man skal betale mere i rente. Men renterisikoen er imidlertid ikke anderledes end i andre lande, hvor man ofte ser en meget høj andel af lån med variabel rente. Og andre faktorer spiller en meget større rolle for danskernes boligøkonomi. Det gælder fx ledighed. Beregninger viser, at en faglært, der kommer på dagpenge, vil få et indkomsttab på ca. 6.600 kr. om måneden efter skat. Hvis den faglærte bor i et typisk parcelhus og skulle opleve det samme tab gennem en rentestigning, ville det svare til, at renten på et F1-lån med afdrag stiger til over 13 pct. (i dag er renten under 1 pct.). Med andre ord er det ikke udsving i renterne, der er den største trussel mod danskernes boligøkonomi, men derimod indkomsttab som følge af ledighed. Som boligejer må man i sagens natur være forberedt på rentestigninger, når man har et F1-lån. Det er også baggrunden for, at realkreditinstitutterne sørger for, at låntagere, der får et F1-lån, har luft i økonomien til at betale et 30-årigt fastforrentet lån med afdrag. Spredning af refinansieringsauktionerne De seneste år er bekymringen vokset for konsekvenserne, hvis Danmark bliver ramt af en finansiel krise samtidig med, at obligationerne bag rentetilpasningslån skal sælges. Da obligationerne sælges over en begrænset periode, vil mange boligejere blive ramt, hvis markedet kollapser netop i de dage, hvor obligationerne skal sælges. Selv om refinansieringen ikke var noget problem, hverken før, under eller efter finanskrisen, er det en forståelig bekymring. Realkreditsektoren har derfor siden 2009 arbejdet på at sprede refinansieringsauktionerne over hele året. I dag bliver knap en tredjedel af alle rentetilpasningslån refinansieret på et andet tidspunkt end i december. Indsatsen har betydet en mere jævn fordeling af refinansieringsauktionerne over året og et fald i auktionsomfanget i slutningen af året. Der blev i slutningen af 2010 solgt obligationer til refinansiering af rentetilpasningslån for 575 mia. kr. I 2011 var beløbet faldet til 457 mia. kr., og godt 30 pct. af rentetilpasningslånene fik ny rente i marts eller september. Det forventes, at i 2012 vil 4 ud af 10 rentetilpasningslån blive refinansieret på andre tidspunkter end i december. Der er imidlertid en række udfordringer forbundet med at ændre eksisterende låntageres refinansieringstidspunkt. I nogle tilfælde er pantebrevene udformet, så refinansieringstidspunktet ikke kan ændres uden tinglysning af de nye vilkår. Nogle låntagere særligt erhvervskunder har valgt at afdække deres renterisiko, fx ved en swap-kontrakt. Flyttes refinansieringstidspunktet for disse låntagere, matcher deres risikoafdækning ikke længere med refinansierings- Figur 8: Afdrag på realkreditlån 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 81% 80% 79% 75% 73% 73% 71% 68% 70% 71% 70% 68% 69% 70% 19% 20% 21% 25% 27% 27% 29% 32% 30% 29% 30% 32% 31% 30% 0 1K 09 2K 09 3K 09 4K 09 1K 10 2K 10 3K 10 4K 10 1K 11 2K 11 Kilde: Danmarks Nationalbank Renteudgifter i pct. af samlet ydelse Afdrag i pct. af samlet ydelse 3K 11 4K 11 1K 12 2K 12 12
tidspunktet. De låntagere vil derfor ikke umiddelbart være interesserede i at skifte refinansieringstidspunkt. I Danmark skifter boligejerne ofte lån, enten gennem omlægninger og konverteringer eller ved ejerskifter. Det betyder, at lån med refinansiering i december forsvinder, og samtidig kommer der nye lån til med et andet refinansieringstidspunkt. Det indebærer, at salget af obligationer gradvist spredes. Hastigheden afhænger af udlåns- og indfrielsesaktiviteten, men en jævn spredning inden for en årrække er ikke urealistisk. Økonomiske konsekvenser ved at begrænse eller afskaffe F1-lånene Hvis adgangen til F1-lån afskaffes eller begrænses fx via lovgivning, skal man være opmærksom på, at man derved ikke samtidig fjerner efterspørgslen efter lån med kort rente. Boligejerne kan med andre ord få opfyldt deres lånebehov på anden vis. Et godt bud er, at danske og udenlandske banker vil stå klar til at tilbyde boligejerne alternative lån med kort rente. Men banklån er typisk dyrere end realkreditlån. Låntagerne risikerer dermed at betale en højere ydelse, uden at de får nogen fordele. Dyrere lån vil skade virksomhedernes konkurrenceevne og forbrugernes købekraft og kan forlænge krisen. F1-lånene har desuden nogle indbyggede fordele for dansk økonomi. Danmark havde næppe klaret sig lige så godt gennem krisen, hvis det ikke var for de lave renter på rentetilpasningslån. Samlet set har låntagerne sparet ca. 90 mia. kr. i rentebetalinger fra 2009 og frem til medio 2012. Det skyldes, at låntagere har haft mulighed for at vælge rentetilpasningslån frem for alene at kunne vælge fastforrentede lån. Det har været en kærkommen besparelse for boligejerne i en tid, hvor dansk økonomi har været under pres, hvor flere danskere har mistet deres arbejde, og hvor boligmarkedet har været præget af få handler. Hertil kommer, at F1-lånene virker stabiliserende både i opgangs- og nedgangsperioder. I opgangsperioder, hvor renterne stiger, får låntagerne en højere ydelse. Omvendt får låntagerne en lavere ydelse i nedgangsperioder, hvor renterne falder. En anden fordel er, at afdragene på rentetilpasningslån automatisk giver mere plads til afdrag, når renterne falder. De seneste tre år er afdragene på realkreditlån steget markant som følge af de faldende renter. I dag udgør afdragene 31 pct. af den samlede ydelse. For tre år siden udgjorde afdragene kun 19 pct. Selvom afdragene er steget, har danske husholdninger fortsat en høj gæld i forhold til andre lande. Men tager man højde for, at danskerne også har en stor formue, er Danmark det rigeste land i Skandinavien. Danskerne har i gennemsnit en nettoformue pr. indbygger på 800.000 kr. Figur 9: Fordeling af husholdningernes aktiver og passiver, ultimo 4. kvt. 2011 Mia.kr. 5.000 4.500 4.000 3.500 3.000 2.500 2.000 1.500 Formue (7.170 mia. kr.) Gæld (2.668 mia. kr.) 1.000 13 Kilde: Realkreditrådet på basis af tal fra Danmarks Nationalbank. 500 0 Bolig Pension Værdipapirer Indskud Realkreditlån Banklån Anden gæld Nettoformue
De danske realkreditobligationer er i forvejen så sikre, at det danske realkreditsystem i 200 år har klaret sig gennem adskillige kriser med store prisfald på ejendomsmarkedet Krav til supplerende sikkerhed er overflødigt og dyrt Et EU-krav betyder, at realkreditinstitutterne skal stille supplerende sikkerhed, hvis lånegrænserne overskrides, efter at lånet er givet. I praksis betyder kravet, at realkreditinstitutterne skal lægge mere sikkerhed til side, når ejendomspriserne falder. Og det er ikke småpenge. Realkreditinstitutterne har på grund af de seneste års prisfald på ejendomsmarkedet måttet lægge godt 110 mia. kr. til side til supplerende sikkerhed. Det er et helt overflødigt krav, der gør det dyrere for realkreditinstitutterne at låne penge ud. Det er hverken godt for låntagerne eller samfundsøkonomien. I sidste ende betyder det, at realkreditinstitutterne bliver tvunget til at påføre låntagerne flere omkostninger. Kravet om supplerende sikkerhed er begrundet i den løbende overholdelse af belåningsgrænserne, det såkaldte LTVkrav (loan to value), og har været gældende siden indførelsen af SDO-lovgivningen i 2007. I praksis skal realkreditinstitutterne opgøre værdien af ejendommene bag hvert udlån på løbende basis og stille sikkerhed krone for krone, når lånet ligger ud over den maksimale lånegrænse på henholdsvis 80 pct. for boliger og 60 pct. for erhvervsejendomme. Kravet om løbende overholdelse af lånegrænserne udspringer af EU-regler, der blev besluttet i 2006 som led i en formulering af kravene til særligt sikre obligationer (SDO er). Realkreditrådet tog under tilblivelsen af de nye regler meget klart afstand fra kravet. Et lån bør overholde lånegrænserne på det tidspunkt, hvor lånet ydes, men ikke gennem hele dets løbetid. Realkreditrådets synspunkter blev dengang bakket op af de danske myndigheder, men forslaget blev alligevel vedtaget i EU. LTV-kravets betydning for danske realkreditinstitutter Argumentet for løbende LTV-overholdelse er, at det giver ekstra sikkerhed til obligationerne. Men i gennemførelsen af det nye krav bliver der ikke taget højde for den betydelige sikkerhed, som allerede er til stede i den danske realkreditmodel. Samtidig står den ekstra sikkerhed ikke i et fornuftigt forhold til omkostningerne. Den løbende LTV-overvågning er et centralt element i institutternes risikostyring. Men det er ulogisk, at LTVoverskridelser skal afdækkes med krone-for-krone supplerende sikkerhed. Kravet overstiger i betydeligt omfang tabsrisikoen, som er forbundet med LTV-overskridelsen. Tabsrisikoen er allerede dækket af det kapitalkrav, som er stillet til realkreditinstituttets udlån. Kapitalen i de danske realkreditinstitutter har en unik beskyttelse sammenholdt med situationen hos europæiske udstedere af SDO er. Desuden er der krav om, at kapitalen skal være indkapslet i realkreditinstitutterne. Med andre ord er de danske realkreditobligationer i forvejen så sikre, at det danske realkreditsystem i 200 år har klaret sig gennem adskillige kriser med store prisfald på ejendomsmarkedet. Vel at mærke uden, at et realkreditinstitut nogensinde er gået konkurs. Og ingen obligationsejer har tabt så meget som én øre som følge af realkreditinstitutternes manglende betalingsevne. Hvis realkreditinstituttets reserver ikke er store nok til at stille den krævede supplerende sikkerhed, kan instituttet 14
optage lån. Det giver ekstra omkostninger for institutterne, som i sidste ende fører til højere låneomkostninger. Et andet problem er, at det i en situation med betydelige ejendomsprisfald kan være store lånebeløb, som institutterne skal fremskaffe med kort varsel. Det kan være vanskeligt i en periode med alvorlig recession. Det er ikke kun et problem for det enkelte institut. I værste fald kan LTVkravet være med til at forværre nedture i dansk økonomi og dermed true den finansielle stabilitet i Danmark. Med LTV-kravet er der dermed kommet en ny, og helt unødvendig, finansiel risiko ind i det danske realkreditsystem. Forskellige muligheder for at håndtere LTV-kravet Danske realkreditinstitutter kan kun reagere på LTV-kravet ved at stille supplerende sikkerhed. Kravet til supplerende sikkerhed kan opfyldes med egenkapitalmidler, midler fra udstedelse af junior covered bonds (JCB) og garantier fra pengeinstitutter. Anvendes koncerninterne garantier, vil det ikke forøge koncernens samlede kapitalkrav, da reglen er, at der ses bort fra interne garantier. I praksis betyder det, at der er forskellige konkurrencevilkår afhængig af koncernstrukturen. Det kan være en udfordring for realkreditinstitutterne, når de skal lånefinansiere den supplerende sikkerhed. Der kan blive tale om forholdsvis store beløb, og tidspunktet herfor er typisk sammenfaldende med en konjunkturnedgang og faldende ejendomspriser. I den forbindelse kan vi konstatere, at pengeinstitutterne i 2011 fik adgang til at belåne udlån af god bonitet. En adgang, som kan anvendes til at opfylde likviditetsreglerne. Realkreditinstitutterne ønsker en konkurrencemæssig ligestilling i forhold til deres udfordringer knyttet til at stille supplerende sikkerhed i et vanskeligt tilgængeligt kapitalmarked. De første reaktioner De ekstra omkostninger, som er knyttet til at stille supplerende sikkerhed, har medvirket til, at realkreditinstitutterne har hævet bidragssatserne på både eksisterende og nye erhvervslån. På boliglån er der også gennemført og varslet bidragsstigninger. Desuden arbejder sektoren mere generelt med forskellige initiativer, der afhængig af det enkelte instituts struktur - sigter på at håndtere de udfordringer, som kravet om supplerende sikkerhed stiller. Der har i debatten været peget på, at lavere lånegrænser kan løse problemet. Men lavere lånegrænser vil bare føre låntagerne over i andre og dyrere finansieringsløsninger, fx banklån. På den måde vil omkostningerne i samfundet til bolig- og ejendomsfinansiering vokse. Løsningsmuligheder Realkreditrådet arbejder for at få afskaffet den løbende overholdelse af LTV-kravet. Et ønske, som i 2009 blev bakket op af en række danske erhvervsorganisationer i en fælles henvendelse til den daværende økonomi- og erhvervsminister. En ophævelse af EU-reglen på kort sigt anses dog ikke som realistisk. Men viser der sig en åbning fra EUside, siger Realkreditrådet ja tak. For Realkreditrådet vil en national løsning være, at der bliver taget hånd om, at det alene er den øgede tabsrisiko ved LTV-overskridelser, som bør afdækkes. Løsningen skal samtidig sikre, at der skabes lige konkurrencevilkår mellem på den ene side realkreditkoncerner, og på den anden side bankkoncerner, hvor der indgår realkreditinstitutter. Det er samtidig Realkreditrådets umiddelbare vurdering, at andre lande håndterer kravet på en mere smidig måde. Der er derfor behov for en grundig undersøgelse af, hvordan andre lande håndterer kravet som inspiration til en hårdt tiltrængt revision af den nationale lovgivning på området. Og det haster. Kort om LTV-krav LTV-krav og løbende overvågning er reguleret i bekendtgørelse om værdiansættelse udstedt af Finanstilsynet. Det enkelte lån skal løbende holde sig inden for lånegrænserne. Instituttet skal derfor regelmæssigt overvåge ejendommens markedsværdi for at sikre, at belåningsgrænsen overholdes. Minimum hvert tredje år skal værdien af beboelsesejendomme overvåges, og erhvervsejendomme skal overvåges hvert år. Ved væsentligt ændrede markedsforhold skal instituttet overvåge hyppigere. Instituttet kan, til brug for den løbende overvågning af en ejendoms værdi, anvende en værdiansættelsesmodel, der er godkendt af Finanstilsynet. 15
Realkreditlån er kendetegnet ved netop ikke at være risikovillig kapital, og en lempelse af kravene til belåning vil underminere det danske realkreditsystem Realkreditinstitutterne låner ud i hele Danmark Investorerne har stor tillid til danske realkreditobligationer. Det gør realkreditlånene billige og populære i forhold til anden finansiering. Det er derfor naturligt, at danske boligejere og virksomheder efterspørger realkreditlån. Men for at sikre realkreditsystemet, er det nødvendigt at værne om, at realkreditlån ikke er risikovillig kapital. Realkreditinstitutterne er - og skal være - forsigtige overfor risici. Det giver fra tid til anden udfordringer i den offentlige debat det seneste eksempel er diskussionen om realkreditinstitutternes kreditpolitik i yderområderne. Yderområder presses af fraflytning og lange salgstider I det nuværende pressede boligmarked slås yderområderne med mange udfordringer, ikke mindst på grund af fraflytning og lange udbudstider i forbindelse med boligsalg. Den udvikling skyldes de seneste 20-30 års ændringer i erhvervsstruktur og bosættelsesmønstre. Her spiller ikke mindst den stigende urbanisering, hvor folk i stigende grad flytter til de store byer, en stor rolle. Årsagerne er tab af arbejdspladser, bl.a. lukning af private produktionsvirksomheder og offentlige arbejdspladser, fx hospitaler og kaserner samt virkningerne af politi- og domstolsreformerne. Oveni har mange af yderområderne også vanskeligt ved at tiltrække højtuddannet arbejdskraft. Øget vækst og flere arbejdspladser i yderområderne er forudsætningen for, at der sker en ændring i udviklingen, så boligerne igen bliver lettere at omsætte. Klar lovgivning giver øget sikkerhed for både realkreditinstitut og boligkøber Realkredittens udlån er reguleret ved lov. Loven fastsætter lånegrænser, og ejendommens værdi skal vurderes efter nogle bestemte retningslinjer, inden der kan gives et lån. Ejendommens omsættelighed spiller en stor rolle for, om realkreditinstitutterne kan låne penge til et boligkøb. Institutternes særlige vurderingskorps vurderer, om ejendommen kan sælges inden for rimelig tid og på almindelige markedsvilkår. Det er et lovkrav, at værdien af pantet (ejendommen) ikke må overstige den markedspris, som ejendommen forventes at kunne sælges for inden for en periode på 6 måneder. Realkreditinstitutterne behandler hver enkelt lånesag efter gældende regler for værdiansættelse. Desuden indgår realkreditinstitutternes individuelle kreditpolitik og forretningsmæssige skøn, som er baseret på erfaring for risikoen for tab og lokal tilstedeværelse. Institutterne tager på denne baggrund stilling til, om der er grundlag for at gå videre med en låneansøgning, herunder med en vurdering af ejendommen, eller for at give et afslag. Reglerne for realkreditinstitutternes udlån betyder, at der vil være eksempler på, at et realkreditinstitut må afvise en låneansøgning til en ejerbolig. Realkreditinstitutterne skal være mere tilbageholdende med at give lån til boliger med lav omsættelighed og en begrænset køberskare, fx i tyndt befolkede områder, hvor der kun er få boligkøbere som er meget uhensigtsmæssigt indrettet 16
Figur 10: Yderområderne er udfordret af fraflytning og lange udbudstider Kilde: Realkreditrådet og Danmarks Statistik Negativ nettobefolkningstilvækst og udbudstider over gennemsnittet Positiv nettobefolkningstilvækst og udbudstider over gennemsnittet Positiv nettobefolkningstilvækst og udbudstider under gennemsnittet 17 som ligger i omgivelser med store støjgener, fx op af motorvej eller en togbane, eller som af andre grunde er mindre attraktive (fx kælderlejligheder eller huse bygget af utraditionelle materialer). Tabel 1: Nyudlån i perioden 2009-2011 for 9 udvalgte øer. Nyudlån i alt Mio. kr. 2009 2010 2011 Endelave 7,5 9,5 20,5 Fanø 375,8 500,1 288,3 Fejø 23,5 42,4 37,9 Læsø 121,0 142,9 64,8 Orø 70,0 71,5 37,6 Samsø 248,9 346,1 162,5 Sejerø 18,6 12,4 11,8 Ærø 268,9 301,0 175,7 Årø 10,9 10,3 15,9 Kilde: Realkreditrådet Note: Opgørelsen omfatter Nykredit inkl. Totalkredit, Realkredit Danmark, Nordea Kredit og BRFkredit. Samlet set skal lovgivningen minimere risikoen for tab for realkreditinstituttet og derved medvirke til, at realkreditsystemet er robust og sikkert og attraktivt for investorerne. Det giver billige og sikre lån til glæde for låntagerne og den finansielle stabilitet. Realkreditlån er kendetegnet ved netop ikke at være risikovillig kapital, og en lempelse af kravene til belåning vil underminere det danske realkreditsystem. Det er netop tilliden til realkreditsystemet, der gør, at realkreditinstitutterne fortsat kan tilbyde attraktive lån trods svære tider på kapitalmarkederne. Der gives realkreditlån i alle dele af landet Realkreditinstitutterne har været under beskydning for ikke at låne ud til bestemte lokalområder, de små øer eller særlige postnumre. Realkreditrådet har undersøgt sagen. Vores undersøgelser viser, at der - på trods af yderområdernes udfordringer med fraflytning og lav omsættelighed - gives realkreditlån i alle dele af Danmark. Også på de danske småøer. Set i forhold til værdien af ejerboligmassen er der ikke nogen væsentlige kommunale forskelle i nyudlånet til ejerboliger. Der er altså ikke noget, der peger på, at der er en speciel lavere udlånsaktivitet nogen steder i landet i forhold til andre steder.
Figur 11: Nyudlån i 4 kommunetyper 40% 35% Nyudlån 2009-2011 i forhold til værdi af ejerboliger, ultimo 2011 30% 25% 20% 15% 10% 5% Kilde: Realkreditrådet 0 Bykommune Mellemkommune Landkommune Yderkommune Figur 12: Fordelingen af tabsprocenter på ejerboliger på kommuneniveau Kilde: Realkreditrådet Mindste tabsprocenter (½ af kommunerne) Midterste tabsprocenter (½ af kommunerne) Største tabsprocenter (½ af kommunerne) 18
Det er usikkert, om ratings bidrager positivt på den overordnede målsætning om øget finansiel stabilitet Brugen af ratings i lovgivningen Finansiel stabilitet står øverst på mange landes og ikke mindst EU-Kommissionens - ønskeseddel i disse år. Og det er ikke nogen let sag at finde en effektiv løsning. Europæiske lovgivere står over for en snæver balancegang i deres bestræbelser på at regulere den finansielle sektor i Europa herunder at finde en passende anvendelse af de meget omtalte ratingbureauers holdning til kreditrisiko. Der er bred politisk enighed om, at anvendelsen af ratings i finansiel lovgivning så vidt muligt skal undgås. Men i praksis har det vist sig vanskeligt at pege på alternativer. I erkendelse af ratingbureauernes store betydning, arbejder EU også på en stramning af den lovgivning, der regulerer ratingbureauer. 19 Ratings tillægges fortsat vægt i ny finansiel lovgivning Mange kan sikkert huske, at de internationale ratingbureauer gav den bedste rating, nemlig AAA, til de obligationer, som finansierede de såkaldte subprime-lån i USA. Det var boliglån med lokkerenter til låntagere, som oftest havde en beskeden indkomst og formue. Ratingen viste sig at være misvisende, obligationerne var reelt værdiløse. Ikke desto mindre anvendes ratings fortsat som rettesnor, når kapitalkravene for de finansielle virksomheder skal opgøres. Det drejer sig primært om referencer til ratings i Solvens II-reglerne og CRD IV-reglerne. Gennemførelsesreglerne som følge af Solvens II-direktivet for de europæiske forsikrings- og pensionsselskaber er endnu ikke fastlagt. De kan, afhængig af den endelige udformning, få væsentlig indvirkning på forsikrings- og pensionsselskabers efterspørgsel på danske realkreditobligationer. Det kan blive tilfældet, hvis ratings tillægges en konkret og bindende betydning for kapitalkravet på de værdipapirer, som selskaberne investerer deres midler i. I EU-kommissionens udspil til skærpede kapital- og likviditetsregler (CRD IV / CRR) foreslås det at øge afhængigheden mellem kapitalkrav og ratings for realkreditobligationer. Og det kan få negative konsekvenser for realkreditudstedere, herunder dansk realkredit. Uheldige konsekvenser Hvis ratingbureauerne nedjusterer en rating, kan det indebære forøgede kapitalkrav hos investorer. Hvor meget ekstra kapital, der kræves, vil afhænge af ratingens udgangspunkt. Den store udfordring er de såkaldte cliff-effekter. Hvis et ratingbureau pludselig ændrer metode, kan det betyde, at der fra den ene dag til den anden opstår store ændringer i kapitalkrav. Investorerne tvinges derfor til at sælge ud af deres obligationer for ikke at forøge deres kapitalkrav. En nedjustering vil således kunne udløse et brandudsalg af værdipapirer fra den ene dag til den anden. Mekaniske henvisninger til ratings risikerer dermed at forstærke finansielle udsving, fordi de, ofte på baggrund af en marginal nedjustering, tvinger markedsdeltagerne til at agere massivt og i samlet flok. På den måde kan ratings få en meget uheldig effekt i den finansielle lovgivning, og det er derfor usikkert, om de bidrager positivt til den overordnede målsætning om øget finansiel stabilitet. Regulering af ratingbureauer - strammere tilsyn og mere konkurrence Ratingbureauer har ikke tidligere været reguleret på internationalt plan. I kølvandet på finanskrisen er man på globalt plan nu blevet enige om at lovgive på området. Målsætningen er at øge den finansielle stabilitet. I 2009 udarbejdede euro-
pæiske lovgivere derfor den første forordning på området (CRA I), og de første ændringer (CRA II) fulgte i 2011. Forordningen med ændringer har indført registreringskrav til ratingbureauer i EU. Samtidig er tilsynet med ratingbureauerne overført fra nationale tilsyn til den nye europæiske tilsynsmyndighed, Den Europæiske Værdipapir- og Markedstilsynsmyndighed (ESMA). Mens de hidtidige tiltag i mindre grad har påvirket europæiske værdipapirudstedere, herunder danske realkreditinstitutter, kan EU-kommissionens seneste udspil, CRA III, få større konsekvenser. EU-Kommissionen fremlagde CRA III i slutningen af 2011. Udspillet berører både den nye forordning vedrørende ratingbureauer og det eksisterende UCITS direktiv. Målet er at fremme finansiel stabilitet ved, at investorer bliver mindre afhængige af eksterne ratings og at svække ratingbureauernes incitament til at udstede ratings, der ikke afspejler den reelle risiko. CRA III indeholder en række konkrete tiltag, bl.a. om offentliggørelse af information. Det skal gøre det lettere for nye ratingbureauer at finde fodfæste blandt de tre store ratingbureauer Moody s, Standard & Poor og Fitch, der i dag dominerer markedet for ratings. EU-Kommissionen stiller også forslag om at indføre tvungen udsteder-rotation mellem ratingbureauer. Det sidste forslag har dog mødt massiv politisk modstand i Rådet og Parlamentet. Begge går til trialog-forhandlinger med EU-Kommissionen med et mere afgrænset mandat, der fritager de fleste udstedere, herunder realkreditudstedere, fra rotation. 20
Det danske realkreditmarked kan bryste sig af mere end 200 års historie, uden at et eneste realkreditinstitut er gået konkurs Realkreditobligationers likviditet og sikkerhed Det danske realkreditsystem er et af de vigtigste tandhjul i det finansielle maskinrum. En høj handelsaktivitet og stor efterspørgsel blandt investorer smører systemet og sikrer låntagerne skarpe kurser og lave renter. Selv under den finansielle krise var der ikke knas i maskineriet. Danske realkreditobligationer indgår i et kredsløb af vital betydning for vores samfund. Låntagere bruger realkreditobligationer til at låne penge med sikkerhed i fast ejendom. På den anden side giver obligationerne et stabilt afkast til pensionskasser, banker og andre investorer. Realkreditobligationer er alene i kraft af omfanget på 2.400 mia. kr. en hjørnesten i det danske finansielle system. Til sammenligning er værdien af alle aktier halvt så stor, og mængden af statsobligationer er tre gange mindre. Realkreditudlånet er 60 pct. større end pengeinstitutternes samlede udlån til danske ikke-finansielle virksomheder og boligejere. På det danske realkreditmarked er investorerne afhængige af, at der bliver udstedt nye obligationer med høj sikkerhed. Låntagerne er derimod afhængige af, at der er høj efterspørgsel efter obligationerne, da det sikrer den lavest mulige rente. Aktiviteten er heldigvis høj begge veje, og det har ført til en stor forsyningssikkerhed gennem den finansielle krise. Det danske realkreditkredsløb har under krisen sørget for, at virksomheder og boligejere har kunnet låne penge, og udlånet er steget jævnt siden 2008. Realkreditsystemets positive samfundsmæssige rolle har Nationalbanken senest belyst i et arbejdspapir fra januar 2012, hvor man bl.a. har undersøgt virkningerne af såkaldte udbudsstød til ban- 21 Figur 13: Udviklingen i obligationsudstedelser i Danmark og Europa. Kilde: Nykredit Markets og Bloomberg Mia. kr. 800 700 600 500 400 300 200 100 0 K1 2007 Danske realkreditobligationer, total Europæiske særligt dækkede obligationer K2 2007 K3 2007 K4 2007 K1 2008 K2 2008 K3 2008 K4 2008 K1 2009 K2 2009 K3 2009 K4 2009 K1 2010 K2 2010 K3 2010 K4 2010 K1 2011 K2 2011 K3 2011 K4 2011 Danske realkreditobligationer, RTL Statsgaranteret bankgæld K1 2012 K2 2012
kernes kreditgivning. Udbudsstød er de situationer, hvor pengeinstitutterne, fx under en økonomisk krise, strammer deres udlånspolitik over for ikke-finansielle virksomheder og husstande væsentligt mere end den svage økonomiske udvikling normalt vil tilsige. Analysen konkluderer, at kreditudbudschok synes ikke at forklare nogen væsentlig del af udsvingene i ledigheden Vi tilskriver dette resultat det store marked for realkreditlån i Danmark optaget via obligationsudstedende realkreditinstitutter 1 ). Så meget handles der I løbet af en typisk måned handles der korte realkreditobligationer for, hvad der svarer til 20 pct. af den udestående mængde. Og op til refinansieringerne bliver aktiviteten mangedoblet. Handelsaktiviteten for lange realkreditobligationer udgør på en enkel måned, hvad der svarer til 10 pct. af den udestående mængde. Både for korte og lange obligationer gælder det desuden, at handelsaktiviteten under og efter krisen er nogenlunde ens for statspapirer og realkreditobligationer. En opgørelse fra NASDAQ OMX viser, at der i 2011 blev købt og solgt realkreditobligationer for omkring 480 mia. kr. om måneden eller 16 mia. kr. om dagen. Hertil blev der indgået repo-forretninger med realkreditobligationer for næsten 175 mia. kr. om måneden, svarende til ca. 6 mia. kr. om dagen. Hver måned bliver der i gennemsnit omsat for 17 pct. af den samlede udestående mængde. Herudover udgør de månedlige repo-forretninger med realkreditobligationer i gennemsnit 7 pct. Selv i tider med finansiel uro handles realkreditobligationer som likvide og sikre værdipapirer. Det er dokumenteret i Danmarks Nationalbanks undersøgelse af likviditeten på det danske obligationsmarked. Nationalbanken konkluderer, at danske benchmark-realkreditobligationer stort set er lige så likvide som danske statsobligationer i perioder med markedsstress. Før krisen var statsobligationer lidt mere likvide end realkreditobligationer. I perioden efter krisen viser resultaterne, at de to markeder er stort set lige likvide for både korte og lange obligationer. 2 ) Det er unikt i en europæisk sammenhæng, at realkreditobligationer har klaret sig så godt under kriseperioder. I andre lande blev der ikke udstedt særligt dækkede obligationer, da den finansielle krise var på sit højeste ved års- 1 ) Oversat fra engelsk: Financial structures and the real effects of credit-supply shocks in Denmark 1922-2011, January 2012, Danmarks Nationalbank, Working papers 2012 78 2 ) Liquidity of Danish Government and Covered Bonds Before, During and After the Financial Crisis Preliminary Findings, Danmarks Nationalbank, Working papers 2010 70 Figur 14: Realkreditobligationer fordelt på investorer, maj 2012 Pengeinstitutter Forsikringsselskaber og pensionskasser 21% 27% Investeringsforeninger 15% Udland 13% Realkreditinstitutter 9% - Ikke-finansielle selskaber Andre finansielle selskaber 4% 5% Kilde: Realkreditrådet på basis af Danmarks Nationalbanks værdipapirstatistik Husholdninger 4% Offentlig forvaltning og service 3% 0 5% 10% 15% 20% 25% 30% 22