25 januar 2008 06 Forventninger til 2008 Flere topchefer fra den danske ejendomsbranche udtaler sig om, hvilke faktorer der vil påvirke det danske ejendomsmarked i 2008. 12 Ejerboligmarkedet Udviklingen på ejerboligmarkedet betyder øget efterspørgsel efter lejeboliger. 14 Afståelser Vi sætter fokus på afståelser inden for erhvervsområdet.
Aktiv management bliver en nøglekompetence En af de afgørende nøglekompetencer for professionelle ejendomsadministratorer bliver i fremtiden at kunne arbejde aktivt med kundernes ejendomme. Kort sagt bliver evnen til at bistå kunderne med at forbedre deres ejendomsinvestering afgørende i de kommende år. Vi kalder det aktiv management. Det handler om at se muligheder i den enkelte ejendom og/eller i hele porteføljen; se eller finde idéerne for den enkelte ejendom kan vi bygge til eller om? Kan arealerne udnyttes bedre? Hvad med tagetagen her er måske mulighed for at indrette taglejligheder? Kan vi flytte om på to lejere og skabe plads til en ny mulighed? Det handler om at forstå og bruge markedskendskabet til at udnytte mulighederne for at udvikle ejendommene. Aktiv management handler om godt købmandskab og om at få tingene gjort. kræver en tæt dialog med kunden om serviceniveau, og hvilken konkret strategi der skal vælges for den enkelte ejendom og porteføljen. Med aktiv management følger naturligt også rådgivning til kunden om køb og salg på det rigtige tidspunkt. Den aktive management hos den professionelle ejendomsadministrator har selvfølgelig en pris. Ordentlig ejendomsadministration kræver naturligvis mere tid til at arbejde med den enkelte ejendom og dens muligheder. Det kræver også, at ejendomsadministratoren har dygtige, kompetente og kreative medarbejdere. Og at vedkommende naturligvis har adgang til de nødvendige spidskompetencer og kan kombinere disse kompetencer. Ordentlig ejendomsadministration foretaget af en administrator, der tænker hele vejen rundt koster selvfølgelig ekstra. Den aktive management kræver også en åben og direkte dialog med kunden. Hvad er forventningerne til vores indsats er det opkrævninger og tilsyn med ejendommene, eller forventes det også, at vi aktivt arbejder med ejendommene, laver beslutningsoplæg, analyserer, optimerer og forbedrer osv. Vi oplever stor interesse for den handlingsorienterede indsats. Vi ønsker et rigtigt godt nytår og en god læselyst. Henrik Dahl Jeppesen, adm. direktør Samtidig har vi de senere år set investeringsejendomme handlet til så høje priser, at det direkte afkast ofte er beskedent. Det stiller i sig selv krav om en særlig aktiv indsats for at optimere kundens lejeindtægter samtidig med, at driftsomkostninger mv. skal minimeres. Det Kontaktpersoner Andelsboligforeninger Lotte Wagner, lwa@dan-ejendomme.dk Bygherrerådgivning Erik W. Bundesen, ewb@dan-ejendomme.dk Ejerforeninger Lotte Wagner, lwa@dan-ejendomme.dk Kunder og kunderapportering René Larsen, rla@dan-ejendomme.dk Almene boliger Iben Koch, iko@dan-ejendomme.dk Boligejendomme Claus Krag, ckr@dan-ejendomme.dk Butikscentre Eva Handest Høyer, ehh@dan-ejendomme.dk Erhvervsudlejning og -ejendomme Gyrithe Saltorp, gsa@dan-ejendomme.dk Ejendomsservice Lars Olaf Larsen, lol@dan-ejendomme.dk Investeringsejendomme Henrik Dahl Jeppesen, hdj@dan-ejendomme.dk Kollegie- og ungdomsboliger Iben Koch, iko@dan-ejendomme.dk OPP/OPS Lars Olaf Larsen, lol@dan-ejendomme.dk Projektsalg og -udlejning Gyrithe Saltorp, gsa@dan-ejendomme.dk Reflex udgives af Dan-Ejendomme as, Tuborg Boulevard 12, DK-2900 Hellerup / Dan-Ejendomme as, Saralyst Allé 53, DK-8270 Højbjerg, +45 70 30 20 20 (tlf.), +45 70 30 20 21 (fax), info@dan-ejendomme.dk, www.dan-ejendomme.dk. Ansvarshavende redaktør Henrik Dahl Jeppesen, adm. direktør. Oplag 4.000 stk. 25. udgave siden 1998. Layout og produktion meydesign. Tryk Printdivision. Foto Steffen Roland Nielsen, Carsten Andersen og egne. Foto af John Frederiksen og Poul Hedegaard (s. 7 og 8) er venligst udlånt af henholdsvis Ejendomsforeningen Danmark og PensionDanmark A/S. Foto s. 17 venligst udlånt af MT Højgaard A/S. Visualiseringer på s. 21 og 23 udarbejdet af henholdsvis Cadesignform as og Eyecadcher media. Forside Polfoto. Eftertryk kun ifølge aftale - og med kildeangivelse.
Aktiv management er nødvendigt De offentliggjorte tal for 2006 fra DEI/IPD Ejendomsindeks viser, at der også i dette år blev præsteret høje afkast på investeringsejendomme i sammenligning med de fleste andre investeringsobjekter. af kundechef RenÉ Larsen Samlet Direkte Værdi- Samlet afkast Type afkast afkast regulering (1999 =100) Butikker 15,4% 5,6% 9,3% 192,1 Kontor 16,0% 6,0% 9,5% 192,0 Øvrigt erhverv 15,1% 7,0% 7,6% 194,1 Boliger 24,2% 3,1% 20,5% 298,5 Inv.ejendomme i alt 17,8% 5,2% 12,0% 213,9 Aktier 32,3% 259,4 Ejendomsaktier -0,5% 280,5 Obligationer 0,0% 140,5 Inflation 1,7% 113,9 Efter en periode med stabile eller måske endda svagt faldende afkastprocenter har der siden 2004 kunnet konstateres markant stigende afkast særligt for boligejendomme. Som det fremgår af tabellen med afkastprocenterne for 2006, har en stor del af afkastet bestået i værdireguleringer af ejendommene og i mindre grad af direkte afkast af investeringen. Særligt for boligejendommene har de høje afkast i vid udstrækning været drevet af værdireguleringer frem for direkte afkast. kilde: ejendomsforeningen danmark, Dansk ejendomsindeks 2006 De høje værditilvækster har givet udslag i store prisstigninger på investeringsejendomme, særligt gennem de sidste to år hvilket i parentes bemærket også er blevet noteret af SKAT i form af meget store stigninger i de offentlige vurderinger i 2007 og har naturligt nok dermed også skabt heftig aktivitet på ejendomsmarkedet. Dette har vi tydeligt kunnet >> Indeksportefølje og resultater totalt afkast i % pr. år 40 35 30 25 20 15 10 5 0 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 Alle ejendomme Butik Kontor Øvrigt erhverv Bolig kilde: ejendomsforeningen danmark, Dansk ejendomsindeks 2006 3
Værdiansættelse Flertallet af de danske ejendomsinvestorer anvender i dag den afkastbaserede beregningsmetode, hvor værdien fastsættes ud fra en afkastprocent, baseret på det budgetterede resultat af ejendommens primære drift, det vil sige indtægter minus driftsudgifter (altså ekskl. finansieringsudgifter). I Dan-Ejendomme as har vi en række kunder, der benytter den såkaldte DCF-model, som en cash flow-baseret analyse af ejendommens primære drift frem i tid, fx 10 år. Det beregnede resultat tilbagediskonteres herefter ud fra en fastsat afkastprocent til nutidsværdi. mærke i Dan-Ejendomme as, hvor vores kunder i de sidste to år har købt og solgt ejendomme med en frekvens, som ikke tidligere er set. Vi kender endnu ikke DEI/IPD-tallene for 2007, men vi kommer næppe til at se større konjunkturbårne værdireguleringer. Det bliver formentlig i langt højere grad investorernes evne til at optimere det Ser man tilbage på de seneste syv år, er det tydeligt, at det især er de sidste to år, som har fremvist høje afkast: Afkastet i 2006 var 17,8%. René Larsen, kundechef, Dan-Ejendomme as direkte afkast, der kommer til at præge udviklingen i de tal, der bliver offentliggjort for 2007. Køb og salg af ejendomme giver nye udfordringer I Dan-Ejendomme as har vi gennem de seneste år udviklet nye serviceydelser, der matcher en markedssituation, hvor køb og salg af ejendomme i langt højere grad end tidligere indgår i kundernes investeringsstrategi på ejendomsområdet. Vi kan mærke, at kunderne i forbindelse med overvejelserne om køb og salg efterspørger en lang række af disse ydelser, der typisk er nye i forhold til de eksisterende samarbejdsaftaler. Inden et køb eller salg besluttes, drejer det sig fx om analyser af udviklingsmuligheder, vurdering af lejeniveauer, budgetsimuleringer, bistand til eksterne rådgivere mv. Når en ejendom er købt/solgt drejer det sig fx om gennemførelse af due diligence, bistand til gennemgang af salgsprospekter, fremskaffelse af alle dokumenter til udarbejdelse af købsaftaler, bistand til udarbejdelse af købsaftaler, tilbudsgivning til lejerne i boligejendomme om overtagelse på andelsbasis, teknisk gennemgang af ejendomme, kontrol af refusionsopgørelser, gennemførelse og kontrol af de konkrete handelstransaktioner og meget andet. Vi har rådgivet og bistået ved mange ejendomstransaktioner og har således oparbejdet en betydelig knowhow på området, men vi fortsætter processen med at forfine og videreudvikle vores services på dette område. Det sker bl.a. i form af ændret arkivering af ejendommenes dokumenter som vi successivt nu lægger ind i vores elektroniske dokumenthåndteringssystem, så dokumenterne hurtigere kan fremskaffes ændret organisering, rekruttering af nye medarbejderprofiler osv. Der er tale om en løbende proces, hvor vi naturligvis samtidig vil holde fokus på vores hardcore administrationsydelser. Huslejen skulle jo stadig gerne blive både opkrævet og betalt! Fokus på det direkte afkast I Dan-Ejendomme as tror vi imidlertid også, at de seneste års høje værditilvækster vil få en anden betydning. Allerede nu kan det konstateres, at de sidste års høje værdireguleringer ikke vil fortsætte på uændret højt niveau. Faktisk blev der på den seneste IPD-kongres fra flere mægleres side givet udtryk for, at der nu kan konstateres faldende priser for visse typer af investeringsejendomme. Fx skulle priserne på boligejendomme med sekundære beliggenheder allerede være faldet med 10-20%. Så selv om køb og salg i dag i højere grad er en del af en aktiv porteføljepleje, vil aktiviteten på ejendomsmarkedet alt andet lige falde. Til gengæld vil de høje værdireguleringer i stigende grad rette investorernes blik mod det direkte afkast. Det betyder, at investorerne i stigende grad vil efterspørge tiltag, der kan forbedre det direkte afkast. Der vil derfor være fokus på handlingsplaner for ejendommene, hvor udviklingsmuligheder kortlægges og analyseres på langsigtet vedligeholdelsesplanlægning og på optimering af driften generelt, fx optimering af priser hos leverandørerne, bemanding vedrørende serviceydelser osv. Også her vil vi i Dan-Ejendomme as tilbyde aktiv management, så ejendommenes værdipotentiale i form af højere direkte afkast realiseres til gavn for vores kunder. Det vil naturligvis altid være sådan, at man som kunde kan vælge præcis de ydelser, som man mener at have brug for og omvendt kan man fravælge ydelser, som man ikke mener at have brug for. 4
Vask m Dankort 273x187mm:Layout 1 30/10/07 13:56 Side 1 Betal vasken med Dankort direkte i maskinerne Innovativ udvikling og høj kvalitet åbner for mange fordele... Få tryghed i hverdagen med vaskerimaskiner, der er skabt til mange timers drift med perfekte vaskeresultater og med mindst mulig forbrug af el og vand. Med Miele Professional får du mere Driftsikkerhed, lavt forbrug og optimal vaskeresultat SoftCare-tromle sikrer skånsom behandling af tøjet Betalings- og reservationssystemer med mulighed for Internet booking samt flere betalingsformer - nu også Dankort Problemfri i hverdagen med serviceaftale samt 24 timers overvågning og automatisk fejlmelding Gratis byggestyring. Mieles specialister kan hjælpe med alt fra planlægning og godkendelser til færdigt vaskeri - helt uden beregning! Ring og hør mere om vores effektive løsninger. Miele A/S Erhvervsvej 2 2600 Glostrup Tlf. 43 27 15 00 www.miele.dk
Hvad sker der... - Vi ser på, hvilke udfordringer det danske ejendomsmarked kommer til at stå over for i 2008. Vi selv og en del af vores kunder giver et bud på, hvordan udviklingen vil blive inden for ejendomsmarkedet, og hvilke tendenser vi kommer til at se i det kommende år. Hvilke tendenser og faktorer vil påvirke det danske ejendomsmarked i 2008? Jeg forventer, at det danske ejendomsmarked i 2008 vil blive påvirket af et mindre likvidt lånemarked og et stigende renteniveau. De konjunkturbestemte ejendomsopskrivninger vil højst sandsynligt ophøre, og det vil stille større krav til optimering af drift og vedligehold else via aktiv management. Hvordan forventer du, at afkastet på investeringsejendomme bliver i 2008 og hvorfor? Mine forventninger er, at et fortsat stigende renteniveau vil indebære øgede afkastkrav til ejerboliger. Jeg tror samtidig, at velbeliggende kontorejendomme fortsat vil være efterspurgte og med mulighed for optimering af lejen. Jeg forventer, at det danske ejendomsmarked i 2008 vil blive påvirket af et mindre likvidt lånemarked og et stigende renteniveau. Ejendomschef Henrik Kolind, SAMPENSION 6
Fakta Vi har stillet følgende to spørgsmål: 1. Hvilke tendenser og faktorer vil påvirke det danske ejendomsmarked i 2008? 2. Hvordan forventer du, at afkastet på investeringsejendomme bliver i 2008 og hvorfor? Hvilke tendenser og faktorer vil påvirke det danske ejendomsmarked i 2008? Jeg tror, der vil blive igangsat mere erhvervsbyggeri, end vi har set de sidste par år, heraf noget spekulativt. Vi vil fortsat se en pæn udlejning af erhvervsejendomme. Desuden tror jeg, der vil være begrænset med nyt boligbyggeri. En væsentlig usikkerhed kan dog være den finansielle sektors lyst og mulighed for finansiering af ejendomme, hvor der ikke er en betydelig egenkapital bag. Jeg tror, der vil blive igangsat mere erhvervsbyggeri, end vi har set de sidste par år. Direktør John R. Frederiksen, Ejendomsforeningen Danmark Hvordan forventer du, at afkastet på investeringsejendomme bliver i 2008 og hvorfor? Jeg forventer et afkastniveau, som er lidt højere end i dag, men nok ikke væsentligt højere. De vanskeligere finansieringsmuligheder som jeg har givet udtryk for vil tale for et højere afkastkrav fra dem, der har mulighed for at investere. Jeg tror omvendt også, at et fortsat positivt udlejningsmarked kan give forventninger om et højere lejeniveau (og derfor potentiale). The dark horse er, om der bliver tale om et større antal investorer, som kommer i vanskeligheder med betaling af deres renter og afdrag på lån. Det kan nemlig medføre et større udbud af investeringsejendomme, end vi har set i de senere år. 7
Jeg forventer, at ejerboligmarkedet i København fortsat vil have faldende priser, fordi udbuddet er større end efterspørgslen, og fordi priserne er kommet markant over produktionsprisen. Direktør Poul Hedegaard, PensionDanmark A/S. Hvilke tendenser og faktorer vil påvirke det danske ejendomsmarked i 2008? Der er flere ting, som vil have indflydelse. Jeg forventer, at ejerboligmarkedet i København fortsat vil have faldende priser, fordi udbuddet er større end efterspørgslen, og fordi priserne er kommet markant over produktionsprisen. Lejeboligmarkedet vil fortsætte den sunde udvikling, ikke mindst fordi det er billigere at bo til leje, end det er at eje. Jeg tror på, erhvervsmarkedet vil fortsætte med stigende lejepriser og faldende tomgang. Der vil være mange, som vil kaste sig over erhvervsmarkedet. Jeg kan dog frygte, at de mange spekulative byggerier i Ørestad vil påvirke markedet negativt, fordi udbuddet bliver større end efterspørgslen, og fordi der bliver bygget for meget på samme sted på én gang. Hvilke tendenser og faktorer vil påvirke det danske ejendomsmarked i 2008? Jeg er af den overbevisning, at afkastfaldet for erhvervsejendomme bremser op, og i forhold til boliger vil vi formodentligt se et stigende afkast og faldende priser. Erhvervsmarkedet vil generelt se stigende priser (om end næppe så voldsomt som i de seneste år) drevet af investorefterspørgsel, et begrænset udbud og stigende leje navnlig på kontor og lager/logistik med primær beliggenhed. Vi vil se flere indirekte investeringsprodukter og en fortsat professionalisering af markedet, herunder rådgiverbranchen. På grund af rentestigningen vil vi se større krav til egenkapital og fortsat tilbageholdenhed fra den finansielle sektor med at finansiere spekulative projekter. Jeg tror, enkelte højt gearede investorer nok vil begynde at slanke balancen. Derudover vil endnu flere investorer erkende vigtigheden af et gennemskueligt marked og slutte op om initiativer som Dansk Ejendomsindeks. Hvordan forventer du, at afkastet på investeringsejendomme bliver i 2008 og hvorfor? Som før sagt forventer jeg, at værdistigningerne på boliger ophører. Totalafkastet falder formodentligt til et niveau på 4-6%. I forhold til erhverv fortsætter udviklingen, dog vil vi nok ikke se totalafkast på meget over 10%. Derudover vil de østjyske byer være i en sund udvikling, mens jeg tror, at der i Århus også vil være risiko for, at der sættes for meget i gang på samme tid, og at det vil påvirke priserne negativt. Hvordan forventer du, at afkastet på investeringsejendomme bliver i 2008 og hvorfor? Min forventning er, at afkastkravet vil stige, fordi finansieringen vil blive vanskeligere for de svage låntagere, og fordi gearing ikke længere er særligt interessant på grund af rentestigning. Vi vil se flere indirekte investeringsprodukter og en fortsat professionalisering af markedet, herunder rådgiverbranchen. Direktør Lars Frederiksen, Cura Management A/S 8
Jeg forventer, at afkastet på investeringsejendomme samlet set vil fortsætte de positive takter fra de seneste år. Direktør Christian Melgaard, CenterPlan/Danmark Real Estate Hvilke tendenser og faktorer vil påvirke det danske ejendomsmarked i 2008? Jeg forventer en opbremsning i byggeriet, herunder ikke mindst i boligbyggeriet. Dels på grund af psykologiske faktorer, hvor det vil tage nogen tid for markedet at ryste den nuværende uro på ejerboligmarkedet af sig, dels på grund af de stigende byggeomkostninger og fortsatte flaskehalsproblemer. Jeg tror til gengæld også, at vi vil se en begyndende effektivisering af byggemarkedet, hvor en kombination af udenlandsk arbejdskraft og udenlandske byggematerialer fx præfabrikerede badeværelser, køkkener eller hele boliger vil lægge pres på de indenlandske udbydere af byggematerialer, som skal sænke avancerne og de danske entreprenører, som skal effektivisere deres produktionsapparat. Hvordan forventer du, at afkastet på investeringsejendomme bliver i 2008 og hvorfor? Jeg forventer, at afkastet på investeringsejendomme samlet set vil fortsætte de positive takter fra de seneste år. Afkastet på kontorejendomme vil formentligt falde yderligere og det gælder i særdeleshed de bedst beliggende og bedst udlejede ejendomme, som har interesse for de udenlandske investorer. Afkastet på boligejendomme, som generelt har taget sig en pause i det seneste år, bl.a. under indtryk af den generelle usikkerhed på ejerboligmarkedet, vil ligeledes falde igen. Afkastet på logistik- og lagerejendomme vil også falde og kan meget vel blive det segment, der klarer sig forholdsmæssigt bedst i 2008. Det skyldes ganske enkelt, at de lave afkast på kontorer og boliger får investorerne til at lede efter marginaler andre steder. Når jeg tror på et fortsat fald i afkastet og stigning i priserne er det, dels fordi jeg forventer stabilisering og eventuelt et mindre fald i de danske renter, dels fordi det danske ejendomsinvesteringsmarked fortsat på trods af en begyndende udenlandsk interesse er et lokalt marked, hvor summen af investeringsmidler, der retter sig mod ejendomsinvesteringer, vokser hurtigere end det lokale udbud af investeringsmuligheder. 9
Jeg tror, at den fortsat lave aktivitet på ejerboligområdet vil være en af de faktorer, der vil påvirke økonomien. Erhvervsdirektør Gyrithe Saltorp, Dan-Ejendomme as Hvilke tendenser og faktorer vil påvirke det danske ejendomsmarked i 2008? Først og fremmest tror jeg, der vil være fokus på optimering af ejendomsporteføljer. Fx kan balancen i en portefølje mellem erhvervs- og boligejendomme være uhensigtsmæssig, og der vil derfor ske køb og salg af ejendomstyper, som investorerne enten har for mange eller for få af. Hertil kommer et stort fokus på optimering af indtægter og udgifter på ejendommene, så de gevinster, der er forudsat i forbindelse med handler, også reelt bliver indfriet. Derudover forventer jeg, at den danske økonomi vil gå ned i et lavere gear, end vi har set i de foregående år, og det vil påvirke renten og dermed afkastet på ejendomme. Det vil påvirke långivernes vilje til at belåne mere usikre investeringer og låntagernes eller lejernes vilje til at indgå i mere risikobetonede forretninger med investorer. Jeg tror samtidig, at den fortsat lave aktivitet på ejerboligområdet vil være en af de faktorer, der vil påvirke økonomien. Til gengæld vil udlejning af boliger være et stort aktivitetsområde i 2008, hvor vi vil se nybyggede ejerlejligheder blive udlejet i stor stil. I forhold til det offentlige Danmark vil tendensen være flere byggesager i samarbejde mellem det offentlige og private (fx OPP og OPS), sale & lease back-konstruktioner samt det offentliges kritiske fokus på kombinationen pantebrevs- og ejendomshandel. Hvordan forventer du, at afkastet på investeringsejendomme bliver i 2008 og hvorfor? Min forventning er, at ejendomme, der handles i 2008, vil blive handlet til et højere afkast end i 2007. Det vil gælde for både bolig- og erhvervsejendomme. Det tror jeg på baggrund af både det pressede boligmarked og en mindre adgang til ekstrem risikovillig kapital til finansiering af ejendomshandler. Investorernes afkast på ejendomme i porteføljen vil også stige svagt som en konsekvens af investors fokus på optimering af indtægter og udgifter. 10
YouSee en del af TDC Digital med os Og bliv skarpere end nogensinde Det er den enkelte beboer der afgør, om et byggeri er attraktivt at flytte ind. Og ofte er det mulighederne, der afgør valget. Vi lever i en verden, hvor vi selv vil bestemme. Både når det kommer til indretning af boligen og teknologien i den. Kabel-tv, Digitalt kabel-tv, Bredbånd og Telefoni i samme stik YouSee er totalleverandør og kan hjælpe jer gennem hele processen, både når det gælder rådgivning, installation og service. Vi tilbyder en lang række løsninger inden for Kabel-tv, Digitalt kabeltv, Bredbånd og Telefoni. Uanset hvad I vælger, tilfører I byggeriet en løsning, der bygger på tryghed, valgfrihed og fremtidssikret teknologi. Og som garanterer beboerne adgang til en digital verden, hvor hurtigt bredbånd, Video on Demand og HDTV er en selvfølge. Hul igennem til en digital verden Med Kabel-tv tilbyder vi et tv-kanal udbud, som ingen andre kan tilbyde. Og med kabel-tv har man adgang til Digitalt kabel-tv. Med Digitalt kabel-tv får man ikke blot billeder i den skarpeste kvalitet, man får også egen dør til over 150 digitale kanaler Danmarks bredeste tv-udbud med alt fra film og sport til sprogpakker som f.eks. Arabisk-, Tyrkisk- og Balkanpakken. Desuden giver Digitalt kabel-tv adgang til mange individuelle tjenester, som Favorit, hvor beboerne selv sammensætter deres tv-pakke, Cinema, hvor man kan leje film døgnet rundt hjemme fra sofaen, og HDTV, som er fremtidens tv-format. I 2008 lancerer vi Start Forfra, som er en ny funktion, hvor man kan stoppe et program og starte det forfra med ét enkelt tryk på fjernbetjeningen. Så det er ikke så lidt YouSee kan tilføre jeres byggeri via et kabel-tv-stik. Kontakt din lokale konsulent Vi står klar over hele landet til at rådgive om de mange løsninger, og det interessante er at finde den, der passer til netop jeres byggeri. Og I bestemmer selv, hvor meget vi skal involvere os. Ring i dag på 80 60 50 00 og få hul igennem til en fremtidssikker løsning 11
Ejerboligen under pres øget efterspørgsel efter lejeboliger Ejerboligen er befolkningens foretrukne boligform. De sidste 12 14 års udvikling i både priser og antal nyopførte ejerboliger understøtter den antagelse, at vi altovervejende ønsker at eje den bolig, vi bor i. af juridisk direktør Morten Østrup møller Forbrugerne er forsigtige i forhold til ejermarkedet og rådes af deres finansieringsrådgivere til ikke at købe nyt, før den gamle bolig er solgt eller vente med at købe, indtil markedet har rettet sig. Morten Østrup Møller, juridisk direktør, Dan-Ejendomme as For flertallets vedkommende er det formentlig kun økonomiske faktorer, der får os til at vælge en anden boligform end ejerboligen. Er man heldig at få tilbudt en billig leje- eller andelsbolig, kan man fravælge ejerboligen. Og tilsvarende bliver ejerboligen fravalgt, hvis den er for dyr, eller hvis markedet er usikkert, fx på grund af faldende priser og/eller stigende priser på finansieringen. Det sidste er så småt ved at ske nu. Efter en periode med rekordlave renter, høj vækst og nye finansieringsmuligheder (rentetilpasningslån og afdragsfrihed), der har medført et boom i både priser og nybyggeri, er vi nu i en periode med stigende renter. Dette har fået prisudviklingen til at vende. Med få undtagelser er prisen stagnerende i provinsen, mens udviklingen i København og andre storbyer taler sit tydelige sprog om, at priserne for alvor er begyndt at falde. Som det fremgår af figur 1 kulminerede priserne i København og på Frederiksberg omkring 3. kvartal 2006, og siden da er der gennemsnitligt konstateret prisfald for ejerlejligheder på ca. 17% i København og 14% på Frederiksberg. Parcelhusene er i samme periode faldet ca. 7% i pris. opgørelsen af antal handler, liggetider og ejendomme til salg. Her taler tallene også sit tydelige sprog. Antallet af handler er faldet 20-30%, og på et år er liggetiden for ejendomme til salg i København fordoblet. Antallet af ejendomme udbudt til salg er ligeledes steget voldsomt. Fra 1. januar 2006 til 1. januar 2007 steg antallet af udbudte boliger på Boligsiden.dk fra ca. 30.000 til 60.000 enheder, og det tal er vokset støt og roligt gennem 2007. Man kan altså konstatere, at ejerboligmarkedet har sat sig specielt i København og på Frederiksberg. Hvad betyder udviklingen for lejeboligmarkedet Den gamle del af lejeboligmassen er underlagt regler om maksimalpriser. Uagtet forskellige muligheder for at forhøje huslejen via moderniseringer, skal lejlighederne udlejes til en lavere pris, end hvad markedet tilsiger. Alene derfor er denne del af lejeboligmarkedet robust over for stort set en hvilken som helst udvikling på ejerboligmarkedet. Der vil altid være efterspørgsel, når varens pris er lav. Andre indikatorer, der peger på sløje tider for omsætningen af ejerboliger, er For de udlejningsejendomme, der er opført de seneste 20-25 år, har man 12
mulighed for at udleje enten direkte til markedspriser eller til priser, der er tæt på at være markedskonforme. For sådanne ejendomme betyder udviklingen på ejerboligmarkedet en del. Når ejerboligmarkedet boomer, som det er sket i perioden 1994 2006, falder efterspørgslen på lejeboliger, der udlejes til markedsleje, og omvendt når ejerboligmarkedet går i stå, så stiger efterspørgslen. Figur 1. Prisudvikling, København og Frederiksberg Pris pr m 2 40.000 35.000 30.000 25.000 Forbrugerne er forsigtige i forhold til ejermarkedet og rådes af deres finansieringsrådgivere til ikke at købe nyt, før den gamle bolig er solgt eller vente med at købe, indtil markedet har rettet sig. 20.000 15.000 1. kvt. 05 2. kvt. 05 3. kvt. 05 4. kvt. 05 1. kvt. 06 2. kvt. 06 3. kvt. 06 4. kvt. 06 1. kvt. 07 2. kvt. 07 3. kvt. 07 Forbrugerne skal imidlertid have et sted at bo, og den nye forsigtighed på ejerboligmarkedet resulterer derfor i en øget efterspørgsel på lejeboliger med en i hvert fald foreløbig tendens til, at lejepriserne stiger på de boliger, der lovligt kan udlejes til markedslejen. Parcel- og rækkehuse, Københavns Kommune Ejerlejligheder, Københavns Kommune Parcel- og rækkehuse, Frederiksberg Kommune Ejerlejligheder, Frederiksberg Kommune I Dan-Ejendomme as mærkes det konkret via en større efterspørgsel på de ledige lejeboliger, der udlejes via boligportalen www.findbolig.nu. I Storkøbenhavn er det tydeligst, idet selv de dyreste boliger udlejes på kort tid. 13
Afståelser på erhverv Afståelser er et af de områder, som Dan-Ejendomme as har stor fokus på. Der er imidlertid store udfordringer forbundet med emnet, da lejer og udlejer tit og ofte ser på afståelser ud fra forskellige synspunkter. Af erhvervsdirektør Gyrithe Saltorp Med lejers og udlejers øjne Når der sker en afståelse i et erhvervslejeforhold, lader lejeren en anden lejer inden for samme branche fortsætte lejemålet. Den hidtidige lejer sætter altså en ny lejer i sit sted i forholdet til udlejer, og det betyder, at den hidtidige lejer ikke længere har noget juridisk forhold til udlejer. Lejer vil typisk benytte afståelsesretten i forbindelse med salg af sin forretning, ved et generationsskifte, ved omdannelse til et selskab, når lejer har investeret større beløb i istandsættelse af de lejede lokaler, eller hvis lejer er bundet af en uopsigelighed, som han ønsker at blive frigjort fra. I tilfældet hvor lejer sælger sin forretning, vil den nye lejer ofte skulle betale en afståelsessum til den hidtidige lejer. Afståelsessummen har med de fysiske lokaler at gøre og er forskellig fra betaling for goodwill, som har med selve virksomhedens indre værdi at gøre. Afståelsessummen kan variere meget og afhænger af lokalernes beliggenhed, stand, lejers forpligtelser over for udlejer mv. For udlejer er lejers afståelsesret en blandet fornøjelse. Fordelene kan være, at lejer selv afsætter et lejemål, som ellers ville blive opsagt og måske medføre et midlertidigt tab for udlejer, at en måske velfungerende forretning videreføres i ejendommen, og at lejer har en interesse i at holde sit lejemål i god stand. Til gengæld afgiver udlejer med visse undtagelser retten til at bestemme, hvem der benytter lejemålet og hæfter for lejebetalingen mv. Lejer kan også ved at opnå et afståelsesbeløb fra den nye lejer tjene penge på at afstå en anden mands ejendom. Endeligt er der en del administrative udgifter forbundet med arbejdet med afståelser. Det er med afståelsesret sådan, at lejeren fuldt ud lovligt reelt disponerer over og kan tjene penge på forhold, som udlejer normalt har hånd- og halsret over, samtidig med at udlejer kan blive påført administrative udgifter. Afståelsesret eller ej I sin rene form betyder en afståelse, at en ny lejer træder ind i lejemålet på uændrede vilkår. Det vil sige, at den nye lejer overtager alle forpligtelser og rettigheder i henhold til kontrakten og erhvervslejeloven. 14
En spidskompetence i Dan-Ejendomme as I Dan-Ejendomme as modtager vi hver uge flere henvendelser fra lejere om afståelser. Nogle er ukomplicerede, men mange kræver, at der gennemføres en konkret forhandling med den nuværende lejer. Resultatet af disse forhandlinger påvirker den fremtidige lejers økonomi og den nuværende lejers mulighed for at afstå og eventuelt opnå et afståelsesbeløb. Det er udlejer uvedkommende, hvordan ind- og udtrædende lejere klarer deres mellemværender. Det kan være afregning af depositum, afregning af varme- og driftsudgifter eller restancer og udgifter til istandsættelse af lejemålet ved fraflytning mv. Forberedelsen og forhandlingerne skal derfor håndteres professionelt og seriøst. Derfor har vi fokus på afståelser i Dan-Ejendomme as og sikrer, at vi har spidskompetencer til rådighed, der ikke blot kan udføre det nødvendige administrative arbejde korrekt, men også gennemføre og afslutte en ofte ganske kompleks forhandling. Hvis lejer har en afståelsesret i sin lejekontrakt og overholder de krav, som fremgår af kontrakten, skal udlejer godkende den nye lejer. Ændring af vilkår I en del af de kontrakter, der er indgået, fremgår det, at udlejer kan regulere lejekontraktens vilkår, hvis lejer afstår lejemålet. Hvis lejer ønsker at afstå til en anden branche, kan dette også være tilfældet. I nogle kontrakter er det nogle få vilkår, der kan ændres, fx depositum, og i andre kontrakter er der ingen begrænsning. Endeligt er der mange lejere, som ikke har afståelsesret, men som enten ønsker at få en sådan ret tilføjet kontrakten, eller som er i en situation, hvor han ønsker at afstå lejemålet. I dette tilfælde kan udlejer afvise en afståelse, men udlejer kan også vælge at forhandle med lejer om vilkårene for, at lejer kan opnå en afståelsesret. Fakta De vilkår, som vi ser på og forhandler om med lejer, når lejer ikke har afståelsesret, eller hvis vilkårene kan ændres ved en afståelse, er bl.a.: Huslejens størrelse. Er lejen markedskonform? Regulering af huslejen. Bliver lejen reguleret hvert år? Hvilken reguleringsmodel bruges? Skal reguleringen være højere? Depositum. Skal depositum være større, fx 6 måneder i stedet for 3 måneder?, eller skal der stilles yderligere sikkerhed i form af en bankgaranti? Herudover vil der være situationer, hvor en lejer kan opnå en afståelsesret eller få ret til at afstå til en anden branche, hvis lejer accepterer at betale en merleje for retten til at afstå. Udlejer kan i de samme situationer stille som betingelse, at udlejer får en del af afståelsessummen. 15
Fakta Offentligt Privat Partnerskab (OPP) OPP er et samarbejde mellem en offentlig myndighed og et konsortium stiftet af en række private virksomheder. Samarbejdet har til formål at fremme kvalitet, effektivisering, innovation og professionalisme inden for opførelse af offentlige bygninger. Idéen med OPP-samarbejdet er, at de deltagende parter bidrager med viden og erfaring inden for deres område, og filosofien er, at byggevirksomhederne tager et økonomisk medansvar for bygningerne i hele deres levetid. Derfor er finansiering, design, etablering og drift en samlet del af projektet. Fakta OPP-projektet, Tinglysningsretten i Hobro, inkluderer opførelse samt 20 års drift og skal stå færdigt i februar 2009. Byggeriet bliver i to etager med et etageareal på 3.770 m 2 samt 697 m 2 kælder. Endnu et OPP-projekt ser dagens lys Tinglysningsretten i Hobro er Danmarks nyeste skud på stammen inden for OPP-projekter. Dan-Ejendomme as er for anden gang med som aktør. af kommunikationsmedarbejder Sandra Eskildsen Hele tanken bag OPP er spændende, fordi den gør op med vanetænkningen inden for offentligt byggeri. Samtidig er det interessant, fordi private virksomheder og investorer nu bydes velkommen til et nyt marked, hvor vi alle kan lære af hinandens spidskompetencer, udtaler Lars Olaf Larsen, afdelingschef i Dan-Ejendomme as afdeling for Facility Management. Konsortiet bag Danmarks første OPPprojekt, Vildbjerg Skole, er blevet valgt til opførelse af endnu et OPP-projekt. Konsortiet, der består af Dan-Ejendomme as, MT Højgaard a/s og Bank DnB NORD A/S, skal i fællesskab opføre og administrere bygningen de næste 20 år. Projektet omfatter opførelse af et kontorhus på ca. 4.000 m 2, der lejes ud på en 20-årig kontrakt til staten. Samarbejde på tværs skaber værdi Konsortiet bidrager med henholdsvis bygningsentreprise, vedligeholdelsesdel og finansiering. Dan-Ejendomme as rolle bliver at forestå byggestyring, drift og vedligeholdelse af bygningen samt administrere OPP-selskabet de næste 20 år. Denne gang er vi endnu bedre rustet, da vi tager alle erfaringerne med fra opførelsen af Vildbjerg Skole. Vi har et godt samarbejde og er meget glade for at skulle gennemføre endnu et OPP-projekt, da vi mener, det optimerer hele byggeprocessen og driften, at der reelt er interessesammenfald mellem bygherre, entreprenør, rådgiver og driftsherre. En af fordelene ved OPP er netop, at der kan tages højde for den fremti- dige drift og vedligeholdelse allerede i projekteringsfasen, fortæller Lars Olaf Larsen. Fremtiden tegner lys for OPP-projekter Der er på nuværende tidspunkt tre projekter i Danmark, der er opført eller er i gang som OPP. Det er Vildbjerg Skole, Rigsarkivet og nu Tinglysningsretten i Hobro. Markedet for OPP er kun lige startet i Danmark. Kigger vi rundt i Europa, er OPP allerede en velkendt samarbejdsform. Især er den udbredt i Storbritannien, Spanien og Holland. Hele konsortiet bag OPP-projektet i Vildbjerg og det nye i Hobro er overbevist om, at der er en fremtid for OPP inden for dansk byggeri, siger Lars Olaf Larsen og slutter: Vi mener, såvel det offentlige som lejer/bruger og det private som anlægger og Facility Manager drager fordel af, at bygningerne drives ud fra en totaløkonomisk tankegang. Generelt kan længerevarende samarbejder og partnerskab medvirke til at styrke øget produktivitet og kvalitet i dansk byggeri. 16
OPP-projektet Vildbjerg Skole modtager Herning Byråds Bygningspræmiepris Samarbejdet mellem det offentlige og private erhvervsliv kan give smukke byggerier og store besparelser. Herning Byråd præmierer således nu Danmarks første OPP-projekt med Herning Byråds Bygningspræmiepris. Æstetisk byggeri Begrundelsen for at give prisen er, at Herning Byråd gerne vil præmiere æstetisk byggeri. Der er lagt vægt på, at byggeriet ikke alene er af høj kvalitet og funktionelt, men også smukt. Der er altså ikke blot tale om en samlebåndsløsning. 17
Volumen giver attraktive præmier Volumen i form af en stor og velvedligeholdt portefølje af ejendomme giver attraktive forsikringspræmier. Det viser resultatet af et stort forsikringsudbud. Af kundeansvarlig, cand. jur. Peter E. Jørgensen Dan-Ejendomme as har i samarbejde med forsikringsmæglervirksomheden Willis foretaget et omfattende udbud af bygningsforsikringer på vegne af flere kunder. Udbuddet omfattede en ejendomsportefølje på næsten 2,3 mio. m 2 og er dermed formentligt landets største samlede forsikringsordning for bygningsforsikringer. sikring, der efter præmieindikationerne var reduceret til tre selskaber. Da Tryg Forsikring både gav den mest konkurrencedygtige pris og den mest attraktive dækning, blev Tryg udvalgt som det fremtidige forsikringsselskab. Dan-Ejendomme as havde allerede inden udbuddet en ordning, der kunne matche stort set alle ordninger på markedet, idet blandt andet størrelsen gjorde den attraktiv for forsikringsselskaberne at Vi er naturligvis særdeles tilfredse med resultatet af udbuddet. De kunder, der i dag har andre eller individuelle løsninger, bliver automatisk tilbudt at komme med under den nye attraktive ordning, siger Peter E. Jørgensen, kundeansvarlig i Dan-Ejendomme as. I udbuddet blev der udvalgt syv af Danmarks største udbydere af bygningsforbyde ind på. Med tilgangen af to større ejendomsporteføljer blev ordningen endnu mere attraktiv, og det netop afsluttede udbud viste også, at volumen giver besparelse. Udbuddet omfatter investeringsejendomme, ejerforeninger og andelsboligforeninger. Nyt attraktivt forsikringstilbud Vi har efter udbuddet været i stand til at præsentere mange af kunderne for en besparelse på 10% eller mere og på vilkår, der samlet set er langt mere attraktive og tilpassede i forhold til de enkelte kunder. Herudover gav udbuddet mulighed for at få kigget kundernes ejendomsforsikringer efter i sømmene, hvorved man også har undgået overeller underforsikring af porteføljerne. En gennemgang af forsikringsomfanget med 1-2 års mellemrum er under alle omstændigheder noget, vi anbefaler vores kunder. Samtidig er det interessant at konstatere, at det tilsyneladende kan lade sig gøre at skaffe attraktive priser på forsikringer til trods for, at markedet i øjeblikket har varslet stigninger i præmierne. Fakta Dan-Ejendomme as har i samarbejde med forsikringsmæglervirksomheden Willis foretaget et omfattende udbud af bygningsforsikringer på vegne af flere kunder. 18
19
Forenkling fra jura til service I 2005 udarbejdede professorerne Peter Mortensen og Ulrik Rammeskow Bang-Pedersen et grundigt og gennemarbejdet forslag til en ny fælles lov for private lejeboliger. Boligreguleringsloven og lejeloven blev sammenskrevet til én lov lov om lejeaftaler. Af juridisk direktør morten østrup møller De værste labyrinter i den bestående lovgivning blev foreslået slettet, retspraksis blev kodificeret til ny lovtekst, og hvor der i den eksisterende lovgivning savnedes præciseringer, blev dette foreslået indføjet i en ny samlet lov. Forslaget indeholdt kun få formelle, materielle eller processuelle ændringer. For med professorernes egne ord var formålet med projektet at foretage en teknisk sammenskrivning af lovgivningen og kun foretage egentlige dybere ændringer: Hvor det er skønnet, at ændringerne har kunnet bidrage til yderligere en forenkling fx ved at afklare uensartet retspraksis eller hidtidige fortolkningsproblemer herunder af reglernes praktiske funktion for udlejere og lejere. Forslagets videre skæbne Den daværende socialminister greb indledningsvis chancen og satte ministeriets embedsmænd i spidsen for et udvalgs arbejde, der med deltagelse af repræsentanter for udlejer- og lejerorganisa tionerne skulle afsøge og afklare mulighederne for at gennemføre forenklinger i lejelovgivningen. 20
Alt i alt indeholder professorforslaget en række hver for sig små ændringer, der skal tydeliggøre lejeaftalen som en forbrugeraftale og dermed lejeren som en kunde. Resultatet af dette udvalgsarbejde har vi endnu til gode, og når det lader vente på sig, skyldes det formentlig, at parterne har svært ved at drive det vidt i enighed, samt at ministeren ikke har den store lyst til at begive sig alene ud i det politiske minefelt, der omkranser reguleringen af de private lejeboliger. For den hårdhudede iagttager er det sikkert knap så overraskende, at forslaget fra professorerne måske kommer til at lide en stille død, men det er ærgerligt, hvis det sker. Professorforslaget byder ikke op til en egentlig reform af lovgivningen for private udlejningsboliger, idet der ikke foreslås egentlige ændringer i lejedannelsen, som er en forudsætning, hvis der skal etableres et velfungerende og gennemsigtigt lejeboligmarked. Men der er andre gode takter i forslaget, der ligner sund fornuft så meget, at det burde være muligt at skabe konsensus om dem. Forslaget har fokus på at forenkle procedurer, gyldighedskrav og varslingsregler, ligesom udlejers og lejers rettigheder tydeliggøres ved at præcisere reglernes indhold og udvide udlejers oplysningspligt ved indgåelse af lejeaftaler. Endvidere foreslår professorerne, at huslejenævnenes kompetence udvides, og at sagsbehandlingen ved både nævn og domstole professionaliseres yderligere. Lejeren som forbruger Alt i alt indeholder professorforslaget en række hver for sig små ændringer, der skal tydeliggøre lejeaftalen som en forbrugeraftale og dermed lejeren som en kunde. Det er helt centralt for det omgivende samfunds bedømmelse af vores erhverv, at vi evner at betragte lejerne som kunder. Og kunder, behandler man ordentligt. Som professionel ejendomsforvalter er vi meget opmærksomme på, at vi skal gøre os forståelige og levere en ordentlig service til lejerne. Denne opgave løfter vi som en del af vores værdigrundlag, men det sker uden hjælp eller støtte fra en kompliceret og grundlæggende konfliktskabende lejelovgivning. Hvis forbrugersynspunktet skal vinde indpas i lejelovgivningen, forudsætter det, at der etableres et overskueligt og enkelt regelsæt, der gør det let for lejer at kende sine rettigheder og pligter. Professorforslaget bringer os kun en del af vejen mod forenkling og nyskabelse, men så længe retningen er rigtig, kan vi sagtens leve med at tage turen i etaper. Når man grundlæggende lever af at forsyne almindelige mennesker med boliger, så har man om end det måske lyder utopisk ret til at drømme om, at vi en dag når så langt, at man bestiller en livsstilsanalyse for at imødekomme menneskers boligbehov i stedet for et juridisk responsum om mulighederne for at varsle kombinationsforhøjelser. Lad os derfor håbe på, at vi langt om længe hører om resultater fra rundbordssamtalerne i ministeriet. Tinghaven boligbyggeri i Søborg Dan-Ejendomme as står for udlejningen af PKA A/S nybyggeri, Tinghaven i Søborg. Tinghaven består af 82 lejeboliger, der er indrettet med spændende planløsninger og moderne faciliteter. Læs mere på www.tinghaven-soeborg.dk. 21
Dan-Ejendomme as udgiver ny informationspjece Et godt indeklima er vigtigt for menneskers generelle trivsel. Som udlejer og administrator har vi sammen med vores kunder et stort ansvar for at levere gode, sunde og funktionelle boliger og erhvervslejemål, der kan danne rammen om et godt liv. Af kommunikationsmedarbejder sandra eskildsen Beboerne kan være med til at forlænge ejendommens levetid Dan-Ejendomme as udleverer for øjeblikket en ny informationspjece til samtlige lejere i de ejendomme, vi administrerer. Pjecen hedder Sundt miljø i boligen. Vi har udarbejdet pjecen, fordi vi i kontakten med vores lejere og i arbejdet med ejendommene oftere og oftere konstaterer, at selv helt almindelige sunde og gode husgeråd ikke altid er gået i Skimmelsvampproblemer og ofte andre indeklimaproblemer er normalt ikke forsikringsdækket. Derfor er det ofte ejer, der står tilbage med udgiften, hvis vi ikke kan påpege, at der er tale om en decideret brugerfejl eller misligholdelse., i Teknik udtaler afdelingschef Erik Wulf Bundesen, Dan-Ejendomme as. arv til nye lejere eller er gået i glemmebogen hos andre, udtaler afdelingschef i Teknik, Erik W. Bundesen, og fortsætter: Vi har i samfundet generelt en meget stor mangfoldighed i vores ejendomsmasse, og mange ejendomme er opført for mellem 50 og 100 år siden og er derfor bygget efter helt andre præmisser og på helt andre vilkår, end der hersker i dag. Men de fleste ældre ejendomme vil normalt kunne være yderst velfungerende, hvis man blot overholder nogle enkle og gode råd. Dan-Ejendomme as har valgt at gå forrest og tilbyder pjecen som et lille letlæseligt overblik over de vigtigste faktorer, der påvirker det indeklima, vi alle ophold er os i. Pjecen indeholder gode råd om, hvordan beboerne selv kan medvirke til at skabe et godt indeklima i boligen til gavn for dem selv og ejendommen. Hvorfor er det vigtigt at forebygge En af de værste konsekvenser ved et dårligt indeklima er skimmelsvamp, der kan medføre store komplikationer for beboerne i form af fx gener eller sygdom. Rent praktisk er sagerne ligeledes vanskelige at håndtere, idet det ofte er nødvendigt at flytte lejer ud af boligen, mens udbedring sker. Endelig er omkostningerne til udbedring store, og bygningsforsikringen dækker normalt ikke. Vi oplever desværre en gang imellem, at et lejemål, der uden problemer har fungeret som bolig i mange år, pludselig fremstår med massive indeklimaproblemer. I sådanne sager er det meget vigtigt, at vi så hurtigt som muligt får grebet ind og undersøgt årsagen, både af hensyn til lejers helbred og velbefindende, men også af hensyn til lejemålet/ejendommen og de nødvendige foranstaltninger, der muligvis skal iværksættes, fortæller Erik W. Bundesen og slutter: Som administrator har vi ikke vores daglige færden i de enkelte lejligheder, og derfor har vi brug for beboernes hjælp. Hvis de benytter sig af gode vaner med hensyn til udluftning, opvarmning, rengøring mv., kan beboerne selv medvirke til et sundt indeklima og dermed holde skimmelsvamp væk. Omvendt opfordrer vi beboerne til straks at kontakte os, hvis de oplever problemer med indeklimaet. På den måde kan vi hjælpe hinanden. Fakta Følgende trin skal altid gennemføres i forbindelse med en eventuel skimmelrenovering: Årsagen til skimmelvæksten skal fjernes. Eventuel affugtning af bygningsdele. Fjernelse og afrensning af skimmelvæksten gælder bygningsdele, men også nogle gange møbler, inventar, tøj mv. Minimering af risikoen for, at problemet opstår igen. Fakta Hvad påvirker blandt andet indeklimaet og vores velbefindende? Temperatur, lufthastighed (træk), fugtighed, luftkvalitet (røg, gasser, lugt), renholdelse, støv, lys, støj. En lang række af disse faktorer kan det enkelte menneske selv påvirke, ændre eller forbedre. 22
Kort nyt Velkommen Arkitekternes Pensionskasse og Pensionskassen for Jordbrugsakademikere og Dyrlæger Pr. 1. januar 2008 har Dan-Ejendomme as og Arkitekternes Pensionskasse og Pensionskassen for Jordbrugsakademikere og Dyrlæger indgået samarbejdsaftale om administration af pensionskassernes ejendomsportefølje. Porteføljen består af 713 boliglejemål og 28 erhvervslejemål. Læs mere om de to pensionskasser på www.soeholmpark.dk. Frydenhøjparken, Hvidovre Pr. 1. januar 2008 er Dan-Ejendomme as blevet valgt som fremtidig samarbejdspartner for Frydenhøjparken i Hvidovre. Frydenhøjparken er en almen andelsboligforening med 146 boligenheder. PensionDanmark opfører Revyhaven på Frederiksberg Dan-Ejendomme as står for salg og udlejning af de 97 nye attraktive boliger. Revyhaven ligger tæt på Flintholm Station, og der er forventet indflytning fra 1. februar til 1. maj 2008. Der er 19 forskellige boligtyper, der varierer i størrelse fra 62-134 m 2, fordelt på 1, 2, 3 og 4 værelser. Hvis du vil vide mere, kan du gå ind på hjemmesiden www.revyhaven.dk eller kontakte statsaut. ejendomsmægler & valuar Mette Haarup på tlf. 39 46 62 05 eller mail haa@dan-ejendomme.dk. Medielicens DR sender for tiden breve ud til alle virksomheder med opfordring til, at man får tilmeldt sig medielicens, hvis man har tv, pc med internetadgang eller andre licenspligtige apparater. Brevene sendes ud til alle adresser med registrerede CVR-numre. Licenspligten indtræder, hvis: 1) Virksomheden har ansatte. 2) Der er opstillet et licenspligtigt apparat på virksomhedens adresse. 3) Hvis virksomheden har flere adresser, hvor der er opstillet licenspligtige apparater, skal der betales licens for hver adresse. Som udlejer/administrator har Dan-Ejendomme as ingen forpligtelser til at påse, at vores lejere har tilmeldt sig medielicens. Dette er alene et anliggende mellem den enkelte lejer og DR. Dan-Ejendomme as kontaktoplysninger: Vores telefonnummer er 70 30 20 20, og vores telefaxnummer er 70 30 20 21. Her finder du os: Dan-Ejendomme as Tuborg Boulevard 12 DK-2900 Hellerup www.dan-ejendomme.dk info@dan-ejendomme.dk Dan-Ejendomme as regionskontor Saralyst Allé 53 DK-8270 Højbjerg Telefonåbningstider Mandag - torsdag kl. 09.00 16.00 Fredag kl. 09.00 15.00 23
Gør køkkendrømmen til virkelighed Vores erfaring giver dig sikkerhed Hos Svane Køkkenet har vi mange års erfaring med at realisere drømmene, uden at det går ud over virkeligheden. Det tager typisk 5-10 arbejdsdage at gøre din køkkendrøm til virkelighed. Svane Køkkenet har samarbejdet med boligforeninger og byggemestre/arkitekter gennem mange år, og vores faste team af håndværkere kender de forskellige boligtyper, ligesom de har oparbejdet gode rutiner og kompetencer. Det gør det nemt, hurtigt og sikkert for dig at komme i gang med at udskifte det gamle køkken med et helt nyt. Ejendom og Erhverv, Gl. Kongevej 99, 1850 Frederiksberg, tlf. 3324 4477, fax. 3331 9100, E-mail: erhverv.kbh@svane.com www.svane.com