Andelsboligforeningen Kildevæld Årsrapport for 2014 Godkendt på den ordinære generalforsamling den / 2015
Indholdsfortegnelse Oplysninger om andelsboligforeningen 1 Bestyrelsespåtegning 2 Den uafhængige revisors påtegning på årsregnskabet 3 Anvendt regnskabspraksis 5 Resultatopgørelse for 1. januar - 31. december 2014 8 Balance pr. 31. december 2014 9 Noter 11 Nøgleoplysninger 15 Andelskroneværdi 17 Oplysninger om andelsboligforeningen Andelsboligforeningen Kildevæld v/ Nanna Løvborg Hansen Kildevældsgade 82, 1. th. 2100 København Ø Matr.nr. 3940, Udenbys Klædebo Kvarter CVR nr. 74 49 32 11 Regnskabsår 1. januar - 31. december Revision Revisionsinstituttet Statsautoriseret Revisionsaktieselskab Skagensgade 1 Boks 76 2630 Tåstrup Tlf. / Fax: 43 50 50 50 / 43 50 50 00 E-mail: kbhn@ri.dk 1
Bestyrelsespåtegning Undertegnede har dags dato aflagt årsrapport for Andelsboligforeningen Kildevæld. Årsrapporten er aflagt i overensstemmelse med årsregnskabslovens bestemmelser for regnskabsklasse A, andelsboliglovens 5, stk. 11, og 6, stk. 2 og 8 og foreningens vedtægter. Det er vor opfattelse, at årsregnskabet giver et retvisende billede af foreningens aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31. december 2014 samt af resultatet af foreningens aktiviteter for regnskabsåret 1. januar - 31. december 2014. Der er efter regnskabsårets afslutning ikke indtruffet begivenheder, der væsentligt vil kunne påvirke vurderingen af foreningens finansielle stilling. Årsrapporten indstilles til generalforsamlingens godkendelse. København, den 7. april 2015 Bestyrelse Nanna Løvborg Hansen Dorte Hjerrild Kim Petersen Christina Fonnesbæk Marie Bruun Nielsen 2
Den uafhængige revisors påtegning på årsregnskabet Til medlemmerne i Andelsboligforeningen Kildevæld Vi har revideret årsregnskabet for Andelsboligforeningen Kildevæld for regnskabsåret 2014, der omfatter anvendt regnskabspraksis, resultatopgørelse, balance og noter. Årsregnskabet udarbejdes efter årsregnskabslovens bestemmelser, andelsboliglovens 5, stk. 11, og 6, stk. 2 og 8 og foreningens vedtægter. Ledelsens ansvar for årsregnskabet Andelsboligforeningens ledelse har ansvaret for udarbejdelsen af et årsregnskab, der giver et retvisende billede i overensstemmelse med årsregnskabslovens bestemmelser, andelsboliglovens 5, stk. 11, og 6, stk. 2 og 8 og foreningens vedtægter. Ledelsen har endvidere ansvaret for den interne kontrol, som ledelsen anser nødvendig for at udarbejde et årsregnskab uden væsentlig fejlinformation, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl. Revisors ansvar for den udførte revision Vores ansvar er at udtrykke en konklusion om årsregnskabet på grundlag af vor revision. Vi har udført vores revision i overensstemmelse med internationale standarder om revision og yderligere krav ifølge dansk revisorlovgivning. Dette kræver, at vi overholder etiske krav samt planlægger og udfører revisionen for at opnå høj grad af sikkerhed for, om årsregnskabet er uden væsentlig fejlinformation. En revision omfatter udførelse af revisionshandlinger for at opnå revisionsbevis for beløb og oplysninger i årsregnskabet. De valgte revisionshandlinger afhænger af revisors vurdering, herunder vurdering af risici for væsentlig fejlinformation i årsregnskabet, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl. Ved risikovurderingen overvejer revisor intern kontrol, der er relevant for andelsboligforeningens udarbejdelse af et årsregnskab, der giver et retvisende billede. Formålet hermed er at udforme revisionshandlinger, der er passende efter omstændighederne, men ikke at udtrykke en konklusion om effektiviteten af andelsboligforeningens interne kontrol. En revision omfatter endvidere vurdering af, om ledelsens valg af regnskabspraksis er passende, om ledelsens regnskabsmæssige skøn er rimelige samt den samlede præsentation af årsregnskabet. Det er vor opfattelse, at det opnåede revisionsbevis er tilstrækkeligt og egnet som grundlag for vores konklusion. Revisionen har ikke givet anledning til forbehold. 3
Konklusion Det er vor opfattelse, at årsregnskabet giver et retvisende billede af andelsboligforeningens aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31. december 2014 samt af resultatet af andelsboligforeningens aktiviteter for regnskabsåret 1. januar - 31. december 2014 i overensstemmelse med årsregnskabsloven, andelsboliglovens 5, stk. 11, og 6, stk. 2 og 8 og foreningens vedtægter. Supplerende oplysning vedrørende forståelsen af revisionen Andelsboligforeningen har som sammenligningstal i resultatopgørelsen for regnskabsåret 2014 medtaget budgettal for ovennævnte år. Disse sammenligningstal har, som det også fremgår af årsregnskabet, ikke været underlagt revision. København, den 7. april 2015 Revisionsinstituttet Statsautoriseret Revisionsaktieselskab Bjarne Ingstrup statsautoriseret revisor 4
Anvendt regnskabspraksis Årsrapporten for Andelsboligforeningen Kildevæld er aflagt i overensstemmelse med årsregnskabslovens bestemmelser for regnskabsklasse A, andelsboliglovens 5, stk. 11, 6, stk. 2 og 8, samt foreningens vedtægter. Formålet med årsrapporten er at give et retvisende billede af foreningens aktiviteter for regnskabsperioden, og vise, om den budgetterede og hos medlemmerne opkrævede boligafgift er tilstrækkelig. Endvidere er formålet at give de efter bekendtgørelse nr. 1539 af 16. december 2013, jf. andelsboligforeningslovens 6, stk. 2, krævede nøgleoplysninger og at give oplysning om andelenes værdi, jf. lov om andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber (andelsboligforeningsloven), 6, stk. 8, samt at give de efter andelsboliglovens 5, stk. 11, krævede oplysninger om tilbagebetalingspligt vedrørende modtaget støtte. Anvendt regnskabspraksis er uændret i forhold til tidligere år. RESULTATOPGØRELSEN Opstillingsform Resultatopgørelsen er opstillet, så denne bedst viser foreningens aktivitet i det forløbne regnskabsår. De i resultatopgørelsen anførte, ureviderede budgettal for regnskabsåret er medtaget for at vise afvigelser i forhold til realiserede tal, og dermed hvorvidt de opkrævede boligafgifter i henhold til budget har været tilstrækkelige til at dække omkostningerne forbundet med de realiserede aktiviteter. Indtægter Boligafgift, leje m.m. vedrørende regnskabsperioden indgår i resultatopgørelsen. Omkostninger Omkostninger vedrørende regnskabsperioden indgår i resultatopgørelsen. Finansielle poster Finansielle indtægter og omkostninger indregnes i resultatopgørelsen med de beløb, der vedrører regnskabsperioden. Finansielle indtægter består af renter af bankindeståender. Finansielle omkostninger består af regnskabsperiodens renteomkostninger og bidrag vedrørende prioritetsgæld. 5
Skat af årets resultat Skat af årets resultat omfatter aktuel skat af årets forventede skattepligtige indkomst. Der indregnes ikke negativ udskudt skat (skatteaktiv) af eventuelt underskud til fremførsel, ligesom der ikke indregnes udskudt skat vedrørende ejendomsavancebeskatning ved salg af sidste udlejningslejlighed samt ophør af erhvervsudlejningen. BALANCEN Materielle anlægsaktiver Foreningens ejendom (grund og bygning) indregnes på anskaffelsestidspunktet og værdiansættes til kostpris. Der afskrives ikke på foreningens ejendom. Foreningens øvrige materielle anlægsaktiver indregnes til kostpris på anskaffelsestidspunktet, og der foretages derefter lineære afskrivninger baseret på følgende vurdering af aktivernes levetid og en restværdi på kr. 0. Vaskemaskiner 10 år Tilgodehavender Tilgodehavender værdiansættes til nominel værdi. Værdien reduceres med nedskrivning til imødegåelse af tab. Egenkapital Under foreningens egenkapital indregnes medlemmernes andelskapital. Under reserver indregnes akkumuleret resultat. Prioritetsgæld Prioritetsgæld indregnes til pantebrevsrestgælden. Beløbet er opført samlet og er således ikke opdelt i en kort- og langfristet del i henhold til årsregnskabslovens bestemmelser. Øvrige gældsforpligtelser Øvrige gældsforpligtelser værdiansættes til nominel værdi. Hensættelse til udskudt skat Der er et lejemål udlejet til et ikke-medlem og udlejning til et erhvervslejemål. Dermed opretholdes den skattemæssige erhvervsaktivitet, hvorfor det ikke er sandsynligt, at der udløses ejendomsavancebeskatning. Der indregnes derfor ikke hensættelse til udskudt skat som følge heraf. Der indregnes heller ikke negativ udskudt skat af skattemæssigt underskud til fremførsel. 6
Nøgleoplysninger De anførte nøgleoplysninger har til formål at leve op til de krav, der følger af 3 i bekendtgørelse nr. 1539 af 16. december 2013 fra Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikter om oplysningspligt ved salg af andelsboliger. Andelskroneværdi Bestyrelsens forslag til andelskroneværdi fremgår af noten. Andelskroneværdien opgøres i henhold til andelsboligforeningsloven samt foreningens vedtægter. 7
Resultatopgørelse for 1. januar - 31. december 2014 Urevideret budget Note 2013 t.kr. 2014 t.kr. 1.064 1 Boligafgift, leje m.m. 1.067.652 1.089 0 2 Andre indtægter 3.462 13 1.064 Indtægter 1.071.114 1.102 120 3 Administration 106.441 113 100 4 Vedligeholdelse 25.429 876 125 5 Renholdelse 107.922 127 275 6 Skatter, afgifter og forsikring 269.411 274 620 Ejendommens omkostninger 509.203 1.390 444 Resultat af ordinær drift 561.911-288 0 7 Finansielle indtægter 143 0 315 8 Finansielle omkostninger 333.075 420 0 10 Afskrivninger 12.153 12 129 Resultat før skat 216.826-720 5 Skat 0 0 124 Årets resultat 216.826-720 Årets resultat foreslås af bestyrelsen overført til egenkapitalen. 8
Balance pr. 31. december 2014 Note 2013 Aktiver t.kr. 9 Ejendom m.m. 4.367.852 4.368 10 Driftsmidler og inventar 19.400 32 Anlægsaktiver i alt 4.387.252 4.400 Mellemregning med beboere, netto 4.131 4 Varmeregnskab, netto 20.926 40 11 Forudbetalte omkostninger 14.488 48 Tilgodehavender 39.545 92 Likvider 252.857 163 Omsætningsaktiver i alt 292.402 255 Aktiver i alt 4.679.654 4.655 9
Balance pr. 31. december 2014 Note 2013 Passiver t.kr. Andelskapital 193.500 194 Reserver -4.497.746-4.715 12 Egenkapital -4.304.246-4.521 13 Prioritetsgæld 8.940.400 9.131 Deposita 13.000 13 Langfristede gældsforpligtelser 8.953.400 9.144 14 Anden gæld 30.500 32 Kortfristede gældsforpligtelser 30.500 32 Gældsforpligtelser i alt 8.983.900 9.176 Passiver i alt 4.679.654 4.655 15 Pantsætninger og sikkerhedsstillelser mv. 16 Andelshavernes hæftelsesforhold 17 Nøgleoplysninger 18 Andelskroneværdi 10
Noter 2013 t.kr. Note 1. Boligafgift, leje m.m. Antal Lejemål Boligafgift 25 944.808 945 Boligafgift erhverv 1 53.856 55 Beboelsesleje, fribolig 1 24.000 44 Erhvervsleje 1 44.988 45 28 1.067.652 1.089 Note 2. Andre indtægter Salgsgebyr 2.500 8 Diverse 962 5 3.462 13 Note 3. Administration Bestyrelseshonorar/bestyrelsesmiddag 16.650 26 Revisionshonorar, beregnet 18.250 19 Regnskabsmæssig assistance og bogføring 12.250 13 Konsulenthonorar 7.500 8 Varmeregnskabshonorar 12.161 11 Kontorhold 60 0 Fotokopiering og edb 793 1 Telefon og porto 100 0 Kontingenter 5.076 5 Transport 894 1 Møder og generalforsamling 17.830 5 Fester 3.467 9 Fællesarbejde 3.299 9 Repræsentation 1.949 1 Bankgebyrer m.m. 2.852 5 Diverse 3.310 0 106.441 113 11
2013 t.kr. Note 4. Vedligeholdelse Murer 0 6 Facader 0 794 Gulve 1.566 0 Gulv 0 1 Elarbejder 565 5 Blikkenslager 0 22 Låseservice 30 3 Maler 13.247 0 Dørtelefon 1.213 0 Småanskaffelser 318 1 Varmeanlæg 2.185 30 Vaskeri 3.107 2 Vinduer og yderdøre 0 1 Kloak 0-8 Glarmester 0 4 Snedker 0 11 Gårdmiljø 573 1 Anden vedligeholdelse 2.625 3 25.429 876 Note 5. Renholdelse Fribolig inkl. varme 28.500 48 Rengøring 12.765 26 Renovation m.m. 60.407 53 Skadedyrsbekæmpelse 6.250 0 107.922 127 Note 6. Skatter, afgifter og forsikring Ejendomsskat 73.583 69 Forsikringer 59.679 57 Vand 48.890 91 El m.m. 87.259 57 269.411 274 12
2013 t.kr. Note 7. Finansielle indtægter Renter, bank 143 0 143 0 Note 8. Finansielle omkostninger Prioritetsrenter 333.075 338 Kurstab m.m., låneomlægning 0 82 333.075 420 Note 9. Ejendom m.m. Ejendom Saldo, primo 4.367.852 4.368 4.367.852 4.368 Offentlig ejendomsvurdering (kontantværdi) pr. 1. oktober 2014 39.500.000 39.500 Note 10. Driftsmidler og inventar Vaskemaskiner Kostpris, primo 121.527 122 Kostpris, ultimo 121.527 122 Afskrivninger, primo 89.974 78 Årets afskrivninger 12.153 12 Afskriv., ultimo 102.127 90 19.400 32 Note 11. Forudbetalte omkostninger Forsikringer 14.488 43 Serviceabonnementer 0 5 14.488 48 13
2013 t.kr. Note 12. Egenkapital Andelskapital Saldo, primo 193.500 194 193.500 194 Reserver Saldo, primo -4.714.572-3.995 Årets resultat 216.826-720 -4.497.746-4.715-4.304.246-4.521 Note 13. Prioritetsgæld Kursværdi Nominel værdi Nordea Kredit 3%, fast rente med afdrag, restløbetid 29 år 9.135.308 8.940.400 9.131 9.135.308 8.940.400 9.131 Samlede afdrag på prioritetsgælden 190.214 267 Note 14. Anden gæld Revisionshonorar, beregnet 30.500 32 30.500 32 Note 15. Pantsætninger og sikkerhedsstillelser mv. Til sikkerhed for gæld til realkreditinstitutter på t.kr. 8.940 er der givet pant i grunde og bygninger, hvis regnskabsmæssige værdi pr. 31. december 2014 udgør t.kr. 4.368. I henhold til retspraksis vil salg af det sidste lejemål med udlejning til ikke-medlemmer samt ophør af erhvervsudlejningen medføre ejendomsavancebeskatning af tidligere udlejede erhvervslejemål samt alle foreningens beboelseslejemål solgt efter den 18. maj 1994. Der er ikke indregnet udskudt skat som følge heraf. 14
Note 16. Andelshavernes hæftelsesforhold Ifølge vedtægternes 5, stk. 1 og stk. 2 hæfter medlemmerne alene med deres indskud for forpligtelser vedrørende foreningen. Dog hæfter medlemmerne personligt og pro rata for prioritetsgæld og lån til pengeinstitutter i det omfang, kreditorerne har taget forbehold herom. Nordea Kredit A/S har oplyst, at de ikke har taget sådanne forbehold. Note 17. Nøgleoplysninger Antal pr. BBR Areal m 2 31. december 2014 B1 Andelsboliger 25 1.847 B2 Erhvervsandele 1 88 B3 Boliglejemål 1 55 B4 Erhvervslejemål 1 133 B5 Øvrige lejemål, kældre, garager m.v. 0 0 B6 I alt 28 2.123 Boligernes Boligernes Det oprinde- Andet areal areal lige indskud (BBR) (anden kilde) C1 Hvilket fordelingstal benyttes ved opgørelsen af andelsværdien? C2 Hvilket fordelingstal benyttes ved opgørelsen af boligafgiften? C3 Hvis andet, beskrives fordelingsnøglen her: D1 Foreningens stiftelsesår 1983 D2 Ejendommens opførelsesår 1913 Ja Nej E1 E2 Hæfter den enkelte andelshaver for mere, end det der er betalt for andelen? Hvis ja, beskriv hvilken hæftelse der er i foreningen: Anskaffelses- Valuar- Offentlig prisen vurdering vurdering F1 Anvendt vurderingsprincip til beregning af andelsværdien 15
kr. Gns. kr. pr. m 2 F2 Ejendommens værdi ved det anvendte vurderingsprincip 50.650.000 23.858 F3 Generalforsamlingsbestemte reserver 6.520.000 3.071 F4 Reserver i procent af ejendomsværdi 13 % Ja Nej G1 G2 G3 Har foreningen modtaget offentligt tilskud, som skal tilbagebetales ved foreningens opløsning? Er foreningens ejendom pålagt tilskudsbestemmelser, jf. lov om frigørelse for visse tilskudsbestemmelser m.v. (lovbekendtgørelse nr. 978 af 19. oktober 2009)? Er der tinglyst en tilbagekøbsklausul (hjemfaldspligt) på foreningens ejendom? Gns. kr. pr. andels-m 2 pr. år H1 Boligafgift 516 H2 Erhvervslejeindtægter 23 H3 Boliglejeindtægter 12 J Årets overskud (før afdrag), gns. kr. pr. andels-m² (sidste 3 år) Forrige år Sidste år I år -2.166-372 112 Gns. kr. pr. andels-m 2 K1 Andelsværdi 18.224 K2 Gæld - omsætningsaktiver 4.492 K3 Teknisk andelsværdi 22.714 Forrige år Sidste år I år M1 Vedligeholdelse, løbende (gns. kr. pr. m²) 32 39 12 M2 Vedligeholdelse, genopretning og renovering (gns. kr. pr. m²) 1.958 374 0 M3 Vedligehold, i alt (kr. pr. m 2 ) 1.990 413 12 16
P Friværdi (gældsforpligtelser sammenholdt med ejendommens regnskabsmæssige værdi) Alternativ friværdi (gældsforpligtelser sammenholdt med ejendommens værdi i andelskroneopgørelsen) % -106 82 Forrige år Sidste år I år R Årets afdrag pr. andels-m 2 137 138 98 Note 18. Andelskroneværdi Andelskronens værdi kan maksimalt opgøres efter nedenstående metode i henhold til Lov om andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber samt foreningens vedtægter. Bestyrelsen har i beregningen efter en vurdering af ejendommens vedligeholdelsesstand m.m. vurderet det hensigtsmæssigt at henlægge et beløb. Beløbet udgør kr. 6.520.000. Beløbet udgjorde sidste år kr. 5.600.000. Andelskroneværdi med udgangspunkt i ejendommens handelsværdi Egenkapital ifølge årsregnskab -4.304.246 Henlæggelse -6.520.000 Ejendommens handelsværdi, jf. vurdering pr. 31. december 2014 50.650.000 Ejendommens bogførte værdi -4.367.852 46.282.148 Kursværdi af prioritetsgæld -9.135.308 Nominel værdi af prioritetsgæld 8.940.400-194.908 Reguleret egenkapital 35.262.994 35.262.994 / 193.500 = 182,24 Denne andelskroneværdi er maksimalt gældende til den 30. juni 2016. Værdien kan ikke benyttes ved salg foretaget efter denne dato. Ejendommen er indregnet til handelsværdi pr. 31. december 2014 i henhold til vurdering af 31. december 2014 af ejendomsmægler og valuar Erik Jacobsen. Valuaren oplyser, at vurderingsrapportens beregninger er baseret på en afkastprocent på 2,86 %. Afkastprocenten svarer til det forrentningskrav, en køber ville stille til ejendommens afkast. Jo højere krav der stilles til afkastet, jo lavere bliver handelsvurderingen alt andet lige. Bestyrelsen foreslår en andelskroneværdi på kr. 182,24. Efter den benyttede metode udgør den maksimale andelskroneværdi ekskl. henlæggelser kr. 215,93. Ved sidste ordinære generalforsamling blev andelskroneværdien fastsat til kr. 182,24. 17
I henhold til vedtægter er andelskronens værdi gældende fra generalforsamlingsdatoen og frem til den efterfølgende ordinære generalforsamling. Værdien skal reguleres såfremt kursværdien på prioritetsgælden eller andre faktorer med indflydelse på værdien ændres i et omfang, der medfører, at salgsværdien overstiger maksimalbestemmelserne i lovgivningen. 4263 18