BRAMMING Notat - om grundlaget for en ny dagligvarebutik v/vardevej 1-3 8. september 2010 Vardevej
Notatet er udarbejdet af COWI A/S Thulebakken 34 9000 Aalborg Tlf: 99 36 77 00 Kontaktinfo: Jens Bay Mail: jeba@cowi.dk Tlf: 4597 7612 Udgivelsesdato 08.09.2010 Udarbejdet JEBA Kontrolleret KRBR Godkendt JEBA 2 NOTAT - Bramming, et område til lokal dagligvareforsyning
BAGGRUND OG SAMMENFATNING Innovator har i forbindelse med et ønske om at skabe mulighed for at etablere en dagligvarebutik i Bramming engageret COWI A/S til at vurdere grundlaget for en ny butik. Det er hensigten at undersøge mulighederne for at flytte en eksisterende Fakta dagligvarebutik fra den centrale del af Bramming til den vestlige del af Bramming ved Vardevej. Projektområdet ligger i umiddelbar kontakt til det allerede påbegyndte boligområde Bramming Vestby, som forventes at blive udbygget yderligere i de kommende år. Helt konkret vurderes et projektområde, der ligger umiddelbart vest for den eksisterende Netto butik ved Vardevej. Notatet vurderer grundlaget for etablering af en ny dagligvarebutik i projektområdet i relation til Planlovens bestemmelser for detailhandel, herunder i forhold til den nuværende butiksforsyning, det befolkningsmæssige opland, trafikal tilgængelighed mv. SAMMENFATNING Inden for det forudsatte primære opland til projektområdet vurderes der at være et forbrugsgrundlag, der kan dække størstedelen af omsætningen i en ny dagligvarebutik i dagens situation. På længere sigt vurderes forbrugsgrundlaget inden for det primære opland at kunne dække stort set hele butikkens omsætning såfremt forudsætningerne om et generelt stigende dagligvareforbrug og flere indbyggere i oplandet holder. Det uforløste forbrugspotentiale inden for det forudsatte primære opland udgør i dag ca. 12-17 mio. kr. og forventes at stige til ca. 18-23 mio. kr. i 2022. I vurderingen indgår en forudsætning om en løbende udbygning af det nye boligområde Bramming Vest umiddelbart nord for projektområdet. Etableringen af en ny butik i projektområdet vil ligge tæt på eksisterende boligområder og placeringen er central i forhold til den fremtidige boligudbygning i den vestlige del af Bramming. Afstanden til eksisterende dagligvarebutikker i bymidten er ca. 500 m. Etableringen af en ny butik i projektområdet vil forudsætte et nyt lokalcenter, der omfatter projektområdet samt den eksisterende Netto dagligvarebutik. Pga. afstanden til bymidtens eksisterende butikker, en eksisterende stærk dagligvarehandel og butikssammensætning i bymidten samt det forhold, at lokalcentret fortrinsvist vil dække forbrugspotentialet i den vestlige del af Bramming, vurderes et kommende lokalcenter ikke at udgøre en konkurrent til bymidten. Det forudsætter imidlertid, at lokalcentret i den kommende planperiode ikke gives en overordnet ramme, der skaber mulighed for etablering af yderligere en dagligvarebutik eller udvalgsvarebutikker. Det er således vigtigt, at lokalcentret forsyner det lokale opland og kun fungerer som et supplement til bymidtens mere varierede dagligvareudbud. Projektområdet er velbeliggende i forhold til den overordnede vejstruktur, og der vurderes at blive god tilgængelighed for de forskellige trafikarter. Bramming, et område til lokal dagligvareforsyning - NOTAT 3
LOVGRUNDLAG Formål med detailhandelsplanlægningen (Planloven) 5 l. Planlægningen skal 1) fremme et varieret butiksudbud i mindre og mellemstore byer samt i de enkelte bydele i de større byer, 2) sikre, at arealer til butiksformål udlægges, hvor der er god tilgængelighed for alle tra fikarter, herunder især den gående, cyklende og kollektive trafik, og 3) fremme en samfundsmæssigt bæredygtig detailhandelsstruktur, hvor transportafstandene i forbindelse med indkøb er begrænsede. Offentlig regulering (Planloven) Den 1. juli 2007 trådte ændringerne af Planlovens detailhandelsbestemmelser i kraft. Lovændringen skærper formålsbestemmelserne for detailhandelsplanlægningen og præciserer bl.a.: - at de maksimale butiksstørrelser for udvalgsvareog dagligvarebutikker opjusteres til hhv. 2.000 m 2 og 3.500 m 2 i bymidter og bydelscentre, - at det maksimale bruttoetageareal til butiksformål for det enkelte lokalcenter fastlægges til 3.000 m 2, - at den maksimale butiksstørrelse i lokalcentre og for enkeltstående butikker er 1.000 m 2. NY LOVGIVNING Planlovens seneste detailhandelsbestemmelser, som trådte i kraft 1. juli 2007. De nye detailhandelsbestemmelser har indflydelse på, hvordan projektområdet i Bramming kan udnyttes, da området ligger uden for det nuværende afgrænsede centerområde til detailhandel i Bramming fastlagt i den gældende kommuneplan for Esbjerg Kommune. Hovedreglen i de nye detailhandelsregler er, at detailhandelsbutikker skal placeres i den centrale del af en by, dvs i bymidten. Det samlede bruttoetageareal til butiksformål i bymidten fastsættes af kommunen i kommuneplanen. I byer med mere end 20.000 indbyggere kan der endvidere udlægges arealer til butiksformål i den centrale del af en bydel, dvs i et bydelscenter. Det samlede bruttoetageareal til butiksformål i et bydelscenter må ikke overstige 5.000 m 2. Derudover kan der udlægges arealer i et lokalcenter, der udgør og forsyner mindre dele af en by, en landsby, et sommerhusområde eller lignende. Det samlede bruttoetageareal til butiksformål i et lokalcenter må ikke overstige 3.000 m 2. Endeligt kan der uden for bymidter, bydelscentre og lokalcentre placeres enkeltstående butikker, der tjener til lokalområdets daglige forsyning. Jf. bemærkningerne til lovgrundlaget står det beskrevet, at der primært er tale om dagligvarebutikker, som kan etableres som enkeltstående butikker. Planloven fastsætter de maksimale bruttoetagearealer for den enkelte butik til 3.500 m 2 for dagligvarebutikker og 2.000 m 2 for udvalgsvarebutikker - dog maksimalt 1.000 m 2 i lokalcentre og for enkeltstående butikker til lokalområdets forsyning. 4 NOTAT - Bramming, et område til lokal dagligvareforsyning
LOKALISERING AF MINDRE DAGLIGVAREBUTIKKER TILGÆNGELIGHED OG SYNLIGHED For dagligvarebutikker til den lokale forsyning og med et bruttoetageareal på ca. 1.000 m 2 gælder det som oftest, at butikkens forbrugsgrundlag både er skabt af indbyggerne i det nære lokalområde og af forbipasserende trafik - herunder trafikanter, der færdes mellem bolig og arbejdsplads. Det betyder som hovedregel, at en butik på 1.000 m 2, har behov for at ligge centralt i forhold til forbrugerne i form af nærhed til boligområder, men også har behov for at ligge i et område med en vis forbipasserende trafik. Når det kommer til mindre købmænd og øvrige mindre dagligvarebutikker på op til 3-400 m 2 vil disse butikker typisk med fordel kunne indplaceres tæt på en større fordelingsvej midt i et boligområde, da kravet til forbrugsgrundlaget typisk er forholdvis beskedent. I modsætning hertil vil etableringen af en dagligvarebutik på ca. 1.000 m 2 kræve et væsentligt større forbrugsgrundlag, som kan give uhensigtsmæssige gener for naboer eller trafikale gener ved en placering midt i et boligområde. Butikker af denne størrelse vil derfor ofte ønske en placering tæt på et boligområde, men også med nærhed til større veje for at øge antallet af potentielle kunder og sikre både kunder og vareleveringer en god tilgængelighed og fremkommelighed. barrierer mv. Indbyggerne inden for det primære opland til en enkeltstående dagligvarebutik på ca. 1.000 m 2 kan ikke forventes, at lægge hele deres forbrug i en butik i denne størrelsesorden, da butikken typisk ikke dækker hele spektret af forbrugernes varebehov, som typisk også omfatter mere specialiserede dagligvarer. Modsat vil en dagligvarebutik med en beliggenhed i nærheden af større veje også have et sekundært omsætningspotentiale fra kunder uden for det primære opland (evt. tilstødende landområder uden dagligvarebutikker) eller fra personer som dagligt passerer butikken på deres bolig-arbejdsrejse. Hvornår en butik kan etableres med det formål at servicere et lokalområde med dagligvarer afhænger bl.a. af butikkens størrelse og vareudvalg, oplandets naturlige udstrækning, indbyggernes dagligvareforbrug mv. Som tommelfingerregel kan det forudsættes, at kriterierne er opfyldt såfremt der forventes en rimelig balance mellem det samlede forbrugsgrundlag inden for det primære opland og omsætningen i en ny dagligvarebutik. LOKALFORSYNING Dagligvarebutikker til den lokale forsyning kan jf. Planlovens bestemmelser maksimalt have et bruttoetageareal på 1.000 m 2 ekskl. areal til personalefaciliteter. Butikker i denne størrelsesorden kan derfor betragtes som butikker til områdets daglige forsyning såfremt der er et lokalt dagligvareforbrug i området, der giver grundlag herfor. Det primære opland til en enkeltstående dagligvarebutik på op til 1.000 m 2 vil typisk have en udstrækning på 1-2 km afhængigt af vejstrukturen, nærheden til konkurrenter, synlige eller opfattede Bramming, et område til lokal dagligvareforsyning - NOTAT 5
OMRÅDET Kommuneplanrammer fra Kommuneplan 2009 Esbjerg Kommune. Helt konkret vurderes et projektområde, der ligger ved Vardevej med nærhed til eksisterende boligområder i den vestlige del af Bramming. Projektområde Projektområdet ligger i grænseområdet mellem boligområderne og erhvervsområderne i den vestlige del af Bramming by og med god adgang til indfaldsveje og de overordnede boligveje i Bramming by. Umiddelbart nordvest for projektområdet ligger et større byudviklingsområde - Bramming Vest, der bl.a. er udlagt til åben/ lav boligbebyggelse i den gældende kommuneplan. Nyt byudviklingsområde - Bramming Vestby Projektområde Bramming bymidte 6 NOTAT - Bramming, et område til lokal dagligvareforsyning
VURDERING AF FORBRUGSGRUNDLAG OG KONSEKVENSER FOR BYMIDTEN NY BUTIK Projektområdet forudsættes at skulle anvendes til etablering af en dagligvarebutik med et samlet bruttoetageareal på op til 1.000 m 2, som har til formål at servicere de omkringliggende boligområder. De følgende analyser har til formål at vurdere grundlaget for en kommende dagligvarebutik. I den sammenhæng forudsættes det, at der vil blive tale om etablering af en Fakta discountbutik. EKSISTERENDE DAGLIGVAREFORSYNING Der er i 2008 foretaget en større detailhandelsanalyse for hele Esbjerg Kommune. Analysen viser, at den eksisterende primære omsætning i dagligvarehandlen i Bramming sker i den centrale sydlige del af byen. Dagligvareudbuddet er her lokaliseret omkring langs Nørregade og Vejrup Storegade og består af 2 supermarkeder, 4 discountbutikker og en købmand beliggende lige uden for bymidten. Derudover består dagligvareforsyningen i Bramming af mindre butikker med bagervarer, blomster, materialistvarer mv. I alt vurderes de primære eksisterende dagligvarebutikker i Bramming by at omsætte for ca. 170-210 mio kr. I den vestlige del af bymidten består den primære dagligvarehandel udelukkende af en Netto discountbutik lokaliseret v. Vardevej, der forbinder den vestlige bydel med bymidten. Dagligvarebutikken har et salgsareal på ca. 520 m 2 og vurderes at omsætte for 30-35 mio. kr. Dækningsgraden er et udtryk for forholdet mellem indbyggernes forbrug og omsætningen i detailhandlen inden for et afgrænset område og er et anvendeligt mål for et områdes detailhandelsmæssige styrke og oplandseffekt. jf. Esbjerg Kommune - analyse af detailhandlen fra 2009 er dækningsgraden i Bramming ca. 137 inden for dagligvarer, hvilket udtrykker, at Bramming - især omkring bymidten - i dag står særdeles stærkt inden for dagligvarer og trækker kunder til fra et større opland. Eksisterende forsyning - dagligvarer 2009 Dækningsgrad Bramming 137 OPLAND Med henblik på at vurdere kundegrundlaget for en ny dagligvarebutik i området foretages indledningsvis en vurdering af det naturlige opland for butiks området. Det primære opland for en kommende dagligvarebutik i projektområdet forudsættes primært at bestå af boligområderne i den vestlige og nordvestlige del af Bramming by som afgrænset på kortet s. 8. Oplandet harmonerer med, at dagligvarebutikker typisk har et relativt begrænset geografisk rækkevidde på 1-2 km afhængigt af infrastrukturen og konkurrerende butikker i nærområdet. Oplandet for en ny butik i projektområdet vil være sammenfaldende med oplandet for den eksisterende Netto-butik. Mod øst begrænses oplandet til en dagligvarebutik i projektområdet af Bramming bymidte. Når afstanden til projektområdet er lige så stor som afstanden fra bopælen og ind til bymidten vurderes de fleste at foretrække det bredere vareudvalg i bymidten fremfor discountbutikkerne langs Vardevej. Hele bymidten og den østlige del af Bramming vurderes ikke at være en del af det primære opland til en dagligvarebutik i projektområdet ved Vardevej, da afstanden til bymidten er kortere og samlet set mere attraktiv. Bramming, et område til lokal dagligvareforsyning - NOTAT 7
FORBRUGSPOTENTIALE I BRAMMING VEST COWI s udtræk fra Danmarks Statistiks forbrugsundersøgelse* fremskrevet til 2010 viser, at det gennemsnitlige forbrug til dagligvarer er ca. 23.500 kr. pr. person. I det forudsatte primære opland til en dagligvarebutik i projektområdet vurderes det samlede forbrugspotentiale inden for dagligvarer at udgøre ca. 47 mio. kr. i 2010. Hertil kommer et sekundært omsætningspotentiale fra de nærmest beliggende bolig- og landområder, og de personer der arbejder i Esbjerg og derfor færdes på Vardevej. I de efterfølgende beregninger indgår det sekundære forbrugs- potentiale fra landområdet og pendlingen ikke. Inden for det forudsatte opland for en dagligvarebutik i projektområdet vuderes der i dag således at være et uforløst forbrugspotentiale på ca. 12-17 mio. kr. Det skal i denne sammenhæng bemærkes, at indbyggerne inden for det primære opland ikke kan forventes, at lægge hele deres forbrug i den eksisterende og evt. kommende discountbutik, da de to butikker ikke dækker hele spektret af forbrugernes varebehov. Den gennemsnitlige forbruger handler typisk også mere specialiserede dagligvarer, end det vareudbud en discountbutik kan tilbyde. Bymidtens supermarkeder vil kunne opfylde Primært opland til en ny dagligvarebutik Projektområde Spar Netto SuperBest SuperBrugsen Kiwi Aldi Fakta Skitsering af det forudsatte primære opland for en dagligvarebutik i Bramming Vest. * Seneste udtræk fra Danmarks Statistiks forbrugsundersøgelse; gennemsnitstal for perioden 2004-2006, fremskrevet til 2009 på baggrund af forbrugsudvikling. 8 NOTAT - Bramming, et område til lokal dagligvareforsyning
behovet for mere specialiserede varer. Forbrugsgrundlaget til lokalområdets butikker må derfor reelt set forventes at være lavere. Modsat vurderes det, at det sekundære forbrugspotentiale som minimum vil kompensere for den dagligvarehandel, som går ud af det primære opland til butikkerne i Bramming bymidte. Det sekundære opland forudsættes som nævnt at være indbyggere, som bor lige uden for det primære opland samt pendlere der dagligt færdes langs Vardevej. Forudsat at forbruget stiger i samme takt som de foregående 10 år vurderes forbrugspotentialet inden for det primære forudsatte opland at stige til ca. 18-23 mio. kr. i 2022. I beregningerne forudsættes det samtidig, at Bramming Vestby i løbet af de kommende 20 år udbygges med ca. 55 boliger, og at indbyggertallet i de eksisterende boligområder inden for det primære opland forbliver på det nuværende niveau. Forbrugspotentiale (dagligvarer) inden for det forudsatte primære opland til en dagligvarebutik v. Vardevej Opland 2010 Opland 2022 Primært opland (pers.)** 2.000 2.160 2010 (kr.) 2021 (kr.) Forbrugspotentiale 47.000.000 53.000.000 Oms. i eksisterende butikker 30-35 30-35 Uforløst forbrugspotentiale 12-17.000.000 18-23.000.000 Butikstype Størrelse Omsætning*** Discountbutik 700-1.000 m 2 20-30 mio. kr. Supermarked 2.000-3.500 m 2 50-70 mio. kr. En ny discountbutik i projektområdet forventes at omsætte for ca. 20-25 mio. kr. Under de givne forudsætninger vurderes der i det forudsatte primære opland at være et lokalt uforløst forbrugspotentiale, der i dag må forventes at kunne dække størstedelen af omsætningen i en discountbutik på op til 1.000 m 2 inden for projektområdet. På længere sigt vurderes det uforløste forbrugspotentiale inden for det forudsatte primære opland, at kunne skabe grundlag for stort set hele butikkens omsætning. I vurderingen er der ikke taget højde for, at den eksisterende Netto butik med stor sandsynlighed vil miste omsætning som følge af de to butikkers direkte konkurrence på discountvarer. Ud fra den betragtning vil de to butikkers samlede omsætning angiveligt blive lidt lavere end forudsat i beregningerne. På den baggrund vil etableringen af en dagligvarebutik i projektområdet i dag men især på sigt være medvirkende til at skabe en bedre lokal dagligvareforsyning i den vestlige del af Bramming by. KONSEKVENSER FOR BYMIDTEN Den del af Bramming bymidte, som er udlagt til centerformål - herunder detailhandel, er i dag præget af tæt bebyggelse langs de to hovedstrøg Vejrup Storegade og Nørregade. Dagligvarebutikkerne i bymidten ligger forholdvis tæt klumpet sammen med maksimalt ca. 200 m afstand mellem butikkerne. Med så kort afstand mellem butikkerne vurderes der at være en funktionel sammenhæng, der er med til at skabe synergier mellem butikkerne. Det betyder, at samlokaliseringen af discountbutikker og supermarkeder samlet set er med til at skabe et attraktivt og stærkt dagligvareudbud i Bramming bymidte, hvor dagligvarehandlen også kan kombineres med handel i bymidtens udvalgsvarebutikker. Samtidig vidner Brammings dækningsgrad på 137 om at bymidtens dagligvarehandel står meget stærkt. i dagens situation. ** Kilde: Danmarks Statistik (2007), kvadratsnetdata. *** Erfaringstal, COWI. Bramming, et område til lokal dagligvareforsyning - NOTAT 9
Med udflytningen af Fakta fra bymidten til Bramming vest vil bymidten miste noget omsætning. Butikkens omsætning vurderes i dag at ligge i den lave ende af intervallet 20-25 mio. kr. og udgør kun en mindre andel af den samlede primære dagligvarehandel i bymidten. Da bymidten fortsat rummer 2 andre discountbutikker med nærhed til supermarkederne, vurderes en evt. udflytning ikke at få væsentlig betydning for bymidtens dagligvarehandel, da forbrugerne fortsat har adgang til et varieret udbud af dagligvarer i bymidten. Med en udflytning af Fakta vurderes bymidtens dagligvarehandel fortsat at være mere end 2,2 gange så stor som vestbyens dagligvarehandel målt på omsætning i den primære dagligvarehandel. Hertil kommer omsætningen i bymidtens mindre dagligvarebutikker som fx. bagere, materialister mv. er der etableret cykelsti stort set frem til projektområdet. Der er i øjeblikket planer om at etablere en forlængelse af cykelstien langs Vardevej, så stien rækker frem til projektområdet og derved forbedrer adgangsforholdene for bløde trafikanter. Afstanden fra Netto til Aldi er ca. 500 m og det betyder, at Netto ikke har nogen funktionel sammenhæng med bymidten. Fra Netto til projektområdet er afstanden under 100 m, hvilket ifølge Planlovens detailhandelsbestemmelser betyder, at etableringen af en ny butik i projektområdet forudsætter, at det samlede område med de to butikker udlægges som lokalcenter. Den samlede maksimale arealramme til detailhandel i lokalcentre er ifølge Planloven 3.000 m 2. På baggrund af det vurderede omsætningspotentiale for en ny butik i projektområdet må det anbefales, at der gives en samlet ramme, der kun muliggør op til 2 dagligvarebutikker i området. BELIGGENHED OG TILGÆNGELIGHED En ny dagligvarebutik i projektområdet får vejadgang fra Vardevej. Der vurderes at være en god trafikal tilgængelighed til området for biler pga. beliggenheden ved Vardevej, som er den primære hovedvej, der binder Bramming sammen på tværs. Samtidig er projektområdet lokaliseret tæt på Præstevej, som forbinder butikken med boligområderne i Bramming Vest. Langs Vardevej 10 NOTAT - Bramming, et område til lokal dagligvareforsyning
Bramming, et område til lokal dagligvareforsyning - NOTAT 11