ANDELSBOLIGFORENINGEN CENTRUM - TOLDBODEN VEDLIGEHOLDELSESPLAN FOR 2015-2019 Side 1 af 19
Side 2 af 19
Indholdsfortegnelse Generelt.. 4 Bygningsdele.. 6 (12) Fundamenter 6 (21) Teglfacader/ ydervægge... 8 Kælderydervægge 8 Facader. 8 (23) Etagedæk. 10 (24) Trapper (Udvendige) 11 (31) Ydervægge, kompletterende.... 12 Vinduer og døre... 12 Sålbænke.... 13 (37) Tage kompletterende.. 14 Træbeklædning på kviste.. 14 Inddækninger... 15 (47) Tage..... 16 (52) Tagrender og nedløb.... 16 (57) Ventilation/ udluftning. 17 (88) Anlæg i terræn. 18 Resume/ tidsplan.. 19 Side 3 af 19
Generelt Beliggende: Skolegade 47 ABCD, 8600 Silkeborg Toldbodgade 26 DEF, 8600 Silkeborg. Matrikelnummer: 109x. Bygget: Ejer: 1993 jfr. BBR-meddelelse. Andelsboligforeningen Centrum-Toldboden. Bebygget areal: 125 + 95 + 255 = 475 m2. Boligareal: 250 + 227 + 510 = 987 m2 Ejendommen/ andelsboligforeningen består af: 3 bygninger, der størrelsesmæssigt er fordelt således: Toldbodgade 26 DEF med 5 boliger á 84 m2 og 1 bolig á 90 m2. Skolegade 47 ABC med 2 boliger á 85 m2 og 1 bolig á 80 m2. Skolegade 47 D med 2 boliger á 66 m2 og 1 bolig á 95 m2. Der er trappeopgang i Toldbodgade 26 D og Skolegade 47 D. Under Toldbodgade 26 D og Skolegade 47 AB er der kælder indeholdende små depotrum til de enkelte lejligheder, samt under Skolegade 47 AB et teknikrum/ fyrrum. Alle boliger opvarmes med fjernvarme. Husenes klimaskærm er ifølge registreringer opført i følgende konstruktioner: Fundamenter og kælderydervægge er udført af beton. Sokkelen er pudset med cementmørtel fra underkant nederste række teglsten til under terræn. Ydervægge består af en hulmur som skønnes isoleret med 125 mm mineraluld. Formur består af 11 cm teglsten og bagmur skønnes at bestå af helvægselementer af beton. Vinduer og døre er af træ/ alu, og forsynet med energiruder. Tagkonstruktionen er med gitterspær, et undertag af Monarfol (armeret plastfolie) og en tagbelægning af betontagsten. Side 4 af 19
Vedligeholdelsesplan 2014 Bygningsgennemgangen blev foretaget 30. oktober 2014. Besigtigelsen omfatter boliger opført som etage- og rækkehusbyggeri. Følgende blev besigtiget: Tage, facademure, vinduer og døre samt kældre og sokler. De af rapporten omfattede bygningsdele er klassificerede efter SfB-systemet, hvor bygningsdelene nummereres efter SfB-bygningstabellen. Rapporten indeholder en beskrivelse af bygningernes tilstand samt forslag til afhjælpninger og anbefalede udførelsesfrister. Samtlige registreringer er foretaget visuelt. Ifølge aftale omfatter rapporten ikke de enkelte lejligheders tilstand, da disse forhold hidrører under den enkelte andelshaver. Rapporten indeholder ikke svampeundersøgelser, udvendige belægninger, TVinspektion af kloakker, geotekniske jordbundsundersøgelser, undersøgelser af forurenet jord eller asbestholdige materialer. Der foretages endvidere ikke destruktive undersøgelser. Der foretages ikke vurdering af udvendige el-installationer. Der er ikke vedlagt bilag. Registreringen er udført af Ole Hansen. Ved gennemgangen af ejendommen deltog andelshaver/ beboer Inge-Lise Madsen. Tagrum Skolegade 47 C er ikke besigtiget, der var ikke adgang til boligen. Konklusion Efter endt gennemgang af andelsboligforeningens bygninger, må det konkluderes, at vedligeholdelsesstanden samlet set er meget fin. Der er kun konstateret ganske få skader, der bør udbedres snarest. Side 5 af 19
Bygningsdele (12) Fundamenter Der er revnet og afskallet puds på sokkel under terrassedør Skolegade 47 B. Revnet og afskallet puds giver risiko for fugt- og frostskader. Revnet og afskallet sokkelpuds under terrassedør i Skolegade 47 B. Reparation af revnet Afhugning af revnet og defekt puds med efterfølgende og defekt puds på 2015 svumning og påføring af nyt cementpudslag. sokkel. Løbende vedligeholdelse Sokkel/ fundament. Sokkel/ fundament for revner og skader over terræn. Visuel gennemgang årligt. Side 6 af 19
Udvendigt terræn. Overkant af sokkel er stedvis ikke med tilstrækkelig afstand til terræn. Der er ved besigtigelsen tegn på periodisk opfugtning af murværk. Terræn bør reguleres, så risiko for fremtidige skader elimineres. Specielt på vestgavl Skolegade 47 D, hvor terræn går op over nederste række facadesten. Der er desuden risiko for opfugtning og rådskader på dør- og vinduesbundramme der går til sokkel p.g.a. uhensigtsmæssig fugtpåvirkning. Underkant mursten går til terræn med tegn på periodisk opfugtning p.g.a. opsprøjtende slagregn samt udsat vinduesbundramme. Snavset murværk og sokkel med algevæskst. Underkant murstensvæg går til terræn. Terræn går op over nederste række mursten på vestgavl Skolegade 47 D. Regulering af terræn. Terræn bør reguleres, så sokkelhøjden bliver min. 10 cm, så hverken murersten eller dør- og vindues-bundramme har kontakt med terræn. 2016 Side 7 af 19
(21) Teglfacader/ ydervægge Kældervægge Der er lidt løst, afskallet og skruk puds med mangelfuld vedhæftning på kælderbagmur ved begge kælderdøre under Toldbodgade 26 D. Der er saltudblomstring og fugtskjolder samt målt forhøjet fugt i kælderbagmur ved østlig kælderdør under Toldbodgade 26 D. Der er en lugt af mug/ skimmel i området omkring østlig kælderdør under Toldbodgade 26 D. Der er saltudblomstring og fugtskjolder samt netrevner og skruk puds med mangelfuld vedhæftning på kælderydervæg ved østlig kælderdør under Toldbodgade 26D. Løst og afskallet puds samt saltudblomstring og fugtskjolder på kælderbagmur ved kælderdør under Toldbodgade 26 D. Løst og afskallet puds på kælderbagmur ved kælderdør under Toldbodgade 26 D. Saltudblomstring og fugtskjolder på kælderbagmur ved kælderdør under Toldbodgade 26 D. Side 8 af 19 Saltudblomstring og fugtskjolder samt netrevner og skruk puds med mangelfuld vedhæftning på kælderydervæg ved kælderdør under Toldbodgade 26 D.
Afhugning af løst og defekt puds med efterfølgende svumning og påføring af nyt cement-/ mørtelpudslag. Inden arbejdet igangsættes, skal årsagen til Ud- og indvendig reparation opfugtning i nordøstlig hjørne lokaliseres og af skader på afhjælpes. Evt. skimmelvækst kan være sundhedsskadeligt. kælderydervægge. 2015 PS: Skaderne over dørene er primært af visuel karakter. Løbende vedligeholdelse Kælderydervægge. Ud- og indvendig kontrol af kælderydervægge for revner og andre skader. Visuel gennemgang årligt. Facader Generelt fremstår alt udvendigt murværk i meget fin og intakt stand. Der er dog konstateret revne-dannelse i vandret fuge over overligger over terrassedøre mod syd i Skolegade 47 A og B, samt lidt begyndende forvitring af fuger i vestlig ende af murværk mod syd i Skolegade 47 D. Revnede fuger over muret overligger giver risiko for fugtindtrængning og frostskader. Revnedannelse i vandret fuge over overligger over terrassedør Skolegade 47 A og B. Revnedannelse i vandret fuge over overligger over terrassedør Skolegade 47 A og B. Revnet fuge over De revnede fuger udkradses/ -fræses, og der ilægges nye overligger mørtelfuger. 2015 Forvitrede fuger Forvitrede fuger udbedres, evt. ved udkradsning/ -fræsning og ilægning af nye fuger. Disse skader er dog primært af kosmetisk art. 2019 Side 9 af 19
Løbende vedligeholdelse Teglstensfacader. Alt udvendigt murværk. Visuel gennemgang årligt. (23) Etagedæk På loft i kælder under Skolegade 47A ses saltudfældninger og udtørrede fugtskjolder på understøbning/ betonbjælke med tegn på rustudtræk fra indstøbt varmerør. Understøbning/ betonbjælke med tegn på rustudtræk fra indstøbt varmerør. Indstøbt varmerør. Det bør undersøges, om der er begyndende tæring på indstøbt varmerør. Skjulte rør kan ved pludselige utætheder give store fugtskader i underliggende konstruktioner og opmagasinerede genstande. 2017 Løbende vedligeholdelse Understøbning/ betonbjælke for tegn på Visuel gennemgang Indstøbt varmerør. rustudtræk. månedlig. Side 10 af 19
(24) Trapper (Udvendige) Der er stedvis revnedannelse samt revnet og skruk puds der mangler fuld vedhæftning til underlaget på trappevanger på kældertrapper, hvilket giver risiko for fugt- og frostskader. Revnet og skruk puds der mangler fuld vedhæftning til underlaget på trappevanger. Revnet og skruk puds der mangler fuld vedhæftning til underlaget på trappevanger. Revnet og skruk puds der mangler fuld vedhæftning til underlaget på trappevanger. Revnet og skruk puds der mangler fuld vedhæftning til underlaget på trappevanger. Reparation af revnet Afhugning af revnet og defekt puds med efterfølgende og defekt puds på 2015 svumning og påføring af nyt cementpudslag. trapper og -vanger. Side 11 af 19
Løbende vedligeholdelse Trapper og -vanger. Trapper og -vanger for revner og skader. Visuel gennemgang årligt. (31) Ydervægge, komplettering Vinduer og døre. Husenes vinduer og udvendige dør er med træramme og karm udvendigt forsynet med en klimaskærm af aluminium. Vinduer og døre er generelt i god og fin stand. Dog er glas i 1. sals vindue Skolegade 47 B punkteret, og ifølge det oplyste er tagvindue i Skolegade 47 B og C i meget ringe stand med bl.a. begyndende trænedbrud/ råd. Det kan dog undre, at tagvinduer efter 21 år er så ringe som nævnt, da tagvinduer traditionelt har en betydelig længere levetid. Ringe tagvinduer Skolegade 47 B og C. Punkteret glas i 1. sals vindue Skolegade 47 B. Punkteret rude Udskiftning af punkteret glasrude. 2017 Tagvinduer Udskiftning af dårlige tagvinduer. 2017 Løbende vedligeholdelse Vinduer og døre - udvendigt Afvaskning udvendigt. 2 gange årligt. Vinduer og døre udvendigt. Mindre ridser fjernes med et polermiddel. Ved behov. Tætningslister. Alm. rengøring, og tætningslisterne påføres lidt silikoneplejemiddel med en blød klud. 1 gang årligt. Side 12 af 19
Beslag. Fuger. De bevægelige beslag gives et par dråber syrefrit olie, f.eks. symaskineolie. Fuger om vinduer og døre. 1 til 2 gange årligt. Visuel gennemgang årligt. Om 5 10 år må forventes en begyndende nedbrydning med bl.a. slip og revner. Sålbænke. Husenes sålbænke er udført af klinker. Sålbænkene er generelt i god og fin stand, dog er der enkelte sålbænke med kraftig alge- og mosvækst, og en enkelt sålbænk med delvis løse og skrukke klinker med mangelfulde vedhæftning samt defekte fuger. Kraftig mosvækst er primært med til at nedbryde cementfugerne mellem klinkerne. Løse og skrukke klinker med mangelfulde vedhæftning samt defekte fuger (revnede og udfaldne fuger) Toldbodgade 26 D samt begyndende revnedannelse i fuger mellem klinker på sålbænk under sydlig vindue i stueetagen Skolegade 47 D, hvilket giver risiko for fugtindtrængning og frostskader på underliggende murværk. Kraftig mosvækst på sålbænk Toldbodgade 26 F. Revnedannelse i den cementmørtel klinkerne er lagt i Toldbodgade 26 D, 1. th. Udfaldne og revnede fuger i samme sålbænk. Side 13 af 19
Sålbænke Fjernelse af alge- og mosvækst. 2015 Sålbænke Nedtagning af sålbænk med skrukke klinker og defekte fuger, opmuring af nye sålbænkklinker afsluttende med nye cementfuger. 2015 Løbende vedligeholdelse Sålbænke. Sålbænkene efterses for alge- og mosvækst samt revnede fuger, afslåede kanter m.v. Visuel gennemgang årligt. Sålbænke Fjernelse af alge- og mosvækst. Efter behov. (37) Tage, kompletterende bygningsdele Træbeklædning på kviste. Udvendig træbeklædning på kviste trænger generelt til malerbehandlingen. Fugesamlinger mellem og mod træbeklædningen har stedvis begyndende nedbrud, slip og revner, hvilket giver risiko fugtindtrængning i konstruktionen. Kvist Toldbodgade 26. Kvistflunk og underbeklædning på kvist Toldbodgade 26. Side 14 af 19
Kvistflunk og underbeklædning på kvist Toldbodgade 26. Begyndende nedbrud og revnedannelse i fugesamling mellem og mod træbeklædningen på kviste. Udvendig træbeklædning (flunke og underbeklædning) på kviste. Udvendigt træværk på kviste slibes. Kviste eftergås for evt. skader på udvendig træværk som udbedres. Udvendigt træværk på kviste grundes, pletspartles, slibes og males 2 gang. 2016 Fugesamling mellem og mod træbeklædningen på kviste. Udskiftning af defekte fuger efter behov samtidigt med malerbehandling af udvendigt træbeklædning.. 2016 Løbende vedligeholdelse Maling af udvendig Kviste. Udvendig træbeklædning (flunke og træbeklædning (flunke og underbeklædning) på kviste. underbeklædning) på kviste ca. hvert 5 år. Kviste Fugesamling mellem og mod træbeklædningen på kviste. Visuel gennemgang årligt. Inddækninger Inddækninger ved kviste er generelt i god og fin stand. Løbende vedligeholdelse Inddækninger Utætheder, tilstopninger m.v. Eftergås ca. 2 gange årligt. Side 15 af 19
(47) Tage, overflader Tagbelægningen er generelt set i meget fin stand, dog er der stedvis begyndende alge-/ mosvækst. Specielt mosvækst forkorter tagbelægningens restlevetid p.g.a. fugtopsugning. Der mangler stedvis undertagskraver ved udluftningshuller i undertaget Skolegade 47 D, hvilket giver risiko for fugtindtrængning i underliggende konstruktioner. Tagbelægninger og inddækninger er besigtiget fra terræn p.g.a. stor højde. Tagbelægning over kviste er ikke besigtiget p.g.a. stor højde. Undertag med undertagskrave Skolegade 47. Undetag med manglende undertagskrave Skolegade 47 D. Undertag Der monteres undertagskraver i undertaget hvor de mangler. 2015 Løbende vedligeholdelse Tagbelægningen Den samlede tagbelægning incl. taghætter og inddækninger. Visuel gennemgang årligt. Tagbelægning Fjernelse af alge- og mosvækst. Bemærk dog, at visse typer mosfjerner har en evne til at fjerne tagbelægningens overfladebehandling. Efter behov. (52) Tagrender og nedløb. Generelt blev tagrender og nedløb ikke nøjere efterset for funktion. Den visuelle kontrol fra terræn viste dog ingen tegn på skader. Tagrender og nedløb er primært besigtiget fra terræn. Side 16 af 19
Løbende vedligeholdelse Tagrender og nedløb. Utætheder, tilstopninger, skader m.v. Visuel gennemgang fra terræn ved kraftig regn årligt. Tagrender og nedløb. Tilstoppede render og nedløb. Eftergås og oprenses ca. 2 gange årligt. (57) Ventilation/ udluftning Aftræk fra badeværelse i Skolegade 47 B er i tagrum mangelfuld isoleret. Den eksisterende isolering er stedvis fugtig. Forholdet giver risiko for kondens- og fugtskader på isolering, ventilator, aftræksrør og loftbeklædning ved aftræksventil. Mangelfuld isolering af aftræksrør og ventilator samt opfugtet isolering. Aftræk fra badeværelse Fjernelse af våd isolering samt korrekt montage af isolering på aftræksrør og ventilator. 2015 Løbende vedligeholdelse Ventilator og aftræksrør i tagrum. Ventilator og aftræksrør i tagrum. Visuel gennemgang årligt. Side 17 af 19
(88) Anlæg i terræn. Terræn på bagsiden af Skolegade 47 D er sunken/ faldet sammen. Terrænsammenfald bag Skolegade 47 D. Terrænsammenfald bag Skolegade 47 D. Udvendigt terræn. Det bør undersøges hvad årsagen til det relativt store terrænsammenfald skyldes. Årsagen kan være sammenfald af ukendt eller tidligere brønd eller lignede. 2018 Side 18 af 19
Resume/ tidsplan Renoverings-/ vedligeholdelsesarbejder anbefales udført i nedenstående rækkefølge. Arbejder 2015 2016 2017 2018 2019 (12) Fundamenter Sokkel X Udvendigt terræn X (21) Teglfacader/ ydervægge Kældervægge X Facader/ teglydervægge X Facader/ teglydervægge X (23) Etagedæk Loft i kælder X (24) Trapper (Udvendige) Trapper og vanger X (31) Ydervægge, kompletterende Vinduer og døre X Vinduer og døre X X X X X Sålbænke X Fuger (37) Tage, kompletterende Træbeklædning på kviste X Inddækninger (47) Tage, overflader Tagbelægning Undertag X (52) Tagrender og nedløb Tagrender og nedløb X X X X X (57) Ventilation/ udluftning Aftræk X (88) Anlæg i terræn Terræn X Vedligeholdelsesplanen er omkostningsmæssigt ikke ligeligt fordelt på den kommende 5 års periode, men meget præget af skader, der forudsætter en hurtig indsats for at forebygge betydelig skadesudvikling, i det flere skader er af en karakter, der giver stor risiko for skadesudvikling. Side 19 af 19