Indstilling Til Aarhus Byråd via Magistraten Fra Teknik og Miljø Dato 23. marts 2015 Lokalplan 995, Erhverv ved Lægårdsvej - Endelig Endelig vedtagelse af forslag til lokalplan nr. 995. Erhvervsområde ved Lægårdsvej i Lystrup samt Tillæg nr. 47 til Kommuneplan 2013. 1. Resume Lokalplanforslaget er udarbejdet for at muliggøre opførelse af ny bebyggelse til blandede erhvervsformål på Lægårdsvej 2-6 - som fastfoodrestaurant, pengeinstitut, hotel, tankanlæg og detailhandel til pladskrævende varegrupper. Ønsket om udnyttelse af grunden til erhvervsformål er i overensstemmelse med kommuneplanens intentioner om placering af erhverv i tilknytning til motorvejsnettet, hvor den trafikale tilgængelighed er størst. Lokalplanområdet er afgrænset af Djurslandmotorvejen mod syd, Sønderskovvej mod vest, Lægårdsvej mod nord og af eksisterende erhvervsbyggeri mod øst. Lokalplanområdet omfatter et ca. 23.000 m 2 stort område beliggende i den sydlige del af Lystrup. Lokalplanområdet er beliggende i byzone, men med en lille del i det sydvestlige hjørne beliggende i landzone. Lokalplanen er ikke i overensstemmelse med kommuneplanen, idet området, som bebygges, er udlagt til virksomheder i klasse 2-6 og bebyggelse i maksimalt 2 etager. Forslaget til kommuneplantillæg har til formål at muliggøre etablering af erhverv i virksomhedsklasse 1-4 Lokalplan 995, Erhverv ved Lægårdsvej - Endelig side 1 af 9
med bebyggelse i op til 3 etager og at korrigere grænserne mellem rammeområderne, så de svarer til de faktiske forhold. Lokalplanforslaget har været offentligt fremlagt i perioden 19.11.14-14.01.15. Der er indkommet 3 indsigelser/bemærkninger til planen. Indsigelserne omhandler trafikafviklingen og områdets fremtidige udseende. 2. Beslutningspunkter At 1) Forslag til Tillæg nr. 47 til Kommuneplan 2013 og forslag til Lokalplan nr. 995. Erhvervsområde ved Lægårdsvej i Lystrup endeligt vedtages med de ændringer, der fremgår af afsnit 5.2, Ad 1c, 1d, 1f, 1g og 2c samt redaktionelle rettelser. At 2) Indsigelser fremkommet under den offentlige høring af lokalplanforslaget besvares som anført under indstillingens afsnit 5.2. 3. Baggrund Lokalplanforslaget er udarbejdet efter anmodning fra den private bygherre, der ønsker at etablere erhverv. 4. Relationer til mål Lokalplanen er i overensstemmelse med målsætningerne i kommuneplanen om etablering af erhverv langs indfaldsveje og i nær tilknytning til motorvejsnettet, hvor den trafikale tilgængelighed er størst. 5. Sagsfremstilling 5.1 Lokalplanens indhold Lokalplanforslaget er udarbejdet for at muliggøre opførelse af ny bebyggelse til blandede erhvervsformål på Lægårdsvej 2-6 - som fastfoodrestaurant, pengeinstitut, hotel, tankanlæg og detailhandel til pladskrævende varegrupper. Der udlægges 4 byggefelter, hvor bebyggelse må etableres i 3 etager og 1 byggefelt, hvor bebyggelse må etableres i 2 etager. Bebyggelsen må etableres i en højde på maksimalt 10 meter. Lokalplan 995, Erhverv ved Lægårdsvej - Endelig side 2 af 9
Ønsket om udnyttelse af grunden til erhvervsformål er i overensstemmelse med kommuneplanens intentioner om placering af erhverv i tilknytning til motorvejsnettet, hvor den trafikale tilgængelighed er størst. Lokalplanområdet er afgrænset af Djurslandmotorvejen mod syd, Sønderskovvej mod vest, Lægårdsvej mod nord og af eksisterende erhvervsbyggeri mod øst. Lokalplanområdet omfatter et ca. 23.000 m2 stort område beliggende i den sydlige del af Lystrup. Lokalplanområde er beliggende i byzone, men med en lille del i det sydvestlige hjørne beliggende i landzone. Lokalplanen er ikke i overensstemmelse med kommuneplanen, idet området som bebygges, er udlagt til virksomheder i klasse 2-6 og bebyggelse i maksimalt 2 etager. Forslaget til kommuneplantillæg har til formål at muliggøre etablering af erhverv i virksomhedsklasse 1-4 med bebyggelse i op til 3 etager og at korrigere grænserne mellem rammeområderne, så de svarer til de faktiske forhold. 5.2 kommentarer til indsigelser fremkommet under den offentlige høring af lokalplanforslaget Lokalplanforslaget har været offentligt fremlagt i perioden 19.11.14-14.01.15. Der er indkommet 3 indsigelser/bemærkninger til planen. Disse er vedlagt indstillingen, mærket Bilag 1. Indsigernes bemærkninger fremgår af nedenstående med Teknik og Miljøs bemærkninger efter hvert indsigerpunkt: 1. Erling Abildgaard, Novax A/S. Bemærker, at der ønskes fremtidigt byggeri, der er en oplevelse fra Djurslandsmotorvejen og et vartegn for det bagvedliggende erhvervsområde. 1a. Det er bekymrende med 2 overkørsler til erhvervsområdet, da der er en ikke ubetydelig trafik på Lægårdsvej. Eksisterende overkørsel ved Bremårevej benyttes ikke i myldretiden, og yderligere overkørsler Lokalplan 995, Erhverv ved Lægårdsvej - Endelig side 3 af 9
forstærker de eksisterende problemer. Der foreslås en højresvingsbane fra Sønderskovvej til Lægårdsvej for at afværge kødannelse fra erhvervsområdet mod syd til afkørslen ved Djurslandsmotorvejen. Ad 1a. Generelt vil trafikafviklingen til / fra Lægårdsvej blive forbedret med etableringen af signalanlæg i krydset med Sønderskovvej. 1b. Der spørges til, hvornår Lægårdsvej forlægges mod øst til afkørsel 17. Ad 1b. Lægårdsvej ved afkørsel 17 blev i forbindelse med motorvejsbyggeriet lukket. Der er ikke aktuelle planer om en genåbning. 1c. Der stilles spørgsmålstegn ved bestemmelserne i 9 stk. 1, 2 og 3 om bebyggelsens udseende og skiltning, som menes at give mulighed for for meget. Det nævnes endvidere, at det er uforståeligt at ville regulere mængden af solceller uden en præcisering af den arkitektoniske helhed. Ad 1c. Indsigelsen imødekommes delvist. Bestemmelsen i 9 stk. 1 om bebyggelsens fremtræden er svær at administrere og slettes. Det er korrekt, at bestemmelserne i 9 stk. 1, 2 og 3 er fleksible. Uden konkrete byggeprojekter til alle de forskellige byggefelter skal det være muligt for en bygherre at kunne realisere det projekt, der ønskes. Til gengæld har det været vigtigt for Teknik og Miljø at sikre, at skiltning ved høje pyloner og standere ikke tager overhånd. Vi er blevet opmærksomme på, at sokkeludstykning giver mulighed for mange ejendomme og dermed mange pyloner. Teknik og Miljø ændrer lokalplanen, så der max. kan etableres 3 pyloner/standere indenfor lokalplanområdet. Anlæg til indvinding af solenergi (herunder både solceller og solfangere) reguleres efter standardbestemmelserne i erhvervslokalplaner i Aarhus som vist i 9 stk. 8-13. Lokalplan 995, Erhverv ved Lægårdsvej - Endelig side 4 af 9
1d. Støjafskærmningen ønskes suppleret med løvfældende træer i min. 3 meters højde øst for støjskærmen med en afstand på 10-12 meter. Vest for støjskærmen ønskes der etableret regnbede med mindre buske med en bredde på min. 1,5 meter. Ad 1d. Bestemmelserne i lokalplanen sikrer, at støjafskærmningen begrønnes med stedsegrøn beplantning, og giver mulighed for, at beplantningen kan suppleres med løvfældende træer og buske. Ønske om løvfældende træer imødekommes. Bestemmelsen i lokalplanen ændres, så støjafskærmningens beplantning skal suppleres med et sammenhængende bælte af løvfældende træer og buske langs afskærmningen. Ønske om træer øst for støjskærm imødekommes ikke. Beplantning af træer og buske langs støjskærmen skal ske indenfor lokalplanområdet. Støjskærmen skal placeres min. 0,3 m inde på egen grund. Placeres den præcis 0,3 m. inde på egen grund, er der ikke plads til træer på skærmens østlige side indenfor lokalplanområdet. Ønske om afstand på 10-12 m mellem træer imødekommes delvist ved at sikre i bestemmelsen, at løvfældende træer og buske skal etableres som et sammenhængende bælte og dermed med en kort afstand mellem sig. Ønske om løvfældende træer i min. 3 meters højde imødekommes, da almindelige løvfældende træer, der ikke er karakteriseret som buske, automatisk er højere end 3 m. Ønske om regnbede vest for støjskærm imødekommes ikke. Lokalplanen sikrer, at beplantningen langs støjskærmen etableres i et langsgående bed med en bredde på min. 1,0 m. Deciderede regnbede, hvor man opmagasinerer eller forsinker kommende mængder regnvand, er et helt andet og langt større anlæg end et regnbed i 1,5 m bredde, som indsiger ønsker. Lokalplan 995, Erhverv ved Lægårdsvej - Endelig side 5 af 9
1e. Der stilles spørgsmålstegn ved de grønne arealer nævnt i 10 stk. 2 og vist på illustrationsplanen, der ikke menes at bidrage til at fremme områdets oplevelser eller at give attraktive opholdsrum i området. Ad 1e. De grønne arealer nævnt i 10 stk. 2 og vist på illustrationsplanen er netop grønne områder, som beskrevet i bestemmelsen. Altså græsarealer med grupper af løvfældende træer og underbeplantning, der ikke må benyttes til gårdsplads, parkering, oplag og til at opstille skure og boder på. Det er ikke park- eller opholdsarealer, der menes med grønne arealer. 1f. Ordet må ønskes ændret til skal i 10 stk. 5, der lyder; Mellem bygningers indgangsfacade og areal til adgang, parkering og varelevering må der etableres gangarealer. Ad 1f. Bestemmelsen vurderes ikke at være relevant og slettes. 1g. Der menes ikke at fremgå af illustrationsplanen, at større parkeringsarealer skal opdeles i mindre enheder med beplantning og grønne rabatter, som beskrevet i 10 stk. 6. Ad 1g. Imødekommes delvist. Illustrationsplanen ændres ikke, men bestemmelsen 10 stk. 6 ændrer ordlyd til; Større parkeringsarealer skal anlægges med beplantning og grønne rabatter, i princippet som vist på illustrationsplanen. Dette sikrer anlæg af grønne rabatter og beplantning, hvilket er intentionen i bestemmelsen. 1h. Der spørges til, hvorfor der skal etableres afskærmende beplantning mod Sønderskovvej og Lægårdsvej, hvis der etableres parkeringspladser mod disse veje. Det burde være muligt at etablere præsentable parkeringspladser med vandgennemtrængelig belægning, el-ladestandere og enkeltstående træer evt. i klynger. Lokalplan 995, Erhverv ved Lægårdsvej - Endelig side 6 af 9
Ad 1h. Der skal etableres afskærmende beplantning mod Sønderskovvej og Lægårdsvej, hvis der etableres parkeringspladser mod disse veje, på grund af trafiksikkerheden vedrørende lysgener fra parkerede biler. Præsentable parkeringspladser med vandgennemtrængelig belægning, el-ladestandere og enkeltstående træer er muligt, men lokalplanen stiller ikke specifikke krav herom. 2. Lystrup-Elsted-Elev Fællesråd Fællesrådet glæder sig over det fremlagte lokalplanforslag og de muligheder, det giver for at opføre blandet erhvervsbebyggelse, tankanlæg, fastfoodrestaurant, pengeinstitut, detailhandel med pladskrævende varegrupper mv. De har dog nogle spørgsmål vedrørende trafikafviklingen i området. 2a. Fællesrådet nævner, at der med et fremtidigt lyskryds på Lægårdsvej/Sønderskovvej og den korte afstand, der er fra lyskrydset til afkørslen fra Djurslandsmotorvejen, kan opstå trafikkø på Sønderskovvej ved rødt lys. Ad 2a. Trafikanalysen, udført af COWI, viser, at opstuvning af biler fra lyskrydset til motorvejsafkørslen ikke vil ske. 2b. Fællesrådet foreslår, at der i forbindelse med flytningen af Sønderskovvej og etablering af signalanlæg samtidig etableres buslommer. På nuværende tidspunkt holder bussen ind til kantstenen og forårsager kødannelse på Sønderskovvej bag bussen. Ad 2b. Der er ikke planer om at etablere buslommer på Sønderskovvej eller på andre veje i området på nuværende tidspunkt. 2c. Der er i dag etableret en grusbelagt rasteplads ved siden af afkørslen fra Djurslandsmotorvejen umiddelbart op til erhvervsområdet på Lægårdsvej. Med fastfoodrestaurant og andre erhverv på Lægårdsvej vil der muligvis være folk, der vælger at bruge rastepladsen til parkering i stedet for at køre ind til området via indkørslerne til Lægårdsvej. Dette vil give en utilsigtet trafikafvikling i området. Fællesrådet foreslår derfor, at der Lokalplan 995, Erhverv ved Lægårdsvej - Endelig side 7 af 9
etableres et hegn mellem rastepladsen og det nye erhvervsområde, eller at indkørslen til rastepladsen etableres fra Lægårdsvej. Ad 2c. Indsigelsen imødekommes. Der vil i lokalplanen blive indskrevet en bestemmelse om etablering af et levende hegn eller hegn med begrønning mellem rastepladsen og erhvervsområdet på Lægårdsvej, så der ikke er mulighed for at slå genvej fra rastepladsen til erhvervsområdet. Dette vil ligeledes blive indtegnet på lokalplankortet. 3. Vejdirektoratet Vejdirektoratet bemærker blot, at der er blevet redegjort for de hensyn til motorvejsinteresserne, som er relevante for lokalplanlægningen, og at de derfor ikke har bemærkninger til lokalplanforslaget. 4. Konsekvensrettelse Det er i forbindelse med den offentlige høring vurderet, at planen ikke er omfattet af kravet om miljøvurdering efter lov om miljøvurdering af planer og programmer, idet det på baggrund af en screening er vurderet, at planen ikke har en væsentlig indvirkning på miljøet. I høringen er planen forudsat omfattet af lovens 3, stk. 2 og dermed indirekte 3 stk. 1, nr. 1, mens der burde have været henvist til 3, stk. 1, nr. 3. Der er ingen praktisk forskel, da screeningen har dokumenteret, at der ikke er en væsentlig miljøpåvirkning. Henvisningen bliver rettet i forbindelse med den endelige vedtagelse. 5.3 Regnvandshåndtering Området er en del af pilotprojektet for regnvandshåndtering i Lystrup-Elsted, hvor der tidligere er konstateret oversvømmelser i forbindelse med ekstreme regnvejrshændelser. Derfor er der i lokalplanen indarbejdet elementer, der skal afhjælpe oversvømmelser i nærområdet generelt. 6. Strategi for borgerinddragelse Det er blevet vurderet, at der ikke var behov for yderligere tiltag om borgerinddragelse udover den lovbestemte Lokalplan 995, Erhverv ved Lægårdsvej - Endelig side 8 af 9
procedure og den normale praksis for lokalplanlægning i Aarhus Kommune. 7. Konsekvenser for ressourcer 7.1 kommunaløkonomiske konsekvenser Aarhus Kommune bidrager med 300.000 kr. til anlæg af svingbaner og signalregulering mellem Sønderskovvej og Lægårdsvej for at afvikle trafikken. Bygherren afholder de resterende udgifter. 7.2 Konsekvenser for miljøet I henhold til Lov om miljøvurdering af planer og programmer er det vurderet, at lokalplanen, med de bestemmelser der er indføjet i planen, ikke er omfattet af kravet om miljøvurdering, idet planen ikke vurderes at kunne får væsentlig indvirkning på miljøet, jf. lovens 3, stk. 1 nr. 3. Kristian Würtz / Erik Jespersen Bilag Bilag 1: Indsigelser til lokalplanforslag 995 Bilag 2: Lokalplanforslag 995 Erhvervsområde ved Lægårdsvej i Lystrup Tidligere beslutninger Aarhus Byråd vedtog i december 2013 Kommuneplan 2013 for Aarhus Kommune, hvor området er udlagt til erhvervsbebyggelse. Sagsnummer: 14/015905-18 Center for Byudvikling og Mobilitet Tlf.: 89 40 23 60 E-post: byudviklingogmobilitet@aarhus.dk Lix: 43 Sagsbehandler: Mathias Thinggård Brovall Tlf.: 51 95 55 41 E-post: mtbr@aarhus.dk Lokalplan 995, Erhverv ved Lægårdsvej - Endelig side 9 af 9