Indstilling Til Aarhus Byråd via Magistraten Fra Teknik og Miljø Dato 25. april 2016 Byggemodning og salg af parcelhusgrunde og hus ved Lergravvej i Trige Det kommunalt ejede areal i del af lokalplan 980, boligområde ved Lergravvej i Trige, foreslås byggemodnet og solgt til boligformål i form af fire parcelhusgrunde. Ud over de fire parceller udstykkes samtidig et eksisterende kommunalt ejet hus beliggende Lergravvej 2. Huset sælges i offentligt udbud via ejendomsmægler. 1. Resume I overensstemmelse med lokalplan 980 foreslås den kommunalt ejede del af lokalplanområdet byggemodnet og solgt i form af fire parcelhusgrunde. Det eksisterende hus Lergravvej 2 er beliggende på del af arealet og udstykkes særskilt i forbindelse med byggemodning af de fire parceller. Parcellerne får via en ny vej Rødlervænget - adgang til den offentlige Lergravvej. De samlede udgifter til projektering og anlæg, der søges bevilget, er 2,0 mio. kr. De samlede indtægter, der søges bevilget er 2,8 mio. kr. Kostprisen er i forhold til de salgbare arealer beregnet til 765 kr./m². Den forventede gennemsnitlige salgspris på 795 kr./m² er højere end kostprisen, og der kan således forventes et overskud i nærværende byggemodning på ca. 0,1 mio. kr. Byggemodningen påregnes, under forbehold af byrådets godkendelse, udført i sommeren 2016, således at grundene kan udbydes til salg i efteråret 2016. Salgsprisen for det eksisterende hus vurderes af ejendomsmægler at andrage 1,5 mio. kr. Nettooverskuddet for salget af huset tilgår reservekontoen under Borgmesterens Afdeling. side 1 af 7
2. Beslutningspunkter At 1) udstykning og byggemodning af fire parcelhusgrunde i delområde Ia i lokalplan 980 godkendes. At 2) der godkendes anlægsbevilling på 2,0 mio. kr. i udgiftsbevilling og 2,8 mio. kr. i indtægtsbevilling (løbende priser) vedr. parcelhusgrundene. At 3) der godkendes udgiftsbevilling på 0,315 mio. kr. og indtægtsbevilling på 1,5 mio. kr. vedr. det eksisterende hus. At 4) parcelhusgrundene og huset udbydes til salg på kommunens almindelige salgsvilkår for højeste bud over en mindstepris, der fastsættes som angivet i afsnit 7. At 5) parcelhusgrundenes bygninger i området ikke må opvarmes individuelt ved hjælp af fossile brændstoffer. Kravet sikres i en tinglyst deklaration. Ad 6) Teknik og Miljø gives bemyndigelse til at godkende køberne af parcelhusgrundene og det eksisterende hus. 3. Baggrund I overensstemmelse med lokalplan 980 foreslås den kommunalt ejede del af lokalplanområdet byggemodnet og solgt i form af fire parcelhusgrunde. Det eksisterende hus Lergravvej 2 er beliggende på en del af arealet og udstykkes særskilt i forbindelse med byggemodningen af de fire parceller. Efter udstykningen kan huset, som har et boligareal på 166 m2, sælges med egen matrikel på 921 m2. De fire parceller får via en ny vej Rødlervænget - adgang til den offentlige Lergravvej. Det eksisterende hus på Lergravvej 2 beholder sin nuværende vejadgang. Salgsprisen for det eksisterende hus vurderes på baggrund af en ejendomsmæglervurdering og efter et offentligt udbud at andrage 1,5 mio. kr. I henhold til lokalplanen skal bygningerne til området opføres som lavenergibebyggelse. Herved forstås bebyggelse, der ved tidspunktet for ansøgningen om byggetilladelse opfylder de energirammer for side 2 af 7
energiforbruget for lavenergibygninger, der er fastsat i bygningsreglementet. Når bygningerne er opført som lavenergibyggeri, vil grundejerne have krav på at blive fritaget for tilslutning til fjernvarmesystemet. Der vil være risiko for, at nogle overvejer at opvarme bygningerne med f.eks. oliefyr. Derved vil den ønskede CO 2- reduktion ikke blive opnået. Det foreslås derfor, at der på grundene tinglyses et forbud mod, at bygningerne opvarmes individuelt ved hjælp af fossile brændsler såsom olie, kul og naturgas. Der vil stadig være mulighed for at vælge mellem forskellige varmekilder til opvarmning af bygningerne, selv om man ikke vælger tilslutning til fjernvarme. Der kan f.eks. vælges solpaneler, solceller, varmepumper (jordvarmeanlæg), stokerfyr til f.eks. træpiller eller en kombination af flere opvarmningsformer. 4. Den forventede effekt Byrådet har fastlagt et mål om at sikre en tilstrækkelig beholdning af salgbare parcelhusgrunde, storparceller og erhvervsgrunde. Byggemodning af de fire villaparceller er medvirkende til at opfylde dette mål. Når byggeriet opføres som lavenergibyggeri, og byggeriet ikke opvarmes ved hjælp af fossile brændsler, vil dette medvirke til at opfylde målsætningen om, at Aarhus Kommune skal være CO 2- neutral i år 2030. 5. De planlagte ydelser Byggemodningen påregnes, under forbehold af byrådets godkendelse, udført i sommeren 2016, således at grundene kan udbydes til salg i efteråret 2016. Det eksisterende hus beliggende Lergravvej 2 udbydes til salg snarest muligt. 6. Organisering af indsatsen Byggemodningsarbejdet udføres af private entreprenører på baggrund af indhentede tilbud. Borgerinddragelse omkring byggemodningen af lokalplan 980 er sket i forbindelse med lokalplanlægningen. Forud for opstart af byggemodningsarbejderne orienteres Trige- Ølsted Fællesråd. side 3 af 7
Fra Byggemodningens side vil der blive holdt et højt informationsniveau, såfremt interessenterne i området under anlægsperioden påføres gener. 7. Konsekvenser for ressourcer Udgifterne i forbindelse med salget af huset Lergravvej 2 vil være de sædvanlige for ejendomssalg (ejendomsmægler, annoncering, lejetab, tilstandsrapporter, teknikerbistand osv. samt lokalplanudarbejdelse). I alt anslået til 0,315 mio. kr. Bilag 6 indeholder en specifikation af salgsomkostningerne. Indtægts- og udgiftsbevilling vedr. huset på hhv. 1,5 mio. kr. og 0,315 mio. kr. fordeles på sektor 2.53 (Ejendomme). Nettooverskuddet for salget af huset tilgår reservekontoen under Bormesterens Afdeling. Det kommunalt ejede areal omfattet af matr.nr. 1s Trige By, Trige, i alt 6.811 m² giver mulighed for udstykning af huset Lergravvej 2 og fire parcelhusgrunde, der via en ny adgangsvej, Rødlervænget, vil få adgang til den offentlige Lergravvej. Det salgbare nettoareal på i alt 3.268 m² giver en gennemsnitlig grundstørrelse for de fire parcelhusgrunde på 817 m². Herunder redegøres for de økonomiske konsekvenser: Udgifter vedr. parcelhusgrunde De samlede projekterings- og anlægsudgifter opgøres således i 2016-priser: Aarhus Kommunes andel Aarhus Vands andel Samlede udgifter i alt: 1,8 mio. kr. 0,2 mio. kr. 2,0 mio. kr. Indtægter, der søges bevilget De samlede indtægter opgøres således: Indtægter fra salg af grunde Aarhus Vand, refusion for kloakanlæg Samlede indtægter i alt: 2,6 mio. kr. 0,2 mio. kr. 2,8 mio. kr. De anslåede salgsindtægter på 2,6 mio. kr. er baserede på en gennemsnitlig salgspris på 0,65 mio. kr. ekskl. moms, side 4 af 7
hvilket svarer til en grundsalgspris på 0,8 mio. kr. inkl. moms. Grundene udbydes til salg for højeste bud over en mindstepris, der er et gennemsnit af to mæglervurderinger. Der knytter sig naturligvis altid en usikkerhed til, hvorvidt grundene kan sælges til den beregnede minimumspris på 795 kr./m² ekskl. moms. Det er forventningen, at grundene i en del af lokalplan 980 kan sælges til en højere pris end minimumsprisen. Kostpris Kostprisen ekskl. moms beregnes således: Projekterings- og anlægsudgifter i alt Arealværdi 120 kr./m 2 Aarhus Vand, refusion for kloakanlæg Kostpris i alt ekskl. moms: 2,0 mio. kr. 0,7 mio. kr. -0,2 mio. kr. 2,5 mio. kr. Arealværdien er vurderet til genanskaffelsesværdien for tilsvarende arealer i området. Der medtages ikke arealværdi for grunden Lergravvej 2, da denne ikke indgår i de salgbare arealer i nærværende indstilling. Kostprisen er ud fra det salgbare nettoareal på i alt 3.268 m² beregnet til 765 kr./m² ekskl. moms. Beregning af overskud Beregningen ekskl. moms er baseret på den gennemsnitlige mindstepris på 795 kr./m² ekskl. moms for parcelhusgrundene. Overskuddet forventes at blive større. Samlede indtægter i alt Minus projekterings- og anlægsudgifter i alt Minus arealværdi 120 kr./m 2 Overskud 2,8 mio. kr. -2,0 mio. kr. -0,7 mio. kr. 0,1 mio. kr. Likviditet i perioden 2016 2018 og efterfølgende år side 5 af 7
mio. kr. ekskl. moms 2016 2017 2018 Efterføl gende år I alt I alt (løbend e priser) Udgifter til projektering, anlæg og salg 1,6 0,3 0,1 0 2,0 2,0 Indtægter, salg og spildevandsanlægs refusion -1,5-1,3 0 0-2,8-2,8 I alt 0,1-1,0 0,1 0-0,8-0,8 De angivne tal i tabellerne er i 2016-priser. De løbende priser angiver den fremskrevne værdi, som der søges anlægsbevilling til. Bevillingen fordeles på sektor 2.12, Bolig og Projektudvikling (BOP) og sektor 2.35 Center for Byens Anvendelse (CBA) på følgende måde: 2016-priser 2.12 BOP 2.35 CBA I alt mio. kr. ekskl. moms Salgsindtægt, grunde -2,6-2,6 Byggemodning og salg 0,1 1,9 2,0 Spildevandsanlægs refusion -0,2-0,2 I alt -2,5 1,7-0,8 Kristian Würtz / Erik Jespersen Bilag Bilag 1: Oversigtsplan Bilag 2: Situationsplan Bilag 3: AB-16-235-003 og AB-16-212-004 Bilag 4: AB-16-253-004 Bilag 5: T-16-250-003 Bevillingsskema Bilag 6: Specifikation af salgsomkostninger Tidligere beslutninger side 6 af 7
Byrådet godkendte den 4. februar 2015 lokalplan 980, Boligområde ved Lergravvej i Trige. Center for Byens Anvendelse Tlf.: 89 40 45 03 E-post: byensanvendelse@aarhus.dk Sags nr.: 15/020208 LIX: 42 Antal tegn: 8156 Sagsbehandler: Helge Haubo Tlf.: 89 40 45 03 E-post: hhau@aarhus.dk side 7 af 7