Boligselskabernes Landsforening Økonomisk analyse vedrørende salg af almene boliger i Danmark? KPMG Consulting 18. november 2002 1
2
Indhold 1. Indledning og formål 5 2. Resumé af analysens resultater 7 2.1 Problemstilling 7 2.2 Hovedkonklusioner 7 2.3 Datagrundlag 15 3. Analysens opbygning 16 3.1 Generelt om analyseniveauer og formål 16 3.2 Behandlingen af de enkelte analyseelementer 17 4. Salgspriser 19 4.1 Markedsværdien af den almene sektor 20 4.2 Beregningsmodel 22 4.2.1 Prissætning som ejerbolig 22 4.2.2 Priser som andelsboliger/udlejningsejendomme 25 4.3 Grundlæggende forudsætninger og fravalg 26 4.3.1 Bygningsstand 27 4.3.2 Bygningernes alder 27 4.3.3 Valg af salgsmodeller 28 4.3.4 Boligstørrelse 28 4.3.5 Yderligere udeladte aspekter 28 5. Opgørelse af nettogæld 29 5.1 Nettogæld i den almene sektor 29 5.2 Anvendte data og realkreditoplysninger 31 5.3 Beregningsmetodik 33 5.3.1 Oprindelig prioritetsgæld 33 5.3.2 Andre lån 34 5.3.3 Beboerindskud 35 5.3.4 Driftsstøttelån 35 5.3.5 Henlæggelser inklusive underskud 35 5.3.6 Nuværende udamortiserede lån 36 5.3.7 Fremtidige udamortiserede lån (efter år 2000) 36 5.3.8 A- og G-indskud 37 5.3.9 Hjemfaldspligt 37 5.3.10 Skyggeomprioriterede lån 38 6. Friværdier i den almene sektor 39 3
6.1 Solvente afdelinger på amts- og kommuneplan 40 6.2 Andelen af solvente afdelinger efter opførelsesår 42 7. Huslejekonsekvenser ved skift til ejer- eller andelsbolig 43 7.1 Huslejen i andels- og ejerboligen 44 7.1.1 Huslejeudviklingen i forhold til geografisk beliggenhed 46 7.1.2 Huslejeudviklingen i forhold til ejendommenes alder 48 7.2 Huslejekonsekvenser for ti konkrete afdelinger 50 7.2.1 Eksempel 1, stor østafdeling med etagebyggeri under 30 år 51 7.2.2 Eksempel 2, lille østafdeling med rækkehuse over 30 år 52 7.2.3 Eksempel 3, lille vestafdeling med rækkehuse over 30 år 52 7.2.4 Eksempel 4, mellemstor vestafdeling med etagebyggeri over 30 år 53 7.2.5 Eksempel 5, stor vestafdeling med lav bebyggelse under 30 år 54 7.2.6 Eksempel 6, stor østafdeling med etagebyggeri under 30 år 54 7.2.7 Eksempel 7, stor østafdeling med etagebyggeri, 30 år 55 7.2.8 Eksempel 8, stor vestafdeling med etagebyggeri under 30 år 56 7.2.9 Eksempel 9, stor østafdeling med etagebyggeri over 30 år 56 7.2.10 Eksempel 10, stor østafdeling med etagebyggeri under 30 år 57 7.3 Forudsætninger for beregningerne 57 7.3.1 Forudsætninger vedrørende salgspriser og finansieringsudgifter 58 7.3.2 Øvrige forudsætninger 58 Bilagsoversigt (separat rapport) 59 4
1. Indledning og formål Godt en halv million almene boliger repræsenterer en femtedel af det danske boligmarked Det danske boligmarked består af godt 2,5 millioner boliger og omfatter boligformer som ejer-, andels- og lejeboliger. En væsentlig andel af lejeboligerne er etableret og organiseret som almene boliger - tidligere benævnt almennyttige boliger. Det er tilfældet for over en halv million boliger eller godt en femtedel af det samlede boligmarked. Der findes almene boliger i samtlige kommuner i landet. En almen bolig er bl.a. karakteriseret ved at være opført eller købt og drevet med økonomisk støtte fra det offentlige i form af indskudskapital og rentesubsidier. Til gengæld har det offentlige i form af kommunerne adgang til at anvise boligsøgende borgere til ledige lejligheder i de almene afdelinger. Endvidere er boligerne underlagt en betalingsforpligtelse i det øjeblik, den oprindelige og støttede prioritetsgæld er afviklet. Disse betalinger forventes inden for en kortere årrække at ville repræsentere nogle store kapitalstrømme, der bl.a. vil tilgå Landsbyggefonden (LBF) 1. Der gælder tre hovedformål for alment byggeri, som alle udspringer af boligstøtteloven af 1933, der indgik i Kanslergadeforliget: at tilgodese "mindrebemidledes" boligbehov at tilgodese børnefamiliernes boligbehov at fremme et differentieret byggeri. Det almene byggeri tjener således et bredt formål og ikke blot at tilgodese socialt belastede familier. Regeringen ønsker at reformere den almene sektor via salg til beboerne Regeringen har lagt op til en reform af den almene boligsektor. Reformarbejdet forberedes aktuelt af et embedsmandsudvalg, der snarligt forventes at sende en rapport til offentlig høring. Ikommissorietforudvalgetstårbl.a.: 1 Landsbyggefonden er en selvejende institution. Fonden varetager blandt andet forvaltning af grundkapital til offentligt støttet boligbyggeri samt administration for den almene boligsektor af pligtmæssige bidrag og opkrævning af indbetalinger til landsdispositionsfonden m.v. Fonden forestår endvidere en regnskabskonsulenttjeneste, den særlige driftsstøtte, støtte til byggeskaderenovering m.v. 5
"Udvalgets opgave er at forberede en reform, der giver beboerne i almene boliger adgang til at overtage deres bolig på ejer- eller andelsbasis." Reformtankerne synes inspireret af forhenværende Premierminister Margaret Thatchers program "Right to buy", der etablerede grundlaget for salget af omkring 1,8 millioner offentligt ejede boliger i 80'erne i England. De omkring 520.000 almene boliger i Danmark, som primært består af lejligheder i etagebyggeri, ejes og drives af godt 8.000 afdelinger, der hver især fungerer som selvstændige økonomiske enheder. Afdelingerne er organiseret i ca. 700 almene boligorganisationer af varierende størrelse. De største repræsenterer og administrerer over 30.000 lejligheder, og der findes organisationer med færre end 100 lejligheder. Hovedparten af boligorganisationerne er medlemmer af Boligselskabernes Landsforening (BL), der som interesseorganisation har det formål at varetage medlemsorganisationernes interesser - det vil sige boligorganisationernes afdelinger og dermed beboerne i de almene boliger. Boligselskabernes Landsforening ønsker de økonomiske perspektiver ved et salg belyst BL har som konsekvens af regeringens varslede reform ønsket at få belyst en række økonomiske aspekter i forhold til en eventuel salgsproces. Konkret ønsker BL at få belyst grundlaget for salg af de almene boliger på nationalt plan (makroøkonomiske beregninger) samt at få eksemplificeret huslejekonsekvenserne for beboere, der måtte vælge at erhverve egen lejebolig. Målet med analysen er derfor at afdække: Markedsværdien af de almene boliger Gælden i de almene boliger Friværdien i den almene sektor Huslejekonsekvenser ved ny ejerform. Der opstilles modeller for huslejeberegninger indeholdende de væsentligste udgifter og indtægter, der viser hvorledes huslejeniveauet kan forventes at udvikle sig ved overgang fra lejer- til ejerbolig i de almene afdelinger. Huslejeberegningerne suppleres med konkrete huslejeestimater for udvalgte afdelinger. I analysen indgår der ikke socioøkonomiske betragtninger, herunder lejernes individuelle forudsætninger og motiver for at erhverve egen bolig samt boligpolitiske aspekter. Resultaterne skal anvendes af BL som faktuel information i debatten om den planlagte reform af ejerformen i de almene boliger. KPMG Consulting (KPMG) er qua sin forudgående indsigt i de boligøkonomiske forhold i såvel den almene som den private boligsektor blevet anmodet af BL om at analysere området og rapporterer hermed resultaterne af analysen. 6
2. Resumé af analysens resultater På de følgende sider gives der et resumé af analysens hovedkonklusioner, og der afsluttes med et kort afsnit om den anvendte metode. 2.1 Problemstilling Formålet med analysen er at afdække følgende punkter vedrørende den almene boligsektor i Danmark: Markedsværdien af de almene boliger Gælden i de almene boliger Friværdien i den almene sektor Huslejekonsekvenser ved ny ejerform. Beregningerne gennemføres på makroniveau for alle almene afdelinger med udgangspunkt i tilgængelige regnskabsdata. Desuden suppleres huslejeberegningerne med estimater for ti udvalgte afdelinger baseret på individuelle budgettal og værdiansættelser. 2.2 Hovedkonklusioner Opgørelsen af den almene sektors salgsværdi baseres på markedspriser Betingelserne for et eventuelt salg af de almene boliger kendes endnu ikke, hvorfor det har været nødvendigt at anvende nogle forudsætninger. Grundlæggende forudsættes det, at boligerne sælges til gældende markedspriser. Markedspriserne vil herefter være afhængige af, om boligerne sælges som ejerboliger eller andelsboliger. Begge scenarier anses for lige realistiske, jf. regeringens politiske udspil på området, hvorfor der gennemføres beregninger for begge. For ejerboliger baseres værdiansættelsen på handelsstatistik for individuelle ejerboliger, og for andelsboliger anvendes prismodeller for udlejningsejendomme som investeringsobjekter. 7
I nedenstående figur er de forskellige prisniveauer illustreret for en gennemsnitsbolig på 76,1 m 2 (svarende til den gennemsnitlige størrelse for en almen bolig - størrelsen varierer i øvrigt kun begrænset - se afsnit 4.3.4). 862.326 358.138 431.103 Figur 2.1 Gennemsnitlig værdi pr. bolig i kr. for hele landet - baseret på tre forskellige vurderingsgrundlag Offentlig vurdering Andelsbolig Ejerbolig Værdien for samtlige 509.360 almene boliger varierer således fra 182,4 mia.kr. opgjort efter den offentlige ejendomsvurdering og op til 219,6 mia.kr. ved salg som andelsboliger, hvilket er godt 20% over den offentlige vurdering. Endelig vurderes værdien til 439,2 mia.kr. ved salg som ejerlejligheder (ca. det dobbelte af værdien som andelsbolig). Den reelle værdi vil i praksis afhænge af udbud og efterspørgsel, således også af, hvor stor en andel af de almene boliger der ønskes solgt, og hvor hurtigt. Som illustreret i nedenstående figur er værdierne fordelt på alle landets amter og ikke overraskende med en betydelig overvægt i hovedstadsområdet og Århus området, hvor de fleste almene boliger er placeret. 8
6,5 % 1,4% 2,9 % 4,3 % 12,3 % 5,8 % 3,7 % 6,5 % 4,2 % Kbh. 12,0 % Kbh.amt 19,5 % Frb. 1,0 % 4,9 % 8,1 % 3,8 % Figur 2.2 lllustration af procentfordelingen på amtsniveau af de samlede værdier på 220 mia.kr. ved salg til andelsboliger 3,2 % Gælden i den almene sektor er sammensat af mange elementer Gælden i den almene sektor er relativ kompliceret at opgøre. Dels har afdelingerne realkreditlån, der skal indfries til forskellige indfrielseskurser, herunder inkonvertible indekslån, dels har afdelingerne en række lovbestemte betalingsforpligtelser, der kun delvis fremgår af afdelingernes regnskaber. Det gælder f.eks.: Forpligtelse for alle almene afdelinger til at fortsætte indbetalinger på realkreditlån efter udløb - til henholdsvis Boligorganisationens Dispositionsfond, Landsdispositionsfonden og Nybyggerifonden (betalinger, der i det følgende benævnes "udamortiseringsforpligtelser"). Hjemfaldsforpligtelser for visse ejendomme. Indholdet af disse aftaler kendes ikke, men de berørte afdelinger er tidligere identificeret af LBF. Konsekvenserne af disse aftaler kan følgelig ikke opgøres eksakt - men må estimeres ud fra lignende aftaler, der tidligere er værdisat i Københavns Kommune. Gældsopgørelsen vil således i sidste ende afhænge af detailvurderinger i de enkelte afdelinger samt af udformningen af de nødvendige lovændringer, der i givet fald skal bane vejen for salg af de almene boliger. 9
Gældsopgørelsen gennemregnes på basis af to forskellige scenarier I analysen er det valgt at arbejde med to forskellige sæt forudsætninger, der repræsenterer to forskellige scenarier, A og B. Herved fremkommer et interval, inden for hvilket gælden kan opgøres. I scenario A tages der udgangspunkt i alle fremtidige betalingsforpligtelser, som tilbagediskonteres med henblik på straksafregning ved et eventuelt salg eller likvidation af afdelingen i år 2002, dvs. afdelingerne fuldt ud indfrier deres gæld og øvrige forpligtelser. I praksis regnes der dog med maksimalt 100 år for varige eller i princippet uendelige betalingsforpligtelser. Værdien af tilbagediskonterede betalinger ud over 100 år er da også uden betydende værdi. I scenario B forudsættes et lovindgreb, der begrænser gældsforpligtelsen til at omfatte de nuværende lån. Eksisterende henlæggelser modregnes i gælden. Det betyder, at en række betalingsforpligtelser forudsættes fjernet i forbindelse med et salg. Det gælder krav om nuværende og fremtidige udamortiseringsbetalinger samt betalinger af A- og G-indskud. Der er her tale om forpligtelser, der kun kan ændres via lovindgreb, (øvrige konsekvenser af sådanne lovindgreb vurderes ikke). 202 62 131 Scenario A -26 Scenario B 202 62 Figur 2.3 Gæld for en gennemsnitsbolig opdelt på tre gældstyper (1.000 kr.) -50 50 150 250 350 Oprindelig prioritetsgæld (i alt) Andre lån m.v. Henlæggelser, udamortiseringer m.v. Gælden ultimo 2002 er i en gennemsnitlig almen bolig på 76,1 m 2 beregnettilialt 395 tkr. i scenario A og 239 tkr. i scenario B. Det svarer til en gæld for den samlede sektor på ca. 201 mia.kr. i scenario A og 122 mia.kr. i scenario B. Ovenstående Figur 2.3 illustrerer sammensætningen af gælden for en gennemsnitsbolig under gældsscenario A og B. Bemærk, at søjlen i scenario B indeholder en negativ post (henlæggelser etc.), hvorfor den samlede gæld ikke er 264 tkr. men 239 tkr. Gælden for den samlede sektor er opdelt på ni hovedposter i den følgende tabel. 10
Tabel 2.1 Estimeret gæld opgjort i mia.kr. for 509.360 almene boliger (afdelinger etableret til og med år 2000) Gældstyper i mia.kr. Scenario A Scenario B Oprindelig prioritetsgæld 103,0 103,0 Andre lån 21,5 21,5 Beboerindskud 4,4 4,4 Driftsstøttelån 1,6 1,6 Henlæggelser inkl. underskud 0-13,0 Nuværende udamortiserede lån 1,4 0 Fremtidige udamortiserede lån 61,0 0 A- og G-indskud 4,5 0 Hjemfaldspligt 4,0 4,0 I alt 201,5 121,5 Figur 2.4 Gæld pr. bolig i forhold til opførelsesår og gældsscenario A og B (summer for scenario B er reduceret for henlæggelser) Som det fremgår af tabellen, er det særligt opgørelsen af de fremtidige udamortiserede lån, der påvirker gældsopgørelsen i de to scenarier. Gennemsnitlig gæld pr. bolig efter opførelsesår Gæld pr. bolig (1.000 kr.) 650 550 450 350 250 150 50 Henlæggelser, udamort. m.v. Andre lån m.v. Oprindelig prioritetsgæld (i alt) 125 50 A B 426 A 231 B 651 A 448 B -50 1913-1963 1964-1979 1980-2000 Det fremgår af ovenstående figur 2.4, at der er en langt højere gæld pr. bolig i de nyeste afdelinger, der ikke har nået at afdrage så meget på gælden som de ældste. Det ses også, at afdelingerne fra perioden 1964-79 har en betydelig gæld under andre lån (forbedringer og byggeskader). Samtidig rammes denne gruppe hårdt af betalingernepådekommendeudamortiseredelån,dadennegruppeslånsnartudløber. Forpligtelsen omkring udamortiserede lån i de nyeste boliger svarer til en gennemsnitlig udgift på ca. 173.000 kr. pr. bolig, såfremt beboerne skal frikøbe sig fra forpligtelsen her og nu. Det svarer til knap 875 kr. pr. bolig om måneden, hvis beløbet kan lånes efter den billigste finansieringsform 2 som anført i bilag 3.1.1. 2 Beløbet lånt som et 30-årigt F1-lån med en kuponrente på 4% 11
Friværdien i den almene sektor Samlet set kan friværdien opgøres efter fire forskellige modeller, afhængig af om boligerne sælges til andels- eller ejerbolig og afhængig af, hvilket gældsscenario, A eller B, der bliver aktuelt. Andel Netto: 18,1 mia.kr. Solvente afd.: 78,2 mia.kr. Andel insolvente boliger: 47,4% Netto: 98,1 mia.kr. Solvente afd.: 122,6 mia.kr. Andel insolvente boliger: 24,2% Figur 2.5 Matrice, der viser samlede friværdier, nettofriværdierne i de solvente boliger samt andel af insolvente boliger Ejer Netto: 237,8 mia.kr. Solvente afd.: 267,7 mia.kr. Andel insolvente boliger: 21,5% Scenario A Netto: 317,7 mia.kr. Solvente afd.: 331,4 mia.kr. Andel insolvente boliger: 12,6% Scenario B Matricen viser resultaterne for de fire beregningsmodeller. Det fremgår, at uanset salgsform er mellem ca. en femtedel og halvdelen af boligerne insolvente under gældscenario A (høj gæld). Ved scenario B (lav gæld) er der stadig en fjerdedel af boligerne, hvor gælden overstiger en forventet handelspris ved salg som andelsboliger. 90 80 70 87.527 101.827 100.326 97.938 60 64.365 57.378 Mia.kr. 50 40 Figur 2.6 Værdier og gæld fordelt på boliger efter opførelsesår 30 20 10 0 1913-1950 1951-1960 1961-1970 1971-1980 1981-1990 1991-2000 Værdi andel Værdi ejer Gæld Scenario A Gæld Scenario B Antal boliger (over søjler) Figur 2.6 viser værdier og gæld for boliger fra forskellige opførelsesperioder samt antallet af boliger opført i de pågældende perioder. Det ses, at boliger opført frem til 1970 gennemsnitlig er solvente uanset gældsscenario og salgsform. Derimod er alle boliger opført efter 1971 i gennemsnit alle insolvente, hvis de skal indfri hele deres gæld som i scenario A, med mindre de sælges som ejerboliger. Kortet herunder viser fordelingen af de solvente afdelinger på landsplan ved henholdsvis scenario A og B. Det ses ved scenario A, at der er store områder af landet, 12
hvor under halvdelen af boligerne ligger i solvente afdelinger. Ved scenario B er det i alle amter, hvor over halvdelen af boligerne er placeret i solvente afdelinger. Figur 2.7 Andel af solvente boliger ved salg som andelsboliger opdelt på amter Scenario A Scenario B Med de beregnede salgspriser kan der beregnes en ny gennemsnitlig husleje for beboere i en almen bolig, der måtte ønske at erhverve denne bolig. Huslejeberegningerne hviler naturligvis på forskellige forudsætninger i forhold til huslejen i en almen bolig og kan således kun sammenstilles med forsigtighed. Huslejen dækker forskellige omkostninger afhængig af ejerform og skal derfor sammenlignes med forsigtighed Eksempelvis påhviler al indvendig vedligehold ejeren - hvorimod en almen lejer er sikret, at f.eks. de tekniske installationer vedligeholdes. Et andet forhold, der adskiller ejerformen, er, at for en ejer eller andelshaver indeholder huslejen opsparing i form af afdrag på gæld, hvilket ikke er tilfældet for den almene lejer. Som ejer eller andelshaver kan beboerne desuden vælge forskellige risikoniveauer i relation til finansieringsform. Endvidere kan det være, at ejere og andelshavere vælger et andet serviceniveau for vedligehold, renhold, administration etc. I forbindelse med et eventuelt salg kan man således forestille sig scenarier, hvor udgifterne for de kommende ejere og andelshavere på kort sigt reduceres mest muligt for at fremme salget. Det kan ske ved at vælge de mest risikofyldte låneformer, som er korte rentetilpasningslån for ejerboligerne og stående lån for andelsboligerne. Samtidig kan serviceniveauet sænkes. Dette kan i det efterfølgende kaldes scenario "lav". I modsætning hertil er der også scenario "høj", hvor der forudsættes en sikker finansiering med 30-årige lån, og hvor prisniveauet for service og vedligeholdelse svarer til det, der gælder for de almene boliger i dag. "Lav" er baseret på billigste finansieringsløsning. I ejerboligen finansieres med rentetilpasningslån. I andelsboligen finansieres halvdelen af foreningens gæld med 30-årige rentetilpasningslån og halvdelen med såkaldte stående lån, hvor der først skal afdrages efter fem år, hvorefter huslejen vil stige betydeligt. Der er således valgt en kortsigtet og risikofyldt finansieringsstrategi med henblik på at nedbringe finansieringsomkostningerne mest muligt. Omkostningerne er i videst mulig omfang budgetteret ud fra tilgængelige nøgletal fra private udlejningsejendomme. 13
"Høj" er baseret på et omkostningsniveau svarende til de almene afdelingers aktuelle niveau og en sikker finansiering i 6% fastforrentede obligationer. Reelt er der tale om en forsigtig budgettering, hvor der kan opnås lavere huslejer, hvis der vælges større risiko og lavere serviceniveau. Med de to forskellige måder at opgøre omkostningerne på fås fire forskellige huslejeniveauer for en gennemsnitslejlighed - afhængig af, om boligen erhverves som andels- eller ejerbolig. De gennemsnitlige huslejeniveauer er illustreret i nedenstående to figurer - hvor de er sammenholdt med det nuværende lejeniveau i den almene lejebolig. Huslejerne er beregnet for de afdelinger, som vil være solvente under scenario A, hvor den samlede gæld og øvrige forpligtelser indfris. 1.000 Gennemsnitlig årlig husleje pr. m² for andelsboliger (solvente afdelinger i scenario A) 800 600 489 573 705 400 200 Figur 2.8 Huslejeberegninger for almene afdelinger, som er solvente, ved salg til andelsboliger i gældsscenario A (52,6% af boligerne) 0 Nuværende almen leje (andel) Husleje som andel (lav) Husleje som andel (høj) Figur 2.8 viser at overgangen til andelsbolig estimeres at føre til en huslejestigning på 17% eller 44% afhængig af budgetteringsform for. Tilsvarende estimeres huslejen ved overgang til ejerbolig at ville stige med 46% eller 71% (se Figur 2.9). Der er her tale om de umiddelbare konsekvenser for beboernes likviditet, det vil sige inklusive den opsparing, der vil ligge i afdrag på pantebreve og realkreditlån. Gennemsnitlig årlig husleje pr. m² for ejerboliger (solvente afdelinger i scenario A) 1.000 800 768 900 600 527 400 200 Figur 2.9 Huslejeberegninger for almene afdelinger, som er solvente, ved salg til ejerboliger i gældsscenario A (78,5% af boligerne) 0 Nuværende almen leje (ejer) Husleje som ejer (lav) Husleje som ejer (høj) Figur 2.8 og Figur 2.9 viser huslejeudviklingen for boliger, der ved salg som henholdsvis andelsboliger og ejerboliger kan indfri den samlede gældsforpligtelse (scenario A). Det ses, at den nuværende gennemsnitlige husleje for almen bolig udgør 14
henholdsvis 489 kr. pr. m² og 527 kr. pr. m² med de to forskellige solvenskriterier. Det skyldes, at flere boliger med højere gæld og dermed højere husleje er solvente, når de sælges til de højere ejerboligpriser. Til sammenligning er den nuværende gennemsnitlige husleje for samtlige afdelinger 558 kr. pr. m². Ovenstående gennemsnitlige huslejeniveauer dækker imidlertid over store lokale variationer. Betragtes den gennemsnitlige huslejestigning ved overgang til ejerbolig (med "højt" omkostningsbudget) er gennemsnittet på landsplan 71%, gennemsnittet for Østdanmark 89% og endelig topper Københavns Kommune med en gennemsnitlig huslejestigning på 119%. Betragtes enkeltafdelinger kan der opleves endnu større variation i den estimerede huslejeudvikling. Ud af ti konkrete afdelinger, der er vurderet af en ejendomsmægler som hhv. andels- og ejerbolig, ses huslejen i forbindelse med ejerbolig (og "højt" omkostningsbudget) i et enkelt tilfælde at ville stige med 221%. Omvendt skønnes huslejen i nogle af tilfældene at kunne reduceres ved overgang til andelsbolig (et eksempel viser 20%). Der er store udsving i det aktuelle lejeniveau som almen bolig De aktuelle huslejer for almene lejeboliger svinger i de konkrete eksempler mellem 369 kr. og 700 kr. pr. m 2. Der er tale om afdelinger, som repræsenterer forskellige størrelser, geografisk beliggenhed m.v. De er præsenteret nærmere i kapitel 7. 2.3 Datagrundlag Analysen er primært baseret på eksisterende data om henholdsvis den almene sektor og det private boligmarked. Dels i form af regnskabsoplysninger fra den almene sektor, dels nøgletal og statistik for den private boligsektor. Desuden er der ved enkelte beregninger anvendt ejendomsvurderinger som støtte for etableringen af nøgletal for prissætningen af udlejningsejendomme generelt. Endelig er der anvendt konkrete værdiansættelser for ti udvalgte almene afdelinger som grundlag for værdiansættelsen af de almene boliger ved salg som andelsboliger og til brug for ti konkrete huslejeberegninger. I forhold til at overføre resultater og modeller til enkeltafdelinger ligger der nogle indbyggede begrænsninger i at anvende gennemsnit og normtal, som jo i deres natur ikke tager højde for individuelle nuancer. Resultaterne er baseret på et meget omfattende datagrundlag Resultaternes styrke består primært i det omfattende datamateriale, som ligger bag analysen. Den anvendte "stikprøve" over almene afdelingsregnskaber, der er kontrolleret for repræsentativitet, udgør således 75% af samtlige afdelinger i drift i år 2000. Resultaterne vurderes således særligt valide i forhold til gennemsnitsopgørelser og makroopgørelser. Se i øvrigt bilag 1 for en uddybende beskrivelser af de anvendte data. 15
3. Analysens opbygning 3.1 Generelt om analyseniveauer og formål Analysen behandler og tilvejebringer nogle makrorelaterede resultater, som relaterer sig til den aktuelle debat om den almene sektor. Desuden synliggøres konsekvenserne på en mere direkte form - nemlig mikroniveauet, hvor konsekvenserne for nogle udvalgte boliger behandles. Makroniveauet understøtter politiske vurderinger. Mikroniveauet tydeliggør konsekvenserne I analysen opereres der således dels med akkumulerede og overordnede nationaløkonomiske tal og dels en gennemgående "gennemsnitsbolig", som resultaterne nedskaleres til. Sidstnævnte suppleres endvidere med nogle konkrete regneeksempler over huslejekonsekvenserne for forskellige afdelingstyper. Analysen er gennemført i en løbende dialog med BL som opdragsgiver. I følgende figur ses analysens grundelementer, deres indbyrdes sammenhænge og de overordnede afledte spørgsmål, som resultaterne rejser. Er provenuet tilstrækkeligt? Kanogvil beboerne købe? Friværdi Ny Husleje Figur 3.1 Grundelementer i analysen Gæld Salgsværdi Nye Udgifter Hvorvidt provenuet vurderes tilstrækkelig, afhænger af en politisk beslutning. Hvorvidt beboerne kan og vil købe deres egen bolig, afhænger - ud over prisen - også af en række socioøkonomiske forhold, som ikke behandles i denne analyse. 16
Analysedesignet funderes på eksisterende regnskabsdata fra de almene afdelinger suppleret med relevante fremskrivninger, konkrete værdiansættelser samt statistiske data fra boligsektoren (handelspriser m.v.). 3.2 Behandlingen af de enkelte analyseelementer Salgsværdien af almene boliger Salgspris kan opgøres enten som andelsboligpris eller ejerboligpris Regeringen har i sit oplæg til embedsmandsudvalget redegjort for målsætningen med hensyn til prissætningen af boligerne. I udvalgets kommissorium står der: "Det skal herunder overvejes, efter hvilke principper prisen skal fastsættes ved beboernes overtagelse af deres almene bolig. I disse overvejelser skal det inddrages, at prisen på den ene side skal være så lav, at ordningen bliver attraktiv for beboerne og på den anden side så høj, at beboerne ikke ved videresalg kan kapitalisere fordelen ved en lav leje." Dette tolkes som, at salg skal ske til markedspriser. Et af følgende to principper forudsættes anvendt ved et eventuelt salg: Salg som andelsbolig Markedsværdien baseres på værdien som privat udlejningsvirksomhed. Med en begrænset handelsstatistik på området anvendes i stedet huslejefaktorer (kapitaliseringsfaktorer) som overordnede nøgletal for at estimere værdien af denne type bolig. Salg som ejerlejlighed Markedsværdien baseres på estimerede m²-salgspriser beregnet på baggrund af nyeste tilgængelige prisindeks/salgsstatistikker for handlede ejerboliger. Nettogælden i de almene boliger Ved salg af de almene boliger skal den eksisterende gæld naturligvis indfries eller overtages af de nye ejere. Overstiger gælden eventuelt markedsprisen i konkrete tilfælde, må et salg forventes udelukket eller alternativt kræve subsidier fra offentlig side. Nettogæld kan ikke umiddelbart aflæses af regnskaberne, men forudsætter mellemregninger og politiske beslutninger om handelsbetingelser Gældsopgørelse baseres konkret på regnskabsdata fra LBF, hvortil samtlige almene afdelinger har indberetningspligt af regnskabsdata. Gældsopgørelsen kompliceres bl.a. af nedenstående elementer. Henlæggelser Beboerindskud (såvel beboernes ordinære indskud som kommunalt finansierede) Fremtidige betalingsforpligtelser (på udamortiserede lån og hjemfaldspligt) Indfrielseskurser på prioritetsgæld (obligationsrestgæld er ikke registreret i regnskaberne - ved indeksbelåning er den reelle gæld ofte en del større end pantebrevsrestgælden, som den fremgår af regnskaberne). 17
Ovenstående og andre lignende problemstillinger har medført, at gælden i analysen opgøres ud fra alternative økonomiske præmisser, således at der kan skitseres et interval med minimums- og maksimumsværdier (alternative scenarier). Friværdi i de almene boliger Den positive eller negative friværdi er beregnet ud fra nettogæld og salgsværdier ved salg til henholdsvis andels- og ejerbolig. Huslejekonsekvenser ved skift af ejerform Huslejekonsekvenserne forventes at blive temmelig forskellige fra afdeling til afdeling Det aktuelle huslejeniveau i en almen lejebolig sammenholdes med henholdsvis huslejen som andelsbolig og ejerbolig. Ud over beregninger for den samlede population af almene boliger estimeres huslejekonsekvenserne for ti udvalgte afdelinger. Eksemplerne er udvalgt med henblik på at dække og illustrere forskellige afdelinger, hvad angår alder, størrelse, beliggenhed m.v. Formålet er at demonstrere eventuelle forskelle i boligøkonomien ved salg/køb af forskellige almene boliger. Ved beregningen af de alternative huslejer ved henholdsvis andels- og ejerboligformen kan der anvendes forskellige finansieringsformer og forskellige udgiftsprofiler. Begge elementer vil kunne variere afhængigt af, hvor langsigtet (konservativt) eller kortsigtet (optimistisk) man vælger at budgettere. Huslejen beregnes ud fra et typisk omkostningsgrundlag I analysen anvendes dels nøgletal/normtal, dels afdelingernes nuværende omkostningsniveauer. Derved synliggøres variation på de enkelte omkostningsposter. Variationen hænger tæt sammen med - ud over de fysisk betingede forskelle - hvorvidt der budgetteres med et lavt eller højt omkostningsniveau. Niveauet afhænger af, om der anlægges en kort- eller langsigtet finansieringsstrategi, risikovilligheden og ønskerne til serviceniveau. Analysegrundlag og metoder beskrives nærmere under de respektive kapitler/emner. 18
4. Salgspriser Ved en overvejelse om salg af almene boliger er der to dele af en almen boligs økonomi, der er interessante at vurdere. Afdelingernes salgspriser og afdelingernes gæld. I dette afsnit præsenterer vi modeller for opgørelse af salgspriser og dermed, hvilke værdier der er samlet i de almene boliger. En eksakt opgørelse af markedsværdien er i sagens natur ikke mulig at foretage, uden at der indhentes købstilbud på samtlige enkeltejendomme/boliger. De efterfølgende resultater er således skabt ud fra tilgængelige data og boligstatistikker med afsæt i kendte metoder og eksempler på værdifastsættelse af boligejendomme. Ved opgørelse af markedsværdien for den almene sektor anvendes to forskellige kriterier for værdifastsættelsen. Dels forudsættes boligerne solgt til nystiftede andelsforeninger, dels forudsættes boligerne ejermæssigt opsplittet i individuelle ejerboliger. Denne opdeling sker med baggrund i det kommissorium, der er givet til det udvalg under Økonomi- og Erhvervsministeriet, der forbereder en reform af området. I et notat fra Boligministeriet står der om prisfastsættelsen: Kilde: Boligministeriet, Rapport om blandede ejerformer, 4. oktober 2000 " Ved salg efter omdannelse til ejerlejligheder vil salgsprisen som udgangspunkt skulle sættes til lejlighedernes markedsværdi som ejerlejligheder..ved salg til en andelsboligforening vil salgsprisen skulle sættes til ejendommens markedsværdi som udlejningsejendom." Ovenstående værdiansættelsesprincipper er anvendt i det følgende. Opgørelsen foretages for de enkelte afdelinger/boliger, men er reelt baseret på gennemsnitsbetragtninger og naturligvis ikke på en faktisk prissætning af hver eneste ejendom. Erhvervsmæglervirksomheden Sadolin og Albæk har i en underliggende analyse ("Markedsværdier af almennyttige boligejendomme som private udlejningsejendomme, august 2002") foretaget en konkret salgsvurdering af ti udvalgte afdelinger. Disse vurderinger indgår som grundlag for at nuancere værdisætningen af forskellige afdelingstyper samt beregningerne af konkrete huslejer. 19
4.1 Markedsværdien af den almene sektor Markedsværdien fordobles ved salg til ejerlejligheder Markedsværdien af den samlede sektor er opgjort til henholdsvis 219,6 og 439,2 mia.kr. alt efter, om boligerne sælges som andelsboliger eller ejerboliger. Til sammenligning udgør den samlede offentlige vurdering af de aktuelle ejendomme 182,4 mia.kr. Resultaterne er beregnet ud fra den stikprøve af almene boliger, der er redegjort for i bilagsafsnit 1.4. Stikprøven består af 397.091 boliger og er skaleret til den fulde population på 509.360 boliger (faktor 1,28) i henhold til stamdata 2000 fra LBF. Resultaterne kommenteres i et efterfølgende kapitel ud fra kvalitative parametre i sammenhæng med gældopgørelsen, således at det er muligt at vurdere de tre centrale begreber (markedsværdi, gæld og friværdi) under ét. Tabel 4.1 Samlet opgørelse af markedsværdi Gennemsnitspris pr. bolig (gns. størrelse på 76,1 m 2 ) Samlet markedsværdi (antal boliger iht. stamdata 509.360) Offentlig vurdering Salg til andelsbolig Salg til ejerlejligheder 358.138 kr. 431.103 kr. 862.326 kr. 182,4 mia.kr. 219,6 mia.kr. 439,2 mia.kr. Der ses en markant forskel i værdien som henholdsvis andels- og ejerbolig. Således er prisen vurderet til ca. det dobbelte for en individuel ejerbolig i forhold til værdien som andelsbolig. Værdiernes fordeling pr. amt ses af følgende tabel. Tabel 4.2 Værdier som henholdsvis andelsog ejerbolig fordelt på amter 20
Værdierne af de 509.360 boliger fordeler sig efter ejendommenes opførelsesår som vist i efterfølgende figur. Mia.kr. 90 80 70 60 50 40 30 20 10 0 64.365 87.527 101.827 100.326 97.938 57.378 1913-1950 1951-1960 1961-1970 1971-1980 1981-1990 1991-2000 Figur 4.1 Fordelingen af værdierne i forhold til opførelsesår Værdi andel Værdi ejerlejligheder Antal boliger (over søjler) Figuren viser de samlede værdier for alle boliger gennem de forskellige årtier. Det ses af figuren, at de største værdier stammer fra boliger opført i 1960'erne og 1970'erne, mens de laveste værdier ligger i boliger, der er opført i 1990'erne. Dette skyldes hovedsageligt, at der er opført væsentligt flere almene boliger i 1960'erne og 1970'erne end i 1990'erne. Det vil derfor være lige så interessant at afklare, om de gennemsnitlige værdier pr. bolig fordeler sig på samme måde som de samlede værdier for hele sektoren. Figur 4.2 viser den gennemsnitlige værdi pr. bolig som henholdsvis andelsbolig og ejerbolig. 1.000 900 800 Værdi i 1.000 kroner 700 600 500 400 300 Figur 4.2 Værdien i gns. pr. bolig set i forhold til opførelsesår 200 100 0 1913-1950 1951-1960 1961-1970 1971-1980 1981-1990 1991-2000 Gns.værdi som andelsbolig Gns.værdi som ejerbolig Det ses af figuren, at de ældste boliger fortsat har en høj gennemsnitlig værdi pr. bolig sammenholdt med boliger, der er opført senere, hvilket sandsynligvis skyldes, at de ældste boliger er renoveret på et senere tidspunkt, hvorved værdien pr. bolig er steget. Samtidig ses det af figur 4.2, at byggeri fra 1960'erne har den laveste gen- 21
nemsnitlige værdi sammenholdt med boliger opført både før og efter 1960'erne, mens de nyeste boliger fra 1990'erne har den højeste gennemsnitlige værdi pr. bolig 4.2 Beregningsmodel Metoden til at beregne de ovenstående resultater er forskellig for de to salgsscenarier. Generelt er beregningerne baseret på følgende tre kilder: Stamdatabase fra LBF beskrivende samtlige almene afdelinger Regnskabsdatabase fra LBF med regnskabsoplysninger for de enkelte afdelinger i stikprøven Salgsstatistik over gennemsnitlige m 2 -priser ved handel af parcelhuse og ejerlejligheder fra Realkreditrådet. Tabel 4.3 M 2 -priser for ejerlejligheder fordelt på otte kendte kommunegrupper. Realkreditraadet.dk De to modeller præsenteres i det følgende. Der redegøres afslutningsvist for, hvilke nødvendige fravalg der er foretaget i forbindelse med analysen. 4.2.1 Prissætning som ejerbolig Prissætningen som ejerbolig er baseret på tilgængelige oplysninger om salgspriserne ved aktuelt gennemførte handler. Disse data indsamles løbende af bl.a. Realkreditrådet. Salgspriserne kan dog ikke alle steder anvendes direkte, da der i en lang række kommuner ikke er registreret minimum fem handler med ejerlejligheder, hvilket er en betingelse for, at Realkreditrådet offentliggør data. Omvendt er det vurderet, at en vis geografisk fordeling er nødvendig, da gennemsnitspriserne varierer betydeligt på tværs af landet, hvilket fremgår af den efterfølgende Tabel 4.3. Realkreditrådet har på den baggrund foretaget særkørsler over handelsstatistikken for derved at i mødekomme ønsker til en alternativ gruppering. Kommunegruppe Kommuner 2001 4. kvartal Hele landet 12.750 1 København og Frederiksberg 15.801 2 Alle kommuner i Københavns Amt 14.912 3 Alle kommuner i Frederiksborg og Roskilde Amter 13.303 4 Øvrige kommuner med 50.000 indbyggere og derover 10.403 i største bymæssige bebyggelse 5 Øvrige kommuner med 20.000-50.000 indbyggere 8.020 i største bymæssige bebyggelse 6 Øvrige kommuner med 10.000-20.000 indbyggere 7.539 i største bymæssige bebyggelse 7 Øvrige kommuner med 5.000-10.000 indbyggere i 7.754 største bymæssige bebyggelse 8 Øvrige kommuner med mindre end 5.000 indbyggere i største bymæssige bebyggelse 6.581 Told og Skats kommunegrupper dækker over stor spredning i prisniveauet Ovenstående kommunegrupper anvendes bl.a. af Told og Skat i forbindelse med 22
udarbejdelsen af den offentlige vurdering. Realkreditrådet anvender dem også til præsentationen af data. Grupperingen er dog ikke altid lige hensigtsmæssig, da der hovedsageligt er tale om en model opbygget på baggrund af kommunernes størrelse, hvor der kun i begrænset omfang ses på kommunernes lokalisering og de faktiske priser. Dette er specielt misvisende for små kommuner placeret i nærheden af store kommuner, idet afstanden til en større by er en væsentlig faktor for prisniveauet i kommunen. Omvendt er der mange kommuner, hvor der er så få handler af ejerlejligheder, at der ikke er grundlag for offentliggørelse af data om prisniveauet. For at imødekomme disse forhold er de gennemsnitlige m 2 -priser på ejerlejligheder i de enkelte kommuner estimeret på følgende vis: 1 For alle kommuner, der i 1. kvartal 2002 havde over ti handler af ejerlejligheder, udregnes en gennemsnitlig m 2 -pris, hvor de gennemsnitlige handelspriser pr. m 2 anvendes ved prissætningen af de almene boliger inden for kommunen. Dette er gældende for 16 kommuner i vest og 33 i øst (øst/vest adskilles af Storebælt). Kommunerne er fremhævet på nedenstående kort. Figur 4.3 Kommuner, hvor der foreligger selvstændig salgsstatistik (49 stk.) 2 Blandt de øvrige kommuner er det ikke muligt at angive en troværdig gennemsnitspris for ejerlejligheder baseret på gennemførte handler i kommunen. Her opdeles kommunerne i fire priskategorier ud fra deres m 2 -priser på parcelhuse. Salgsstatistikken for parcelhuse er baseret på et langt større antal handler og dækker samtlige kommuner. Opdelingen foretages for henholdsvis øst og vest, hvorved der reelt bliver tale om en opdeling i yderligere otte kommunegrupper. Altså en opdeling baseret på prisniveau og ikke kommunernes størrelse. I gruppe 4, som er den dyreste, isoleres de ti dyreste parcelhuskommuner i henholdsvis øst og vest. De resterende kommuner (henholdsvis 147 i vest og 59 i øst) kategoriseres i tre lige store grupper inden for de to regioner efter de gennemsnitlige m 2 -priser på parcelhuse. 23
3 Realkreditrådet har dernæst leveret en 2002-handelsstatistik over de gennemsnitlige m 2 -priser for ejerlejligheder i de otte nykonstruerede kommunegrupper. Detharderforværetmuligtatfåopsamletdataomallehandler,hvorendeloplysninger tidligere gik tabt som følge af kravet om mindst fem handler før offentliggørelse. Opdelingen bygger på følgende betragtninger: I. Prisstrukturen afviger mellem Øst- og Vestdanmark, hvilket er underbygget af data. Specielt er de dyreste kommuner omkring hovedstadsområdet langt dyrere end de dyreste i Vestdanmark. II. Der er sammenhæng mellem prisen på ejerlejligheder og parcelhuse. Da der som anført er en lang række kommuner, hvor der ikke offentliggøres statistik om handel af ejerlejligheder, har der været behov for at placere dem prismæssigt i et hierarki, hvilket er sket ud fra parcelhuspriserne i kommunen. Metoden bygger på en antagelse om, at prisen på parcelhuse indikerer, hvor attraktiv kommunen er og dermed prisniveauet for ejerlejligheder i kommunen. III. Valget af antal grupper er sket ud fra to modsatrettede hensyn, dels et ønske om at nedbringe variansen inden for grupperingerne mest muligt, dels at opdelingen ikke måtte blive så finmasket, at der ikke kunne opbygges et anvendeligt statistisk grundlag for det videre arbejde. Samlet har modellen som anført givet mulighed for at få data fra samtlige kommuner i henhold til den kommunegruppering, der er beskrevet. I tabellen neden for kan ses, hvorledes resultatet fordeler sig samt antallet af handler, som de gennemsnitlige m 2 -priser er baseret på. Tabel 4.4 Beregnede m 2 -priser for otte kommunegrupper (baseret på særkørsel fra Realkreditrådet vedrørende handelsstatistik for 1. og 2. kvartal 2002) Øst/vest Gruppe Antal kommuner Antal handler 2002 m 2 -priser Ø 1 19 20 5.670 Ø 2 20 31 8.093 Ø 3 20 116 11.937 Ø 4 10 94 14.018 V 1 49 17 5.960 V 2 49 70 6.860 V 3 49 150 7.869 V 4 10 62 10.010 Den geografiske præsentation af kommunegrupperne kan ses på det følgende Danmarkskort, hvor der tydeligt ses en storbyeffekt, idet de mørke zoner (de dyre kommuner) er samlet omkring de store byer. 24
Vest Øst Figur 4.4 Fire forskellige kommunegrupper for henholdsvis Øst- og Vestdanmark indplaceret i forskellige prisintervaller Som udgangspunkt for værdiansættelsen anvendes ud over handelsstatistik oplysninger om antallet af m 2 i afdelingen og antallet af boliger. Dermed kan der foretages en samlet prissætning af afdelingen og den enkelte bolig. Salgspriserne er opgjort medio 2002 og er ikke fremskrevet til ultimo 2002-priser, da prisudviklingen på boligmarkedet er meget konjunkturfølsom og ikke kan forventes at følge en stabil vækst. 4.2.2 Priser som andelsboliger/udlejningsejendomme Cashflow-model: En cashflow-model er en traditionel investeringsanalyse af ind- og udbetalinger med henblik på fastlæggelse af en mulig forrentning og deraf afledt vurdering af ejendommen som investeringsobjekt. Det nuværende huslejeniveau udgør et primært input til modellen Jo flere ældre beboere, jo større huslejepotentiale og dermed værdi som udlejningsejendom Som anført indledningsvist forventes det, at boligerne skal prissættes som udlejningsejendomme, såfremt de skal sælges til beboerne via en nystiftet andelsboligforening. Denne prissætning er gennemført i ti navngivne afdelinger i et underliggende materiale fra erhvervsmæglervirksomheden Sadolin og Albæk. De har prissat de ti ejendomme ud fra en såkaldt cashflow-model. De ti ejendomme er udvalgt af BL i samråd med Sadolin og Albæk. Der er gennem udvælgelsen søgt at medtage vidt forskellige ejendomme, hvad angår alder, byggeskader, beliggenhed, beboersammensætning m.v. Der er altså ikke tale om ti tilfældige ejendomme, men om en bevidst udvælgelse, der sigter efter at illustrere variationen i den almene ejendomsmasse. Prissætningen af ejendomme udtrykkes bl.a. ved en bruttokapitaliseringsfaktor, der angiver forholdet mellem den nuværende bruttohusleje og den estimerede markedspris. Denne faktor bygger bl.a. på en forudsætning om, at lejligheder kan moderniseres i forbindelse med beboerudskiftninger og dermed berettige til huslejeforhøjelser. 25
Der er forskelle i den nuværende opkrævede bruttohusleje og det potentiale for leje, der er i ejendommen. Dette potentiale kommer til udtryk i forskellige kapitaliseringsfaktorer alt efter ejendommens karakteristika og ses i Sadolin og Albæks resultater, der i store træk er indeholdt i følgende figur. I figuren er potentialet i henhold til nogle overordnede karakteristika opsummeret i form af fire gennemsnitlige bruttokapitaliseringsfaktorer. Tabel 4.5 Bruttokapitaliseringsfaktorer i forhold til alder og beliggenhed Afdelingernes kendetegn Beliggende i billig kommune (salgsgruppe 1 og 2) Beliggende i dyr kommune (salgsgruppe 3 og 4) Før Efter 1. januar 1964 1. januar 1964 9,0 * 10,7 13,0 10,7 * I denne gruppe er også alle afdelinger, hvor der er foretaget omprioriteringer Resultatet illustrerer, at følgende to parametre er styrende for prissætningen (kapitaliseringsfaktoren): Er der tale om en attraktiv beliggenhed? Her tolket som en dyr kommune (kommunegruppe 3 eller 4, jf. ovenfor). Er ejendommen ibrugtaget før eller efter 1. januar 1964? Har betydning for, hvilken forrentning af den investerede kapital der er tilladt efter lejeloven. For ejendomme opført efter 1964 kan investeringen forrentes med op til 14% (af ejendommens vurdering pr. 1973), hvilket i praksis betyder, at markedslejen vil være den styrende faktor. Disse parametre anvendes som grundlag for at nuancere prissætningen af den samlede almene boligsektor ved salg som andelsboliger. Som en kvalitativ parameter er ejendommene prissat lavt, hvis der har fundet omprioriteringer sted, idet omprioriteringsrunderne var en del af resultaterne fra Byudvalgets arbejde med særlige problemfyldte afdelinger. Det gælder, hvad enten de er omprioriteret i 1986 og/eller 1994. Prissætningen som andelsbolig er foretaget ud fra den nuværende indbetalte bruttoleje ifølge de enkelte afdelingers regnskaber i forhold til afdelingens objektive karakteristika. Prissætningen af den enkelte bolig er foretaget ved at forholde den totale værdi til antallet af boliger i afdelingen. 4.3 Grundlæggende forudsætninger og fravalg Estimeringen af en samlet markedsværdi af 7.373 almene afdelinger, 509.360 boliger eller 38,5 mio.m 2 kræver en vis pragmatisme, hvorfor ovenstående modeller er forholdsvis simple og i vid udstrækning baseret på registerbaserede stamdata og tilgængelige statistikker om ejendomsmarkedet. Det er dog vurderingen, at mere komplekse modeller og tilgange primært vil kunne præcisere resultaterne for de enkelte afdelinger eller boliger. 26
Resultaterne på det overordnede niveau og som gennemsnitsbetragtninger vurderes via stikprøvens størrelse og anvendelsen af almindeligt anerkendte salgsstatistikker at have stor validitet. 4.3.1 Bygningsstand Som udgangspunkt er de enkelte afdelingers stand ikke inddraget i prissætningen, idet den samlede bygningsmasse generelt betragtes som værende i en god stand. Tilgangen har også været nødvendig, da der ikke findes materiale om de enkelte afdelingers stand. Som det er fremgået, inddrages der dog en parameter om, hvorvidt afdelingen har omprioriteret. Inddragelsen af denne oplysning er en kvalitativ parameter, der overordnet beskriver, hvordan afdelingen fungerer, idet omprioriteringer som hovedregel er bevilget afdelinger med driftsmæssige problemer. Den manglende mulighed for fuldt ud at inddrage hensyntagen til den enkelte bygnings stand vil kun have konsekvenser for analysens resultater, hvis de almene boligers stand afviger fra det øvrige ejendomsmarked. Er standen af de almene boliger bedre end gennemsnittet, er den samlede markedsværdi opgjort for lavt, og omvendt er den opgjorte markedsværdi for høj, hvis de almene boliger i gennemsnit er i ringere stand end den øvrige bygningsmasse. 4.3.2 Bygningernes alder De almene boligers alder kan have indflydelse på den reelle prissætning. Dette kan imidlertid ikke underbygges af den tilgængelige handelsstatistik, hvor der ikke findes oplysninger om boligernes opførelsesår. På makroniveau vurderes aldersaspektet ikke at have nogen betydning for analysens resultater, idet alderssammensætningen af de almene boliger forudsættes at afspejle aldersprofilen for handlerne bag den anvendte handelsstatistik. Omvendt skal resultaterne anvendes med forsigtighed på mikroniveau (for enkeltejendomme), idet der her ses en tendens i retning af, at nyere ejendomme værdisættes højere, jf. nedenstående oversigt over gennemsnitlige ejendomsvurderinger opdelt efter opførelsesår. 500 450 400 350 1.000 kr. 300 250 200 150 100 50 0 Figur 4.5 Gennemsnitlig offentlig vurdering pr. bolig fordelt på opførelsesår 1913-1950 1951-1960 1961-1970 1971-1980 1981-1990 1991-2000 27
Tabel 4.6 "Handelsstatistik med m 2 -priser for forskellige lejlighedsstørrelser" (Realkreditrådet.dk) For de nye ejendommes vedkommende er der i praksis tale om, at den offentlige vurdering er identisk med opførelsesomkostningerne. Konsekvensen af fravalget af aldersparameteren har således en begrænset eller ingen betydning for resultaternes evne til at beskrive værdien af den samlede sektor, men kan have nogen betydning i forhold til værdiansættelse af enkeltejendomme. 4.3.3 Valg af salgsmodeller Som der er redegjort for i det ovenstående, er salgspriserne grundlæggende opgjort som markedsprisen for hver af de to boligtyper, nemlig andelsboligen og ejerboligen. Der tages ikke højde for, hvordan salgsmodellerne eventuelt vil påvirke det samlede ejendomsmarked. Der tages heller ikke stilling til, om denne prissætning reelt vil gøre det attraktivt for lejerne at overtage deres boliger, da dette omhandler privatøkonomiske overvejelser, der kun delvist berøres i kapitel 7 om huslejekonsekvenser. 4.3.4 Boligstørrelse Ved vurderingen af salgspriserne pr. m 2 tages der ikke højde for, om priserne er varierende mellem store og små lejligheder. Forudsætning er valgt på baggrund af, at den tilgængelige salgsstatistik ikke indikerer, at prisen varierer entydigt med lejlighedens størrelse. Dette fremgår bl.a. af Tabel 4.6 hvor handelsstatistik fra Realkreditrådet præsenteres. Gns. m 2 -pris ejerlejligheder (hele landet) 2002 1.kvt. 2002 2.kvt. 25-49 m 2 13.244 13.394 50-74 m 2 13.178 13.380 75-99 m 2 12.595 12.831 100-124 m 2 12.804 13.129 Endelig er variationen i lejlighedsstørrelser i de almene ejendomme noget mindre end på det øvrige boligmarked. 4.3.5 Yderligere udeladte aspekter Boligernes placering i store og små afdelinger - Kan have en effekt, men fortegnet er ukendt. Store afdelinger kan tænkes at have stordriftsfordele i driften, men kan være mindre attraktive. Store afdelinger, hvor størrelsen har udgjort et negativt problem, er søgt imødekommet ved inddragelse af oplysninger om eventuelle omprioriteringer i prissætningsmodellen (jf. side 22 om beregningsmodellen ). Boligernes placering i etage- eller tæt/lavt byggeri - Der er en forventning om, at boliger placeret i etageejendomme er mindre attraktive end boliger i tæt/lavt byggeri. Det har dog ikke været muligt at understøtte dette statistisk. I salgsstatistikkerne skelnes f. eks. ikke mellem rækkehuse og parcelhuse, eller om ejerlejligheder er placeret i tæt/lavt byggeri eller i etageejendomme. Omkostninger i forbindelse med salg - Der vil være betydelige omkostninger forbundet med et evt. salg af almene boliger uanset om det sker som andelsboliger eller ejerboliger. Det drejer sig om udgifter i forbindelse med vurderinger, opmålinger etc. Disse udgifter er ikke inddraget i disse beregninger. 28