21. MAJ 2013 LANDSRETDOM OM ET EJERSKIFTEFORSIKRINGSSEL- SKABS DIREKTE KRAV OVER FOR SÆLGERS ENTREPRE- NØR. Østre Landsret har i en ny dom fundet, at et ejerskifteforsikringsselskab, som under ejerskifteforsikringen havde afholdt udgifterne forbundet med udbedring af mangler ved den indvendige kloakering i en privat ejendom, kunne gøre regres direkte over for den entreprenør, som havde udført arbejdet efter aftale med den tidligere ejer af ejendommen. En ejer af en privat ejendom indgik aftale med en entreprenør om udførelse af en tilbygning. Entreprenøren var ikke autoriseret kloakmester og indgik derfor aftale med ejeren om, at entreprenøren ville formidle kontakten til en autoriseret kloakmester og i øvrigt bistå med arbejdets udførelse. Entreprenøren udførte den indvendige kloakering med bistand fra ejeren af ejendommen. Der var under sagen uenighed om, i hvilket omfang entreprenøren havde modtaget råd og vink fra den autoriserede kloakmester, og om arbejdet var udført på vegne af den autoriserede kloakmester. Der var derimod enighed om, at den autoriserede kloakmester forestod færdigmelding og anmeldelse til kommunen af den udvendige kloakering. Under sagen blev gennemført syn og skøn, hvor skønsmanden konstaterede, at den indvendige kloakering ikke var udført håndværksmæssigt korrekt. Skønsmanden anførte, at udbedring kunne ske udefra ved indhugning i fundament til en relativt beskeden udbedringsudgift. Da den anviste
2/3 21. MAJ 2013 udbedringsmetode efter ejerskifteforsikringsselskabets opfattelse var forbundet med en betydelig risiko for revnedannelse i facader og gulv, blev der med rettens tilladelse gennemført et nyt syn og skøn vedrørende udbedringsmetode og udbedringsudgiften, som bekræftede, at udbedringsmetoden, som blev foreslået af den første skønsmand, var forbundet med en betydelig risiko, og at den mest sikre udbedringsmetode var ophugning af gulv og udbedring inde fra badeværelset med en betydelig større udbedringsudgift. Byretten fandt, at den indvendige kloakering i overensstemmelse med den første syns- og skønserklæring ikke var udført håndværksmæssigt korrekt, og at der i relation til entreprenøren var det fornødne ansvarsgrundlag, idet det var uden betydning, om den autoriserede kloakmester tillige hæftede for manglerne, og om entreprenøren havde udført arbejdet som en vennetjeneste og på vegne af den autoriserede kloakmester. Byretten fastslog endvidere med henvisning til 2, stk. 6, i lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom, at en køber kan indtræde i et krav som en sælger af fast ejendom måtte have mod en tidligere sælger eller mod den, der har medvirket ved opførelse af bygningen, og at et ejerskifteforsikringsselskab, der har afholdt udgiften for køber under ejerskifteforsikringen, uden videre indtræder i denne regresadgang. Byretten tilsidesatte den første skønsmands vurdering af udbedringsmetode og fastsatte erstatningen i overensstemmelse med den anden skønsmands vurdering. Landsretten lagde til grund, at entreprenøren efter aftale med ejendommens ejer havde påtaget sig at rette henvendelse til en autoriseret kloakmester til at forestå det indvendige kloakarbejde som foreskrevet i lovgivningen, og at entreprenøren herefter kontaktede en bekendt, som imidlertid endnu ikke havde bestået sin eksamen som autoriseret kloakmester. Landsretten lagde endvidere til grund, at entreprenøren selv havde udført arbejdet, og at det ikke kunne anses for bevist, at entreprenøren havde udført arbejdet for den "autoriserede kloakmester" og ej heller, at entreprenøren havde underrettet ejendommens ejer om, at det indvendige kloakeringsarbejde ikke var godkendt af en autoriseret kloakmester. Det bemærkes, at entreprenøren under ankesagen frafaldt et anbringende om, at der ikke var hjemmel til at gennemføre springende regres. I relation til kravets størrelse stadfæstede landsretten byrettens dom, således at udbedringsudgiften i henhold til det nye syn og skøn blev lagt til grund som følge af de risici, der var forbundet med den udbedringsmetode, som den første skønsmand havde anvist. Kommentar: Dommen er et eksempel på den udvidede adgang til at gennemføre et direkte krav (springende regres) i forbindelse med fast ejendom og entreprise, som blev fastslået ved UfR 2004.114 H, og som hverken forudsætter transport i kravet eller et skærpet ansvarsgrundlag. Dette gælder således også i relation til et ejerskifteforsikringsselskab, som har afholdt udbedringsudgiften for køber under en ejerskifteforsikring. NIELSEN NØRAGER ADVOKATPARTNERSELSKAB FREDERIKSBERGGADE 16 1459 KØBENHAVN K TEL 33 11 45 45 WWW.NNLAW.DK
3/3 21. MAJ 2013 Dommen er endvidere et eksempel på, at det på trods af de betydelige vanskeligheder, der normalt er forbundet med at opnå tilladelse til at gennemføre et nyt syn og skøn, kan betale sig at gøre forsøget, hvis der er konkrete omstændigheder, som klart understøtter, at skønsmandens vurdering i dette tilfælde i relation til udbedringsmetode og udbedringsudgifterne ikke er korrekt. Jeg står naturligvis til rådighed, såfremt der måtte være spørgsmål til den nye dom. JAN PRESFELDT ADVOKAT (H) JP@NNLAW.DK Tilmeld/frameld dig nyhedsbrevet her: For at scanne skal du have en app på din tablet eller smartphone. DETTE NYHEDSBREV KAN IKKE ERSTATTE JURIDISK RÅDGIVNING. NIELSEN NØRAGER ADVOKATPARTNERSELSKAB OG DE OVENNÆVNTE JURISTER PÅTAGER SIG INTET ANSVAR FOR TAB SOM DIREKTE ELLER INDIREKTE FØLGE AF BRUG AF NYHEDSBREVET, HERUNDER FOR TAB SOM FØLGE AF UTILSTRÆKKELIGE ELLER FEJLAGTIGE INFORMATIONER, VURDERINGER ELLER ANDRE FORHOLD I FORBINDELSE MED NYHEDSBREVET. NIELSEN NØRAGER ADVOKATPARTNERSELSKAB YDER RÅDGIVNING I FORBINDELSE MED KONKRETE SPØRGSMÅL I OVERENSSTEMMELSE MED DE ADVOKATETISKE REGLER. NIELSEN NØRAGER ADVOKATPARTNERSELSKAB FREDERIKSBERGGADE 16 1459 KØBENHAVN K TEL 33 11 45 45 WWW.NNLAW.DK