Ejendomsforbehold og erhvervsudlejning Konflikter ved udlejning og overdragelse
PROGRAM 1. Indledning 2. Introduktion til ejendomsretten 3. Sikkerhed i fast ejendom 4. Hvad omfattes af pantet i en fast ejendom? 5. Konflikter 6. Hvordan sikre man sig som udlejer / sælger? 7. Hvornår er ejendomsforbehold en god idé? 8. Kan retsstillingen ændres? 2
INVOLVEREDE PARTER Panthaver Overdrager Erhverver 3
TYPER AF RETTIGHEDER Fuldstændig ejendomsret Begrænsede rettigheder Brugsret Servitut Pant 4
PANTETS STIFTELSE Ved aftale Ved udlæg (retspant) (Lovbestemt pant) Pant skal tinglyses for at have gyldighed overfor pantsætterens aftaleerhververe og kreditorer. 5
FORMÅLET MED TINGLYSNING Tinglysning tjener 3 overordnede formål: Prioritetskonstaterende Først i tid bedst i ret Offentliggørende Alle har mulighed for at få oplysning om tinglyste rettigheder over fast ejendom Rådighedsbegrænsende Der kan ikke stiftes rettigheder i strid med pantet 6
Tinglysningsloven 37 Stk. 1. Hvor en fast ejendom varigt er indrettet med en særlig erhvervsvirksomhed for øje, omfatter tinglyst pantebrev i ejendommen, når intet andet er aftalt, også det dertil hørende driftsinventar og driftsmateriel - derunder maskiner og tekniske anlæg af enhver art - og ved landejendomme tillige den til ejendommen hørende besætning, gødning, afgrøder og andre frembringelser, for så vidt de ikke udskilles ifølge en regelmæssig drift af den pågældende ejendom. Stk. 2. Er en ejendom forsikret, omfatter tinglyst panteret i ejendommen, når intet andet er aftalt, tillige det pantsattes forsikringssummer. Samme regel gælder det i stk. 1 nævnte tilbehør. Stk. 3. Reglerne i stk. 1 og 2 gælder ikke for de i 42 c nævnte køretøjer. 7
Tinglysningsloven 38 Når en bygning er opført, helt eller delvis, og når ledninger, varmeanlæg, husholdningsmaskiner eller lignende er blevet indlagt i bygningen på ejerens bekostning til brug for bygningen, kan særskilt ret over bygningens materialer og over nævnte tilbehør ikke forbeholdes, være sig som ejendomsret eller på anden måde. Tinglyst pantebrev i en ejendom omfatter uden særlig vedtagelse også dette tilbehør. 8
Bestanddele og tilbehør Bestanddele: Genstande som ikke fornuftsmæssigt fjernes fra ejendommen, og som derfor også vil følge med ejendommen ved salg. Er et dynamisk begreb, der følger den til enhver tid gældende almindelige opfattelse Ikke nogen klar afgrænsning mellem bestanddele og tilbehør 9
Indlagt i bygningen Bestemt til stationær brug Varigt anbragt 10
Indlagt i bygningen varigt anbragt (1) Der gælder ikke nogen fast tidsgrænse for, hvornår en genstand er varigt anbragt. Afgørende er derfor, hvad hensigten med genstandens anbringelse på ejendommen har været. Var det ejerens hensigt, at genstanden skulle forblive på ejendommen, vil det blive betragtet som varigt anbragt allerede fra det tidspunkt, hvor den anbringes på ejendommen. Var det derimod ejerens hensigt, at genstanden kun skulle opstilles rent midlertidigt, vil den derimod ikke blive betragtet som varigt anbragt. En midlertidig opstillet genstand, vil dog blive betragtet, som varigt anbragt, hvis den rent faktisk har været opstillet på ejendommen igennem længere tid. 11
Indlagt i bygningen varigt anbragt (2) Flytbart træhus (på lejet grund). Ikke bestemt til varigt forbliven. Ikke fastsat tidspunkt for huset bortfjernelse, men lejeaftalen var uopsigelig i 10 år. Varigt anbragt Udstillingshuse i træ opført på sædvanlig vis og placeret på betonfundamenter, der tidligere havde været brugt til andre huse. Husene var ikke tilsluttet vand- eller elinstallationer. Husene blev solgt, når der blev udviklet nye hustyper og havde stået på ejendommen i 2 3 år. Nedtagning ville koste et ikke ringe beløb. Varigt anbragt Demonstrationshuse ikke fuldt samlet og opstillet på cementpiller. Husene var ikke tilsluttet vand- eller elinstallationer. Skulle så vidt muligt sælges hurtigst muligt (helst inden førstkommende vinter). Uoplyst, hvor længe de havde stået på ejendommen, men formentlig max 1 år. Billige at nedtaget. Ikke varigt anbragt 12
Indlagt i bygningen varigt anbragt (3) 2 presenningshaller (solgt med ejendomsforbehold) med cementgulv opstillet i direkte forbindelse med eksisterende bygninger. Benyttet som lagerhaller. Presenningshallerne var opstillet som følge af et ekstraordinært stort behov for lagerplads. Det var meningen, at de på et tidspunkt skulle afløses af noget andet. Presenningshallerne kunne nedtages med en skruenøgle, og det ville tage 2 mand 2 3 dage. Hallerne havde på tidspunktet for købers likvidation, stået på ejendommen i ca. 2 år. Presenningernes levetid er gennemsnitteligt 4 5 år, men stellet holdt længere. Varigt anbragt (Retten tog ikke stilling til, om hallerne var bestanddele af den faste ejendom eller tilbehør til den faste ejendom). 13
Indlagt i bygningen varigt anbragt Konklusion (1) Ved vurderingen af, hvornår en midlertidig opstillet genstand kan anses for varigt anbragt, lægges vægt på følgende: Hvordan er genstanden opstillet? Kan den nedtages og genopstilles andet sted? Omkostningerne til nedtagning Hvor længe er det meningen, at genstanden skal forblive på ejendommen? 14
Indlagt i bygningen varigt anbragt Konklusion (2) Er følgende betingelser opfyldt, taler meget for, at en genstand ikke vil blive betragtet samt varigt anbragt: Genstanden kan relativt let nedtages og genopstilles, og omkostningerne hertil står ikke i misforhold til genstandens værdi Det var på tidspunktet for opstillingen hensigten, at genstanden alene skulle være opstillet i en på forhånd fastlagt (kortere) periode Der er ikke forhold, der indikerer, at forudsætningerne for alene at opstille genstanden i en midlertidige periode har ændret sig Men det kan ikke siges med sikkerhed. Vil i sidste ende være op til domstolene at afgøre. 15
På ejerens bekostning Ikke et krav, at ejendommens ejer også er ejer af den pågældende genstand Ejeren skal betale for genstandens permanente tilstedeværelse på ejendommen, enten direkte eller indirekte Lejede og leasede genstande samt genstande som ejendommens ejer har modtaget i gave, vil derfor kunne være omfattet af panteretten i ejendommen Uden betydning, hvordan ejeren betaler. Installerer lejeren af en ejendom således en genstand på ejendommen, mod at få reduceret lejen, vil genstanden blive betragtet som indlagt på ejers bekostning 16
Indlagt i bygningen, til brug for bygningen En genstand er omfattet af 38, hvis den er indlagt til brug for selve bygningen (eller grunden) Også genstande, der er bestemt til brug for en ejendoms anvendelse som erhvervsejendom i almindelighed, vil være omfattet at 38 Genstande indlagt til brug for en bestemt erhvervsvirksomhed (specialudstyr) vil dog ikke være omfattet af bestemmelsen 17
Konflikter Er betingelserne i tinglysningslovens 38 opfyldt, kan særskilt ret over bygningens materialer og tilbehør ikke opretholdes Alle former for særskilt ret Særskilt ret fortrænges automatisk Et pantebrev skal være tinglyst for at kunne fortrænge særskilt ret 18
Hvordan kan man sikre sig? Garanti Pant i ejendommen Afkald fra eksisterende panthavere i ejendommen? 19
Hvornår er ejendomsforbehold en god idé? Ved salg af genstande, der efter deres art ikke vil være omfattet af tinglysningslovens 38, fx erhvervstilbehør (specialtilbehør) Hvis køber ikke ejer den ejendom, hvor genstanden anbringes Hvis genstanden ikke er varigt anbragt 20
Kan retstilstanden ændres? Ad politiks vej (ændring af loven) - dette er allerede forsøgt i forbindelse med indførelsen af virksomhedspant Gennem retssag - næppe muligt, men kan give en afklaring af uklare spørgsmål 21
Hvad skal der til for at ændre loven? Det skal påvises, at loven indebærer en væsentlig hindring for erhvervslivets konkurrenceevne Skal være en hindring for flere brancher. Enkelte branchers særlige interesser er ikke tilstrækkeligt Ændring af tingslysningslovens 37 blev overvejet og afvist i forbindelse med indførelsen af virksomhedspantet. Panteretten i den faste ejendom går således forud for virksomhedspantet 22
Hvad skal der til for at ændre retspraksis? Ikke sandsynligt, at retspraksis vil kunne ændres Uklarheder i retstilstanden vil (formentlig) kunne afklares - fx under hvilke betingelser vil en pavillon / skurvogn kunne holdes udenfor pantet i den faste ejendom? - er en pavillon en bestanddel af ejendommen eller tilbehør til ejendommen? Vil ikke opstille en konkret frist for, hvor længe en genstand skal være anbragt på ejendommen for at være omfattet af pantet, men alene retningslinjer 23