REFERAT AF ORIENTERINGSMØDE VEDRØRENDE SWAPPROBLEMATIKKEN År 2014, torsdag den 25. september, kl. 18:30 på Frederiksberg Gymnasium, Falkoner Plads 2, 2000 Frederiksberg afholdtes orienteringsmøde i A/B Hostrups Have. Dagsorden i henhold til indkaldelsen var følgende: 1. Indledning. 2. Fremlæggelse af juridisk redegørelse fra Advokatfirmaet LEAD. 3. Fremlæggelse af redegørelse fra Ulrik Kjeldsen. 4. Fremlæggelse af redegørelse fra et flertal i bestyrelsen. 5. Eventuelt. Ad punkt 1: På vegne af foreningens bestyrelse bød bestyrelsesformand Uwe Krøger Andersen andelshaverne velkommen til orienteringsmøde. Herefter redegjorde bestyrelsesformanden kort for årsagen til orienteringsmødet. Herefter gav bestyrelsesformanden ordet til mødets dirigent, advokat Niels Hupfeld fra HUPFELD & HOVE Advokataktieselskab. Advokat Niels Hupfeld gennemgik kort dagsordenen for orienteringsmødet. Ad punkt 2: Advokat Christian Schwarz-Hansen henviste til den af ham udarbejdede juridiske redegørelse. Advokat Christian Schwarz-Hansen gennemgik herefter en power point præsentation, hvor følgende punkter blev fremhævet:
Kort intro om renteswap generelt og Nykredits fremstilling heraf. Swapaftalens negative markedsværdi på indgåelsestidspunktet. Asymmetri i forhold til udsving i markedsværdi af renteswappen. Beskatning af renteswappen. Foreningens potentielle erstatningskrav mod Nykredit og eventuelle påstande. Konsekvenser i forhold til udfaldet af en eventuel retssag mod Nykredit. Foreningens fremtid i tilfælde af en vundet/tab retssag og alternativer hertil samt beboernes status som lejer kontra andelshaver. Ad punkt 3: Ulrik Kjeldsen henviste til den af ham udarbejdede redegørelse, hvoraf følgende punkter blev fremhævet: Foreningens økonomiske situation i hovedtræk. De krævede boligafgiftsstigninger i den fremlagte budgetprognose er kun nok såfremt en række usikre forudsætninger holder stik. Forenings og andelshavernes økonomi risikerer dermed at blive belastet yderligere, såfremt dette ikke er tilfældet Boligafgiftsstigningerne må allerede nu forventes at blive højere end de hidtil udmeldte, da lagerbeskatningen af SWAPen ikke er indregnet i den nuværende budgetprognose Under de givne forudsætninger, vil foreningen økonomi blive yderst anstrengt i år 2027, da forenings gæld på over 1 milliard kroner skal afdrages over 10 år Fordele og ulemper ved at gennemføre retssag mod Nykredit, herunder det forhold at forenings økonomiske situation ikke nødvendigvis ville blive væsentligt forbedret, selv såfremt foreningen vandt en evt. retssag. Dette forhold skyldes at på tidspunktet for en evt. domsafsigelse, vil foreningen være afhængig af rentens udvikling fra stævningstidspunktet til domsafsigelse, ligesom foreningens mulighed for finansiering hos andet pengeinstitut vil være usikker Da en forhandling er afvist af Nykredit er et af alternativerne til en retssag et stop for stigninger i boligafgiften, med henblik på at forenings medlemmer kan blive boende, uden at foreningens eller andelshavernes økonomi belastes i en grad som er uholdbar, og tvinger andelshaverne til at fraflytte foreningen Redegørelse for en eventuel fastfrysning af boligafgiften samt mulige konsekvenser af dette for foreningen og andelshaverne Estimatet vedrørende forenings mulige likviditetsforbedring på 20 millioner kroner i tilfælde af en vunden retssag som redegjort for i bilag 5, bad Ulrik Kjeldsen andelshaverne om at se bort fra, og henholde sig til Christian Schwartz Hansens estimater og redegørelse (bilag 1), da det beskrevne estimat bygger på en misforståelse Denne misforståelse kan have indflydelse på hvorvidt det ud fra en økonomisk betragtning vil give mening at stævne Nykredit. En afklaring af dette vil kræve yder- 2
ligere beregninger Beboernes økonomiske forhold i henholdsvis et status quo scenarie, samt alternative scenarier bør undersøges nærmere med henblik på at træffe beslutning på oplyst grundlag. Kommentarer til redegørelsen fra et flertal i bestyrelsen fremlagt som bilag 6. Eventuel valg af ny bestyrelse afhængig af den retning, som A/B Hostrups Have vælger fremadrettet. Ønsker at blive boende i Hostrups Have med sin familie. For at dette vurderes som attraktivt, skal der arbejdes for en langsigtet økonomisk løsning Ad punkt 4: Bestyrelsesformand Uwe Krøger Andersen henviste til den af bestyrelsen udarbejdede redegørelse, hvoraf følgende hovedpunkter blev fremhævet: Forudsætninger for stiftelsen af A/B Hostrups Have, herunder vilkåret om rentetrappe. Lave omkostninger for beboerne for at blive andelshavere i A/B Hostrups Have i forbindelse med stiftelsen. Økonomiske perspektiver for A/B Hostrups Have. Økonomi i forhold til fremtidige vedligeholdelsesarbejder. Der afventes en opdateret vedligeholdelsesrapport fra Jahn og Partners i efteråret 2014. Økonomi for løbende drift drøftes jævnligt med administrator og revisor. Politiske tiltag, herunder eventuel ophævelse af forbud mod maksimalpriser samt eventuel fri lejefastsættelse. Foreningens økonomiske status p.t., herunder løbende boligafgiftsstigninger men ikke øget gældssætning. Usikkert grundlag for retssag mod Nykredit samt risiko for store økonomiske omkostninger for A/B Hostrups Have. Ad punkt 5: En række andelshavere kommenterede de i punkt 2-4 nævnte redegørelser og fremkom med deres egne bemærkninger til sagen. En række andelshavere havde spørgsmål til sagen, herunder: En andelshaver ønskede oplysning om økonomiske beregninger som andelshaver/lejer i forhold til at kunne træffe beslutning på oplyst grundlag. Advokat Christian Schwarz- Hansen gjorde opmærksom på tidspres, idet suspensionsaftalen med Nykredit udløber den 31. december 2014. Statsautoriseret revisor Carsten Johansen fra AP Revision supple- 3
rede med, at der godt kan laves de ønskede økonomiske beregninger. En andelshaver ønskede svar på, om det var muligt at A/B Hostrups Have kunne gå konkurs, ligesom A/B Bangsbohus, og om det er muligt at indgå et forlig med Nykredit. Bestyrelsen bemærkede, at Nykredit ikke ønsker et forlig og henviste til det som bilag 3 fremlagte brev fra Nykredit af 24. juni 2014. Advokat Christian Schwartz Hansen supplerede med, at situationen for A/B Hostrups Have ikke er identisk med situationen for A/B Bangsbohus, på hvilken baggrund konkursen hos A/B Bangsbohus næppe kan bruges som model for A/B Hostrups Have. En andelshaver ønskede svar på de tilsyneladende forskellige konklusioner i redegørelser fra Advokatfirmaet LEAD (bilag 1) henholdsvis Advokatfirmaet Erritzøe (bilag 4). Bestyrelsen bemærkede, at advokat Morten Erritzøe har trukket sig som advokat for A/B Hostrups Have og derfor ikke står på mål for redegørelsen. Advokat Christian Schwartz Hansen drøftede herefter forskellene på de nævnte redegørelser. En andelshaver spurgte, om bestyrelsen havde overvejet at gøre krav gældende overfor advokat Henrik Qwist, der havde medvirket til stiftelsen af A/B Hostrups Have. Bestyrelsen bemærkede, at dette forhold var blevet drøftet i bestyrelsen, men at bestyrelsen samtidig vurderede, at advokat Henrik Qwist ansvarsforsikring ikke ville være tilstrækkelig til at dække et eventuelt krav. Advokat Christian Schwarz-Hansen bemærkede, at han ikke har foretaget en vurdering af Henrik Qwists eventuelle ansvar, idet bestyrelsen ikke har givet ham dette opdrag. En andelshaver spurgte, om der skulle vælges ny bestyrelse, såfremt A/B Hostrups Have udtager stævning mod Nykredit. Bestyrelsen bemærkede, at der skulle vælges ny bestyrelse, idet et flertal af den nuværende bestyrelse ikke kunne anbefale at udtage stævning mod Nykredit, jf. den som bilag 6 fremlagte redegørelse fra et flertal i bestyrelsen. Herefter redegjorde statsautoriseret revisor Carsten Johansen for beskatning af renteswappens markedsværdi. En andelshaver havde spørgsmål vedrørende forældelse i forhold til et eventuelt erstatningskrav mod Nykredit. Advokat Christian Schwartz Hansen redegjorde herefter for sin opfattelse vedrørende forældelse og henviste til den som bilag 1 fremlagte redegørelse. En andelshaver spurgte, om det p.t. var muligt at sælge andele i foreningen. Hertil bemærkede bestyrelsesmedlem Børge Tamsmark, at at der pt. blev solgt ca. 8-10 andele pr. måned, men at interessen for andele i A/B Hostrups Have er dalende. En andelshaver havde spørgsmål til forståelsen af beskatning af renteswappens markeds- 4
værdi. Advokat Christian Schwartz Hansen redegjorde herfor, og drøftede herefter et eventuelt ansvar for Nykredit ud fra et lagerbeskatningssynspunkt. Herefter redegjorde advokat Christian Schwartz Hansen for den seneste praksis vedrørende renteswap til andelsboligforeninger. En andelshaver spurgte, om det var muligt for de enkelte andelshavere at gøre erstatningskrav gældende overfor Nykredit, og om udtagelse af stævning mod Nykredit ville have betydning for en eventuel huslejefastsættelse som lejer. Advokat Christian Schwartz Hansen svarede, at han ikke har fået dette spørgsmål før, og at han derfor ikke kunne svare på stående fod. Et eventuelt erstatningskrav fra de enkelte andelshavere overfor Nykredit ville dog formentlig skulle gøres gældende som et krav på erstatning uden for kontrakt. Herefter gjorde advokat Christian Schwartz Hansen opmærksom på, at en eventuel udtagelse af stævning mod Nykredit ikke ville have betydning for en eventuel huslejefastsættelse som lejer. Herefter redegjorde advokat Christian Schwartz Hansen for andelshavernes individuelle forbedringer i forhold til huslejefastsættelsen som lejer. En andelshaver spurgte, om det var muligt for A/B Hostrups Have at indgive begæring om konkurs og om at få oplyst det tidsmæssige perspektiv. Advokat Christian Schwartz Hansen redegjorde for mulighederne for en konkursbegæring fra A/S Hostrups Have, herunder at det i retspraksis er uafklaret om en forening kan begære sig selv konkurs, og bemærkede samtidig, at det ikke var muligt at anslå det tidsmæssige perspektiv. Herefter spurgte andelshaveren, om en fastfrysning af boligafgiften ville påvirke salget af andele i foreningen. Advokat Christian Schwartz Hansen bemærkede, at en fastfrysning af boligafgiften formentlig ville have betydning for salget af andele i foreningen. En andelshaver havde spørgsmål til selve processen i forhold til at indkalde til ekstraordinær generalforsamling med henblik på at tage stilling til, om der skulle udtages stævning mod Nykredit. Dirigenten, advokat Niels Hupfeld, redegjorde for denne proces med indkaldelse af ekstraordinær generalforsamling. En andelshaver spurgte, hvad der skete med andele i foreningen i tilfælde af en andelshavers død. Bestyrelsesmedlem Børge Tamsmark redegjorde herfor og henviste til konkrete eksempler i foreningen. En andelshaver spurgte til tidsperspektivet for en konkurs, hvis der blev udtaget stævning mod Nykredit. Advokat Christian Schwartz Hansen henviste til den som bilag 1 fremlagte redegørelse og gjorde opmærksom på, at tidsperspektivet ikke var muligt at fastslå. 5
Som et alternativ til de i bilag 1-6 skitserede muligheder foreslog en andelshaver muligheden for at indfri gælden til Nykredit, eventuel en delvis indfrielse af gælden samt forlig med Nykredit vedrørende den resterende del af gælden. En andelshaver spurgte, om det vil være nødvendigt at anlægge retssag mod Nykredit for at afbryde forældelse. Advokat Christian Schwartz Hansen bekræftede, at der skulle udtages stævning mod Nykredit for at afbryde forældelse, hvis den nuværende suspensionsaftale ikke blev forlænget. En andelshavers far spurgte til bestyrelsens og advokat Christian Schwartz Hansens opfattelse til, om A/B Hostrups Have har lidt et tab, og forskellen i opfattelserne på dette væsentlige punkt i henholdsvis Christian Scwhartz Hansens redegørelse (bilag 1) og bestyrelsens flertals redegørelse (bilag 6). Bestyrelsesformand Uwe Krøger uddybede at han ikke mente at foreningen var blevet likviditetsmæssigt belastet af SWAPen hidtil og på den måde havde lidt et tab. Advokat Christian Schwartz Hansen redegjorde for sin opfattelse vedrørende et eventuelt tab. Herefter spurgte andelshaveren, om de enkelte bestyrelsesmedlemmer havde interessekonflikter i forhold til Nykredit. Bestyrelsesformand Uwe Krøger Andersen ønskede ikke at redegøre herfor. Ulrik Kjeldsen meddelte, at han ikke havde noget forhold til Nykredit. Bestyrelsesmedlem Zeynep Tümer meddelte ligeledes, at hun ikke har noget forhold til Nykredit. Endelig havde andelshaverens far spørgsmål i forhold til isoleret bevisoptagelse (syn og skøn uden retssag) samt nedlæggelse af eventuelle subsidiære påstande i tilfælde af en retssag mod Nykredit. I relation til spørgsmålet om foreningens påstand i forbindelse med en retssag redegjorde advokat Christian Schwartz Hansen indledningsvis i korte træk for en dom afsagt af Retten i Viborg vedrørende en retssag mellem en andelsboligforening og et pengeinstitut, hvor foreningen fik medhold i en påstand om at blive stillet som om swapaftalen ikke var blevet indgået. Herefter redegjorde advokat Christian Schwartz Hansen for sin opfattelse vedrørende eventuelle subsidiære påstande samt isoleret bevisoptagelse (syn og skøn uden retssag). En andelshaver spurgte om muligheden for at få ændret retspraksis. Advokat Christian Schwartz Hansen redegjorde for sin personlige holdning og henviste til den som bilag 1 fremlagte redegørelse og den sparsomme retspraksis på området. Et tidligere medlem af foreningens bestyrelse redegjorde herefter for sin opfattelse i forhold til fastfrysning af boligafgiften, udtagelse af stævning mod Nykredit samt indfrielse af gæld til Nykredit og efterfølgende dialog/forlig med Nykredit. Ulrik Kjeldsen kommenterede bemærkningerne fra det tidligere bestyrelsesmedlem, og formand Uwe Krøger An- 6
dersen replicerede bemærkningerne fra Ulrik Kjeldsen. Herefter blev der afholdt vejledende afstemning i forhold til, om foreningens bestyrelse skal arbejde videre med at indkalde til ekstraordinær generalforsamling med henblik på at tage stilling til, om der skal udtages stævning mod Nykredit. Dirigenten konstaterede, at der var stort flertal for, at foreningens bestyrelse arbejder videre hermed. Idet der ikke forelå yderligere punkter til drøftelse, takkede dirigent advokat Niels Hupfeld for god ro og orden og hævede generalforsamlingen. 7