Vurdering af forbedringer og fradrag i andelen, beliggende Gyldenløves Kvarter 14
Vurdering af forbedringer og fradrag i andelen, beliggende Gyldenløves Kvarter 14
1.00 Besigtigelse Andelen blev besigtiget den 01. september 2015. Til stede var andelshavere Leni og Børge Schärfe. Bestyrelsen var ikke repræsenteret. Andelen blev gennemgået, og de tilstedeværende kunne bekræfte rigtigheden af de overfor undertegnede oplyste forhold. Der er alene foretaget en visuel gennemgang, idet der ikke er foretaget destruktive indgreb. 1.01 Gennemgang af andelen Der var følgende forhold: Entre Der er herfra en fyrtræs trappe til 01.salen. Trappen er i lakmæssig god stand. Bryggers På gulv er der klinker. Til højre er der plads til vaskesøjle samt et dobbelt højskab. Der er varmeveksler til brugsvandet. Tidligere vask og blandingsbatteri er nedtaget/demonteret. Der er målerinstallation med fire grupper og et sikringsrelæ. Installationen er i et skab bag døren. Som løsøre kan der overtages en Siemens vaskemaskine og en Siemens tørretumbler, som er tilsluttet udluftningen med et spirorør samt skoskabe. Gang på 01.salen Der er ingen særskilte bemærkninger. Værelse 1 på 01.sal Som løsøre kan der overtages et klædeskab med to sorte skydelåger. Side 2 af 12
1.01 Gennemgang af andelen, fortsat Værelse 2 på 01.sal Døren lukker ikke rigtigt. Se pkt. 1.05. Som løsøre kan der overtages et klædeskab med to sorte skydelåger. Der er tillige det oprindelige skab samt et teknikrum. Badeværelse på 01.salen Døren lukker ikke rigtigt. Se pkt. 1.05. På gulv er der svejsevinyl, og vægge er med glasvæv. Ligefremme er der lavtskyllende toilet og et skuffemodul med to skuffer og herpå en hvid vask med et-grebs blandingsbatteri. I hjørnet til højre er der bruseområde med termostat bruseblandingsbatteri og brusestang. Over vasken er der stort spejl med indbygget belysning, og over toilettet et lille skab. Til venstre er der to enkelte højskabe. Loftrum På loft er der opmagasinering. Dette er primært placeret på brædder mellem spærene samt på gangarealer. Køkken/stue Fra entreen er der døre både til køkken og stue. Køkkenet er et nyt Vordingborgkøkken, bestående til venstre (fra stuesiden) af to enkelte overskabe og et dobbelt, og der afsluttes med et højskab blandt andet med en Bosch indbygningsovn samt plads til mikroovn. Forneden er der et enkelt skab, plads til opvaskemaskine og et dobbelt vaskeelement. Til højre er der to enkelte overskabe, et emhættemodul med en Siemens emhætte under samt endnu et skab, og der afsluttes med et højskab med plads til køle/ fryseskab. Forneden er der to brede samt et smalt skuffeelement, alle med tre skuffer. Side 3 af 12
1.01 Gennemgang af andelen, fortsat 1.02 Standard Køkken, fortsat Bordpladerne er laminatplader, og der er almindelig stålvask med et-grebs blandingsbatteri samt et Siemens keramisk dropinette. El-installationer er fornyet. På væg mellem skabene er der fliser i 10 x 10 cm. Der er tillige knivophæng. Som løsøre kan der overtages en Siemens opvaskemaskine og et Gram køle/fryseskab. Generelt Gulvene er de oprindelige, som står med intakte overflader og uden malerpletter. Vægge er med rutex. Som løsøre kan der evt. overtages plissegardiner. Udenomsarealer Både foran og bag andelen er der belægninger med sten samt hæk, og mod fællesarealet er der tillige lidt græsplæne. Mod vejen er der en hvid låge, og der er tillige et hvidt stakit. Der er endvidere et skur med hylder mv. Med hensyn til løsøre henvises til bilag 1 og 2. Vedligeholdelsesmæssigt er andelen i god stand. 1.03 Modtagne bilag Andelen er tidligere vurderet af undertegnede i februar 2015. Tidligere overdragelsesaftale (som nuværende sælger har købt på) er ikke modtaget. Se pkt. 1.06. Der er modtaget delvis bilagsdokumentation på nye forhold. Side 4 af 12
1.04 Forhold, der skal udbedres før overdragelsen El- & vvs-installationer skal eftergås, og der skal udføres installationseftersyn. Lovliggørelse/udbedring i henhold til de udarbejdede installationseftersyn påhviler sælger. Vurderingsmanden har ikke ansvaret for korrektheden af eftersynene. Eftersynene udleveres til køber. 1.05 Forhold, der udløser fradrag Nedenstående fradrag bortfalder, såfremt sælger udbedrer før overdragelsen. Døre skal eftergåes (maling på palen afrenses mv.), så de åbner og lukker normalt. Der skal være ventilation i badeværelsesdøren svarende til 1½ cm luft forneden. 1.06 Bemærkninger Svejsevinylen på badeværelset har en skønnet restlevetid på 5 år. Gulve skal løbende vedligeholdes, så de altid står med intakte overflader. Bestyrelsen kontrollerer, om vurderingen er i overensstemmelse med foreningens vedtægter og øvrige interne vurderingsregler og praksis. Da der ikke er oplyst andet overfor vurderingsmanden, er ABF s regler brugt vejledende, herunder timesatser i det omfang, arbejderne ikke er udført af håndværkere på regning. Afskrivningen er lineær. Såfremt prissatte forbedringer overdrages til kr. 0,00 i salgsaftalen, vil disse også ved en senere handel skulle overdrages til kr. 0,00. Det forudsættes, at nuværende sælger ved sit køb har betalt for overtagne forbedringer og løsøre, der prisfastsættes nu. Side 5 af 12
1.07 Forbedringer og fradrag i kroner Efter gennemgang af andelen kan jeg opgøre forbedringerne til: Kr. 66.610,00 og fradraget til: Kr. 600,00 1.08 Klausul Se specifikationen på bilag 1 Prisen er i øvrigt opgjort på grundlag af de i bilag 1 foretagne afskrivninger samt under hensyntagen til de i bilag 2 og 3 anførte forbehold og lovmæssige begrundelser. Vurderingen er fremsendt pr. mail til administrator og forening, som sørger for viderefordeling til sælger og køber. Vurderingen er udført efter mit bedste skøn og overbevisning. Jeg har ingen anden interesse i nærværende sag end denne vurdering. Vurderingen er et udtryk for andelens stand på besigtigelses tidspunktet, og denne er gældende i en normal salgsperiode på op til 6 måneder, såfremt der ikke sker ændringer i andelen. Vurderingen må ikke uden min skriftlige tilladelse benyttes af andre end rekvirenten med det formål at afhænde den vurderede andel. Brug af vurderingen forudsætter endvidere, at denne er betalt senest ved handlens indgåelse. Hørsholm, den 04. september 2015 Mads Munch Ejendomsmægler og Valuar MDE Side 6 af 12
Bilag 1 Forbedringens art Rest levetid Restværdi fra år 2015 Bryggers Overtaget sikringsrelæ. 8 375,00 Overtaget varmeveksler 8 2.495,00 Målerskab og højskab 10 2.340,00 Badeværelse Skabe, vask, spejl mv. 10 6.050,00 Køkken Elementkøkken, incl. bordplader, vvs, el og fliser 20 44.430,00 Emhætte 10 2.360,00 Ovn og dropinette 10 8.560,00 Forbedringspris i alt... kr. 66.610,00 Fradragets art Kr. Udbedring af døre jf. pkt. 1.05 600,00 Fradrag i alt... kr. 600,00 I det omfang sælger selv udbedrer, bortfalder ovenstående fradrag. Ovenstående er kun ment som et tilskud til køber, i det det ikke må forventes, at det kan dække de faktiske udgifter til udbedringen. Løsørets art Rest levetid Restværdi fra år 2015 Vaskemaskine 9 2.275,00 Tørretumbler 9 1.870,00 Skoskabe i bryggers 10 900,00 Klædeskab i værelse 1 10 3.500,00 Klædeskab i værelse 2 10 3.500,00 Køle/fryseskab 10 3.040,00 Opvaskemaskine 10 2.090,00 Side 7 af 12
Bilag 2 Standard forbehold og bemærkninger Det forudsættes generelt, at forbedringer og løsøre, der overtages mod betaling er lovlige, gældfrie, rengjorte og fuldt funktionsdygtige. Der er ikke foretaget destruktive indgreb, ligesom det ikke har været muligt at besigtige skjulte bygningsdele, konstruktioner og installationer, herunder el, gas, vand og afløb, ligesom der kun er foretaget stikprøvekontrol med hensyn til eventuelle ulovlige loft- og vægbeklædninger. Ansvar for dette påhviler sælger alene. For andele, der ikke har været ryddet ved besigtigelsen, tages endvidere forbehold for skjulte fejl og mangler, der ikke har kunnet konstateres på grund af indbo samt evt. manglende belysning. Andelen skal altid afleveres ryddet og almindelig rengjort, og samme gælder tilhørende depotrum, loftrum, udhuse og carport mv. Hvis der i vurderingen er nævnt, at der i forbindelse med et eller flere forhold skal klargøres til maler, betyder det, at den/de nævnte bygningsdele (vægge, lofter, træværk, døre mv.) skal være renset af, og huller være lappet eller pudset op, således at der er klargjort til tapet eller maler. Omkring bygningsændringer Da vurderingsmanden ikke er bekendt med andelens oprindelig indretning og grundplan, forudsættes det, at eventuelle bygningsændringer er udført efter det til enhver tid gældende bygningsreglement og evt. gældende SBI anvisning samt i øvrigt efter gældende regler og normer, hvorfor vurderingsmanden er uden ansvar herfor. Foreligger der en Ibrugtagningstilladelse / kvittering for anmeldelse forudsættes det, at forholdene er udført som forudsat af kommunen og ikke siden er ændret, samt at gebyrer til kommunen mv. er betalt. Det forudsættes tillige, at ændringer i forhold til BBR (ændring af antal rum) er anmeldt til BBR- registeret. Det forudsættes endvidere, at ændringer af udenomsarealer, farve på bygningsdele mv. er udført i overensstemmelse med foreningens og kommunens regler herom. Side 8 af 12
Bilag 2 Standard forbehold og bemærkninger, fortsat Omkring badeværelser I badeværelser, hvor bruseafsnittet ikke er afskærmet på anden måde, skal der benyttes heldækkende forhæng, så overvægge, træværk, døre og andet ikke beskadiges af vand. Er tingene beskadiget i et omfang, der kræver udbedring, har vurderingsmanden anført dette særskilt i vurderingens pkt.1.04 eller 1.05. I det omfang at rørkasser ikke er demonterbare eller rør på anden måde er dækket ind/skjult, må det forventes, at der senere kan opstå gener, herunder udgifter til retablering i forbindelse med udskiftning/reparation af rør. Ventilation/udluftning i dør til badeværelse skal udføres, så den er mindst 100 cm 2. Omkring el- og vvs-installationer Vurderingsmanden undersøger ikke lovligheden af el- og vvs-installationer, herunder gulvafløb mv. hvorfor der i vurderingen stilles krav til installationseftersyn udført af autoriserede mestre. Omkring gulve Gulve skal være velholdte, medmindre foreningen bestemmer andet. Såfremt vurderingsmanden har skønnet, at gulvene er i en sådan stand, at de kræver udbedring nu, vil det være anført i vurderingens pkt. 1.04 eller 1.05. Gulve, der står ulakerede, skal afleveres med ensartet overflade og være slebet/skuret i bund og behandlet. Trin skal generelt være forsynede med fejelister. Hvis der i vurderingen er givet fradrag for afhøvling/afslibning af gulve, omfatter det ligeledes trin samt efterfølgende montering af fejelister. Hvis andet ikke er oplyst overfor vurderingsmanden, forudsættes det, at afhøvlede gulve også er afhøvlede under eventuelle skabe og andet møblement. Såfremt der på gulve er vinyl, laminat eller lignende, må det ikke forventes, at de oprindelige gulve er intakte og kan fremstår uden belægning. Side 9 af 12
Bilag 2 Standard forbehold og bemærkninger, fortsat Omkring døre mv. Døre og skabslåger mv. skal være rettet op, herunder skal greb incl. nøglerosetter mv. være funktionsdygtige og fastgjorte. Såfremt vurderingsmanden har skønnet, at disse er i en sådan stand, at de kræver udbedring, vil det være anført i vurderingens pkt. 1.04. og 1.05. Døre og skabslåger skal altid justeres før malerbehandling. Såfremt sælger oplyser, at oprindelige døre mv. er i depotrum eller loftrum, skal køber sikre sig dette. Termovinduer og døre, herunder udvendig døre skal tillige være smurte. Diverse Forhold, som er ulovlige og som overtages af køber mod kompensation skal være lovliggjort senest ved næste handel, medmindre andet er anført. Opsatte markiser, brændeovne, emhætter, låger, hegn mv. kan af foreningen til enhver tid forlanges fjernet, uden at foreningen kan gøres erstatningsansvarlig herfor. Omkring løsøre Såfremt der i handlen medgår løsøre herunder køleskab, komfur, vaskemaskine, løse skabe eller lignende, er køber ikke forpligtiget til at overtage dette. Såfremt køber ikke vil overtage løsøret, er sælger derimod forpligtiget til at fjerne dette, medmindre løsøret er nyere og overdrages til kr. 0,00. Er der ikke fremlagt dokumentation for løsørets værdi, er alder og pris skønnet af vurderingsmanden. Løsøre som hårde hvidevarer afskrives normalt over 10 år i lige store dele. Løsøre som er tidsmæssigt afskrevet overdrages uden beregning og risiko for sælger. Side 10 af 12
Bilag 2 Standard forbehold og bemærkninger, fortsat Omkring modtaget bilagsdokumentation Såfremt modtaget bilagsdokumentation er stilet til andre end andelshaver, forudsættes det, at andelshaver har betalt regningerne. Det er forudsat, at sælger kan dokumentere, at regninger over kr. 50.000, som er mindre end 5 år gamle, er betalt, idet arbejderne ellers skal betragtes som udført som eget arbejde og vurderingen derfor omberegnes. Med mindre andet er nævnt i vurderingen, er vurderingsmanden ikke bekendt med, at der er ydet offentlige tilskud til forbedringsarbejder udført i andelen. Eventuelle tilskud skal fratrækkes den oprindelige anskaffelsespris og samme gælder eventuelle rabatter, som er ydet andelshaver. Modtagne bilag opbevares af vurderingsmanden i fem år, hvorefter de kasseres. Side 11 af 12
Bilag 3 Lovmæssige henvisninger Bestemmelserne er hentet i lov om andelsboliger og andre boligfællesskaber, samt det af boligstyrelsens udsendte cirkulærer. Lov om andelsboliger 5 Værdien af forbedringer i lejligheden ansættes til anskaffelsesprisen med fradrag af eventuel værdiforringelse på grund af alder og slitage. Herunder henvises til Boligstyrelsens cirkulærer af 21. april 1986, afsnit 4. Efter lovens 5 skal værdien af forbedringer i lejligheden ansættes til anskaffelsesprisen med fradrag af eventuel værdiforringelse på grund af alder og slitage. Ved anskaffelsesprisen forstås, hvad forbedringen rent faktisk har kostet at udføre, og ikke hvad den ville koste at udføre på overdragelsestidspunktet. I anskaffelsesprisen kan medtages værdien af eget arbejde, såfremt det er udført håndværksmæssigt korrekt. Der kan derimod ikke lægges vægt på betragtninger om en eventuel handelsværdi af den pågældende forbedring. Samt cirkulærets afsnit 5. Ved fastsættelse af overdragelsessummen kan der tages hensyn til lejlighedens vedligeholdelsestand. Det vil i almindelighed kun have betydning, hvis der er tale om en andel, hvis vedligeholdelsesstand afviger væsentligt fra, hvad der må betragtes som normalt. Hvis der er tale om en lejlighed, der er særlig godt vedligeholdt, kan bestemmelsen medføre et pristillæg, og omvendt kan der ske prisnedsættelse, hvis der er tale om en dårligt vedligeholdt lejlighed. Side 12 af 12