Center for boligforskning Årsmøde 30. marts 2004 Nye samarbejdsformer i Havnestaden Seniorforsker Niels Haldor Bertelsen By og Byg
Havnestadsbyggeriet Islands Brygge Syd, Amager: 2 seniorboligfælleskaber med 15 lejligheder på 76 m 2 2 familieboligafdelinger med 15 lejligheder på 85 m 2 2 medejerboligafdelinger med 15 lejligheder på 95 m 2 81 private ejerlejligheder Størrelse: 7.700 m 2 Byggesum: 130 mio. kr. eller 17.000 kr./m 2 Husleje: 6.000-6.700 kr./mdr. Partnere: Nordicom, investor Lejerbo og AKB Københavns Kommune
Havnestadsmodellen Ny rollefordeling, hvor almen organisation køber færdigt byggeri på privatejet grund. Elementer der afprøves: Nøglefærdigt byggeri. Almene medejerboliger. Blandede ejerformer. Fælles driftsaftale. Erhvervs- og Boligstyrelsen har givet dispensation til forsøgene med modellen. Københavns Kommune har medvirket aktivt i modellens udvikling. By og Byg har analyseret barrierer i lovgivning og byggekultur for modellen.
Barrierer i lovgivning Nøglefærdigt alment byggeri: Ikke støtte til nøglefærdigt efter 115 i almenloven. Bygherrerollen i udbud efter ny 116 i almenloven. Tærskelværdier for udbud skal overholde Tilbudslov og EU-direktiver for Bygge og Anlæg samt Tjenesteydelser. Medejerboliger, finansiering: EBST gav flere dispensationer fra almenloven. Indskud 18 % i rater (2 %). Lejefastsættelse lavere. Ubegrænset råderet og mindre henlæggelser. Tab i dispositionsfond.
Barrierer i byggekultur Københavns Kommune siger: Arbejder for en integreret boligpolitik som supplerer de statslige initiativer. Støttetilsagn med krav til arkitektur og boligkvalitet. Flere private grunde i spil. OPP-model giver konkurrence om pris og kvalitet. Forskel i kultur - almen/privat: Godkendelse besværlig og skema-økonomi ukendt. OPP-kontrakt udskudt p.g.a. bygherre/entreprenør-moms Privat finansiering er dyr. Privat optimerer fortjenesten og de almene kvaliteten. Udbud eller prissjakring.
Forslag og opfyldelse af mål Parternes forslag: Behov for regelforenkling fx ét fælles regelsæt for boligbyggeri jf. det private. Udbudsreglerne ændres eller afskaffes. Skadesforsikring ændres. Modellen har p.t. ikke vist omkostningsbesparelser. Opfyldelse af mål og indsigt: Det sociale perspektiv? Arkitektonisk perspektiv? Privatisering af almene? OPP og omkostninger? Incitamenter for private? Regeltilpasning til OPP?
Evaluering af pris og kvalitet Sammenlignelige objekter: Grund og beliggenhed Bygning og type Rum og lejligheder Bygningsdele (konstruktion og installation) Entreprisedele Komponenter og produkter Værdier på objekter: Pris og omkostning Formgivning - størrelse, mængde, form og æstetik Teknisk standard - indeklima, sikkerhed, brand, sundhed, tilgængelighed og holdbarhed Leveringsforhold - hvornår, hvor og hvordan
Evaluering af proces og samarbejde Faser i nybyggeri Krav og program Koncept og projektering Konstruktion og udførelse Aflevering og regnskab Drift og vedligehold Parter og roller: Offentligheden Bruger og ejer Kommunen Boligselskaber Totalentreprenør Teknisk rådgiver Fagentreprenør Bygningsarbejder Leverandører Fokusområde 1 Brugerne Bygherren Byggeriet Fokusområde 2 1 2 3 4 Evt. Evaluering af samarbejdet på 2-4 tidspunkter Parterne foreslår temaer og nedslagspunkter Interview af parter og udpegning af indikatorer
Afsluttes med By og Byg rapport jf. andre lignende evalueringer Fx Karen Blixen Parken: Entreprenør ejer grund og byggekoncept Blandede ejerformer Almene boligselskaber køber færdig bygning Almene-, andels- og ejerboliger fælles om drift
To modsatte ledelses tendenser Et hierarki: Homogen Autoritær Styring Rang Lydighed Kendt Sikkert Organisation Styringsform Ledelsesopgave Magtbase Tillidsform Forløb Resultat Et heterarki: Heterogen Autonom Facilitere Viden og nyt Gensidighed Ukendt Usikkert