HØJESTERETS DOM afsagt mandag den 12. maj 2014 Sag 274/2013 UngBo Danmark A/S under rekonstruktion (advokat Stephan Muurholm) mod A (advokat Flemming Wahrén, beskikket) I tidligere instanser er afsagt dom af Retten i Roskilde den 25. april 2012 og af Østre Landsrets 22. afdeling den 23. april 2013. I pådømmelsen har deltaget fem dommere: Niels Grubbe, Marianne Højgaard Pedersen, Jon Stokholm, Oliver Talevski og Lars Apostoli. Sagen er behandlet skriftligt, jf. retsplejelovens 387. Påstande mv. Appellanten, Ungbo Danmark A/S under rekonstruktion, har påstået indstævnte, A, dømt til at anerkende, at Ungbo Danmark A/S under rekonstruktion frifindes mod betaling af 1.812,50 kr. A har påstået stadfæstelse. For Højesteret er der enighed om, at lejekontrakten er en blanket, jf. lejelovens 5, stk. 1 og stk. 2.
- 2 - Supplerende sagsfremstilling I lejekontraktens 7 om lejemålets stand ved ind- og fraflytning er det ved afkrydsning angivet, at lejemålet er nyistandsat ved indflytningen, og at det ved lejemålets ophør ligeledes skal afleveres nyistandsat. I lejekontraktens 8 om vedligeholdelse i lejeperioden er det ligeledes ved afkrydsning angivet, at den indvendige vedligeholdelse af lejemålet påhviler lejer. I lejekontraktens 11 om særlige vilkår er der anført 27 punkter. I 11, punkt 11 og punkt 15, hedder det: 11. Lejeren skal på egen bekostning, sørge for vedligeholdelse og fornøden fornyelse af låse, nøgler, ruder, og holde vand- og gashaner og elafbrydere forsvarligt ved lige. Lejer skal endvidere vedligeholde vinduer indvendigt, radiatorer, gulve, blandingsbatterier, køkkenbordsbelægning, WC-kummer, cisterner, vaskekummer, køleskabe, komfurer, emhætter, medmindre lejer kan godtgøre, at forringelsen ikke skyldes hans forsømmelse. 15. Lejligheden overtages nyistandsat. Ved fraflytning afleveres det lejede nyistandsat. Retsgrundlaget 5 i den oprindelige lejelov (lov nr. 53 af 23. marts 1937) havde følgende ordlyd: Stk. 1. Udfærdiges Aftalen ved Benyttelse af trykt eller paa anden mekanisk Maade fremstillet Blanket, skal det tydeligt angives, paa hvilke Punkter der tillægges Lejeren mindre vidtgaaende Rettigheder eller paalægges ham mere vidtgaaende Forpligtelser end angivet i nærværende Lov. Stk. 2. Vedtagelser, der er i Strid med Bestemmelserne i Stk. 1, er ugyldige. I lovforslaget (Rigsdagstidende 1935-36, Tillæg A, sp. 2815-2816 samt sp. 2818-2819) hedder det bl.a.: Manglen af regulerende Lovbestemmelser har imidlertid ført og maattet føre til, at Udlejernes Organisationer (Grundejerforeningerne) i trykte Blanketter har samlet et Sæt af Regler, som deres Erfaring har lært dem at finde nødvendige eller hensigtsmæssige til Varetagelse af deres Interesser. Det følger nu af Sagens egen Natur, at det har været
- 3 - uundgaaeligt, at disse Regler i stort Omfang er blevet ensidige, idet det kun gennem Lovregler er muligt at søge taget tilbørligt Hensyn til begge Parters Interesser. Og ikke blot er Reglerne til Dels ensidige og paa visse Punkter videre gaaende, end det stemmer med almindelig Retsfølelse, de er tillige lidet overskuelige. Under disse Omstændigheder er Lejerne vanskeligt stillede. De trykte Kontraktsblanketter kommer i Betragtning af den Letsindighed, hvormed Folk i Almindelighed underskriver trykte Kontraktsblanketter til at virke næsten, som om de var Love. Aftalefriheden, hvorpaa hele Systemet er baseret, er, naar Sagen ses fra et Lejerstandpunkt, i mange Tilfælde kun et Skin. Samfundshensyn kræver bydende, at visse Regler i Lejeforhold maa være ufravigelige, saaledes at de ikke kan forandres ved Aftale mellem Parterne. Ved Siden af de ufravigelige Bestemmelser bør Loven indeholde saadanne Regler, som efter almindelig Retsbevidsthed, maa fastslaas som de for Lejeforholdet normale Regler. Selv om Reglerne kan fraviges, hvis Parterne er enige derom, har deres Optagelse i en Lov dog den store Betydning, at de slaar fast, hvad der efter den herskende Opfattelse i Samfundet og navnlig i de nærmest interesserede Kredse bør være gældende Ret i normale Tilfælde. Til 4 6. Bestemmelserne i 4 og 6 giver imidlertid ikke Lejeren en tilstrækkelig Beskyttelse i det Tilfælde, hvor Lejekontrakt udfærdiges ved udfyldning af Blanket. Der er i saa Tilfælde en nærliggende Fare for, at Blankettens Tekst tager unødigt Hensyn til Udlejerens Interesser, og at Lejeren enten ikke forstaar, hvad han gaar ind paa, eller hvad sikkert meget hyppigt sker end ikke gør sig den Ulejlighed at sætte sig ordentlig ind i Blankettens Bestemmelser. Der er derfor Trang til en Lovregel, som fremtvinger en Sondring i Blanketten mellem almindelige (med Loven overensstemmende) Vilkaar og særlige Vilkaar, der er ugunstigere for Lejeren end de ved Loven hjemlede. Ud fra denne Betragtning foreslaar man i 5, at, hvis Aftale udfærdiges ved Benyttelse af trykt eller paa anden mekanisk Maade fremstillet Blanket, skal Udfærdigelsen ske saaledes, at det klart fremgaar deraf, om der tillægges Lejeren mindre vidtgaaende Rettigheder eller paalægges ham mere vidtgaaende Forpligtelser end angivet i Loven. Det foreslaas endvidere, at det i saa Fald tydeligt skal angives i Udfærdigelsen, paa hvilke Punkter Aftalen afviger fra Lovens Bestemmelser. Ifølge 74 i den oprindelige lejelov fra 1937 var indenrigsministeren bemyndiget til at autorisere trykte blanketter til lejekontrakter, men autorisation var ikke en gyldighedsbetingelse.
- 4 - Ved en lovændring i 1958 (lov nr. 355 af 27. december 1958) blev autorisation en betingelse for anvendelse af blanketter til lejekontrakter. Bestemmelsen herom blev indsat i lejelovens 99 med det formål at undgå uheldige kontraktsaffattelser. Ved lov nr. 23 af 14. februar 1967 blev bestemmelsen om autorisation af blanketter, der anvendes ved indgåelse af lejeaftaler, overført til lejelovens 5. Det blev samtidig præciseret, at retsvirkningen ved brug af ikke autoriserede blanketter er, at bestemmelser i blanketten, som tillægger lejeren mere vidtgående forpligtelser eller mindre vidtgående rettigheder end angivet i loven, er ugyldige. Ved lejeloven af 1979 (lov nr. 237 af 8. juni 1979) blev reglerne om lejekontraktsblanketter i 5 forenklet og forkortet, men ikke ændret i realiteten bortset fra tilføjelsen af bestemmelsen, der i dag findes i lovens 5, stk. 3, om ensartede lejevilkår for flere lejere i samme ejendom, hvor lejevilkårene fremtræder som standardiserede. Ved lov nr. 706 af 22. december 1982 blev lejelovens 5 ændret på ny. Angivelsen af ugyldighedsvirkningen blev ændret, idet bestemmelser i en blanket, der pålægger blev ændret til bestemmelser, der pålægger Af bemærkningerne til lovforslaget (Folketingstidende 1982-83, Tillæg A, sp. 1190) fremgår, at bestemmelsen svarer til den hidtidige lejelovs 5. Ved lov nr. 419 af 1. juni 1994 fik lejelovens 5 den ordlyd, der fortsat er gældende: 5. Anvendes der blanketter ved indgåelse af lejeaftaler, skal bestemmelser, der pålægger lejeren større forpligtelser eller giver lejeren mindre rettigheder end angivet i loven, fremhæves for at være gyldige. Stk. 2. Ved indgåelse af lejeaftale om beboelseslejligheder eller enkelte værelser til beboelse må blanketter kun anvendes, hvis de er autoriserede ved aftale mellem landsomfattende sammenslutninger af henholdsvis grundejerforeninger og lejerforeninger eller af socialministeren. Anvendes en blanket, der ikke er autoriseret, er bestemmelser, der pålægger lejeren større forpligtelser eller giver lejeren mindre rettigheder end angivet i loven, ugyldige. Socialministeren fastsætter efter forhandling med landsomfattende sammenslutninger af henholdsvis grundejerforeninger og lejerforeninger nærmere regler om udarbejdelse af autoriserede standardblanketter for lejeaftaler. Stk.3. Reglerne i stk. 1 og 2 gælder også for andre skriftlige lejeaftaler, der indeholder ensartede lejevilkår for flere lejere i samme ejendom, når de fremtræder på en sådan måde, at lejeren må opfatte dem som standardiserede.
- 5 - Ved bekendtgørelse nr. 780 af 31. august 2001 er den af By- og Boligministeriet autoriserede standardblanket typeformular A, 8. udgave af 3. september 2001, til anvendelse i lejeaftaler om beboelseslejligheder bekendtgjort. Denne bekendtgørelse er fortsat gældende. Ifølge bekendtgørelsens 3 anses som autoriserede standardblanketter for beboelseslejemål endvidere blanketter, der med hensyn til indhold og opstilling er identiske med typeformular A, 8. udgave af 3. september 2001. Som bilag til bekendtgørelsen følger dels et eksemplar af typeformular A, 8. udgave, dels en vejledning til brug ved udarbejdelse af lejekontraktsblanketter. Vejledningen indeholder præcis angivelse af oplysninger om sidestørrelser, disposition, skrifttyper, skriftstørrelser, margin og udfyldningsfelter mv. Det fremgår bl.a. af vejledningen, at der skal anvendes skrifttypen Courier i regulær til individuel tekst i blanketten. Højesterets begrundelse og resultat Sagen angår et krav, som en udlejer, UngBo Danmark A/S under rekonstruktion, har rejst mod en fraflyttet lejer, A, på 6.750 kr. for malerarbejde og gulvarbejde udført som led i istandsættelse ved fraflytning. Spørgsmålet er i første række, om lejeren ved lejekontrakten gyldigt har påtaget sig den indvendige vedligeholdelse og forpligtet sig til at aflevere det lejede nyistandsat. Der er enighed om, at lejekontrakten er en blanket. I kontraktens 7 er det ved afkrydsning angivet, at lejemålet ved ophør skal afleveres nyistandsat, og i 8 er det ligeledes ved afkrydsning angivet, at den indvendige vedligeholdelse påhviler lejer. I 11 om særlige vilkår er det angivet, at lejeren skal vedligeholde bl.a. gulve (punkt 11), og at det lejede ved fraflytning afleveres nyistandsat (punkt 15). Disse vilkår pålægger lejeren større forpligtelser end angivet i lejeloven. Det følger af lejelovens 5, stk. 2, at blanketter kun må anvendes, hvis de er autoriserede. Den anvendte blanket er som beskrevet i landsrettens dom ikke identisk med den autoriserede blanket, idet der navnlig er udeladt hele indledningen til 11. Højesteret finder, at fravigel-
- 6 - serne ikke kan anses for ubetydelige i henseende til indhold og opstilling, og tiltræder derfor, at der er anvendt en uautoriseret blanket. Det fremgår af lejelovens 5, stk. 2, at bestemmelser, der pålægger lejeren større forpligtelser end angivet i loven, er ugyldige, hvis der er anvendt en uautoriseret blanket. Blanketvilkårene i lejekontraktens 7 og 8 er derfor ugyldige. Bestemmelserne i 11, punkt 15 om nyistandsættelse og punkt 11 om vedligeholdelse, er en gentagelse af 7 og i realiteten også af 8. De fremtræder som en integreret del af blankettens vilkår, da de er anført med samme margin, skrifttype og skriftstørrelse som blankettens brødtekst, og da der som indledning til 11 mangler den tekst i den autoriserede blanket, der angiver, at 11 indeholder fravigelser og tilføjelser til lejelovgivningen og standardkontraktens 1-10 og kan medføre, at lejeren pålægges større forpligtelser end efter lejelovgivningen. Også bestemmelserne i 11, punkt 11 og 15, er derfor ugyldige efter lejelovens 5, stk. 2. Spørgsmålet er dernæst, om A ved udflytningsrapporten har forpligtet sig til at betale for malerarbejdet og gulvarbejdet. Af de grunde, landsretten har anført, tiltræder Højesteret, at hun heller ikke ved at underskrive udflytningsrapporten har forpligtet sig til at betale for nyistandsættelse af lejemålet. Højesteret stadfæster herefter dommen. Thi kendes for ret: Landsrettens dom stadfæstes med den præcisering, at beløbet, 8.562,50 kr., forrentes med procesrente fra den 7. april 2011. I sagsomkostninger for Højesteret skal UngBo Danmark A/S under rekonstruktion betale 25.000 kr., som indbetales til Højesteret. De idømte beløb skal betales inden 14 dage efter denne højesteretsdoms afsigelse. Sagsomkostningsbeløbene forrentes efter rentelovens 8 a.