Haderslev Kommune Erhvervs- og Borgerservice Plan og Ejendomsudvikling Honnørkajen 1 6100 Haderslev Tlf. 74 34 34 34 post@haderslev.dk www.haderslev.dk 21. juli 2011 Sagsident: 11/11911 Sagsbehandler: Heidi Møller Dir. tlf.: 7434 2215 hdmo@haderslev.dk Notat opsamling på idé høring om detailhandel i Haderslev Sydby Byrådet besluttede d. 26. maj 2011 at udsende et debatoplæg vedrørende detailhandel i Haderslev Sydby. Debatoplægget var udsendt i offentlig høring i perioden 1. juni 2011 til 29. juni 2011. Der indkom 3 bemærkninger/idéer: 1. 2. Heidi Outzen 3. Jette og Erwin Hinrichsen, Hanne Østergaard 4. Kravin Projekter a/s De indkomne bemærkninger og idéer behandles enkeltvis i dette notat, hvor det vurderes hvorvidt de skal have indflydelse på det videre arbejde med kommuneplantillæg og lokalplan. De fulde bemærkninger findes på sagen. 1. Heidi Outzen: Det er svært, at diskutere placeringen af et centerområde uden at vide, hvad det skal indeholde hun ser for sig en miniudgave af Kolding Storcenter. Herudover synes hun det er svært at diskutere centerområdets beliggenhed ved kun de to angivne områder, uden at inddrage andre placeringsmuligheder. Hun vurderer, at et center med den angivne beliggenhed vil skabe en forværret konkurrencesituation for forretninger i Haderslev centrum. Hun mener, et købecenter med fordel kan ligge tættere på motorvejen. Et andet forslag til placering kunne være mellem Haderslev og Starup, i erhvervsområdet Industri Syd eller i Langkær. Heidi Outzen henviser til, at Sydbyen vil blive et mere attraktivt bo-område dersom hele grunden (område 1) bliver gjort til fælles, rekreativt areal. Som en naturlig forlængelse af Grønningen og som god randzone til beskyttelse af Skinkelbækkens faunakvalitet. Hun påpeger, at hun har svært ved at se, at man kan lave et rekreativt område i baggården af et købecenter. Idéhøringen tager udgangspunkt i en konkret henvendelse fra en investor og har udgangspunkt i detailhandelsstrukturen i Haderslev Sydby. Der er ikke inddraget andre placeringsmuligheder end de to områder beskrevet i debatoplægget. Den foreslåede placering af et centerområde ved Aabenraavej/Erlev Bjerge rummer nogle fordele i forhold til den hidtidige placering ved Vilstrupvej. Efter anlægget af rundkørslen er placeringen central i forhold til Sydbyen og Erlev Bjerge-området. Tilgængeligheden er også god for fodgængere, cyklister og bilister. Idet der er tale om erstatte det eksisterende centerområde med et nyt, tages der udgangspunkt i, at centerområdet skal betjene det eksisterende kundeopland samt det kommende byudviklingsområde ved Erlev Bjerge. I forbindelse med udarbejdelsen af kommuneplantillægget skal der redegøres for, hvordan projektet vil påvirke den øvrige detailhandel i Haderslev. Hensigten er at sikre en planlægning, hvor be- 1/5
hov for nye butiksarealer og konsekvenser af en udbygning analyseres, så borgere, erhvervsliv og offentligheden i øvrig får indsigt i baggrunden for, og de forventede konsekvenser af en ny planlægning. I forbindelse med masterplanen for det kommende byudviklingsområde ved Erlev Bjerge, arbejdes der på at indarbejde rekreative forløb og stiforbindelser, der herved også vil kunne være et tilbud for beboere i Haderslev Sydby. At bemærkningen tages til efterretning. 2. Beboerne Jette og Erwin Hinrichsen, Blåbærvej 3 samt Hanne Østergaard, Blåbærvej 5: Vedr. Område 1: Beboerne ønsker ikke at en planlægning for området skal være på bekostning af butiksmiljøet i indre by. De ser dog at almindelige dagligvarebutikker, restauranter, biograf og lignende ville være attraktivt for sydbyen. Herudover foreslår de, at man kunne ændre placeringen af posthuset til område 1. Vedr. område 2: Beboerne ønsker en begrænset mulighed for erhvervsvirksomhed. de henviser til, at den nye rundkørsel ved Aabenraavej/Omkørselsvejen har betydet, at der på nogle tidspunkter af døgnet kan være vanskeligere at komme ud på Vilstrupvej. Hvis man etablerer yderligere centerfunktioner indenfor området, vil det også generere en øget trafikmængde, og det mener de ikke er sikkerhedsmæssigt forsvarligt. I samme forbindelse vil det betyde, at trafikken skal ledes ad Brombærvej, Kløvervej til lyskrydset og give en forventelig øget trafik foran skole/idrætsanlæg. Vedr. borgernes kommentarer til område 1 henvises til Erhvervs- og Borgerservices bemærkninger til Heidi Outzen. Vedr. område 2: Der er endnu ikke taget stilling til anvendelsen af det eksisterende bydelscenter ved Vilstrupvej, men borgernes bemærkninger om især trafiksikkerheden tages til efterretning og vil indgå i det videre arbejde med kommuneplantillægget. At bemærkningen tages til efterretning. 3. Kravin Projekter a/s: Kravin Projekter a/s har fremsendt et oplæg til nyt bydelscenter i område 1. Der ønskes mulighed for at opføre dagligvarebutikker og andre centerfunktioner. I det fremsendte oplæg angives en føtexfood, fakta, Punkt1, Babysam, McDonald samt en OK benzintank. Området disponeres som vist i vedlagte bilag med adgang fra Erlev Bjerge. Internt vejbetjenes området af en privat vej med adgang til et fælles parkeringsareal. Fastlæggelse af områdets anvendelse, antal af butikker samt ramme for butiksareal: 2/5
Hvis planerne realiseres, vil der ske en væsentlig udbygning af centerfunktionerne i den sydlige del af Haderslev og det vil kræve, at kommuneplanens retningslinjer for detailhandel og rammebestemmelserne for de aktuelle områder ændres. Ud fra det fremsendte oplæg vil der med de ønskede funktioner være et samlet bruttoetageareal på: Dagligvarebutikker: 2712 m 2. Udvalgsvarebutikker: 1824 m 2 Restaurant: 304 m2 Det vil give et samlet bruttoetageareal for detailhandel på 4536 m 2. I byer som Haderslev (20.000 40.000 indbyggere) kan der planlægges for bydelscentre med et bruttoetageareal til detailhandel på højst 5000 m2. Herudover kan der udlægges arealer til lokalcentre med et maksimalt bruttoetageareal på 3000 m 2. Den største butik i et lokalcenter må ikke være større end 1000 m 2. I forbindelse med etablering/udvidelse af bydelscentre er der i Planloven, 11e, stk.4, krav til at der redegøres for: 1. En vurdering af omfanget af det eksisterende bruttoetageareal til butiksformål i bymidten, bydelscentre, lokalcentre, områder til særligt pladskrævende varer og aflastningsområder fordelt på butikstyper og disses omsætning. 2. En vurdering af behovet for nybyggeri eller omdannelse af eksisterende bebyggelse til butiksformål. 3. En angivelse af målene for detailhandelsstrukturen, herunder en angivelse af, hvilke oplande der forudsættes betjent af de butikker, der kan placeres inden for de udlagte arealer. 4. Oplysning om, hvordan planlægningen tilgodeser målene for den kommunale hovedstruktur, herunder hvordan forslaget fremmer et varieret butiksudbud i de mindre og mellem store byer samt bymiljøet i de områder, der foreslås udlagt til butiksformål. 5. En angivelse af tilgængeligheden for de forskellige trafikarter til de udlagte arealer til butiksformål. Der er i forbindelse med det fremsendte oplæg til bydelscenter ikke redegjort for påvirkningerne af detailhandelsstrukturen. Det kan derfor ikke på nuværende tidspunkt vurderes, hvilke konsekvenser det må have for den øvrige detailhandel, hvis området udlægges til bydelscenter med de beskrevne funktioner. Inden det videre arbejde med kommuneplantillægget bør der derfor tages stilling til områdernes anvendelse om delområde 1 skal udlægges til bydelscenter eller lokalcenter med mulighed for enkeltstående butikker til lokalområdets forsyning. Herudover skal der fastlægges en ramme for det maksimale bruttoetageareal indenfor områderne samt den maksimale butiksstørrelse for de enkelte butikker. Disponering af områdets funktioner og bebyggelse: Overordnet er det vigtigt at det nye centerområde disponeres i sammenhæng med den kommende masterplan for byudviklinsområdet Erlev Bjerge. Her lægges der op til en større tæthed og højde på bebyggelse end i det øvrige Erlev Bjerge. Centerområdet vil herved kunne signalere en ankomst til den nye bydel, og som et blandet byområde rumme funktioner der både kan servicere Haderslev Sydby og Erlev Bjerge-området. 3/5
Disponeringen skal understøtte, at området får en bymæssig karakter. Her er det især vigtigt, at bebyggelsen placeres, så facaderne orienteres ud mod vejen Erlev Bjerge. Herved vil de markere fortsættelsen af byen ud mod Erlev Bjerge og understrege vejforløbet. Internt i området skal der ske en arkitektonisk bearbejdning af både bebyggelse, parkering og friarealer, så der skabes en bymiljø og helhed i området, frem for enkeltstående bygninger med hvert sit parkerings- og friareal. Vejbetjening I oplægget skitseres en mulighed for at etablere en direkte adgang fra Erlev Bjerge til matrikel nr. 37, på strækningen mellem skel med matrikel 349 og rundkørslen ved Omkørselsvejen. Den skitserede indkørsel, er vist med en placering ca. 115m fra rundkørslen ved Omkørselsvejen. Af hensyn til kødannelser og oversigter vurderes det ikke at være hensigtsmæssigt med en placering så tæt på rundkørslen. En indkørsel, som vist i idéoplægget vil herudover kun kunne betjene dette ene område (matrikel 37). Det betyder at der, for at betjene de øvrige matrikler syd for vejen Erlev bjerge, vil skulle etableres endnu en overkørsel på strækningen. Dette vurderes ikke at være hensigtsmæssigt, idet der er en relativ kort afstand mellem rundkørslen ved Omkørselsvejen og rundkørslen ved Gl. Hørregårdsvej. Kommunen har allerede tilkendegivet overfor Kravin Projekter a/s, at der vil være mulighed for at dispensere fra adgangsbegrænsningen på Erlev Bjerge, for at kunne etablere en tilslutning til butikscentret. Dette dog under forudsætning af, at adgangen efterfølgende kan udbygges til også at betjene et kommende boligområde syd for Erlev Bjerge (matr.nr. 349 samt evt. 355). Vejadgangen skal af hensyn til vejens udformning og trafiksikkerheden placeres tæt på skel mellem matr.nr. 349 og 37. Tilslutningen skal udformes som kanaliseringsanlæg med venstresvingsbane og med heller som støttepunkter for krydsende trafikanter. Udgifter til etablering af kanaliseringsanlægget afholdes af ejeren/ejerne af den tilsluttede vej. Dette var forelagt udvalget for Plan og Miljø den 4. april 2011. Parkering: Ved et parkeringskrav 1 parkeringsplads pr. 20 m 2. bruttoetageareal ved dagligvarebutikker: FøtexFOOD : 1800 km2 : 20 = 90 p-pladser Fakta : 912 km2 : 20 = 45,5 p-pladser Parkeringskrav ved 1 parkeringsplads pr 50 m 2. bruttoetageareal ved udvalgsvarebutikker: Babysam: 912 km2 : 50 Punkt 1 : 912 km2 : 50 = 18,25 pladser = 18,25 pladser McD : 304 km2 : 50 = 6 pladser Dette vil ved en beregning ud fra de angivne butiksarealer give et parkeringskrav på i alt 178 parkeringspladser. Det vurderes ud fra det fremsendte oplæg, at det kan rumme ca. 200 parkeringspladser. Dette antal pladser vurderes dog at være mindre, hvis der skal ske en justering af bebyggelse, friarealer og vejbetjening. 4/5
Friarealer og regnvandsbassin Det er ønsket, at en kommende planlægning skal respektere og fastholde de landskabelige træk i området. Ud fra en vurdering af det fremsendte oplæg, vil bebyggelsen i den sydlige del af området komme ud over skråningen ved Skinkelsbækken, hvilket ikke er hensigtsmæssigt. Hvis denne del af bebyggelsen skal etableres med den viste placering, vil det kræve en støttemur, hvilket vil være et væsentligt indgreb og sløre landskabstrækket. Der bør derfor arbejdes på en ændret disponering af bebyggelse og vejarealer. Kravin Projekter har forespurgt om muligheden for at flytte et eksisterende regnvandsbassin som ligger i tilknytning til rundkørslen. Med udgangspunkt i det eksisterende behov for volumen, har Rambøll lavet en vurdering af muligheden for at flytte bassinet. Det kan godt lade sig gøre rent teknisk. I forbindelse med bebyggelse af området vil der blive stillet krav om at forsinke overfladevandet fra arealerne. Det vil derfor være hensigtsmæssigt at etablere et samlet bassin for hele området. Det vurderes, at det regnvandsbassin som er vist i oplægget fra Kravin Projekter, dels har et for lille volumen og dels er placeret for tæt på Skinkelsbækken. Der vil i forbindelse med ny udledningstilladelse blive stillet krav om, at overløb ikke sker direkte til vandløbet. at der udarbejdes et kommuneplantillæg der ændrer anvendelsen af rammeområde 10.11.CE.01 Centerområde Vilstrupvej til blandet bolig- og erhvervsområde samt at der sker en ændring af rammeområde 10.11.OF.05 så der oprettes et nyt rammeområde for arealet ved Aabenraavej/Erlev Bjerge. Dette med en anvendelse til centerområde med mulighed for butikker og servicefunktioner til lokalområdets forsyning (lokalcenter). At der fastlægges et samlet bruttoetageareal på maks. 3000 m2 og et maksimal butiksstørrelse på de enkelte butikker på 1000 m2. At der sker en videre bearbejdning af det fremsendte oplæg, så det tilpasses masterplanens principper samt arealrammen for et lokalcenter. at der indenfor det nye rammeområde ved Aabenraavej/Erlev Bjerge fastsættes et parkeringskrav på 1 p-plads pr. 20m2 bruttoetageareal for dagligvarebutikker samt 1 p-plads pr. 50m2 bruttoetageareal for udvalgsvarebutikker. 5/5